土地査定の仕組み|評価ポイントや査定前にやっておきたい準備とは

「土地を売りたい」と考えている方へ
  • 「土地を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を

  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
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土地の売却を検討しているなら、まずは不動産会社に査定をしてもらうことになります。しかし、土地の査定は人生で何度も受けるものではないので「査定ってどうやってするの?」「注意点はあるの?」と不安に思う方は多いでしょう。

この記事では、土地査定に関する基本的な情報や注意点について解説していきます。

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土地の査定方法は取引事例比較法

不動産の価格を求める方法には原価法・収益還元法・取引事例比較法の3つがあり、査定するものによって使用するものが異なります。

土地の査定を行うのは取引事例比較法。どのような査定方法なのか、どのような違いがあるのか見ていきましょう。

不動産会社の査定方法と概要
種類 概要
収益還元法 不動産が将来得られるであろうと想定される純利益と現在価格を総合して査定価格を算出する方法
取引事例比較法 市場全体の動きや取引時期を踏まえ、査定の不動産と同じような条件の不動産の取引価格と比較しながら価格を決めていく方法
原価法 仮に再建築した場合の原価を、算出後に築年数によって低下した価値を減価修正して価値を算定する方法

取引事例比較法とは

不動産を査定する際には主に取引事例比較法で求められます。

取引事例比較法とは取引された情報を基に調べたい不動産の価格を求める方法です。売却された不動産の中から、調べたい土地と面積や形が似ている土地をいくつか選び時期など修正を行い価格を調べていきます。

比較される不動産は価格に大きなズレなどがないように3ヶ月~6ヶ月以内に売買された不動産が選ばれることが多いですが、参考になる事例が少ない場合は数年前の事例が使用されることもあります。

原価法

原価法とは不動産の再調達原価を基に調べたい不動産の価格を算出するというもの。

今もし調べたい不動産を新しく建てたり、土地の造成を行って再調達するのならいくらになるのか。原価を求め、そこから劣化した分の減価修正を行った金額が価格となります。

建物の査定をする際に使われることが主ですが、土地の査定にも使用できます。しかし、東京23区や大阪市、京都市などの既成市街地などの土地は再調達価格を把握するのが困難なためあまり向いていません。

収益還元法

収益還元法とはその不動産が将来生み出すであろう純利益と現在価格を総合して査定価格を算出する方法。

賃貸用不動産の賃貸以外の事業で要する時の不動産価格を求める際などに使用されます。居住用などに使用する土地などには使われない査定方法です。

商業用に使う土地などには使用されすますが、その場合は信頼性のある運用履歴が必要となるので、信頼できる不動産会社などから資料をもらう必要があります。

土地査定での評価ポイント

土地の評価項目はマニュアルによって規定されており、大きく分けて次の3つの項目です。

接近条件 最寄り駅やその他の利便施設への接近条件で評点をつけます。
環境条件 住宅地としての環境に影響を与える条件で評点をつけます。
街路画地条件 接面する道路や画地の条件で評点をつけます。

各項目はさらに細分化されています。

たとえば接近条件は「最寄り駅への接近性」「公共・公益施設等への接近性」「商業施設への接近性」などに分解されており、合計評点が高ければ高いほどその土地の評価も高くなります

接近条件

1. 最寄り駅への接近性

土地からの最寄り駅やバス停への距離が近いほど、価値は高いです。
具体的には80mを1分とし、10分までは1分=1.5ポイント、10分越えは1分=1ポイントで評点付けします。

ただ、駅から徒歩圏外の土地の場合、バスでの移動が主流になるので、バス停との距離やバスの運行頻度で価値が評価されます。

2. 公共・公益施設等への接近性

役所、教育施設、病院などの公共施設が近いほど、価値が高いです。具体的には土地から徒歩10分(800m)以内に公共施設がどれだけあるかが重要になってきます。

3. 商業施設への接近性

食料品や衣料品などの生活必需品を販売するスーパーや商店街に近いほど、価値が高いです。
具体的には土地から徒歩5分(400m)以内にどれだけあるかが重要になってきます。
逆に徒歩圏内(1600m)に商業施設がない場合価値が下がります。

環境条件

住宅地としての環境に影響を与える条件で評点をつけます。

4. 住宅環境

住宅地として適してる土地であるかが評価されます。具体的には周辺のエリアが画地規模が大きく、低層の戸建て住宅が立ち並んでいる環境の場合は「優良住宅地」として高い評価を受けます。一方で、周辺エリアに工場や老朽化したアパートなどが混在し、画地規模も小さい場合はマイナス評価となります。

5. 街路の整備

街路整の備状況も評価の対象です。
例えば、街路が区画整然と入りされている状況であれば評価は高かまります。
逆に街路が自然発生的で計画性がなく無秩序、または行き止まりが多かったりすると評価は下がります。

6. 周辺環境に影響を及ぼす施設等

ゴミ焼却場、汚水処理施設、墓場、ガスタンク、規模の大きい変電所など住民に危険感や不快感を与える施設が周辺にある場合評価は下がります。

7. 騒音・振動

損音や振動があるエリアの場合評価は下がります。
例えば、新幹線道路、高速道路、鉄道が近くにあり、窓を閉めても騒音や振動が残るエリアは価値が下がります。
逆に交通量が少なく閑静な土地の場合は高い評価となります。

8. 供給処理施設の整備状況

排水施設とガス施設が利用できる土地かが評価されます。
例えば下水処理施設がなく、個別浄化槽の設置もない場合は評価が下がります。

9. 日照・通風

日照や通風の具合も評価のポイントです。
例えば、南側に直接お日様が照らなくても光が確保できているか、通風を遮る障害物がない場合は評価が高まります。ちなみに現時点で日照を妨げる障害物がない場合でも、将来影響を受ける恐れがあると予想されるときは、これを考慮し、評価します。

10. 眺望・景観

土地からの眺望が良ければ価値は高まります。特に高台で周囲の山や川の景観が得られている土地は好評価となります。

街路画地条件

11. 形状

下の図を例として、地域における標準的な整形地と比較して、不整形の程度を判断して評点付けします。
 width=

整形であれば減点は0ですが、不整形であれば-10点、極端に不整形であれば-30と査定額に最も影響を与える評点の一つです。

12. 接面道路の幅

接面道路が出入口として利用できる道路かを評価します。基本的には幅が広いほど良いですが、道路の構造上出入口として利用出来ない場合は評価が下がります。

13. 道路の舗装状況

接面道路の舗装有無で評価します。
コンクリートやアスファルト舗装されていれば評価は高いですし、砂利道であれば評価は下がります。

14. 接面道路との高低差

接面道路との高低差も評価のポイントです。接面道路と宅地の高低差がない方が高く評価されます。
一方で宅地が道路よりも低い場合は、排水や日照面などが不利となり、評価が特に下がります。

環境条件や街路画地条件は実際にその土地に足を運んでみないと分からないことも多いため、訪問査定が必要になってくるというわけです。

査定方法は2種類

土地の査定方法は机上査定訪問査定の2つから選ぶことができます。それぞれに特徴があり、査定価格を知りたい理由などによって選ぶ査定方法が異なります。

土地の価格を知りたい理由に合わせて査定方法も選ぶようにしましょう。

価格を知りたいだけなら机上査定

今の土地価格が知りたいだけ、とりあえず土地の価格を知ってから売却を検討したいという方は机上査定でしょう。

机上査定とは立地や築年数など市場データを基に土地を査定する方法です。別名「簡易査定」とも呼び、土地のざっくりした価格を知ることができます。

机上査定は不動産会社に土地を見てもらう必要がないので、不動産会社と会う必要がなく査定結果もデータだけで算出できる分、早くて翌日には査定結果を受け取れます。

しかし、ざっくりとした価格となるので、売却相場からズレる場合も。本格的に土地の売却を始めようとしている人には不十分でしょう。

土地の売却を検討しているなら訪問査定

土地を売りたい、土地を売ることを本格的に検討しているという場合は訪問査定です。

訪問査定は市場データだけでなく、実際に土地を訪問し周辺にどのような設備があるのか、土地の状態はどうなっているのかなどを調べて査定額を決定していきます。

データだけでなく実際の状態を確認し、人気度合いなども査定額に計上していくのでより売却相場に近い価格となります。

ただし、不動産会社と日程を調整しなくてはならないので、査定結果が分かるまでに時間がかかります。また、場合によっては不動産会社の査定に立ち会う必要があるので、遠方に土地がある場合は交通費や時間などがかかってしまうこともあるでしょう。

土地の査定を受ける前に必要な準備

さて、土地の査定方法などが分かったところでいよいよ土地の査定を依頼したいところですが、土地の査定を依頼する前に行っておきたい準備があります。

何度も査定をしたり査定後に手間が発生しないように、事前に準備できるものは行っておきましょう。

査定の流れをチェックしておく

土地の査定を申し込む際には直接不動産会社を訪ねても良いですが、おすすめは不動産一括査定サービスです。

複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるため、査定額を比較して市場相場を見極めやすくなるのがメリット。また、机上査定ならスマホ1つで簡単に依頼できるため、実際に足を運ばなくても査定額を知ることができます。

不動産一括査定サービスを使った査定申し込みの流れは以下の通りです。

流れ
1 査定を依頼したい物件情報を入力する
2 査定結果の連絡先を入力する
3 不動産会社を選択し、査定を申し込む
4 不動産会社と日程を調整する
5 不動産会社に査定してもらう
6 査定結果が届く

不動産一括査定について、より詳しく知りたい方は【不動産一括査定】使い方や選び方は?売却活動に便利な使い方も解説 をご覧ください。

土地に関する書類を用意する

土地を売る際は権利に関する情報、売主に関する情報が求められます。

媒介契約を締結するまでに、以下の書類を準備しておくようにしましょう。

No 項目 目的
1
登記済権利証 登記名義人の変更
2
間取り図と測量図 物件情報の確認
3
固定資産税納税通知書 負担する固定資産税の計算
4
実印、印鑑証明 書類への捺印と実印の証明
5
身分証明書 売主本人の確認
6
地積測量図、境界確認書 土地の大きさ等の確認

査定を申し込む際には土地の面積などが分かる資料があれば大丈夫です。

不動産会社によって求められる書類も変わるため、契約を結ぶ会社に直接確認してみるのが確実でしょう。

境界が確定しているか確認する

土地の査定を依頼する前には測量図を手元に揃えてましょう。測量図とは道路や隣接する土地との境界が定めた上であなたの土地を測量した資料のことです。測量図がなく査定をしてしまうと査定額が下がることがあります。

簡単に言うと、土地の価値は「有効活用できる土地かどうか」で決まります。つまり、そこにどの程度の床面積を持つ建物を建てられるか、という視点です。この床面積は、土地の面積とそこに適応される容積率で決まります。

測量図がない(隣地境界が定まっていない)と土地の面積が確定できません。さらに、面積が確定していないことで適用される容積率が建築規制上のルールによって抑えられるので、床面積が十分に確保できず査定額が下がってしまうのです。

測量図は法務局で入手しましょう。請求書に記入して、手数料(450円)分の収入印紙に貼り、窓口に提出すれば測量図が手に入ります。不明点があれば法務局の窓口職員に直接相談できます。

土地の査定をする際の注意点

査定をよりスムーズに進めるために気を付けるべき点をご紹介します。

売却以外の選択肢を持っておく

土地は売却以外にも様々な活用法があります。

「土地をすぐにでも手放したい」という人以外は、売却以外の活用方法と、それぞれのメリット・デメリットを知って最も有効的な活用方法を選びましょう。

活用方法 メリット デメリット
売却 費用を安く高収益をあげられる
土地にかかる税金を払う必要がない
売却に手数料がかかる
賃貸経営 安定した収入 初期投資が非常にかかる
条件を満たす限られた土地でしかできない
駐車場経営 初期費用が少なくて済む 赤字なる場合が多い
トランクルーム経営 初期費用が少なくて済む 税制の優遇がない
高齢者施設経営 今後の日本の人口分布を考えると需要はあるかもしれない 条件が非常に多い(広い土地、周囲の人口が多い、高齢者が多い)
太陽光発電 手軽にできる 広い土地には向いている 売電額が減少中
設備維持に費用がかかる
  1. 色々な活用方法があるんだね
より詳しく土地活用方法を知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
参考:土地活用方法をまとめて紹介!自分に合ったものを見つけよう

まとめ

この記事では、土地の査定の注意点について詳しく解説してきました。

インターネットを使っての無料一括査定などの査定方法や、不動産会社が行う取引事例比較法など今ならしっかりと土地査定を理解出来ていると思います。あなたやご家族との明るい将来のためにも大切な土地を高く売るために、注意点を意識したうえで一括査定をすることをおすすめします。

不動産を一括査定することについて気になる方は「不動産一括査定を解説!サイトの選び方や利用時の注意点を知ろう」も参考になります。

査定書の見方は、「【不動産査定書の見方とは?】複数社の査定でお得に売却しよう!」で説明しているので参考にしてください。

初心者でもわかる!記事のおさらい

土地の査定はどうやって依頼すればいいの?

一括査定サイトを利用するのが一般的です。オンライン上で査定したい土地の情報を入力するだけで、条件に合う不動産会社と自動的にマッチングして、複数の不動産会社にまとめて査定依頼ができます。

詳しい利用方法やおすすめのサイトは以下の記事を参考にしてください。

査定を受ける前に準備するものはある?

測量図を手元に用意しておくようにしましょう。測量図とは、道路や隣接する土地との境界を定めたうえで土地を測量した資料のことです。

そのほか、査定前の準備については査定を受ける前に知っておくべき8つの注意点で解説しています。

査定額は何をもとに決まるのか知りたい

近隣で同じような条件の土地の売却価格を基準とし、決められた評点項目の評価によって決まります。評点項目は以下の3つです。

  1. 最寄り駅や利便施設への接近条件
  2. 住宅地としての環境条件
  3. 街路画地条件

それぞれの評価のポイントについては、査定額を決める3つの評価項目とは?をご覧ください。

土地の査定はお金がかかるの?

査定自体は無料です。しかし、実際に土地の売却が成約した場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料については土地の査定に費用は発生しますか?
で説明しています。

関連記事:土地査定って売却に必要?査定の流れや不動産会社の選び方

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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