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アパートの売却は相場を調べ好条件で売るのがポイント

アパートの売却を考えたとき、売主が悩むのが売却価格です。
できるだけ高く売りたいというのが本音でしょう。そこでこの記事ではアパートの売却額の相場の調べ方や、高く売るポイントを解説していきます。

こんな悩みの人にピッタリ
  • アパートの売却相場額を知りたい!
  • 売却相場額を自分で調べる方法を知りたい!
  • アパートをスムーズに売却したい!

アパートを売却するにしても、相場とかけ離れた売値希望の場合、
買い手がつかず売り時を逃してしまう事もあるので、この記事を参考にアパートの売却相場額を調べる方法を学びましょう。

先読み!この記事の結論
  • アパートの売却相場価格は2020年頃に上げ止まる
  • アパートの査定金額は立地や入居率、築年数を加味して算出される。
  • 正しい査定金額か見極めるためにも相場のチェックは必ず行おう。

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. アパート売却額の相場は上げ止まり間近⁉

アパートを少しでも高く売却するためには、全国的な相場の動向と売却の流れについて把握をしておく必要があります。それでは、それぞれについて見ていきましょう。

1.1. 全国的にアパートの売却相場は2019年がピーク

不動産の価格水準は、2010年以降は右肩上がりで、築年数に関わらず不動産の資産価値が高まっていました。しかし、その動きにも徐々に陰りが出始めています。下記のグラフをご覧ください。

一般財団法人 日本不動産研究所 2018/9/27プレスリリースより

こちらは日本不動産研究所による新築マンションの価格予測ですが、東京23区内の新築マンションでさえ2019年以降は価格の下落が予測されています。

アパートとマンションには明確な区別はなく、そのためアパートの価格相場はマンションの価格相場と近い結果になります。つまり、アパートの価格相場も2020年の東京オリンピック前後がピークになる可能性が非常に高いというわけです。

いつかはアパートを売ろう・・・と考えている方は先伸ばしせず、アパートの相場が下がる前から売却の検討をしておきましょう。

  1. せっかくアパート価格が上がっているなら、早めに売却した方が良さそうだね!
  2. 築年数関係なく高く売れやすくなっている今の時期を逃さないよう気をつけることが大事じゃよ
  3. でもアパートを売却する為にまず何をすべきなんだろう?

1.2. アパート売却の流れを掴む

アパートを売却するためには、やることがたくさんあります。まずは、売却までの流れを確認してみましょう。

マンション売却の流れ
1. 売る前の準備 相場を調べたり希望金額・時期を考えます。また、謄本や権利証などの必要書類を揃えましょう。参考
2. 査定依頼 不動産会社にいくらで売れそうか査定をしてもらいます。
3. 不動産会社との契約 不動産会社と媒介契約を結びます。複数社と契約を結ぶことも可能です。
4. 売却活動開始 不動産会社に買い手を探してもらいます。ここが不動産会社の腕の見せどころです。
5. 売却契約 買い手と交渉し、売却金額や引き渡し時期を決めて契約を結びます。
6. 決済 買い手にマンションの代金を払ってもらったり、登記を変更します。
7. 引き渡し 買い手にマンションをお渡しします。この後に確定申告などの手続きもあります。
  1. アパートを売却するためには、いろいろとやらないといけないことがあるんだなあ。大変そう。。
  2. そうじゃな。だからこそ、信頼できる不動産会社と契約することが大事なんじゃよ

アパート売却の相場を調べたり、その後の売却活動について自分だけで考えることはなかなか大変です。特にアパートの場合、自分のアパートが近隣のアパート相場と同じ価格で売れるとは限りません。なぜならば、アパートの場合、設備や管理状況などアパート独自の評価基準があり、価格を決める要素が複雑なためです。

そのため、何度も言いますが、失敗しないアパート売却を実現するためには信頼できる不動産会社を見つけて任せるようにしましょう。不動産会社は地元の相場を本当に詳しく知っていますし、複数の会社に査定を依頼すれば、だいたいどの範囲で売れそうなのかが分かります。

  1. なるほど!でも…複数の不動産会社に査定依頼って大変そうだなぁ
  2. そんな時は不動産一括査定サービスを使おう!

自身のアパートの資産価値を把握しておけば、売却すべきかの判断指標になりますし、
相場が上がっている今の資産価値を知っておけば、今売却しなくても将来必ず役立つ情報になるでしょう。

「アパートの売却価格知りたい!」という方は利用者数が1,000万人超の不動産一括査定サービスの イエウール イエウール を使って売却価格を無料で調べてみましょう。

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2. アパートの査定金額の決まり方

アパートの売却を考え、不動産会社に相談するとまず査定金額が出されます。
この査定金額というのは、実際の売却価格ではありません。査定価格とは、さまざまな要件をもとに算出された「今後3ヶ月間で売却できそうな価格」の予想値です。

実際の売却価格ではないといっても査定金額は売却希望価格や売り出し価格を決定する際には重要となる値です。まずこちらの項目で、査定価格の種類や算出方法について見ていきましょう。

2.1. 収益還元価格(収益還元法)

収益還元価格は、家賃収入が見込まれるアパートや一棟マンションに適用される査定価格です。
計算式は次のとおりです。

  • 不動産価格(収益価格) = 物件の年間賃料収入総額 ÷ 還元利回り

還元利回りとは、その物件から得られる投資利回りのことです。還元利回りは、類似した物件の取引事例や売り主、買い主の交渉、物件の空室状況や敷地面積・建物の管理・修繕状況などさまざまな要因で決まります。
このため、還元利回りは一律ではありません。アパートの還元利回りの相場は4~7%と言われています。

2.2. 積算価格(原価積上法)

積算価格は土地と建物を別々に評価し、この評価額を合算したものです。
土地の評価は路線価や国土交通省の公示価格、土地の形状などに基づき算出されます。一方、建物の場合は以下の計算式で算出されます。

  • 同じ建物を再度新築した場合の㎡あたりの単価×床面積(㎡)×建物の残化率

建物の残化率とは、経過年数から算出された掛け率のことです。新築時を1.0として4年経過ならば0.2というように年数が進むにつれて率が下がっていきます。具体的な計算式はこちらです。

  • 建物の残化率「残りの耐用年数÷耐用年数」

新築の建物の㎡あたりの単価や建物の耐用年数は建築物の素材ごとに基準が法律で定められています。

2.3. 取引事例価格(取引事例比較法)

取引事例価格は、近隣の類似物件の実際の取引事例を元に決定する査定方法です。
家賃収入などがない一般の居住用で採用される査定方法です。

  1. 査定金額の出し方には何種類かあるってことだね!
  2. その通りじゃ!次は具体的相場を調べるための手順を解説しよう!

3. アパート売却の相場の調べ方

前項でお伝えした査定金額に市場動向や買い手・売り手の需給バランス等を加味し、売却希望価格は決定します。
査定金額が算出された後は、近隣の物件や条件の近い物件の売却価格の相場を調べましょう。そしてご自身の売却希望価格が妥当であるか、相場とかけ離れてないかを見極めましょう。

また不動産会社によっては自社を有利に見せるため、しっかり調査せず、やみくもに高額な査定金額を提示してくるところがあります。
このような不動産会社を避けるためにも相場を売主自身が知りましょう。こちらでは、相場の調べ方を3つご紹介します。ご自宅ですぐにできる方法ばかりですので、どうぞご参考になさってください。

3.1. REINSを使う

REINSの正式名称は「REINS Market Information」です。REINSは国土交通省により指導を受けている不動産流通機構によって運営されている情報サイトです。こちらではアパートの実際の売却例を閲覧することができます。

また最大のメリットとして、地域や駅までの距離、築年数、間取りなどかなり細かい条件で調べることができます。デメリットは直近1年間の事例しか見られないため、過去の事例が少なく相対的に情報量が少ないことです。

以下で具体的に路線価の調べ方を説明します。

STEP1

まずは、トップページの「マンション」のブランクに売却する家と同じ都道府県、地域を入力して「検索する」を入力してください。

STEP2

次に沿線や間取りなどの追加検索条件を入力します。

STEP3

ここまでくると、下図のように直近1年間のグラフや売却の相場が表示されます。



3.2.国土交通省「土地総合情報システム」を使う

国土交通省「土地総合情報システム」では、過去5年間のマンションやアパートの売却額(実際の成約価格)が掲載されています。
国による調査のため、こちらのデータにも信頼が置けます。また過去5年分のデータにより売却希望のアパート付近の物件売却相場が、現在増額傾向にあるかどうかの判断もできます。

ただしREINS のように細かな絞り込みが出来ないため、自分自身でデータを取捨選択しなければなりません。土地総合情報とシステムREINSを併用するとより詳しい相場を判断することができます。

以下で具体的に路線価の調べ方を説明します。

STEP1

まず下図の通り、土地総合情報システムから「地価公示都道府県地価調査」をクリックしてください。

その後日本地図が表示されるので地価を調査したいエリアを選択します。

STEP2

次に該当エリアの用途区分を選択し、その後「検索」ボタンをクリックします。

STEP3

ここまでくれば、下図のように該当エリア付近の地価を確認することができます。

3.3. 不動産投資ポータルサイトの検索機能を使う

不動産投資ポータルサイトでは、売却希望のアパートと類似した条件の物件がいくら位で販売されているかを見ることができます。不動産専門であるため掲載数もかなり多く、参考になります。ただし、このような民間企業サイトでは、掲載されている価格は売却希望価格で、実際の売却価格ではない場合があるため注意が必要です。

実際の売却価格は掲載されている価格よりやや低いと考えた方が良いでしょう。また国によるデータよりやや信頼が劣る点もデメリットです。

  • 相場を知ろう
  • 査定額と相場を比較
  • 相場の調べ方は色々


4. アパート売却で高く売るポイント

アパートを含む不動産の市場は活性化していると言われています。平成29年7月に国土交通省より発表された「不動産価格指数(商業要不動産)」によると、一棟マンション・アパートは前年同期に対して6.1%上昇しています。

しかし不動産市場が活性化しているといっても、何もせずにアパートが高く売却できるわけではありません。アパートをより高く売却するにはポイントがあります。そのポイントとは不動産会社の選び方、アパートの賃貸価値を高める点にあります。そのポイント3つ詳しくご紹介しますのでご覧下さい。

4.1. 適切な不動産会社を選ぶ

アパートをできるだけ好条件で売却するには適切な不動産会社選びが重要です。不動産会社は数多くあるため、その中から自分にあった会社を選ぶのは大変なことと思われるかもしれません。しかし、ポイントをおさえさえすれば必ず適切な不動産会社は見つかります。まずはそのポイントをご紹介します。

アパートの売却実績が多い不動産会社を選ぶこと。

不動産会社により、アパート売却が得意なところ、マイホーム建設が得意なところと得意分野はさまざまです。アパート売却をする場合は、アパート売却に長けた不動産会社を選ぶことが大切です。そのために指標となるのが、不動産会社の直近3年間のアパート販売実績です。売却希望のアパートと似た条件のアパートの成約件数が多い不動産会社を選びましょう。

売却戦略が優れている不動産会社を選ぶこと

不動産会社の販売実績とならび、重要となるのが不動産会社の売却戦略です。いくら過去に販売実績があったとしても、売却希望のアパートのプロモーションを現在しっかり行ってくれないと意味がありません。広告をきちんとした媒体にうってくれるか、売主・買主の要望を聞き、ベストなマッチングをしてくれるかなどもアパート売却には必要不可欠です。

そして買主・売主の円滑なコミュニケーションは、営業担当者に左右されるといっても過言ではありません。営業担当者に豊富な知識があるか、人柄や態度に信頼が置けるかも必ずチェックしましょう。

査定額の根拠に納得感がある不動産会社を選ぶこと

アパートの査定額は不動産会社により若干の差が出てくるのが当然です。一番高いところをやみくもに選ぶのではなく、査定額の根拠をきちんと説明できる不動産会社を選ぶことがが大切です。

また、ご自身で調べた相場と査定額があまりにもかけ離れていないかもチェックしましょう。競合に勝ちたいがゆえ、よく調査をせずにただ一番高く査定額を提案する不動産会社もあります。こういった不動産会社には注意が必要です。

このような場合、初めにきちんと調査をしていないため、後々思わぬ修繕箇所が見つかるといったトラブルもあるようです。こういった事態を避けるためにも、きちんと納得のできる査定額を示した不動産会社を選びましょう。

4.2. 賃貸物件として価値を高めておく

アパートの売却を好条件で進めるためには、アパートの賃貸物件としての価値を高めておくことも大切です。例えば、出来るだけ満室状態にしておく・家賃滞納などのトラブルは解決しておく・家賃をキープし収益性を高めておくなどが挙げられます。

逆にいえば、空室が多い・家賃滞納者がいる・家賃がかなり低下しているなどは、賃貸物件としての価値があまりない状態です。このような状態ではアパートの売却価格は下がってしまうでしょう。空室解消にはフリーレントなどの活用、家賃をキープするには適切なリフォームなどが有効です。

家賃滞納などのトラブルには管理会社など第三者の協力をあおぐと良いです。賃貸物件としての価値は日々の積み重ねにより高まるものです。アパートの売却を考える場合は、このような点に注意し、できることから改善していきましょう。

またアパートが老朽化すると売れにくくなる傾向があります。さらに売れたとしてもかなり低価格となる可能性があります。アパートの売却をしたいなら、出来るだけ早めに行動し始めましょう。

4.3. 適切な手段で不動産会社を探す

適切な不動産会社を見つけるために、不動産会社を同時に比較検討しましょう。以前は個人で各社へお願いしていた査定も、近年ではインターネットで簡単に一括査定ができます。さらにインターネットを使うことで、今まで知らなかった不動産会社の情報も簡単に手に入れることができます。

一括査定サービスを利用し、適正価格でなおかつ高く売ってくれそうな不動産会社をピックアップしましょう。そして、ある程度不動産会社を絞り込むことができたら実際にその不動産会社へおもむきましょう。そうすることで営業担当者の雰囲気を確認できます。信頼できる不動産会社を見つけることがアパート売却の成功の一歩です。

  • 不動産会社選びが鍵
  • 一括査定が便利
  • 多くの会社を比較

5. 相場や高く売るためのポイントをしっかり抑えてアパートを売却 

いま所有しているアパートを、できるだけ好条件で売却したい人は多いでしょう。そのためには近隣の類似条件のアパートの売却相場や、高く売るためのポイントを知ることが大切です。またその相場やポイントを知った上で、売買を任せられる不動産会社を見つけることが重要と言えます。

より良い不動産会社を見つけるには、イエウールの一括査定を利用するのがおすすめです。イエウールでは無料で不動産の一括査定を行ってくれるため、同時に多くの不動産会社を比較検討することができます。アパートの売却をご検討の際は、イエウールの利用が大変おすすめです。

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