マンション売却時の減価償却とは?確定申告に必須!

将来マンションの売却を考えている人もいると思います。そんなマンション売却において特に複雑なのが税金の処理です。
税金処理を正しく行うために、避けては通れないのが減価償却

減価償却は、マンション売却にかかわる確定申告に必要な計算ですが、普段は使い慣れない用語も多く、理解が難しいと思っている方もいらっしゃるでしょう。

今回は、マンション売却時の減価償却について、税金に詳しくない人にもわかりやすく解説します。


先読み!この記事の要点
  • 不動産の価値は年数に応じて下がっていく
  • 売却時の不動産の価値を算出するための計算方法が「減価償却」

目次




1. 譲渡所得税額と減価償却費の関係は?

減価償却は、マンション売却にかかわる税金を計算する上で必要な項目のひとつです。
マンションなどの不動産を売却した際に、売却益が出た場合に譲渡所得税がかかります。

しかし、建物は経年とともに劣化するという考え方から、売却益から減価償却費を差し引くことができ、節税することができます。

1.1 不動産を売却したら、譲渡所得税が発生する

マンションに限らず、不動産を売却したときは、「譲渡所得税」という税金が発生します。
譲渡所得税は、土地や不動産、株式などの売却による利益を指す譲渡所得に応じて納める税金です。
譲渡所得は、通常の給料や事業での売上など、ほかの所得とは分離して課税されます。
しかし、該当する不動産売却に対する譲渡所得がマイナスになる場合は課税されません。

1) 譲渡所得税額は、課税譲渡所得と税率で決まる

譲渡所得税の金額は、課税対象の譲渡所得金額に税率が掛けられて決まります。
税率はほかの所得にかかわる税率とは異なり、対象となる不動産の用途や所有期間によって定められています。

所有期間は、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうか>で、税率が大きくふたつに分かれます。
5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得>となり、下記のように長期譲渡所得の方が短期譲渡所得よりも税率が低くなっています。

詳細は、以下の表で確認してみてください。

長短区分 短期 長期
期間 5年以下 5年超
居住用税率 39.63% 20.32%
(所得税30.53%・住民税9%) (所得税15.315%・住民税5%)

2) 課税譲渡所得の計算方法

譲渡所得の算出にも注意が必要です。
不動産売却額の全額が譲渡所得になるわけではありません。
事業利益を計算するときに売上から経費や原価を引くように、不動産売却の利益を計算するときにも、実際の売却額から売却にかかった費用と不動産を取得する際にかかった費用を引くことができます。

不動産売却にかかった仲介業者への手数料や印紙税などの費用を「譲渡費用」。
売却した不動産を取得した時にかかった購入代金や仲介手数料などの費用を「取得費と言います。
このふたつの費用を不動産の売却額から差し引きます。

課税譲渡所得の計算方法をまとめると、以下のようになります。

  • 課税譲渡所得 = 譲渡価額–譲渡費用–取得費

ただし、不動産の購入代金は、購入したときの金額ではなく、売却時点での不動産の価値で計算されます。

売却時の不動産の価値を算出するための計算方法が、『減価償却です。

1.2 減価償却とは

減価償却とは、不動産ができてからの年数に応じた価値を算出する方法です。
減価償却が必要な理由は、建物は使用していくにつれて次第に古くなるため、価値が少しずつ減少していくと考えられているからです。

減価償却は、一般的に事業用の会計手続きで用いられています。
建物や機械、車といった資産の価値は年数とともに減少していくものとし、毎年、減少した価値を金額に換算し、事業のための経費として計上することが企業会計法で定められています。
減少した価値を金額で表した数字が『減価償却費」です。

不動産を売却するときの取得費を細分化すると、以下のようになります。

  • 取得費 = 購入価額–減価償却費

1) 自宅用マンションは減価償却の対象となる

減価償却の対象となる資産は『事業に使われる資産』ですが、個人の自宅用マンションも例外的に減価償却の対象となっているので注意が必要です。

しかし、不動産のうち減価償却の対象になるのは建物部分だけです。
土地は年月とともに価値が減少するとは考えられないため、減価償却を行うことはありません。

2) 計算に必要な数字は法律で決められている

資産を公平に課税するために、減価償却資産の種類ごとに価値が減少するペースが法律で定められています。 これを法定耐用年数と言います。
減価償却の計算は、定められた計算方法に従って行う必要があります。

次項から、減価償却費の計算方法を説明します。



2. マンションの減価償却費の計算方法

減価償却費の計算方法には、定額法と定率法がありますが、平成28年4月1日以降に取得したマンションは定額法しか認められておらず、特に届出をしない場合は定額法での計算になります。

定額法とは、減価償却の対象となる金額を耐用年数で均等に割って、毎年同じ金額を償却していく方法です。
自宅用マンションは、非事業用資産の耐用年数を使って減価償却費を算出します。
マンション減価償却費を定額法で求めるには、以下の計算式になります。

  • 減価償却費 = 建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

2-1. 減価償却の計算に必要な項目の解説

減価償却費の計算では、建物購入代金に0.9を掛けるところがポイントです。
また、そのほかの「建物購入代金」「償却率」「経過年数」といった各項目についても解説していきます。

1) 建物購入代金

建物購入代金は、物件を購入したときにかかった金額です。
建物の価格と手数料などの合計金額を指しますが、土地の代金は含めない点に注意しましょう。
たとえば、投資用にマンション1棟を土地ごと購入していた場合でも、減価償却できるのは建物部分のみになります。

2) 償却率

償却率とは、1年ごとに喪失する価値の指標です。
償却率は、法定耐用年数によって決まりますが、建物の耐用年数は用途と構造、経過年数によって異なります。
売却する物件の償却率を割り出すためには、建物の構造と耐用年数を調べる必要があります。

耐用年数に応じた償却率は、国税庁のサイトを参考にしてください。

参考サイト
減価償却資産の耐用年数等に関する省令「別表第八 平成十九年四月一日以後に取得をされた減価償却資産の定額法の償却率表」

主にマンションで使用される構造と法定耐用年数は以下の通りです。

構造 法定耐用年数
木造・合成樹脂造のもの 22年
木骨モルタル造のもの 20年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの 47年

マンション売却時の耐用年数は、上記の耐用年数から経過年数を引いた数に0.8を掛けた数字になります。

たとえば、「鉄筋コンクリート構造、築20年」というマンションであれば、耐用年数は以下のようになります。

  • 法定耐用年数47年−(経過年数20年×0.8) = 耐用年数31年

減価償却資産の償却率は耐用年数ごとに定められており、たとえば上記の「31年」の定額法の償却率は、「0.033」と定められています。

経過年数が法定耐用年数を過ぎてしまっている場合は、『法定耐用年数×0.2』が、残存耐用年数として用いられます。

また、耐用年数の計算時に注意すべき点がふたつあります。
ひとつは、算出した数字に1年未満の端数が出る場合、端数は切り捨てる点。
もうひとつは、計算後の数字が2年に満たない場合は、「2年」で計算する点です。

3) 経過年数

減価償却計算式の最後に掛ける「経過年数」は、上記で求めた耐用年数ではなく、シンプルに建物を購入してから売却までの間の年数を指します。

1点だけ注意すべきポイントは、経過年月が「〇年△ヶ月」となる場合は、〇年を1ヶ月でも過ぎた部分の端数は切り上げることです。
たとえば、購入から「15年1ヶ月」で売却する場合の経過年数は「16年」として計算します。
複雑ではありますが、減価償却費はこのようにして導き出します。

2.2 減価償却の計算を用いた取得費の導き出し方

減価償却費の求め方がわかれば、次は取得費が算出できます。
具体的な例でまずは減価償却費を算出してみましょう。

1) 減価償却費の具体的な計算例

具体的な数字を当てはめて、減価償却費を計算してみましょう。
例として、以下の条件で減価償却費を計算してみます。

  • 購入時の価格…3,000万円(諸費用含む)
  • 経過年数…10年
  • 構造…鉄筋コンクリート
  • 譲渡価格…2,500万円(諸費用含む)

減価償却費の計算式を活用して、それぞれの項目に数字を当てはめていきましょう。

  • 減価償却費 = 建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

まずは、償却率を計算するために、残存耐用年数を算出します。

  • 残存耐用年数 = 法定耐用年数―(経過年数×0.8)

鉄筋コンクリート物件、経過年数15年の条件を上記の式に当てはめた計算式が以下のものです。

  • 47-(10×0.8)= 39

国税庁が定めた定額法の償却率法によると、耐用年数39年の償却率は、『0.026』です。


したがって、減価償却費の計算式は以下のようになります。

  • 3,000万円×0.9×0.026×10 = 702万

取得費を算出するためには、まず建物の代金以外にかかった手数料などを調べ、購入価格を確定させます。
その金額から上記の方法で算出した減価償却費を引くことで、取得費が確定します。

2) 取得費に含まれるもの、含まれないもの

取得費は、「購入価額」と「減価償却費」に分けられます。
減価償却費の次は、「購入価額」について解説します。

購入価額の内訳は、不動産を取得したときの物件の購入金額と諸費用に分かれています。
不動産を売買する際には、不動産会社への手数料や税金などの費用も購入価額に含まれるため、取得費の計算をする必要があるのです。
取得費に含まれる具体的な費用を以下のリストでご紹介します。

  • 建物の購入代金
  • 購入時に不動産会社等に支払った仲介手数料
  • 建築代金
  • 購入手数料
  • 設備費
  • 改良費
  • 建物を取得(購入の他、贈与や相続、遺贈も含む)したときに納付した登録免許税、不動産取得税、特別土地保有税、印紙税などの税金
  • 登記費用
  • 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
  • 土地の取得に際して支払った土地の測量費
  • 所有権などを確保するためにかかった訴訟費用(※遺産分割の訴訟は除く)
  • 住宅ローンの利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始するまでの期間に対応する部分の利子
  • すでに締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に必要となる違約金

ただし、この中でも事業所得などの必要経費に算入したものは、取得費に含めることができないので注意しましょう。

2.3 建物購入代金の調べ方

取得費を計算する際の建物購入金額は、売買契約書の金額を使用するのが原則です。
建物購入金額を知るためには、マンション購入時の不動産売買契約書を確認しましょう

万が一、売買契約書が見つからない場合は、以下のような購入価格を証明できるような書類があれば、価格を推定して認められるケースもあります。

  • 全部事項証明書(住宅ローン契約書のコピーやローンの償還表、抵当権の設定金額がわかるもの)
  • 購入の際に不動産会社から提示された金額が記載された書類

これらの書類が残っている場合、税務署に相談してみると良いでしょう。

1) 売買契約書に、土地価格と建物価格が別表記されている場合

売買契約書に、土地価格と建物価格が分かれて記載されている場合は、そのまま建物価格から減価償却費を差し引いた金額が取得費となります。

2) 売買契約書に土地価格と建物価格が分けられておらず、消費税の記載がある場合

売買契約書の金額が、土地価格と建物価格に分けられていない場合、消費税の記載があるかどうかを確認します。
前述のとおり、土地は減価償却できませんが、非課税ですので、消費税が課税されているのは建物だけです。
消費税の記載があれば、その金額を税率で割って逆算することで建物価格を算出することができるのです。

たとえば、購入代金と消費税の記載が売買契約書にある場合、消費税率が8%のときに購入したマンションであれば、次の条件の建物価格は以下の計算で求めることができます。

  • 購入代金…3,000万円
  • 消費税…160万円
  • 160万円÷0.08(消費税) = 建物価格2,000万円

自宅用マンションの場合、消費税も取得費に含めることができるため、建物価格に消費税を加算したものが、最終的な建物購入代金になります。

  • 建物価格2,000万円+消費税160万円 = 2,160万円

3) 標準建築単価から推測する方法

もし、売買契約書に消費税の記載もない場合は、標準建築単価から建物価格を推測できます。
標準建築単価とは、国土交通省が毎年出している、1㎡あたりの工事費の平均値です。
対象物件の床面積がわかれば、マンションの構造と建築年に該当する単価を調べることで、おおよその建物価格を算出できます。

国税庁のホームページ「建物の標準的な建築価格表」と照らし合わせて、以下の条件で推定価格を計算してみましょう。

  • 建築年…平成15年
  • 構造…鉄骨鉄筋コンクリート
  • 専有面積…70㎡

上記の物件の場合、標準建築単価は18万7300円なので、建物の推定価格は以下になります。

  • 標準建築単価18万7300円×70㎡ = 1311万1000円

4) 固定資産税評価額から調べる方法

売買契約書に土地価格と建物価格の内訳も、消費税も記載されていない場合、建物価格を調べる方法がもうひとつあります。
固定資産税評価額から算出する方法です。

固定資産税は、土地と建物に対して別々に課税されるので、マンション購入時の固定資産税評価額の『土地評価額と建物評価額の比率』を調べれば、建物価格が計算できます。

しかし、非常に複雑な計算になるため、この方法を用いる際は、不動産評価に詳しい税理士や、信頼できる不動産会社に相談してみましょう。

2.4 取得金額がわからない場合

もし、取得費を証明できる書類が全くない場合、不動産売却金額の5%を『概算取得費』として計算できます。
しかし、物件を購入した金額が概算取得費よりも高額の場合、概算取得費で計算すると損になるので注意が必要です。

取得費を計算する書類が残っており、計算後の取得費が譲渡価格の5%相当額を下回る場合も、概算取得費として計算できます。
取得費が低くなりそうな場合は、概算取得費での計算をおすすめします。



3. マンションの譲渡所得費、譲渡所得税の計算方法

最後に、これまでに解説したすべての計算方法を踏まえて、マンションを売却したときの譲渡所得費、譲渡所得税を試算してみましょう。

3.1 マンション取得費の計算

マンション取得費の計算方法は以下です。

  • マンション売却の取得費 = 購入価格―減価償却費

購入価格の割り出し方は、先に述べた通りです。
2章で用いた、以下の例を用いて改めて計算すると、次のようになります。

  • 購入時の価格…3,000万円(諸費用含む)
  • 経過年数…10年
  • 構造…鉄筋コンクリート
  • 譲渡価格…2,500万円(諸費用含む)
  • 減価償却費…702万円

という例を使って、取得費を計算しました。

  • 購入価格3,000万円 ― 減価償却費702万円 = 取得費2,298万円

2298万円が、課税譲渡所得を計算する際の、物件の取得費です。

3.2 譲渡所得費の計算

次に、上記の例で譲渡所得費を計算してみましょう。

  • 譲渡所得費 = 譲渡価格−譲渡費用−取得費

今回の例では、譲渡価格と譲渡費用を合わせて2,500万円として計算しています。
また、取得費は上記の計算で、2,298万円と算出しています。

したがって、譲渡所得金額は以下になります。

  • 譲渡価格(諸費用含む)2,500万円―取得費2,298万円 = 譲渡所得費202万円

3.3 譲渡所得税を計算しよう

ここまで算出してきた数字を使って、譲渡所得税も計算してみましょう。

  • 譲渡所得税 = 課税譲渡所得×譲渡所得税率

上記の通り、課税譲渡所得は202万円、経過年数が5年超なので長期譲渡所得となり税率は20.315%(所得税15.315%・住民税5%)です。譲渡所得税を求める計算式は以下になります。

  • 202万円×20.315% = 41万363円

今回の条件では、譲渡所得税の総額は41万363円でした。
譲渡所得が生じて譲渡所得税の納付が必要になる場合、不動産を譲渡した日の属する年の翌年に、確定申告をして税金を納めなければなりません。
確定申告の期限は2月15日から3月15日です。
サラリーマンなどで普段確定申告の必要がない人は、忘れないよう注意しましょう。

譲渡所得が0やマイナスの場合、確定申告の義務はありません。
ただし、申告することで給与などの所得と損益通算され、節税に繋がるケースがあります。
そのため、マンション売却によって利益が出なかった場合でも、譲渡翌年の確定申告をおすすめします。



4. マンションの譲渡所得費、譲渡所得税の計算方法

マンション売却は、最後の手続きである確定申告をきちんと終えてこそ成功したと言えます。
販売活動や税金の処理など専門知識が必要な作業は、どうしても個人では限界があるため、実績のある不動産会社や専門家に協力を仰ぐのがよいでしょう。

売却時の専門分野におけるサポートだけではなく、信頼できる不動産会社を見つけることが、マンション売却成功への鍵になります。

マンション売却を検討している場合、不動産会社は1社だけではなく必ず複数社から査定をとるようにしてください。
複数社の査定や価格の根拠を比較検討することで、売却価格の相場も把握することができます。
そのなかから実際の契約をする信頼できる不動産会社を選ぶことで、 売却成功の道はひらけてきます。

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