不動産の売却は、人生においてそう何度も経験することではありません。そのため、「何から始めればいいのかわからない」「相場はどれくらい？」「税金はどうなるの？」「手続きが複雑そう…」といった、さまざまな疑問や不安を抱える方が多いのではないでしょうか。
特に、相続した不動産、離婚に伴う財産分与、住み替えなど、売却の背景に特別な事情が絡む場合は、専門家への相談が必要になることも少なくありません。
この記事では、不動産売却に関するあらゆるお悩みや疑問について、「誰に」「何を」「どのように」相談すればよいのかを、具体的な相談先ごとにわかりやすく解説します。この記事を読めば、ご自身の状況に合わせて、より納得のいく選択をするためのヒントが見つかるはずです。
まずは売却と賃貸、それぞれの特徴を知ることから始めましょう。
マンションは売却すべき？賃貸に出すべき？
マンションを「売却」するか「賃貸」に出すかは、あなたの状況や目的によって決めるべきです。
どちらの選択にもメリットと注意点があり、「絶対にこちらが良い」という正解はありません。大切なのは、ご自身のマンションの状況や、将来の計画に合わせて、どちらがより適しているかを考えることです。たとえば、まとまったお金が必要な場合や、マンションの管理から解放されたい場合は売却が向いているかもしれません。一方、将来そのマンションに戻る可能性がある場合や、安定した収入を得たい場合は賃貸が選択肢になるでしょう。
まずは売却と賃貸、それぞれの特徴を理解し、ご自身の状況と照らし合わせながら検討していくことが重要です。続く章で、それぞれのメリット・注意点や流れ、判断基準を詳しく見ていきましょう。
マンション売却のメリットと注意点は？
マンションを売却するという選択肢について、まずは良い点と気をつけるべき点を整理してみましょう。
マンション売却のメリット
マンション売却の最大のメリットは、まとまった現金が一度に手に入ることです。住宅ローンの残債返済や、新しい家の購入資金、老後の資金など、様々な用途に充てることができます。売却によって大きな利益が出た場合は、生活に大きなゆとりが生まれる可能性もあります。
また、売却してしまえば、その後のマンションの維持管理に関する手間や費用、たとえば管理費、修繕積立金、固定資産税といった負担が一切なくなります。建物の老朽化や空室の心配、近隣トラブルなど、所有し続けることによる精神的な負担からも解放されます。さらに、売却の際には税金の優遇措置を受けられる場合があることもメリットと言えるでしょう。
現金化による資金確保と、維持管理の手間・コストからの解放が、売却を選ぶ主な理由となります。
マンション売却の注意点
マンション売却の注意点として、まず「マンション」という資産を手放すことになる点が挙げられます。将来的にマンションの価値が上がる可能性があったとしても、売却してしまえばその恩恵は受けられません。また、愛着のあるマンションを手放す寂しさを感じる方もいるでしょう。
次に、住宅ローンが残っている場合は注意が必要です。売却価格がローン残高を下回る、いわゆる「アンダーローン」の状態だと、不足分を自己資金や住み替えローンで補填しなければ売却できません。
そして、売却活動を始めても、すぐに希望価格で買い手が見つかるとは限らない点も理解しておく必要があります。売却には仲介手数料などの諸費用や、利益が出た場合には税金もかかります。
売却は資産を手放すことであり、ローン残債や売却時期、費用についても考慮が必要です。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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マンションを賃貸に出すメリットと注意点
次に、マンションを賃貸に出す、つまり人に貸すという選択肢の良い点と気をつけるべき点を見ていきましょう。
マンションを賃貸に出すメリット
マンションを賃貸に出す最大のメリットは、安定した家賃収入が期待できることです。入居者が見つかれば、毎月一定の収入を得ることができ、ローン返済や生活費の足しにすることができます。これは、特に年金の補完など、長期的な収入源として魅力的に映るでしょう。
また、マンションという資産を持ち続けることができるため、将来的に自分で住んだり、子供に残したりすることも可能です。さらに、賃貸経営にかかる費用、たとえばローンの利息、管理費、修繕費、固定資産税などは経費として計上できるため、所得税や住民税の節税につながる可能性もあります。
継続的な家賃収入と、資産を保持できる点が賃貸の主なメリットです。
マンションを賃貸に出す注意点
賃貸に出す際の最も大きな注意点は、空室リスクがあることです。常に入居者が見つかるとは限らず、空室期間中は家賃収入が途絶える一方で、管理費やローン返済などの支出は続きます。また、入居者が見つかっても、家賃を滞納されたり、物件を丁寧に使ってもらえなかったりといったトラブルが発生する可能性もゼロではありません。
さらに、大家さんとして物件の管理や修繕、入居者対応といった手間がかかります。不動産管理会社に委託することもできますが、その場合は委託費用が必要です。
また、契約方法次第ではありますが、一度賃貸に出すと、オーナー側の都合で「やっぱり自分で住みたいから」と簡単に契約を解除することは難しい点も知っておく必要があります。
空室や滞納のリスク、管理の手間、契約解除の難しさが賃貸の主な注意点と言えます。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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マンション売却の流れ
もしマンションを売却すると決めた場合、どのような流れで進んでいくのでしょうか。ここでは、売却の基本的なステップを簡単に説明します。
売却活動は、準備から引渡しまで、いくつかの段階を経て進められます。大まかな流れを掴んでおくことで、安心して売却準備を進めることができるでしょう。各ステップで何をするのかを簡単に見ていきます。
不動産会社と相談しながら進めるのが一般的です。
売却希望条件を整理する
まず初めに、いつまでに、いくらくらいで売りたいのか、ご自身の希望を整理します。売却を考え始めた理由や、売却によって得た資金の使い道などを明確にしておくことで、その後の不動産会社との相談や価格設定がスムーズに進みます。
たとえば、「新しい家の購入資金に充てたいので、〇月までには売却して現金化したい」「ローン残高が〇〇円なので、最低でもこの金額以上で売りたい」といった具体的な目標を設定します。また、売却にかかる諸費用や税金についても、大まかに把握しておくと良いでしょう。
希望条件を明確にすることで、冷静な判断ができ、後悔のない売却につながります。
不動産会社の査定を受ける
次に、所有しているマンションがいくらで売れそうか、不動産会社に査定を依頼します。査定は、周辺の似たような物件の売買事例や市場の動向、物件の状態などを基に、売却可能と思われる価格を算出するものです。査定価格は不動産会社によって異なる場合があるため、複数の会社に依頼することが重要です。
査定方法には、書類情報だけで簡易的に価格を出す机上査定と、実際に部屋を見て詳細に評価する訪問査定があります。より正確な価格を知るためには訪問査定がおすすめです。不動産一括査定サイト「イエウール」を利用すれば、一度の入力で複数の会社にまとめて査定依頼ができ便利です。
複数の査定結果を比較し、信頼できる不動産会社を選ぶための判断材料としましょう。
媒介契約を結ぶ
査定結果や担当者の対応などを比較検討し、売却を任せる不動産会社が決まったら、その会社と媒介契約を結びます。媒介契約は、不動産会社に正式に売却活動を依頼するための契約です。契約には主に3つの種類があり、それぞれ不動産会社が行う売却活動の内容や、売主への報告義務などが異なります。
どの契約タイプを選ぶかは、売主の希望、たとえば「できるだけ高く売りたい」「早く売りたい」「複数の会社に依頼したい」などによって変わってきます。不動産会社の担当者とよく相談し、それぞれのメリット・デメリットを理解した上で、自分に合った契約を選びましょう。
契約内容をしっかり確認し、納得した上で契約を結ぶことが大切です。
マンションの売却活動を進める
媒介契約を結び、売り出し価格が決まったら、いよいよ売却活動の開始です。不動産会社は、インターネットの不動産情報サイトへの掲載、チラシの配布、他の不動産会社への情報提供などを通じて、購入希望者を探します。
購入希望者から問い合わせがあれば、物件の内覧が行われます。内覧希望者がいつ来ても良いように、室内をきれいに清掃・整理整頓しておくことが、良い印象を与え、早期売却につながるポイントです。不動産会社から定期的に活動状況の報告を受け、必要であれば価格などの条件を見直すこともあります。
不動産会社と協力しながら、買い手が見つかるように活動を進めていきます。
売買契約を結ぶ
購入希望者が見つかり、価格や引渡し時期などの条件がまとまったら、売買契約を結びます。売買契約は、売主と買主の間で正式に売買の約束を交わす、非常に重要な手続きです。通常、不動産会社の事務所などで、専門家である宅地建物取引士が物件に関する重要事項説明を行った上で、契約書に署名・捺印します。
この際、買主から手付金を受け取ることが一般的です。契約書には収入印紙を貼る必要もあります。契約内容を十分に理解し、不明な点は必ず確認してから契約に臨みましょう。
売買契約は法的な拘束力を持つため、慎重に進める必要があります。
決済・引渡しを行う
売買契約で定めた日時に、最終的な手続きとして残代金の受け取りと物件の引渡しを行います。通常、買主が利用する金融機関などで行われ、買主から売主へ売買代金の残りが支払われます。それと同時に、売主は買主にマンションの鍵などを引き渡します。この日に、司法書士に依頼して、所有権を買主に移すための登記手続きなども行われます。
住宅ローンが残っている場合は、この決済時に受け取った代金でローンを完済し、担保を抹消する手続きも同時に行います。固定資産税などの清算や、不動産会社への仲介手数料の支払いなどもこのタイミングで行われるのが一般的です。
決済と引渡しが無事に完了すれば、マンションの売却手続きはすべて終了となります。
あなたの不動産、
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マンションを賃貸に出す流れ
マンションを賃貸に出す、つまり人に貸すと決めた場合は、どのような流れになるのでしょうか。こちらも基本的なステップを簡単に見ていきましょう。
賃貸に出す場合も、準備から入居者との契約まで、いくつかの段階があります。大家さんとしてやるべきことや、不動産会社に任せられることを把握しておくと、スムーズに賃貸経営を始めることができるでしょう。
管理の手間などを考えると、不動産会社にサポートを依頼するのが一般的です。
不動産会社を探す
まず、賃貸管理や入居者募集を任せられる不動産会社を探します。賃貸経営には、家賃の集金、入居者からの問い合わせ対応、トラブル対応、退去時の手続き、物件の維持管理など、様々な業務が発生します。これらを自分で行うのは大変なため、多くの場合、賃貸管理を専門とする不動産会社に委託します。
不動産会社によって、管理業務の内容や手数料、得意なエリアなどが異なります。インターネットで探したり、売却でお世話になった不動産会社に相談したりして、信頼できるパートナーを見つけましょう。
賃貸経営の成功には、信頼できる不動産会社のサポートが欠かせません。
賃貸契約の方法を決める
次に、不動産会社にどこまでの業務を任せるか、契約の方法を決めます。大きく分けて、入居者募集だけを依頼する方法と、募集から家賃集金、クレーム対応、退去時の精算まで、賃貸経営に関わるほとんどの業務を任せる「管理委託」という方法があります。
初めて賃貸経営を行う場合や、物件から遠方に住んでいる場合、手間をかけたくない場合は、管理委託を選ぶのが一般的です。ただし、委託する業務内容に応じて管理委託料がかかります。自分でできる範囲やかけられる手間を考慮して、契約方法を選びましょう。
自分の状況に合わせて、不動産会社に依頼する業務範囲を決めます。
不動産会社と契約を結ぶ
依頼する不動産会社と業務内容が決まったら、正式に契約を結びます。入居者募集だけを依頼する場合は「媒介契約」、管理業務全般を委託する場合は「管理委託契約」を結ぶことになります。
契約書には、依頼する業務の範囲、手数料、契約期間などが明記されています。特に管理委託契約の場合は、家賃の何パーセントを手数料として支払うのか、どこまでの業務を委託するのか、たとえば簡単な修繕は管理会社が行うのかなどをしっかり確認しましょう。
契約内容をよく理解し、不明な点は質問してから契約することが大切です。
家賃を決める
不動産会社と相談しながら、貸し出すマンションの家賃を設定します。家賃設定は、賃貸経営の収支に直結する重要な要素です。周辺の類似物件の家賃相場や、物件の広さ、築年数、設備、駅からの距離などを考慮して、適切な金額を決める必要があります。
家賃が高すぎると入居者が見つかりにくく、空室期間が長引くリスクがあります。逆に安すぎると、十分な収益が得られません。不動産会社は地域の家賃相場に詳しいため、プロの意見を参考にしながら、競争力のある家賃を設定しましょう。
適正な家賃設定が、安定した賃貸経営の第一歩となります。
入居者を探す
家賃が決まったら、不動産会社が入居者の募集を開始します。不動産会社は、自社のウェブサイトや不動産情報ポータルサイトへの物件情報掲載、店頭での紹介などを通じて、広く入居希望者を探します。場合によっては、他の不動産会社にも協力してもらい、入居者を見つけることもあります。
入居希望者から申し込みがあった場合、不動産会社は家賃の支払い能力などを審査します。オーナーとして、どのような人に住んでもらいたいか、事前に希望を伝えておくことも可能です。ただし、差別的な条件は設定できません。
良い入居者を見つけることが、安心して賃貸経営を続けるための鍵となります。
賃貸借契約を結ぶ
入居者が決まったら、その入居者と賃貸借契約を結びます。賃貸借契約は、家賃、契約期間、敷金・礼金、禁止事項、退去時のルールなど、貸主と借主の間の約束事を定めた重要な契約です。契約手続きは、通常、不動産会社が間に入って進めてくれます。
契約時には、入居者から敷金や礼金、前家賃などを受け取ります。契約内容について、オーナー側もしっかりと確認しておくことが大切です。契約が無事に完了すれば、入居者に鍵を引き渡し、賃貸経営がスタートします。
入居者との間でルールを明確にする賃貸借契約は、トラブル防止のために非常に重要です。
売却か賃貸か選ぶ方法は？
ここまで、マンションの売却と賃貸、それぞれのメリット・注意点と流れを見てきました。では、実際にどちらを選ぶべきか、どのように判断すればよいのでしょうか。
最終的な判断は、いくつかの具体的な基準に基づいて行うのが良いでしょう。ここでは、「物件の条件」「収益性としての利回り」「将来のライフプラン」という3つの視点から、より具体的な判断のポイントを解説します。ただし、最終的な決定は、これらの客観的な情報と、あなた自身の状況や考えを合わせて行うことが大切です。
これらの要素を総合的に検討し、ご自身にとって最適な選択を見つけましょう。
物件の条件から考える
まず、所有しているマンション自体の条件が、売却向きか賃貸向きかを客観的に評価します。物件の築年数、広さや間取り、立地、状態、そして住宅ローンの残高などが、判断するための重要な材料となります。
どちらの選択肢がより現実的か、物件の特性を踏まえて冷静に検討してみましょう。
ご自身のマンションがどちらの特徴により当てはまるか見ていくことが、適切な判断の第一歩です。
売却に向いているマンションの特徴
次のような特徴を持つマンションは、売却に向いているといえます。
- 築年数が30年を超えている：老朽化が進み、今後多額の修繕費が見込まれる物件
- 専有面積が広いファミリータイプ：賃貸需要が少ないファミリー向け物件
- 住宅ローン残債が多い：売却益でローンを完済できない「オーバーローン」になりそうな物件
- 不便な立地：不便で借り手が見つかりにくく、空室期間が長引くリスクが高いエリアの物件
- 維持管理の負担が大きい：管理費や修繕費の金額が高かったり、管理状況が悪かったりと、所有の負担が大きい物件
これらの条件に複数当てはまるマンションは、賃貸に出しても採算が合わなかったり、手間がかかったりする可能性が高いため、売却を優先的に検討するのも手です。
賃貸に向いているマンションの特徴
一方、次のような特徴を持つマンションは、賃貸に出して収益を得ることを検討しやすいでしょう。
- 便利な立地：駅や都心、スーパーや学校へのアクセスが良く、借り手が見つかりやすい物件
- コンパクトな間取り：賃貸需要の高い単身者や二人暮らし向けのコンパクトな間取りの物件
- 住宅ローン負担が軽い、または無い：家賃収入で十分に出費を賄い、収支がプラスになる見込みが高い物件
- 状態の良い物件：内装や設備の状態がよく、借り手にとって魅力的で、かつ当面は大きな修繕費がかからなそうな物件
- 管理体制が良好である：適切に維持管理されていて、共用部分などがきれいに保たれている物件
これらの条件を満たし、かつ安定した賃貸需要が見込めるマンションであれば、賃貸経営を検討する価値は十分にあります。
利回りを考える
賃貸に出すかどうかを経済的な側面から判断する上で、「利回り」という考え方が参考になります。利回りとは、簡単に言うと「投資した金額、つまりマンション価格に対して、年間でどれくらいの家賃収入が得られるかの割合」を示す指標です。これが高いほど、収益性が高いと一般的に考えられます。
利回りには、単純に家賃収入だけで計算する「表面利回り」と、経費を差し引いて計算する「実質利回り」があります。実際にどれくらいの利益が残るかを知るためには、実質利回りが重要です。
利回りはあくまで判断材料の一つとして、空室リスクや経費なども含めて総合的に検討しましょう。
利回りが3%以上なら賃貸に出すのも手
賃貸経営の収益性を測る簡単な目安として、「表面利回り」が3%以上あるかどうかが一つの判断基準になります。表面利回りは、「年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100」で計算できます。たとえば、査定価格3,000万円のマンションで年間120万円の家賃が見込めるなら、表面利回りは4%です。
ただし、より現実に近い収益性を知るためには、管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険料、賃貸管理会社への委託料などの経費を差し引いた「実質利回り」で考えることが重要です。空室期間や家賃下落のリスクも考慮に入れる必要があります。
一般的な目安として、中古マンションの場合、この実質利回りで4%から6%程度を目標とすることがありますが、これも物件や地域によって大きく異なります。まずは不動産会社に想定家賃や経費を確認し、現実的な収支を試算してみることが大切です。
もし表面利回り自体が極端に低い、たとえば1%や2%程度であれば、経費を考えると賃貸で収益を上げるのはかなり難しい可能性が高いでしょう。その場合は、売却を検討する方が現実的かもしれません。
まずは表面利回りを計算し、さらに実質利回りも意識しながら、賃貸に出す価値があるか判断しましょう。
また住む可能性や相続の可能性を考える
最後に、経済的な側面や物件の条件だけでなく、ご自身の将来的なライフプランも考慮に入れることが非常に重要です。今は住んでいなくても、「何年後かに、またそのマンションに戻って住む可能性があるか？」「将来、子供や孫にそのマンションを資産として残したいという明確な意思があるか？」といった点を自問自答してみましょう。
もし、「転勤が終わったら戻りたい」「子供が大学進学時に使うかもしれない」など、将来的にご自身や家族が利用する可能性が高いのであれば、安易に売却してしまうとその選択肢がなくなってしまいます。賃貸に出しておけば、所有権は保持できるため、将来的に自分で住む道を残せます。ただし、入居者がいる期間や契約形態によってはすぐには戻れない可能性もあります。たとえば、転勤など一時的に離れる期間が決まっている場合は、期間を定めて貸し出す「定期借家契約」という方法もありますので、不動産会社に相談してみましょう。
また、「大切な資産だから手放したくない」「子供に相続させたい」というお考えがある場合も、賃貸に出して家賃収入を得ながら持ち続ける方が、ご自身の意向に沿うでしょう。ただし、相続の場合は、将来的に相続税評価額なども考慮する必要が出てきます。
目先の利益や手間だけでなく、5年後、10年後、さらにその先のご自身の人生設計と照らし合わせて、後悔のない選択をすることが大切です。
マンションを売却するか、賃貸に出すか。どちらの選択にもメリットと注意点があり、最適な答えはあなたの状況によって異なります。ここまで解説してきた判断ポイントを参考に、ご自身のマンションの状況や将来の計画と照らし合わせて、じっくり検討してみてください。
どちらを選ぶにしても、まずは信頼できる不動産会社に相談し、プロの意見を聞くことが重要です。特に売却価格の査定や、賃貸に出した場合の家賃相場や利回りの試算は、判断の基礎となる重要な情報です。
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