マンション売却時にローン残債がある場合の売却方法を分かりやすく解説

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える
転勤が決まった、家族が増えたなど、人生の節目には、マンションなど所有する不動産を売却して、新しい住まいへの住み替えを検討する機会があります。

しかし、「まだローンが残っているから、売りたくても売れない……」「ローン残債はどうすればいいのだろうか?」と考えている方も多いのではないでしょうか?実は、ローン残債がある状態でもマンションの売却は可能です。

  1. ローンが残っていても売却できるんだ…まずは一安心!

どのような売却状況の時にどのような方法で売却すればよいのか解説していきますので、ご自分のケースと照らし合わせて考えていきましょう。

先読み!この記事の結論
  • 売却でローンが完済出来ないのなら、自己資金で補おう
  • 自己資金が用意できなければ、「住み替えローン」も検討しよう
  • どうしてもローン返済が難しければ、「任意売却」の手段を取ろう
査定で分かるのは、価格だけじゃない
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「まずはマンション売却の基礎知識を知りたい」という方は、マンション売却の記事マンションを売る記事をご覧ください。

ローン残債の状況に適したマンションの売却方法を選ぼう

住宅ローンが残っているけれど、マンションを売却したい」と考えている方は、ローン残債の状況に適した売却方法を選ぶ必要があります。

ローン残債があるマンションの売却方法は主に4つあります。以下のフローチャートを参考に、自分の場合どのような方法でローン残債があるマンションを売却すれば良いか理解しましょう。

ローン残債があるマンションの売却方法フローチャート

フローチャートを進めていくなかで、YESかNOか判断出来ない箇所もあると思います。

売却予定のマンションのローン残債がいくらか分からない場合は、融資元の金融機関に連絡して現在のローン残債がいくらか尋ねてみましょう

また、売却予定のマンションの売却価格は検討もつかない方もいると思います。ただ、売却価格は分からずとも「いくらで売却出来そうか」は不動産会社に査定をしてもらうことで比較的正確に把握する事が出来ます。

マンションを査定する時は、複数の不動産会社に依頼して査定額を比較することが一般的です。「不動産一括査定サービス」を使えば、60秒ほどの情報入力で一括で複数の不動産会社に査定依頼が出来ます。売却方法を判断するためにも、やってみてはいかがでしょうか。

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マンションの売却価格がローン残債を上回れば売却時に一括返済

ローン残債のあるマンションを売却するには、原則売却時にローンが返済出来ている状態になっていなければいけません。

なぜなら、マンションに設定されている抵当権を抹消しないと、ローン融資を受けている人の都合でマンションを売却することが出来ないためです。

抵当権とは、お金を貸した人(債権者)がお金を借りた人(債務者)に対して行使できる権利です。債務者が万が一お金を返せなくなった場合の保険として、債権者が債務者の土地・建物などを担保にすることを指します。

抵当権が残っているとマンションの名義を変更することが出来ないため、買い手が見つかっても売買の手続きが出来ないという事情があります。

住宅ローンを組んでマンションを購入した際に必ず抵当権が設定されますがローンを完済するまでは抵当権を抹消することが出来ないので、ローン残債があるマンションは売却時にローンを完済する必要があるということになります。

  1. ローンが残っているマンションを売りたいなら、まずマンションの売却価格を知らなきゃだね!
  2. マンションの売却額を知りたければ、不動産一括査定サービスを使うと良いぞ!
不動産一括査定サービスとは、インターネットから不動産会社に無料で査定依頼できるサービスです。

一括査定サービスを使えば、スキマ時間にたった1回マンションの情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できます。
入力はたったの1分で、プロの不動産会社から査定額を教えてもらえるので、自分で調べるよりも早く、正確に査定額が分かります。

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マンションの売却価格がローン残債を下回るなら自己資金で補う

売却代金がローン残債を下回ってしまった場合抵当権を外すことができないため、その状態ではマンション売却が不可能になります。

ただし、ローン残債の不足分を現金で支払うことができればその時点で抵当権が抹消されるため、マンションの売却も可能になります。

基本的にローン残債のあるマンションを売却するためには、自己資金を調達して売却代金とローン残債の差額分を補わなければなりません。

住み替え目的でマンションの売却後に残債があるなら「住み替えローン」

現在お住まいのマンションからの住み替えを検討しており、マンションを売却してもローン残債が残るのであれば「住み替えローン」を使うのも手です。

住み替えローンとは新しいローンに返済しきれないローンを上乗せして組めるローンのこと。新たに家を購入予定で、マンションの売却はローンが完済できなかった場合に自己資金がなくても利用できるローンのことです。

住み替えローンを使えば、新居の購入金額と自宅の残債を併せた融資を受けることができます。

たとえば、ローン残債が1,500万円、マンションの売却価格が1,000万円、新たに購入する住まいの住宅ローンが3,000万円だったとすると、売却価格の1,000万をローン残債の返済に充て、残りの500万を新たに組むローンの3,000万円と合わせて、3,500万円を別の金融機関で借り入れるのが住み替えローンです。

ただ、通常の住宅ローンよりも金利が高くなったり、借入額が大きいためローン審査が厳しくなります。
住宅ローンでは金融機関所定の基準から大きな優遇があるのに対し、住み替えローンでは優遇がないため金利は2%半ばと高くなりますが、住宅ローンなら金利は平均1%台です。

また、マンションの売却と新居購入を同時に進めていかなければならないため、売却・購入・引っ越しなどのスケジュールがハードになることが予想されるでしょう。

ローン残債の支払いが困難ならマンションを「任意売却」

ローン残債を支払う自己資金が準備できない、買い替えローンの審査も通らない場合は、マンションの売却を無理に進める必要はありません。

しかし、生活環境の変化などでローンの支払いが厳しいなどの事情があり、どうしても売却をしたいという方もいらっしゃるでしょう。そんな方は「任意売却」を検討しましょう。

ローン残債の有無に関わらず、抵当権を抹消してもらう手続きのことです。

債務者が住宅ローンを払えなくなった場合、債権者である金融機関は担保にしている土地や建物を裁判所を介した手続きによって競売にかけ、換金することが可能です。

競売にかけられた物件は市場相場よりもはるかに安い金額で売られることが多く、債務者は住まいを失う上に、多額のローン残債を背負うことになりかねません。
しかし、任意売却をすれば、市場相場に近い価格で売却が可能なケースが多いです。

また債権者との交渉により、住宅を手放した後も賃貸物件として住み続けることが可能になる場合があります。また、売却後のローン不足分の毎月の支払いは可能な範囲に低額になることもあります。

ただ、任意売却を行ったからといって、ローン残債がすべて帳消しになるわけではないので注意が必要です。任意売却をする際も、仲介をしてくれる不動産会社を選ぶことができます。

前述のとおり、不動産会社には得手不得手が存在しますので、任意売却で実績をチェックするようにしましょう。

まとめ

今回は、ローン残債があるときのマンションの売却方法についてケース別に解説してきました。
マンションをより高く売却するためには、信頼できる不動産会社選びが不可欠です。
住宅ローンについて分からないことがあれば、債権者の金融機関だけでなく、不動産会社にも相談してみましょう。

マンションの売却を考えている方は、まずはネットの無料一括査定を利用し、複数業者の比較検討からはじめてみてはいかがでしょうか。

もっと詳しく知りたい方は、以下の記事をご参考にしてみてください。

高橋 成壽
監修者:高橋 成壽(たかはし なるひさ)
ファイナンシャルプランナー、CFP(R)、1級ファイナンシャル・プランニング技能士。
慶応大学を卒業後、金融系のキャリアを経て独立。不動産売却の資金を債券やヘッジファンドで投資する手法に強み。連載:会社四季報オンライン、SankeiBiz等。Yahoo!ニュース個人でも情報を発信中。

初心者でもわかる!記事のおさらい

ローンが残っているマンションは売却できる?

ローンの支払いが終わっていなくても、マンションの売却は可能です。しかし、マンションの売却に制限がかかることもあります。詳しくは、ローン残債があるマンションを売却する際のポイントをご覧ください。

ローン残債を返済するにはどうすれば良い?

ローン残債があるマンションの売却で大切なことは、希望売却額をしっかりと不動産会社に提示することです。詳しくはマンション売却でローン残債を返済するためにはをご覧ください。

マンションを上手に売るコツを教えてほしい

重要なのは不動産会社に任せっきりにしないことです。実は、不動産会社も高く売れたほうが多く利益に繋がるので味方です。協力して販売戦略を練りましょう。高く売るコツを詳しく知りたい方は不動産会社と戦略を練り、高く売るをご覧ください。

買い替えローンとは?

今お持ちのマンションから新しいマンションに買い替える(住み替える)ときに、利用できるローンです。買い替えローンは慎重に判断する必要があるので、仕組みや注意点を理解しましょう。詳しくは買い替えローンを検討する場合
をご覧ください。

関連記事:マンション売却はローンがあってもできる!売却のための条件を解説

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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