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この記事は「評価額」という言葉を聞いて検索している方に向けて、評価額とは何か、いつどんなときに使うものなのかについて解説していきます。
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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
不動産の評価額とは、土地や建物について固定資産税・都市計画税、不動産取得税や相続税などの税金を計算するときの基準になる価格です。土地だけでなく、一戸建てやマンションなど、不動産に建物がある場合は土地と建物それぞれに対する評価額が存在します。
そして、評価額には「固定資産税評価額」「路線価」「公示地価」「実勢価格」の4種類があり、それぞれが目的によって使い分けられています。「一物四価」という言葉を耳にしたことがある方もいるのではないでしょうか。
それぞれの違いがわかるように、以下の表で4種類の評価額についてまとめてみました。
| 名称 | 固定資産税評価額 | 相続税路線価 | 実勢価格 | 公示地価 |
|---|---|---|---|---|
| 金額 | 公示地価の70％程度 | 公示地価の80％程度 | 個別の取引によって異なる | あらゆる地価の基準となる |
| 調査主体 | 市町村（東京23区は都） | 国税庁 | 不動産会社 | 国土交通 |
| 調査時点（発表） | 3年に1度評価替え | 毎年1月1日（7月発表） | – | 毎年1月1日（3月発表） |
| 役割 | 固定資産税など（地方税）の算定基準となる | 相続税、贈与税（国税）の算定基準となる | 個人間での不動産の売買 | 土地取引や金融機関の担保評価の指標となる |
不動産の価格は調査主体やその役割によって評価の目的や金額が違うことがわかりますか？
例えば、公示地価は民間での売買以外にも公共機関での売買の際も参考にされる数値のため、国土交通省が取引の透明性を保つために評価している指標ですが、評価額は税金を支払うために決められていたり、相続を適切な額でおこなうための基準になるものだったりします。
税金の徴収が目的の場合は徴収額が不動産の価値を上回ることのないように、固定資産税評価額は公示地価の80%、相続税路線価は公示地価の70%を目安に決定されます。
※イメージ図のため実際の価格とは異なる場合があります。
不動産の売買では、土地取引や金融機関の担保評価の指標となるため、基準値での不動産の価値を適切に判断するために鑑定士が決定します。以下の表でシーンに応じた評価額の使い分け方を解説します。
固定資産税がいくらか知りたい人は固定資産税評価額
不動産の売買では、土地取引や金融機関の担保評価の指標となるため、基準値での不動産の価値を適切に判断するために鑑定士が決定します。固定資産税評価額は、不動産取得税を支払うとき、固定資産税を支払うとき、購入する時に参考にされる指標です。以下の表でシーンに応じて参考にすべき評価額を解説します。
| シーン | 調べる評価額 |
|---|---|
| 不動産を売却する | 実勢価格 |
| 相続する・相続される | 相続税路線価 |
| 相続税・贈与税を支払う | 相続税路線価 |
| 不動産取得税を支払う | 固定資産税評価額 |
| 固定資産税を支払う | 固定資産税評価額 |
| 不動産を購入する | 固定資産税評価額 |
| 市況を知りたい | 公示地価 |
| 資産価値を知りたい | 実勢価格 |
固定資産税がいくらか知りたい人は、固定資産税評価額を調べましょう。届いた納税通知書に同封されている「課税明細書」を見ればその評価額がわかります。
固定資産税評価額とは
市町村によって発表されるもので、固定資産税を支払うときの基準となる固定資産税評価額。「評価額」といえば、まず固定資産税評価額をイメージされる方も多いのではないでしょうか。
実勢価格とは異なり、土地は60～70%、建物については建築費の50～70%ほどになることが一般的です。
なお、固定資産税評価額とは、固定資産税を算出するための基準とする固定資産の価値を評価した額であり、資産の購入や販売価格とイコールではありません。
土地や家など固定資産を所有していると、毎年固定資産税がかかります。固定資産税がいくらになるかは、固定資産税評価額に1.4%をかけることで算出することができます。
固定資産税評価額の計算方法
固定資産税評価額はどのように計算するのでしょうか。
1つの方法として、請求された固定資産税の金額から評価額を逆算することができます。固定資産税額は、固定資産税評価額に1.4%をかけて算出します。
つまり、おおまかな計算でいいのであれば、固定資産税額を1.4%で割ることにより、固定資産税評価額を逆算することが可能です。
固定資産税評価額と課税標準額の違いって？
家を所有している人であれば、固定資産税の納付通知書などで「課税標準額」という指標を目にしたことがあるかもしれません。
課税標準額とは税額計算の基礎となる金額のことを指しており、土地の価格を表す評価額とは微妙に異なります。
基本的には評価額と課税標準額は同じ額ですが、課税標準額に特例措置が適用されたり、土地の税負担の調整措置が適用されたりすると課税標準額の方が低くなります。
固定資産税は節税できるか
実は、固定資産税は自分から動くことで減らすこともできます。
届いた納税通知書に同封されている「課税明細書」をよく確認しましょう。「現況地積」が間違っている可能性があります。
これは市町村が把握している面積で、登記の面積とは別のものです。固定資産税は、この現況地積に対して課税額が決められます。
しかし、昔の測量結果がそのままだったり、公用道路など本来は非課税の土地が含まれていることで、この面積が間違っていることがあります。
周囲の土地の固定資産税評価額を確認することもできます。気になる方は、固定資産税の縦覧について調べてみましょう。
不動産売却を検討している場合は不動産売却のプロである不動産会社に相談してみるといいでしょう。節税や明細書の読み方に関して相談に乗ってくれることでしょう。
しかし、どの不動産会社でも相談にのってもらえるわけではありません。不動産の売買だけでなく売買に関わる周辺知識も豊富な不動産会社でないと難しいでしょう。
このような優秀な不動産会社に出会うためには、不動産会社の比較が重要です。不動産会社を見比べて、より優秀な不動産会社を選ぶようにしましょう。
不動産会社を比較できるチャンスは査定の時。複数社に査定依頼を出し、査定までの対応や査定結果への質問に対する受け答えなどを確認して、より良い不動産会社を選びましょう。
複数社査定をする際は一括査定のイエウールが便利。一度の申込みで複数社に査定依頼を出せるほか、イエウールが審査した不動産会社のみの紹介となるので、悪徳不動産会社に会う心配がありません。
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相続税がいくらか知りたい人は路線価
相続税がいくらか知りたい人は、路線価という評価額のひとつを参考にしましょう。
相続税路線価とは
地価公示価格や売買の実例、不動産鑑定士による評価などを参考にした指標で、相続税、贈与税、地価税を算出する際に用いられます。
評価基準日は1月1日で、現在は毎年7月に発表されています。路線価の目安としては、公示価格の8割だと言われています。
相続税路線価の計算方法
相続税は、エリアにより路線価方式か倍率方式のいずれかの方法で評価額が決まります。
原則、政令指定都市などの中心地部分は路線価方式、路線価の定められていない郊外は倍率方式で決められます。
例として、路線価方式で計算してみましょう。路線価は国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で調べることができます。
例えば、路線価が「100G」だとします。
数字に「千円」を掛けると金額の単位が正しくなります。100Gの場合は100千円、つまり100,000円です。
例えば、「100G」と記載された道路に面した土地の面積が150平米であれば、相続税評価額は100,000円×150=15,000,0000と計算できます。
こちらの記事では、分譲マンションの相続税評価額の計算方法について詳しく解説しているので興味のある方は参考にしてください。
相続税はいくら？
相続税を計算するには、その不動産の価値を調べなくてはいけません。
評価額を調べられたら、相続税額も以下の計算式で計算できます。
相続税は、一定金額を遺産相続から引くことができます。少しでも相続税を減らしたいと思うのは当然のことです。
相続税がいくらになるか、より正確に出すためには、使える控除について知る必要があります。
相続税を減額できる基礎控除
相続税には、全ての人に適用される基礎控除があります。基礎控除は「3,000万円＋相続人の数×600万円」で算出でき、相続人が多いほど控除額は大きくなります。
| 法定相続人の数 | 基礎控除額 |
|---|---|
| 1人 | 3,600万円 |
| 2人 | 4,200万円 |
| 3人 | 4,800万円 |
| 4人 | 5,400万円 |
| 5人 | 6,000万円 |
家の売却価格の参考にしたい人は実勢価格と公示地価
不動産を売却しようとする際に参考にしたい人は、実勢価格や公示地価を参考にしましょう。
実勢価格とは
実勢価格は時価とも呼ばれるもので、市場で実際に取引されている価格になります。
需要と供給から割り出されるので、たとえばある物件を4,000万円で売りたい売り主と3,000万円で買いたい人がいて、交渉の結果3,500万円で売買契約が成立した場合は3,500万円が実勢価格となります。
取引が行われていないエリアの場合は、周辺で実際に行われた取引事例などから推定されるものを実勢価格として扱うケースもあります。
公示地価とは
公示地価とは、国土交通省によって公表される毎年1月1日時点の1㎡あたりの土地の価格を指します。都市計画区域内外で設定された地点（標準地）のみが対象で、全国25,000地点以上で実施されています。個人が土地の価格を知るときの目安とするほか、工業事業を含む土地取引の指標としても活用されている評価額です。価格の算定は、地価公示法に基づき1つの標準値に対して2人以上の不動産鑑定士が現地調査をもとに行います。
基準地価との違い
公示地価と似ているものとして、「基準地価」と呼ばれる評価額もあります。評価基準は公示地価とほぼ同じですが、7月1日時点の価格で、都市計画区域外も対象になるのが異なる点です。公示地価と基準地価は、国土交通省のサイトで調べることができます。「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」のページで検索対象の地域を絞り込んでいくことで調べたい不動産の公示地価と基準地価を調べることができます。
参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査｜国土交通省
評価額は不動産の売却価格と関係はある？
評価額と、不動産の売却価格はどのような関係があるのでしょう。不動産を売却する際は評価額がそのまま売却価格に設定されるのではないかと思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
評価額と不動産の売却価格に関係はない
結論から言ってしまうと、不動産の売却価格と建物の固定資産税評価額は直接的には関係ありません。
固定資産税評価額が思ったよりも高くても、売却価格がそれよりも低いことはあります。
建物の固定資産税評価額は、新築当初は請負工事金額の50％～60％程度の価格で評価されます。
その後、建物の固定資産税評価額は経年とともにほとんど下落しません。
理由としては、建物の固定資産税評価額はあくまでも固定資産税等の税金を取るための評価額であり、時価のようにどんどん下げてしまうと税収が不安定になってしまうからです。
しかし、建物と場合と土地の場合で少し話が変わってきます。
なぜ評価額と売却価格に違いがあるのか
そもそも、公的な評価額というのは、あくまでもその土地が道路に面しているかどうか、公共事業をするにあたって価値がある立地かどうかを知ること、税金を徴収するにあたっての妥当性を知ることが目的になっています。
しかし、宅地や商業地となると不動産商品としての価値が問われます。評価額以外の要素も加味して算出されるため、評価額と売値には差が生まれます。
売却価格を決める場合、スーパーや病院、学校など生活に即した施設との近さも関係してくるということです。
売却価格を知るなら一括査定
また、評価額と違って売却価格は不動産会社の間でも差が生まれやすいものです。
家の価格を知るには、売却相場に最も近い不動産会社の査定を利用するのが適しているのですが、実は1社の査定を受けるだけでは不十分。
不動産会社の査定に明確なルールはなく、不動産会社によって査定結果は異なるのです。つまり、1社の査定結果を見ただけではその査定結果が安いか高いかも分からないということ。
1社の査定結果だけを参考にしてしまうと損をしてしまう場合があるのです。査定を行う場合は査定3社以上の査定を受けるのが賢明でしょう。
複数社に査定依頼を出す際は一括査定サービスのイエウールを利用すると便利。一度の申し込みで複数社に査定を依頼を出せるので、何度も売る理由や個人情報を入力する必要がありません。
利用者数は13,000人超、提携不動産会社は1,900社以上！インターネットから簡単な申し込みで、何社もの不動産会社へ一度に査定依頼ができるイエウールの「一括査定」なら、自宅にいながらいくらで売れるかがすぐにわかります。もちろん、各社の査定額を比較検討してじっくり業者選定をしてもOKです。
さらに、無料で利用できるので、「結果を見て売却を検討したい」「まずは価格を知りたい」といった場合でも利用しやすいです。
目的に合わせて評価額を調べよう
評価額とは何か、いつどんなときに使うものなのか。売却価格とはどんな関係があるのかについて解説しました。
繰り返しになりますが、評価額とひとくちにいっても色々な意味合いがあり、その目的によって参考にする評価額が変わってきます。間違った評価額を参考にすることで資金計画がずれてしまうこともあるでしょう。ご自身の目的に応じて適切な評価額を参考にしましょう。
また、時間と手間をかけて評価額を調べなくてもいいかもしれません。例えば住み替えを検討しているなら、査定価格を調べるだけでわかることもたくさんあります。
まずは複数の不動産会社の査定結果を受け取ってみてはいかがでしょうか。
記事のおさらい