ローン残債がある場合のマンション売却のポイント



転勤が決まった、家族が増えたなど、人生の節目には、マンションなど所有する不動産を売却して、新しい住まいへの住み替えを検討する機会があります。
しかし、「まだローンが残っているから、売りたくても売れない……」「ローン残債はどうすればいいのだろうか?」と考えている方も多いのではないでしょうか?

実は、ローン残債がある状態でもマンションの売却は可能です。
しかし、マンション売却で損をしないためには、状況に応じていくつかのポイントを押さえておかなければなりません。
また住み替え、買い替えになると売却額でできるだけ多くのローン残債を返済しておきたいですよね

今回は、ローン残債がある場合のマンション売却のポイントを、さまざまな視点から解説していきます。

目次




1. ローンが残っていても売却は可能!

ローンの支払いが終わっていなくても、マンションの売却は可能です。
しかし、ローン残債がある場合、マンションの売却には制限もあります。
まずはローン残債があるマンションを売却する際のポイントを抑えておきましょう

1.1 売却代金がローン残債を上回るかがポイント

ローン残債のあるマンション売却では、売却代金でローン残債をすべて清算できることが条件です。
売却代金をローンの返済に充てることができれば、マンションの抵当権が抹消されるためです。
抵当権とは、お金を貸した人(債権者)がお金を借りた人(債務者)に対して行使できる権利です。
債務者が万が一お金を返せなくなった場合の保険として、債権者が債務者の土地・建物などを担保にすることを指します。
マンション購入時、ほとんどの人は住宅ローンを組んでいます。
住宅ローンを組んで購入した物件には、必ず抵当権が設定されています。
不動産を売却すると、不動産の名義人が変わりますが、売却物件に抵当権が設定されている限り、不動産の名義を変更することができません。
抵当権は、借りたお金を全額払い終えれば外されるため、売却代金がローン残債を上回っているときは、マンションの売却に問題はありません。

1.2 売却代金がローン残債を下回る場合はどうする?

では、売却代金がローン残債を下回ってしまった場合はどうなるのでしょうか。
抵当権を外すことができないため、マンション売却が不可能になります。

ただし、ローン残債の不足分を現金で支払うことができれば、その時点で抵当権が抹消されるため、マンションの売却も可能になります。
ローン残債のあるマンションを売却するためには、売却代金によって、自己資金を準備しなければなりません。

自己資金が準備できない場合は、「買い替えローン」を検討するケースもありますが、さらにローンが増えることになります。

いずれにしても、ローン残債があるマンションの売却を安易に考えるのは禁物です。

まずは無料一括査定サイトなどを活用し、所有するマンションのおおよその売却価格を把握することが重要です。



マンション売却でローン残債を返済するためには

ローン残債があるマンションを売却する際には、希望売却額をしっかりと不動産会社に提示することが不可欠です。
たとえば、最低売却価格は、ローン残債の不足分を支払い可能な額面にする必要があります。
また売り出し価格は、ローン残債を全額返済できるように設定するなど工夫が必要です。

マンションを高く売却するために様々な工夫がありますので、説明していきます。

2.1 マンションを高く売却するためのコツ

マンションを高値で売却するためのコツは、「無料一括査定の活用」と「信頼できる不動産会社を選ぶこと」のふたつです。
後述する物件そのものの価値を高める方法やニーズの把握もこのふたつがないと始まりません。
ふたつのコツを抑えておくことで、マンション売却をスムーズに進めつつ、高額で売却できるようになります。

1) まず無料一括査定で価格相場を知る

マンションの売却を検討しているときは、「物件がいくらで売れそうか」を最初に把握する必要があります。
おおよその価格相場を把握できれば、売却価格でローン残債を支払えそうか、支払えそうにない場合はどれくらいの自己資金が必要か試算できます。
試算したデータをもとに、具体的な売却の計画も立てやすくなるでしょう。

無料一括査定を活用すれば、登録フォームに必要事項を記入するだけで、手軽に複数社から査定してもらえます。
各社の査定額を比較することで、簡単に相場を把握できるでしょう。

2) 信頼できる不動産会社を選ぶ

マンションを高く売るもうひとつのコツは、『不動産会社選び』です。
マンションが高く売れるかどうかは、不動産会社にかかっているといっても過言ではありません。
媒介契約を結ぶ不動産会社は、マンションを売却するまで寄り添うパートナーです。

実績や知見のない不動産会社を選んでしまうとローン残債をはるかに下回る金額でしか売却できなかったり、なかなか買い手が見つからずマンションが売れなかったりするリスクを負う可能性があります。

無料一括査定で複数社から査定結果を比較する際は、売却実績があるか、査定額の根拠が明確か、わからないことを丁寧に説明してくれるか、売りたい市場に対して強みを持っている不動産会社(地域密着型、ファミリー層に強い、など)であるか、といった不動産会社の“質”にも着目しましょう。




不動産会社と戦略を練り、高く売る

信頼できる不動産会社を見つけたら、マンション売却までの戦略を一緒に練っていきます。
重要なのは不動産会社に任せっきりにしないことです。

物件の強みや不安な点などを伝える必要がありますし、とくにローン残債がある場合は、住み替えや買い替えを予定している方が多いはず。
そうなると希望売却価格と希望売却時期は明確にしておく必要があります。
不動産会社とは二人三脚で売却成功を目指すイメージを持つのがよいでしょう。

以下のマンションの査定に影響する具体的なポイントを抑えておきましょう。

3.1 地域の特性とニーズを把握する

不動産の市場や地域のニーズによって、売れる物件の条件は異なります。
たとえば、どの地域も共通して高く売れる条件として徒歩10分圏内の駅近があります。
しかし、売りたい地域にファミリー層のニーズが多ければ、駅からの交通の便のよさよりも、部屋の広さや間取り、学校などの施設の近さや治安のよさ、自然の多さ、といった周辺環境などが優先される可能性があります。

買い手のニーズを把握することで、一見弱みに見えるポイントを強みに変える対策が可能になります。
そのため、依頼する不動産会社には、地域のニーズを把握する能力が必要不可欠です。

不動産会社を選ぶ際は、どうしても安定感のある大手を選びがちです。
しかし、地域での売却実績や情報量では、地元の中小業者に軍配が上がるケースもあります。
無料一括査定の際には、各社の売却実績をよく確認して、適切な不動産会社を選ぶようにしてください。

3.2 物件そのものの魅力を高める

物件の状態によっては、ハウスクリーニングや修繕を検討し、買い手にとってより魅力的に映る物件にしましょう。
もっとも建物としての劣化が目立ち、かつ買い手の注目する箇所は、キッチン・バス・トイレなどの水回りです。

水回りでは自力では汚れを完璧に落とすできないケースが多くなっています。
リフォームは費用が高くなる上に売却価格に反映されないリスクがあるので、低費用で効果が期待できるハウスクリーニングを検討しましょう。

ひび割れなど修繕が必要な箇所がある、ハウスクリーニングで業者の手を入れたほうがよい、売り手自身の清掃で十分、といった判断は、経験と実績を積んだプロに見極めてもらうのがベストです。
信頼できる不動産会社なら、あなたの知らないことを知っており、様々な提案をしてくれるはずです
独断はせずに必ず相談をするようにしましょう。

3.3ホームインスペクションで買い手の不安を払拭する

ホームインスペクションとは、住宅診断のことです。
ホームインスペクター(住宅診断士)と呼ばれる有資格者が、より専門的な知見から住宅の状態を見極め、適切にアドバイスしてくれます。
中古マンションの購入を検討している層の不安のひとつに、見えない部分の劣化や不具合があります。
ホームインスペクションを行えば、買い手の不安を払拭することもでき、自信を持って物件を売り出すことができます。

2016年の宅建業法改正により、不動産会社が売買の仲介の際に、売り手と買い手の双方に住宅診断の意向を確認することが、義務化されることになりました。

一般的なホームインスペクションは建物の劣化の度合いを調査をしますが、より専門的な検査もあります。
下記より紹介していきますので、不動産会社と相談しながら実施するかどうかを決めましょう。

1) 耐震基準適合証明書

住宅の耐震診断において、一定の基準を満たすことを証明する書類です。
耐震基準を満たしているという安心感以外に、住宅ローン減税の対象になる場合もあります。
買い手はローンを組んでマンションを購入する場合がほとんどですが、築25年超のマンション場合は、「耐震基準適合証明書」がないと住宅ローン減税の対象となりません。

築25年超のマンションの売却を検討している方は、こちらの証明書を取得することで売却価格を競合よりも有利にできるはずです。

2) 既存住宅売買瑕疵(かし)保険

物件の売却後、万が一住宅に瑕疵(かし)が見つかった場合、その補修に必要な費用を保険金でまかなえる制度です。
瑕疵(かし)とは、本来想定される品質や性能を有していないことで、新築の場合は10年間は品質を保護されていますが、中古住宅の場合は、契約内容次第です。

つまり買い手の不安を払拭できるため、瑕疵保険に入っている物件は、より高く売却することが期待できます。

3) フラット35適合証明書

フラット35は、民間と住宅金融支援機構が共同で取り扱っている住宅ローンです。
買い手は長期にわたって固定金利で借り入れでき、将来のプランが立てやすいため高い人気を誇っています。

しかし、その分証明書を取得するためにもそれなりのハードルがあります。
通常のローンが借りる人が将来的に返済し続けられるか?を重視するのに対して、フラット35は、その住宅(マンション)が将来的に価値を保ち続けられるか?を重視した審査を行います。

固定金利のローンであるうえに、将来的な資産の担保となるため、買い手にとって非常に魅力的な物件に見えるはずです。

3.4 内覧時に買い手へ好印象を与える工夫をする

内覧は、買い手が最終的に購入するかどうかを判断する非常に重要なフェーズです。
できるだけ好印象を与えるために、できるだけ清潔にするのはもちろん、生活感が表に現れないようにする工夫が必要です。

内覧時に気をつけるべきポイントは、以下です。

  • 物を整理してスッキリ見せる
  • 採光を見直して明るくする
  • 夫婦の場合は女性が対応する
  • 質問には真摯に答える
  • 周辺環境や住みやすさなどは強調する

物が多い場合は、できるだけ片付けて、スッキリとした空間に見えるようにしましょう。
清潔感があるだけではなく、部屋が広く見える工夫が必要ですので、特にリビングルームは注意しましょう。


また部屋全体が明るいと買い手への印象も良くなるため、日当たりの悪い部屋は、思い切って明るめの照明に変えてみるのも良いでしょう。
立地や部屋の雰囲気から、どのような対策がベストか、不動産会社にも相談してみてください。


また買い手の窓口となってくれるのは不動産会社です。

内覧の前に、買い手がどのようなことを気にしているのか、購入物件にどのような希望があるのか聞いてもらい、情報に応じた対策を練りましょう。


また相手の質問が弱みに対するものでも誠実に答えるようにしましょう。

新築ではないので完璧な物件がないことは買い手も理解しています。

誠実な売り手かどうかも買い手は見ています。

また買い手は、このマンションを購入するとどういう生活が待っているか、という視点で質問をしてきます。

もし、ご夫婦の場合はキッチンなどの水回りの使い勝手やスーパーや病院などの周辺施設をより知っている奥さんが対応する方がよいでしょう。



買い替えローンを検討する場合

住み替えや買い替えが前提で、想定売却価格がローン残債よりも低く、差額を支払うための自己資金の調達も難しい場合、「買い替えローン」を検討する必要があります。

しかし、買い替えローンは慎重に判断する必要があります。
買い替えローンの仕組みと注意点を説明します。

4.1 買い替えローンとは?

買い替えローンとは、マンションの売却価格がローン残債を下回ってしまった場合、ローン残債と売却価格の差額分を加えて、新たに住む物件の住宅ローンへ組み替えることです。

たとえば、ローン残債が1,500万円、マンションの売却価格が1,000万円、新たに購入する住まいの住宅ローンが3,000万円だったとすると、売却価格の1,000万円をローン残債の返済に充て、残りの500万円を新たに組むローンの3,000万円と合わせて、別の金融機関で借り入れるのが買い替えローンです。

4.2 買い替えローンのメリット

買い替えローンの最大のメリットは、売却額でまかなえないローン残債があっても、自己資金0で買い替えができる点です。

買い替えローンを検討する際にあわせて確認したいのが、税金です。
買い替え時に譲渡損失(不動産の購入額より売却額のほうが低く、損失が出た状態)があれば、所得税・住民税が控除される税制優遇も受けられます。
控除額や年数については、売却物件の敷地面積や損失金額などによって変わるため、不動産会社の担当者や税理士に相談してみましょう。

4.3 買い替えローンのデメリット

買い替えローンでは基本的に、現状よりも借入額が増えるため、住宅ローンの審査が通常よりも厳しくなります。
また、マンション売却と新居購入を同時に進めていかなければならず、売却・購入・引っ越しなどのスケジュールがハードになることが予想されます。

買い替えローンのデメリットは決して小さくはないため、はじめから買い替えローンありきでマンション売却を検討するのはNGです。
できるだけ売却額での完済を前提に計画を立てましょう。
売却額での完済が難しい場合、親身にサポートしてくれる不動産会社へ、買い替えローンの相談をするという段階を踏むのがおすすめです。



任意売却のメリット・デメリット

ローン残債を支払う自己資金が準備できない、買い替えローンの審査も通らない場合は、マンションの売却を無理に進める必要はありません。
しかし、生活環境の変化などでローンの支払いが厳しいなどの事情があり、どうしても売却をしたいという方もいらっしゃるでしょう。
そんな方は『任意売却』を検討する必要があります。

5.1 任意売却とは?

専門コンサルタントが債権者と交渉して同意を得ることで、ローン残債の有無にかかわらず、抵当権を抹消してもらう手続きを『任意売却』といいます。

5.2 任意売却のメリット

債務者が住宅ローンが払えなくなった場合、債権者である金融機関は、担保にしている土地や建物を裁判所を介した手続きによって競売にかけ、換金することが可能です。
競売にかけられた物件は市場相場よりもはるかに安い金額で売られることが多く、債務者は住まいを失う上に、多額のローン残債を背負うことになりかねません。

しかし、任意売却をすれば、市場相場に近い価格で売却が可能なケースが多いです。
また債権者との交渉により、住宅を手放した後も賃貸物件として住み続けることが可能になる場合があります。

また売却後のローン不足分の毎月の支払いは、可能な範囲に低額になることもあります。

5.3 任意売却のデメリット

競売にかけるより高値で売れる可能性が高いとはいえ、任意売却では、市場相場よりも低い価格での売却になってしまうのが現状です。
そのため、債権者と債務者の間で、売却価格に折り合いがつかないケースもあります。

また任意売却はあくまでローン返済に困ったときに、無理のない範囲で少しずつ返済していくための手続きです。
任意売却を行ったからといって、ローン残債がすべて帳消しになるわけではないので注意が必要です。

任意売却をする際も、仲介をしてくれる不動産会社を選ぶことができます。
前述のとおり、不動産会社には得手不得手が存在しますので、任意売却で実績をチェックするようにしましょう。



まとめ

今回は、ローン残債があるときのマンションの売却方法についてケース別に解説してきました。
マンションをより高く売却するためには、信頼できる不動産会社選びが不可欠です。
住宅ローンについてわからないことがあれば、債権者の金融機関だけでなく、不動産会社にも相談してみましょう。

マンションの売却を考えている方は、まずはネットの無料一括査定を利用し、複数業者の比較検討からはじめてみてはいかがでしょうか。

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