マンション売却には、仲介手数料をはじめとするさまざまな手数料・税金・費用がかかり、トータルでは100万円以上の費用がかかるケースも少なくありません。
この記事では、マンションを売却するとどのようなお金がかかるのか、費用を抑える方法はあるのかを解説していきます。
「まずはマンション売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
マンション売却にかかる仲介手数料
マンションを売却すると、仲介手数料がかかります。
不動産会社を通して不動産売買契約が成立した場合、仲介業務への成功報酬として仲介手数料を不動産会社に支払うことになります。
仲介手数料の支払いについては、売買契約を結ぶ時に仲介手数料の総額の50%、決済・引き渡しの時に残りの50%を、いずれも現金で支払うのが一般的です。
宅建業法の規定により、仲介手数料は上限が決まっています。
仲介手数料の上限額は、売買価格に応じて、次の表のように決まっています。
| 不動産の売買価格（税込） | 手数料の上限額（税込） |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格×5.5％ |
| 200万円～400万円 | 売買価格×4.4％＋2.2万円 |
| 400万円以上 | 売買価格×3.3％＋6.6万円 |
1,000万円でマンションを売った場合を例にすると、仲介手数料は次のように計算できます。
また、目安として、マンションの売却価格ごとの仲介手数料を見ておきましょう。
| マンション売却価格 | 仲介手数料(税抜) | 仲介手数料(税込) |
|---|---|---|
| 1,000万円 | 36万円 | 39.6万円 |
| 2,000万円 | 66万円 | 72.6万円 |
| 3,000万円 | 96万円 | 105.6万円 |
| 4,000万円 | 126万円 | 138.6万円 |
| 5,000万円 | 156万円 | 171.6万円 |
※2024年7月1日より、宅建業法が見直され、低廉な空き家等の物件価格が800万円以下の不動産取引において上限がこれまでの原則を超えて【30万円】まで引き上げられました。
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マンション売却でかかる手数料以外の費用・税金
続いて、仲介手数料以外にかかるその他の費用・税金を見ていきましょう。
マンション売却にかかる費用は、トータルで売却価格の4~5%ほどになるケースが多いです。
| 費用項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 抵当権抹消費用 | 2,000円 |
| 印紙税 | 1万円～2万円 |
| 譲渡所得税 | 保有期間が5年以下：譲渡所得×39.63% 保有期間が5年以上：譲渡所得×20.315% |
| ローン一括返済手数料 | 約2万円 |
| ハウスクリーニング費用 | 5万円 |
| 引っ越し費用 | 3人家族が隣の県に引っ越した場合で約10万円 |
抵当権抹消費用
住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、売り主の負担で抵当権抹消手続きを行います。
売買契約を結ぶ前に抵当権抹消手続きを行います。
抵当権は、金融機関（債権者）から融資を受ける際に不動産に対して設定される権利です。抵当権が設定されている場合、金融機関は万が一お金を借りた本人（債務者）が返済不可能（債務不履行）に陥った場合に、ほかの債権者よりも優先的に担保を差し押さえて返済を受けることができます。
抵当権抹消にかかる費用は、登録免許税と司法書士への報酬の2つです。
登録免許税
登録免許税は、抵当権抹消登記を行う際に法務局に支払う税金です。
マンションは、土地と建物それぞれに抵当権が設定されていて、抵当権抹消登記は不動産1戸につき1,000円かかるため、マンションの抵当権抹消登記にかかる登録免許税は2,000円です。
司法書士への報酬
抵当権抹消登記は司法書士に代行を依頼することが多いです。
登記抹消手続きを司法書士に依頼した場合は司法書士に報酬を支払うことになります。
司法書士に支払う報酬の相場は2万円ほどです。
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印紙税
印紙税は、不動産売買契約書に貼る収入印紙の代金です。マンションの売買契約で作成される不動産売買契約書は課税文書にあたるため、収入印紙を貼る必要があります。
印紙税の金額は売却価格で決まります。
なお、2027年3月31日までに作成された不動産売買契約書であれば、印紙税に軽減税率を適用することができます。
印紙税の金額は次の通りです。
| 売却価格 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 500万円を超え 1,000万円以下 | 1万円 | 5千円 |
| 1,000万円を超え 5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円を超え 1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え 5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え 10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
たとえば、1500万円でマンションを売却した場合であれば、売り主が支払う印紙税は売買契約書1通分なので、印紙税は1万円となります。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、マンションを含む不動産を売却したときに、売却益（=譲渡所得）が発生すると課税される税金で、①所得税、②住民税、③復興特別所得税の3つの総称です。
譲渡所得税を支払うタイミングは、①所得税と③復興特別所得税はマンション売却の翌年の2月から3月にかけての確定申告の時期、②住民税はマンション売却翌年の6月です。
譲渡所得税の金額は次で計算できます。
譲渡所得の計算方法と、譲渡所得税率についてそれぞれ見ていきましょう。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得は次で計算できます。
譲渡費用はマンションを売却する際にかかった費用すべてを指します。たとえば仲介手数料は譲渡費用に含まれます。
取得費用は、土地についてはマンションを購入する際にかかった費用です。建物についてはマンションを購入する際にかかった費用から減価償却費を控除した金額です。
譲渡所得税率
譲渡所得税率は、マンションの保有期間に応じて決まります。
譲渡所得税率は次のように定められています。
| 保有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 合計（譲渡所得税率） | |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63％ | 9％ | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 5.315％ | 5％ | 20.315％ |
マンションの保有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、マンションの保有が5年以上であれば長期譲渡所得にあたります。
住宅ローン一括返済手数料
住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、売買契約を結ぶ前にローンを一括返済する必要がありますが、この際に手数料がかかります。
目安の金額としては、2万円程と考えておきましょう。
実際にかかる手数料は、金融機関や手続きの方法（インターネットか店頭かなど）によって異なりますので、各金融機関のHPなどで確認しておきましょう。
ハウスクリーニング費用
ハウスクリーニングは売却活動の過程で内覧を受け入れる前に実施するケースが多いです。
とくにハウスクリーニングを依頼する方が多いのが水回り。
たとえば洗面所・トイレ・お風呂・キッチンのハウスクリーニングを依頼した場合、費用相場は5万円ほどです。
引っ越し費用
引っ越し費用は、荷物の量や距離、時期によって費用感が変わります。
たとえば3人家族が10月に隣の県に引っ越した場合であれば、費用相場は10万円ほどです。
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マンション売却の手数料・費用をシミュレーションしよう
それでは、実際にご自身の想定売却条件だとどんな手数料・費用がいくらかかるのかを確認してみましょう。
下のフォームに「売却金額」「所持期間」「取得費（購入時の金額）」を入力すれば、手数料・費用が一覧で確認できます。
より正確な手数料・費用を知りたい場合には、「引っ越し費用」「リフォーム費用」「ハウスクリーニング費用」「住宅ローン一括返済費用」を入力してください。
入力した条件で売却した場合にいくら手数料・費用がかかるのか、項目ごとに計算式と金額を調べることができますよ。
想定している売却条件を入力してください。 分からない項目は、相場か0円で入力してください。
以下の通りです
仲介手数料
--万円
抵当権抹消費用
--万円
印紙税
--万円
譲渡所得税
--万円
引越し費用
--万円
リフォーム費用
--万円
ハウスクリーニング費用
--万円
住宅ローン一括返済費用
--万円
マンション売却の手数料・費用を抑える方法
マンション売却の手数料・費用を抑えるには、次の3つの方法があります。
控除・特例を利用して節税する
譲渡所得税は、控除や特例を利用すれば節税することができ、まったく課税されずに済むケースも多いです。
たとえば、いま住んでいる家を売却した場合には、居住用財産の3000万円の特別控除を利用して、譲渡所得のうち3,000万円分までは譲渡所得税の課税対象外とすることができます。
ほかにも、マンションを売却したときには、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」や「特定の居住用財産の買換え特例」といった控除を利用できる場合もあります。
控除・特例にはそれぞれ利用できる条件が設定されているので、マンションを売却する前に控除・特例の要件をしっかり確認しておきましょう。
仲介手数料が無料・割安の不動産会社を選ぶ
仲介手数料を無料・割安にできる不動産会社を選ぶことで、マンション売却にかかる費用・手数料を数十万円、場合によっては100万円以上抑えることができます。
仲介手数料を無料・割安にする方法は次の2つです。
- 無料・割安な仲介手数料をウリにしている不動産会社を選ぶ
- 専任媒介契約を結ぶことなどを条件に中小規模の不動産会社と交渉する
ただし、仲介手数料には広告料などの経費も含まれているので、仲介手数料が安いと、広告料をあまりかけてもらえません。
そのため、もともと売れにくいマンションだと買い手が見つからなくなってしまうケースもあります。
仲介手数料を節約したことで売却が長引いてしまう可能性もあるため、仲介手数料を節約するかどうかは慎重に検討しましょう。
売却後に返金してもらえるお金を返金請求する
マンションを売却するまでに支払ったお金の中には返金してもらえるお金もあるので、必ず返金請求を行いましょう。
返金してもらえるお金は次の3つです。
- 火災保険料
- 住宅ローン保証料
- 固定資産税・都市計画税
「火災保険料」と「住宅ローン保証料」は、マンション購入時などに長期契約を結んでいる場合、保険会社に連絡すれば、売却後の分の保険料・保証料を払い戻してもらえます。
「固定資産税・都市計画税」については、基本的にはその年の1月1日時点での所有者に課税されますが、マンションを売却した年の売却後の課税分を買い主に負担してもらえるケースが多いです。
マンション売却で重要なのは、優良な不動産会社と出会うこと。そのためには、「不動産一括査定サービス」が役に立ちます。インターネット上で売りたいと思っている不動産の情報などを入力するだけで、査定可能な不動産会社が自動的に抽出され、複数の業者に一度に査定依頼が行えます。
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