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トラブルも多い賃貸マンションの修繕費|工事や相場を知ろう

あなたは、賃貸マンションの貸主でしょうか?それとも借主でしょうか?賃貸マンションの賃貸借を行うときは、賃貸借契約書を交わします。そこに、入退去時の修繕工事について詳しく書いてあることは知っていますか?

入退去時の修繕工事はもちろん、賃貸マンションの大規模修繕工事についても解説します。工事に必要な予算やトラブルの内容を知って、今後の行動に役立ててください。

先読み!この記事の結論
  • 約1,000万円必要
  • 期間は3カ月程度



「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 実は多い修繕費トラブル

クリーニングや原状回復費と言って敷金が返金されない、敷金のみでは足りず更に高額の修繕費を請求されたなどといったトラブルの相談が国民生活センターには、多く寄せられるそうです。賃貸借契約書を交わして賃貸借契約書に全て記載がありますが、お互いの合意に至らず貸主・借主共にトラブルが発生してしまうようです。

相談件数の推移(2018年6月時点)
年度 2015 2016 2017 2018
相談件数 14,236 13,904 13,178 2,776

参考:国民生活センター

2. 賃貸マンションの修繕費とは?

賃貸マンションの賃貸借契約後、退去するときに修繕費が必要になる場合があります。賃貸マンションの修繕費とはどのようなことを言うのでしょうか?

2.1. 賃貸マンションの原状回復について

通常借主は、賃貸借契約を結んでマンションに住むことになります。この賃貸借契約書には、退去時に関わる原状回復の内容が記されています。原状回復とは、借りるときと同じ状態で部屋を明け渡すことです。

借主が賃貸マンションを退去するときは、原状回復の義務を負うことになります。借主が故意または、不注意にて壊してしまったもの、例えばを壁に穴を開けてしまった状態などを元の状態に戻します。経年劣化にて壊れてしまったり、汚れてしまったものについては元に戻す必要はありません。

トラブルになりやすい、原状回復についてのガイドラインは国土交通省が細かく定めています。

参考:国土交通省

2.2. 修繕が必要な箇所

修繕が必要な箇所は主に、壁紙クロス・床・窓・網戸・水回りや鍵などがあげられます。小さな子供が居住していれば、壁や床の落書きなど、簡単に落とすことができなもの、不注意で物がぶつかって開いてしまった穴、喫煙者の場合はクロスのヤニ汚れなど、壁紙や床の修繕はよくある事例です。

2.3. 修繕費の負担は貸主?それとも借主?

良く問題となるのは、損壊してしまった部分を誰が直すのかということでしょう。貸主・借主共に、負担する箇所が違います。

一般的な貸主の負担は、

  • 日光によるフローリングやクロスなどの焼け
  • 冷蔵庫や電子レンジなど、電化製品による壁の黒ずみ
  • 画鋲程度のクロスの穴

借主が負担となる箇所は、

  • 壁や床の落書きや穴
  • 水回りの著しい劣化
  • 煙草のヤニ汚れ
  • DIYなどで現状に戻せない箇所

DIYとは、自分リフォームや修繕を行うことをいいます。近年、DIYを取り入れる人も多くなってきていますが、賃貸物件の場合は、現状に戻すことが必要となります。DIYを行うときは、原状回復の観点も忘れないようにしましょう。

2.4. 注意が必要「特約」とは

賃貸借契約書の内容には、大抵の場合「原状回復特約」や「ハウスクリーニング特約」が盛り込まれています。この特約とは、原状回復のガイドラインと異なった内容が記載されており、特約に則って退去時には精算しなくてはなりません。

例えば、下記の様な記述です。

  • ハウスクリーニング費用 一律30,000円を借主が負担する。
  • 壁紙の張替え 一律15,000円を借主が負担する。

特約は、貸主及び不動産会社が自由に設定できます。そのため、通常は経年劣化で済む箇所の修繕が特約で決められている場合は、借主が負担することになります。賃貸マンションのトラブルの原因となりやすい部分でもあるので、特約については貸主・借主共に注意が必要です。

  • 賃貸借契約書に記載
  • 退去時は原状回復
  • トラブルの原因

3. 賃貸マンションの修繕の種類

賃貸マンションの修繕は、2種類あります。外観を含めたマンション自体の工事「大規模修繕工事」と賃貸契約を結んだときに発生する「入退去時の修繕工事」です。それぞれの修繕内容は何か確認しましょう。

3.1. 大規模修繕工事

大規模修繕工事とは、賃貸マンションの貸主が行う修繕工事です。マンションを安全に安心して住んでもらうために、10年~15年の単位で定期的に行う大規模な修繕工事のことを言います。

主な工事内容は、下記の通りです。

  • 外壁の改修工事(補修・張替え・塗替え)
  • 屋根や屋根裏などの防水工事
  • 各戸のベランダの防水工事
  • 給水ポンプの交換
  • 玄関枠、点検口など鉄部の錆防止・塗替え

貸主は、大規模修繕工事を行わないと劣化が著しくなり、マンションの資産価値を下げる要因となるので、定期的に行うようにしましょう。もちろん、修繕費については、貸主の負担となるので計画的に積み立てを行っておく必要があります。

3.2. 入退去時の修繕工事

賃貸マンションは賃貸なので、入居者の入れ替わりがあるものです。契約の更新時期や借主のライフスタイルが変わった時など契約を解除して、退去します。この入居者の入れ替わりのタイミングで必要となるのが、入退去時の修繕工事です。

主な修繕工事の内容は、以下の通りです。

  • 鍵の交換
  • 部屋内のクリーニング
  • 前借主の損壊した箇所

入退去時の修繕工事については、借主・貸主それぞれで負担します。負担の費用は、賃貸借契約書に記載してある通りに割り振られます。

  • 大規模修繕工事
  • 10~15年単位
  • 退去時も修繕が必要


4. 修繕箇所別に修繕費の相場を紹介

大規模修繕工事の費用の相場はいくらくらいなのでしょうか?費用については、実施する工事会社によってもバラつきがあります。一般的に改修費用として1,000万円程度必要で、期間は20~30世帯で3カ月程度と言われています。それぞれの修繕箇所別の相場を見てみましょう。

4.1. 工事を行うための足場の設置

マンションの外壁の塗装やタイルの張替え・補修、コーキングの補修などを行う際に必要となる足場を設置します。この工事で掛かる費用の相場は、1平方メートルあたり約800円~1,200円ほどです。

マンションの規模により大きく変動しますが、修繕工事を行う上で一番費用が掛かります。現在は、低層のマンションであれば、「無足場工法」という足場を組まずに改修工事を行う業者も出てきました。メリットは、足場費が掛からないのでコスト削減ができます。

4.2. マンションの印象を決める外壁塗装

1平方メートルあたり約3,000円~7,000円です。塗装工事だけでなく、外壁のひび割れなどの補修も含まれます。特に外壁に大きな外傷がなければ、ウレタンやフッ素塗装のみで3,000円~5,000円程度で収まります。補修箇所が多い場合は、7,000円以上の費用が掛かることもあります。

一般的に、工事内容は同じ塗装ですが、一戸建ての修繕費用よりも高く設定している業者が多いようです。

4.3. 防水工事の費用

屋上・屋根・ベランダなどの雨漏りを防止するための防水工事です。防水方法は、FRP防水、ウレタン防水、ゴムシート防水、塩化ビニールシート防水、アスファルト防水とさまざまです。低層の賃貸マンションの屋上ではゴムや塩化ビニールシート、ベランダやバルコニーにはFRP防水が使用されることが多いでしょう。

費用の相場は、下記の通りです。

  • FRP防水 1平方メートルあたり4,000円~7,000円
  • 塩化ビニールシート防水 1平方メートルあたり3,000円~6,500円
  • ウレタン防水 1平方メートルあたり3,000円~7,000円

4.4. 水を各戸へ供給する給水ポンプ

給水ポンプは、3階以上の建物に設置しマンション内の各住戸へ水をポンプの圧で給水できる設備です。交換のタイミングは20年に1度程度のようです。給水ポンプが壊れてしまうと、マンションの水の供給がストップしてしまうので、修繕工事を行うタイミングで交換の必要有無がしっかりと確認しましょう。費用の相場は、約150万円~300万円とマンションの規模などでも大きく変わります。

4.5. 各戸に設置の給湯器

賃貸マンションでは、各住戸に設置されている給湯器は貸主や不動産会社の負担する範囲となります。10年~20年のサイクルで交換が必要となるので、修繕工事のタイミングで交換するようにすると安心です。相場は、1台あたり10万円~15万円です。

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  • 約1,000万円必要
  • 期間は3カ月程度
  • 備品設備も貸主負担

5. 入退去時の修繕費の相場を紹介

借主の入れ替わり時に必要な修繕費は、貸主と借主で負担します。修繕の費用については、マンションの構造・修繕箇所・修繕方法などで変わってきます。多くの場合は、修繕費とは別にハウスクリーニング特約が付けられ、1R15,000円~4LDK10万円程度の金額が必要となります。修繕費は、借主から預かっている敷金から差し引いて差額分を支払い、または徴収するようになります。

修繕に掛かる費用のおおよその相場を確認していきましょう。

5.1. 天井・壁などのクロスの張替え

生活する上で汚れや傷など避けて通れないのが壁紙でしょう。家電製品による黒ずみ、煙草によるヤニ汚れ、子供の落書き、不注意などによる壁の穴など原因はさまざまあります。壁紙においては、壁一面単位での張替えが主流となり、オーナーや管理会社によっては一面では、色が違ってしまうという理由で部屋内全面の張替えを行う場合もあります。

1平方メートルあたり1,000円~1,500円が相場となります。もし、大きな穴が開いていて、下地の石膏ボードの修繕も必要な場合は、60,000円ほど費用が掛かってしまう場合もあります。

5.2. 床の張替え

床も生活する上で汚れが目立つ箇所でしょう。多くの場合はクリーニングのみということもあるでしょうが、損壊が激しいなどの理由で交換することもあります。

相場は6畳全面張替えを行った場合は、

  • フローリング 80,000円~12万円
  • フロアクッション 50,000円~70,000円
  • カーペットやフロアタイル 6,000円~80,000円
  • 畳は1枚あたり5,000円程度

床においては、フローリングなど部分補修が可能な場合もあります。一方、漏水などの原因で床部分が腐食してしまった場合は、床材の下地部分にまで腐食が及んでいることがあり、高額な修繕費が掛かる場合もあります。

5.3. エアコン、水回りの交換

賃貸で設置している設備備品も定期的に交換が必要となります。エアコンを備品として設置しているなら10年程度を目安に交換するのが良いでしょう。費用は、1台あたり5万~10万円ほどです。

キッチンは、コンロのみ35,000円~システムキッチン100万円、トイレは、便座のみ50,000円~便器30万円、浴室ユニットバスの交換が40~75万円、洗面台10万~35万円となります。築年数が経ってきた時は、水回りの交換も念頭に置いておきましょう。

  • 補修具合で違う
  • 室内設備は貸主負担
  • 過失は借主の負担

6. 賃貸マンションにおける修繕費トラブル

20代~40代の男女に対して、賃貸引っ越し時にトラブルがあったかを大手不動産会社が実態調査しました。その結果、なんと3人に1人の割合で何らかのトラブルにあった(あいそうになった)と回答しました。いかに、退去時のトラブルが多いのかが分かりますね。どんなことでトラブルになるのか、貸主・借主のそれぞれの立場で原因を探ってみました。

6.1. 借主側のトラブルになりやすい事例

国民生活センターに寄せられる相談の一例を紹介します。

  • 原状回復費用が相場より高い。退去時に高額な原状回復費用を請求された。
  • ハウスクリーニング代に納得いかない。払わなければいけないのか?
  • ペット可のマンションで契約したのに、退去時には高額な原状回復費用を請求された。管理画面の対応も悪く不満。
  • 2カ月経つのに、敷金が返金されない。

相談の多くは、原状回復費用やハウスクリーニングなどの特約に関してのようです。

6.2. 貸主側のトラブルになりやすい事例

貸主側でのトラブルとはどんな事があるのでしょう。

  • 長期間居住していた借主から、全て経年劣化なので敷金を全額返金して欲しいとの要求。
  • 原状回復費や家賃未納分などを支払ってもらえない。
  • 建物の老朽化により立て直しが必要だが、修繕費を賄えず売却したいが住民が立ち退いてくれない。
  • 高額な立退料を要求された。
  • 大規模修繕工事を計画したが、工事で通常通りの生活ができないため工事期間中の家賃を支払わないと要請された。
  • 大規模修繕工事の工事費が相場より高く、不当な請求をされた。

請求しているの費用を支払ってもらえない、修繕工事に伴うトラブルなどが目立つようです。

  • 3人に1人の割合
  • 原状回復費は注意
  • 修繕工事で多い

7. 修繕費の妥当性を確認してから依頼

貸主の大規模修繕工事は、住民とのトラブルの原因の1つになり兼ねません。必ず、事前説明は行い住民と折り合いをつけトラブルを最小限に押さえるようにしましょう。

工事費についても、1社のみに限定するのではなく、複数社から相見積もりを取り比較することが重要です。そうすれば、不当な工事費を支払わずに済み、また経費削減することができます。工事においては、騒音や異臭、洗濯物問題などトラブルになりやすい要素がたくさんあります。そのため、信頼のおける工事業者を見つけることが大切です。

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