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マンションを売却する際、不動産会社に売却を依頼するのであれば仲介手数料を支払う必要があります。ただ、手数料以外にもマンション売却では費用がかかります。
具体的には、マンション売却では一般的に売却額の5~7%の費用がかかります。
| 費用項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | （売却額×3％）＋ 6万円 + 消費税 |
| 印紙税 | 1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる |
| 登記費用 | ・抵当権抹消費用 ・所有権移転登記 司法書士へ依頼するとして5,000~2万円程 |
| ローンを一括返済するための費用 | 一括繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料1~3万円 |
| 譲渡所得税・住民税・復興特別所得税 | 売却で得た利益に対してかかる費用 売却した年の1月1日での保有期間によって異なる ・保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63% ・保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315% |
| その他費用 | 引っ越し費用、ハウスクリーニング代など ※費用項目より異なる |
この記事では、マンション売却でかかる費用である「仲介手数料」を中心に上記の表に記載がある費用をひとつずつ解説していきます。
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「まずはマンション売却の基礎知識を知りたい」という方は、マンション売却の記事とマンションを売る記事をご覧ください。
マンション売却の仲介手数料はどのくらいかかる？
マンションを売却する際に支払う手数料は「仲介手数料」と呼ばれるものです。
マンションを売却するときに仲介手数料がいくらくらいかかるのか、ざっくりとした相場と具体的な計算方法を確認していきましょう。
仲介手数料の相場：売却価格×3%＋6万円＋消費税
仲介手数料は一般的に、（売買価格×3%）+6万円＋消費税です。ただし、物件の価格によって仲介手数料に違いがでるので細かく確認していきましょう。売買価格が高額になるほど、手数料率は低くなります。
目安となる仲介手数料の上限
売買価格ごとの手数料上限は以下の通りです。
| 不動産の売買価格 | 手数料の上限 |
|---|---|
| 売買価格税込が200万円以下の場合 | 5％ + 消費税 |
| 売買価格税込が201万円以上400万円以下の場合 | 4％+2万円 + 消費税 |
| 売買価格税込が401万円以上の場合 | 3％+6万円 + 消費税 |
また、2018年1月1日より仲介手数料の料率が改正され、「物件売買価格が400万円以下の場合、最大18万円受け取ることができる」との内容に変更されました。
特に、地方の空き家の場合は下調べのためだけでも高い交通費や長い時間が必要となります。ところが、査定額が低いものが多く、売却できたとしてもわずかな手数料しか入らないということになっていました。
そうなると、人件費や調査費、交通費を考慮すると赤字になってしまうため、空き家を減らすという目的において改正がなされたわけです。
【比較】仲介手数料の早見表
また、目安として1,000万円単位ごとにマンションの売却価格に対する手数料も示しておきます。
| マンションの売却価格 | 仲介手数料(税抜) | 消費税10% 仲介手数料(税込) |
|---|---|---|
| 1,000万円 | 36万円 | 39万6,000円 |
| 2,000万円 | 66万円 | 72万6,000円 |
| 3,000万円 | 96万円 | 105万6,000円 |
| 4,000万円 | 126万円 | 138万6,000円 |
| 5,000万円 | 156万円 | 171万6,000円 |
| 1億円 | 306万円 | 336万6,000円 |
仲介手数料の計算方法【シミュレーション】
それでは、具体的な事例を用いて計算方法をお伝えします。2000万円の中古マンションを売却した場合で見てみましょう。
まず、2000万円のうち200万円までが5％の割合となります。
- 200万×5％＝10万円
- 200万×4％＝8万円
- 1600万×3％＝48万円
となり、略式で計算したものと同じ金額になりました。
結局、仲介手数料の上限額を求める「+6万円」の意味は、200万円までの5％に対する（400万円超の場合の３％との差である）2％分の金額の4万円と、200～400万までの4％に対する（同）１％分の2万円の金額を足したものとなります。
ですから、400万円以上の売買価格の仲介手数料を求める場合、わざわざ「200万まで…」と分けて計算する必要はなく、売買価格に3％を掛けて6万円を足せば算出することができるわけです。
【参考】そもそも仲介手数料とは
マンション売却で手数料がいくらかかるか、だいたい分かったかもしれませんが、そもそも仲介手数料とは何かについても理解しておきましょう。
仲介手数料は、不動産会社を通して不動産売買契約が成立した場合、仲介してくれた報酬として不動産会社に支払う必要があります。
「仲介手数料」は別の呼び方として、「約定報酬」「媒介報酬」「媒介手数料」と呼ばれています。
なぜマンション売却で仲介手数料がかかるのか
売却成功の報酬として支払うといっても、なぜ支払わなければならないのでしょうか。
仲介手数料の支払いが必要な理由は、売主に代わって不動産会社が売却のために様々な仲介業務を行ってくれるためです。主に、以下のような業務が仲介手数料に含まれているといえます。
- 売却するマンションの広告作成&掲載
- 売却するマンションのチラシのポスティング
- 購入検討者の内覧への立ち会い
- 買主と結ぶ契約書の作成&立ち会い
以上は一例ですが、上記のような業務を行うには人件費をはじめとした様々な費用がかかります。
つまり、売却のために必要な業務を代わりに行うことに対して、仲介手数料が必要になるのです。
マンション売却で仲介手数料はいつ払うのか
仲介手数料を支払うタイミングは、「売買契約締結時点で50％、物件の引き渡し後に残りの50%」であることが一般的です。
本来は、不動産会社への支払手数料は契約が成立して初めて支払い義務が生じるのですが、実際に「売買契約書」を交わした時点では物件の引き渡しは終わっていないことがほとんどなので、2回にわけて支払う事が多いです。
なお、売買契約が成立しない限りは広告費や交通費がどれだけかかろうが、それらの経費について請求されることはありません。
また、複数の不動産会社に仲介を依頼したとしても、仲介手数料の支払いが必要なのは契約を結ぶ買主を見つけてきた一社だけですので、安心してください。
不動産一括査定サイトのイエウールを使って、複数の不動産会社に査定依頼を行いましょう。
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マンション売却にかかる手数料を抑えるには？
マンションを売却するときにかかる手数料を抑える方法はいくつかあります。
方法1：仲介手数料の値引き交渉を行う
人気物件であることを材料に交渉する
売買価格が高くなればなるほど、仲介手数料の上限額も高くなります。しかし、高い物件の場合と安い物件の場合とで、不動産会社が負担する費用や手間はそれほど違いが生じるわけではありません。
ということは、高い物件であればあるほど不動産会社の利益が増えることになるため、値引き交渉がしやすくなります。売りたい物件が都市部などの人気エリアの場合は、交渉を持ち掛けてみても良いでしょう。
あなたの家がどのくらいの値段で売れるのかは、一括査定サービスを使って無料で知ることができます。
専任媒介契約を結んで交渉する
媒介契約を条件に価格交渉をすることも出来ます。不動産会社に売却を依頼するときに結ぶ媒介契約には、以下の3種類があります。| 契約種類 | 概要 |
|---|---|
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる。自分で相手方を見つけてきた場合は、不動産会社を通すことなく契約可能。 |
| 専任媒介契約 | 仲介を１社の不動産会社にのみ依頼する契約。自分で相手方を見つけた場合は、不動産会社を通すことなく契約可能。 |
| 専属専任媒介契約 | 仲介を１社の不動産会社にのみ依頼する契約。自分で相手方を見つけた場合でも、依頼した不動産会社を通して取引しなければならない。 |
「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は、他の不動産会社に重複して依頼することはできません。ということは、不動産会社としては他の業者と競争をせずに買主を探すことが可能となり、自分のところで契約成立できる可能性が高くなります。ですから、専任媒介または専属専任媒介契約を条件にして価格交渉をすることが可能となります。もちろん、この場合の価格交渉は契約形態を決めるときにする必要があります。
媒介契約について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
不動産売却は「専任媒介契約」がおすすめ！3つの媒介契約の特徴と注意点
方法2：仲介手数料が半額・無料の不動産会社を選ぶ
仲介手数料については、実は「上限」が定められているだけで、それ以下の金額であればいくらであっても問題はありません。実際、最初から「仲介手数料半額」や「手数料なし」をセールスポイントにしている会社も存在します。
不動産会社にとっては、物件を売りたいと思っている人と媒介契約を結ぶことが第一関門になります。売却に出す物件がないというのは商品の在庫がないのと同じことになるので、仲介手数料を安くすることで商品を確保できる機会が増えるのであれば、機会獲得の方を優先するというわけです。
また、仲介では売主側と買主側にそれぞれ不動産会社がつくのが一般的ですが、売主側も買主側も一つの不動産会社が担当する「両手仲介」の場合、両方から仲介手数料を取れるので利益も倍になります。そのため、どちらか一方の手数料を無料にしても不動産会社側の利益は片手仲介のときと同様になるだけで、損にはならないというわけです。
ただし、すべての不動産会社が上記のような健全な理由で手数料を無料にしているわけではありません。3、4で挙げたように本来かかる宣伝費用などのコストを節約されたり、最初は手数料無料と伝えておきながら別の名目で手数料を取られる場合もあります。宣伝費用を節約していても効果的に売却活動を行ってくれるのであれば問題ないですが、宣伝量が少なかったために安くしか売れなかったとなると元も子もないですよね。仲介手数料が無料だからといって飛びつくのではなく、そのなかでもしっかり売却活動を行ってくれるかどうかを見極めることが大切です。
マンション売却でかかるその他の費用・税金
続いて、仲介手数料以外にかかるその他の費用・税金についてご説明します。
費用1：印紙税
印紙税とは、不動産を売却する際に売主と買主との間で交わす「不動産売買契約書」に対して掛かる税金のことです。税額は契約金額によって異なります。また、「平成26年4月1日から平成32年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書」の場合、印紙税には軽減税率の適用が可能です。
以下では、軽減税率を受けた際の印紙税を記載しております。
| 契約金額 | 税額 |
|---|---|
| 10万円を超え 50万円以下 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下 | 1千円 |
| 500万円を超え 1,000万円以下 | 5千円 |
| 1,000万円を超え 5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円を超え 1億円以下 | 3万円 |
| 1億円を超え 5億円以下 | 6万円 |
| 5億円を超え 10億円以下 | 16万円 |
| 10億円を超え 50億円以下 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 48万円 |
例えば、売買契約書に記載の売買価格が3,000万円であれば、貼り付ける印紙は1万円です。
印紙を貼る必要があるのに貼っていなかった場合、3倍の額の過怠税が課されます。また、印紙を貼った後は所定の方法で消印する必要がありますが、消印されていない場合は印紙の額と同額の税金を納める必要があります。
費用2：登記費用（抵当権抹消・所有権転移登記）
ローンを完済した際は抵当権の抹消と、所有権移転登記の手続きをする必要があります。目安の金額としては、依頼する司法書士の方への手数料も含めて5,000円~4万円と考えておきましょう。
- 住宅ローンを借りるための「担保」である「抵当権」を、ローンの残債を払い終わったため抹消するという意味。
- 抵当権を抹消しておかないと、金融機関に抵当権を行使する権利が残ってしまいますので、金融機関はあなたの不動産を競売にかけることができます。
所有権移転登記とは、土地や建物などの不動産を取得したり手放す際に不動産の名義人を変更するためのもの。どちらも基本的には売買契約が成立した際に行います。
なお、もしも個人で抵当権の抹消や所有権移転登記を行う場合、1不動産あたりそれぞれ1,000円で済ませることも可能です。ただし、難しく、重要な手続きのため基本的には司法書士の方へ依頼することをおすすめします。
費用3：ローンを一括返済するための費用
マンションのローンが残っており、一括で返済するという場合には金融機関に対して手数料がかかります。目安の金額としては、5,000円~2万円程と考えておきましょう。実際にかかる手数料は、利用する金融機関や手続きの方法（インターネットか店頭かなど）によって異なりますので、各金融機関に問い合わせをする必要があります。
また、手続きの方法については、金融機関によってインターネットから申し込みができる場合と、窓口からの問い合わせのみできる場合と分かれますので、まずはホームページの「よくある質問」などで検索してみるか、直接最寄りの店舗に行ってみると良いでしょう。
費用4：譲渡所得税
譲渡所得税とは、マンションの売却で得た利益に対してかかる税金です。マンションが購入時より高い価格で売却できた場合は、確定申告にて所得税を納税する必要があります。
住民税と所得税と復興特別所得税を総称して譲渡所得税と呼びます。
住民税と所得税とは、売却益に対して課せられる税金です。復興特別所得税とは、東日本大震災の復興財源を確保するための税金で所得税額に上乗せで掛けられます。
譲渡所得税は、マンションの所有期間によって税率が異なり、長く保有していたほうが税金額は安くなります。
下記の表の通り、マンションの所有期間が5年以下の場合（短期所有）の税率は39.63%、5年超の場合（長期所有）は20.315%の税率がかかります。
| 項目 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 の場合 |
30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 の場合 |
15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
譲渡所得税は、マンション売却において最も支払い額が高くなる可能性がある費用（税金）です。支払い額の計算方法や節税対策について詳しく知りたい方は、マンション売却の税金についての記事をご覧ください。
費用5：場合によって必要になる諸費用
先にご紹介した費用以外で、発生する可能性がある費用についてもご紹介しておきます。
引っ越し費用
マンションを売却した後、別の住居へ引っ越しをする場合、当然ですが引っ越しの費用がかかります。自分が住んでいない物件を売却する場合や、既に引っ越しを終えている場合には考える必要はありません。
住所変更登記の費用
マンションを売却する際、売り主から買い主へと所有権移転登記を行うことになります。その際、登記簿上の住所と住民票の住所が異なる場合には住所変更登記が必要になり、費用が掛かります。なお、こちらも一般的には司法書士の方へ依頼することになり、目安の金額としては5,000円~2万円と考えておきましょう。
ハウスクリーニングに掛かる費用
最後はキレイにしてからマンションを売却したいという場合には、ハウスクリーニングを依頼することもあるかと思います。部屋の広さによって掛かる費用は異なりますので、ハウスクリーニングの会社HPなどで確認してみましょう。
仲介手数料を抑えるよりもマンションを高く売却しよう
マンション売却でかかる手数料は割高に感じますが、2,000万円の場合であれば66万円（消費税別）です。
仲介手数料を半額にするために四苦八苦するよりも、2,050万円で購入してくれる人を見つけるほうが手元に残るお金は多くなります。つまり、結局、仲介手数料を値引くために必死で努力するよりは、マンションを高く売却する方が効果が大きいということになります。
不動産を高く売るためには、できるだけ多くの優良な不動産会社と出会うことが大切。そのためには、「不動産一括査定サービス」が役に立ちます。インターネット上で売りたいと思っている不動産の情報などを入力するだけで、査定可能な不動産会社が自動的に抽出され、複数の業者に一度に査定依頼が行えます。
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