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【不動産評価額とは?】「一物五価」の種類と用途を解説

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マンションや戸建て、土地などの不動産の価格はどうやって決まっているかご存じでしょうか?

価格は正確には評価額といい、築年数や路線価、時期など様々な条件から決定され、全部で5種類あります。「色々あるけど、具体的に何が違うの?」「売却したいときはどの価格をもとに考えればいい?」などの疑問に答えるべく、不動産評価額とはいったいどういうものなのかを解説します。

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 不動産評価額とは?

不動産の評価額とは、主に土地の価格を示すときに使われるものです。「一物五価」と言われているように、目的によって5つの評価額が使い分けられています

「五価」とは、具体的に以下の評価額があります。

  1. 固定資産税評価額
  2. 公示地価
  3. 路線価
  4. 基準地価
  5. 実勢価格

実勢価格はすなわち時価を指します。時価以外は国税庁など公的機関によって公表される評価額で、毎年どのタイミングで、どのような基準で公表されるかが決まっています。

それぞれの評価額には使用用途が決まっており、何に使うかによって用いる評価額も変わってきます。


2. 評価額の種類と用途

では、それぞれの評価額がどのようなもので、何に使われるのかをご説明します。


2.1 固定資産税評価額

市町村によって発表されるもので、固定資産税を支払うときの基準となります。

実勢価格とは異なり、土地は60~70%、建物については建築費の50~70%ほどになることが一般的です。

評価額は3年に1度、評価替えと呼ばれる見直しが行われます。家を所有している人であれば、毎年4月頃に送られてくる固定資産税の納税通知書などで見たことある方も多いのではないでしょうか。

固定資産税は以下の計算式によって求められます。

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%

固定資産評価額について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
固定資産税の評価額とは?


2.2 公示地価

公示地価とは、国土交通省によって公表される毎年1月1日時点の1㎡あたりの土地の価格を指します。都市計画区域内外で設定された地点(標準地)のみが対象で、全国25,000地点以上で実施されています。

個人が土地の価格を知るときの目安とするほか、工業事業を含む土地取引の指標としても活用されている評価額です。価格の算定は、地価公示法に基づき1つの標準値に対して2人以上の不動産鑑定士が現地調査をもとに行います。

2020年最新の公示地価について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
【最新版】2020年公示地価ランキング!「日本一高い土地」はどこ?



2.3 路線価

地価公示価格や売買の実例、不動産鑑定士による評価などを参考にした指標で、相続税、贈与税、地価税を算出する際に用いられます。

評価基準日は1月1日で、現在は毎年7月に発表されています。路線価の目安としては、公示価格の8割だと言われています。

2020年最新の路線価について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
【2020年】今年の路線価はどうなる?7月発表前に過去をおさらい


2.4 基準地価

公示地価と似ているものとして、「基準地価」と呼ばれる評価額もあります。評価基準は公示地価とほぼ同じですが、7月1日時点の価格で、都市計画区域外も対象になるのが異なる点です。

公示地価以外の土地の評価額について知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
土地の評価額と売値に違いがあるって本当?違いのワケを解説



2.5 実勢価格

実勢価格は「時価」とも呼ばれるもので、市場で実際に取引されている価格になります。

需要と供給から割り出されるので、たとえばある物件を4,000万円で売りたい売り主と3,000万円で買いたい人がいて、交渉の結果3,500万円で売買契約が成立した場合は3,500万円が実勢価格となります。

取引が行われていないエリアの場合は、周辺で実際に行われた取引事例などから推定されるものを実勢価格として扱うケースもあります。


3. 自分で不動産評価額を調べる方法

では、実際に不動産の評価方法を知りたい場合はどうやって調べればよいのでしょうか?


3.1 サイトや書面で確認する方法

どの評価額を知りたいかによって調べ方は異なります。


公示地価/基準地価/路線価

公示地価、基準地価、路線価はどれも「全国地価マップ」で確認することができます。

トップページで知りたい評価額の項目をクリックし、対象の不動産の住所を入力するか、地図上でクリックしていけば価格が表示されるようになっています。


固定資産税評価額

毎年4月頃に送られてくる「固定資産税の納税通知書」に添付されている課税明細書の価格または、評価額の欄から確認することができます。

もし手元に課税明細書がない場合は、土地や家屋を管轄する各市町村の役所や都税事務所などで、固定資産評価証明書を入手することも可能です。


3.2 正確な実勢価格を知るなら一括査定

固定資産税や相続税を計算する目的であれば路線価などを調べる必要がありますが、売却を検討しているケースなど「自分の不動産はいくらで売れるのか?」を知るなら一括査定サービスを使うのがおすすめです。

一括査定なら複数の不動産会社から査定見積もりを出してもらうことができ、比較しながら正確な相場を知ることができます。予備知識や、ややこしい計算が必要ないのもメリットと言えるでしょう。

不動産一括査定サイト「イエウール」なら、1600社以上の不動産会社からあなたの条件に合う会社にまとめて依頼が可能。机上査定だけでも依頼ができ、完全無料で利用できるので、実勢価格が知りたい方はぜひ利用してみてください。

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4. 評価額が低くなる不動産の特徴

評価額が低くなる不動産にはある程度傾向があります。例として、いくつかの特徴をご紹介します。


4.1 土地の形がいびつ

旗竿地のように土地の形がいびつであったり、土地に高低差があったりすると整形地に比べると評価額は低くなります。

こうした土地は建物を建てにくかったり、実質利用できる面積が少ないため評価が下がってしまうのです。

旗竿地について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
【旗竿地の評価】高くなる特徴と売却方法!売らない場合の選択肢


4.2 場所の条件が悪い

土地がある場所の条件が悪い場合も、評価は低くなる傾向にあります。

たとえば、公道に面していなかったり、墓地に隣接していたりと住居や商業施設とするには不都合な場所にある土地のことです。

ほかにも、近くに高層ビルがあって完全に影になってしまうような場所の土地も、これに当てはまります。


4.3 土地自体に問題がある

そのほか、土地が汚染されてしまっているなど土地自体に問題がある場合も評価額は下がります。

こうした減額要素は、明確に規定されているわけではありません。ただし、宅地に関しては国税庁のHPで「利用価値が著しく低下している宅地の評価」として記載があり、土地の評価額についても近しい基準が用いられていると考えられます。

No.4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価


5. 相続税評価額を計算する方法

自分で評価額を計算するケースとして、代表的なものに相続した土地の相続税を知りたいということが挙げられます。相続税評価額を自分で計算する方法はいくつかありますが、ここでは「路線価方式」と「倍率方式」の2種類の計算方法をご紹介します。


5.1 路線価方式

路線価方式とは、その名の通り路線価をもとに土地の価格を計算する方法です。「土地の価格×土地の面積」で求めることができ、宅地の奥行き距離に応じて奥行価格補正率を掛けます。

たとえば、路線価が30万円の土地で、面積が奥行18m、横10mとしましょう。この場合、土地の価格を求める計算式は以下のようになります。

土地の価格 = 30万(路線価)×1.00(奥行価格補正率) × 180㎡(土地の面積) = 5,400万

相続した土地の評価額を算出する際にはこの方法を使うことが多いでしょう。


5.2 倍率方式

倍率方式は、路線価が公表されていない土地の価格を算出するときに使われる方式です。 「固定資産税評価額×評価倍率法」で求めることができます。なお、倍率は国税庁のホームページに評価倍率表が掲載されており、そちらで確認することが可能です。

たとえば、固定資産税評価額が3,000万円、倍率が1.1の土地の相続税評価額は以下の計算式で求められます。

土地の価格 = 3,000万円(固定資産税評価悪) × 1.1(倍率) = 3,300万円

土地の価格は時価を算出するのが原則ですが、時価を算出するのはなかなか困難なもの。まずはじめに路線価を調べてみて、路線価が公表されていなければ倍率方式で計算すると良いでしょう。


6. 不動産会社が使う3つの評価法



不動産会社が土地や建物(マンション・戸建て)を査定する際にどんな評価法を取り入れているのかを知っておきましょう。

もちろん、実際の査定ではさらに細かな評価基準を加味することもありますが、以下の3つは評価法の基本とも言えるものなのでぜひ知っておきたいところです。


6.1 取引事例比較法

近隣で似たような条件を持つ物件がどの程度の金額で売買されたのか、実際の成約事例を探し出して相場を参考に査定する方法です。

土地の広さや建物の規模などが同じでも、立地条件や売買された時期には若干の違いがあるので、これらを加味して金額を調整します。この評価方法は主にマンションや土地の査定で使われるものです。


6.2 原価法

売却の対象となる不動産を現時点で建築した場合にいくらになるかを割り出し、築年数に応じてどの程度まで価値が下がるかを計算(減価修正)して、現在の価格を求める方法です。

主に戸建ての査定で用いられます。


6.3 収益還元法

賃貸マンションやアパートなど投資用物件の価値を算定する方法で、その物件が将来生み出すと期待される収益から現在価格を求めます。

収益還元法には主に、1年間の収益を利回りで割る「直接還元法」 と一定の投資期間から得られる収益と一定期間後の物件価格を予測して合計する「DCF法」 の2つがあります。


7. まとめ

不動産会社によって査定額・評価額が異なってくることはこれまで述べた通りです。そのため、1社や2社に査定を依頼してその結果に一喜一憂してもあまり意味がありません

それよりも、複数の不動産会社に査定を依頼できる「一括査定サービス」を利用するのが賢いやり方と言えるでしょう。

従来のようにいちいち電話して相談のアポイントを取りつける必要がなく、時間の節約にもなります。自分からアプローチしても、当の不動産会社が賃貸管理中心で仲介はしていなかったということもあり得ますが、一括査定ならこうしたミスマッチはありません。

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不動産一括査定について詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

初心者でもわかる!記事のおさらい

不動産の査定額ってどうやって決まるの?

様々な評価基準がありますが、基本は以下の3つです。

  1. 取引事例比較法
  2. 原価法
  3. 収益還元法

収益還元法は賃貸マンションやアパートなど投資用物件の価値を算定する方法です。詳しくは不動産の時価を左右する3つの評価法をご覧ください。

査定で見られるポイントを知りたい

戸建てやマンションなど物件の種別によって評価ポイントは変わりますが、「法定耐用年数」は共通して見られます。財務省が定めた資産ごとの耐用年数のこと。

そのほかの評価ポイントについて知りたい方は査定で不動産会社が評価するポイントとは?をご覧ください。


自分で価格相場を調べたいときは?

不動産会社に査定してもらう以外にも、自分で簡単に相場を調べる方法はあります。

  1. 土地総合情報システム
  2. 価格天気図
  3. レインズ

それぞれのサイトの使い方については自分でも簡単に価格相場を調べられる方法4選で解説しています。

どうして不動産会社によって査定額が変わるの?

大きく2つの理由があります。

  1. 比較対象となる事例物件の選び方が変わるから
  2. 不動産会社の営業姿勢が異なるから

  3. 契約を取るために、あえて相場以上の高い査定額を提示する不動産会社も中には存在します。詳細はなぜ、不動産会社によって査定額が異なる?をご覧ください。

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