マンションの売却と築年数の関係とは?築年数別の売却のポイントを解説

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マンションを売却する際、築年数と資産価値、相場価格の関係について気になりますよね。築年数が浅い物件の方が人気な傾向はありますが古くても売却ができないわけではありません。

売却価格の相場がお持ちのマンションの年数によってどう変わるかをこの記事ではご紹介していきます。

また、中古マンションの築年数についての理解をさらに深めたい方はこちらの記事もご覧ください。
中古マンションの築年数は何年が買い時?寿命や耐震性まで解説

先読み!この記事の結論
  • 築年数10年以内であれば高く売れやすい
  • 2020年はマンションの価格相場が高く、築年数に関わらず高く売れる
  • 築30年以上の物件にもニーズがある

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「まずはマンション売却の基礎知識を知りたい」という方は、マンション売却の記事マンションを売る記事をご覧ください。

築年数で判断するマンションの売り時について

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一般的に、マンションの売り時は築10年以内と言われています。その理由を築年数と資産価値の関係性をもとにご説明していきます。

マンションの売り時は築10年以内?

築10年以内の物件が売り時である理由は住宅ローンが組みやすいからです。

住宅ローンはローン完済時に法定耐用年数内であることが求められます。
多くのマンションの耐用年数が47年。
47年-35年(最大ローン年数)=12年となるので、築12年が限界となります。

また、築10年以内であればまだ内装のダメージも少なく比較的綺麗な上に新築マンションよりもリーズナブルに購入できる事も人気の背景として挙げられます。
マンションの相場価格は1年目すぐに約10%程下落しますが、その後は10年目までは70%~80%の価格を維持しているため、築浅物件として人気があるようです。

中古マンションの築年数別平均㎡単価

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出典:レインズマーケットインフォメーション

築10年の中古マンションの探し方やメリットについて知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
築10年の中古マンションがおすすめ理由と探し方のポイントを徹底解説!

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マンションの市況から考えると、今が売却のタイミングとも言えます。延期されたオリンピックが閉幕する2021年以降のマンションの価格相場は高止まりが予想されています。

そのため、現段階ではマンションの価格が増加することを期待して待っていても売却のタイミングを逃してしまう可能性が高いでしょう。

マンション価格の予測

原則として、マンションの価格は築年数によって下がっていきます。マンションの資産価値が高いうちに売却することをお勧めします。

マンションの建物部分の寿命が長い

築年数が経つと建物の売却価格は下がります。しかし、マンションは一戸建てより売り時とされる期間が長いです。

それは、耐用年数から考えると資産価値が長引きやすいからだという言い方もできます。耐用年数とは、簡単にいうとその資産が使用できる期間のことです。

マンションでは鉄骨鉄筋コンクリート造がほとんどなので、築年数がマンションの売却価格に影響を与えるのは建物部分の価値のみであり、土地価格の評価には大きな影響を与えません。

構造 耐用年数(住宅用の場合)
木造・合成樹脂造 22年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 47年

前提として、築年数がマンションの売却価格に影響を与えるのは建物部分の価値のみであり、土地価格の評価には大きな影響を与えません。

マンションの売却価格と築年数の関係性

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マンションには法律で決められた法定耐用年数があり、築年数が経過するにつれて資産価値も下がります。 法定耐用年数に近づく程建物の経年劣化が進み、買い手からの人気が低くなるからです。

また、世界から見て日本は「新築志向」が強い国であると言われています。
戦後から高度経済成長期にかけて住宅不足が深刻化し、とにかく数を増やすことを優先した結果住宅の質は落ち、住宅は築20年も経てば価値はゼロだとされていました。そのため日本では中古住宅の需要が海外と比べるとかなり低く、流通が少ないのが現状です。

以下の表を見ると、実際に築年数が経過するにつれ価格が減少傾向にあることが分かります。

マンションの売却価格と築年数の関係

価格 面積 ㎡単価
築0~5年 5105 66.32 76.97
築6~10年 4486 68.46 65.53
築11~15年 4083 69.6 58.65
築16~20年 3411 68.66 49.67
築21~25年 2183 62.46 34.95
築26~30年 1686 57.16 29.49
築31年~ 1759 56.4 31.19

出典:レインズマーケットインフォメーション

ここでは、築年数ごとの価格を確認しながらその傾向とポイントについて詳しくご紹介していきます。

築5年以内のマンション

築5年以内のマンションは新築と設備や間取りで大きな差がないため、新築とほぼ変わらない価格で売却できます。
立地によっては、新築時より高い価格で売却できる場合もあります。
築5年以内のマンションを売りに出すケースはあまりなく、市場に流通している数が少ないので、売却価格を高めに設定しても買い手の反応はよいでしょう。

ただし、好条件で売却するには、信頼できる不動産会社との契約は欠かせません。
ライバル物件などの周辺情報を熟知しており、経験や実績のある不動産会社を選ぶことが大切です。

築10年前後のマンション

築10年前後のマンションは、ダメージが少ないことから下落幅が小さく、買い手に人気が高いのが特徴です。
一方で、市場が活況でライバルが多くなるため、価格競争が激しくなる側面もあります。

強気な価格設定の場合、買い手は価格が安いマンションに流れてしまうため、なかなか成約につながらないこともあるでしょう。
10年を超えるマンションの場合、不動産情報サイトでは「築10年以内」を検索条件に設定する買い手も多いので、内覧申し込みが減少する傾向にあります。

築15年前後のマンション

築15年前後のマンションは、築10年前後のマンションと同様に活況で、買い手に人気があります。
しかし、マンションは12年~15年周期で大規模修繕工事を実施するため、1回目の大規模修繕工事の有無によって売却価格に違いが出てきます。

修繕積立金がしっかり貯まっていれば問題ありませんが、不足していると修繕積立金が増額され、売却価格が下がる可能性もあります。
また、築年数が12年を超えるため、買い手は35年ローンを組めなくなる問題もあるので、まだ大規模修繕工事が実施されていない場合は、早期に売却を検討しましょう。

築20年前後のマンション

築年数が20年前後になると、資産価値の下落ペースは緩やかになり、リフォームの有無などによって査定の幅は変わります。

大規模修繕工事やメンテナンスがしっかり行われていれば、マンションそのものはまったく問題ないので、価格を重視する買い手の需要はあります。
また、築25年を超えると住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)が適用されなくなるので、早期に売却を検討することも大切です。

マンションの状況に応じた販売方法を積極的に提案・実行してくれる不動産会社を選ぶことが、好条件での売却につながるでしょう。

築30年前後のマンション

築年数が30年を超えるマンションの売却は難しいのではないかと不安を感じる方もいるかもしれませんが、そんなことはありません。
築30年前後のマンションで最大のポイントは、1981年(昭和56年)以降の「新耐震基準」で建てられているかどうかです。
新耐震基準で建てられたマンションであれば、価格が安く、現金や短期間でのローンで購入できるメリットがあるので、一定の需要があります。

マンションの耐用年数を考えるとまだ十分に稼働できるので、大規模修繕などのメンテンナンスがしっかり行われ、管理体制が整っていれば売却は可能です。
とはいえ、築浅物件に比べると厳しいことは確かです。

マンションの売却を検討している場合、いつが売り時かという問題に合わせて、売却にかかる手数料の相場についても知っておきましょう。

築50年に場が売却できるのかについて知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
築50年の中古マンションは何年住める?耐震性から購入時の注意点まで解説

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
資産価値が高いマンションの重要性とは?新築と中古の価値の違いや計算方法を徹底解説!

築年数が古くても高値売却が狙えるマンションとは

マンションを売却する際に査定するポイントは築年数だけではありません。
築年数は経過していても最新設備が整っていれば入居する人にとってはプラスになりますし、売りに出すときのアピールポイントにもなります。

つまり、築年数以外でも設備の使い勝手がよいマンションは人気も高くなりなります。ここでは、マンションを売却する際は、生活様式のトレンドも非常に重要な要素になることについてお伝えします。

現代の生活様式のトレンドにフィットしている

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生活サイクルやトレンドは5~10年で変わることが多いため、マンションの間取りや設備にもトレンドがあります。
たとえば、築年数が古いマンションの場合、収納は押入れが中心でしたが、築浅物件の場合はクローゼットが中心で、より収納スペースが広いウォークインクローゼットのある物件もあります。
また、共働き世帯が増えていることもあり、最近はディスポーザー(生ごみの粉砕機)や食器洗い乾燥機が標準装備のマンションも多くなっています。

このように、マンションの間取りや設備にもトレンドがあるので、築年数が新しいマンションのほうが買い手のニーズを満たし、より高い価格で売却できます。
逆に、築年数が古いマンションは、間取りや設備が現在のトレンドと合わなくなり、思うような価格で売却できない可能性があります。

買い手に人気のある付帯設備がある

マンションは、設備の使い勝手がよいと人気も高くなります。具体的には、以下のような設備が人気です。

・24時間OKのゴミ置き場(フロア毎)
・宅配ボックス
・ディスポーザー
・食器洗い乾燥機
・浴室乾燥機
・カメラ付きインターホン
・ウォークインクローゼット(大型収納)

人気の設備があるマンションを売却する場合は、売り出し広告に記載することで買い手にアピールでき、早期の成約につながります。
上記に挙げた設備は、築10年までの築浅物件では設置されていることが多いため、買い手の人気が高くなります。

築年数が経過していても設備がプラスに

築年数が15年以上のマンションでも現在の生活スタイルにフィットしていれば、査定によい影響があります。
たとえば、宅配ボックスが新たに設置されていれば、売り出し広告でのアピールポイントになり、買い手の評価も高くなります。

また、マンション売却前に付帯設備表を作成しておくことも有効です。
付帯設備表とは、マンション売却時に残していくシンクやガスコンロ、洗面台などの設備について、故障や不具合の有無、修理・買い替えの履歴などを記載した表のことです。
付帯設備表を作成して売却前に買い手に説明しておくことで、安心感を与え、売却後のトラブルを防ぐことができます。

マンションの売却相場の調べ方については、こちらの記事をご覧ください。

築20年以上の築古マンションでも売却は可能

マンションは築20年以上経つと築古と言われることが多いですが、そんな築古マンションでも売れないことはありません。

築年数が経ったマンションの需要

確かに、市場では築年数の古いマンションは築年数の浅いマンションと比べて売れ行きは悪いかもしれません。築年数の古いマンションでは買主が見つからず、売却完了まで時間がかかることがあります。

しかし、今では古いマンションを購入して自分好みにリノベーションしたいという人も増えました。

築31年以上のマンションは築年数が経過している分価格が手頃であるため、築10年前後の築浅物件には手が届かない人でも購入できます。
また、長期の住宅ローンを組めないため、「現金で支払える」「ローン返済が短期間で済む」メリットがある築31年以上のマンションにも需要があります。

マンションを買取という選択肢で売却する

古いマンションを売りたい場合、買取という選択肢もあります。

不動産の買取とは、不動産会社に不動産を買い取ってもらうこと。一般的には、不動産会社が仲介者となり売主の代わりに買い主を探しますが、買取では不動産会社が直接買い主となります。

そのため、築年数の古いマンションでも買取に対応している不動産会社に頼めば、売却することができると考えていいでしょう。

不動産の買取について詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。

耐震性に問題がないことが大切

しかし、売却するためには耐震性に問題がないことが大切です。新耐震基準で作られていないマンションは、住み心地は良かったとしても売れない可能性があります。

なぜかというと、買主に住宅ローン控除を受けられない場合が多いからです。

住宅ローン控除を受けるためには、築25年以内であるか、もしくは耐震基準適合証明書を取得していることがひとつの条件です。

築年数の古いマンションは耐震診断する

築年数の古いマンションでは、耐震診断することで、耐震性を確認できます。

耐震診断とは、マンションなどの建物の構造的強度を調査し、想定される地震に対する耐震性や受ける被害の程度を判断する診断のことを言います。

耐震診断は外部の専門機関に相談する

耐震診断は、外部の専門機関に依頼するケースが多いですが、マンションの場合はかなりの費用がかかるため、通常個人で依頼することはありません。

マンションの管理組合を通じて耐震診断を依頼する場合は、マンションを建設した施行会社に依頼すると良いでしょう。

まとめ

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実績がある不動産会社に依頼をして、マンション売却を成功させましょう!築10年、築12年、築25年、築30年など、築年数によってマンションの価格下落のターニングポイントが存在します。
そのタイミングでマンションを売却するには、なぜ価格下落のターニングポイントになるのかを理解し、しっかりとした準備をすることが大切です。

所有マンションの築年数を確認したうえで、まずは一括査定を行い、査定額がいくらになるか確認してみるのがおすすめです。
売却価格を検討する材料には、築年数の他に、立地や競合物件など複合的な要素が必要になるため、信頼できる不動産会社の存在が不可欠です。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
中古マンションの住宅ローンは築年数と関係ある?注意点や控除についても解説!

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