マンションはリバースモーゲージの対象になるか制度や条件について

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

公的機関や金融機関がおこなっているリバースモーゲージという制度をご存知ですか。まだまだ、普及率は少ない制度なので名前は聞いたことあるけど、詳しくは分からないという人も多いと思います。
退職して老後の生活をより充実させたいと考えたときに、手持ちの資金が少なければやりたいこともできないでしょう。そんなセカンドライフを充実させるためにリバースモーゲージという制度があります。ここでは、どんな制度なのか知り、老後の生活プランの見直しに役立ててください。

先読み!この記事の結論
  • リバースモーゲージとは自宅を担保に融資をしてもらうもの
  • 融資を受けづらい定年後でもリバースモーゲージなら融資を受けやすい

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

不動産売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか? 一括査定サービス「イエウール」なら完全無料で、複数の不動産会社に査定してもらえます。

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとはどんな制度のことをいうのでしょうか。まずは、リバースモーゲージがどんな制度なのか理解しましょう。

今住んでいる自宅を担保にしてまとまった生活資金などを受け取る方法

リバースモーゲージとは、今住んでいる自宅等を担保にして、金融機関などから融資を受けられる制度のことを言います。英語でリバースは「逆」、モーゲージは「抵当」を意味します。直訳すると「逆抵当」となります。一般的に、逆抵当権融資方式ともいわれるローンの一種のことです。

通常のローンは、借りた金額を毎月返済して融資額を減らしていきますが、リバースモーゲージはその逆で、毎月借入をおこない融資額が増えていきます。契約人が死亡した場合などで契約終了となり、融資が打ち切られます。借入している間は返済をおこなわず、契約終了時点で、担保としていた自宅などを売却して一括返済します。

家は担保となりますが、そのまま継続して住み続けることができます。定年退職後は、融資を受けづらくなりますが、リバースモーゲージを利用することで、家を売却しなくてもまとまった資金融資をしてもらうことができます。

リバースモーゲージの主体は公的機関と金融機関の2つに大別される

リバースモーゲージの制度は、公的機関と金融機関が実施しています。同じリバースモーゲージという制度ですが全く違います。それぞれの特徴と融資対象条件などを確認してみましょう。

公的機関のリバースモーゲージは生活資金を得るためのもの

低収入の高齢者世帯のためにつくられた福祉制度の1つで、「不動産担保型生活資金」という融資制度があります。窓口は社会福祉協議会です。低所得者が対象なため、収入が高い人は、制度を利用することができません。

低所得の高齢者世帯であること、世帯が65歳以上で構成されていることが対象者の条件となります。対象の不動産については、土地の評価額が1,500万円以上でなけらばなりません。また、マンションなどの集合住宅、借地借家は対象外となり利用することができません。

融資限度額は、土地の評価額の70%まで、毎月の貸付額は30万円以内です。金利は年3%または長期プライムレートのいずれか低い方を採用。また、保証人が必要となり、推定相続人から選任しなければなりません。資金使途は、生活資金のみに限定されています。

金融機関のものは豊かな老後を送るためのもの

金融機関でのリバースモーゲージは、安定した収入と金融資産を持っている人が対象となる融資制度です。多くの金融機関では、対象年齢を55歳や60歳以上としています。また、資金使途は、投資以外であれば基本的には自由に使用して構いません。

融資額も1,000万円以上、最大2億円以内と公的機関に比べ多いのが特徴です。金融機関によって、借入対象年齢や担保物件条件、融資額、対象エリアなどが違います。マンションでの利用が可能な金融機関の対象条件を見てみましょう。

みずほ銀行 東京スター銀行
対象者 満55歳以上 55歳以上(配偶者は50歳以上)
戸籍謄本で推定相続人が確定できる方 年収120万円以上
融資額 1,000万円以上、2億円以内 500万円以上、1億円以内
物件の担保評価額以内
金利 短期プライムレート+年1.5% 基準金利+2.8%
対象物件・地域 一戸建て・マンション 一戸建て・マンション
東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪市、京都市、神戸市

参考:みずほ銀行
参考:東京スター銀行 width=

リバースモーゲージを活用するメリット

リバースモーゲージを利用することで得られるメリットとは。

自宅を売却せずに老後資金を得られる

リバースモーゲージの最大のメリットとしてあげられるのは、定年退職後でも自宅等を担保に融資を受けられ、また、死亡時まで引き続き住むことができる点です。老後資金を確保するために、自宅を手放す必要がありません。

また、金融機関の実施しているリバースモーゲージは、資金使途の自由度が高いため、旅行費用や趣味などさまざまなことに利用できます。今まで通り住み慣れた自宅で、資金に余裕が持て、充実したセカンドライフを送ることができるのです。

遺族にとって負担にならない

リバースモーゲージは、契約者が死亡したときに自宅等を売却して一括返済するため、他のローンのように契約者の死亡後に借金が残ることは原則ありません。そのため、遺族が借金を負うこともありませんし、残された家の管理などに悩む必要もなくなります。

お金の使い道が限定されておらず融資条件も比較的緩やか

公的機関の制度は、生活資金を得るためと限定されていますが、金融機関では自由形と限定型に分かれており、利用目的の制限がありません。資金使途が比較的自由となり、住宅の修繕、高齢者施設入居の準備金、医療費や旅行費など老後の生活を安心かつ充実させるために利用できます。

担保評価額内の金融機関が定めた金額までであれば、一括または月額で借入することができるので、自分の利用したい状況に合わせて融資が受けられます。

マンションはリバースモーゲージの対象外となることが多い

昨今の住宅環境はマンション居住という人も多いのではないでしょうか。マンションをリバースモーゲージの対象外としている金融機関がほとんどです。なぜ、マンションだと対象外となるのかご説明します。

土地が評価されるためマンションだと価値が上がりにくい

金融機関のなかには、リバースモーゲージの対象物件を一戸建てのみに限定しているところも少なくありません。それは、担保の対象となる評価額は土地を中心に評価されるからです。
建物は、土地に比べて長年住むことで劣化し、資産価値が落ちていきます。そのため、マンションにおいては、担保上の価値が低くなってしまうので対象外としている金融機関が多くなるのです。

融資する銀行側にメリットが少ない

通常の抵当権は、土地と建物が対象となります。分譲マンションの場合も、区分所有上は土地の所有権として持つことができますが、土地と建物が分離しています。

そのため、ほかの部屋と繋がっているので自由に改修をおこなったり、解体したりすることができません。つまり、土地と建物に対しての自由度が低くなります。金融機関にとってメリットが少なくなるためリバースモーゲージの対象からマンションを外している金融機関が多いのです。

売却して老後資金を得るという選択肢も

マンションはリバースモーゲージの対象外になることが多いですが、金融機関によっては利用できる場合もあります。融資を受けられる額はマンションの現在の価値によって決まるので、まずは不動産会社に査定してもらってみると良いでしょう

築年数が経過するにつれてマンションの価値は下がっていくものなので、必ずしも当初の融資額を受け続けられるというわけではありませんが、リバースモーゲージを利用することで老後資金を得るのに十分かどうかを判断する基準にはなるはずです。

また、もしも条件に合わずリバースモーゲージが利用できないのであれば売却してしまうという選択肢もあります。住宅ローンが残っているのであれば売却価格で完済して月々の支出を抑えることも可能です。

どちらにせよ、ぜひ一度今のマンションの価格がいくらなのか、一括査定サービスを使って調べてみると良いでしょう。

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

リバースモーゲージを利用できるマンションの条件

マンションを対象としている金融機関は少ないですが、利用可能な金融機関の条件を見てみましょう。

資産価値の落ちにくいマンションであること

担保になった物件は売却することによって返済するため、資産価値が落ちにくく売れる可能性の高いマンションでなければなりません。マンションの状態や環境によって資産価値は大きく変わります。
ここでは、リバースモーゲージの対象になりやすいマンションの特徴をピックアップしました。自分の住んでいるマンションの環境などと比較してみましょう。

リバースモーゲージの対象となりやすいマンションの特徴
交通・生活 スーパーなど生活環境が充実している。
大都市やターミナル駅から近く、ベットタウンとしての位置を確立している。
治安・環境 地域の犯罪率が少ない。
周りに競合するマンションが少ない。
街並みが美しい地域。
高級住宅街など、人気のあるエリア。
地盤・建物 地盤が固く、地震などの影響が比較的低いとされている。
土砂や海、液状化現象などの影響がないとされている。
エレベーターなど信頼できる会社が施行している。

築年数は15年〜20年よりも新しいことが目安

建物の資産価値は経年で変わってきます。そのため、築年数を15年から20年よりも新しいマンションを条件としている金融機関が多いようです。

また、契約時の築年数だけではなく、契約者が100歳時点でのマンションの築年数で制限をかける場合もあります。立地などの環境、物件の状態などにより、大きく変動があることは念頭に置いておきましょう。

駅徒歩10分程度が理想

一戸建ては、住宅街など駅から遠い場所でも資産価値は変わりませんが、マンションにおいては、駅から近いほど資産価値が上がります。そのため、駅まで徒歩で10分程度の距離が理想とされています。

また、マンションを売却する際も、駅から近い物件の方が高値が付く傾向にあります。駅から遠い場合でも、バス停が近かったり、バスの本数が充実しているなど利便性が良ければ高い評価を得られる場合もあります。

  • 売れるマンション
  • 築年15~20年以内
  • 利便性が高評価
 width=

融資限度額は不動産評価額の5割程度とされている

融資額で注意しなければならいのは、不動産評価額が融資額にならないという点です。一戸建ての場合は、評価額に対して7割程度融資額が相場となります。マンションの融資相場額は5割程度にとどまります。

東京スター銀行のケースであれば、一戸建て保有の場合の融資極度額は最大で1億円まで可能ですが、マンション保有の場合は、5,000万円となります。

リバースモーゲージと似た制度にハウスリースバックがある

リバースモーゲージに似た制度にハウスリースバックというものがあります。また、ハウスリースバックは、ハウスドゥの登録商標となり名称は使用できませんが、同じような制度はどの不動産でも利用できます。そのため、不動産会社によって呼称はさまざまです。それでは、ハウスリースバックとは一体、どんな制度なのかご説明します。

ハウスリースバックは家に住みながら買取をしてくれる

ハウスリースバックとは、自宅等を不動産会社などのハウスリースバック事業者へ売却し、その売却した自宅に賃貸借契約を結んで継続的に住み続けることができるというシステムです。つまり、家の所有権はハウスリースバック事業者が保持することになります。売却後に賃貸契約を結ぶので、毎月家賃として支払いしながら売却した家に住むことが可能です。家賃は、年間で売却金額の10%程度に設定されることが多いようです。

また、ハウスリースバックは、売却後6カ月以上の期間が過ぎれば、買取り金額の110%から120%の金額で再度買い戻すことが可能となります。資金に余裕がでた場合は買い戻すことができるので、また違う運用を検討することもできるようになるのが売却にはないメリットとなります。

マンションの場合、リバースモーゲージより対象となりやすい

リバースモーゲージは、住宅ローンが残っている場合は対象となりませんが、ハウスリースバックは、住宅ローンが残っていても申し込むことができます。

年齢条件や同居家族の条件はありません。リバースモーゲージは収入などの所得条件がありましたが、ハウスリースバックは住宅を売却するだけなので、金融審査はありません
資金調達をマンションでの利用で考えたときは、リバースモーゲージよりも利用しやす傾向にあります。
ハウスリースバックの条件

  • リース終了後、不動産市場で販売可能な物件であること
  • 時価が710万円以上となる物件であること
  • 違法建築物でないこと

ハウスリースバックが利用できないケースもある

自己所有の不動産が対象となるため、借地権付きの住宅は利用することができません。また、住宅ローンが残っている状態での申し込みの場合は、金融機関が住宅に抵当権を設定しています。そのため、物件の売却益でローンが完済できない場合は、抵当権が解除できないため、ハウスリースバックを利用することができません。
  • 賃貸契約居住継続
  • マンションも利用可能
  • ローン有りでも可能

まずは自分の物件の価値を調べてみよう

リバースモーゲージ、ハウスリースバックなど、老後の生活を充実して送るための資金を得る方法があります。どちらについても、不動産の評価額が重要な鍵となります。評価額は、時価を元に算出され、時価は住んでいる年数とともに低下していきます。5,000万円で購入した物件が時価を調べたら1,000万円で、あまりの低さにがっかりしたということがないように、事前に自分の物件の価値を調べておくとよいでしょう。
自分の物件の価値を知って、リバースモーゲージやハウスリースバックの制度、または売却など老後資金について検討してみてはいかがでしょうか。

物件の価値を調べられるイエウールの無料一括査定

不動産の無料一括査定がネットで60秒で調べることができます。1社では算出された価値が高いかどうか分かりません。そのため、イエウールでは、最大6社で比較することができます。

また、査定する不動産会社は地域密着型の優良不動産、大手不動産会社など全国で1,600社以上。イエウールが悪徳な不動産会社などを排除しているので、安心して査定を依頼することができます。早速、イエウールで自分の物件の価値を調べてみましょう。

関連記事:リースバックとは?仕組みからメリット・デメリットまで解説!

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

マンションを売る

あなた不動産の売却価格をチェック

所在地と種別を選択して、大手から地場で実績豊富な会社まで最大6社の査定額を比較しましょう

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
step2
step3
step4
step5

提携数は全国1600社以上

  • 住友林業ホームサービス
  • スターツピタットハウス
  • 三井住友トラスト不動産
  • 大京穴吹不動産
  • 近鉄不動産
  • みずほ信不動産
  • 大成有楽不動産販売
【完全無料】うちの価格いくら?