【損しない!土地査定マニュアル】高く売るための7つのポイント

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「土地の査定方法について知りたい」「有料査定は行うべきなのか」「どうすれば高く売却することが可能になるのか教えて欲しい」

上記の様な人に提案させて頂くなら、土地の査定にはネット査定や不動産査定などがありますが、基本的には無料査定で大丈夫です。また、いくつかのポイントを押さえることで高く売却することも可能です。

今回は、この他に相続した土地の売却時にかかる税金や土地売却の流れについて詳しく解説していきます。最後まで読んで頂ければしっかりとした土地査定についての理解と、土地を高く売却する方法がおわかりいただけます。

先読み!この記事の結論
  • 取引事例比較法算定や原価法で算定できる
  • 路線価で相場把握して売り時を逃さないようにする


「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 土地の査定方法

土地の査定と言うと1つしか方法が無いと考えている人もいらっしゃるかも知れませんが、そうではなくいくつか方法があります。ここでは、簡易査定と呼ばれるネット査定や事務査定とも呼ばれる訪問査定について解説します。

1.1. お手軽な「ネット査定」

非常に簡単に土地査定をしてもらいたい時に役に立つのがネット査定です。こちらは短時間で査定を行ってくれるので、しつこい営業を受けたくない人に向いています。一方で簡易的な査定であるというデメリットがあります。

ネット査定のメリット

ネット査定とは簡易査定とも言われる方法です。査定を行いたい土地の所在地と面積をネットのフォームなどから入力して行います。査定に掛かる時間が
30分から1時間ほどと短時間
で査定が可能です。この時、査定対象の土地自体は確認せず、過去の取引事例や対象周辺の土地の事例などから査定を行います。

また、ネット査定では人と顔を会わせることが無いので、不動産会社のしつこい営業を受けることが無いこともメリットと言えます。もし、あなたが自分の意見を言うのが苦手な方ならこの査定方法は向いているといえます。

ネット査定のデメリット

あくまでもネット査定は簡易的な査定です。不動産会社が売却物件を直接見ずに査定する方法なので正確とはいえません。これがデメリットと言えます。

1.2. 精密な査定を希望するなら「訪問査定」

土地のおおよその値段ではなく、しっかりとした土地の値段について知りたい、そんな人にやって頂きたいのが訪問査定です。こちらは実際に土地を確認しつつ、行政機関からの情報も利用して査定を行います。

また、しつこい営業に会うかもしれないなどデメリットもあります。また、もしあなたが訪問査定を行う時にはいくつかの書類が必要となります。

訪問査定のメリット

実査定とも呼ばれる精密な査定で、査定額の精度が高く成約できる可能性の高い価値を出してくれます。また、調査は上記のネット査定が査定対象の土地を見ないのに対して、こちらは土地周りの状況を細かくしっかりと調査する査定方法のため、あなたの大切な土地の価値をしっかりと査定してくれる方法です。

以下が訪問査定時の主な10の査定ポイントです。

  1. 法律上の規制
  2. 土地面積
  3. 土地の形状
  4. 駅からの距離
  5. 土地の間口、奥行き
  6. 接する道路との土地の高低差
  7. 接する道路の幅員
  8. 接する道路との土地の関係性(中間区画か角地か)
  9. 土壌汚染や地下埋没物の有無
  10. 近隣の嫌悪施設との距離(下水処理場等)

訪問査定のデメリット

まず、不動産業者によってはしつこい営業に合う場合があります。訪問査定は、人と顔を会わせるという性質上この問題は仕方の無いことですが、もし遭遇したら取り合えず1度帰って頂きましょう。

次に、周辺環境の調査も行うので近隣の人に迷惑が掛かる場合があります。こちらは、予め近隣の人にお電話したり伺って説明しておくと迷惑を掛けたり、トラブルには成らないでしょう。

他にもネット査定などに比べて時間が掛かるなどネット査定に比べるとデメリットが多いですが、これらはすべて正確な査定を行う為には仕方のないことです。

訪問査定の際用意する書類

訪問査定は行政機関の発行する書類からも調査を行って査定を行うので、いくつかの書類が必要になります。多くは権利書、登記簿謄本、構図、測量図、図面などです。訪問前にどんな書類が必要なのか不動産会社に確認して用意しておきましょう。

  • 簡易なネット査定
  • 精密な訪問査定
  • 訪問査定は要書類

2. 不動産会社の査定方法を知っておこう

お客様目線の土地査定について理解することは、土地を査定したいあなたにとって当然のことでしょう。しかし、不動産会社から見た時にどう土地を査定しているのかを知ることも大切なことです。なぜなら、不動産会社が行う土地の査定方法は1つでは無いため、それが原因となって売却価格に差が生まれることがあるからです。

より高く土地を査定してもらうためにも、ここでは不動産会社が土地の査定で使用する収益還元法や取引事例比較法、原価法の3つの方式について詳しく解説していきます。なお、方式によっては種類が別れている物があります。

2.1. 収益還元法

こちらは、不動産が将来得られるであろうと想定される純利益と現在価格を総合して査定価格を算出する方法です。算出する方法は大きく2種類あり、計算方法は下記のようになっています。

直接還元法 1年間の純利益 ÷ 還元利回り
DCF方法 対象不動産が所有期間中に得られる純利益を現在価値へと換算した物 + 所有期間終了時に売却できる予定の価格を現在価値に割り出した物

以上のように収益還元法では土地価格が算出されます。もし、この方式であなたの土地が算出されているなら、どこをどう評価したのか聞いてみると良いでしょう。

2.2. 取引事例比較法

査定の中でも最も基本的な方法と言えます。市場全体の動きや取引時期を踏まえ、査定の不動産と同じような条件の不動産の取引価格と比較しながら価格を決めていく方法です。

具体的な手順は、例えばあなたの土地の査定価格が仮に100㎡で3,000万円と評価されたとします。そのあなたの土地と取引事例の土地を比べて10%ほど価値が劣っている、つまり100㎡で2,700万円と仮定します。

次に不動産市場の動向を調査して、市場が10%上がっているなら時点修正として加算する、つまり100㎡で2,970万円と仮定します。最後に、他のさまざまな要因を見ながら最終的な価格を算定します。これが取引事例比較法の一通りの手順です。

2.3. 原価法

一戸建ての査定価格を算出するために使われる方法です。仮に再建築した場合の原価を、算出後に築年数によって低下した価値を減価修正して価値を算定します。

対象不動産価格 = 再調達原価 - 減価修正

で計算されて算定されます。

  • 取引事例比較法算定
  • 原価法で算定
  • 収益還元法で算定

3. 土地を高く売却するには

大切なあなたの土地を、より高い価格で売却したいのは当然ことです。また、土地を売却する時に損をしないようにするためには幾つかのポイントを押さえることが大切です。

まず、土地の相場を路線価から調べておくこと。次に、土地の売却タイミングを図り、適切な時期に売却すること。最後に、土地の査定は複数の業者にしてもらうこと。

以上3つのポイントを理解して、実践することであなたの土地を高く売却することが出来るでしょう。

3.1. 土地の相場を調べておく

査定価格が適正なのか判別するためにも土地の相場がどれくらいなのか理解しておくことは重要なポイントです。しっかりと把握しておけば、土地の査定価格が合っているのか、もしくは低く査定されているのか判断できます。では、どの様に相場の査定価格を算出するのかと言うと路線価と呼ばれるものから算出します。

路線価から査定価格を算出する

解説したように、自分の土地に見合った相場額を知っておくことで損しないようにすることができます。相場額の算出には路線価という、相続税や贈与税などの課税額を算出するための指標となる価格を用います。

実際にどうやって路線価を参考にして査定価格を算出するのかと言うと、市場で取引される売買価格の7~8割が路線価となっていることを使います。つまり、路線価から1坪あたりの価格を算出し、そこに1.25~1.43を掛けることでおおよその価格が分かります。

なお、路線価については国税庁から閲覧することが出来ます。リンクを張っておきますので参考になさってください。

【参照:財産評価基準

3.2. 売却タイミングも重要

相場というものは時によって変化します。土地の価格も常に一定ではなく、季節によって価格が変わって行きます。これを利用してより相場の価格が高い時に売却することがポイントです。

また、再開発が予定されている地域では地価が上がりやすいです。地価が上がる条件などを理解することにより高く売却出来る可能性がでてきます。タイミングの良い時期に売る、これが土地を高く売却するうえで重要になります。

季節で変動する売却相場

価格は季節でも変動し、2~3月にかけて最も高く売れます。これは、日本では4月が新生活のスタートになっているため、この時期の土地の需要が高いからです。

この時期を逃して4月になってしまうと新生活も始まってしまい売却が難しくなるので、あなたがもし土地を売却するなら2~3月に行いましょう。

再開発が予定されている地域も地価は上昇

上記の季節とは別に、再開発が予定されている地域は地価が上昇する傾向にあります。特に、2020年はオリンピックが開催されるので、駅周辺やホテル街、繁華街などの観光客の需要があるエリアであれば、開催直前が地価のピークが予想されます。

もし、あなたがそのような場所に土地をお持ちなら、東京オリンピックの開催直前に売却すれば高く売ることが出来ます。

3.3. 土地の査定は複数の業者にしてもらうことが大切

不動産会社によって得意分野や営業方針が異なるため、査定額にばらつきがあります。どのくらいの変動かと言えば、査定額が上下10%以上も差が出ることもあります。

このような違いを確認するためにも、一括サイトで価格の違いを見るのが良いです。ただ、どこのサイトを見れば良いのか分からない人もいるでしょう。そんなあなたにお勧めのサイトがイエウールです。

こちらのサイトなら簡単な登録で、1,600社もの不動産会社に一括無料査定することが出来ます。また、最大6社と比較することが出来るので最も高く土地を売却出来る不動産会社を確認できます。下記にもリンクを貼っておきますので利用してみて下さい。

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  • 路線価で相場把握
  • 売り時を逃さない
  • 査定は複数の会社

4. 土地の有料査定はやるべきなのか

基本的には無料査定でも十分です。しかし、有料査定してもらうのもメリットがあります。無料査定ならば不動産会社が行いますが、有料査定では不動産会社ではなく国家資格でもある不動産鑑定士が土地を査定してくれます。

また、土地の価値だけではなく有効活用などコンサルティングも行ってくれます。このようなメリットが有料査定にはあります。なお、以下に該当する人は無料査定ではなく有料査定が必要、もしくはした方が良いです。

  • 税理士に鑑定書を出すように言われた場合
  • 相続や離婚で財産についてもめた時
  • 立ち退きでもめた時
  • 企業間での取引の場合
  • 裁判所や税務署に不動産の価値を立証する時
  • 無料鑑定の結果に不信感がある時

5. 土地売却にかかる費用

土地売却は非常に高額なため、仲介者への手数料や売却に伴う利益によって複数の税金が発生します。

この章では、仲介料等の諸費用と各種税金についてまとめ、解説します。

5.1. 土地売却にかかる諸費用

土地売却にかかる税金以外の諸費用は以下の3点です。

  • 仲介手数料
  • 抵当権抹消費用(抵当権がある場合)
  • 測量費用

「もっと詳しく税金以外の諸費用を知りたい!」という方は下記記事がオススメです。

5.2. 土地売却にかかる税金

土地売却にかかる税金は以下の3点です。

  • 所得税・住民税
  • 印紙税
  • 登録免許税

上記のうち、特に課税額が大きのが、1つ目の譲渡所得課税です。譲渡所得課税は土地を売却して利益が出た場合にかかる所得税と住民税の総称です。

  • 課税譲渡所得金額 = 売却価格 -(所得費+譲渡費用)- 特別控除額


なお、所得費はその土地を所得した金額と改良などに掛かった費用などを加算した物。譲渡費用は土地の売却代金。特別控除額は2019年12月31日までに売却した場合に一定用件を満たすことで受けられる控除額です。

また、譲渡所得税は土地の所有期間で税率が変わります。詳しくは5年越の「長期譲渡所得」は所得税15%、住民税5%、5年以下の「短期譲渡所得」は所得税30%、住民税9%となります。

なお、この譲渡所得税は、特例として相続税の申告期限から3年以内に売却を行うと税負担が軽減できます。これは、売却価格から取得費や譲渡費用の他に土地に対する相続税を加算できるため、課税対象である譲渡所得を減らすことが出来ます。

もし、あなたが土地を売却するなら5年以上、もしくは特例を利用することで節税になります。

「もっと詳しく税金についてを知りたい!」という方は下記記事がオススメです。

6. 土地の査定後の売却までの流れ

簡単に手順を示すと以上のようになります。

①媒介契約

媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3つの形態があります。

一般媒介では、複数の不動産会社と契約を結ぶことができますが、専任媒介と専属専任媒介では不動産会社一社としか契約を結べません。

②販売活動

不動産会社がお客様の土地を買いたい人(買主)を探します。不動産会社ごとに販売活動や方法、チャネルが異なるので、事前に不動産会社に確認しておくのが良いでしょう。

③購入希望者と交渉

購入希望者が現れると、いよいよい売却条件の交渉に入ります。もちろん売主が直接交渉することはなく、不動産会社が代わりに交渉します。価格も重要ですが、その他の条件もきちんと確認して提示しましょう。また購入希望者は出来るだけ安く買いたいのが常のため、値下げ交渉の準備もしておくと良いでしょう。

交渉する上でのポイントは、交渉することを想定した上で価格設定をする。買主側から購入希望額、条件を提示してもらうことです。

④売買契約を結ぶ、⑤不動産を引き渡す

交渉が成立したら、売買契約を結び、不動産を引き渡します。

7. 土地の価値を見極めよう

これまで、土地の査定について詳しく解説してきました。ネット査定などの査定方法や不動産会社が行う取引事例比較法などの査定方法。また、土地を高く売却するためには路線価などで相場を調べることや2月~3月の高くなるタイミングで売ることなど。

さらに、有料査定は基本的にはしなくても良いですが、場合によっては必要になることや売却で利益が出れば課税されること。最後に土地査定後の流れについても解説しました。今ならしっかりと土地査定を理解出来ていると思います。あなたやご家族との明るい将来のためにも大切な土地を高く売っていただくために、査定は信頼のおけるイエウールがお勧めです。

7.1. 土地の査定は最大6社と比較できるイエウールで

イエウールは全国の多くある不動産会社の過去の取引事例や、販売状況から最大6社比較することが出来ます。査定は60秒と非常に短時間で完了しますので、1度利用してみて下さい。

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