【マンションの売却・賃貸】どちらが得か、ケース別にご紹介！

こんにちは、イエウール編集部です。
住まなくなったマンションの扱い方は難しいものです。売却するか、貸し出しして家賃収入を得るか。大きくこの二択になりますが、どちらが得かはプロでない限り、すぐにはわからないため、そう簡単に判断できるものではありません。
そこでこの記事で、売却、賃貸のそれぞれのメリット・デメリットをご紹介。

売却だったらいくらで売れるか、賃貸だったらいくらで貸し続けられるか。どちらにせよ、状況や環境によって有利・不利が変わります。

具体的なケース別にどちらを判断すべきこの記事で理解していきましょう。

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1.マンションは売却した方がお得！

マンションの活用を売却か賃貸で迷ったら、売却をおすすめします。
なぜなら、いまがマンションの一番売り時なのに対し、賃貸では長期的に儲からない事が予想されているからです。

マンションは、いまが空前の売り時

マンションの価格水準は、2010年以降は右肩上がりでしたが、2020年の東京オリンピック前後がピークと予測されています。

こちらは日本不動産研究所による新築マンションの価格予測ですが、東京23区内の新築マンションでさえ、2020年以降はマンション価格の下落が予測されています。

一般財団法人 日本不動産研究所 2018/9/27プレスリリースより

このような事実から分かる通り、まさに今マンションを売却すれば、長期的に見ても一番高値で売れる可能性が高いということになります。

いつかはマンションを売ろう・・・と考えてはいるものの、「まだ先でいいや」と先伸ばしにしてしまったり、「いつ売ればいいか分からないや」ということはありませんか？
そんな方は今しかないマンションの売り時を逃してしまうかもしれませんので、迷っているなら売却を検討しましょう。

1.1.賃貸経営が儲からない2つの理由

理由1：入居率と家賃収入の減少

周知のとおり日本は急速な速度で少子化そして人口減少が進んでおり、
総人口は2030年には1億1,662万人、2060年には8,674万人（2010年人口の32.3%減）になると予想されています。

さらに内閣府の調査から、2020年頃から世帯数までもが少なくなる予想が出てきます。

肝心の入居者世代が少なる一なので、

そうなると需要と供給のバランスが崩れて空き家になる確率も高まり、自ずと家賃を下げるほかなくなります。

実際に、現在ある空室800万戸が、このままいくと2033年には2,160万戸を超え、空き家率は30.4％まで達するという調査結果も出ていますので上記のことは間違いなく起こってくるでしょう。

NRI 2017/06/20 ニュースリリース より

理由2：賃貸経営にはコストがかかる

賃貸経営をするには多くのコストがかかってきます。こちらは、主に必要な費用・税金をまとめたものです。

賃貸経営においては、これらのコストを上回る家賃収入を上げ続けなければいけないのです。

費用	管理費
	仲介手数料
	水道光熱費・電気代
	通信費
	修繕費
	消耗品費
税金	固定資産税
	都市計画税

特に、さきほどお伝えしたように、マンションは供給過多になる可能性があり、入居者のニーズを満たしたマンションは次々出てくるでしょう。
こうしたニーズに合わせてリフォームをしていかなければ、マンション市場で勝っていけないでしょう。
しかし、一年中設備投資やリフォームに追われるリスクを追うのはあまりにリスキーではないでしょうか。

まとめると、以下の図ように、マンション経営は長期的に利益率が少なくなる可能性が高いのです

賃貸経営した場合の収支予想図

【ご参考】利回りの計算について

マンションを貸すことにした場合、マンションという資産を使って収入を得ることになります。
いわゆる「不動産投資」というもので、不動産投資はうまくいっているかどうかを「利回り」で判断します。
利回りとは、１年間で得られる収入が、投資した資産の何%かという指標です。

利回りには「表面利回り」と、「実質利回り」の２種類があります。

	意味	計算式
表面利回り	不動産が どれくらい稼ぐか （要は売上）	年間家賃収入÷購入価格
実質利回り	不動産が どれくらい利益を残すか	（年間家賃収入－年間支出）÷購入価格

「実質利回り」は、年間家賃収入から、管理手数料や税金、リフォーム代などの必要経費を差し引いて計算します。表面利回りよりも低くなり、正確な利回りを算出できます。

資産を不動産の形で持つことは、国債などの比較的安全な資産で持つよりもリスクが高いため、不動産投資をするなら国債よりも高い利回りである必要があります。逆に言えば、それほどの利回りが期待できないのであれば、不動産を貸すよりも、売って他のものに投資したほうが良いと言えるでしょう。

次の章では、マンション売却を成功させている方が実践しているコツをご紹介していきます。

2.マンション売却を成功させるための鉄則

まずはマンションを売却する際の流れを図で確認してみましょう。

2.1.「良い不動産会社と出会う」ことが重要

マンション売却の成功で一番重要なことは、良い不動産会社に出会うことです。

不動産会社選びに失敗した場合と、成功した場合を比べると、例えばマンション売却の姿が次のように変わってきます。

不動産会社選びに失敗した場合・成功した場合の家売却

	不動産会社選びに・・・
	× 失敗した場合	〇 成功した場合
売出し価格	安すぎて損したり、高すぎて売れない	狙った価格で売れる
買い手との交渉	買い手との交渉で歯が立たない・決裂する	買い手も自分も満足できる条件で合意できる
家売却にまつわる相談	何も相談にのってくれない	色々と相談にのってくれる

このように、不動産会社選びに成功すれば家売却の成功も近づきますが、不動産会社選びに失敗すると、マンション売却がたいへん難しくなります。

では、不動産会社選びを成功させるためにはどうすれば良いのでしょうか？

2.2.良い不動産会社を探すなら、一括査定サービスを使おう！

不動産一括査定サービスとは、インターネットから不動産会社に無料で査定を依頼できるサービスです。

加えて、紹介する不動産会社は一括査定サービスが選び抜いた一流の会社ですので、自分で探してくるよりも信頼できる会社を選べるのではないでしょうか。

更に外せない点が、「カンタン」という点です。自分で不動産会社を探す場合、不動産会社に何回も家の情報を伝えなくてはいけませんし、不動産会社にわざわざ会いにいくのも大変です。でも、一括査定サービスをつかえば、スキマ時間にたった1回家の情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できるのです。

まさに不動産一括査定サービスは、「無料」「高品質」「カンタン」の三拍子そろったサービスと言えます。

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次の章では、賃貸と売却の違いをより詳しく解説するため、それぞれのメリット・デメリットを解説していきます。

3.賃貸と売却のメリットの違いは？

賃貸よりも売却したほうが良い状況ではあるものの、賃貸にもメリットはあります。
この章では前述してこなかった賃貸と売却のメリットの違いについて解説していきます。

	メリット	デメリット
賃貸	・借り手がいれば、貯金を切り崩さずにローンを返せる ・一時的に使わない間に家賃収入が得られる	・空室リスクを抱える コスト・手間がかかる
売却	・現金が手に入る ・税制優遇がある ・ランニングコストがかからない	・売却額が、タイミングに影響されやすい ・売却のための費用がかかる

3.1. 賃貸のメリット

【メリット①】借り手がいれば、貯金を切り崩さずにローンを返せる

マンションの購入時に、大半の人がローンを利用しており、ローン返済中の方も多いでしょう。
もしマンションを使わなくなっても、借りてくれる人がいれば、家賃収入でローン返済を賄うことができます。
可能性は高くないかもしれませんが、ローン残債を賃料収入で全て賄うことができれば、自分ではローンを返済せずにマンションを手に入れられます。

【メリット②】転勤などで一時的に家に住まなくなる場合に、家を使わない間収入が得られる

転勤などで一時的にマンションから離れるときなど、一定期間、マンションを貸すことで家賃収入を得られます。転勤の期間が明確に決まっていれば、定期借家契約という「指定した期間だけ貸しますよ」という契約を交わせば、転勤から戻ってきたときに、マンションを返してもらえます。
その間、順調に家賃が入れば、ローン返済分をまかなえます。


ただし、定期借家契約の賃料水準は一般的な賃料より安くなります。借り手からすると「いつか出ていかなければいけない」というデメリットがあるからです。

3.2.賃貸のデメリット

【デメリット①】空室リスクを抱える

貸し出しても、借り手がいないかもしれません。
空室の間は賃料が入らないだけでなく、せっかく借り手が見つかっても、最初の数か月間はフリーレントといって家賃無料にしないといけない場合もありますし、入居者がいてもすぐに出て行ってしまうかもしれません。 マンションを貸しに出す場合は、このような空室リスクをずっと抱えることになります。

【デメリット②】物件の管理維持費や、確定申告などの手間がかかる

入居者とのトラブルや契約形態の種類について

マンション管理は「クレーム産業」と呼ばれるくらい、入居者からのクレーム、入居者トラブルが付きものです。トイレが故障したら、駆け付けて業者を手配しなければなりません。その他、「ドアノブが緩んだ」「隣の騒音がうるさい」など枚挙にいとまがありません。

家賃滞納が発生したら、督促も行います。こうしたクレーム・トラブル対応は不動産会社に委託できます。管理だけを委託する一般管理の手数料相場は、家賃の5％前後。空室まで保証してくれる一括借り上げ契約（サブリース契約）の手数料相場は、家賃の10％前後と言われています。

3.3.売却のメリット

マンションを売却するにもメリット、デメリットがあります。売れればまとまった資金が手に入ること、賃貸のように管理経費がかからないことなどはメリットですが、いつ売れるかわからないという不確定的なデメリットもあります。
ここでは、売却した場合のメリット・デメリットをそれぞれ詳しく紹介していきます。

【メリット①】現金が手に入る

マンションを売却すれば、まとまったお金が一括で手元に入ってきます。賃貸に不向きのマンションの場合、いつ空室になるかのリスクを抱えずに済みます。

【メリット②】税制優遇がある

マンションを所有していると固定資産税などの費用が毎年発生します。売却してしまえば、そうした税金を払うこともなくなります。

【メリット③】ランニングコストがかからない

マンションを貸す場合、管理手数料やリフォーム代、入居者募集の広告費などのランニングコストが継続的に発生しますが、売却の場合、そういった継続的なコストが発生しません。

3.4.売却のデメリット

【デメリット①】売却額が、タイミングに影響されやすい

マンションの売買は金額が大きいため、自分が望むタイミングで買い手が現れるとは限りません。さらに買い手が現れても、自分が望んだ売却価格で売れるとも約束できないので、見通しが立ちづらいというデメリットがあります。

【デメリット②】諸費用がかかる

不動産会社に売却を依頼すると、成約後に仲介手数料が発生します。物件情報サイトに売却案件を掲載した露出を増やしたり、チラシを作ってポスティングしたり、購入検討者の物件立ちあいにともなう人件費などが含まれます。

仲介手数料は下記のように相場が決まっています。

取引額	報酬額
取引額200万円以下	取引額の５％以内
取引額201万円以上400万円以下	取引額の４％
取引額401万円以上	取引額の３％以内

例えば、取引額が100万円の空き家を想定した場合の計算式は下記のようになります。

仲介手数料以外ですと、新聞・雑誌への広告費、売却のための調査・測量・解体費用、また売却にあたり居室内の清掃費用やクリーニング代、荷物の一時的な保管費用、ゴミの廃棄費用なども必要に応じて負担します。

売却を成功させるには、マンションの査定を正確に行うことができ、契約手法を丁寧に教えてくれる不動産会社をみつけることがポイントになってきます。

なぜならば、マンションの売却価格の査定は、不動産会社の手法や見識によって左右されるものだからです。そのため １社に依存するより、なるべく複数社にあたり、売却を任せられそうな会社を見極めることが大切です。

また、不動産会社に売却を任せるときに「媒介契約」という契約を結びますが、いくつか種類があります。
マンションを早く売るには、複数の不動産会社に売却を依頼できる「一般媒介契約」を選択するとよいでしょう。１社のみにお願いする「専任媒介契約」を選んでしまうと、１社だけの力に頼ることになりますので、そのぶん、売却が成立する時期が遅れるリスクがあります。

どちらを選択するかは売り手の自由ですが、すべての不動産会社が、そうした選択肢の存在を事前に告げてくれるとは限りません。良心的な不動産会社にめぐりあうことが、マンションを売却するうえでは極めて重要になることを覚えておいてください。

次の章では、マンションを賃貸に出すことに関心がある方に向けて、貸すときやることをご紹介していきます。

4.【賃貸の基礎知識】賃貸するなら、何をしなければいけないの？

決めなければならないことは多岐に渡りますが、おおむね２つに大別できます。

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• どう管理するか
• どんな手続きが必要になるか

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それぞれ何をすればいいのか、見ていきましょう。

4.2. どう管理するか

管理の仕方は大きく３つの方法があります。１つは「自主管理」です。マンション管理会社に頼らず、自分で管理します。管理手数料がとられないので一見安上がりですが、家賃回収、物件の清掃、退去時の手続きなど、1人でこなさなければならず、時間とノウハウがないと難しいと言われています。

２つめが、「不動産会社への管理委託」です。月額家賃収入の5％前後を管理手数料として毎月払わなければなりませんが、諸々の手続きや手配を代行してくれるため、本業がサラリーマンや公務員の方におすすめです。

最後の1つが、「一括借り上げ（サブリース契約）」と呼ばれる方法です。マンションの居室を不動産会社に借り上げてもらい、借り上げられた部屋は、不動産会社が別の誰かに貸し出します。不動産会社に借り上げてもらうので、空室でも家賃収入が入ってくるのがメリットです。手数料は、月額家賃の10％前後が相場と言われており、少々割高です。

4.3. 管理の内容

管理の内容も多岐に渡ります。マンションの入居者を募るために、賃貸仲介店舗に依頼をします。それで「入居したい」と問い合わせをもらっても、その後に入居審査というハードルがあります。不良入居者でないことをいろいろな方法で調べ、判断を下します。

入居審査を通過させた後は、毎月、家賃を回収しなければなりません。入居者によっては滞納・遅延する人もいますので、そうなったら家主が逐一、督促をしなければいけません。

入居者が退去するときは、退去手続きと原状回復をします。原状回復とは、次の入居者に綺麗な状態で貸せるよう、室内清掃、必要であれば壁紙の交換、水回り設備の交換などを行います。悪質な劣化でない限り、基本的にはマンション所有者であるオーナーが負担します。

4.4. 確定申告

他人にマンションを貸して家賃収入を得るということは、貸し主が事業主になるということ。個人事業として賃貸業を営む場合、家賃収入は「不動産所得」として扱われます。

そうなると、毎年、確定申告が必要になります。申告しなければ、申告漏れとして扱われるので要注意です。また手続きという意味では、他人にマンションを貸すときに交わす「賃貸借契約」もひとつの手続きです。

確定申告とは、事業の収支結果と納税額を税務署に報告する手続きのことです。毎年２～３月に行われます。家賃収入は「不動産所得」として捉えられ、確定申告の対象として扱われます。マンション経営における年間の収支と、それに伴う納税額を税務署に報告しなければなりません。月ごとの細かい収支をまとめなければならないため、申告を迎える２～３月は忙しくなるので準備をしておく必要があります。

では、マンション賃貸についてもよく分かったところで、どういう場合に売るか・貸すか、というポイントを解説していきます。

5. この場合は〇〇！ケース別の「賃貸」「売却」の選び方

基本的には売却の方がメリットが大きいという状況ではありますが、 「賃貸」か「売却」の選択は、状況によって有利・不利が変わります。シーン別に解説していきましょう。

5.1. 「賃貸」がおすすめのケース

1) オーバーローンとなっている人の場合

現預金をローン額が超過していることを「オーバーローン」といいます。マンションを売却するときは、ローンを一括返済しないといけません。一括返済をしないと、マンションを買ったときに設定した「抵当権」という債権者側の権利を抹消することができません。抹消できないと、マンションを売った後の不動産投資の名義変更ができなくなります。

マンションの売却価格を不動産会社に査定してもらった後、ローンの一括返済が難しいようなら賃貸に出すことをおすすめします。賃貸に出し、家賃収入でローン残額を減らしてから再度売却に臨むという選択肢もあります。

2) 立地がとてもよい場所のマンションを持っており、不労所得を得たい場合

立地がとてもよく、借り手の募集に困らないマンションであれば、賃貸に出して家賃収入を継続的に得るという選択ができます。築年数が経つにつれてマンションの建物としての魅力が下がっていきます。それでも賃料が稼げる立地のよいマンションであれば、貸しに出す選択も合理的でしょう。

3) 転勤などで一度家を使わなくなるが、また住む予定の人の場合

転勤などで一時的にマンションから離れる場合は賃貸がおすすめです。転勤の期間が２年、３年と決まっていれば、決めた期間中だけマンションを貸し出すことができる「定期借家契約」を結ぶとよいでしょう。期間終了後、強制的にマンションの退去を促せます。しかし期間を定める代わりに、賃料が安くなるというデメリットがあります。

「転勤が終わった後は今のマンションに戻りたい」という人は、売却せずに賃貸に出して、一定期間家賃収入を得続けたほうがよいでしょう。

4) 今後持ち家に住む予定がなく、賃貸しても借り手がすぐ見つかりそうな場合

また転勤から戻った後の住まいにこだわりがない場合、賃貸で貸し続けるという選択もあります。借り手が簡単につく需要のあるエリアなら、そのぶん家賃も高く設定できる可能性があります。家賃収入でローンを返済し、老後の収入源として活かし続けることができれば、賃貸も良い選択になります。

特に、マンションの立地が駅近だったり新築なら、空室リスクが低くなるので、賃貸を検討してみてください。

5) 管理は委託することで、手間を減らしましょう

賃貸に出すなら、不動産会社に管理を委託して手間を減らしたほうがいいです。自分で管理すると、水漏れや騒音などの入居者トラブルを全部自分で対応し、業者を手配しなければいけなくなります。本業をお持ちの場合、不動産会社に管理を委託したほうが安心して本業に従事できるはずです。

5.2. 売却がおすすめの場合

今後持ち家に住む予定がなく、賃貸しても借り手がすぐに見つからなそうな場合

今のマンションにこだわりがなく、賃貸して借り手が見つかりそうにない場合は、思い切って売却してしまうことをおすすめします。借り手がみつからないということは、万が一入居がついても、２年後に退去してしまったら、また一定の空室期間が発生することになります。長期戦である賃貸経営において、空室期間の長さは大きな不安材料です。賃貸需要が見込めそうにない場合は、売却してしまいましょう。

賃貸のメリット	・オーバーローンの場合に、貯金を切り崩す必要がない ・いずれ家に住みたい場合に、定期借家権契約にすれば、収入が得られる
賃貸のデメリット	・管理もろもろが大変, ・退去されるリスク／空室リスク
売却のメリット	・簡単 ・オーバーローンがなければ、一度に大きな金額が手に入る
売却のデメリット	・愛着を持っている家なら、取り戻せなくなる ・自分が住む家が永遠になくなる ・オーバーローンの場合、貯金を崩さないといけない

ここまでお読みいただき、ありがとうございました！
最後に、結論をまとめさせていただきます！

6.まとめ

「賃貸」「売却」のいずれを選択するにしても、不動産会社の協力が欠かせません。

賃貸に出す場合、マンション周辺の借り手の動向や、適正家賃、また入居者トラブルの対応に長けているのは不動産会社です。大きい決断になるので、自分で決め過ぎず、不動産会社に賢く相談して決めましょう。

売却の判断も同様です。マンションをいくらで売り出せるかは、インターネットで相場を調べて机上で計算するだけでは、正確な売り出し価格を決めることができません。また買い手探しも不動産会社なしにはすすめられません。

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