分譲マンションの管理費とは？
分譲マンションを購入すると、購入費のローンのほかに、管理費と修繕積立金がかかります。これらはマンションを維持するために使われるお金です。マンションの管理費は具体的にどんなことに使われているのか、修繕積立金との違いは何かについて考えてみましょう。管理費は日常管理に充てられる費用
管理費は、日常の生活を快適・安全に過ごすために必要な、共用部分の管理に使われる費用です。具体的には、共用廊下やエントランスホール、ゴミ置き場などの清掃業務、共用部分の電気代、エレベーターや自動ドアの電気代やメンテナンス費用、植栽の水やりや手入れ、電気・給排水設備の保守点検費が含まれます。また、プールやフィットネスジム、宅配ロッカーといった共用施設がある物件では、その運営や維持、保守点検も含まれます。そのほかにも、管理員やコンシェルジュの人件費、巡回警備員や防犯カメラにかかる費用、共用部分の火災保険・地震保険料が含まれます。
セキュリティが充実しているマンションでは、警備会社と提携し、各部屋の非常ボタンを押せば警備会社が駆けつけてくれるというシステムが導入されていることも多いです。この費用も通常、管理費から支出されています。
- 分譲マンションの管理費の目安はおよそ220円/㎡前後
- 20階以上のタワーマンションの場合は300円/㎡前後
修繕積立金との違いは？
管理費が日常の管理に使用されるのに対し、修繕積立金は定期的に必要となる建物の修理工事費用として蓄えられるものです。それぞれのマンションには、建物劣化診断を含む長期修繕計画が立てられており、それに基づいて小規模なものから大規模なものまで修繕が実施されていきます。
具体的には、外壁や屋上などの塗り替えや防水、給排水などの配管設備の維持管理、消防・防災用設備の取替修繕、通信設備の取替修繕などが含まれます。
管理費は、どのマンションでも同じくらいかかるわけではなく、マンションによってその金額は異なります。特に、分譲マンションの種類によって違ってくることが多いため、続く部分を通してその違いを把握しておきましょう。
滞納すると裁判になることも
分譲マンションなどでは、管理費は居住者の全員が毎月納めなければならない費用として法律で定められています。そのため、管理費を6か月以上滞納すると、管理組合に所属する弁護士に訴えられることもあります。この場合起訴されたほうが圧倒的に不利になるため、最悪の場合住居を差し押さえられてしまう可能性があります。マンションを他人と共同で利用していることに責任を感じて、管理費は必ず支払うようにしましょう。
- 管理費は日常管理のための費用として必須
修繕積立金は修理工事に備えての費用
滞納すると裁判になる可能性もあるので注意
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分譲マンションの種類で見る管理費の違い
管理費は、マンションのグレードや建てられた年代によっても異なってきます。管理費の違いを生む2つの要素について取り上げてみましょう。タワーマンションの管理費は高め
タワーマンションとは、一般的に20階建て以上のマンションを指します。- 5～20階未満の一般的なマンションの管理費が1㎡当たり200円前後
- 20階以上40階未満では240～248円で約2割増し、
- 40階以上になると281円
驚くべきことに、マンションの階層が40階以上ですと、実に4割も高くなります。
タワーマンションの管理費が高くなる主な原因として、大規模タワーマンションはハイグレード物件が多く、共用施設やサービスも豪華だということが挙げられます。
24時間警備や豪華な中庭、プールやフィットネスジムなどのスポーツ施設、プライベート感の強いエレベーター、常駐のコンシェルジュが荷物の預かりやクリーニングの手配をしてくれるなど、普通のマンションとは管理レベルが異なるため、その分コストが高くなります。
とはいえ、タワーマンションの住人は、少し余分に払ってでも充実した施設やサービス、万全のセキュリティを求めている層であり、需要と供給がかみ合っているので、管理費が割高であることが問題視されることはほとんどありません。
バブル期のマンションの管理費は高め
同じような分譲マンションでも、新築時の価格が高いほど、管理費も高くなる傾向があります。そのため、1990年以前に建てられたバブル期のマンションの管理費単価は非常に高くなっています。また、リーマンショック前のマンション価格高騰期についても同様のことが言えます。もちろん、管理費が異常に高い物件については後にかなり是正されているものの、やはり新築価格の安いマンションのほうが、耐震基準や設備水準が高いわりに管理費が安いといえるでしょう。1998～2006年の間に新築されたマンションの管理費が相対的に低いようです。
では、管理費は安ければ安いほど良いのでしょうか？答えはノーです。その理由について、続く部分でご一緒に考えてみましょう。
- マンションのグレードや年代によって高い物件は決まる
- タワーマンションとバブル期に建てられたマンションは、一般的なマンションとは異なるため要注意
管理費は安ければいいというわけではない
管理費は、日常生活を快適・清潔・安全に過ごすためにかかる費用をまかなうものです。そのため、安ければ安いほど良いというものではなく、適正なコストで自分の求める必要十分なレベルの管理がなされているかを考慮する必要があります。相場と比して管理費が安すぎる場合には、どんな管理上の落とし穴のあることが考えられるでしょうか。現実的に考察してみましょう。
マンションは「管理を買う」
管理費が相場より安い場合、どこかで管理にかかる費用を削っていることが大いに考えられます。最もよくみられる方法は、管理員の勤務形態を簡素化することです。つまり、通常は常駐管理員の勤務時間は平日9：00～17：00であるのに対し、管理費を安くしているマンションでは9：00～12：00までの勤務であったり、週2日の出勤であったりということも。このような方法で管理のレベルを下げ、人件費を削って、管理費が安いように見せているわけです。
一般に、マンションは「管理を買う」ともいわれており、管理のレベルがあまりに下がってしまえばマンションに住むこと自体の価値も大幅に低減します。管理費の安さだけに誘われるのではなく、マンションの販売業者に管理の形態やレベルをしっかり確認するのがおすすめです。
もし管理費・修繕積立金が0円のマンションがあるとしたら
もし仮に管理費・修繕積立金が0円のマンションが存在すると仮定しましょう。どんなマンションになるのか、想像してみてください。基本的にオートロックシステムがなく、建物に誰でも自由に出入りが可能です。不審者の出入りを見張る人もシステムもありません。郵便ポストが勧誘チラシであふれ、訪問販売のセールスマンなどが頻繁に玄関ドアの前まではいってくることが簡単にできるのです。
エントランスや廊下などの共用部分にゴミや砂ぼこりがたまっていたり、ゴミ置き場からも異臭があるかもしれません。マンションの共用部分の電灯が切れても交換が行われずに暗いままで、薄気味悪い建物になってしまいます。
次に、建物に不具合が見つかった場合はどうなるでしょうか。世帯別に、まとまった金額の修繕費用が必要となります。もし費用を出す意志がなく、修繕しないままにしておくと、外観がボロボロになるのはもちろん、給排水などの配管も傷んで使えなくなっていくため、生活自体が困難になるでしょう。
快適・安全な生活のためには、適正な管理費が必要であることがお分かりいただけたでしょうか。続いて、一般的な分譲マンションの管理費はどれくらいなのか、その相場について理解しましょう。
分譲マンションの管理費の相場
マンションによって、管理費の額は異なりますが、大体の相場を理解しておきましょう。一般的な分譲マンションの管理費の平均は月額1万5,000円程度の物件が多いです。修繕積立金の平均月額が6,500円ですから、合計すると毎月2万円強から3万円というのが平均的な金額だと考えられます。
同じマンションでも隣家と管理費が違う場合がありますが、これは管理費が面積に応じて課せられるため。管理費単価、つまり１㎡当たりの管理費に専有面積をかけて算出します。つまり、部屋が大きいほど多くの管理費を負担するシステムになっています。
一般的なマンション(5階以上20階未満)の場合、平均的な管理費の相場は1㎡当たり200円前後です。前述のように、タワーマンションなどのグレードの高い物件ではこれより2割あるいは4割高くなります。
古くなるにつれて値上がりや値下がりはあるのか？
修繕積立金は、建物が古くなり修繕の必要が大きくなるにつれて上がっていく傾向がありますが、管理費については値上がりや値下がりの可能性は高くありません。とはいえ、消費税の増税や人件費の高騰、光熱費の高騰などの要素により、やむを得ず管理費を上げることはあるかもしれません。
また、セキュリティの強化やサービスの拡充に伴う支出が増大することも考えられます。例えば、管理員の常駐を24時間にしたり、共用のフィットネスジムやシアタールーム、キッズルームなどの運営時間を変更するといった場合です。
では、実際に分譲マンションの購入を検討するにあたり、どんな物件を選べば、管理費の支出を抑えることができるでしょうか。続いて、管理費を抑えるマンション選びのコツを見てみましょう。
- 月額1万５千円程度
- 面積1㎡あたりの管理費を計算
- 管理費の値上がりや値下がりの可能性は高くない
管理費を抑えるための分譲マンション選びのコツ
分譲マンションを選ぶ際には、自分の求めるサービスとのバランスを考えること、そして管理費に影響を与える要因を把握することが大切です。管理費の用途を考えれば当然ですが、共用施設やサービスがシンプルな物件ほど、管理費は安くなります。分譲マンションを選ぶにあたっては、管理費の金額が妥当かどうか、今あるサービスの中で不要と思われるものはないかどうか、客観的に検討しましょう。水を使った設備に注意
共用施設が充実しているマンションでは、フィットネスジムやキッズルーム、ラウンジバーや温泉施設、シアタールームなど、近年ますます多様化しています。あなたやご家族は、本当にそれらの施設を頻繁に利用しますか。利用しない場合でも、管理費としてそれらの設備にお金を払い続けることになります。中でも注意したいのが、水を使った設備。具体的には、プールやスパ、庭の噴水や池、館内に水を流す演出などです。水を使うものは、水道代に加え、古くなるにつれてメンテナンス費用も高くなる傾向があるため、特に維持費がかさみやすい設備といえます。
多くのマンションでは、当初このような施設を備えていたものの、コストがかさんで維持できなくなり、後に廃止するという現象がみられます。初めから、水を使用する設備のあるマンションは選ばないのが賢明でしょう。
「駐車場0円」に注意
また、駐車場０円をうたっているマンションがありますが、これにも注意が必要です。駐車場の整備、清掃、安全管理、電気代など、費用がかかっていないわけではないのです。駐車場代が０円であれば、どこからこれらの費用が捻出されるのでしょうか。答えは「実はその分が管理費に上乗せされているケースが多い」です。つまり、本来は管理費15,000円・駐車場代5,000円のところ、管理費を20,000円にして駐車場代を0円にしているわけです。
このようにして「駐車場0円」のキャッチコピーになるセールスポイントを作り出していますが、実質は安いわけでもなんでもなく、逆に車を持っていない人は損になります。車を持っている人も、駐車場0円に惑わされることなく、管理費＋駐車場代の合計額で比較検討するのが正解です。
階数や戸数との相関関係に注意しよう
管理費の単価は、マンションの階数や戸数と相関関係があります。一般に、戸数が多いほど、一戸当たりの管理費は安くなる傾向がみられます。なぜなら、戸数が多くても少なくても、ひとつのマンションに配置される管理人の人件費は同じだからです。同じ費用を、30戸で分担するのと100戸で分担するのとを比べてみると、当然戸数の多いマンションの管理費が安くなるというわけです。階数が多ければ戸数も多くなるため、負担が少なくなる傾向にあります。ただし、大規模なタワーマンションは共用施設やサービスが豪華になるため、逆に管理費がかさみます。
実際のデータからすると、管理費の負担が少ないマンションは、
- 戸数：101～150戸
- 階数：10～19階建て
の物件です。中規模・中層のマンションの管理費が安く、共用施設やサービスがシンプルであるほど負担が少なくなります。逆に、管理費の負担が高くつくマンションは、
- 20戸を切る小規模マンション
- 500戸以上のタワーマンション
- 3階建て以下の低層マンション
- 20階建て以上の超高層マンション
となります。では続いて、分譲マンションへの賢い住み替えのコツをご一緒に見てみましょう。
分譲マンションを選ぶときは管理費にも注目しよう
分譲マンション購入の予算検討の際、見過ごされてしまいがちな管理費。ランニングコストとして確実にかかってくるため、初めから計算に入れて検討するのが賢明です。住み替えの際には、管理費を含め様々な要素を慎重に考慮して判断しましょう。