マンション売却は築10年が目安！ 築年数と資産価値の関係性について

こんにちは、イエウールコラム編集部です。

マンション売却時に気になるのは築年数や資産価値です。
築年数が浅い物件の方が人気な傾向はありますが古くても売却ができないわけではありません。

結論から先に言うと・・・

築年数別の売却方法や生活様式のトレンドの知識を深めることで、最善なマンション売却を実現することができます。 今後の高額売却に向けてこの記事を活用してください。

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. マンション売却は10年が目安の理由

なぜ、マンション売却は10年が目安になるのでしょうか。
まずは、マンション売却は10年が目安になる理由について解説します。

1.1. 資産価値は築年数とともに下がる

築年数は、マンションの資産価値に大きな影響を与えます。
基本的には築年数が古くなるほど、マンションの資産価値は下がるのが普通です。
自分が住むための中古マンションを購入するときに、販売価格や周辺環境などの条件がほぼ同じなら、多くの人が、少しでも築年数が新しいマンションを選ぶのではないでしょうか。

買い手は「築年数が新しいほどきれいで住みやすい」というイメージを持っています。
「条件が同じなら、少しでも新しいマンションを選びたい」と考えるのは当然の心理です。

そのため、マンションを売却するなら、築年数を考慮したうえで価格設定を行わないと、買い手の希望購入価格との間にギャップが生まれて、なかなか売れなくなってしまいます。

1.2. 築10年目までの築浅物件が人気

中古マンション市場では、築10年目までの築浅物件が人気を集めています。
国土交通省が発表している「中古住宅流通 リフォーム市場の現状」によると、戸建住宅の価格は築年数15年までの下落率が大きく、築10年で50％、築15年では80％近く下がってしまいます。

一方、マンションは1年目すぐに約10％下落しますが、その後は築10年目まで70％～80％の価格を維持しており、築浅物件として人気があることがわかります。

また、築10年目までの築浅物件が人気なのは、築12年を超えると買い手が35年ローンを組めなくなることも背景にあります。
金融機関は、住宅ローンの担保価値を法定耐用年数で判断しているため、買い手が35年ローンを組むには築12年（47年-35年）までの物件を購入する必要があるのです。

このように、マンションは築10年までは価格があまり下がらないこと、買い手が35年ローンを組めるのが築12年までであることから、マンション売却は築10年が目安になります。

1.3. 築31年以上も価格は下がっているが盛況

しかし、築10年を超えるとマンションは売れないわけではありません。
築31年以上の物件も価格は下がっていますが盛況です。
築31年以上のマンションは、築年数が経過している分価格が手頃であるため、築10年前後の築浅物件には手が届かない人でも購入できます。

また、高齢の方が住み替えを検討する場合、長期の住宅ローンを組めないため、「現金で支払える」「ローン返済が短期間で済む」メリットがある築31年以上のマンションにも需要があります。

しかし、今後も今のような状況が続くとは限らないため、築31年以上のマンションを売却したいなら、すぐに行動することをおすすめします。

2. 【今売却しないと損をする⁉】2020年が売却額のピーク

マンションの価格水準は、2010年以降は右肩上がりで、築年数に関わらずマンションの資産価値が高まっていました。

しかし、その動きにも徐々に陰りが出始めています。下記のグラフをご覧ください。

一般財団法人 日本不動産研究所 2018/9/27プレスリリースより

マンションの価格水準は、2020年の東京オリンピック前後がピークと予測されています。

こちらは日本不動産研究所による新築マンションの価格予測ですが、東京23区内の新築マンションでさえ、2019年以降はマンション価格の下落が予測されています。

いつかはマンションを売ろう・・・と考えてはいるものの、「まだ先でいいや」と先伸ばしにしてしまったり、「いつ売ればいいか分からないや」ということはありませんか？
そんな方は今しかないマンションの売り時を逃してしまうかもしれません。

3. マンションをスムーズに売却する方法

まずはマンションを売却する際の流れを図で確認してみましょう。

複数の不動産会社に査定依頼をしよう

マンション売却を検討した際はまず複数の不動産会社に査定依頼を必ずしましょう。
それさえやっておけば、納得のいく売却ができる可能性がグッと上がります。

ここまでお勧めする理由は大きく2つあります。

理由1：高い査定額を出してもらいやすい

売却するならできるだけ高額で売却したいですよね？高額売却のためには、
まず高額な査定をしてもらうことが必要です。

実は不動産会社によって会社の「強み」や「得意とするエリア」が異なるので査定結果に差が出やすく、物件によっては数百万円も査定額に差が出ます

つまり、査定結果が出そろった中で提案を比較することで、より高い査定額の提案を選ぶことができるのです。

理由2：良い不動産会社、良い担当者を見つけやすい

マンションを売るには、売却活動で買い手を集めること、買い手に物件の良さを知ってもらうこと、買い手との交渉が必要です。

つまり、マンション売却が成功するうかどうかは、不動産会社の力量に大きく左右されます。なので売却を検討している方は査定依頼をきっかけに複数の不動産会社を比較して信頼できる会社を見定めるべきなのです。

イエウールを使って楽に一括査定しよう

「マンションを高く、スムーズに売りたい」という方には不動産一括査定サービスがオススメです。

不動産一括査定サービスでは、物件情報をたった1回入力するだけで、選りすぐりの不動産会社に不動産の査定額を調べてもらえるサービスです。査定依頼はもちろん無料です。

特にオススメがイエウールイエウールというサービスです。イエウールでは全国1,700社の不動産会社から会社を選んで査定を依頼できます。
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4. 老朽化と大規模修繕工事の有無

大規模修繕工事や修繕積立金の豊かさも、マンションの価格に影響を与える要素のひとつです。
次に、大規模修繕工事・修繕積立金と売却価格との関係についてお伝えします。

4.1. 大規模修繕工事とは

大規模修繕工事とは、マンションの老朽化や経年劣化による重大な不具合の発生を防ぐために、管理組合が主体となって長期修繕計画に基づいて行われる修繕工事です。

マンションは12～15年周期で大規模修繕工事が行われ、外壁補修や屋上防水、鉄部塗装、排水管の取り換えなどを実施します。
外壁や屋上の劣化を放置して雨漏りが発生すると、建物を構成する鉄筋が錆びてしまい、建物が劣化するスピードを早めてしまいます。

そのため、一定の周期で大規模修繕工事を行うことは、マンションの老朽化を防ぎ、安心して生活できる状態にするために欠かせません。

しかし、大規模修繕工事は、マンションの売却価格に影響を与える要素でもあります。

より詳しく大規模修繕について知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

4.2. 法定耐用年数と物理耐用年数

マンションの資産価値は築年数とともに下がることはわかりましたが、マンションの耐用年数は何年あるのでしょうか。
マンションの耐用年数には、「法定耐用年数」と「物理的耐用年数」の2種類があります。

法定耐用年数とは、国（国税庁）が決めた耐用年数で、税金計算を行うにあたって資産の減価償却費を計算するときに使用します。
鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）のマンション（住宅用）の法定耐用年数は、47年と定められています。

しかし、法定耐用年数はマンション寿命とは関係なく、あくまでも、税金計算上は建物の取得価額を47年で償却（費用化）することを意味します。

一方、物理的耐用年数とは、マンションが実際に使用できる年数のことです。
建築年度や修繕状況によって異なりますが、マンションの物理的耐用年数は60年以上あると言われています。

たとえば、1956年（昭和31年）に建てられた民間初の分譲マンションである「四谷コーポラス（東京都新宿区）」は、2017年に建て替えが決まりましたが、60年以上現役のマンションとして稼働しました。

ただし、物理的耐用年数は60年以上あっても、築年数が古い物件の多くは耐震基準や入居者不足などの問題を抱えているため、どうしても資産価値は下がってしまいます。

4.3. 修繕積立金の豊かさが査定に影響

マンションの大規模修繕工事は、マンションの所有者が毎月支払う修繕積立金を使って行われます。
大規模修繕工事が計画通り行われるためには、修繕積立金を十分に確保する必要があります。
滞納などで修繕積立金が不足していると、大規模修繕工事が計画通り実施できなくなるため、修繕積立金の豊かさはマンションの査定に影響を与えます。

修繕積立金が不足している場合、マンションの管理組合は「所有者から一時金を徴収する」「金融機関から借り入れる」などの対策をとりますが、いずれにせよ、修繕積立金の増額は避けられません。
そして、修繕積立金の増額が実施されると、マンションの価格が下がってしまいます。
修繕積立金の不足やランニングコストが高いことに対して買い手が不安を感じるため、なかなか売れなくなってしまうからです。

このように、修繕積立金の豊かさはマンションの査定に大きな影響を与えます。

4.4. 大規模修繕工事の前に売却する

大規模修繕工事や修繕積立金の増額が、マンションの査定に与える影響を考えると、大規模修繕工事の前に売却するのがおすすめです。

これまで毎月支払ってきた修繕積立金は、マンションの売却時に戻ってこないので、少しでも早く売却したほうが修繕積立金を節約できます。

また、先程も触れたように、修繕積立金の豊かさは査定に影響するので、大規模修繕工事で修繕積立金が使われる前に売却したほうが、高い価格で売却できる可能性があります。

大規模修繕工事は12～15年周期で実施されるため、修繕積立金が査定に与える影響を考えると、マンション売却は築10年が目安になります。

築10年を目安にすれば、最初の大規模修繕工事が実施される前に、修繕積立金が確保された状態で売りに出せるので、買い手にもアピールできます。

5. 生活様式のトレンドも非常に重要

設備の使い勝手がよいマンションは、人気も高くなりなります。
ここでは、マンションを売却する際は、生活様式のトレンドも重要な要素になることについてお伝えします。

5.1. 生活サイクルやトレンドは5～10年で変わる

生活サイクルやトレンドは5～10年で変わることが多いため、マンションの間取りや設備にもトレンドがあります。

たとえば、築年数が古いマンションの場合、収納は押入れが中心でしたが、築浅物件の場合はクローゼットが中心で、より収納スペースが広いウォークインクローゼットのある物件もあります。

また、共働き世帯が増えていることもあり、最近はディスポーザー（生ごみの粉砕機）や食器洗い乾燥機が標準装備のマンションも多くなっています。

このように、マンションの間取りや設備にもトレンドがあるので、築年数が新しいマンションのほうが買い手のニーズを満たし、より高い価格で売却できます。

逆に、築年数が古いマンションは、間取りや設備が現在のトレンドと合わなくなり、思うような価格で売却できない可能性があります。

5.2. 設備の使い勝手がよいと人気も高くなる

マンションは、設備の使い勝手がよいと人気も高くなります。具体的には、以下のような設備が人気です。

• 24時間OKのゴミ置き場（フロア毎）
• 宅配ボックス
• ディスポーザー
• 食器洗い乾燥機
• 浴室乾燥機
• カメラ付きインターホン
• ウォークインクローゼット（大型収納）

人気の設備があるマンションを売却する場合は、売り出し広告に記載することで買い手にアピールでき、早期の成約につながります。
上記に挙げた設備は、築10年までの築浅物件では設置されていることが多いため、買い手の人気が高くなります。

5.3. 築年数が古くても査定がよい物件もある

一方で、築年数が15年以上のマンションでも、現在の生活スタイルにフィットしていれば、査定によい影響があります。

たとえば、宅配ボックスが新たに設置されていれば、売り出し広告でのアピールポイントになり、買い手の評価も高くなります。

また、マンション売却前に付帯設備表を作成しておくことも有効です。
付帯設備表とは、マンション売却時に残していくシンクやガスコンロ、洗面台などの設備について、故障や不具合の有無、修理・買い替えの履歴などを記載した表のことです。
付帯設備表を作成して売却前に買い手に説明しておくことで、安心感を与え、売却後のトラブルを防ぐことができます。

6. 築年数別売却のポイント

マンションを高く売却するなら築10年以内がベストですが、築年数が古くても売れないわけではありません。
最後に、築年数別に売却のポイントを解説します。

6.1. 築5年以内のマンション

築5年以内のマンションは、新築と設備や間取りで大きな差がないため、新築とほぼ変わらない価格で売却できます。
立地よっては、新築時より高い価格で売却できる場合もあります。

そもそも、築5年以内のマンションを売りに出すケースはあまりなく、市場に流通している数が少ないので、売却価格を高めに設定しても買い手の反応はよいでしょう。

ただし、好条件で売却するには、信頼できる不動産会社との契約は欠かせません。
ライバル物件などの周辺情報を熟知しており、経験や実績のある不動産会社を選ぶことが大切です。

6.2. 築10年前後のマンション

築10年前後のマンションは、ダメージが少ないことから下落幅が小さく、買い手に人気が高いのが特徴です。
一方で、市場が活況でライバルが多くなるため、価格競争が激しくなる側面もあります。

強気な価格設定の場合、買い手は価格が安いマンションに流れてしまうため、なかなか成約につながらないこともあるでしょう。

また、不動産情報サイトでは「築10年以内」を検索条件に設定する買い手も多いので、築10年を超えると内覧申し込みが減少する傾向にあります。

築10年前後のマンションを好条件で売却するには、不動産会社選びが重要になります。
買い手から人気があるうえにライバルが多いので、しっかりとした販売戦略を持ち、積極的に売り出してくれる不動産会社を選ぶとよいでしょう。

6.3. 築15年前後のマンション

築15年前後のマンションは、築10年前後のマンションと同様に活況で、買い手に人気があります。

しかし、マンションは12年～15年周期で大規模修繕工事を実施するため、1回目の大規模修繕工事の有無によって売却価格に違いが出てきます。
修繕積立金がしっかり貯まっていれば問題ありませんが、不足していると修繕積立金が増額され、売却価格が下がる可能性もあります。

また、築年数が12年を超えるため、買い手は35年ローンを組めなくなる問題もあるので、まだ大規模修繕工事が実施されていない場合は、早期に売却を検討しましょう。
築年数が15年を超えると設備の不具合や経年劣化も出てくるので、しっかりとした根拠をもとに査定をしてくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

6.4. 築20年前後のマンション

築年数が20年前後になると、資産価値の下落ペースは緩やかになり、リフォームの有無や立地などによって査定の幅は変わります。 大規模修繕工事やメンテナンスがしっかり行われていれば、マンションそのものはまったく問題ないので、価格を重視する買い手の需要はあります。

また、築25年を超えると住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）が適用されなくなるので、早期に売却を検討することも大切です。

マンションの状況に応じた販売方法を積極的に提案・実行してくれる不動産会社を選ぶことが、好条件での売却につながるでしょう。

6.5. 築30年前後のマンション

築年数が30年を超えるマンションの売却は難しいのではないかと不安を感じる方もいるかもしれませんが、そんなことはありません。

築30年前後のマンションで最大のポイントは、1981年（昭和56年）以降の「新耐震基準」で建てられているかどうかです。
新耐震基準で建てられたマンションであれば、価格が安く、現金や短期間でのローンで購入できるメリットがあるので、一定の需要があります。

マンションの耐用年数を考えるとまだ十分に稼働できるので、大規模修繕などのメンテンナンスがしっかり行われ、管理体制が整っていれば売却は可能です。

とはいえ、築浅物件に比べると厳しいことは確かです。
内覧申し込みから成約につなげるには、ハウスクリーニングなどの内覧対策や魅力的な広告戦略が必要になってくるので、積極的に物件をアピールしてくれる不動産会社を探しましょう。

7. まとめ

築10年、築12年、築25年、築30年など、築年数によってマンションの価格下落のターニングポイントが存在します。
そのタイミングでマンションを売却するには、なぜ価格下落のターニングポイントになるのかを理解し、しっかりとした準備をすることが大切です。

所有マンションの築年数を確認したうえで、まずは一括査定を行い、査定額がいくらになるか確認してみるのがおすすめです。

売却価格を検討する材料には、築年数の他に、立地や競合物件など複合的な要素が必要になるため、信頼できる不動産会社の存在が不可欠です。 実績がある不動産会社に依頼をして、マンション売却を成功させましょう！