土地査定の仕組み|評価ポイントや査定前にやっておきたい準備とは

「土地を売りたい」と考えている方へ
  • 「土地を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を

  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

土地の売却を検討しているなら、まずは不動産会社に査定をしてもらうことになります。しかし、土地の査定は人生で何度も受けるものではないので「査定ってどうやってするの?」「注意点はあるの?」と不安に思う方は多いでしょう。

この記事では、土地査定に関する基本的な情報や注意点について解説していきます。

査定で分かるのは、価格だけじゃない
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「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、土地売却の記事をご覧ください。

土地の価格を大きく左右するのが接道義務です。人気エリアの土地だったと

土地の査定方法とは

土地を査定する際、いくつかの評価ポイントをチェックし土地の価格を決めていきます。主な土地の査定ポイントは以下になります。

1 土地の形・面積
2 接道義務
3 周辺環境
4 用途地域

これらの評価ポイントに地価などの情報をあわせて土地の査定額を算出します。ここでは、どのような査定方法で決めているか、どんな種類の査定があるのかを解説します。

土地の査定方法は取引事例比較法

不動産の価格を求める方法には原価法・収益還元法・取引事例比較法の3つがあり、査定するものによって使用するものが異なります。

土地の査定を行うのは取引事例比較法。どのような査定方法なのか、どのような違いがあるのか見ていきましょう。

不動産会社の査定方法と概要
種類 概要
収益還元法 不動産が将来得られるであろうと想定される純利益と現在価格を総合して査定価格を算出する方法
取引事例比較法 市場全体の動きや取引時期を踏まえ、査定の不動産と同じような条件の不動産の取引価格と比較しながら価格を決めていく方法
原価法 仮に再建築した場合の原価を、算出後に築年数によって低下した価値を減価修正して価値を算定する方法

取引事例比較法とは

不動産を査定する際には主に取引事例比較法で求められます。

取引事例比較法とは取引された情報を基に調べたい不動産の価格を求める方法です。売却された不動産の中から、調べたい土地と面積や形が似ている土地をいくつか選び時期など修正を行い価格を調べていきます。

比較される不動産は価格に大きなズレなどがないように3ヶ月~6ヶ月以内に売買された不動産が選ばれることが多いですが、参考になる事例が少ない場合は数年前の事例が使用されることもあります。

原価法

原価法とは不動産の再調達原価を基に調べたい不動産の価格を算出するというもの。

今もし調べたい不動産を新しく建てたり、土地の造成を行って再調達するのならいくらになるのか。原価を求め、そこから劣化した分の減価修正を行った金額が価格となります。

建物の査定をする際に使われることが主ですが、土地の査定にも使用できます。しかし、東京23区や大阪市、京都市などの既成市街地などの土地は再調達価格を把握するのが困難なためあまり向いていません。

収益還元法

収益還元法とはその不動産が将来生み出すであろう純利益と現在価格を総合して査定価格を算出する方法。

賃貸用不動産の賃貸以外の事業で要する時の不動産価格を求める際などに使用されます。居住用などに使用する土地などには使われない査定方法です。

商業用に使う土地などには使用されすますが、その場合は信頼性のある運用履歴が必要となるので、信頼できる不動産会社などから資料をもらう必要があります。

査定の種類

土地の査定方法は机上査定訪問査定の2つから選ぶことができます。それぞれに特徴があり、査定価格を知りたい理由などによって選ぶ査定方法が異なります。

土地の価格を知りたい理由に合わせて査定方法も選ぶようにしましょう。

価格を知りたいだけなら机上査定

今の土地価格が知りたいだけ、とりあえず土地の価格を知ってから売却を検討したいという方は机上査定でしょう。

机上査定とは立地や築年数など市場データを基に土地を査定する方法です。別名「簡易査定」とも呼び、土地のざっくりした価格を知ることができます。

机上査定は不動産会社に土地を見てもらう必要がないので、不動産会社と会う必要がなく査定結果もデータだけで算出できる分、早くて翌日には査定結果を受け取れます。

しかし、ざっくりとした価格となるので、売却相場からズレる場合も。本格的に土地の売却を始めようとしている人には不十分でしょう。

土地の売却を検討しているなら訪問査定

土地を売りたい、土地を売ることを本格的に検討しているという場合は訪問査定です。

訪問査定は市場データだけでなく、実際に土地を訪問し周辺にどのような設備があるのか、土地の状態はどうなっているのかなどを調べて査定額を決定していきます。

データだけでなく実際の状態を確認し、人気度合いなども査定額に計上していくのでより売却相場に近い価格となります。

ただし、不動産会社と日程を調整しなくてはならないので、査定結果が分かるまでに時間がかかります。また、場合によっては不動産会社の査定に立ち会う必要があるので、遠方に土地がある場合は交通費や時間などがかかってしまうこともあるでしょう。

【査定ポイント1】土地の形・面積

土地を査定する際には土地の大きさはもちろん、形も価格に影響を与えます。

形で査定額が変わる

土地の形は綺麗な形ほど評価が上がります。

 width=

正方形や長方形などいびつな形をしていない土地を整形地と呼びます。整形地は土地の上に建つ建物に影響を与えづらく、土地を使う際の制限が少ないので評価が高くなります。

一方、台形や旗竿地といった土地を不整形地と呼びます。不整形地は玄関の向きが決まってしまったり、土地の中で建物を建てられない部分が生まれてしまうため、整形地に比べると土地の評価は下がってしまうのです。

土地の面積は広い方が高い

1つとして同じ土地はないので比べるのは難しいですが、土地の面積が広くなると査定額も上がります。

販売する面積が広くなるので、もちろん小さい土地より査定額が高くなるのはもちろんのこと、土地の形と同様に、面積が広ければ土地の利用方法もより広がるので、査定額も上がりやすくなります。

しかし、土地の利用方法を制限している用途地域によっては、広すぎると逆に売れづらくなり結果価格が下がってしまう場合もあります。

それは、住宅地です。住宅地で土地が広すぎるとうまく活用ができなかったり、土地が広いがために土地の価格が高くなりなかなか買い手がつかず、売り出し価格を安くするハメになるという場合も。

住宅地で周辺の土地よりも広大になってしまう場合は、土地を売れやすい面積になるまで小さく分けて、売り出すと希望額で売れやすくなるでしょう。

土地を割って販売するか否かは周辺の土地の販売状況もあるので、不動産会社に相談してすすめると良いでしょう。

【査定ポイント2】接道義務

しても、接道義務に当てはまらない場合は、土地の価格が大きく下がる可能性が高くなります。

接道義務とは

接道義務とは土地が規定以上道路に面していないといけないというルールです。

原則4m以上の道幅に土地が2m以上は接していることが条件となります。この条件を満たせないと、道路の中心線から2m敷地の縁を下げるセットバックを行わなくてはなりません。

接道義務は都市計画区域なが定められている地域でのみ適用となるものであり、全国どこの地域にも接道義務があるわけではありません。接道義務は特に住宅が密集した地域などで救急車や消防車が通れるように設けられたルール。そのため、接道義務を守る必要のない土地もあります。

セットバックは価格が下がる

接道義務の条件が満たせず、セットバックとなる場合は土地の価格が下がる可能性が高いです。

セットバックになるということは、最大で2m自分の敷地が使えなくなるということです。

接道義務が定められたのは1950年。その前に建っていた建物は接道義務施行前に建設された建物なので、接道義務を免れることができますが、その建物を壊し再度建築しようと考える場合。

新しい建物は現在の建築基準法に沿って建設しなくてはならないので、現在接道義務を満たしていない土地は再建築不可の土地となり、建物を壊した時点で新しい家の建設は難しくなります。

再建築不可の物件は現在建っている家をリフォームすることしかできないので、自由に土地を使えない分土地の価値も下がってしまうでしょう。

接道義務が満たされる場合もある

接道義務の条件を満たしていない土地でも接道義務を満たせる場合があります。

原則は4m以上の道幅に土地が2m以上接していることが条件ですが、敷地周辺に公園や水路などがあると、建築基準法第43条のただし書きによって建築が認められる場合があります。

接道義務が定められているのは、火災時や災害時に安全を確保できるようにするため。そのため、周辺に広い空き地があると建築ができるのです。

公園や水路の他には緑地や広場などもただし書きの対象となります。

【査定ポイント3】周辺環境

土地周辺の環境も評価する際の重要なポイントです。土地のまわりに何があるのか、土地にどのような影響を及ぼすのかなどがチェックされます。

チェックされるポイントは大きく分けて2つ、接近条件と環境城辺です。

接近条件

最寄り駅への接近性

土地からの最寄り駅やバス停への距離が近いほど、価値は高いです。
具体的には80mを1分とし、10分までは1分=1.5ポイント、10分越えは1分=1ポイントで評点付けします。

ただ、駅から徒歩圏外の土地の場合、バスでの移動が主流になるので、バス停との距離やバスの運行頻度で価値が評価されます。

公共・公益施設等への接近性

役所、教育施設、病院などの公共施設が近いほど、価値が高いです。具体的には土地から徒歩10分(800m)以内に公共施設がどれだけあるかが重要になってきます。

商業施設への接近性

食料品や衣料品などの生活必需品を販売するスーパーや商店街に近いほど、価値が高いです。
具体的には土地から徒歩5分(400m)以内にどれだけあるかが重要になってきます。
逆に徒歩圏内(1600m)に商業施設がない場合価値が下がります。

環境条件

住宅地としての環境に影響を与える条件で評点をつけます。

住宅環境

住宅地として適してる土地であるかが評価されます。具体的には周辺のエリアが画地規模が大きく、低層の戸建て住宅が立ち並んでいる環境の場合は「優良住宅地」として高い評価を受けます。一方で、周辺エリアに工場や老朽化したアパートなどが混在し、画地規模も小さい場合はマイナス評価となります。

街路の整備

街路整の備状況も評価の対象です。
例えば、街路が区画整然と入りされている状況であれば評価は高かまります。
逆に街路が自然発生的で計画性がなく無秩序、または行き止まりが多かったりすると評価は下がります。

周辺環境に影響を及ぼす施設等

ゴミ焼却場、汚水処理施設、墓場、ガスタンク、規模の大きい変電所など住民に危険感や不快感を与える施設が周辺にある場合評価は下がります。

騒音・振動

損音や振動があるエリアの場合評価は下がります。
例えば、新幹線道路、高速道路、鉄道が近くにあり、窓を閉めても騒音や振動が残るエリアは価値が下がります。
逆に交通量が少なく閑静な土地の場合は高い評価となります。

供給処理施設の整備状況

排水施設とガス施設が利用できる土地かが評価されます。
例えば下水処理施設がなく、個別浄化槽の設置もない場合は評価が下がります。

日照・通風

日照や通風の具合も評価のポイントです。
例えば、南側に直接お日様が照らなくても光が確保できているか、通風を遮る障害物がない場合は評価が高まります。ちなみに現時点で日照を妨げる障害物がない場合でも、将来影響を受ける恐れがあると予想されるときは、これを考慮し、評価します。

眺望・景観

土地からの眺望が良ければ価値は高まります。特に高台で周囲の山や川の景観が得られている土地は好評価となります。

【査定ポイント4】用途地域

用途地域は土地の使い道が決められるものなので、価格にも影響がでます。用途地域の対象となるような土地の場合は把握しておいた方が良いでしょう。

用途地域とは

用途地域とは都市計画法の一部で、土地の使い方を制限している法律のこと。

用途地域が設定された土地では、建てる建物の高さや建物の使い道も制限されます。これは都市が無秩序になり住みづらくならないように考えられたもの。

住宅地と工場地帯が混ざってしまったり、繁華街の真ん中に学校ができるというような都市にならないために、予め土地の使用方法を決めているのです。

用途地域は住宅地・商業地・工業地など13種類に分けられており、その特徴は以下のようになります。

用途地域 種別 特徴
住居系 第一種低層住居専用地域 低層住宅の良好な住環境を守るための地域。床面積合計50平方メートルまでの店舗なら可能。アパートや戸建て住宅主体で、基本的にコンビニも不可。ただし小学校は建設できる。
第二種低層住居専用地域 低層住宅、150平方メートルまでの店舗などが建てられる。アパートや戸建て住宅、コンビニなどが建てられる一方で、大学や病院などは当てはまない。
第一種中層住居専用地域 中高層住宅のための地域、500平方メートルまでの店舗なら建てられる、公共施設や大学、病院も建てられる。
第二種中高住居専用地域 第一種より更に広く1500平方メートルまでの店舗や事務所なども建てられる。住居のうち、マンションのような背丈の高いものも建てられる。
第一種住居地域 住環境重視で3,000平方メートルまでの一定条件下の店舗、小規模ホテル、環境への影響がない小規模の工場が建てられる。
第二種住居地域 第一種より広く10,000平方メートルまでなら店舗を建てることができ、建てられる店舗の種類も非常に豊富。パチンコ店のほか、高層マンションも建てられる。
田園住居地域 農業関係の施設や農地と調和した低層住宅、ビニールハウス、生産施設、500平方メートルまでの農産物販売やレストランのための建物が建てられる。住環境も重視。
準住居地域 国道や幹線道路沿いに多く、宅配業者や車庫など、自動車に関連する施設と住居のための地域。住環境が重視されない傾向にある。
商業系 近隣商業地域 近隣住民が買い物をするための日用品系の店舗のほか、ホテルや映画館なども建てることができる。述べ床面積規制はない。駅前商店街のような住環境で性質上、人通りも多くにぎやか。
商業地域 商業などの利便の増進を目的とした地域で、ほとんどの商業施設のほか、ホテルやパチンコ屋、広義の風俗営業など特殊営業関係の施設も建てられる。大きな場所としては、東京の歌舞伎町などが例として上がる。工場以外の制限がなく、土地活用としてコインパーキングやテナントビルなども候補に上がる。
工業系 準工業地域 軽工業など環境への悪影響がほぼない、あるいはゼロという施設や、サービス施設が建設できる。工業を強く意識する必要はない。
工業地域 どんな種類の工場も建てられるものの、一方で学校や病院、ホテルの建設は禁止されている。 店舗の床面積についても制限あり。
工業専用地域 どんな工場でも建てられる場所で、工場に特化している地域。学校や病院、ホテルはもちろん、住宅や店舗も建てることはできない。

同じ住宅地でも用途地域の種別によって建てられる建物の高さが異なります。制限が緩いほど建てられる建物の自由度は増すので、評価は高くなります。

市街化調整区域は評価が下がる

都市計画法の中で指定されていると売れづらくなるのが市街化調整区域です。

市街化調整区域とは都市計画法の1つで、都市が広がりすぎないように建設が著しく制限されており、住宅や商業施設の建設ができません

さらに、現在建っている住宅であっても建て替えやリノベーションなどを自由に行うことは許可されておらず、役所などで許可をもらわないとなりません。

そのため土地は売りづらく、不動産会社によっては市街化調整区域の仲介は扱っていないところもあるほど。

市街化調整区域でも許可をもらえれば行える土地活用などもあるので、まったく売れないというわけではありませんが、建物などが建設しやすい市街化区域に比べると評価は下がってしまうでしょう。

土地査定の前に自分でも価格を調べてみる

土地の査定を行う前に自分で土地の価格を調べておくと、査定価格の大幅なズレや査定額の理由を聞いた際に理解しやすくなります。

自分で出すとざっくりとした価格になりますが、査定依頼をする前に自身でも一度土地の価格を調べてみるのも手でしょう。

納税しているなら課税明細書

固定資産税を支払っている土地なら、課税明細書で簡単に評価額が分かります。

課税明細書とは固定資産税の納税額がどのように決まっているか明細が書かれている書類。固定資産税の納税通知書が送られてきた際に明細書も同封されています。

明細書には土地の所在や面積などと一緒に土地の評価額も記載されています。自治体によって異なりますが、横浜市の明細書を参考に見方をご確認ください。

ただし、ここで注意したいのは明細書にかかれている土地の価格は固定資産税の納税額を算出する用の評価額であり、土地の売却相場ではないということです。

固定資産税を算出する際の土地の評価額は納税額が高くなりすぎないように、売却相場より安く設定されています。

売却相場に直したい場合は、公示地価の評価額に直します。固定資産税評価額は公示地価の約70%に設定されているので、以下のように計算します。

公示地価=固定資産税評価額÷0.7

これで、売却相場が分かります。ただし、あくまでもおおよその価格であることは注意しましょう。より正確な査定を行うと価格は前後します。

納税していないなら路線価

両親の土地である相続する前といった理由で課税明細書が手元にない場合は路線価で算出することができます。

路線価を算出する計算式は以下の通り。

路線価の土地評価額=路線価×土地面積

路線価は1㎡の価格を国税庁が運営している路線価図・評価倍率表で調べられるので、自分の土地を探し、調べると良いでしょう。

路線価は公示地価の80%に設定されているので、上記の計算式で出た路線価の土地評価額に1.25を乗じれば公示地価の価格となります。

路線価の土地評価額=路線価×土地面積

これで、土地の価格がざっくりと分かります。

土地の価格の調べ方をより詳細に知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

土地の査定を受ける前に必要な準備

さて、土地の査定方法などが分かったところでいよいよ土地の査定を依頼したいところですが、土地の査定を依頼する前に行っておきたい準備があります。

何度も査定をしたり査定後に手間が発生しないように、事前に準備できるものは行っておきましょう。

査定の流れをチェックしておく

土地の査定を申し込む際には直接不動産会社を訪ねても良いですが、おすすめは不動産一括査定サービスです。

複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるため、査定額を比較して市場相場を見極めやすくなるのがメリット。また、机上査定ならスマホ1つで簡単に依頼できるため、実際に足を運ばなくても査定額を知ることができます。

不動産一括査定サービスを使った査定申し込みの流れは以下の通りです。

流れ
1 査定を依頼したい物件情報を入力する
2 査定結果の連絡先を入力する
3 不動産会社を選択し、査定を申し込む
4 不動産会社と日程を調整する
5 不動産会社に査定してもらう
6 査定結果が届く

不動産一括査定について、より詳しく知りたい方は【不動産一括査定】使い方や選び方は?売却活動に便利な使い方も解説 をご覧ください。

土地に関する書類を用意する

土地を売る際は権利に関する情報、売主に関する情報が求められます。

媒介契約を締結するまでに、以下の書類を準備しておくようにしましょう。

No 項目 目的
1
登記済権利証 登記名義人の変更
2
間取り図と測量図 物件情報の確認
3
固定資産税納税通知書 負担する固定資産税の計算
4
実印、印鑑証明 書類への捺印と実印の証明
5
身分証明書 売主本人の確認
6
地積測量図、境界確認書 土地の大きさ等の確認

査定を申し込む際には土地の面積などが分かる資料があれば大丈夫です。

不動産会社によって求められる書類も変わるため、契約を結ぶ会社に直接確認してみるのが確実でしょう。

境界が確定しているか確認する

土地の査定を依頼する前には測量図を手元に揃えてましょう。測量図とは道路や隣接する土地との境界が定めた上であなたの土地を測量した資料のことです。測量図がなく査定をしてしまうと査定額が下がることがあります。

簡単に言うと、土地の価値は「有効活用できる土地かどうか」で決まります。つまり、そこにどの程度の床面積を持つ建物を建てられるか、という視点です。この床面積は、土地の面積とそこに適応される容積率で決まります。

測量図がない(隣地境界が定まっていない)と土地の面積が確定できません。さらに、面積が確定していないことで適用される容積率が建築規制上のルールによって抑えられるので、床面積が十分に確保できず査定額が下がってしまうのです。

測量図は法務局で入手しましょう。請求書に記入して、手数料(450円)分の収入印紙に貼り、窓口に提出すれば測量図が手に入ります。不明点があれば法務局の窓口職員に直接相談できます。

土地を査定する際の注意点

土地を査定する際にいくつか気をつけておきたいことがあります。土地の査定は後々土地を売却する際に価格の参考となる大事な工程です。

適当に査定してしまうと、売却時に損をしてしまうことになるので、注意しましょう。

査定を依頼する不動産会社は選ぶ

不動産会社は査定してもらいたい土地に近い会社を選びましょう。

不動産会社ならどこでも査定してくれるというわけではなく、不動産会社には対応エリアがあります。厳密に決まっているわけではありませんが、あまり遠く離れていると断られてしまいます。

現在住んでいる場所と査定してもらいたい土地が近くにあるのであれば、家の近くの不動産会社で問題ありませんが、遠く離れた地元などの土地を査定してもらう際は地元の不動産会社です。

訪問査定を断られてしまうという理由ももちろんありますが、査定したい土地に近い不動産会社の方がその土地の事情に詳しいです。

近々大型商業施設が建つ予定、大手企業の工場が移転する予定など周辺の不動産状況も詳しいので、より査定額が正確になりますし、査定後にもし売却活動を行うのであれば心強いです。

査定は複数社に依頼する

土地の査定を依頼する際には複数社に依頼するようにしましょう。

土地の売却相場を調べるにはいくらで売れるのかを調べる不動産会社の査定ですが、不動産会社の査定には法律で決められたルールなどがなく、不動産会社によって査定結果はさまざまです。

そのため、査定を1社受けただけではその査定が高いのか安いのかはもちろん、売却相場も分からないということです。

不動産会社の査定を受ける際には3社以上の査定を受け、査定結果を見比べられるようにしましょう。最低3社の査定結果があれば、最も高い価格と最も低い価格が分かりますし、間の平均額も分かります。

複数社に査定依頼を出す際には一括査定サービスのイエウールを利用すると便利です。

1度の申し込みで複数社に査定依頼を出すことができるので、何度も同じような質問事項を記入する必要がありませんし、webで査定依頼を出すことができるので、遠方の土地を査定したい場合でも土地周辺の不動産会社を簡単に探すことができます。

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まとめ

この記事では、土地の査定の注意点について詳しく解説してきました。

インターネットを使っての無料一括査定などの査定方法や、不動産会社が行う取引事例比較法など今ならしっかりと土地査定を理解出来ていると思います。あなたやご家族との明るい将来のためにも大切な土地を高く売るために、注意点を意識したうえで一括査定をすることをおすすめします。

不動産を一括査定することについて気になる方は「不動産一括査定を解説!サイトの選び方や利用時の注意点を知ろう」も参考になります。

査定書の見方は、「【不動産査定書の見方とは?】複数社の査定でお得に売却しよう!」で説明しているので参考にしてください。

初心者でもわかる!記事のおさらい

土地の査定はどうやって依頼すればいいの?

一括査定サイトを利用するのが一般的です。オンライン上で査定したい土地の情報を入力するだけで、条件に合う不動産会社と自動的にマッチングして、複数の不動産会社にまとめて査定依頼ができます。

詳しい利用方法やおすすめのサイトは以下の記事を参考にしてください。

査定を受ける前に準備するものはある?

測量図を手元に用意しておくようにしましょう。測量図とは、道路や隣接する土地との境界を定めたうえで土地を測量した資料のことです。

そのほか、査定前の準備については査定を受ける前に知っておくべき8つの注意点で解説しています。

査定額は何をもとに決まるのか知りたい

近隣で同じような条件の土地の売却価格を基準とし、決められた評点項目の評価によって決まります。評点項目は以下の3つです。

  1. 最寄り駅や利便施設への接近条件
  2. 住宅地としての環境条件
  3. 街路画地条件

それぞれの評価のポイントについては、査定額を決める3つの評価項目とは?をご覧ください。

土地の査定はお金がかかるの?

査定自体は無料です。しかし、実際に土地の売却が成約した場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料については土地の査定に費用は発生しますか?
で説明しています。

関連記事:土地査定って売却に必要?査定の流れや不動産会社の選び方

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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