マンションは売却と賃貸、どっちが得か!?

こんにちは、イエウール編集部です。
住まなくなったマンションの扱い方は難しいものです。売却するか、貸し出しして家賃収入を得るか。大きくこの二択になりますが、どちらが得かはプロでない限り、すぐにはわからないため、そう簡単に判断できるものではありません。

売却だったらいくらで売れるか、賃貸だったらいくらで貸し続けられるか。どちらにせよ、状況や環境によって有利・不利が変わります。そこでこの記事で、売却、賃貸のそれぞれのメリット・デメリットをご紹介。具体的なケース別にどちらを判断すべきかを解説します。

先読み!この記事の要点
  • 売却は税制優遇や管理コストがかからないが、希望価格で売れるとも限らない。
  • 賃貸は一定期間住まない場合でも家賃収入が得られるが、空室のリスクがある



1.【賃貸の基礎知識】賃貸するなら、何をしなければいけないの?



決めなければならないことは多岐に渡りますが、おおむね2つに大別できます。

どう手続きするか
どう管理するか

それぞれ何をすればいいのか、見ていきましょう。

1.1 どう手続きするか

他人にマンションを貸して家賃収入を得るということは、貸し主が事業主になるということ。個人事業として賃貸業を営む場合、家賃収入は「不動産所得」として扱われます。

そうなると、毎年、確定申告が必要になります。申告しなければ、申告漏れとして扱われるので要注意です。また手続きという意味では、他人にマンションを貸すときに交わす「賃貸借契約」もひとつの手続きです。

1.2 どう管理するか

管理の仕方は大きく3つの方法があります。1つは「自主管理」です。マンション管理会社に頼らず、自分で管理します。管理手数料がとられないので一見安上がりですが、家賃回収、物件の清掃、退去時の手続きなど、1人でこなさなければならず、時間とノウハウがないと難しいと言われています。

2つめが、「不動産会社への管理委託」です。月額家賃収入の5%前後を管理手数料として毎月払わなければなりませんが、諸々の手続きや手配を代行してくれるため、本業がサラリーマンや公務員の方におすすめです。

最後の1つが、「一括借り上げ(サブリース契約)」と呼ばれる方法です。マンションの居室を不動産会社に借り上げてもらい、借り上げられた部屋は、不動産会社が別の誰かに貸し出します。不動産会社に借り上げてもらうので、空室でも家賃収入が入ってくるのがメリットです。手数料は、月額家賃の10%前後が相場と言われており、少々割高です。

1.3 管理の内容

管理の内容も多岐に渡ります。マンションの入居者を募るために、賃貸仲介店舗に依頼をします。それで「入居したい」と問い合わせをもらっても、その後に入居審査というハードルがあります。不良入居者でないことをいろいろな方法で調べ、判断を下します。

入居審査を通過させた後は、毎月、家賃を回収しなければなりません。入居者によっては滞納・遅延する人もいますので、そうなったら家主が逐一、督促をしなければいけません。

入居者が退去するときは、退去手続きと原状回復をします。原状回復とは、次の入居者に綺麗な状態で貸せるよう、室内清掃、必要であれば壁紙の交換、水回り設備の交換などを行います。悪質な劣化でない限り、基本的にはマンション所有者であるオーナーが負担します。

1.4 確定申告

確定申告とは、事業の収支結果と納税額を税務署に報告する手続きのことです。毎年2~3月に行われます。家賃収入は「不動産所得」として捉えられ、確定申告の対象として扱われます。マンション経営における年間の収支と、それに伴う納税額を税務署に報告しなければなりません。月ごとの細かい収支をまとめなければならないため、申告を迎える2~3月は忙しくなるので準備をしておく必要があります。

2. 賃貸、売却の違いについて理解しよう


賃貸か売却かで、得られるメリットも、被るリスクもまったく変わってきます。まずは、それぞれの表と裏を把握して、不動産会社に相談することが大切です。

賃貸を選んだ場合、家賃収入が得られ、継続的な収入が見込めます。一方、空室や経年劣化による賃料下落で収入が減るリスクも伴います。収入が減るとローンを返せなくなったり、滞納したりするリスクを抱えることに。ここでは、そうした賃貸のメリット・デメリットについてそれぞれ詳しくご紹介していきましょう。

3. 賃貸のメリット

【メリット①】オーバーローンの場合に、貯金を切り崩さずに収入を得られる

マンションの購入時に大半の人が、ローンを利用していますが、家賃収入でローンを返すことができます。貯金を切り崩さずに収入を得られる点がメリットです。

【メリット②】転勤などで一時的に家に住まなくなる場合に、家を使わない間収入が得られる

転勤などで一時的にマンションから離れるときなど、一定期間、マンションを貸すことで家賃収入を得られます。転勤の期間が明確に決まっていれば、定期借家契約という「指定した期間だけ貸しますよ」という契約を交わせば、転勤から戻ってきたときに、マンションを返してもらえます。その間、順調に家賃が入れば、ローン返済分をまかなえます。

4. 賃貸のデメリット

【デメリット①】空室リスクを抱える

貸し出せば必ずしも入居者がつくわけではないので、募集中の間は家賃が入りません。また入居者がついても、短期間で退去される可能性もあります。そのときは、再度入居募集を行い、一定期間かけて入居者を募集します。これは付近に競合のマンションを多く抱えれば抱えるほど、不利になります。

【デメリット②】物件の管理、確定申告などの手間(委託する場合は費用)がかかる

入居者とのトラブルや契約形態の種類について
マンション管理は「クレーム産業」と呼ばれるくらい、入居者からのクレーム、入居者トラブルが付きものです。トイレが故障したら、駆け付けて業者を手配しなければなりません。その他、「ドアノブが緩んだ」「隣の騒音がうるさい」など枚挙にいとまがありません。

家賃滞納が発生したら、督促も行います。こうしたクレーム・トラブル対応は不動産会社に委託できます。管理だけを委託する一般管理の手数料相場は、家賃の5%前後。空室まで保証してくれる一括借り上げ契約(サブリース契約)の手数料相場は、家賃の10%前後と言われています。

利回りの計算について

マンションを貸すとき、「利回り」の計算をします。利回りとは、投資資金を1年間で何%回収できるかを表す収益性を指します。利回りには「表面利回り」と、「実質利回り」の2種類あります。


表面利回り=年間家賃収入÷購入価格

例えば、家賃10万円、購入価格2000万円なら

120万円(年間家賃収入)÷2000万円=表面利回り6%

となります。

さらに「実質利回り」という指標もあります。「実質利回り」は、年間家賃収入から、管理手数料や税金、リフォーム代などの必要経費を差し引いて計算します。表面利回りよりも低くなり、正確な利回りを算出できます。

実質利回り=(年間家賃収入-年間支出)÷購入価格


5. 売却のメリット

マンションを売却するにもメリット、デメリットがあります。売れればまとまった資金が手に入ること、賃貸のように管理経費がかからないことなどはメリットですが、いつ売れるかわからないという不確定的なデメリットもあります。ここでは、売却した場合のメリット・デメリットをそれぞれ詳しく紹介していきます。

【メリット①】現金が手に入る

マンションを売却すれば、まとまったお金が一括で手元に入ってきます。賃貸に不向きのマンションの場合、いつ空室になるかのリスクを抱えずに済みます。

【メリット②】税制優遇がある

マンションを所有していると固定資産税などの費用が毎年発生します。売却してしまえば、そうした税金を払うこともなくなります。

【メリット③】ランニングコストがかからない

マンションを貸す場合、管理手数料やリフォーム代、入居者募集の広告費などのランニングコストが継続的に発生しますが、売却の場合、そういった継続的なコストが発生しません。

6. 売却のデメリット

【デメリット①】売れるタイミングがわからない

マンションの売買は金額が大きいため、自分が望むタイミングで買い手が現れるとは限りません。さらに買い手が現れても、自分が望んだ売却価格で売れるとも約束できないので、見通しが立ちづらいというデメリットがあります。

【デメリット②】諸費用がかかる

不動産会社に売却を依頼すると、成約後に仲介手数料が発生します。物件情報サイトに売却案件を掲載した露出を増やしたり、チラシを作ってポスティングしたり、購入検討者の物件立ちあいにともなう人件費などが含まれます。

仲介手数料は下記のように相場が決まっています。

取引額 報酬額
取引額200万円以下 取引額の5%以内
取引額201万円以上400万円以下 取引額の4%
取引額401万円以上 取引額の3%以内

例えば、取引額が100万円の空き家を想定した場合の計算式は下記のようになります。

  • 仲介手数料=100万円×5%+消費税
  • 仲介手数料=5万円+消費税
  • 仲介手数料=5万4000円

仲介手数料以外ですと、新聞・雑誌への広告費、売却のための調査・測量・解体費用、また売却にあたり居室内の清掃費用やクリーニング代、荷物の一時的な保管費用、ゴミの廃棄費用なども必要に応じて負担します。

売却を成功させるには、マンションの査定を正確に行うことができ、契約手法を丁寧に教えてくれる不動産会社をみつけることがポイントになってきます。

なぜならば、マンションの売却価格の査定は、不動産会社の手法や見識によって左右されるものだからです。そのため、1社に依存するより、なるべく複数社にあたり、売却を任せられそうな会社を見極めることが大切です。



また、不動産会社に売却を任せるときに「媒介契約」という契約を結びますが、いくつか種類があります。マンションを早く売るには、複数の不動産会社に売却を依頼できる「一般媒介契約」を選択するとよいでしょう。1社のみにお願いする「専任媒介契約」を選んでしまうと、1社だけの力に頼ることになりますので、そのぶん、売却が成立する時期が遅れるリスクがあります。



どちらを選択するかは売り手の自由ですが、すべての不動産会社が、そうした選択肢の存在を事前に告げてくれるとは限りません。良心的な不動産会社にめぐりあうことが、マンションを売却するうえでは極めて重要になることを覚えておいてください。


7. この場合は〇〇!ケース別の「賃貸」「売却」の選び方



「賃貸」か「売却」の選択は、状況によって有利・不利が変わります。シーン別に解説していきましょう。

7.1 「賃貸」がおすすめのケース

1) オーバーローンとなっている人の場合

現預金をローン額が超過していることを「オーバーローン」といいます。マンションを売却するときは、ローンを一括返済しないといけません。一括返済をしないと、マンションを買ったときに設定した「抵当権」という債権者側の権利を抹消することができません。抹消できないと、マンションを売った後の不動産投資の名義変更ができなくなります。

マンションの売却価格を不動産会社に査定してもらった後、ローンの一括返済が難しいようなら賃貸に出すことをおすすめします。賃貸に出し、家賃収入でローン残額を減らしてから再度売却に臨むという選択肢もあります。

2) 預金の持ち出しをせずに、収入を得たい場合

預金を持ち出したくない場合は、賃貸に出して家賃収入を継続的に得るという選択ができます。マンションを売却してローンを一括返済するときに、足りない場合は自己資金を投入します。自己資金を投入すると、現預金が少なくなることになります。したがって、現預金を減らしたくない場合は、賃貸がおすすめです。

3) 転勤などで一度家を使わなくなるが、また住む予定の人の場合

転勤などで一時的にマンションから離れる場合は賃貸がおすすめです。転勤の期間が2年、3年と決まっていれば、決めた期間中だけマンションを貸し出すことができる「定期借家契約」を結ぶとよいでしょう。期間終了後、強制的にマンションの退去を促せます。しかし期間を定める代わりに、賃料が安くなるというデメリットがあります。

「転勤が終わった後は今のマンションに戻りたい」という人は、売却せずに賃貸に出して、一定期間家賃収入を得続けたほうがよいでしょう。

4) 今後持ち家に住む予定がなく、賃貸しても借り手がすぐ見つかりそうな場合

また転勤から戻った後の住まいにこだわりがない場合、賃貸で貸し続けるという選択もあります。借り手が簡単につく需要のあるエリアなら、そのぶん家賃も高く設定できる可能性があります。家賃収入でローンを返済し、老後の収入源として活かし続けることができれば、賃貸も良い選択になります。

特に、マンションの立地が駅近だったり新築なら、空室リスクが低くなるので、賃貸を検討してみてください。

5) 管理は委託することで、手間を減らしましょう

賃貸に出すなら、不動産会社に管理を委託して手間を減らしたほうがいいです。自分で管理すると、水漏れや騒音などの入居者トラブルを全部自分で対応し、業者を手配しなければいけなくなります。本業をお持ちの場合、不動産会社に管理を委託したほうが安心して本業に従事できるはずです。

7.2 売却がおすすめの場合

今後持ち家に住む予定がなく、賃貸しても借り手がすぐに見つからなそうな場合

今のマンションにこだわりがなく、賃貸して借り手が見つかりそうにない場合は、思い切って売却してしまうことをおすすめします。借り手がみつからないということは、万が一入居がついても、2年後に退去してしまったら、また一定の空室期間が発生することになります。長期戦である賃貸経営において、空室期間の長さは大きな不安材料です。賃貸需要が見込めそうにない場合は、売却してしまいましょう。

賃貸のメリット ・オーバーローンの場合に、貯金を切り崩す必要がない
・いずれ家に住みたい場合に、定期借家権契約にすれば、収入が得られる
賃貸のデメリット ・管理もろもろが大変,
・退去されるリスク/空室リスク
売却のメリット ・簡単
・オーバーローンがなければ、一度に大きな金額が手に入る
売却のデメリット ・愛着を持っている家なら、取り戻せなくなる
・自分が住む家が永遠になくなる
・オーバーローンの場合、貯金を崩さないといけない

8.まとめ



「賃貸」「売却」のいずれを選択するにしても、不動産会社の協力が欠かせません。

賃貸に出す場合、マンション周辺の借り手の動向や、適正家賃、また入居者トラブルの対応に長けているのは不動産会社です。大きい決断になるので、自分で決め過ぎず、不動産会社に賢く相談して決めましょう。

売却の判断も同様です。マンションをいくらで売り出せるかは、インターネットで相場を調べて机上で計算するだけでは、正確な売り出し価格を決めることができません。また買い手探しも不動産会社なしにはすすめられません。

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