【マンションの売却・賃貸】どちらが得か、ケース別にご紹介！

こんにちは、イエウール編集部です。

住まなくなったマンションの扱い方は難しいものです。売却するか、貸し出しして家賃収入を得るか。大きくこの二択になりますが、どちらが得かはプロでない限り、すぐにはわからないため、そう簡単に判断できるものではありません。そこでこの記事で、売却、賃貸のそれぞれのメリット・デメリットをご紹介。

売却だったらいくらで売れるか、賃貸だったらいくらで貸し続けられるか。どちらにせよ、状況や環境によって有利・不利が変わります。

具体的なケース別にどちらを判断すべきこの記事で理解していきましょう。

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

【不動産売却の成功法！】高く売る４つのコツ・売却の流れ【2020年版】

不動産を高く、そして失敗せずに売却する方法を優しく解説します。

マンションは売却した方がお得！

マンションの活用を売却か賃貸で迷ったら、売却をおすすめします。

なぜなら、いまがマンションの一番売り時なのに対し、賃貸では長期的に儲からない事が予想されているからです。

マンションは、いまが空前の売り時

こちらは日本不動産研究所による新築マンションの価格予測ですが、東京23区内の新築マンションでさえ、2020年以降はマンション価格の下落が予測されています。

一般財団法人 日本不動産研究所 2018/9/27プレスリリースより

このような事実から分かる通り、まさに今マンションを売却すれば、長期的に見ても一番高値で売れる可能性が高いということになります。

いつかはマンションを売ろう…と考えてはいるものの、「まだ先でいいや」と先伸ばしにしてしまったり、「いつ売ればいいか分からないや」ということはありませんか？

そんな方は今しかないマンションの売り時を逃してしまうかもしれませんので、迷っているなら売却を検討しましょう。

賃貸経営が儲からない2つの理由

理由1：入居率と家賃収入の減少

さらに内閣府の調査から、2020年頃から世帯数までもが少なくなる予想が出てきます。肝心の入居者世代が少なる一なので、そうなると需要と供給のバランスが崩れて空き家になる確率も高まり、自ずと家賃を下げるほかなくなります。

実際に、現在ある空室800万戸が、このままいくと2033年には2,160万戸を超え、空き家率は30.4％まで達するという調査結果も出ていますので上記のことは間違いなく起こってくるでしょう。
NRI 2017/06/20 ニュースリリース より

理由2：賃貸経営にはコストがかかる

賃貸経営においては、これらのコストを上回る家賃収入を上げ続けなければいけないのです。

こうしたニーズに合わせてリフォームをしていかなければ、マンション市場で勝っていけないでしょう。

しかし、一年中設備投資やリフォームに追われるリスクを追うのはあまりにリスキーではないでしょうか。

【ご参考】利回りの計算について

いわゆる「不動産投資」というもので、不動産投資はうまくいっているかどうかを「利回り」で判断します。

次の章では、マンション売却を成功させている方が実践しているコツをご紹介していきます。

マンション売却を成功させるための鉄則

「良い不動産会社と出会う」ことが重要

このように、不動産会社選びに成功すれば家売却の成功も近づきますが、不動産会社選びに失敗すると、マンション売却がたいへん難しくなります。
では、不動産会社選びを成功させるためにはどうすれば良いのでしょうか？

良い不動産会社を探すなら、一括査定サービスを使おう！

加えて、紹介する不動産会社は一括査定サービスが選び抜いた一流の会社ですので、自分で探してくるよりも信頼できる会社を選べるのではないでしょうか。

まさに不動産一括査定サービスは、「無料」「高品質」「カンタン」の三拍子そろったサービスと言えます。

次の章では、賃貸と売却の違いをより詳しく解説するため、それぞれのメリット・デメリットを解説していきます。

賃貸と売却のメリットの違いは？

賃貸のメリット

【メリット①】借り手がいれば、貯金を切り崩さずにローンを返せる

もしマンションを使わなくなっても、借りてくれる人がいれば、家賃収入でローン返済を賄うことができます。

可能性は高くないかもしれませんが、ローン残債を賃料収入で全て賄うことができれば、自分ではローンを返済せずにマンションを手に入れられます。

【メリット②】転勤などで一時的に家に住まなくなる場合に、家を使わない間収入が得られる

ただし、定期借家契約の賃料水準は一般的な賃料より安くなります。借り手からすると「いつか出ていかなければいけない」というデメリットがあるからです。

賃貸のデメリット

【デメリット①】空室リスクを抱える

空室の間は賃料が入らないだけでなく、せっかく借り手が見つかっても、最初の数か月間はフリーレントといって家賃無料にしないといけない場合もありますし、入居者がいてもすぐに出て行ってしまうかもしれません。
マンションを貸しに出す場合は、このような空室リスクをずっと抱えることになります。

【デメリット②】物件の管理維持費や、確定申告などの手間がかかる

入居者とのトラブルや契約形態の種類について

家賃滞納が発生したら、督促も行います。こうしたクレーム・トラブル対応は不動産会社に委託できます。管理だけを委託する一般管理の手数料相場は、家賃の5％前後。空室まで保証してくれる一括借り上げ契約（サブリース契約）の手数料相場は、家賃の10％前後と言われています。

売却のメリット

【メリット①】現金が手に入る

【メリット②】税制優遇がある

【メリット③】ランニングコストがかからない

売却のデメリット

【デメリット①】売却額が、タイミングに影響されやすい

【デメリット②】諸費用がかかる

仲介手数料は下記のように相場が決まっています。

例えば、取引額が100万円の空き家を想定した場合の計算式は下記のようになります。

仲介手数料以外ですと、新聞・雑誌への広告費、売却のための調査・測量・解体費用、また売却にあたり居室内の清掃費用やクリーニング代、荷物の一時的な保管費用、ゴミの廃棄費用なども必要に応じて負担します。
売却を成功させるには、マンションの査定を正確に行うことができ、契約手法を丁寧に教えてくれる不動産会社をみつけることがポイントになってきます。
なぜならば、マンションの売却価格の査定は、不動産会社の手法や見識によって左右されるものだからです。そのため １社に依存するより、なるべく複数社にあたり、売却を任せられそうな会社を見極めることが大切です。
また、不動産会社に売却を任せるときに「媒介契約」という契約を結びますが、いくつか種類があります。

次の章では、マンションを賃貸に出すことに関心がある方に向けて、貸すときやることをご紹介していきます。

【賃貸の基礎知識】賃貸するなら、何をしなければいけないの？

決めなければならないことは多岐に渡りますが、おおむね２つに大別できます。

どう管理するか

２つめが、「不動産会社への管理委託」です。月額家賃収入の5％前後を管理手数料として毎月払わなければなりませんが、諸々の手続きや手配を代行してくれるため、本業がサラリーマンや公務員の方におすすめです。

最後の1つが、「一括借り上げ（サブリース契約）」と呼ばれる方法です。マンションの居室を不動産会社に借り上げてもらい、借り上げられた部屋は、不動産会社が別の誰かに貸し出します。不動産会社に借り上げてもらうので、空室でも家賃収入が入ってくるのがメリットです。手数料は、月額家賃の10％前後が相場と言われており、少々割高です。

管理の内容

入居審査を通過させた後は、毎月、家賃を回収しなければなりません。入居者によっては滞納・遅延する人もいますので、そうなったら家主が逐一、督促をしなければいけません。

確定申告

そうなると、毎年、確定申告が必要になります。申告しなければ、申告漏れとして扱われるので要注意です。また手続きという意味では、他人にマンションを貸すときに交わす「賃貸借契約」もひとつの手続きです。

確定申告とは、事業の収支結果と納税額を税務署に報告する手続きのことです。毎年２～３月に行われます。マンション経営における年間の収支と、それに伴う納税額を税務署に報告しなければなりません。月ごとの細かい収支をまとめなければならないため、申告を迎える２～３月は忙しくなるので準備をしておく必要があります。

では、マンション賃貸についてもよく分かったところで、どういう場合に売るか・貸すか、というポイントを解説していきます。

この場合は〇〇！ケース別の「賃貸」「売却」の選び方

基本的には売却の方がメリットが大きいという状況ではありますが、「賃貸」か「売却」の選択は、状況によって有利・不利が変わります。シーン別に解説していきましょう。

「賃貸」がおすすめのケース

オーバーローンとなっている人の場合

マンションの売却価格を不動産会社に査定してもらった後、ローンの一括返済が難しいようなら賃貸に出すことをおすすめします。賃貸に出し、家賃収入でローン残額を減らしてから再度売却に臨むという選択肢もあります。

立地がとてもよい場所のマンションを持っており、不労所得を得たい場合

転勤などで一度家を使わなくなるが、また住む予定の人の場合

「転勤が終わった後は今のマンションに戻りたい」という人は、売却せずに賃貸に出して、一定期間家賃収入を得続けたほうがよいでしょう。

今後持ち家に住む予定がなく、賃貸しても借り手がすぐ見つかりそうな場合

また転勤から戻った後の住まいにこだわりがない場合、賃貸で貸し続けるという選択もあります。借り手が簡単につく需要のあるエリアなら、そのぶん家賃も高く設定できる可能性があります。家賃収入でローンを返済し、老後の収入源として活かし続けることができれば、賃貸も良い選択になります。

特に、マンションの立地が駅近だったり新築なら、空室リスクが低くなるので、賃貸を検討してみてください。

管理は委託することで、手間を減らしましょう

売却がおすすめの場合

今後持ち家に住む予定がなく、賃貸しても借り手がすぐに見つからなそうな場合

長期戦である賃貸経営において、空室期間の長さは大きな不安材料です。賃貸需要が見込めそうにない場合は、売却してしまいましょう。

まとめ

賃貸に出す場合、マンション周辺の借り手の動向や、適正家賃、また入居者トラブルの対応に長けているのは不動産会社です。大きい決断になるので、自分で決め過ぎず、不動産会社に賢く相談して決めましょう。

売却の判断も同様です。マンションをいくらで売り出せるかは、インターネットで相場を調べて机上で計算するだけでは、正確な売り出し価格を決めることができません。また買い手探しも不動産会社なしにはすすめられません。

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賃貸か売却を検討するためにも、まずは一括査定で良心的な不動産会社探しからはじめましょう。

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