放置は危険！？不動産売却の確定申告をしなかったらどうなるの？

こんにちは。イエウールコラム編集部です。
今回は不動産売却によって売却益を得た場合に必要になる、確定申告を行わなかった場合、どういったペナルティが発生するのかを見ていきましょう。

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確定申告はなぜ必要なの？

不動産売却を行なって確定申告をしなかったらどうなるかについて説明していきます。

所得確定のため

保険などをかけている場合には、その保険料などが費用として認められるので、会社に保険の払い込み金額がわかるものを提出する、年末調整があります。

それだけでも煩わしく思う方はいると思いますが、国からすると正確な所得税を徴収しなければなりませんので、確定申告や年末調整をしなければなりません。

確定申告とは、所得を確定するために行うものなので、不動産売却でもそれは変わりません。

所得が発生すると申告が必要

サラリーマンのような通常の給与所得のみの人は、会社から税務署に給与所得を伝えているので、個人で確定申告をする必要はありません。

しかし、給与所得以外に所得が発生した場合に、個人で税務署に申請しなければ、税務署が個人の所得を全て把握することができません。そのため確定申告が必要になります。

しかし、給与所得もしくは退職所得以外の所得、例えば不動産所得と事業所得などの合計額が20万円以下であれば申告の必要はありません。

譲渡所得とは

不動産売却で得た所得を、確定申告で税務署に申請しなかったら、税務署は所得の全てを把握できないので困ることになります。

不動産売却を行なった際に、譲渡所得が全ての人に発生する訳ではありません。
不動産売却「額」ではなく、不動産売却「益」を譲渡所得と言います。
譲渡所得の計算式は以下のようになります。

取得費は購入費とは違います。厳密に言うと、土地は購入価格ですが建物は減価償却後の価格になりますので、取得費は以下のように計算します。

確定申告と合わせて行いたいのは査定

不動産の売却を検討する際、まず必要な情報は不動産の名義は誰か・不動産がいくらで売れるか・不動産の面積です。

不動産の面積や名義人は書類で調べることができますが、不動産の価格がいくらになるのかは売却相場に最も近い不動産会社の査定でなくは分かりません。

しかし、不動産会社の査定には明確なルールがなく、不動産会社によって査定結果が異なるのが事実。そこで、より正確に査定額を知るために3社以上に査定を依頼し、査定結果を見比べましょう。

複数社に査定依頼を出す際には一括査定のイエウールが便利。一度の申込みで複数社に査定依頼を出すことができます。

パソコンやスマホで申込みが可能なので、役所などで書類を待っている間に査定依頼が可能です。

確定申告の放置は犯罪

不動産売却をしても譲渡所得が発生しなかったら、確定申告をする必要はありませんが、ある準備をしておかなければなりません。

申告を怠ると税務署からお尋ねがくる

不動産売却を行なった際には、法務局で所有権移転登記を行いますが、その移動記録が全て税務署に流れます。

法務局と税務署は、同じ国直轄の組織で繋がっているためです。

そのために税務署は、あなたが確定申告をしていなくても、不動産売却をしたことをわかっています。

確定申告が終わった4月以降に、税務署は譲渡所得の申告についてのお尋ねという文書を送付してきます。この文書のことを、一般的にはお尋ねと呼んでいます。

確定申告を放置すると”無申告者”扱いになる

確定申告をしなければならない人は、以下のような条件になります。

確定申告には、控除できるものは税額が安くなり、儲かっていなければ税金の還付を受けられるというような様々な特典があります。
無申告でいることは、これらの特典を放棄することと同じです。

控除や還付の申告を忘れていても、過去5年分は遡って申告できますので、確定申告を忘れている方はこれを機会に恩恵を受ける権利を行使してはいかがでしょうか。
申告してないということは、納税義務を果たしていないことになりますので、ペナルティも深刻なものになります。

故意に申告しないと”逋(ほ)脱犯”

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税務署が勝手に税額を決める？

このときに、売り上げや経費確認のための書類を保管していなくてわからない状態の場合が考えられます。

その状態の最悪の場合には、税務署側が勝手に売り上げを推定して税額を決める。ということもあり得ます。

そういった場合には、実際よりも多くの売り上げをカウントされてしまう場合があるので気をつけてください。

銀行融資が受けられない

そのときには、融資審査の際に決算書類の提出は不可欠です。

融資を受けたあとも、次年度の決算書を提出するように求められることがあります。
決算書がない状態、確定申告をしていない場合には、融資を受けられず事業ができない可能性も考えられるということになります。

無申告加算税

前年の所得に対して、翌年の3月15日までに申告をしていない場合に無申告という状態になります。
無申告加算税の金額としては、原則として「納付すべき税額に対して50万円までは15%、50万円を超える部分は20%の割合」を乗じた金額になります。

期限を過ぎて申告した場合に、以下の要件を全て満たす場合には無申告加算税を課せられることはありません。

?の期限後申告によって収める税金は、申告書を提出した日が納期限となるので、その日に納めてください。

遅れて申告したものと納税を同時に行わなければ「期限内に申告する意思があった」と認められません。

また、申告期限後の納付には、延滞税も併せて納付する必要があります。

延滞税

計算方法は、納付期限の翌日から納付する日までの日数に対して、本税（本来納めるべきであった税額）に対して一定の割合をかけて計算します。そうして算出された利息分は、延滞税として納めることになります。
納付期限までに全額を納めていない場合というのは、以下のような場合です。このような場合に延滞税が課せられます。

確定申告をしなくても良い場合もある

申告をしていないので税務署からお尋ねがくる

そして確定申告をしていない人は、税務署から届くお尋ねに対応する必要があります。

お尋ねへの対処方法

所得金額が大きそうな人にお尋ねはやってきますので、全ての人に来るということではありません。税務署を敵にすることもないので、お尋ねには素直に回答しましょう。

不動産売却の特別控除について

以下の計算式で譲渡所得がプラスになる人は、必ず確定申告をしてください。

譲渡所得が発生したために特例を使いたい人の場合

譲渡所得が発生した時に使える特例

この3つの特例を使うためには、確定申告が必要になります。

譲渡損失が発生すると特例が受けられる？

譲渡損失が発生した時に使える特例

確定申告をしていることで、これらの特例を使うことができます。

難しい控除条件は不動産会社に相談を

控除を使う際には不動産会社に相談をすると良いでしょう。しかし、どの不動産会社でも相談にのってもらえるわけではありません。不動産の売買だけでなく売買に関わる周辺知識も豊富な不動産会社でないと難しいでしょう。

このような優秀な不動産会社に出会うためには、不動産会社の比較が重要です。不動産会社を見比べて、より優秀な不動産会社を選ぶようにしましょう。

不動産会社を比較できるチャンスは査定の時。複数社に査定依頼を出し、査定までの対応や査定結果への質問に対する受け答えなどを確認して、より良い不動産会社を選びましょう。

複数社査定をする際は一括査定のイエウールが便利。一度の申込みで複数社に査定依頼を出せるほか、イエウールが審査した不動産会社のみの紹介となるので、悪徳不動産会社に会う心配がありません。

確定申告の方法

自分で確定申告をすれば、税理士にかかる費用などを抑えることができますので、時間がある方は自分で確定申告を行うと良いでしょう。
時間がない方や忙しい方は、税理士に頼んでしまう方が費用はかかりますが、ほとんどのことをやってもらえますので良いのではないでしょうか。

確定申告の流れ

必要書類

このほかに確定申告書を作成します。

まとめ

譲渡損失が発生した場合の確定申告を忘れていると、税務署のお尋ねがやってきます。
スムーズに回答できれば問題ありませんので、譲渡価格や取得費の準備を忘れずにしてください。

なお、不動産の確定申告についてより詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

• 相続した土地を売却したい。使える税金控除とは？