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「転勤や仕事の都合で引っ越さなくてはいけない」「住み替えで今の家が要らなくなる」といった場合に、今のマンションを売却するか賃貸に出すか、それとも…悩んでいる人は多いのではないでしょうか。
この記事では、売却する場合と賃貸に出す場合それぞれのメリットデメリットや判断基準、売却や賃貸に出す方法について解説します。
売却は税制優遇があり管理コストもかからないが、いつ売れるかわからない
賃貸は家賃収入が得られるが、管理コストがかかり空室リスクがある
判断基準は、賃貸向きのマンションかどうか、賃貸に出す期間が決まっているか、ローン残債を査定金額が上回るかの3つ
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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。
マンションを売却するメリット・デメリットとは
マンションにも維持費や固定資産税がかかるものです。しかし、比較的新しい家だったり、思い入れのある家であれば売却するか賃貸に出すか悩むところでしょう。
判断するために、まずは賃貸に出す場合と売却する場合のメリットデメリットを比較してみましょう。
| 売却 | 賃貸 | |
|---|---|---|
| メリット |
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| デメリット |
|
|
マンションを売却するメリット
マンションを売却する場合のメリットから解説します。
まとまった現金が手に入る
マンションを売却することで、まとまった現金が一括で手元に入ってきます。
手に入ったお金は次の住宅購入の資金に充てることができるほかに、売却額によっては住宅ローンを完済することもできます。
また、賃貸のように管理経費がかからないため、賃貸に不向きのマンションの場合、いつ空室になるかのリスクを抱えずに済みます。
税制優遇が受けられる
居住用のマンションを売却する際の税金は、賃貸に出した場合と比較して安く抑えることができます。
不動産売却では、売却した際に利益(譲渡益)が出れば、その利益に対して税金が課されますが、居住用の不動産(マイホーム)の場合、特例を適用することで税金を安くすることができます。
例えば「3,000万円特別控除」や「10年超所有軽減税率の特例」、「買替え特例」といった特例があります。
3,000万円特別控除とは、簡単に言うと、「その譲渡所得、最大3,000万円までなかったことにできますよ」という制度です。
例えば3,000万円で購入したマンションが6,500万円で売却できたとします。3,500万円の譲渡所得となりますが、譲渡所得税として課税されるのは3,000万円を差し引いた500万円のみになります。
※正確に譲渡所得を計算する際は、仲介手数料など譲渡にかかった費用も購入費用に上乗せすることが可能です。
また、居住期間が10年以上だった場合は10年超所有軽減税率の特例が適用できます。そして、売却価格より新居の購入価格の方が大きい場合、買替え特例が適用できることもあります。
資産価値が高いうちに手放せる
不動産は、基本的には年月とともに価値が下がっていくものです。
ご存じの通り、築年数の浅いマンションの方が市場で需要があります。加えて、資産としての評価も年が経つにつれて下がります。
鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は47年と定められています。また、ガスや水道、電気などの設備の耐用年数は15年で計算されます。
つまり、経年劣化でマンションの売却価格は下がるため、可能な限り新しいうちに売却することはメリットなのです。
不動産は、長い期間に渡って利益が生じると共に、その価値も減少していくのが一般的で、マンションを所有している場合、確定申告で国税庁へ減価償却費の申告が必要です。
このような不動産における減価償却とは、年月と共に劣化していく建物に対して発生し、資産として減少する価値の費用のことを言います。算出方法には定額法と定率法の2種類がありますが、現在は定額法が基本です。
マンションを売却するデメリット
一方で、マンションを売却するデメリットももちろんあります。
譲渡益が出ると譲渡所得税がかかる
譲渡所得が購入時より多くなり、譲渡益が出ると譲渡所得税の支払いが発生します。
譲渡所得税とは通称の呼び名で、その内訳は所得税・住民税・復興特別税となります。
不動産を売却して売却益が出た場合に確定申告で支払う必要がある税金です。物件を所有していた期間により短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられ、長期譲渡所得の方が税率が安くなります。具体的には、以下の通りです。
の場合 |
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の場合 |
その他、登記費用や印紙代も費用に含まれるため、かかる費用をあらかじめ見積もっておくことが必要です。
- 買った時より高く売れたら税金がかかるんだね
買い手が見つかる時期がわからない
マンションの売買は金額が大きいため、自分が望むタイミングで買い手が現れるとは限りません。
買い手が現れても、自分が望んだ売却価格で売れない可能性があるので、まとまった現金がいつ入ってくるかわからず、確実に現金が手に入ることも約束されていないというデメリットがあります。
仲介手数料がかかる
マンションを売却する際は、さまざまな費用や税金がかかります。
まず、不動産会社に売却を依頼すると、成約後に仲介手数料が発生します。
ここには、物件情報サイトに売却案件を掲載した露出を増やしたり、チラシを作ってポスティングしたり、購入検討者の物件立ちあいにともなう人件費などが含まれます。
仲介手数料は下記のように上限が決まっています。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売買価格の5% + 消費税 |
| 200万円を超えて400万円以下の部分 | 売買価格の4% + 消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売買価格の3% + 消費税 |
仲介手数料は、売買価格によって金額が決まります。詳しく知りたい方は、こちらの記事の仲介手数料の早見表を参考にしてください。
マンションを賃貸に出すメリット・デメリット
マンションを手放したいけど、このマンションは綺麗だし、まだ使えるかもしれない。手放してしまうには惜しい。売却するという選択肢と一緒に賃貸という選択肢もしっかり検討しておきたい。
そう考える方は少なくないはずです。メリット・デメリットをしっかり比較して判断しましょう。
マンションを賃貸に出すメリット
賃貸に出す場合のメリットはどのようなものがあるのでしょうか。
安定した家賃収入がある
賃貸に出して借り手を見つけることができれば、入居者が支払う家賃で毎月の安定した収入ができます。
住宅ローン返済中の人は、毎月の家賃収入でローン返済を賄うことができます。ローン残債を賃料収入で全て賄うことができれば、自分でローンを返済しなくても良いでしょう。
節税効果がある
マンションを賃貸に出す、つまり賃貸経営をする場合、費用を経費に計上することができます。
マンションを貸す前の費用、貸している時の費用だけでなく、そのほかの下記のこれらの費用は経費として計上することができます。
- リフォーム代などの初期費用
- 建物の維持・管理にかかる費用
- 管理会社に賃貸業務を委託する手数料
- 建物の減価償却費
- ローンの利息や保証料
- 固定資産税・都市計画税・印紙税
経費として所得から控除できるため、税金を安くすることが可能です。つまり、マンションを賃貸に出す際は、確定申告で節税することができるということです。
マンションを賃貸に出すデメリット
賃貸に出すメリットとあわせてデメリットについても把握しておきましょう。
空室リスクがある
もっとも大きなデメリットは空室リスクの発生です。貸し出しても借り手が見つからない可能性があるということです。
空室の間は賃料が入らないだけでなく、初期投資や維持管理コストを考えると赤字になっていることが多いでしょう。
借り手探しに難航すると、最初の数か月間を「フリーレント(FR)」として家賃無料にするなど貸し手から譲歩する必要がでてきます。
管理や維持にコストがかかる
マンションを賃貸に出すということは賃貸経営の際には、以下を始めとしてお金も手間もかかります。
- 貸し出すためのリフォームやクリーニング
- 入居者の募集
- 賃料の集金・督促
- 共有部分のメンテナンス
- ゴミや騒音など入居者からのクレーム対応
- 退去後のハウスクリーニング
まず、貸し出すためのリフォームやクリーニングを数十万から数百万円かけておこなう必要があります。また、経年劣化により必要に応じてマンションの修繕をする必要があり、費用は基本的に貸主が負担します。
金銭的なコストだけでなく、入居者募集やクレーム対応も賃貸管理の仕事に含まれるため、貴重な休日を賃貸管理に割くことになってしまうでしょう。
また、家賃収入は「不動産所得」となるため、毎年の確定申告も必要です。
居住用財産の売却で使える特例が使えない
住んでいる自宅を売却した場合、売却のメリットでお伝えしたとおりマイホームを売却した場合はマイホーム売却の特例が適用できるため、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除を受けることが可能です。
一方で、賃貸に出す場合は居住用ではなくなるため、この特例は適用できません。売却時の利益に対しては、通常税率で課税されます。
売却時は高く売りづらい
一度賃貸に出した物件は、今売却するのに比べて高く売りづらくなります。
なぜなら、賃貸中のまま住人がそのまま入居した状態で売却すると、一般的な家が欲しい人ではなく、賃貸経営をしたい人が購入することになるからです。
不動産業界では、こういった売買をすることを「オーナーチェンジ」と呼ばれています。購入対象が絞られるため、高く価格設定をして売るということが難しくなってきます。
賃貸人の都合で解約は難しい
賃貸契約では賃借人(借りる側)の方が立場が弱くなります。貸す側の都合で解約をしようとしても、思い通りにできないことが多いです。
オーナーチェンジ物件として売れないので退去してほしい場合は退去料を支払う必要があります。
マンションを賃貸に出すといろいろなことがあるんだね。オーナーになるって大変だね
皆どうしてる？マンションの売却か賃貸か
マンションを売却するか賃貸に出すか比較する場合、一般的に皆さんがどうされているのか気になりますよね。
統計データをもとに、よくあるケースである転勤のケースと住み替えのケースで比較してみましょう。
結論から言ってしまうと、転勤の場合は賃貸に出す人が多く、住み替えの場合は売却する人が多いです。
転勤の場合
東急住宅リースが実施した調査での「持ち家の人に聞いた、転勤時の住宅対処法」によると、転勤の際は、売却した人は20.1%、賃貸に出した人は33.6%となっています。
売却するよりも賃貸に出す割合の方が高いことがわかります。戻ってくる時期の目安がついていたり、今のマンションに戻ってくる可能性が高かったり、転勤の場合はまだ使える余地を残しておきたいと考える方が多いのではないでしょうか。
- ローンが残っているのに転勤になった場合はどうする？
結論から言ってしまうと、転勤の場合も住宅ローンは基本的に一括返済する必要があります。賃貸に出す場合は住宅ローンから投資目的へのローンへの切り替えが必要です。
住宅ローンとは利用者本人の居住が条件なので、単身赴任の場合は住宅ローンを引き続き使うことができます。しかし、家族全員で引っ越す場合は住宅ローンを一括返済する必要があります。
住み替えの場合
住み替えの場合はどうでしょうか。
国土交通省が実施した調査での「住み替え前の住宅の処分方法」によると、住み替えの際は、売却の割合が高く賃貸に出す人は10%を切っています。
住み替えのケースで賃貸に出す割合が一番高いのは、中古住宅に住み替えをする場合で9.9%です。
なお、こちらの調査によるとマンションの方が一戸建ての人よりも賃貸に出す人が多いことがわかります。
【体験談】マンションの売却か賃貸か
実際に、イエウールを利用して売却を完了させた人の中にも、マンションの売却か賃貸かで迷っていた人はいたようです。
おうちの語り部に寄せられたアンケートの結果を一部抜粋してご紹介します。
体験談①｜転勤の多さから売却を決断
埼玉県三郷市 40代 / 男性
転勤が多く、賃貸に出す機会が多かったので売却を考えました。今後、不動産価格の下落も考えられるのでこの機会に売却することにしました。出来るだけ高い価格で売却したかったので、値下げは考えませんでした。売却の諸費用に不安がありました。
引用：おうちの語り部
も視野に入れて売却を決断されています。なお、不動産価格の推移についてはこちらの記事で解説しています。
体験談②｜結婚をきっかけに残債と貯蓄のバランスで判断
千葉県流山市 40代 / 女性
- 結婚で相手の持家に入るため、賃貸に出すことも検討したが、残債と貯蓄のバランスを考えた結果売却することに。どのくらいの金額でどのくらいの期間がかかるのかは不安に思いました。
引用：おうちの語り部
確かに、住宅ローンの残債が多すぎたり、貯蓄が少なかったりすると賃貸の空室リスクが気になるでしょう。
体験談③｜こだわりの家を思い切って売却
長野県北安曇郡白馬村 40代 / 女性
- 新築から3年経過した頃に、転勤の予定がわかりました。自由設計した思い入れのあるアメリカンタイプの一軒家をどうするか選択肢がたくさんありました。まずは賃貸に出すか、貸し別荘にして貸すか、別荘として家族や親戚に使ってもらうか、売却するかでした。維持費や固定資産税を納める事を考えて、思い切って売却してみることにしました。
引用：おうちの語り部
思い入れのある物件も、やはり長期的な維持費を考えての決断をすると良いでしょう。
マンションを高く売却するための方法
マンションを売却する方法は以下の4ステップです。
- マンションの査定依頼をする
- 媒介契約を締結する
- 売却活動を開始する
- 売買契約を締結する
売却活動を開始してから、売買契約を締結するまでは平均して3ヶ月程度の時間がかかることに注意してください。
時間的余裕を持つ
高く売るコツとして、時間に余裕を持つことも大事です。どうしてもこの時期までには売らなければならない、という状況だと希望よりも安い価格で売らなければなりません。
価格交渉をする余裕がなければ、買い手の希望の金額になってしまうことも。買い手はできるだけ安く買いたいものですから、こちらの希望通り、というわけにはいかなくなるでしょう。
内覧での印象を良くする
マンションを高く売るうえでは、買い手に「魅力的な家」という良い印象を与えるということも重要です。マンションを売る際には内覧をします。そこでいい印象を持ってもらうには、家がキレイであることが重要です。
特にキレイにしておきたいのは、水回りです。キッチン、バスルーム、トイレ、洗面台などの水垢や汚れ、カビなどのないようにピカピカにしておきましょう。
高く売るための不動産会社の選び方
さまざまにある不動産業者にはそれぞれ種類があります。新築マンションを建設・販売する不動産会社、一戸建てを建設・販売する不動産会社、投資マンションや土地の仲介をする不動産会社、商業用の不動産を専門に扱う不動産会社など、不動産業者には得意分野があるのです。
この中から、マンションを売ることを専門にしている、得意としている不動産業者を選ぶことが大切です。
得意分野であれば、専門的知識もあり、地域性に関することや、その時のマンション売却に関する情報も新鮮で正確なものを入手しているでしょう。実績もあれば、経験豊富ということですから、後々のトラブルを避けることもできます。
また、状況に応じて不動産会社と結ぶ契約形態を選びましょう。
アンケート対象者100名に『不動産を売却する際、不動産会社とどのような契約形態で締結したか』と聞いたところ、専属専任媒介契約が42%でもっとも多く、次点が専任媒介契約で29%となりました。
手付金や手数料について詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。
マンションを賃貸に出す際の注意点
マンションを賃貸に出す場合、大家さんとして賃貸経営を始めることになります。注意が必要な点を事前に把握しておきましょう。
ローンを切り替える必要がある
3章でもお伝えした通り、賃貸に出す場合は住宅ローンから投資目的へのローンへの切り替えが必要です。
住宅ローンは購入者が住むための住宅や土地の購入費用、諸経費を借入することです。そのためそれ以外の利用用途には使用できません。
もし住宅ローンの支払い中に、引っ越さなければいけなくなった場合には金融機関で相談することになります。その際は賃貸住宅ローンに借り換えるか、別の金融機関で借り換えをすることが基本になります。
しかし、賃貸併用住宅とすることでも住宅ローンを使うことができます。賃貸併用住宅は住宅権賃貸にすることができるため、家賃収入も住宅ローンの支払いに活用していけるのです。
詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。
賃貸契約の種類によっては融通がきかない
賃貸契約には下記の3種類があります。貸し出す方法によって、融通がきかないことがあるので注意しましょう。
- 賃貸借契約
- サブリース
- 定期借家契約
賃貸借契約は、2年ごとに契約を更新する契約方法です。借りた人から家賃を貰うという一般的な賃貸契約です。契約期間中は、物件を売りたくなっても強制退去させることができません。
サブリースは「一括借り上げ」とも呼ばれる方法です。不動産会社が分譲マンションを借り受けて、賃貸希望者にまた貸しする方法です。この方法の一番のメリットは空室補償が付くことです。入居者が見つからず、空き室状態が続いても、不動産会社から家賃が支払われます。但し、不動産会社に対しての手数料がかかります。
定期借家契約は、賃貸借契約の解除を設定した期限で実行できる契約です。「一旦、貸出するけど将来的にはまた自分で住みたい」と考えている場合などに便利な契約方法です。
賃貸に出す場合の契約の種類については、こちらの記事で詳しく説明しているので参考にしてください。
売却と賃貸は同時に進められる？
結論として売却と賃貸を同時に進めることはできます。メリットデメリットを以下で説明します。
メリットは「買いたい人」と「借りたい人」、両方が集客の対象になり集客数が増えるため、どちらか一方で集客した場合と比較して早く成約する可能性が高くなることです。
一方、デメリットは、案内や交渉、対応の数が増え、賃貸の集客が難しくなることです。
価格交渉や賃料交渉、案内対応の数が増えるため、仕事が忙しい方は面倒に感じることもあるでしょう。不動産会社も同様に、売却と賃貸を並行して進めると難易度が上がります。
もし賃貸管理を得意とする会社に依頼できれば売却と賃貸を同じ優先度で集客してもらえる可能性が高いので、少なくとも3社以上に相談することをお勧めします。
まとめ
この記事では、売却する場合とマンションを賃貸に出す場合で比較しました。ご自身の状況に応じて売却するか賃貸に出すか判断できると良いでしょう。
判断に迷った際は、専門家である不動産会社に相談することをお勧めします。「賃貸」「売却」のいずれを選択するにしても、不動産会社の協力が欠かせません。
信頼できる良い不動産会社は、一括査定サービスを使うことで効率的に探すことができます。一括査定サービスとは、マンション情報をサイト内で記入することで、複数の不動産会社に無料で査定してもらえるサービスです。
まだどちらか決めていなかったとしても、賃貸か売却を検討するためにも、まずは一括査定で良心的な不動産会社探しから始めましょう。
記事のおさらい
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。