不動産評価額とは?評価額4種類と目的に応じた調べ方を解説

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。

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不動産評価額とは

不動産評価額とは、不動産の価格やかかる税金を計算するうえで、基準となる不動産の価値を表す価格のことを指します。

不動産評価額を知ることで、自分の所有している不動産の価値を知ることができ、どのくらい税金がかかるのか大体いくらで売却できるのかを知ることができます。

不動産の評価額は、実は大きく分けて「固定資産税評価額」「相続税評価額」「公示地価」「実勢価格」の4種類があり、それぞれが目的によって使い分けられています。「一物四価」という言葉を耳にしたことがある方もいるのではないでしょうか。

それぞれの違いがわかるように、以下の表で4種類の評価額を表についてまとめてみました。

名称固定資産税評価額相続税評価額実勢価格公示地価
金額公示地価の70%程度公示地価の80%程度個別の取引によって異なるあらゆる地価の基準となる
調査主体市町村(東京23区は都)国税庁不動産会社国土交通
調査時点(発表)3年に1度評価替え毎年1月1日(7月発表)毎年1月1日(3月発表)
役割固定資産税など(地方税)の算定基準となる相続税、贈与税(国税)の算定基準となる個人間での不動産の売買土地取引や金融機関の担保評価の指標となる

この記事では、初めに不動産評価額とは何かを解説し、目的に応じた評価額とその調べ方を紹介します。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、不動産にかかる固定資産税の基準となる評価額です。一般に「評価額」というと、固定資産税評価額を指す場合が多いです。

固定資産税の他にも、不動産を取得したときに1度だけかかる「不動産取得税」、市街化区域内に不動産を所有している場合にかかる「都市計画税」、登記にかかわる「登録免許税」の基準にもなっています。

固定資産税評価額は土地と建物でそれぞれ異なり、土地は公示地価(時価)の60~70%、建物については建築費の50~70%ほどになることが一般的です。

なお、固定資産税評価額とは、固定資産税を算出するための基準とする固定資産の価値を評価した額であり、資産の購入や販売価格とイコールではありません。

固定資産税評価額は市町村によって発表されるもので、3年に一度見直しが入ります。

固定資産税評価額の調べ方については、次の章をご覧ください。

固定資産税評価額の調べ方①│「固定資産税の納税通知書」を確認

毎年4月から6月頃に送られてくる「固定資産税の納税通知書」が手元にある場合、同封されている「課税明細書」を見ることで確認できます。

課税明細書には「評価額」という欄があり、これが固定資産税評価額を指しています。

固定資産税評価額の調べ方②│所有者が各自治体の役所に問い合わせる

書類が手元にない場合は、不動産の所有者本人が各自治体の役所に問い合わせることで、上記の「固定資産税の納税通知書」を取得することができます。

また、役所に問い合わせると固定資産課税台帳という書類も閲覧することができ、こちらでも固定資産税評価額の確認が可能です。

固定資産税評価額の調べ方③│「全国地価マップ」にアクセスして計算する

固定資産税評価額は、ネットでも調べることが出来ます。

一般財団法人 資産評価システム研究センター「全国地価マップ」にアクセスし、真ん中付近の「固定資産税路線価」を選択します。

固定資産税路線価トップページ

自分の不動産の住所を検索すると、「固定資産税路線価」という、1 m²当たりの固定資産税評価額が分かります。

この評価額にご自身の土地の面積を掛けることで、実際の固定資産税評価額を知ることが出来ます。

固定資産税の計算式

固定資産税評価額が分かれば、そこから固定資産税を算出することができます。

固定資産税の税率は1.4%であるため、以下のように算出できます。

固定資産税=固定資産税評価額×0.014

反対に、固定資産税の金額のみが分かっている場合は、以下の式で評価額を算出できます。

  • 固定資産税評価額=固定資産税÷0.014

固定資産税は節税できるか

実は、固定資産税は自分から動くことで減らせる可能性があります。

届いた納税通知書に同封されている「課税明細書」をよく確認しましょう。「現況地積」が間違っている可能性があります。

これは市町村が把握している面積で、登記の面積とは別のものです。固定資産税は、この現況地積に対して課税額が決められます。

しかし、昔の測量結果がそのままだったり、公用道路など本来は非課税の土地が含まれていることで、この面積が間違っていることがあります。

周囲の土地の固定資産税評価額を確認することもできます。気になる方は、固定資産税の縦覧について調べてみましょう。

また、不動産売却を検討している場合は不動産売却のプロである不動産会社に相談してみるといいでしょう。節税や明細書の読み方に関して相談に乗ってくれることでしょう。

相続税評価額とは

相続税評価額は、不動産にかかる相続税、贈与税、地価税の基準となる評価額です。

相続税評価額の目安としては、公示価格(時価)の80%ほどになる言われています。相続税評価額も資産そのものの価値とイコールではありません。

土地の評価方法には「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあります。「路線価方式」は、国税庁が公表している「路線価」という1m²辺りの土地の価格を用いる方法です。「倍率方式」は、路線価が定められていない地域に対して、固定資産税評価額に国が定めた倍率を掛けることで算出する方法です。

評価基準日は1月1日で、現在は毎年7月に発表されています。

公示地価とは

公示地価とは、国が定めた土地の基準となる価格です。

特殊な状況がない売買で成立する適正な価格のことであり、個人が土地の価格を知るときの目安とするほか、工業事業を含む土地取引の指標としても活用されている評価額です。

国土交通省が調査・発表しており、都市計画区域内外で設定された地点(標準地)のみが対象で、全国25,000地点以上で実施されています。

公示地価は1月1日時点での価格であり、毎年3月に発表されます。毎年更新されるため、市況を表している価格と言えます。

公示地価と似ているものとして、「基準地価」と呼ばれる評価額もあります。評価基準は公示地価とほぼ同じですが、公示地価の調査対象外の場所には基準地価が設けられています。また、基準地価は7月1日時点での価格であり、毎年9月に発表されます。

実勢価格とは

実勢価格とは、不動産の実際に取引が成立した価格です。

例えば、公示地価が3,000万円の土地でも、実際に売主が売り急いで2,500万円で取引が成立した場合、実勢価格は2,500円となります。

実勢価格は取引が行われた時点の価格であるため、市場の需要や景気によって変動する場合があり、不動産を売却する際の参考価格となります。

また取引が行われていないエリアの場合は、周辺で実際に行われた取引事例などから推定される価格を実勢価格として扱うケースもあります。

不動産評価額は売却価格と関係はある?

評価額と、不動産の売却価格はどのような関係があるのでしょう。不動産を売却する際は評価額がそのまま売却価格に設定されるのではないかと思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

評価額と不動産の売却価格に関係はない

結論から言ってしまうと、不動産の売却価格と建物の固定資産税評価額は直接的には関係ありません。

固定資産税評価額が思ったよりも高くても、売却価格がそれよりも低いことはあります。

建物の固定資産税評価額は、新築当初は請負工事金額の50%~60%程度の価格で評価されます。

その後、建物の固定資産税評価額は経年とともにほとんど下落しません。

理由としては、建物の固定資産税評価額はあくまでも固定資産税等の税金を取るための評価額であり、時価のようにどんどん下げてしまうと税収が不安定になってしまうからです。

しかし、建物と場合と土地の場合で少し話が変わってきます。

なぜ評価額と売却価格に違いがあるのか

そもそも、公的な評価額というのは、あくまでもその土地が道路に面しているかどうか、公共事業をするにあたって価値がある立地かどうかを知ること、税金を徴収するにあたっての妥当性を知ることが目的になっています。

しかし、宅地や商業地となると不動産商品としての価値が問われます。評価額以外の要素も加味して算出されるため、評価額と売値には差が生まれます。

売却価格を決める場合、スーパーや病院、学校など生活に即した施設との近さも関係してくるということです。

売却価格を知るなら一括査定

また、評価額と違って売却価格は不動産会社の間でも差が生まれやすいものです。

家の価格を知るには、売却相場に最も近い不動産会社の査定を利用するのが適しているのですが、実は1社の査定を受けるだけでは不十分

不動産会社の査定に明確なルールはなく、不動産会社によって査定結果は異なるのです。つまり、1社の査定結果を見ただけではその査定結果が安いか高いかも分からないということ。

1社の査定結果だけを参考にしてしまうと損をしてしまう場合があるのです。査定を行う場合は査定3社以上の査定を受けるのが賢明でしょう。

複数社に査定依頼を出す際は一括査定サービスのイエウールを利用すると便利。一度の申し込みで複数社に査定を依頼を出せるので、何度も売る理由や個人情報を入力する必要がありません。

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さらに、無料で利用できるので、「結果を見て売却を検討したい」「まずは価格を知りたい」といった場合でも利用しやすいです。

目的に合わせて不動産評価額を調べよう

評価額とは何か、いつどんなときに使うものなのか。売却価格とはどんな関係があるのかについて解説しました。

繰り返しになりますが、評価額とひとくちにいっても色々な意味合いがあり、その目的によって参考にする評価額が変わってきます。間違った評価額を参考にすることで資金計画がずれてしまうこともあるでしょう。ご自身の目的に応じて適切な評価額を参考にしましょう。

また、時間と手間をかけて評価額を調べなくてもいいかもしれません。例えば住み替えを検討しているなら、査定価格を調べるだけでわかることもたくさんあります。

まずは複数の不動産会社の査定結果を受け取ってみてはいかがでしょうか。

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記事のおさらい
不動産の「評価額」とは
不動産の評価額とは、土地や建物について固定資産税・都市計画税、不動産取得税や相続税などの税金を計算するときの基準になる価格です。土地だけでなく、一戸建てやマンションなど不動産に建物がある場合は土地と建物それぞれに対する評価額が存在します。
不動産の評価額にはどんな種類がある?
不動産の評価額は、「固定資産税評価額」「路線価」「公示地価」「基準地価」の4種類があり、それぞれ用途や計算方法が異なります。
詳しくはこちらの記事で説明しています。
固定資産税評価額はどうやって調べられる?
固定資産税評価額は、課税明細書や固定資産課税台帳、固定資産評価証明書などで確認できます。また、固定資産税額から評価額を逆算することもできます。詳しくはこちらをご覧ください。
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