法人が不動産売却時にかかる税金や処理方法まとめ

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こんにちは、イエウールコラム編集部です。
不動産売却を行うときに発生する税金にはどんなものがあるのでしょうか?調べても難しくて理解できないという人に向けて、初心者でも理解できるように分かりやすく解説をしていきます。

先読み!この記事の結論
  • 個人所有の不動産でも、ある方法でお得に売却をすることが可能
  • 不動産売却時に発生する消費税に悩まされるのは法人だけ

不動産売却時に避けては通れない税金の話。後にトラブルにならないよう、この記事でしっかりと要点を抑えておきましょう。
複数の不動産売買を行っていくと、個人でやるのではなく法人化したほうが税金面でメリットを受けられることがあります。
法人化といっても、届出をするだけですので、それで節税できるのであればぜひ取り組みたいですよね。

ここでは、法人の不動産売却について、どのように計算されるのかを個人での不動産売却との比較をしながらお伝えしていきます。

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また、「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

個人所有の不動産も法人化で税金がお得に

不動産の所有期間によっては、個人で持っている不動産も法人化することで税金がお得になることもあることをご存知でしょうか。
ここでは、個人所有の不動産を法人化するにあたり、個人で持つ場合と法人で持つ場合、どちらがお得になるのかを比較してみたいと思います。

個人所有の不動産を売却したときの税率

個人所有の不動産を売却したときの税率は、所有期間によって変わるのが特徴です。

売却する年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合短期譲渡所得として39.63%、5年超の場合は 長期譲渡所得として20.315% の税率となっています。
(なお、居住用財産であるなど一定の要件を満たせば 所有期間10年超で14.21% 。)

法人所有の不動産を売却したときの税率

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一方、資本金1億円以下の中小企業の法人税の実効税率は平成30年度には33.59%となっており、その税率は平成26年度は36.05%、平成27年度は34.33%、平成28年度には33.80%と徐々に引き下げられています。

税率だけで見ると、個人所有のうち、所有期間5年以下の短期譲渡所得のときは、法人税と比べて高い税率となります。

つまり、所有期間5年以下であれば法人所有として売却したほうがかかる税率が少ないということです

しかし、実際にどちらが有利かは税率だけの問題に留まりません。

居住用財産(マイホーム)を売却する場合、個人のほうが有利

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個人で居住用財産(マイホーム)を売却する場合、 「居住用財産の3,000万円特別控除」 の適用を受けることができます。

仮に所有期間が短くとも、利益が3,000万円以下であれば個人の場合は支払う税金を0円にすることができるのです。

損益通算も合わせて考えると法人のほうがお得?

ただし、不動産を複数所得しているような場合は法人のほうがお得になるケースが多くなります。

例えば、法人の場合は損益通算を適用することができます。損益通算は、ある所得でのプラスを、別の所得のマイナスと相殺することで税金を抑える方法ですが、個人の場合、不動産は分離課税のためマイナスとなっても給与所得などと相殺することができません。
(ただし、不動産を2つ以上売却し、1つはプラスになるものの1つはマイナスになるような場合では通算可能です)。

しかし、法人の場合、同一事業年度内であれば損失や費用の種類を問わず通算可能です。

一方、個人でも、売却する不動産が居住用財産である場合には一定の要件を満たせば、他の所得との損益通算と、通算をした年以降3年間の繰越控除が可能です。

とはいえ、法人は同一事業年度内であれば無条件に他の所得から損失を控除できるため、使いやすさ、組み合わせのしやすさは法人での売却のほうがはるかに上でしょう。
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法人になると収益の考え方が変わる?

個人から法人になると、不動産を売却したときの収益と経費の考え方さらに不動産の売却日の考え方が変わります。

ここからは、それらの収益と経費の考え方、不動産の売却日について、個人と法人との違いをご説明いたします。

個人の収益と費用の考え方

個人の場合は、1年間に得た収入を、給与所得や雑所得、一時所得などその収入の種類によりいくつかの所得に分けて計算します。

経費も、一時所得の経費は一時所得で、譲渡所得の経費は譲渡所得で対応するように分ける必要があります。
また、所得金額の計算も異なりますし、分離課税の場合は適用される税率も異なります。

法人の収益と費用の考え方

一方、法人は収入の種類にかかわらず全ての収入を合算して、合算した収入から経費を差し引いて利益を求め、税金を計算します。

つまり、事業で得た収入も不動産を売却して得た収入も、またそれらの経費もひとまとめして税金を計算します。

法人は不動産が売却された日の時点が異なる?

不動産は売買契約を締結してから、引き渡しが行われるまでの間に期間が空くのが一般的です。

個人の場合は、不動産が売却された日は不動産価格の全額が支払われ不動産を引き渡した日を基準に考えます。

一方、法人の場合は原則として、個人と同じく不動産を引き渡した日を基準とすることとはなっていますが、例外として売買契約を締結した日を売却された日としてもよいことになっています。

売買契約書を作成した日と、不動産を引き渡した日が2つの事業年度にまたがっている場合は、どちらを選ぶかによって利益や税金の額が大きく変わってきます。

法人だからこそできる節税対策

個人でできる節税対策としては、居住用財産の3,000万円特別控除のような特例を受けられるようにする、または所有期間を調整して低い税率となるようにするといった方法が考えられます。

一方、法人の場合は個人と同じ節税対策はできませんが、代わりに以下のような、法人だからこそできる節税対策があります。
・新規物件を購入する
・不動産売却で出た課税所得を分散させる
・特別償却できる設備投資を行う

新規物件を購入する

新規物件を購入して、その物件の減価償却費を計上して利益を減らすという方法が考えられます。

個人だと、不動産の譲渡所得は他の所得と損益通算することはできませんが、法人の場合全ての所得の損益を合算できるので、減価償却費を利用して利益を減らすことが可能です。

なお、減価償却費は耐用年数の短い木造や軽量鉄骨の物件のほうが高い節税効果を得られます。

不動産売却で出た課税所得を分散させる

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法人は個人と異なり、全ての利益を全ての損金から差し引くことができます。

そのため、不動産を売却して利益が出たときは、他の所得に分散させて法人に課税される税率を下げることが重要です。

例えば、不動産を売却して大きな利益が出た場合には、その利益額を役員退職金として支給するという方法があります。

具体的には勤続40年の創業者が引退するのに合わせて不動産を売却するなどの方法で税金を抑えることが可能です。

また、役員退職金を支給するにあたり、受け取る側は以下の計算式で退職所得を計算し、税金を納める必要があります。
(退職金-退職所得控除額)×1/2=退職所得の金額
このとき、退職所得控除は800万円+70万円×(40年(勤続年数)-20年)=2,200万円と計算できるので、退職金を受け取る側も課税される税金をかなり低くすることができます。

特別償却できる設備投資を行う

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節税効果の高い方法として、特別償却できる設備投資を行う方法があります。

特別償却とは、減価償却資産の購入費用の減価償却費にさらにプラスして減価償却費を計上できる仕組みです。

不動産を売却して大きな利益が出てしまった場合、支払う税金を抑えるために特別償却で経費計上できれば高い節税効果を得られます。

特別償却できる設備とは、 最新モデルか生産性の向上を年平均にして1%以上向上させる最新設備(A類型) か、 生産ラインやオペレーションの改善に関する設備(B類型) です。

最新設備(A型)の場合は税制優遇を得るための証明書をメーカーからもらう必要があり、また生産性を向上させる設備(B類型)の場合は投資計画を作成し、公認会計士や税理士の確認を受けた上で経済産業局への申請が必要です。

不動産売却時の消費税は法人だけの悩み

不動産売却時にかかる消費税は個人の場合は非課税となるため、法人だけの悩みの種です。ここでは、以下のようなテーマに分けて売却時の消費税についてお話したいと思います。

・個人での不動産売却には消費税がかからない理由
・消費税は建物のみ、土地は非課税
・建物と土地の分け方

個人での不動産売却には消費税がかからない理由

消費税の納税義務者は事業者です。課税事業者である法人は、買主から預かり消費税を受け取る必要があります。

一方、買主は事業者ではないため不動産売却における消費税は発生しません。

消費税は建物のみ、土地は非課税

法人が売却する場合でも、消費税が課税されるのは建物だけで、土地は非課税です。

例えば、土地建物の総額が3,000万円の物件で、消費税(10%)が160万円となっている場合がありますが、これは計算間違いではなく、土地代金が1,000万円、建物代金が2,000万円ということになります。

建物と土地の分け方

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不動産の売買は、「総額でいくら」という全体で価格交渉がされることが多く、土地建物の内訳価格は総額からあとから振り分けるということが多いです。

総額を土地と建物価格に振り分ける方法として、土地と建物の固定資産税評価額の割合で振り分けるという方法がよく使われます。

例えば固定資産税額が土地1,000万円、建物2,000万円、合計3,000万円だった場合で、売却した不動産の土地建物総額が6,000万円だった場合は、固定資産税の割合で、以下のように計算します。

土地価格:6,000万円(土地建物総額)×(1,000万円÷3,000万円)=2,000万円
建物価格:6,000万円(土地建物総額)×(2,000万円÷3,000万円)=4,000万円

なお、不動産を売却するときの価格は消費税を含めても含めなくてもよいことになっています。
上記物件を税込価格にすると、6,320万円となり割高に感じてしまいます。
法人が不動産を売却するときは、消費税を含めない形での価格表示にしておいたほうがよいでしょう。

法人が不動産売却したときの経費の仕訳

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ここでは、参考までに法人が不動産を売却したときの仕訳を見ていきたいと思います。

例として、3,000万円で不動産を売却し、契約時に300万円を手付金として受け取ったあと、2,700万円を最終金として受け取り、引き渡したものの仕訳を考えます。
なお、土地の帳簿価格800万円、建物の帳簿価格2,100万円で、期首からの減価償却費が100万円とし、引き渡し日を不動産の譲渡日とします。

契約時の仕訳


まず、売買契約締結時の仕訳です。

普通預金 300万円 前受金 300万円

この時点では収益は確定せず、前受金として処理します。

売却時の処理

次に、減価償却費の仕訳を行います。

減価償却費 100万円 建物 100万円

建物は売却した年に期首日から売却日までの減価償却を行います。
これにより、建物の価格は2,100万円-100万円で2,000万円になります。

売却時の仕訳

そして、売却時の仕訳を行います。

前受金 300万円 土地 800万円
普通預金 2,700万円 建物 2,000万円
固定資産売却益 200万円

売却時の仕訳で、前受金を精算します。

不動産売却による利益は 「固定資産売却益」 として差額分を計上します。

不動産の売却を考えているのであれば、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

その際に、一括査定サービスを利用すると一度に複数の不動産会社と知り合うことができるので便利です。
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逆瀬川 勇造
監修者:逆瀬川 勇造(さかせがわ ゆうぞう)
宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士 (AFP)。 地方銀行にてリテール業務に従事した後、住宅会社にて新築住宅や土地造成、土地仕入れに携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、 税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

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