不動産を売却する際、不動産会社に売却を依頼するのであれば仲介手数料を支払う必要があります。その他にも税金や諸費用がかかるため、マンションの売却価格がそのまま手元に残るというわけではありません。

ローンの返済や新居の購入に充てられるお金がどのくらい残るのか、正確に資金計画を立てるためにも、マンションを売却する際にかかる費用の全体像を把握しておくことが大切です。この記事では、マンション売却時の仲介手数料の相場や売却にかかる費用全般、仲介手数料の値引きのコツなどについて解説します。

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「まずはマンション売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がおすすめです。

1. 仲介手数料だけじゃない！マンション売却でかかる費用一覧

マンションの売却の際にかかる費用といえば、不動産会社に支払う仲介手数料がもっともイメージしやすいのではないでしょうか？ 事実、売却のときにかかる費用では仲介手数料の割合が大きいですが、その他にも様々な費用がかかります。

マンション売却時に必要な費用は、一般的に売却額の5~7%と言われています。売却費用の内訳は以下の通りです。

表をご覧いただいて分かる通り、譲渡所得税や住民税などの税金は売却で利益が出た場合に発生するため、利益が出ない場合はほとんど税金がかからないというケースもあります。

それでは、仲介手数料から順にどのくらいの費用がかかるのか見ていきましょう。

2.マンション売却の仲介手数料はどのくらいかかる？

マンションを売却する際に支払う手数料とは「仲介手数料」と呼ばれるものです。これは、不動産会社を通して不動産売買契約が成立した場合、仲介となってくれた報酬として不動産会社に支払う必要があります。「仲介手数料」は別の呼び方として、「約定報酬」「媒介報酬」「媒介手数料」と呼ばれています。

2.1. 仲介手数料の相場

仲介手数料は一般的に、（売買価格×3%）+6万円＋消費税です。ただし、物件の価格によって仲介手数料に違いがでるので細かく確認していきましょう。売買価格が高額になるほど、手数料率は低くなります。

売買価格ごとの手数料上限は以下の通りです。

また、2018年1月1日より仲介手数料の料率が改正され、「物件売買価格が400万円以下の場合、最大18万円受け取ることができる」との内容に変更されました。特に、地方の空き家の場合は下調べのためだけでも高い交通費や長い時間が必要となります。ところが、査定額が低いものが多く、売却できたとしてもわずかな手数料しか入らないということになっていました。そうなると、人件費や調査費、交通費を考慮すると赤字になってしまうため、空き家を減らすという目的において改正がなされたわけです。

仲介手数料を自分で計算する方法

それでは、具体的な事例を用いて計算方法をお伝えします。2000万円の中古マンションを売却した場合で見てみましょう。

まず、2000万円のうち200万円までが5％の割合となります。

続いて200万円超、400万円までの200万円分は4％。

最後に400万円超、2000万円までの1600万円分が3％。

それぞれを合計して

となり、略式で計算したものと同じ金額になりました。

結局、仲介手数料の上限額を求める「+6万円」の意味は、200万円までの5％に対する（400万円超の場合の３％との差である）2％分の金額の4万円と、200～400万までの4％に対する（同）１％分の2万円の金額を足したものとなります。

ですから、400万円以上の売買価格の仲介手数料を求める場合、わざわざ「200万まで…」と分けて計算する必要はなく、売買価格に3％を掛けて6万円を足せば算出することができるわけです。

また、目安として代表的な売却価格に対する手数料も示しておきます。

売却価格	仲介手数料(税抜)	消費税10% 仲介手数料(税込)
1,000万円の場合	36万円	39万6,000円
3,000万円の場合	96万円	105万6,000円
5,000万円の場合	156万円	171万6,000円
1億円の場合	306万円	336万6,000円

消費税については、2019年10月から増税となりましたので、計算の際には注意が必要です。

2.2. 仲介手数料はなぜ必要なのか

仲介手数料は「不動産会社の営業活動」に対する成功報酬として必要になります。「媒介契約」を結ぶと、不動産会社は売却するために様々な活動を行ってくれます。たとえば、物件の広告を出したり、購入検討者の物件見学に立ち合ったりチラシを配布したりなど多岐にわたります。当然、それらには人件費をはじめとした様々な費用がかかります。

不動産会社にとって、それらの費用は仲介手数料を受け取ることでカバーされていくわけですが、仲介手数料は「売買契約が成立」しないと受け取ることはできないよう定められています。すなわち、不動産会社の利益は仲介手数料を「成功報酬」として受け取ることによって成り立っているのです。

なお、売買契約が成立しない限りは広告費や交通費がどれだけかかろうが、それらの経費について請求されることはありませんのでご安心ください。

3. マンション売却でかかる税金・その他の費用

続いて、仲介手数料以外にかかる税金やその他の費用についてご説明します。

3.1.印紙税

印紙税とは、不動産を売却する際に売主と買主との間で交わす「不動産売買契約書」に対して掛かる税金のことです。税額は契約金額によって異なります。また、「平成26年4月1日から平成32年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書」の場合、印紙税には軽減税率の適用が可能です。
国税庁：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

以下では、軽減税率を受けた際の印紙税を記載しております。

契約金額	税額
10万円を超え　50万円以下	200円
50万円を超え　100万円以下	500円
100万円を超え　500万円以下	1千円
500万円を超え　1,000万円以下	5千円
1,000万円を超え　5,000万円以下	1万円
5,000万円を超え　1億円以下	3万円
1億円を超え　5億円以下	6万円
5億円を超え　10億円以下	16万円
10億円を超え　50億円以下	32万円
50億円を超えるもの	48万円

例えば、売買契約書に記載の売買価格が3,000万円であれば、貼り付ける印紙は1万円です。

印紙を貼る必要があるのに貼っていなかった場合、3倍の額の過怠税が課されます。また、印紙を貼った後は所定の方法で消印する必要がありますが、消印されていない場合は印紙の額と同額の税金を納める必要があります。

3.2. 登記費用（抵当権抹消・所有権転移登記）

ローンを完済した際は抵当権の抹消と、所有権移転登記の手続きをする必要があります。目安の金額としては、依頼する司法書士の方への手数料も含めて5,000円~4万円と考えておきましょう。

所有権移転登記とは、土地や建物などの不動産を取得したり手放す際に不動産の名義人を変更するためのもの。どちらも基本的には売買契約が成立した際に行います。

なお、もしも個人で抵当権の抹消や所有権移転登記を行う場合、1不動産あたりそれぞれ1,000円で済ませることも可能です。ただし、難しく、重要な手続きのため基本的には司法書士の方へ依頼することをおすすめします。

3.3. ローンを一括返済するための費用

マンションのローンが残っており、一括で返済するという場合には金融機関に対して手数料がかかります。目安の金額としては、5,000円~2万円程と考えておきましょう。実際にかかる手数料は、利用する金融機関や手続きの方法（インターネットか店頭かなど）によって異なりますので、各金融機関に問い合わせをする必要があります。

また、手続きの方法については、金融機関によってインターネットから申し込みができる場合と、窓口からの問い合わせのみできる場合と分かれますので、まずはホームページの「よくある質問」などで検索してみるか、直接最寄りの店舗に行ってみると良いでしょう。

3.4. 場合によって必要になるその他の費用

先にご紹介した費用以外で、発生する可能性がある費用についてもご紹介しておきます。

引っ越し費用

マンションを売却した後、別の住居へ引っ越しをする場合、当然ですが引っ越しの費用がかかります。自分が住んでいない物件を売却する場合や、既に引っ越しを終えている場合には考える必要はありません。

住所変更登記の費用

マンションを売却する際、売り主から買い主へと所有権移転登記を行うことになります。その際、登記簿上の住所と住民票の住所が異なる場合には住所変更登記が必要になり、費用が掛かります。なお、こちらも一般的には司法書士の方へ依頼することになり、目安の金額としては5,000円~2万円と考えておきましょう。

ハウスクリーニングに掛かる費用

最後はキレイにしてからマンションを売却したいという場合には、ハウスクリーニングを依頼することもあるかと思います。部屋の広さによって掛かる費用は異なりますので、ハウスクリーニングの会社HPなどで確認してみましょう。

4. マンション売却で利益が出た際にかかる税金

次に、利益が出た際に発生する税金をご紹介します。

4.1. 譲渡所得税

譲渡所得税とは、マンションの売却で得た利益に対してかかる税金です。マンションが購入時より高い価格で売却できた場合は、確定申告にて所得税を納税する必要があります。マンションを5年以上所有していた場合（長期所有）の税率は30%、5年未満の場合（短期所有）は15%の税率がかかります。

4.2. 住民税

住民税とは、譲渡所得税と同様に不動産の売却益に対して課せられます。ただし、所得税の確定申告をしていれば合わせて納税することが可能です。税率は長期所有で9%、短期所有で5%となります。

4.3.復興所得税（令和19年まで）

復興特別税とは、東日本大震災の復興財源を確保するための税金です。上記の所得税額に税率2.1％を課して納税します。譲渡所得にそのまま2.1%を乗じるというよくある間違いがありますが、あくまで「譲渡所得に課税される所得税額」に対して2.1%を乗じるのが正解です。

譲渡所得税・住民税・復興特別税の計算方法

「譲渡所得税」と「住民税」は、不動産を所有していた期間によって税率が異なり、長く保有していた方が税金が安くなります。

項目	所有期間	所得税	住民税	復興特別所得税	合計
短期譲渡所得	5年以下 の場合	30%	9%	0.63%	39.63%
長期譲渡所得	5年超 の場合	15%	5%	0.315%	20.315%

5. マンション売却のときに戻ってくるお金

売却の際に様々な費用がかかるように感じますが、マンションを売却することによって戻ってくるお金もあります。あわせて知っておくことで、手元に残る金額を計算しましょう。

5.1. 住宅ローン保証料

マンションを購入した際、住宅ローンを利用すると一般的には住宅ローン保証が必要になります。こちらは、万が一ローンの返済が滞ったときの保証として締結するものですが、保証料を事前に一括で支払っているケースがあります。その場合、残債を売却時に一括で返済すると保証が不要になるため、金融機関から保証料が戻ってくるというわけです。

なお、返金額や返金率は金融機関によって異なります。

5.2. 火災保険料

火災保険も住宅ローンでマンションを購入した際には加盟が必要になります。事前に一括で支払いをしている場合、保険期間内に解約をすると残基漢文の保険料が返金されます。なお、手続きはしっかりと自分自身で保険会社に申し出るようにしましょう。

5.3. 管理費・修繕積立金

マンションに住んでいる場合、毎月の賃料に管理費・修繕積立金が掛かります。この管理費と修繕積立金は、翌月分を前月に支払うことが多いです。そのため、月中で売却をした場合には、売却日までは売主の負担になりますが、その後は買主が負担することになり、買主の負担分については別途清算されることになります。

5.4. 固定資産税・都市計画税

固定資産税や都市計画税については、その年の1月1日時点で物件を保有している人が納税するため、売主が負担していることになります。引き渡し以降の分に関しては本来買主が負担すべき分になりますので、こちらも売却時に清算となります。

6. 仲介手数料を値引きしてもらう方法

仲介手数料については、実は「上限」が定められているだけで、それ以下の金額であればいくらであっても問題はありません。実際、最初から「仲介手数料半額」や「手数料なし」をセールスポイントにしている会社も存在します。 この章では、なぜ不動産会社によって仲介手数料に差があるのかをご説明したうえで、仲介手数料を交渉によって値引きしてもらう方法をご紹介します。

6.1. そもそも、仲介手数料は何に対するお金なのか

仲介手数料を安くしてもらう方法についてお伝えする前に、そもそも仲介手数料とは何のために支払うものなのかを知っておく必要があります。

仲介手数料は、営業努力によって買い手が見つかったことへの対価だけではなく、不動産の所有権移転に関する様々な手続きに対する手数料が含まれています。具体的にどのような費用が含まれているかは、不動産会社によって多少違いがありますが、一般的には以下のようなものが含まれています。

上記内容以外にも不動産売却のための広告費なども含まれています。一番初めに「媒介契約」を不動産会社と結ぶ際、どこまで責任をもってくれるのかは事前に確認しておきましょう。

6.2. 【方法1】人気のエリアや新築など、高く売れる物件で交渉する

売買価格が高くなればなるほど、仲介手数料の上限額も高くなります。しかし、高い物件の場合と安い物件の場合とで、不動産会社が負担する費用や手間はそれほど違いが生じるわけではありません。

ということは、高い物件であればあるほど不動産会社の利益が増えることになるため、値引き交渉がしやすくなります。売りたい物件が都市部などの人気エリアの場合は、交渉を持ち掛けてみても良いでしょう。

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6.3. 【方法2】専任媒介契約を結んで値引き交渉をする

媒介契約を条件に価格交渉をすることも出来ます。不動産会社に売却を依頼するときに結ぶ媒介契約には、以下の3種類があります。

契約種類	概要
一般媒介契約	複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる。自分で相手方を見つけてきた場合は、不動産会社を通すことなく契約可能。
専任媒介契約	仲介を１社の不動産会社にのみ依頼する契約。自分で相手方を見つけた場合は、不動産会社を通すことなく契約可能。
専属専任媒介契約	仲介を１社の不動産会社にのみ依頼する契約。自分で相手方を見つけた場合でも、依頼した不動産会社を通して取引しなければならない。

「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は、他の不動産会社に重複して依頼することはできません。ということは、不動産会社としては他の業者と競争をせずに買主を探すことが可能となり、自分のところで契約成立できる可能性が高くなります。ですから、専任媒介または専属専任媒介契約を条件にして価格交渉をすることが可能となります。もちろん、この場合の価格交渉は契約形態を決めるときにする必要があります。

媒介契約について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

不動産売却は「専任媒介契約」がおすすめ！3つの媒介契約の特徴と注意点

6.4. 値引き交渉のベストタイミングは「契約前」

大半の不動産会社では、仲介手数料を支払うタイミングは「売買契約締結時点で50％、物件の引き渡し後に残額」としています。本来は、不動産会社への支払手数料は契約が成立して初めて支払い義務が生じるのですが、実際に「売買契約書」を交わした時点では物件の引き渡しは終わっていないことがほとんどなので、2回にわけて支払う事が多いです。

ただし、仲介手数料を支払うときになって値引きをお願いしても成功する可能性は低いでしょう。交渉のベストタイミングは媒介契約を締結する前です。媒介契約を結ぶ前であれば、不動産会社はあなたとの媒介契約を獲得したいと考えているため、交渉の余地があります。

媒介契約を結んだ後になると、契約の取り決めを変更することになるため交渉が難しくなってしまいます。仲介手数料の値引きをしてもらいたいのであれば、媒介契約を結ぶ前に交渉してみましょう。

【参考】仲介手数料が半額や無料になる理由

仲介手数料が半額や無料になる理由は不動産会社によって様々ですが、大きく分けると以下のような理由が考えられます。

不動産会社にとっては、物件を売りたいと思っている人と媒介契約を結ぶことが第一関門になります。売却に出す物件がないというのは商品の在庫がないのと同じことになるので、仲介手数料を安くすることで商品を確保できる機会が増えるのであれば、機会獲得の方を優先するというわけです。

また、仲介では売主側と買主側にそれぞれ不動産会社がつくのが一般的ですが、売主側も買主側も一つの不動産会社が担当する「両手仲介」の場合、両方から仲介手数料を取れるので利益も倍になります。そのため、どちらか一方の手数料を無料にしても不動産会社側の利益は片手仲介のときと同様になるだけで、損にはならないというわけです。

ただし、すべての不動産会社が上記のような健全な理由で手数料を無料にしているわけではありません。3、4で挙げたように本来かかる宣伝費用などのコストを節約されたり、最初は手数料無料と伝えておきながら別の名目で手数料を取られる場合もあります。宣伝費用を節約していても効果的に売却活動を行ってくれるのであれば問題ないですが、宣伝量が少なかったために安くしか売れなかったとなると元も子もないですよね。仲介手数料が無料だからといって飛びつくのではなく、そのなかでもしっかり売却活動を行ってくれるかどうかを見極めることが大切です。

7. 節税対策に使える3つの特例

「マンションを売却して利益が出ると譲渡所得税がかかる」というのは先にお伝えした通りですが、条件によっては特別控除や軽減税率の特例が適応でき、税金を安くすることができます。マンション売却の際は、以下の3つを覚えておくとよいでしょう。

7.1. 3,000万円特別控除

「3,000万円特別控除」とは、マイホームのように住むことを目的とした居住用財産を売却した際、譲渡所得から3,000万円までは課税対象から除外できる特例です。所有期間の長さは一切関係なく適応できるのがメリット。

適応条件には、以下のようなものがあります。

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• 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
• 家屋を取り壊した場合、譲渡契約までの間に、土地を住居以外に使ってないこと
• 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

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また、反対に以下のような場合については適用しないということが明記されています。

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• この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
• 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
• 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

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譲渡所得税は、給与所得とは分けて計算する必要がある「分離課税」になるため、給与とは別で確定申告をする必要があります。確定申告書に措置法第35条《居住用財産の譲渡所得の特別控除》の適用を受ける旨を記載し、必要書類を添付して税務署に提出しましょう。

7.2. 10年超所有軽減税率の特例

「10年超所有軽減税率の特例」は、10年を超えて所有している居住用財産の売却益が出た際に、譲渡所得税の税率が低くなる特例のことです。3,000万円特別控除の特例と併用もできるので、課税譲渡所得金額が3,000万円を超える場合は、軽減税率の特例の利用を検討するとよいでしょう。

なお、軽減税率の適用を受けられるのは課税譲渡所得が6,000万円以下の部分だけで、6,000万円超の部分については長期譲渡所得と同じ税率が課されます。

課税譲渡所得	6,000万円以下	6,000万円超
		6,000万円以下	6,000万円超
所得税	10%	10%	15%
住民税	4%	4%	5%
復興特別	0.21%	0.21%	0.315%
合計	14.21%	14.21%	15.315%

7.3. 特定居住用財産の買い替え特例

「特定居住用財産の買い替え特例」とは、マイホームを売って新たに購入し直した際、売却価格より買い換えた購入価格の方が大きければ、譲渡益（売却益）に対する課税を将来に繰り延べることができるという制度です。ただし、譲渡益が非課税になるわけではなく、あくまで課税の繰り延べであることに注意しましょう。

買い替え特例を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

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• 売却した年の1月1日時点の所有期間が10年超で、居住期間10年以上のマイホームを売ること
• 売却価格が1億円以下であること
• 新たに床面積が50㎡以上のマイホームを買うこと

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また、買い換え特例と3,000万円控除は併用することができませんので注意が必要です。

8. マンション売却の費用について知っておくべきこと

ここでは、仲介手数料やマンションを売却する際に関わる費用について、留意すべきポイントを挙げていきます。

8.1 支払い済みの仲介手数料は取り戻せない可能性がある

手付解除となった場合は、支払い済みの仲介手数料は取り戻せない可能性があります。普通、売買契約時には買主が売主に手付金を支払います。しかし、買主もしくは売主の一方的な都合で手付解除となった場合には、売主都合の場合は2倍返し、買主都合の場合は手付金放棄となります。そして、不動産業者には何ら落ち度がないということで、すでに渡している仲介手数料を取り戻すことができなくなる場合があります。

8.2. 住宅ローン特約解除の時は手数料は戻ってくる

「住宅ローン特約」とは、買い主が住宅ローンの審査に落ちた場合に売買契約を白紙にすることを定める契約事項です。手付解除と違ってローン特約解除の場合は、売主・買主・不動産業者ともに落ち度はないということで、手付金はもとより仲介手数料もすべて支払った人のもとに返却されるので安心してください。

仲介手数料の支払いタイミングや解除となった場合に返金があるかどうかはケースによって異なるため、十分に注意して支払いをするようにしましょう。詳しく知りたい場合は、まず専門家である不動産会社に相談してみることをおすすめします。

8.3. 仲介手数料の範囲内で行ってもらえる広告活動は？

売却における広告活動でかかる費用も、基本的には仲介手数料の中に含まれます。仲介手数料の範囲内で行ってもらえる広告活動がしっかり行われているかどうか、以下の項目は確認するようにしましょう。

買主を集めるための広告活動は不動産会社によって差がありますが、仲介手数料が無料だからといってこれらの広告活動が行われていない場合は注意が必要です。

8.4. 仲介手数料以外に不動産会社から費用を請求されることがある

仲介手数料の中には不動産売買に関する諸経費が含まれていることはすでにお伝えした通りです。しかし例外的に、下記の3つの内容すべてを満たしたもの関しては、不動産業者から別途費用を請求されることがあるということを覚えておきましょう。

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1. 売主の依頼に基づいて発生したもの
2. 通常の仲介業務では発生しない費用
3. 実費

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具体的に言えば、不動産業者が通常実施している広告の範囲を超えて、売主の物件単独で特別な折込広告などを実施するよう要請した場合に発生する費用などです。特別な依頼をする場合には、仲介手数料の上限を超えて費用が発生する可能性があるということを覚えておきましょう。

8.5. 買取の場合は手数料はかからない

不動産を売るときには、仲介のほかに「買取」という選択肢もあります。「買取」とは、不動産買取を専門とした企業や不動産会社が不動産を直接買い取る方法です。

買い手が現れて初めて売買契約が成立する仲介とは違い、不動産会社が買い取ってくれるため早期に売却が完了するというメリットがあります。買取の場合、仲介手数料はかかりません。ただし、仲介よりも売却価格は低くなる傾向にあるため、高く売却したい人は注意が必要です。

9. 仲介手数料を抑えるよりもお得な方法

最後に、マンション売却において仲介手数料を安く済ませるよりもおすすめしたい方法をご紹介します。

9.1. 仲介手数料を安くするよりも、高く売る方がお得！

近年、仲介手数料無料や半額をうたう不動産会社が増えてきている傾向にあります。しかし、それらもまだまだ少数です。また、実際問題として不動産業者も利益を追求しているわけですので、手数料を無料や半額にすれば、ほかのどこかで利潤を生むかサービスを低下させていくしかありません。

支払い手数料は割高に感じますが、2,000万円の場合であれば66万円（消費税別）です。仲介手数料を半額にするために四苦八苦するよりも、2,050万円で購入してくれる人を見つけるほうが手元に残るお金は多くなります。つまり、結局、仲介手数料を値引くために必死で努力するよりは、マンションを高く売却する方が効果が大きいということになります。

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9.2.不動産一括査定なら「イエウール」がおすすめ

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