不動産売却の成功法
マンション売却の知識とコツ
家売却2つの鉄則
土地売却のポイント
不動産価格を無料で診断

【更新日】

アパートのリフォーム費用の相場|資産価値の向上と売却

アパート経営は不動産投資の中でも比較的チャレンジしやすく、上手に経営することで、長期的に安定した収入を得ることが出来ます。しかし、収入が得られるかは入居者の有無に関係し、満室状態を維持出来ないと、高収入を得るのは難しいでしょう。

入居者を獲得し、離さないためにはアパートをリフォームし、住みよい環境を作ることが大切です。リフォームには当然費用がかかるため、相場を理解して、「どれくらい必要か」、また「どれくらいで費用を回収できるか」を考え、リフォームを行いましょう。

こんな悩みの人にピッタリ
  • アパートのリフォーム費用の相場を知りたい方
  • リフォーム費用を工事内容別に細かく把握したい方
  • アパートの資産価値を高める方法を知りたい方

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. アパートのリフォームにかける費用の目安

アパートのリフォームにかける費用の目安は、10年間の家賃アップ分の収入で元が取れる金額です。計算式は以下のようになります。

  • リフォーム金額=見込める家賃上昇月額×12ヶ月×回収期間

つまりリフォームによって月額家賃の1万円アップを見込めるならリフォーム相場は120万円ということになります。

一度リフォームすると、以降数十年にわたっては手を加えなくても問題ないケースが多いため、回収期間はある程度長めに考えます。また、回収期間を短くし過ぎると、「家賃設定額が高くなる」「リフォームに割く資金が少なくなる」などのデメリットがあるため、注意しなければなりません。

リフォームの際に最も重要なのは、「費用を必ず回収出来ること」であり、費用回収のためには良い環境を作り出す必要があります。費用を惜しんで最小限のリフォームにすると、入居者が集まらず費用を回収出来ない可能性があります。

また、回収期間は10年はあくまで目安であり、必ずしも10年後に回収しきれるぎりぎりの額に設定する必要はありません。早くに回収出来るならそれに越したことはないため、安く抑えられる部分は節約して、スムーズな費用回収を心がけることが大切です。

  1. アパート経営してる場合、リフォーム費用は部屋数かかるから相当な額が必要だね…
  2. さらに、今後アパート経営で儲かりにくくなるからリフォーム費用を回収しにくくなるんじゃよ
  3. えっ⁉それってどういうことなの?

2.アパートは売却した方がお得⁉



アパートのリフォームを検討している方は、アパートを売却することも検討しましょう。
なぜなら、今アパートは高く売れやすい時期ですが、賃貸は長期的に儲からない事が予想されているからです。

2.1.賃貸経営が儲かりにくくなる2つの理由

  1. なんで賃貸は儲かりにくいんだろう?

理由1:入居率と家賃収入の減少

周知のとおり日本は急速な速度で少子化そして人口減少が進んでおり、
総人口は2030年には1億1,662万人、2060年には8,674万人(2010年人口の32.3%減)になると予想されています。

さらに内閣府の調査から、2020年頃から世帯数までもが少なくなる予想が出てきます。

賃貸経営の最大のメリットは毎月安定的に家賃収入を得られることですが、
肝心の入居者世代が少なる一方なのです。

そうなると需要と供給のバランスが崩れ 空き家になる確率も高まり、自ずと家賃を下げるほかなくなります。

実際に、現在ある空室800万戸が、このままいくと2033年には2,160万戸を超え、空き家率は30.4%まで達するという調査結果も出ていますので上記のことは間違いなく起こってくるでしょう。

NRI 2017/06/20 ニュースリリース より

理由2:賃貸経営にはコストがかかる

賃貸経営には多くのコストがかかってきます。
固定資産税、都市計画税、管理手数料など毎年支払う事になりますし、 築年数が経つとリフォーム、修繕出費がかかってきます。

  1. さらに築年数が経つと、リフォーム費用も高くなってくるんだ…
  2. 数千万円するケースもあるんじゃよ。詳しく知りたければこの記事を見ると良い!

特に前述したようにマンションは供給多寡になる為、入居者のニーズを満たしたマンションは次々出てくるでしょう。こうしたニーズに合わせてリフォームをしていかなければ、マンション市場で勝っていけないでしょう。
しかし、一年中設備投資やリフォームに追われるリスクを追うのはあまりにリスキーではないでしょうか。

まとめると以下の図ように、マンション経営は長期的に利益率が少なくなる可能性が高いのです

賃貸経営した場合の収支予想図

2.2.売却の方がお得な理由

一方で、アパートの価格水準は、2010年以降は右肩上がりで、築年数に関わらずマンションの資産価値が高まっています。
しかし、実はその動きにも徐々に陰りが出始めています。下記のグラフをご覧ください。

一般財団法人 日本不動産研究所 2018/9/27プレスリリースより

マンションの価格水準は、2010年以降は右肩上がりでしたが、2020年の東京オリンピック前後がピークと予測されています。

こちらは日本不動産研究所による新築マンションの価格予測ですが、東京23区内の新築マンションでさえ、2019年以降はマンション価格の下落が予測されています。

このような事実から分かる通り、まさに今アパートを売却すれば、長期的に見ても一番高値で売れる可能性が高いということになります。

  1. 賃貸で儲かりにくくなるし、リフォーム費用も高いから、売却も検討した方が良さそうだね!

まだ売却する気がない方でも少なくとも、今が一番アパートが高く売れやすい時期なので
今のうちにアパートの売却価格だけでも調べておくとよいでしょう。

  1. たしかに自分のアパートが、いくらの価値があるのかは気になるなぁ!
  2. 今だと特に高額の価値がつく可能性が高いので、調べて損はないじゃろう!

「アパートの売却価格知りたい!」という方は利用者数が1,000万人超の不動産一括査定サービスの イエウール イエウール を使って売却価格を無料で調べてみましょう。

【60秒】イエウールで最大6社の無料査定 → https://ieul.jp/https://ieul.jp/

3. アパートのリフォーム内容別の費用相場

  1. もしリフォームする場合、どんな工事にいくらかかるか気になるなぁ
  2. じゃ工事内容別に費用相場を見ていこう!

一口にアパートのリフォームと言っても、改修する箇所は多く、場所や搭載する設備によって費用は異なります。全面的な改修をする場合は、費用が膨大になる可能性も高いですが、部分的なリフォームなら費用はそれほどかかりません。

もちろん、部分的なリフォームでも「リフォームの内容」「アパートの戸数」によっても費用は異なるため、場合によってはコストが高くつく可能性もあります。内容別の費用相場を知って、実際にどれくらいの金額がかかるか、事前に計算しておきましょう。

3.1. 内装工事の費用相場

内装工事はリフォームで手をかけられる部分が多く、こだわるとお金がかかりやすい部分です。内装は入居を決める際の重要な要素になるため、綺麗にしなければなりませんが、反面コストのかけ方には注意が必要です。

コストをかけるほど入居者のニーズを獲得しやすい内装にはなりますが、費用の回収が難しくなります。ニーズの獲得と費用の回収、それぞれのバランスを考えることが大切であり、適切な範囲でリフォームを行いましょう。

壁紙や床材の張替えは20~40万円

壁紙や床材の張替えは、素材によって費用に差が出ますが、相場は20~40万円程度です。壁紙は量産されている白いクロスが最も安く、全面的な張替えをしてもそれほど費用はかかりません。白いクロスは量産されているだけあって一般的であり、嫌悪感を感じる人もいないでしょう。

新品のクロスなら、それだけで綺麗に見え、清潔感のある空間を演出しやすいため、入居者からも好印象を得やすいです。床材はフローリングがおすすめであり、需要も高く、比較的安価です。一部畳の需要もありますが、万人受けするとは限りません。

また、畳のほうがコストも高いため、「需要」「コスト」の両面で考えても、フローリングのほうが無難でしょう。

キッチンのリフォームは10~30万円程度

キッチンのリフォームは10~30万円程度が相場であり、「セパレート」「ユニットタイプ」ともに費用はそれほど高くありません。古いアパートだとキッチンが狭く、汚くなっていることも多いため、綺麗にするのは大切なことです。

より機能的な「システムキッチン」を採用すると、入居者も集まりやすいですが、その分費用も高くなるため注意が必要です。システムキッチンに取り換える場合、20~70万程度、交換費用がかかります。また、ターゲット層によっては、大掛かりなキッチンが不要な場合もあります。

充実したキッチン設備があると魅力は増しますが、使わなければ意味はありません。ファミリー層をターゲットにしているなら、システムキッチンは魅力ですが、単身者層を狙うならそこまでのリフォームは不要でしょう。

トイレのリフォームは約10万円~20万円

トイレのリフォームの相場は約10万円~20万円程度ですが、トイレの様式を変える場合はさらに費用は高くなるため注意が必要です。現在搭載されているトイレを綺麗にするだけなら、費用はそれほどかかりませんが、和式から洋式への変更の場合は、作業工賃込みで20~30万円程度が相場です。

費用が高くなるため、和式のままにしたいと考える人も多いでしょうが、需要は洋式のほうが圧倒的に高く、和式トイレは嫌われやすいため注意しなければなりません。部屋が気に入っていても、トイレが和式なだけで候補から外されることもあるため、多少費用をかけてでも洋式に変えたほうが良いでしょう。

また、すでに洋式トイレの場合も、「ウォシュレット」や「温水便座」を搭載していると、入居者のニーズを満たしやすいです。

洗面所のリフォームは20万円程度

洗面所のリフォームの相場は20万円程度ですが、これはリフォーム内容によって異なります。シンプルな作りの洗面台なら費用はそれほどかかりませんが、洗面台に機能を追加したり、より豪華な作りにする場合は、相場以上の費用がかかる場合があります。

また、洗面台を増やす場合も、相場以上の費用がかかる可能性は高いです。相場の20万円は、あくまで単純な洗面台の交換に限られており、こだわった設備を搭載したいなら、さらに費用が上乗せされることは理解しておきましょう。

浴室のリフォームは50~150万円程度

浴室のリフォームは相場の幅が広く、目安は50~150万円程度です。お風呂とトイレが一緒になったユニットバスの場合、費用がいくらかかるかはユニットバス本体の費用によって変わります。リフォームの作業工賃自体は20~30万円程度ですが、ユニットバスの本体は30万円から場合によっては100万円以上するものもあります。

高価な商品を選ぶと、それだけ費用は高くなるため注意が必要です。また、ユニットバスから独立に設計し直す場合は、別途浴室を設けなければならないため、費用の相場はぐっと上がります。ユニットバス設計そのままのリフォームでも費用は高くつく可能性がありますが、設計を改める場合は、さらにコストが上がりやすいことは理解しておきましょう。

3.2. 和室から洋室へ改装する場合は約20~40万円

和室から洋室へ改装する場合は、相場は約20~40万円程度です。壁や天井のクロスの張替えで、10~20万円程度、押し入れをクローゼットに変更する場合も10~20万円程度かかります。部屋の仕様変更は費用がかかりますが、洋室需要のほうが高いため、多少費用をかけてでもリフォームするのがおすすめです。

また、1室に部屋が複数ある場合は、部屋ごとに「和室」「洋室」と分けることもできます。しかし、単独での工事は割高になることが多く、1室丸ごとリフォームしてもらったほうが、費用は安くなりやすいです。和室需要も少なからずあるため、全室洋室に変更せず、一部和室を残すという方法もあります。しかし、洋室需要のほうがはるかに高いため、全て洋室に変更しても大きな問題にはならないでしょう。

3.3. 外壁リフォームの費用相場は150~300万円

外壁リフォームの費用相場は、150~300万円程度です。一般的な住宅の外壁リフォームより費用がかかりやすいのは、単純にアパートのほうが作業面積が広いからです。建物が大きいほど、費用が高くなることは理解しておきましょう。

また、リフォーム内容によっても費用は異なります。外壁の塗り替えだけなら、費用はそれほどかかりませんが、「壁の補修」「耐震工事」まで含めると、相場以上のコストがかかる可能性も高いです。外壁のリフォームは費用がかかりやすい部分でもありますが、老朽化を防ぐためにはある程度のコストは投じなければなりません。

アパートは見た目の印象も大切なため、お金をかけてでも綺麗にし、安全性を高めて資産価値を高めましょう。

  • 内装は工事個所多数
  • 洋室への変更は安い
  • 外壁は費用がかかる


4. 大規模リフォームでイメージアップさせるリノベーションの費用相場

アパートの価値を高めるには、大規模なリフォームをし、建物をリノベーションするのもおすすめです。リノベーションの費用相場は幅が広く、200~500万円程度が一般的でしょう。アパートは戸建てと比べると「部屋の大きさ」「設備の数・サイズ」が小さいため、大規模なリノベーションを行っても、費用はそれほどかかりません。

ただし、「リノベーションの内容」「搭載する設備」によってはコストが高くなる可能性もあります。リノベーションによって老朽化した建物も魅力的に生まれ変わりますが、資産価値を高めるには、それなりの投資が必要なことは理解しておきましょう。

5. 老朽化したアパートをリフォームして資産価値を高めるコツ

アパートが老朽化していると、入居者が入りづらく、収入を確保するのが難しいです。また、資産価値も減少するため、リフォームして価値を高め、「不動産の価値」と「家賃収入」両方の獲得を目指すことが大切です。

建物は経年で劣化するため、老朽化は避けることが出来ません。しかし、そのまま放置するとさらに状態は悪化するため、素早くリフォームを行い、老朽化を食い止めましょう。

5.1. こだわりや好みが強すぎない適度なリフォームにする

リフォームするなら「納得がいくまでこだわりたい」「自分好みの素敵な部屋にしたい」と考える人も多いでしょう。リフォームの目的は資産価値の向上であるため、より良い状態を目指すのは大切ですが、好みが偏らないよう注意しなければなりません。

自分では完璧と思える状態にリフォームしても、世間一般の感覚からずれていると価値は減少します。建物自体が綺麗になるだけではなく、多くの人から愛される状態を作ることが、リフォームの真の目的です。過度なリフォームは厳禁であり、一般受けする適度なリフォームを心がけましょう。

5.2. アパート周辺の地域性を考慮したリフォームをする

どのようなリフォームが適切かはアパートごとに異なります。アパート周辺の地域性を考慮してリフォームすることが大切であり、「どのような入居者が多いか」を考えましょう。例えば学生が多い地域でファミリー用にリフォームしても、入居者を獲得出来ない可能性が高いです。

需要と供給が一致しないと、入居者の獲得は出来ません。ただ綺麗にするのではなく、「誰のために綺麗にするか」を考えることが大切です。

5.3. 入居者のニーズや満足度が高くなるリフォームにする

入居者のニーズに合わせたリフォームが大切であり、何を変えることで満足度が高くなるか考えましょう。すでに入居者がいる場合は、アンケートを取って「どのような設備が欲しいか」聞き取り調査をするのもおすすめです。

入居を決める際に設備は参考にされる部分であり、入居者ニーズがある設備採用が大切です。人気なのは「モニター付きのインターフォン」、「備え付けの照明」、「エアコン」などであり、これらが初期搭載されていると、入居者も獲得しやすいでしょう。 

  • 一般受けが大切
  • 地域性を意識
  • ニーズの高い設備

6. リフォーム費用が高額で負担が大きすぎる場合には

リフォームによって古いアパートも価値を高められますが、費用が高額で、回収出来るか分からないと悩む場合もあるでしょう。コスト負担が大きく、リフォームが難しい場合は、思い切って売却を検討するのもおすすめです。

不動産は持っているだけでもコストがかかり、老朽化したアパートは特に家賃収入が得づらく、大きな負担になることもあります。イエウールなら、全国1,600社以上の不動産会社と連携しており、60秒で簡単に不動産の査定が可能です。自分に合った不動産会社も見つけやすいため、活用してアパートの活用方法を相談してみましょう。

7. リフォームするならまずは費用の相場を知ることから始めよう

アパートのリフォームをするなら、リフォームにかかる費用の相場を知ることが大切です。リフォームの「箇所」「内容」によっていくらかかるかは異なるため、手持ちの物件を確認して、どれくらいかかり、回収は見込めるか考えてみましょう。

7.1. 売却を検討する場合には簡単60秒の無料一括査定イエウールへ

リフォームが難しく、売却を検討しているなら、一括査定のイエウールを活用しましょう。イエウールは60秒で簡単に不動産査定が可能で、無料なのも嬉しいポイントです。不動産の価値を正しく把握して、「リフォームして経営を続けるか」「売却するか」の選択に役立てましょう。

【60秒】イエウールで最大6社の無料査定 → https://ieul.jp/https://ieul.jp/

関連記事この記事のあとによく読まれています

マンション売却にかかる仲介手数料とは?いつ、いくら支払うのか?

不動産を売却しようとすれば、様々な費用がかかります。契約書にかかる印紙税や登記費用などはもちろん、場合によっては測量費や廃棄物処分費などが生じることもあります。そうした費用の中でも大きな割合をしめる仲介手数料について解説します。

【マンション売却にかかる税金はいくら?】かかる税金やその他の費用を紹介

マンションの売却を考えている方にとって悩みの種となる「税金」。今回は、マンションを売却した際に課せられる「税金の種類」「計算方法」を分かりやすく解説しつつ、「具体的なシミュレーション」「節税方法」「納税方法」もご紹介します。

【マンション売却の費用を解説!】節税対策や戻ってくる費用を紹介

マンションを売る際に掛かる費用について解説していくとともに、節税対策や戻ってくるお金についてもご紹介していきたいと思います。この記事を読んで、損のないマンション売却を実現しましょう。

ローン残債がある場合のマンション売却のポイント

転勤が決まった、家族が増えたなど、人生の節目には、マンションなど所有する不動産を売却して、新しい住まいへの住み替えを検討する機会があります。 今回は、ローン残債がある場合のマンション売却のポイントを、さまざまな視点から解説していきます。

分譲マンションの建て替えは住民も負担?気になる費用・工程解説

分譲マンションを購入したら、建て替え費用を負担することになったと慌てる人もいるでしょう。意外と知られていないので、その額にびっくりしてしまうかもしれません。ここでは、分譲マンションの建て替え費用や工程・売却するポイントを学んでいきましょう。

イエウールで「売る」あなたの不動産の売却に強い不動産会社をご紹介

不動産会社の所在地がある都道府県をクリックしてください。
イエウールでは、各都道府県の査定に強い不動産会社一覧をチェックすることができます。

あなた不動産の売却価格をチェック

所在地と種別を選択して、大手から地場で実績豊富な会社まで最大6社の査定額を比較しましょう

step1
step2
step3
step4

提携数は全国1600社以上

  • 住友林業ホームサービス
  • スターツピタットハウス
  • 三井住友トラスト不動産
  • 大京穴吹不動産
  • 近鉄不動産
  • みずほ信不動産
  • 大成有楽不動産販売
あなたの不動産いくらで売れる? 最大6社の大手不動産会社の査定価格をまとめて取り寄せ!