コロナ禍のあと、マンション売却をめぐる環境は大きく変わりました。首都圏の中古マンションの成約価格は2020年から2025年で約1.4倍に上がり、低金利の時代は終わって金利は上昇局面に入っています。一方で2026年は、成約価格が前年同月を下回る月が続き、売り出し価格と成約価格の差も開いています。マンションを売却するときはタイミングが大切です。この記事では、コロナ以降に何が変わったのかと、いまの売り時を考えるポイントを解説します。
コロナ以降、マンション売却をめぐる環境はどう変わったか
2020年以降、首都圏の中古マンションは価格が大きく上がり、住宅ローンの金利は上昇に転じました。ただし2026年は、成約価格が前年同月を下回る月が続いています。売り時を考える前に、次の5つの点を押さえておきましょう。
- コロナ禍の直後は、売却への気持ちが変わった人が多かった（2020年の調査）
- 中古マンションの成約価格は2020年の約1.4倍に
- 低金利の時代が終わり、金利は上昇局面に
- 2026年は首都圏で成約価格が前年を下回る月が続いている
- 売り出し価格と成約価格の差が開いている
コロナ禍の直後は、売却への気持ちが変わった人が多かった（2020年の調査）
株式会社MayLightが2020年12月に行った調査の対象は、「マンションの売却を検討している人」150名です。このうち114人は、新型コロナウイルスの流行で売却への気持ちが変わっていました。
参照：コロナの影響で不動産の売買相場はどうなる？「売りたい人」「買いたい人」それぞれのアンケート調査結果発表（2021年1月28日発表）
気持ちが強くなった・行動を始めた人は合わせて59人です。一方、気持ちが弱くなった・一旦保留にした人も合わせて55人いました。売る方向と控える方向の両方に、気持ちが動いていたことが分かります。
売却理由については72人が「特に理由の変化はない」と答え、変化があった人の中では「ライフスタイルが変わったので売却することにした」が42人で最も多くなりました。
これは2020年当時の調査です。2020年以降の価格や金利の動きは、次の項目で説明します。
中古マンションの成約価格は2020年の約1.4倍に
首都圏の中古マンションの成約価格は、2020年の3,599万円から2025年には5,200万円へと約1.4倍に上がりました。㎡単価で見ても、55.17万円から82.98万円に上がっています。成約価格も㎡単価も、2025年で13年連続の上昇です。
下のグラフは、2020年1月から2026年8月までの、首都圏の中古マンションの成約㎡単価（1㎡あたりの成約価格）の動きです。
参照：東日本レインズ｜首都圏不動産流通市場の動向（2025年）／同（2020年）／同 長期動向グラフ【2015年7月～2026年6月】／月例マーケットウォッチ（2026年7月度）・（2026年8月度）
全国で見ても、マンションの価格は上がっています。国土交通省の不動産価格指数では、マンション（区分所有）は2025年12月時点で225.1（2010年平均＝100、季節調整値）でした。
価格の水準が5年前と大きく違うため、売却を考えるときは購入時の価格ではなく、直近の成約価格を確かめることから始めましょう。
低金利の時代が終わり、金利は上昇局面に
住宅ローンの金利は、長く続いた低金利の時代を終えて上昇局面に入りました。日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、その後も段階的に利上げを進め、2026年9月には政策金利を1.25％程度に引き上げました。長期固定金利の住宅ローンであるフラット35の金利は、2026年10月時点で年3.83％です。
参照：日本銀行｜金融市場調節方針の変更について（2026年9月18日）ほか、2016年1月以降の日本銀行 金融政策決定会合の公表文
金利が上がると、同じ金額を借りても買主の毎月の返済額は増えます。そのため買主が買える価格帯は下がりやすく、売主にとっては買い手が付きにくくなる要因になります。日銀はさらなる利上げ姿勢を示しているため、市場の動向を注視しつつ、金利がさらに上がる前に売却を検討することも有効な戦略と言えるでしょう。
2026年は首都圏で成約価格が前年を下回る月が続いている
2026年5月以降、首都圏の中古マンションは成約価格が前年同月を下回る月が続いています。東日本レインズの月例速報によると、2026年8月度の成約価格は5,129万円で前年同月比マイナス2.8％、成約㎡単価は81.60万円で同マイナス3.8％でした。前年同月比での下落は、成約価格・成約㎡単価ともに4か月連続です。
取引の件数も減っています。8月度の成約件数は3,180件で前年同月比マイナス10.5％と5か月連続の減少、在庫件数は4万8,235件で同プラス8.2％と6か月連続の増加でした。売りに出ている物件が増え、成約する物件が減っているため、買主が物件を選びやすい状況です。
参照：東日本レインズ｜月例速報 Market Watch サマリーレポート（2026年8月度）
売り出し価格と成約価格の差が開いている
売り出し価格と、実際に売れた価格との差も開いています。2026年8月度の首都圏中古マンションの新規登録価格（売り出し価格）は6,751万円で、前年同月比プラス21.5％でした。同じ月の成約価格は5,129万円です。売り出し価格は売主の希望価格であり、実際に売れた価格ではありません。
ポータルサイトに並ぶ売り出し価格だけを見て相場を判断すると、高すぎる価格で売り出して買主が付かないおそれがあります。相場は成約価格のデータと、複数の不動産会社の査定で確かめましょう。
いまのマンションの売り時を考えるポイント
首都圏の中古マンション価格は2020年から大きく上がった一方、2026年は成約価格が前年を下回る月が続いています。不動産価値が上がっているからといってむやみに売り出そうとしても、税金面で損をしてしまったり、思うように高く売却できなかったりとうまくいきません。マンションの売却を検討するときは以下のポイントに気をつけて行動しましょう。
- 築年数
- 保有期間
- 大規模修繕
- 季節
ポイントを押さえれば、より高値での売却へつながります。
築年数
マンションの売却を検討する際に築年数は非常に重要で、築年数が長くなるほど売却価格は下がってしまいます。売却を検討するときは築10年や築20年などの境目を超えないようにしましょう。購入希望者がネットで物件を探す際に、築10年以内や築20年以内といった検索項目で検索した場合にヒットしやすくなります。2025年の首都圏中古マンションの成約㎡単価は、築0〜5年を100とすると築11〜15年で約79％、築21〜25年で約60％です。築年数ごとの単価は、築0〜5年143.64万円、築6〜10年131.94万円（約92％）、築11〜15年114.11万円（約79％）です。築16〜20年は99.13万円（約69％）、築21〜25年は86.10万円（約60％）でした。売りに出た物件のうち成約した割合（対新規登録成約率）は、築0〜5年33.4％、築6〜10年37.4％、築11〜15年40.9％、築16〜20年32.8％でした。築年数が浅いほど高く売れますが、成約する割合が最も高いのは築11〜15年で、築10年を過ぎても買い手は十分に見つかります。売却する側にとっては築15年を境に管理費や修繕費の値上げがあり、所有コストが上がるため、マンションの売却を検討する方が多くなるようです。参照：東日本レインズ｜築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）
保有期間
マンションの保有期間も1つの売却時期を検討するポイントで、5年を超えるかどうかに注意しましょう。もし投資用マンションやセカンドハウス、親の所有するマンションを売却する際に、購入時よりも高く売却できたケースでは譲渡所得税・住民税がかかるので注意しなければなりません。マンション売却年の1月1日時点で保有期間5年以下の場合、譲渡所得税・住民税の税率は約39％かかりますが、5年超だと約20％です。売却時期を伸ばすべきかは早く売却した方が利益が出るケースもあるため、タイミングは不動産会社とよく相談しましょう。大規模修繕
マンションは定期的に大規模修繕が行われますが、売却に適しているのは大規模修繕後のタイミングです。外壁の塗装や洗浄が行われているので見た目が良く、今後大きな工事がないため安心感につながります。ただし大規模修繕後に修繕積立金の増額があるケースでは、購入者にとって月々の費用面でマイナスのイメージにつながってしまうので注意しましょう。また、大規模修繕工事中のマンション売却はおすすめしません。大きな音がしたり外観や外の景色が見られなかったりして、印象が悪くなってしまうケースが多々あります。売却時期をずらすか、大規模修繕と重なってしまった場合は窓からの景色が写っている写真を用意する、工事のしていない時間に内見するといった工夫をしましょう。
季節
マンションの売却に適した季節は2〜3月と9〜11月といった年度末や秋口で、反対に売却に向かない時期はゴールデンウィークといった大型連休や夏場です。年度末は進学や転勤、秋から冬にかけては年末までの入居希望者によってマンション購入の需要が高まります。物件情報のアピール力は新着で人目に出たときが最も高くなるので、需要が高いときの売却を狙いましょう。また、マンション売却の開始から成約まで3～6か月程度かかってしまうため、売却を予定する時期が決まっているならば余裕を持って行動する必要があります。
マンションの売り時を逃さないコツ
マンションの売却を検討する場合はマンションの状態や、売却を検討する方のライフイベントなどを含めた売却時期を逃がしてはいけません。マンションの売り時を最適なタイミングにするには不動産会社に早めに相談して、売却方法は買取を選択しましょう。
不動産会社に早めに相談する
マンションの売却成立までは想像しているより時間がかかるケースが多く、売却を検討し始めたら不動産会社へ早めに相談しましょう。早期に不動産会社と連絡を取れば、マンションの売り時に関する相談ができ、売却活動の短縮につながります。しかし、不動産会社を選ぶにしてもたくさんあってどのように決めたらいいのか迷う方もいるでしょう。
不動産会社はマンション売却への知識の豊富さや売却時期の見極め、手続きをスムーズに行ってくれるところを選ぶ必要があります。1社だけでなく、複数の不動産会社を見比べて優秀な不動産会社を選ばなければなりません。イエウールを活用すると複数社に一括で査定の申し込みができるので、不動産会社を探す時間が短縮できます。あなたの不動産、査定価格はいくら？
査定価格はいくら？
早く売りたいなら買取を選ぶ
マンションを早く売却するには買取を選びましょう。買取とは不動産会社・買取業者が、売りたい物件を直接買い取るため、買主を探したり内覧を行ったりする期間が減り、早く売却が可能となります。仲介による売却の場合は、売り出してから購入者が決まるまで契約が締結されないため、希望者がなかなか現れないケースでは成約までの期間が読めません。仲介で売る場合は平均3～6か月かかるところが、買取の場合は自分の売りたいタイミングを逃さず確実に売却でき、期間もマンション売却まで1～3か月とかなり短縮されます。
注意点として買取の場合は相場が7～8割と下がってしまいますが、マンションの現金化や引っ越しを急ぐ方には向いている方法です。
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