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離婚する時はマンションを売却した方が良い?住み続けた方が良い?悩むポイントを徹底解説。


離婚をする時、すでに買っているマンションをどうしようかと悩む人は多くいます。マンションは現金のように簡単に半分にはできなかったり、名義や保証人などによって問題が複雑だったりするからです。また、そもそも初めて経験する事なので、実際何から考えるべきかわからないですよね。


そこで、離婚によるマンションの売却において、お子様がいるご家庭でまだローンを支払っているパターンについて整理しました。マンションを売らずに住み続ける事と、売って現金にする事のメリットとリスクを天秤にかけれるように、まずは情報を集めることが大切です。もし売却を考えるなら、損しがちな落とし穴を知っておく必要があります。

この記事では、離婚におけるマンション売却の選択肢とメリットデメリット、売却をする際のポイントについてわかりやすく解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • はじめに、マンションの査定額を知るためにも1都3県にお住まいならRENOSY SELLを利用してみましょう。
  • 離婚においてマンション売却をするなら、落とし穴に気を付けましょう

マンションの売却なら、まずはマンションの売却推定価格を瞬時に査定できるRENOSY SELLの利用がオススメです。

※「売却推定価格」とは、市場に売り出す際の予想価格です。実際の売却価格とは異なることがございますので、あくまでご参考としてご認識ください。また、物件により売却推定価格が算出できない場合がございます。


1.マンションを売らないメリットは離婚前の生活環境を維持できること

マンションを売らずに住み続けるということのメリットは2つあります。1つは生活環境を変える必要がなくなる事、もう1つは一時的な経済的負担が軽くなる事です。


1.1.生活環境の維持で余計なストレスを減らす

離婚前と同じマンションに住み続ける場合、生活環境を変える必要がなくなります。特にお子様がいる場合に大きなメリットです。具体的には、通勤通学路を変える必要もなくなり、引越しに伴う手続きの必要もありません。お子様は転校の必要がなくなります。


親の離婚は子どもを大きく傷つけてしまいます。そのうえ転校などで友人とも別れることになれば、子どもの受ける精神的ショックは非常に大きなものになってしまいます。少しでも子どもの精神的ショックをやわらげるためには、もとの生活環境をできる限り維持することが望ましいでしょう。


1.2.金銭的な負担を減らすことができる

引越しをする必要がなくなるので、その為に必要なまとまった費用がなくなります。例えば、新たにマンションを借りたり家財道具を揃えたりする際も、敷金礼金や家賃の前払い等、はじめはどうしてもまとまったお金が必要になります。これに対して離婚後も元のマンションに住み続ける場合は、家具などを新たに揃える必要はありません。

さらに慰謝料や養育費でローンがなくなるのであれば、家賃を負担する必要もありません。

 


2.マンションを売らない事のリスクは金銭面で不自由になること


大きく2つのポイントがあります。ローンに関することと、物件の名義に関する事です。


2.1.ローンの残債を1人で払わなくてはいけなくなる

1人で住み続ける場合、住宅ローンの負担が大きくなってしまいます。なぜなら住宅ローンはマンションに住んでいる人が払わなければならないものだからです。これは住宅ローンが前提としていることであり、離婚などで住居を出た人がローンを払い続ける事は銀行が承諾をしません。


よって、ローンが残っており離婚後どちらか1人が住み続ける時、住み続ける本人が追加で融資をうける必要があります。ただし融資を受けたとしても、負担が増えるだけという話ではありません。もし離婚後の収入源が相手に依存するものであれば、支払い滞納などのリスクが伴ったり、離婚したのに関係が続いてしまうなどを考える必要があります。


また、元々ローンを半分ずつ払っていた場合、そもそも追加融資を受けれるだけの信用力があるかも注意が必要です。例えば年収400万円の人の借入限度額は、条件によりますが約2600万円です。もし4000万円のマンションを買うために夫婦で2000万円ずつ負担をしていた場合、4000万円分すべて1人で背負う場合は追加で2000万円必要があります。しかし信用力の残りは600万円分だけなので、融資が足りないというリスクも生まれます。


2.2.離婚後に自由に売却できなくなる

離婚後マンションを自由に売却できない可能性もあります。理由は、マンションを売却するには全ての名義人による承認が必要だからです。つまり物件の名義人が、住み続ける人だけではなく共有名義だった場合はすべての名義人の許諾を得る必要があります。もし相手方が音信不通になるなどで連絡が取れなくなると、売却することができず身動きが取れなくなってしまいます。


昨今は、ライフスタイルの変化に伴い住み替えることが増えてきています。子どもが自立してマンションが広くなりすぎた場合や、実家の近くに引っ越したいなど、多くの住み替えタイミングがあります。そんな中で、数年や数十年たってから離婚相手に連絡をとって売却の許諾を得る事は、あまり現実的ではないかもしれません。


3.関係をすっきりさせたいなら、マンション売却がおすすめ


ここまでで住み続ける場合に様々なトラブルが起こることがわかりました。そこでマンションを売却するという事について解説していきます。財産分与においては双方の納得が重要になってくるので、現金化してしまう事が一番無難でリスクの少ない方法です。
では、売却する場合どうような選択肢があるのでしょうか。取り分をなるべく多くすることと、とにかく早く清算してもらうことの2つの方法があります。


3.1.財産分与の取り分を増やしたい場合は仲介

取り分をなるべく多くする事は、相場になるべく近い価格で売却をする事です。相場に近い価格で売却をする方法が「仲介」というものです。これは、マンションを売りに出す契約を不動産会社と結び、中古マンションとして市場に物件を出します。契約を結んだ不動産会社は、売られている中古マンションを買いたいという人を見つける活動を行います。


この方法のメリットは相場に近い価格で売却をすることができるという点です。逆にデメリットとしては、買い主が見つかるまで売ることができないので、時間がかかる事になってしまう点です。


3.2.早く現金化したい場合は買取

一方で、早く現金化したい場合は買いたいという人を探している暇がありません。そこで不動産会社が買い主になるという「買取」という方法があります。不動産会社と売買の契約を結び、すぐに買い取ってもらうことができます。


この方法のメリットは、一般の買い主を探す必要がないので、素早く現金化することができます。逆にデメリットとしては、早く現金にするぶん不動産会社にとってはリスクを負う事になるので、売却価格が安くなってしまいます。


相手と冷静に話をすることができるか、もしくは今すぐにでも関係を解消したいのか、これらのバランスを考えて方法を選ぶと良いでしょう。




4.ローン返済中は売却できないこともあるので注意が必要

マンションを売却して得た現金で住宅ローンの残債をクリアできればベストです。しかし、住宅ローンの残高がマンションの時価(売却額)を上回っていてローンを完済できない状態、つまり 「オーバーローン」 の場合は、マンションを普通に売っても問題の解決にはなりません。

その場合は「任意売却」で解決を図るのが最良の方法と言えるでしょう。任意売却ならオーバーローンでも売却が可能なので、これで得た資金で債務を大幅に圧縮することができます。

 


5.オーバーローンなら任意売却を検討しましょう

ではさっそく、任意売却がどういう仕組みなのか、一般的な不動産売却とはどう異なるのか、どんなメリットがあるのか、どのようなケースで任意売却を利用したほうが良いのかについて見ていきましょう。


5.1.任意売却とは何か

任意売却は、住宅ローン(借入金)が返済できなくなった場合や、マンションを売却した後明らかに住宅ローンが残ってしまう時でも、金融機関の合意を得てマンションを売却できる方法です。

したがって、離婚により財産分与の必要があるものの、オーバーローンで通常の方法では売るにも売れない…といった場合でも、任意売却なら売却する事ができ、そこで得た資金を返済の一部にあてることが可能になります。

また、会社の倒産や会社都合の退職(リストラなど)で住宅ローンの返済が困難になった場合も、この任意売却を利用してマンションを処分でき、「競売」という最悪の事態を回避できます


5.2.競売とは何か

会社倒産やリストラなどで働けなくなると、収入の道が閉ざされ、住宅ローンの返済が急に滞りはじめます。滞納状態が続けば金融機関は抵当権を発動し、裁判所を通じて強制的にマンションを売り、その代金から残った住宅ローン債権を回収しようとします。これが「競売」 です。


競売が実施されると、債務者であるあなたはマンションを失うだけでなく、残債を延々と払い続けなければならなくなります。なお、返済が滞るとその月以降は金融機関から「督促状」が届くようになりますが、無視していると3ヶ月後にはそれが「催告状」に変わります。滞納が6ヶ月目に入ると保証会社が代位弁済を行うようになり、借り主は金融機関から一括返済を迫られるように……。


それでも一括返済に応じなければ、金融機関は競売の手続きに入ります。やがて裁判所から競売の開催通知が届き、次の月には裁判所の執行官が調査のためにマンションへ乗り込んできます。この時点が「タイムリミット」であり、以降は任意売却という競売回避策の奥の手 も使えなくなるので注意が必要です。こうなると間もなく競売が始まり、落札者が決まったらマンション主はマンションから出ていかなければなりません。


そうなるともう最悪です。「マンションは失い、ローンは残る」という事態に至るからです。また、競売情報は官報にも掲載されるので、その事実が第三者に知られてしまう可能性もでてきます。

このような事態にならないためにも、住宅ローンの返済に不安があるなら、なるべく早い段階で任意売却の利用を検討したいところです。


5.3.任意売却は競売の回避など5つのメリットがある

任意売却には、競売にはないメリットがいくつもあります。競売回避策の奥の手と言われるのはそのためです。


1) 競売より高く売却できる

競売ではほとんど二束三文で売りに出されますが、任意売却の場合は市場価格に近い金額で取引されるので、売却金を返済にあてることはもちろん、生活再建のための資金を用意することも可能になります。
また市場の相場に近い価格で売れるため、売却価格にも納得がいきます。競売のように「いくらで売れるのか見当もつかない」ということがないの安心です。


2) 賃貸として住み続けられる可能性がある

「マンションを失い、ローンは残る」という、あなたにとって最悪の状況に陥る可能性のあるものが競売です。何もかも失って、そのうえ住むマンションさえ奪われるとなると、そこから生活の再建を目指すのも難しくなります。
しかし任意売却であれば、 買い主との交渉次第では賃料を払いながら元のマンションに住むことができます。


3) 任意売却後の計画が立てやすい

住宅ローンがまるまる残ってしまう競売では、生活再建を目指すのも非常に難しいです。一方任意売却なら、マンションを売って得た資金で債務を圧縮できるうえ、生活資金にあてるゆとりが生まれるため、将来への見通しも明るくなります


4) あなたのプライバシーが守られる

競売情報は裁判所やインターネットで公告されてしまうので、近隣の方々や知人にその事実を知られるおそれがあります。秘密厳守を徹底している任意売却では、個人情報が拡散したり、プライバシーが侵害されたりするおそれがありません 。


5) その他、何かと融通が利く

何もかも裁判所と買い主(落札者)のペースで決まってしまう競売と違い、任意売却は通常の不動産売却と同じように買い主側との交渉次第で契約日や引き渡し日を主張できます。したがって、仕事や子どもの学業にも大きな影響が出ません。
また、引っ越し費用の一部を売却代金から控除してもらえる など、何かと融通が利くのも任意売却の良さです。

 


6.まとめ

最後に、離婚におけるマンション売却についてのまとめです。

状況によって色々選択肢はありますが、あなただけですべてを決め切る必要はありません。売却事例が豊富である不動産会社にまずは相談、という形で頼ってみてはいかがでしょうか。

また、売却をもし検討されていて東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県に物件を所有している方は、一度是非RENOSY SELLのオンライン査定を利用してみることをオススメします。簡単査定に加え、不動産売却に関する悩みについても相談ができます。


1都3県以外に物件を所有している方は、不動産一括査定サイト「イエウール」がオススメです。


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