土地や住宅を所有していると、毎年固定資産税を支払わなければなりません。固定資産税額は所有する固定資産の価値によって異なりますが、金額が高くなることもあります。
固定資産税が高い場合は、節税対策を行い、少しでも負担を軽減することが大切です。固定資産税についての基礎知識や軽減措置を知り、賢く節税対策を行いましょう。
不動産にかかる固定資産税について基礎的な知識を知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。
固定資産税に関する基礎知識
固定資産税とはどのような税金なのか、基礎知識を身につけておくことが大切です。税金についての基本を知っておくことで、なににいくら課税されているのかを知ることができます。税金の計算方法や支払いの方法、税額が決定するまでの流れなどを知っておきましょう。
固定資産税とは
固定資産税は不動産の所有者に課税される税金です。毎年1月1日時点で課税が決定し、この時点で不動産を所有している場合に、固定資産税がかかります。
固定資産税は土地と建物の両方が課税対象となりますが、売却や譲渡によって手放した場合は、翌年から課税されなくなります。
固定資産税は不動産の所有に対して課税される税金であり、土地や建物の使用の有無は関係ありません。そのため、使っていない土地や放置している空き家に対しても、固定資産税はかかると考えましょう。
固定資産税の計算方法
固定資産税は固定資産税の評価額に税率をかけて計算します。標準税率は1.4%ですが、市区町村によって詳細な税率は異なります。そのため、不動産所在地の市区町村では、税率がいくらになっているか、役場や市区町村のホームページなどで確認しておくことがおすすめです。
例えば固定資産税の評価額が1,000万円の土地を所有している場合は、標準税率で考えるなら、毎年14万円の固定資産税がかかることになります。
固定資産税の支払い方法
固定資産税の納税方法は、分割払いか一括払いの2つから選択できます。分割払いの場合は、年4回にわけて税金を支払います。どちらの方法でも納税額は変わらないため、自身の状況に合わせた支払い方法を選びましょう。
固定資産税には納付期限が定められており、これを超過した場合は分割払いは選択できません。また、納付期限を過ぎると延滞金が課税されたり、長期間納付しないと資産の差し押さえになったりするため注意が必要です。
納税場所は、市区町村の定めによって異なります。納税場所や方法の詳細については、市区町村のホームページや役場の窓口にて確認しておきましょう。
固定資産税決定までの流れ
納付する固定資産税額が決定するまでの流れは、次の通りです。
- 新築の場合は家屋調査を行う
- 課税標準額を決定する
- 課税標準額に税率をかけて税額を決定する
固定資産税額を決めるためには、不動産の価値を調べる必要があります。新築住宅のほか、増築した建物の場合は、建築から1～3ヶ月程度で家屋調査が行われます。家屋調査は不動産所有者の立ち会いが必要です。
また、スムーズに評価額を決定してもらうためにも、建築設計時に用いた図面を用意しておきましょう。家屋調査によって評価額が決まった後は、家屋調査の結果や自治体による不動産評価に基づき、課税標準額が決まります。
その後算出された課税標準額に市区町村ごとの税率をかけて、最終的に納付する固定資産税額が決定します。固定資産税は1月1日時点の所有の有無で課税が決まりますが、納税通知書が送られてくるのは4～6月です。送付された納税通知書に従い、期限内に固定資産税を納付しましょう。
高い固定資産税を減らせる軽減措置
所有する土地や建物によっては、固定資産税が高いこともあります。高い固定資産税は、軽減措置を適用することで、節税が可能です。
小規模住宅用地の特例
新築住宅の特例
一般住宅用地の特例
認定長期優良住宅
どのような特例があるのかを知り、適用条件なども理解して、固定資産税の節税に役立てましょう。
小規模住宅用地の特例
土地の上に建物がある場合は、小規模住宅用地の特例を適用できます。
| 土地の広さ | 固定資産税 | 都市計画税 |
| 200平方メートル以下の部分 | 6分の1 | 3分の1 |
建物のある土地の、200平方メートル以下の部分には小規模住宅用地の特例が適用でき、
- 土地の固定資産税が6分の1に減額
また、地域によっては固定資産税だけではなく、都市計画税がかかることもありますが、これも小規模住宅用地の特例によって減額が可能です。都市計画税の標準税率は0.3%であり、固定資産税と同様に詳細な税率は市区町村によって異なります。
新築住宅の特例
新築住宅を建築した場合は、建物の種類に応じて一定期間固定資産税が減額されます。
| 建物の種類 | 固定資産税の減額 |
| 戸建て | 3年にわたり2分の1に減額 |
| マンション | 5年にわたり2分の1の減額 |
戸建てなら3年間建物の固定資産税が2分の1に、マンションなら5年にわたり2分の1に減額されます。新築住宅に対する固定資産税の軽減措置は、2022年の3月31日までに新築した物件に限られるため、適用期間には注意しましょう。
一般住宅用地の特例
土地の広さが200平方メートルを超える場合は、小規模住宅用地の特例は適用できません。しかし、200平方メートル以下の部分には小規模住宅用地の特例が、それ以上の部分には一般住宅用地の特例が適用できます。
| 土地の広さ | 固定資産税 | 都市計画税 |
| 200平方メートル以上の部分 | 3分の1 | 3分の2 |
一般住宅住宅用地の特例も、土地の上に建物が建っていることが条件となるため、更地には適用されないことは覚えておきましょう。
認定長期優良住宅
認定長期優良住宅を新築すると、新築から5～7年にわたって、固定資産税額の減額を受けられます。
| 建物の種類 | 固定資産税の減額 |
| 戸建て | 5年にわたり2分の1に減額 |
| マンション | 7年にわたり2分の1の減額 |
認定長期優良住宅の特例は、1戸あたり120平方メートルの床面積を限度として適用され、それ以上の部分については適用されません。
| 機能性 | 内容 |
| バリアフリー性 | 将来のバリアフリーリフォームに対応できる |
| 可変性 | ライフスタイルの変化に応じて間取り変更ができる |
| 耐震性 | 耐震等級2以上または免震建築物など |
| 省エネルギー性 | 省エネルギー対策等級4以上 |
| 居住環境 | 良好な景観の形成や地域における居住環境の維持・向上に配慮されている |
| 維持保全計画 | 定期的な点検や補修に関する計画が策定されている |
| 維持管理・更新の容易性 | 構造躯体より耐用年数が短い内装や設備について維持管理を容易に行えること |
| 劣化対策 | 床下空間330mm以上確保・劣化対策等級3相当 |
| 住戸面積 |
|
上記の条件を満たし、長期優良住宅の認定通知書を受け取っていることが適用の条件です。また、マンションの場合は3階建て以上の耐火・準耐火建築物であることも条件となります。
ションの固定資産税を比較
実際に戸建てとマンションでは、どちらのほうが固定資産税が高くなりやすいのかを知っておきましょう。固定資産税は所有する不動産によって金額が異なり、戸建てとマンションでは負担額が異なります。どちらのほうが高いのかを知っておくと、不動産の購入や処分などの選択に役立てられます。
戸建ての固定資産税の相場
戸建ての固定資産税の相場は、10～13万円程度です。戸建ては住宅に搭載されている設備や建物構造によっても、税額は変動します。戸建ては固定資産税が高くなりやすいですが、これは土地の税金も加わることが理由です。
戸建てだとある程度の土地の広さが必要となり、敷地面積の大きさから、固定資産税が高くなりやすいと考えましょう。
平屋の方が高くなる
同じ戸建てでも、2階建ての建物と1階建ての平屋では、平屋のほうが固定資産税は高くなりやすいです。平屋は基礎や屋根の面積が広くなり、固定資産税の評価が上がります。そのため、床面積が同じでも、2階建てより平屋のほうが評価が高くなり、固定資産税も増額しやすいと考えましょう。
マンションの固定資産税の相場
マンションの固定資産税の相場は、戸建てよりも安く8～10万円程度です。マンションを購入した場合でも土地を所有していることになりますが、部屋の広さに応じた区分所有となります。そのため、戸建てよりも所有する土地が狭くなるため、固定資産税が安くなりやすいといえます。
固定資産税は戸建ての方が安い
固定資産税の相場は戸建てよりもマンションのほうが低いですが、購入価格が同じ条件で税額を比較すると、戸建てのほうが安くなりやすいです。これは建物構造が関係しており、マンションは丈夫で資産価値が目減りしづらい構造になっているため、固定資産税は戸建てよりも高くなるケースがあります。
仮に5,000万円で住宅を購入した場合は、初年度から30年目までの固定資産税は戸建てのほうが安いです。30年目以降になると、マンションも資産価値の減少によって評価額が下がり、固定資産税が安くなることもあります。
固定資産税の高さに関するQ＆A
固定資産税の高さについての疑問を解消するためにも、よくあるQ&Aを参考にしてみましょう。
固定資産税が高くなることはある？
固定資産税が高い地域は？
固定資産税を安くするには？
固定資産税が高くて納得できない場合は？
疑問を解消しておくことで、税額が高いとしても納得しやすく、また節税のための対策も取りやすくなります。
固定資産税が高くなることはある？
固定資産税は3年ごとに評価額の見直しが行われ、このタイミングで地価が上昇して土地の税金が高くなることがあります。また、土地の上に建物があると住宅用地の特例が適用できますが、建物の取り壊しや特定空き家の認定などがあると、翌年度から税額が上がるため注意が必要です。
建物を取り壊して更地になると、住宅用地の特例が適用できず、土地の固定資産税が最大6倍に上がってしまいます。また、景観を損ねる空き家や倒壊による周辺住民への危険性が認められる空き家は、自治体によって特定空き家に認定され、固定資産税の軽減措置が適用できなくなります。
空き家状態が長く続いたり、更地にしたりすると、土地の固定資産税が跳ね上がって税負担が大幅に増えてしまうこともあるため注意が必要です。更地にする場合はそのまま所有せず、売却や土地活用によって少しでも現金化、収益化を図り、固定資産税の負担を減らす対策を講じることが大切です。
「今持っている不動産を現金化したい」という方は、売却という形で手放すという選択肢もあります。一括査定サイト「イエウール」を使えば、無料で最大6社から査定を受けられるので高く売ってくれそうな会社が分かります。
固定資産税が高い地域は？
固定資産税は地域によって異なり、地価の高いエリアほど税額は高いです。例えば同じ広さの土地を所有している場合でも、都心の一等地と地方の土地では、都心の土地のほうが固定資産税は高くなります。
場合によっては田舎の広大な土地を所有しているよりも、都心の小さな土地を所有しているほうが固定資産税が高いというケースもあります。
固定資産税を安くするには？
固定資産税を安くするには、土地の上に建物を建てる、あるいは新築住宅の建築などによって、軽減措置を適用する必要があります。また、家屋調査を受けて、適切な評価額で税額を計算してもらうことでも、固定資産税が安くなる場合もあります。
固定資産税の納税方法はさまざまあり、現金で支払うだけではなく、クレジットカード払いも可能です。クレジットカードで支払うと、金額に応じてカードのポイントが貯まるため、ポイント分が実質割引となるためお得です。
固定資産税が高くて納得できない場合は？
通知された固定資産税が高くて納得できないなら、市区町村に申し出て評価額決定の再調査をしてもらいましょう。再調査によって適切な評価額が算出され、支払っていた金額が多い場合は、還付を受けられます。
ただし、再調査をしても固定資産税が変わらないケースもあります。また、場合によっては評価額の見直しで税額が上がることもあるため、再調査を依頼するならこの点も理解しておかなければなりません。
最適な土地活用方法は土地の立地や広さ、周辺の需要によって変わります。土地活用を検討しているなら日本最大級の比較サイトイエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せましょう。将来の収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
＼最適な土地活用プランって？／
軽減措置で高い固定資産税を安くしよう
所有する不動産に課税される固定資産税が高い場合は、軽減措置を適用することが大切です。軽減措置を適用することで、固定資産税の負担は大幅に減額できます。
更地のまま所有したり、空き家のまま放置したりすると、固定資産税の軽減措置が適用できず、税負担が大きくなりやすいため注意が必要です。所有している不動産は活用方法を考え、軽減措置の適用条件を満たして固定資産税の節税を図りましょう。
土地活用にお悩みの方は、まずは土地活用比較サイトを使って自分の土地に合っている活用プランを探してみるのもおすすめです。不動産業界有数の土地活用比較サイトである「イエウール土地活用」では、様々な企業の土地活用プランを複数取り寄せることができます。
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