不動産評価額とは?|4種類の評価額と計算方法を解説

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マンションや戸建て、土地などの不動産の価格はどうやって決まっているかご存じでしょうか?

不動産の価格は評価額といい、「固定資産税評価額」「路線価」「公示地価」「基準地価」の4種類でそれぞれ用途や計算方法が異なります。

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  • 不動産の評価額とはいったいどういうものなのか

  • 不動産の評価額はどこで調べられる?

  • 不動産の評価額をもとに売却価格を決めたい

あなたの不動産、
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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

不動産評価額には4つの種類がある

不動産の評価額とは、主に土地の価格を示すときに使われるものです。「一物五価」と言われているように、目的によって5つの評価額が使い分けられています

「五価」とは、具体的に以下の評価額があります。

不動産の4つの評価額
  • 公示地価

  • 基準地価

  • 相続税路線価

  • 固定資産税評価額

公示地価

公示地価は、あらゆる地価の基準となる価格のことです。不動産取引や金融機関の担保評価の指標にもなります。

個人が土地の価格を知るときの目安とするほか、工業事業を含む土地取引の指標としても活用されている評価額です。価格の算定は、地価公示法に基づき1つの標準値に対して2人以上の不動産鑑定士が現地調査をもとに行います。

調査主体は国土交通省で、毎年1月1日時点の評価額として公表されます。

基準地価

公示地価と似たものに、基準地価というものがあります。公示地価を補う役割で、評価基準は公示地価とほぼ同じです。

調査主体は都道府県で、公示価格が都市計画区域を対象とするのに対し、基準地価は区域外も含めた広い範囲をカバーしています。

公示地価と同じく年に一回更新され、毎年7月1日時点の評価額となっているため、公示地価とは半年違いのため地価の変動を補完して速報する意味合いもあります。

相続税路線価

相続税路線価とは、地価公示価格や売買の実例、不動産鑑定士による評価などを参考にした価格で、相続税、贈与税、地価税を算定する際の指標になります。

国税庁がおこなう毎年1月1日時点の評価をおこない、公示価格の80%が目安額になるよう調整されています。

不動産の評価額は誰がいつ決めるのか

名称 公示地価 基準地価 相続税路線価 固定資産税評価額
金額 あらゆる地価の基準となる 公示地価とほぼ同じ 公示地価の80%程度 公示地価の70%程度
調査主体 国土交通 都道府県 国税庁 市町村(東京23区は都)
調査時点(発表) 毎年1月1日(3月発表) 毎年7月1日(9月発表) 毎年1月1日(7月発表) 3年に1度評価替え

不動産の評価額は目的によって使い分ける

不動産の評価額の4種類は目的によって使い分ける必要があります。

売却するときに評価額は関係ある?

不動産の評価額と、不動産の売却価格はどう関係しているのでしょうか。

評価額と不動産の売却価格に関係はない

結論から言ってしまうと、不動産の売却価格と建物の固定資産税評価額は直接的には関係ありません。

固定資産税評価額が思ったよりも高くても、売却価格がそれよりも低いことはあります。

建物の固定資産税評価額は、新築当初は請負工事金額の50%~60%程度の価格で評価されます。

その後、建物の固定資産税評価額は経年とともにほとんど下落しません。

理由としては、建物の固定資産税評価額はあくまでも固定資産税等の税金を取るための評価額であり、時価のようにどんどん下げてしまうと税収が不安定になってしまうからです。

しかし、建物と場合と土地の場合で少し話が変わってきます。

なぜ評価額と売却価格に違いがあるのか

そもそも、公的な評価額というのは、あくまでもその土地が道路に面しているかどうか、公共事業をするにあたって価値がある立地かどうかを知ること、税金を徴収するにあたっての妥当性を知ることが目的になっています。

しかし、宅地や商業地となると不動産商品としての価値が問われます。評価額以外の要素も加味して算出されるため、評価額と売値には差が生まれます。

売却価格を決める場合、スーパーや病院、学校など生活に即した施設との近さも関係してくるということです。

建物の評価額を決める固定資産税評価額

建物の評価額によって固定資産税の支払額が変わります。時間がたつにつれて固定資産税の支払額が下がっていくという経験がある方もいるでしょう。それは、固定資産税評価額が下がっているからなのです。

固定資産税評価額とは

市町村によって発表されるもので、固定資産税を支払うときの基準となる固定資産税評価額

「評価額」といえば、まず固定資産税評価額をイメージされる方も多いのではないでしょうか。固定資産税の他、登録免許税、不動産取得税の計算などにも使われます。

実勢価格とは異なり、土地は60~70%、建物については建築費の50~70%ほどになることが一般的です。

評価額は3年に1度、評価替えと呼ばれる見直しが行われます。家を所有している人であれば、毎年4月頃に送られてくる固定資産税の納税通知書などで見たことある方も多いでしょう。

ちなみに、固定資産税評価額とは、固定資産税を算出するための基準とする固定資産の価値を評価した額であり、資産の購入や販売価格とイコールではありません。

固定資産税評価額と課税標準額の違い

家を所有している人であれば、固定資産税の納付通知書などで「課税標準額」という指標を目にしたことがあるかもしれません。

課税標準額とは税額計算の基礎となる金額のことを指しており、土地の価格を表す評価額とは微妙に異なります。

基本的には評価額と課税標準額は同じ額ですが、課税標準額に特例措置が適用されたり、土地の税負担の調整措置が適用されたりすると課税標準額の方が低くなります。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額を知りたい場合は、以下の方法で調べることができます。

  • 課税明細書を確認する

不動産を所有している人に対して、市区町村から毎年春頃に送られる固定資産税の納税通知書。この納税通知書の中に、課税明細書が添付されています。

課税明細書の「価格」という欄を見てください。そこに記載されているのが固定資産税評価額です。

  • 固定資産課税台帳を閲覧申請する
固定資産税台帳の閲覧によっても、固定資産税評価額を確認できます。固定資産税台帳とは、固定資産税の課税対象となる土地や家屋の所有者、所在、価格などが記載された帳簿のことです。

これは、市区町村の役所で閲覧できます。なお、東京23区の場合は、固定資産がある区の都税事務所で閲覧可能です。

  • 固定資産評価証明書を入手する
固定資産課税台帳に登録されている内容を証明する書類があります。その書類は「固定資産評価証明書」といい、役所から入手することができます。

申請書と本人確認ができるもの(運転免許証やパスポート)があれば、固定資産評価証明書を取得することができます。

不動産の評価額の調べ方

不動産の評価額は知りたい理由によって調べ方が異なります。ここでは、路線価の計算を使った調べ方を解説します。

場合によっては計算が複雑になるので、すべての不動産の評価額が正確に分かるわけではありませんが、ざっくりの価格なら自分自身でも調べることが可能です。

計算が分かりやすいように以下の不動産の評価額をシミュレーションとして合わせて計算していきます。

路線価:40万円
土地面積:50㎡
土地の形:整形地
家屋の固定資産税評価額:1500万円

【ステップ1】路線価を調べる

まずは土地の評価額を調べましょう。

まずは土地の評価額を求めるのに必要な路線価を調べるところから始めます。路線価は国税庁が公開しているwebサイト路線価図・評価倍率表で確認できます。

  1. 知りたい不動産の所在する都道府県をクリックする
  2. 「路線価図」を選択
  3. 知りたい不動産の住所を選択していく
  4. 地図が表示されたら、不動産の場所を確認
  5. 土地に接している道路に記載されている数字(路線価)を確認
路線価の地図
路線価が記載された地図

土地に接している道路に表記されている数字が路線価となります。路線価は土地の1㎡あたりの価格。1000円単位の表記になるので、路線価の計算に使用する際は1000をかけて使用します。

路線価=表記されている数字×1000

シミュレーションの路線価は40万円。地図上では400と表記されているはずなので、1000をかけます。

400×1000=40万円

路線価の横に表記されているアルファベットは借地権の評価額を計算する際に必要となります。借地権の土地の場合は地図上に記載されているアルファベットに対応するパーセンテージも路線価にかけましょう。

【ステップ2】土地評価額を計算する

路線価が分かったら、土地の面積とかけ合わせて計算をします。

土地評価額=路線価×土地面積

土地の面積は平方メートルでの計算になります。もし坪数しか分からない場合は坪数×3.3を行うことで土地面積を平方メートルに変換することができます。

また、土地の形が長方形などの整形地の場合は特に問題ありませんが、旗竿地など不整形地と呼ばれる土地の場合は奥行補正が必要となります。

土地が道路に接する部分から奥行の長さに合わせて補正率が定められているので、補正率を上記の計算式にかけましょう。

補正率は奥行価格補正率表|国税庁で確認が可能です。

シミュレーションの場合、土地の形は整形地で50㎡。これを路線価とともに計算式に入れ込みます。

40万円×50㎡=2000万円
これで、土地の評価額が分かりました。

【ステップ3】建物の評価額を調べる

評価額を知りたい不動産が土地なら不要ですが、戸建てやマンションの場合は建物の評価額も調べる必要があります。

建物の評価額を調べる際は以下の計算式で調べます。

建物の評価額=固定資産税評価額×1.0

建物の評価額は固定資産税評価額と同じになります。固定資産税評価額は固定資産税の納税通知書に記載されているので、書類を確認しましょう。

納税通知書を無くしてしまった場合は役所で固定資産評価証明書を取得することで確認ができます。ただし、取得ができるのは所有者本人やその親族、本人の代理人や相続人などに限られます。

誰でも取得できるわけではないので、注意しましょう。

【ステップ4】土地と建物の価格を合算する

最後に土地の価格と建物の価格を合算しましょう。

不動産の評価額=土地の評価額+建物の評価額

土地と建物の評価額を合算すれば、最終的な不動産の評価額が分かりました。

では、シミュレーションも最後の計算を行いましょう。

2000万円+1500万円=3500万円

不動産の評価額は3500万円という結果が出ました。

もし、この不動産の売却相場が知りたい場合は、土地の評価額を公示地価に近づけることで売却相場に近い価格が分かります。

公示地価とは土地を売買する際に基準となる価格のこと。路線価はこの公示地価の80%と定められているので、土地の評価額に1.25をかけることで、土地は公示地価の価格となります。

注意が必要なのは建物の価格はそのままということ。1.25は土地評価額だけにかけるようにしましょう。

また、売却相場はあくまでも目安です。より正確な売却相場は周辺環境や家の劣化状態などによって変わります。

まとめ

不動産会社によって査定額・評価額が異なってくることはこれまで述べた通りです。そのため、1社や2社に査定を依頼してその結果に一喜一憂してもあまり意味がありません

それよりも、複数の不動産会社に査定を依頼できる不動産一括査定サービス「イエウール」の利用がおすすめです。

従来のようにいちいち電話して相談のアポイントを取りつける必要がなく、時間の節約にもなります。自分からアプローチしても、当の不動産会社が賃貸管理中心で仲介はしていなかったということもあり得ますが、一括査定ならこうしたミスマッチはありません。

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初心者でもわかる!
記事のおさらい
不動産の評価額はどんな種類がある?
不動産の評価額は、「固定資産税評価額」「路線価」「公示地価」「基準地価」の4種類があり、それぞれ用途や計算方法が異なります。
詳しくはこちらで説明しています。
固定資産税評価額はどうやって調べられる?
固定資産税評価額は、課税明細書や固定資産課税台帳、固定資産評価証明書などで確認できます。また、固定資産税額から評価額を逆算することもできます。詳しくはこちらをご覧ください。
評価が低い不動産の特徴にはどんなものがある?
物件ごとの状態によりますが、土地の形がいびつだったり、場所の条件が悪かったり、土地自体に問題がある場合は以下のような不動産は低くなる傾向にあります。それぞれの項目についてはこちらで解説しています。

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