【マンションの売却vs賃貸】メリットデメリットは?どう判断する?

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「子供が大きくなったので家が手狭になってきた」「転勤や仕事の都合で引っ越さなくてはいけない」といった場合に、今の家を売却するか賃貸に出すか…悩んでいる人は多いのではないでしょうか。

売却する場合と賃貸に出す場合それぞれのメリットデメリットを比較した上で、判断基準や手順についてご紹介します。

先読み!この記事の結論
  • 2020年現在ではマンションは売却した方が手間がかからず経済的

  • 売却する場合は税制優遇があり管理コストがかからないが、希望価格で売れないことがある

  • 賃貸に出す場合は家賃収入が得られるが、管理コストがかかり空室リスクが発生する

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

マンションを売却するメリット・デメリット

マンションを売却する場合と賃貸に出す場合、それぞれにメリットデメリットがあります。

メリット デメリット
売却する
  • まとまった現金が手に入る
  • 税制優遇が受けられる
  • 買い手が見つかる時期がわからない
  • 売却のための諸費用や税金がかかる
賃貸に出す
  • 安定した家賃収入がある
  • 節税効果がある
  • 空室リスクがある
  • 管理や維持にコストがかかる
  • 売却時は高く売りづらい
  • 賃貸人の都合で解約は難しい

売却のメリット

賃貸に出す場合と比較すると、売却には以下のようなメリットがあります。

まとまった現金が手に入る

マンションを売却することで、まとまったお金が一括で手元に入ってきます。

手に入ったお金は次の住宅購入の資金に充てることができるほかに、売却額によっては住宅ローンを完済することもできます。

また、賃貸のように管理経費がかからないため、賃貸に不向きのマンションの場合、いつ空室になるかのリスクを抱えずに済みます。

税制優遇が受けられる

居住用のマンションを売却する際の税金は、賃貸に出した場合と比較して安く抑えることができます。

不動産売却では、売却した際に利益(譲渡益)が出れば、その利益に対して税金が課されますが、居住用の不動産(マイホーム)の場合、特例を適用することで税金を安くすることができます。

例えば「3,000万円特別控除」や「10年超所有軽減税率の特例」、「買替え特例」といった特例があります。

3,000万円特別控除とは、簡単に言うと、「その譲渡所得、最大3,000万円までなかったことにできますよ」という制度です。
例えば3,000万円で購入したマンションが6,500万円で売却できたとします。
3,500万円の譲渡所得となりますが、譲渡所得税として課税されるのは3,000万円を差し引いた500万円のみになります。
※正確に譲渡所得を計算する際は、仲介手数料など譲渡にかかった費用も購入費用に上乗せすることが可能です。
また、居住期間が10年以上だった場合は10年超所有軽減税率の特例が適用できます。そして、売却価格より新居の購入価格の方が大きい場合は買替え特例が適用できることもあります。

売却のデメリット

一方で、デメリットももちろんあります。

買い手が見つかる時期がわからない

マンションの売買は金額が大きいため、自分が望むタイミングで買い手が現れるとは限りません。

買い手が現れても、自分が望んだ売却価格で売れない可能性があるので、まとまった現金がいつ入ってくるかわからず、確実に現金が手に入ることも約束されていないというデメリットがあります。

売却のための諸費用や税金がかかる

マンションを売却する際は、さまざまな費用や税金がかかります。

まず、不動産会社に売却を依頼すると、成約後に仲介手数料が発生します。

ここには、物件情報サイトに売却案件を掲載した露出を増やしたり、チラシを作ってポスティングしたり、購入検討者の物件立ちあいにともなう人件費などが含まれます。

仲介手数料は下記のように相場が決まっています。

売買価格 仲介手数料の上限
200万円以下の部分 売買価格の5% + 消費税
200万円を超えて400万円以下の部分 売買価格の4% + 消費税
400万円を超える部分 売買価格の3% + 消費税

その他、登記費用や印紙代、さらに売却益が出た場合は譲渡税も費用に含まれるため、かかる費用をあらかじめ見積もっておくことが必要です。

費用について詳しく知りたい方は、こちらの記事で仲介手数料の早見表も参考にしてください。

マンションを賃貸に出すメリット・デメリット

次に、賃貸に出す場合のメリット・デメリットを説明します。

賃貸に出すメリット

賃貸に出す場合、不労所得が得られることが非常に魅力的です。他にはどのようなメリットがあるのでしょうか。

安定した家賃収入がある

マンションの購入時に、大半の人が住宅ローンを利用するため、ローン返済中の方も多いでしょう。

借り手を見つけることができれば、毎月の家賃収入でローン返済を賄うことができます。

ローン残債を賃料収入で全て賄うことができれば、自分でローンを返済しなくても良い可能性があります。

節税効果がある

マンションを賃貸に出す、つまり賃貸経営をする場合、費用を経費に計上することができます。
かかる費用は以下のとおりです。

  • リフォーム代などの初期費用
  • 建物の維持・管理にかかる費用
  • 管理会社に賃貸業務を委託する手数料

これらの費用は経費として計上することができます。

また、固定資産税や都市計画税、印紙税などの税金、ローンの利息や保証料は、経費として所得から控除できるため、税金を安くすることが可能です。

つまり、マンションを賃貸に出す際は、確定申告で節税することができるということです。

節税のコツや賃貸に出す際の手順についての詳細はこちらの記事で紹介しています。

賃貸に出すデメリット

賃貸に出すメリットとあわせてデメリットについても把握しておきましょう。

空室リスクがある

もっとも大きなデメリットは空室リスクの発生です。貸し出しても借り手が見つからない可能性があるということです。

空室の間は賃料が入らないだけでなく、初期投資や維持管理コストを考えると赤字になっていることが多いでしょう。

借り手探しに難航すると、最初の数か月間を「フリーレント(FR)」として家賃無料にしないといけない場合があったり、もし借り手が見つかってもすぐに出て行ってしまう危険性とは常に隣り合わせです。

マンションを貸し出す場合は、このような空室リスクをずっと抱えることになります。

管理や維持にコストがかかる

マンションを賃貸に出すということは賃貸経営の際には、以下を始めとしてお金も手間もかかります。

  • 貸し出すためのリフォームやクリーニング
  • 入居者の募集
  • 賃料の集金・督促
  • 共有部分のメンテナンス
  • ゴミや騒音など入居者からのクレーム対応
  • 退去後のハウスクリーニング

まず、貸し出すためのリフォームやクリーニングを数十万から数百万円かけておこなう必要があります。また、経年劣化により必要に応じてマンションの修繕をする必要があり、費用は基本的に貸主が負担します。

金銭的なコストだけでなく、入居者募集やクレーム対応も賃貸管理の仕事に含まれるため、貴重な休日を賃貸管理に割くことになってしまうでしょう。

また、家賃収入は「不動産所得」となるため、毎年の確定申告も必要です。

売却時は高く売りづらい

一度賃貸に出した物件は、今売却するのに比べて高く売りづらくなります。

売却のメリットでお伝えしたとおりマイホームを売却した場合はマイホーム売却の特例が適用できます。

一方で、賃貸に出す場合は居住用ではなくなるため、この特例は適用できません。売却時の利益に対しては、通常税率で課税されます。

また、賃貸中のまま住人がそのまま入居した状態で売却すると、一般的な家が欲しい人ではなく、賃貸経営をしたい人が購入することになります。

不動産業界では、こういった売買をすることを「オーナーチェンジ」と呼ばれています。購入対象が絞られるため、高く価格設定をして売るということが難しくなってきます。

賃貸人の都合で解約は難しい

賃貸契約では賃借人(借りる側)の方が立場が弱くなります。貸す側の都合で解約をしようとしても、思い通りにできないことが多いです。

オーナーチェンジ物件として売れないので退去してほしい場合は退去料を支払う必要があります。

また、改めて自分が住みたい場合でも、賃借人が「まだ住みたい」と主張すれば、貸す側の要望は通らないことが多いでしょう。

そのため、一度借り主をつけると自由がきかなくなるということを覚えておきましょう。

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売却か賃貸かの判断基準

では、売却するか賃貸に出すか、どのように判断すれば良いのでしょうか。マンションの特徴やライフプランをあわせて十分に検討した上で判断しましょう。

賃貸向きの物件かどうか確認しよう

売却するか賃貸に出すか、どう判断すれば良いのでしょうか。

結論としては、「賃貸に向いていれば賃貸に出す、賃貸に向いていなければ売却する」です。

賃貸に向いているとはどういうことでしょうか。以下のチェックリストにその特徴をまとめました。

チェックリスト
  • 単身用の物件である

  • 物件が駅徒歩10分以内の立地である

  • 築浅(築5年以内)の物件である

  • 将来この家を使う予定がある

  • 住宅ローンを一括返済できない

賃貸物件は駅徒歩の分数や物件の間取り、築年数によって借り手の付きやすさが左右されます。

最近の傾向では賃貸物件は特に駅徒歩10分以内の利便性の高い物件が人気です。

間取りはシングル向き(1R,1K,1DKほど)の部屋を探している人が半数以上(※LIFULL HOME’S PRESS編集部調べ)となっています。ファミリー向きの物件の場合、よほど立地が良くないと借り手が見つかりづらい可能性があります。

築浅の物件は同じエリアの物件と比較して賃料を高く設定できることが多いです。賃料設定の問題だけでなく、築年数の経った物件は賃貸に出すために大規模なリフォームが必要だったり、貸した後も修理箇所が頻繁に見つかることが予想できます。

物件の特徴以外に、賃貸に適した状況というものがあります。

将来もう一度住む予定がある方は、一時的に賃貸に出すことで家賃収入を得ながら借り主に家の維持をしてもらうことができるので、メリットが大きいでしょう。

また、売却にあたって住宅ローンを一括返済できず競売にかけられる可能性がある場合、賃貸に出すことで少しずつ返済する方が良いこともあるでしょう。

賃貸に向いていなければ売却する

賃貸に適さない状況でマンションを賃貸に出すと、赤字を垂れ流すことになってしまいかねません。

賃貸経営で得られる不労所得は魅力的ですが、賃貸経営とは自身で事業をひとつおこなうようなものです。十分に検討した上で管理をし続けなければうまくいかないものです。

自分で判断しきれない際は、自分の家が賃貸物件として適性があるのか、同じエリアのマンションの空室率はどうなのか、地元の不動産会社に聞いてみると良いでしょう。

2020年は売却する方がお勧め

マンションを売却する場合も賃貸に出す場合も同様に景気やエリアの需要に影響を受けますが、2020年現時点では今が最も高く売れるタイミングなので賃貸に出すよりも売却した方が得をすることが多いでしょう。

日本不動産研究所による新築マンションの価格予測によると、東京23区内の新築マンションでさえ、2020年以降は価格が下がる可能性が高いとされています。

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一般財団法人 日本不動産研究所 2018/9/27プレスリリースより

新築マンションの価格が下がると、同時に中古マンションの価格も下がります。加えて、経年劣化で物件としての価値も確実に下がってしまいます。

売却する場合も賃貸に出す場合も、今と数年後では、手元に残る金額が大きく変わってくるはずです。

実際にイエウールで売却した方から「実際にシミュレーションをすると賃貸に出す場合の初期費用が想像よりかなり高かった」という声があったように、賃貸経営には想像よりもお金がかかることが多いのです。

また、売却した場合は空室リスクを負う心配もありませんし、管理会社との複雑なやりとりもありません。もし迷っている場合は不動産会社に協力してもらい、実際にかかる費用をシミュレーションしてから判断するという選択肢もあります。

よくある質問

売却と賃貸は同時に進められますか?

売却するか賃貸に出すか、決め切れない方もいるでしょう。

結論として売却と賃貸を同時に進めることはできます。メリットデメリットを以下で説明します。

メリットは「買いたい人」と「借りたい人」、両方が集客の対象になり集客数が増えるため、どちらか一方で集客した場合と比較して早く成約する可能性が高くなることです。

一方、デメリットは、案内や交渉、対応の数が増え、賃貸の集客が難しくなることです。

価格交渉や賃料交渉、案内対応の数が増えるため、仕事が忙しい方は面倒に感じることもあるでしょう。不動産会社も同様に、売却と賃貸を並行して進めると難易度が上がります。

もし賃貸管理を得意とする会社に依頼できれば売却と賃貸を同じ優先度で集客してもらえる可能性が高いので、少なくとも3社以上に相談することをお勧めします。

転勤の場合もローンは一括返済しなくてはなりませんか?

基本的には一括返済する必要があり、賃貸に出す場合は住宅ローンから投資目的へのローンへの切り替えが必要です。

前提として住宅ローンとは利用者本人の居住が条件となっています。単身赴任の場合は住宅ローンを引き続き使うことができますが家族全員で引っ越す場合は、売却して住宅ローンを一括返済するか賃貸に出してローンに切り替えることになります。

もし一括返済ができない場合は任意売却という選択肢も視野に入れる必要があるかもしれません。

ただ例外として、戻ってくる時期がすでに決まっている転勤の場合は銀行の担当者の判断で住宅ローンを引き続き利用できることもあるそうです。

例えば2,3年であれば、住宅ローンを利用したまま定期借家契約で借り主を募集し賃貸に出すこともできるかもしれません。具体的なことは不動産会社に相談してみると良いでしょう。

まとめ

この記事では、売却する場合とマンションを賃貸に出す場合で比較しました。ご自身の状況に応じて売却するか賃貸に出すか判断できると良いでしょう。

判断に迷った際は、専門家である不動産会社に相談することをお勧めします。「賃貸」「売却」のいずれを選択するにしても、不動産会社の協力が欠かせません。

賃貸に出す場合、マンション周辺の借り手の動向や、適正家賃、また入居者トラブルの対応に長けているのは不動産会社です。大きな決断になるので、不動産会社に相談して決めましょう。

売却の判断も同様です。マンションをいくらで売り出せるかは、インターネットで相場を調べて机上で計算するだけでは、正確な売り出し価格を決めることができません。また買い手探しも不動産会社なしにはすすめられません。

信頼できる良い不動産会社は、一括査定サービスを使うことで効率的に探すことができます。

一括査定サービスとは、マンション情報をサイト内で記入することで、複数の不動産会社に無料で査定してもらえるサービスです。

まだどちらか決めていなかったとしても、賃貸か売却を検討するためにも、まずは一括査定で良心的な不動産会社探しから始めましょう。

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初心者でもわかる!記事のおさらい

売却するメリットデメリットは何?

メリットはまとまった現金が手に入るのに加えて税制優遇を受けられること。デメリットは、買い手が見つかる時期がわからないこと、売却にも諸費用がかかってくることです。マンションを売却するメリット・デメリットでその詳細を確認しておきましょう。

賃貸に出すメリットデメリットは何?

メリットは毎月家賃収入があり、節税効果が見込めることや相続税対策になることなどです。デメリットは、管理や維持にコストがかかることや空室リスクが発生することなどです。マンションを賃貸に出すメリット・デメリットでその他のメリットデメリットについても確認しましょう。

マンションは賃貸と売却どっちがお得?

マンションの立地や築年数などにより異なるので一概には言えませんが、売却の方がお得なケースが多いです。今はマンションが比較的高く売れる可能性がある時期です。賃貸に出すと管理コストや空室リスクが高いことも。詳しくは売却か賃貸かの判断基準にて解説します。

どんな人、どんな物件が賃貸に向いているの?

将来的にその物件を再度活用する予定があり、駅徒歩10分以内、単身用で築浅の物件は賃貸に向いています。その他、オーバーローンになっている方や転勤などで今住んでいる場所に戻る予定がある方です。詳しくは売却か賃貸かの判断基準をご確認ください。

マンションを賃貸に出すためには何をするの?

賃貸に出した場合、入居者の集客や物件の維持管理が必要になってきます。管理方法を検討したり、確定申告が必要になるでしょう。売却・賃貸の流れとかかる期間で具体的に何をするのかご覧ください。

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