不動産売却をしたときは必ず確定申告しましょう
所有する不動産や投資用マンションなどを売却して売却益が出た場合、売却した年の翌年に確定申告をしなければならないことをご存知でしょうか?
確定申告を経験したことがないと、申告手続きはもちろん、必要書類をどう集めればよいのか、なにを揃えればよいのかといった最初の段階で挫折してしまうことも多いかもしれません。
売却時その時は覚えていても、申請は翌年になるため、多くの方が忘れてしまう問題が起きています。
この記事では、はじめに不動産売却時の確定申告とはどういったもので、確定申告が必要な場合と確定申告が不要な場合の2つに場合分けし、わかりやすくご説明します。
確定申告とは
確定申告とは、当年の1月1日から12月31日までの1年間に生じたすべての収入・支出を合計し、税金を正しく申告し、税務署へ納税する一連の手続きのこと です。
一般のサラリーマンであれば、会社が年末調整という形で同様の手続きを代行してくれるので、本人が確定申告をする必要はありません。
ただし給与以外の所得があったような場合は、個人事業主の方と同様、確定申告することになります。
税金の支払いは、国税と地方税(住民税など)に分かれることが一般的です。確定申告は税務署に提出するために特定の申告書を使用します。個人の場合、所得税の場合は「所得税確定申告書」を利用し、法人の場合は「法人税確定申告書」などがあります。
確定申告が必要な場合
一般に給与所得に対しては所得税が課されますが、不動産の売却で得た売却益は税法上では「譲渡所得」という扱いになり、その額に応じて「所得税」と「住民税」が課されます。
これらはまとめて「譲渡所得税」と呼ばれることもあります。
前述のように給与所得だけなら確定申告は不要ですが、不動産を売却して譲渡所得があった場合は、確定申告して譲渡所得税を納める必要があります。
確定申告が必要になるのは、なにも投資用不動産を売却した場合に限りません。
自宅など居住用物件を売却して利益が出た場合も同じです。
期限である2月16日から3月15日をすぎて申告(期限後申告)をすると、延滞税が発生するので注意しましょう。
確定申告が不要な場合
では、不動産を売却して損失が生じてしまったような場合はどうでしょうか?
売却して損失が出るケースは、わかりやすく言えば購入価格より売却価格が下回っている状態のこと。
このような場合は譲渡所得税の課税対象とならないため、原則として確定申告の必要はありません 。
ただ損失が大きいのであれば、むしろ確定申告することでほかの所得と相殺し、課税額を減らせます。
つまり、不動産を売却して損失が出た場合でもそのマイナス分を所得に組み込んで所得税と住民税を減らせる(=節税ができる)ということです。
これを損益通算 と言います。
損失が出たようなケースでも損益通算によって節税になるので、積極的に確定申告をしましょう。
かかる費用・税金は不動産の種類や状況によって異なります。そこで、かかる費用・税金を簡単にチェックしましょう!
必要項目を選択して「かかる費用・税金を見る」を押すと、ご自身の場合にかかる金額や項目の内訳が一覧で表示されます。
費用・税金名 | 金額 | 内容 |
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控除名 | 内容 |
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不動産売却時の確定申告に必要な書類
不動産売却時に1番大変な作業は、必要書類の入手と書類の作成です。とくに不動産売却に伴って利益や損失が出た場合の確定申告では10点前後の書類が必要となり、集めるだけでも大変そうです。
ここからはどんな書類が必要なのかについて解説してきます。
特例控除を利用する場合、特例ごとに必要になる書類が違います。自分が使用する特例に応じて書類を入手しましょう。
- 確定申告書(第一表・第三表/分離課税用)
- 譲渡所得の内訳書
- 戸籍の附票(売却後2ヵ月経過後発行されたもの)
- 取得時に取り交わした売買契約書・建築請負契約書(写し)
- 取得時にかかった仲介手数料の領収証(写し)
- 取得時にかかった登記費用など諸費用の領収証(写し)
- 売却時に取り交わした売買契約書と領収証(写し)
- 売却時にかかった仲介手数料の領収証(写し)
- 売却時にかかった測量費・登記費用など諸費用の領収証(写し)
- 売却した土地・建物の全部事項証明書
- 源泉徴収票
その他に必要な書類は、特例の控除を受ける際にご自身が特例の対象者であることを証明する書類です。
住民票、登記事項証明書、売買契約書など、その特例によって必要な書類が異なります。詳しくは、「国税庁 申告書貼付書類チェックシート」をご確認ください。
3,000万円特別控除の適用を受ける場合に必要な書類
3,000万円特別控除は、自己居住用不動産を売却した場合に適用される税制優遇措置の一つです。特別控除を受けるためには、以下のような書類が必要となることが一般的です:
- 不動産売買契約書:
不動産の売買契約書は、特別控除の申請において不可欠な書類です。この契約書には売却価格や売買の条件が記載されている必要があります。 - 住民税の課税証明書:
特別控除を受けるには、売却者の住民税が特定の範囲内に収まっていることが条件となります。住民税の課税証明書は、その条件を証明するために提出されます。 - 特別控除申請書:
特別控除を受けるためには、税務署に特別控除申請書を提出する必要があります。この申請書には売却者の情報や売却物件の詳細が含まれています。 - 居住用不動産の証明:
特別控除を受けるためには、売却する不動産が売主自身の居住用不動産であることを証明する書類が必要です。通常は戸籍謄本や住民票の写しを提出します。 - その他の必要書類:
地域や税務署によっては、追加の書類や証拠書類を提出することが求められることがあります。税務署の指示に従い、必要な書類を提供することが大切です。
特定居住用財産の買換え特例の適用を受ける場合に必要な書類
特定居住用財産の買換え特例を適用するためには、以下のような書類が必要とされることが一般的です。
- 住民票
- 売却した不動産を10年以上所有していたことが証明できるもの=登記事項証明書(写し)
- 買い換えた不動産が1億円以下であることを証明できるもの=売買契約書(写し)
- 買い換えた不動産の面積を証明できるもの=売買契約書(写し)
- 買い換えた不動産が耐火建築物であることを証明するもの=売買契約書(写し)
- 買換(代替)資産の証明書
- 先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書
- 代替資産の取得期限延長承認申請書
※専門的な書類が多いので、信頼できる不動産会社に相談してください。
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用を受けるために必要な書類
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算とは、特定の年度において特定居住用財産を売却して損失が出た場合、その損失を他の所得と合算し、税金の計算に利用することを指します。
繰越控除は、特定の年度に発生した損失や控除額を、将来の年度に持ち越して利用する仕組みです。
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除を適用するために必要な書類は、一般的に以下のものが考えられます。
- 居住用財産の譲渡損失金額の明細書(確定申告書付表)
- 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
- 自宅を5年以上所有していたことが証明できる登記事項証明書や売買契約書(写し)
- 譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書(売買契約日の前日のもの)
※専門的な書類が多いので、信頼できる不動産会社に相談してください。
不動産売却時の確定申告の書き方
不動産売却時の確定申告は、不動産取引における最後のステップで、非常に重要なものになります。正確に行うためには、特定の手続きと書き方は初めての方にとっては難しい可能性もあるので、事前に書き方の詳細を押さえておく必要があります。
誤った情報提供や期限の遅延は税金の不正確な計算や罰金の原因となります。したがって、不動産売却に関連する所得税や住民税を適切に計算し、申告書を正確に記入・提出する方法を理解することは極めて重要です。以下では、不動産売却時の確定申告の書き方についての詳細を解説します。
可能であれば実際の書類とこの解説記事をご覧になりながら、申請書の記入を進めてください。
確定申告書(第一表・第三表/分離課税用)の書き方
まず忘れてはならないのが、確定申告書です。
電子申告ではなく紙ベースで申告する場合は、所定の用紙を入手します。
確定申告書の用紙には申告書「A」と「B」がありますが、「A」は収入が公的年金や雑所得、配当所得などで予定納税額のない方 が使用します。
給与所得があるサラリーマンや公務員の方は、Bを使用 しましょう。
確定申告書には第一表から第四表まで計4つの種類がありますが、ここで必要となるのは第一表と第三表です。
第一表は給与所得や事業所得といった総合課税を申告するための確定申告書です。
一方、第三表は分離課税用の確定申告書です。不動産を売却した際に発生した譲渡所得税は、他の所得と異なる分離課税として申告する必要があります。
確定申告書は「国税庁 確定申告書等作成コーナー」にて作成・提出することができます。
もし紙で申請したい場合には、同じく「国税庁 確定申告書等作成コーナー」でダウンロードして印刷するか、税務署や確定申告会場、市区町村の担当窓口などで受け取ることができます。
第一表の記入
記入の仕方は簡単。
手元に用意した源泉徴収票の内容を下記のように該当する項目に転記するだけです。
- 収入金額→源泉徴収票の「支払金額」の項目を記入
- 所得金額→源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」を転記
- 社会保険料控除→源泉徴収票の「社会保険料等の金額」を転記
- 生命保険料控除→源泉徴収票の「生命保険料の控除額」を転記
- 地震保険料控除→源泉徴収票の「地震保険料の控除額」を転記
- 配偶者(特別)控除(※)
※生計を一にする配偶者で、その人の合計所得金額が38万円以下であれば配偶者控除が適用されます。
第二表の記入
第一表同様に、こちらも源泉徴収票の内容を転記していきます。
- 収入金額→源泉徴収票の「支払金額」の項目を転記
- 所得金額→源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」を転記
- 社会保険料控除→源泉徴収票の「社会保険料等の金額」を転記
- 生命保険料控除→源泉徴収票の「生命保険料の控除額」を転記
- 地震保険料控除→源泉徴収票の「地震保険料の控除額」を転記
第三表(分離課税用)の記入
すでに作成済みの譲渡所得内訳書の内容を、下記のように転記していきます。なお、税金の計算部分は、申告書Bの第一表から1、2、3部分を転記します。
ただし、3の所得金額は1,000未満の端数を切り捨てて記入してください。
- 分離課税一般分→譲渡所得内訳書の「収入金額」の項目を転記
- 必要経費→譲渡所得内訳書の「必要経費」を転記
- 差引金額→譲渡所得内訳書の「差引金額」を転記
- 分離課税一般分→譲渡所得内訳書の「譲渡所得金額」を転記
- 地震保険料控除→譲渡所得内訳書の「譲渡された土地・建物の所在地」を転記
計算部分
譲渡所得の内訳書
続いて必要なのは、譲渡所得の内訳書です。
この譲渡所得の内訳書に、不動産の売却価格や取得費、譲渡費用を記載して、確定申告書第三表に記入します。
譲渡所得の内訳書は、「国税庁 確定申告書等作成コーナー 譲渡所得の内訳書」にてダウンロードすることができます。
申告書を作成する前に、下記の要領で、譲渡所得内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】の作成から着手します。なお、建物の償却費計算について詳しくは税務署の担当官に相談してみると良いでしょう。
- 売買契約書に記載された物件の所在地を記入する。
- 売却前の現況で該当する項目にチェックを入れる。
- 実測して売却した場合には、実測面積を記入する。
- 利用状況で該当するものにチェックを入れる。
- 売買契約書の日付を記入する。引き渡した日は、最終代金を受領した日付を記入する。
- 土地、建物が共有だった場合は、売り主の持ち分とほかの共有者の住所、氏名、持分を記入する。
- 譲渡金額の総額を記入する。
- 手付金、残金を記入する。譲渡代金で未収金があれば、それも記入する。
- 該当するものにチェックを入れる。
紙で確定申告する場合の書類の書き方
ここからは書類の書き方を解説します。
税務署で入手、または国税庁「確定申告書等作成コーナー」からダウンロードしてプリントアウトした申告書Bの第一表・第二表、申告書第三表(分離課税用)の3種類の用紙に記入していきます。
e-Taxで確定申告する場合の利用方法
税務署の開庁時間は平日のみと、忙しい人はなかなか行くことができません。
しかし先ほどもお伝えした通りe-Taxを使えば税務署に行かずに簡単に確定申告を行うことができます。
ここからはe-Taxの利用方法についてお伝えします。
<利用開始手続き>
e-Taxで電子申告する場合は、まず次の要領で利用開始手続きを行う必要があります。
一度準備が整えば確定申告が格段にラクになるのでぜひトライしてみてください。
Step1 利用環境を確認 | OS→Windows以上/ MacOS10.10以上ブラウザー→IE11以上/ Safari10.1以上 PDF→Adobe Acrobat DC 以上を満たしていればOK! |
Step2 マイナンバーカードの取得 | 市区町村役場に申請して取得します。 |
Step3 ICカードライターを準備 | マイナンバーカードに対応したICカードライターを家電量販店などで入手します。 |
Step4 セットアップ | e-Taxの利用に欠けているアプリケーションを国の庁のページからダウンロードし、インストールします。 なお、詳細はこちらで確認できます。 |
利用開始手続きが完了したら、紙ベースと同様の内容を、準備した書類を見ながら画面の案内にしたがって入力します。
詳しくは国税庁が公開しているマニュアルをご参照ください。
e-Tax ソフト操作マニュアル
なお、作成済みの申告書はデータで提出(送信)することも、プリントアウトしてほかの必要書類とともに管轄の税務署に提出することもできます。
不動産売却をしたときの確定申告の手順
確定申告の基礎情報や、必要書類、また重要書類の書き方が分かれば、後は実際に確定申告を行うだけです。
不動産を売却したときの確定申告はどのように行えばいいでしょうか。確定申告の流れを簡単に解説します。
【手順1】適用される特例があるか確認する
まずは使用できる特例・控除があるか調べてみましょう。
特例ごとに別途必要となる書類がありますので、確定申告に必要な書類をそろえる前に特例に応じた必要な書類を確認して、書類の入手がスムーズに終わるようにしましょう。
主な特例をいくつかご紹介します。
3,000万円特別控除の適用
自宅(居住用不動産)を売却した場合は、譲渡所得から3,000万円の特別控除が適用になり、この特別控除額を譲渡所得から差し引いた金額が課税対象となります。
譲渡所得税=(課税譲渡所得-3000万円)×譲渡所得税の税率 |
ただし、
- 売却した不動産に売主自身が居住していたこと
- 親子や夫婦など親族間の売買ではないこと
- 売却した年から過去2年の間に同じ特例や譲渡損失などの特例を受けていないこと
などいくつかの条件を満たす必要があります。
特別控除の特例の詳細は、国税庁の「マイホームを売ったときの特例」を参考にしてみてください。
特定居住用財産の買換え特例の適用
自宅などの居住用不動産を売却して代わりに新しい家・マンションを買った場合、譲渡益に対する課税を繰り延べることができる制度が「特定居住用財産の買換え特例」 です。
たとえば、2,000万円で購入した自宅が6,000万円で売れたとします。
この場合、通常は譲渡益である4,000万円に課税されることになりますが、売却後に新たな家を7,000万円で買い換えると、売却したその年の課税が行われません。
ただしこれは税の支払い義務が消滅したわけではなく、将来、買い換えた家を売却するまで課税が繰り延べられるだけ という点に注意が必要です。
もし、この7,000万円の新居を8,000万円で売却したとすると、合計で5,000万円(譲渡益4,000万円+1,000万円)が課税対象になります。
この特例を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。
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また、居住していた建物を取り壊した場合にはこちらも適用条件となってきます。
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特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用
自宅を売却して損失が出た場合は、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用」を受けることができます。
この場合の「損益通算」とは、5年を超えて保有している自宅(居住用財産)を売却した時点で住宅ローンの残債が10年以上あり、しかも売却損が生じている場合に、この売却損を給与所得などから差し引くことができる というものです。
ただし、差し引くことができる金額には一定の制限があります。
また、「繰越控除」はその年度で通算できなかった分を翌年以降3年間にわたり繰り越して計算(控除)できる という仕組みです。
この特例を受けるには以下の条件を満たさなければなりません。
- 5年を超えて保有していた自宅(居住用財産)であること
- 売却した時点で、住宅ローン(償還期間が10年以上のもの)の残債があること
- 売却損が生じていること
- 売却した年から過去3年の間に同じ特例や譲渡損失などの適用を受けていないこと
【手順2】必要な書類を準備する
必要な書類が分かったら実際に入手していきましょう。必要な書類は税務署から入手するものと自分自身で用意するものがあります。
税務署や専門家から提供される書類のリストを作成し、必要な書類が不足しないように確認しましょう。
また、現在では多くの地域で電子申告が利用可能です。電子申告を検討することで、手続きがスムーズに行える場合があります。電子申告に必要な情報やシステムを確認し、適用できる場合は利用しましょう。
最後に、提出した確定申告書と関連書類のコピーを保管しておきましょう。これにより、将来的な紛争や確認が必要な場合に役立ちます。
【手順3】譲渡所得税を計算する
書類が集まったら、実際に自分が納める譲渡所得税の金額を計算しましょう。
計算方法は以下の通りです。
STEP1:譲渡所得を計算する
譲渡所得税は売却益(譲渡所得)に税率がかかるので、まずは売却益がどれほどあるのか計算しましょう。
譲渡所得の計算方法は以下の通りです。
売却価格:不動産を売却した価格
取得費:売却した不動産を取得した購入代金とその購入にかかった費用
譲渡費用:不動産を売却するときにかかった費用
なお、取得費がわからない場合は、売却価格の5%で代用することができます。
取得費や譲渡費用に含まれるものが詳しく知りたい方は、国税庁のタックスアンサーNo.3253「取得費となるもの」、No.3255「譲渡費用となるもの」をご覧ください。
STEP2:譲渡所得税を計算する
譲渡所得が計算出来たら、譲渡所得税を計算しましょう。
譲渡所得に所有期間に応じた税率をかけたら譲渡所得税の納税額がわかります。
所有期間とは、不動産を取得してから売却する年の1月1日までの期間を指します。
譲渡所得税の税率は所有期間5年を境に税率が変わり、5年以下は「短期譲渡所得」、5年超は「長期譲渡所得」と扱われます。
譲渡所得にかかる税金は以下の通りです。
短期譲渡所得(5年以下) | 長期譲渡所得(5年超) | |
---|---|---|
所得税 | 30.63% | 15.315% |
住民税 | 9% | 5% |
合計 | 39.63% | 20.315% |
※2039年までは所得税に復興特別所得税が上乗せされています。
所有期間によって税率が変わるため、よく確認して計算しましょう。
【手順4】確定申告書を作成する
譲渡所得税の計算が終わったら、いよいよ書類を作成していきます。
書類の作成は手書きで行う方法と国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用する方法の2つがあります。
「確定申告書等作成コーナー」では入力画面に従って入力することで、自動的に計算も行え、簡単に確定申告書等が作成できます。
確定申告書等作成コーナーは、税金の計算と申告を支援する便利なサービスですが、正確な情報提供と必要な書類の準備が不可欠です。
所得や支出の明細を整理し、必要な情報を迅速に入力できるように準備しましょう。クレジットカード明細や領収書などの証拠を持っていくことが役立ちます。慎重に作業を進め、適切に申告を行いましょう。
【手順5】確定申告書を提出する
書類が出来上がったら税務署に提出しましょう。申告書等を提出する方法は、「税務署に直接持参する」、「郵送する」、「e-Taxで申告する」の3つあります。
税務署に直接申告書を持参することで、書類を作る過程で疑問に思ったことをその場で聞くことができたり、その場で申告書を作成することもできます。しかし確定申告の時期の税務署はとても込み合っているため時間に余裕をもって提出するようにしましょう。
郵送する場合は、手書きで作成した書類、もしくは「確定申告書等作成コーナー」で作成した書類を印刷して郵送します。
e-Taxを使って提出する場合はID とパスワードが必要です。このIDとパスワードは近くの税務署で発行することができます。e-Taxは税務署の開庁時間に関わらず24時間提出が可能であるため、開庁時間内に税務署へ行くことが難しい方はぜひ利用してみてください。
【参考】税理士に依頼することもできる
以上が不動産売却をしたときの確定申告の流れでした。
初めて確定申告をする方、また確定申告に慣れていない方にとっては、けっこう骨が折れる作業でしょう。
ほとんどの記入欄は源泉徴収票の内容を転記するだけなので簡単ですが、譲渡所得内訳書の作成や建物の償却費の算出など、専門家でないと難しい項目があるのもまた確かです。
「時間もないし、自分には難しいかも──」。
そんな場合は、思い切って確定申告をその道のプロである「税理士」にまかせるという手もあります。
税理士なら申告に必要な書類がなにかよくわかっているので、不備があればすぐに指摘してくれます。
また、確定申告のプロは節税のプロでもある ので、売却益が思いのほか大きかったり、無視できないほどの損失が生じたりした場合も税理士に一任したほうが無難です。
年末も多忙で確定申告に時間を割けないという方は、検討してみると良いでしょう。
確定申告の手続きや書類集めで悩む方は、まず頼れる不動産会社を探しましょう。日本最大級の売却一括査定サイト「イエウール」なら、全国規模のネットワークからあなたに合った不動産会社がすぐ見つかります。
もちろん、確定申告や節税の相談だけでなく、不動産の売却も安心してまかせられる優良な企業ばかり。
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