- 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
- 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
- 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える
土地の売却を検討しているなら、まずは不動産会社に査定をしてもらうことになります。しかし、土地の査定は人生で何度も受けるものではないので「査定ってどうやってするの？」「注意点はあるの？」と不安に思う方は多いでしょう。
この記事では、土地査定の基本的な流れから査定額がどのように決まっているのか、査定で失敗しないための注意点を解説していきます。あわせて、査定額に影響するポイントや自分で土地の売却価格を調べる方法もご紹介します。
土地査定の流れと依頼方法
まずは「土地の査定」がどういう流れで行われるのかを知っておきましょう。一般的な流れと、不動産会社に査定依頼するときの方法についてご紹介します。
土地査定の流れ
はじめに土地査定の流れを解説します。査定のステップは主に5つあるので、ひとつずつ見ていきましょう。| 手順 | やること |
|---|---|
| Step1 | 不動産会社に査定依頼をする |
| Step2 | 不動産会社に査定をしてもらうために訪問日時を決める |
| Step3 | 不動産会社に査定してほしい土地に訪問してもらい現地調査をする |
| Step4 | 不動産売却に必要な書類を確認する |
| Step5 | 不動産会社から査定結果を報告してもらう |
Step1:不動産会社に査定依頼
まずは不動産会社に査定を依頼しましょう。ここでのポイントは、複数の不動産会社に査定依頼することです。前述した通り不動産会社によって査定額に差がでるので正確な査定額を把握するためにも必ず複数の不動産会社の査定結果を比較しましょう。
Step2:訪問日時の確定
査定してほしい土地へ訪問をしてもらう日時を決めます。その場で分からないことを確認するために立ち会いを求められるのが基本です。Step3:現地調査
査定依頼をした土地の調査してもらいます。さらに、調査後に不動産会社から質問に答えたり、あなたが査定依頼をした土地について知っていることを答えていきます。あなたの回答が査定額に影響する場合もあるので、正直に質問に答えましょう。Step4:書類の確認
事前に用意しておきたい書類を確認してもらいます。土地を売却しようとすると「登記簿謄本」や「売買契約書」などいくつもの書類が必要です。詳しくは以下の記事にまとめていますが、不動産会社に必要な書類について質問すると教えてくれます。⇒不動産売却に必要書類とは｜時系列別一覧と取得方法を分かりやすく紹介
Step5:査定結果の報告
多くの会社は事前に付近の土地の売却相場をもとに、査定の結果踏まえて査定額を伝えてくれます。結果の報告を受ける際はその結果になった理由を聞きましょう。そうすることで、査定結果の妥当性や担当社の力量を判断でき仲介を依頼する不動産会社選びの参考になります。以上が土地査定の流れとなります。売却完了までの流れまで知りたい方は以下の記事をご覧ください。
⇒【土地売却のコツ！】土地売却を成功させる5つのポイント
一括査定サイトでの依頼がおすすめ
土地の査定を依頼したいなら、一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定サイトでは、査定したい土地の情報を入力するだけで適切な不動産会社を自動的にマッチングされ、複数の不動産会社にまとめて査定依頼ができます。
不動産会社に足を運んで依頼をしする方法と比べ、圧倒的に効率よく査定依頼ができるだけでなく、査定結果を比較して高く売ってくれる会社を見つけられるので、今や多くの方が一括査定を利用しています。
提携会社数No.1の「イエウール」なら全国対応
とりわけおすすめなのが、業界最大手のイエウールです。提携先企業数は1,900社と業界No.1、さらに大手不動産会社の提携者数やエリアカバー率も業界No.1なので、販売力に優れた大手から見た価格と、地域のニーズを知り尽くした会社からみた査定額の両方を知ることができます。
売ったら いくら？
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ネット査定が嫌なら「大手不動産会社」に相談
インターネットで査定依頼するのに抵抗がある方は実際に大手不動産会社に訪問して、査定依頼すると良いでしょう。特に、三井不動産リアリティが有名です。売却仲介の実績は十分で、大手ならではの「安心感」があるのが強みです。- 大手不動産会社ってどこなの？
- 下の表に仲介件数の上位3社をまとめたぞ！
| 順位 | 企業名 | 店舗数 | 仲介件数 |
|---|---|---|---|
| 1位 | 三井不動産リアリティグループ | 281 | 40658件 |
| 2位 | 住友不動産販売 | 266 | 37058件 |
| 3位 | 東急リバブル | 174 | 24410件 |
参考：2018 不動産業統計集｜公益財団法人不動産流通推進センター
近くに店舗がない方や査定結果を比較したい方には不向きですが、不動産会社が近くにあり、大手1社のみに査定を任せたい！と思っている方は、お近くの大手不動産会社に査定依頼してみても良いでしょう。
土地の査定価格を自分で簡単に計算する方法
不動産会社に土地を査定して貰う時の流れと査定方法について確認しましたが、実は自分でも価格を簡単に計算することが出来ます。
すぐにでもおおまかで良いので土地の査定価格を知りたいという方は、一度自分で計算してみましょう。ここでは、3つの方法を解説します。
方法1：公示地価を基に算出する
「公示地価」とは、国土交通省が発表している土地の価格です。公的データとして様々な資料に活用する目的で公表されている価格です。
毎年1月1日時点に全国約2万箇所以上の地価を調査し、不動産鑑定士が鑑定して地価を決定しています。似たようなものに、各都道府県が毎年7月1日に公表している「基準地価」というものもあります。いずれも、市場取引で用いられるほど信憑性が高い価格です。
公示地価を基に、目安の価格を算出するときは以下の計算式に当てはめて計算します。
まず、公示地価は以下の手順で調べます。
- 国土交通省「標準地・基準地検索システム」にアクセスし、エリアを選択
- 検索条件を「地価公示・都道府県地価調査の両方」に指定したまま検索
- 検索結果の「価格」欄を確認する
実際に売却出来そうな価格は公示価格の1.1倍程度になることが多いため、公示価格に係数である1.1を掛け合わせれば、おおまかな土地の価格を算出することが出来ます。
この方法は、毎年更新されているため経済情勢を反映しやすい計算方法といえます。
方法2：固定資産税評価額を基に算出する
「固定資産税評価額」とは、各市区町村が定めている固定資産税や都市計画税などの税額を算出するための基準になる価格です。固定資産税路線価とも呼びます。
毎年4月頃に、1月1日時点の所有者に対して送付される納税通知書のなかに固定資産税評価額は記載されています。
固定資産税評価額を基に、目安の価格を算出するときは以下の計算式に当てはめて計算します。
まず、固定資産税評価額は以下の手順で調べます。
- 納税通知書の「課税明細書」ページを見つける
- 課税明細書の「評価額」欄の価格を確認する
固定資産税評価額は公示価格の0.7倍程度が基準であるためまず0.7で割り、公示価格同様に係数である1.1を掛け合わせれば、おおまかな土地の価格を算出することが出来ます。
方法3：路線価を基に算出する
「路線価」とは、毎年国税庁が発表している道路に面した1平米あたりの土地の価格のことです。相続税路線価とも呼ばれ、相続税の基準となる相続税評価額を算出する目的で定められています。
路線価を基に、目安の価格を算出するときは以下の計算式に当てはめて計算します。
まず、路線価は以下の手順で調べます。
- 国税庁の「路線価図・評価倍率表」にアクセスし、エリアを選択
- 路線価図をクリックして査定したい土地の部分を表示させる
- 土地が面している道路部分に表記されている数字を確認する（※英語部分は無視）
- 表記されている数字に1,000を掛け合わせる（※路線価の単位が1,000円であるため）
路線価は「㎡単価」であるため、土地の面積をかけ合わせます。
その後、路線価は公示価格の0.8倍程度が基準であるためまず0.8で割り、公示価格同様に係数である1.1を掛け合わせれば、おおまかな土地の価格を算出することが出来ます。
土地の査定額を決める3つの評価項目
自分で価格を算出する方法をお伝えしましたがあくまでも参考価格であり、正確に査定価格を知りたいのであれば不動産会社による査定を受ける必要があります。
不動産会社による査定のときに評価されている項目は主に3つあります。それぞれ確認していきましょう。
土地の査定価格は以下の式で出せます。
- 査定額 = 事例地の価格×(査定地の評点/事例地の評点）×査定地の面積
簡単に言うと、近隣で同じような条件の土地（事例地）の売却価格を基準とし、決められた評点項目の評価で査定額が決まります。それでは評点項目とは何なのでしょうか？
評点の項目は「接近条件」「環境条件」「街路画地条件」の3つ分けられ、さらに項目ごとに細分化されます。「実践・不動産鑑定士マニュアル」という査定教本に則って、査定で見られる評点項目を詳しく見ていきましょう。
接近条件
最寄り駅やその他の利便施設への接近条件で評点をつけます。①最寄り駅への接近性
土地からの最寄り駅やバス停への距離が近いほど、価値は高いです。具体的には80mを1分とし、10分までは1分＝1.5ポイント、10分越えは1分＝1ポイントで評点付けします。10
- 評点を点数化して評価するんだ！
但し、駅から徒歩圏外の土地の場合、バスでの移動が主流になるので、バス停との距離やバスの運行頻度で価値が評価されます。
②公共・公益施設等への接近性
役所、教育施設、病院などの公共施設が近いほど、価値が高いです。具体的には土地から徒歩10分（800m）以内に公共施設がどれだけあるかが重要になってきます。
- 優る・・ 徒歩10分以内に生活関連の公共・公益施設が完備している
- 普通・・ 徒歩10分以内に生活関連の公共・公益施設が概ね備わっている
- 劣る・・ 生活関連の公共・公益施設が付近になく、利便性に欠ける
③商業施設への接近性
食料品や衣料品などの生活必需品を販売するスーパーや商店街に近いほど、価値が高いです。具体的には土地から徒歩5分（400m）以内にどれだけあるかが重要になってきます。
逆に徒歩圏内（1600m）に商業施設がない場合価値が下がります。
- 優る・・ 徒歩5分以内に生活必需品を販売する商業施設がある
- 普通・・ 徒歩10分以内に生活必需品を販売する商業施設がある
- 劣る・・ 徒歩圏内に生活必需品を販売する商業施設がない
環境条件
住宅地としての環境に影響を与える条件で評点をつけます。④住宅環境
住宅地として適してる土地であるかが評価されます。具体的には周辺のエリアが画地規模が大きく、低層の戸建て住宅が立ち並んでいる環境の場合は「優良住宅地」として高い評価を受けます。一方で、周辺エリアに工場や老朽化したアパートなどが混在し、画地規模も小さい場合はマイナス評価となります。- 優る・・ 画地規模が大きく、低層の戸建て住宅が立ち並んでいる住環境の優れた地域
- やや優る・・ 優ると普通との中間に該当する住宅地域
- 普通・・ 戸建て住宅の他、アポアート、マンション、店舗なども混在する一般的な住宅地
- やや劣る・・ 劣ると普通との中間に該当する住宅地域
- 劣る・・ 中小工場、倉庫、作業所、老朽化したアポアートなどが混在し、画地規模も小さい住宅地域
⑤街路の整備
街路整の備状況も評価の対象です。例えば、街路が区画整然と入りされている状況であれば評価は高かまります。
逆に街路が自然発生的で計画性がなく無秩序、または行き止まりが多かったりすると評価は下がります。
- 優る・・ 街路が区画整然と配置されていて、均衡が取れている状態
- 普通・・ 街路の配置、整備の状況が比較的均衡が取れている状態
- 劣る・・ 街路が自然発生的に計画性がなく、無秩序であるか、または行き止まりなどの状態
⑥周辺環境に影響を及ぼす施設等
ゴミ焼却場、汚水処理施設、墓場、ガスタンク、規模の大きい変電所など住民に危険感や不快感を与える施設が周辺にある場合評価は下がります。- 影響なし・・ 該当する施設が付近にないか、またはあっても不動産の価格に影響を与えていない
- 影響小・・ 該当する施設が付近にあるが、危険感や不快感の程度は比較的低い
- 影響大・・ 該当する施設が付近にあるか、または危険感や不快感の程度が大きな施設がある
⑦騒音・振動
損音や振動があるエリアの場合評価は下がります。例えば、新幹線道路、高速道路、鉄道が近くにあり、窓を閉めても騒音や振動が残るエリアは価値が下がります。
逆に交通量が少なく閑静な土地の場合は高い評価となります。
- なし・・ 交通量が少なく閑静な状態
- ややあり・・ 自動車や電車等の交通音、工場等の操業音があるが、窓を閉めれば気にならない程度
- あり・・ 自動車や電車と運お交通音、工場棟の操業音があり、窓を閉めても騒音が残る状態
- 相当あり・・ 幹線道路、高速道路、鉄道の軌道敷等に隣接または近接し、窓を閉めても騒音・振動が相当に残る
⑧供給処理施設の整備状況
排水施設とガス施設が利用できる土地かが評価されます。例えば下水処理施設がなく、個別浄化槽の設置もない場合は評価が下がります。
- 優る・・ 排水施設ガス施設の利用が可能
- 劣る・・ 排水施設ガス施設の利用が不可能
➈日照・通風
日照や通風の具合も評価のポイントです。例えば、南側に直接お日様が照らなくても光が確保できているか、通風を遮る障害物がない場合は評価が高まります。ちなみに現時点で日照を妨げる障害物がない場合でも、将来影響を受ける恐れがあると予想されるときは、これを考慮し、評価します。
- 優る・・ 南側に日照採光、通風を遮る物や障害物がなく、庭先への日照が十分に確保されている状態
- 普通・・ 日照採光、通風等が普通であり、1階部分への日照が確保されている
- やや劣る・・ 建物の1階部分への日照障害が生じている
- 劣る・・ 建物の2階部分への日照障害が生じている
⑩眺望・景観
土地からの眺望が良ければ価値は高まります。特に高台で周囲の山や川の景観が得られている土地は好評価となります。- 優る・・ 著名な景勝地（海、山など）の眺望が得られる
- やや優る・・ 高台の住宅地等であり、周囲の山や川の景観、遠景が得られる
- 普通・・ 一般的な住宅地であり、特に好ましい遠景は得られない
- 劣る・・ 住環境上、好ましくない施設が見える
街路画地条件
接面する道路や画地の条件で評点をつけます。⑪形状
下の図を例として、地域における標準的な整形地と比較して、不整形の程度を判断して評点付けします。整形であれば減点は0ですが、不整形であれば-10点、極端に不整形であれば-30と査定額に最も影響を与える評点の一つです。
⑫接面道路の幅
接面道路が出入口として利用できる道路かを評価します。基本的には幅が広いほど良いですが、道路の構造上出入口として利用出来ない場合は評価が下がります。
⑬道路の舗装状況
接面道路の舗装有無で評価します。コンクリートやアスファルト舗装されていれば評価は高いですし、砂利道であれば評価は下がります。
- 完全塗装・・ コンクリート、アスファルト舗装等
- 簡易塗装・・ 簡易アスファルト舗装等
- 未舗装・・ 砂利敷道路
⑭接面道路との高低差
接面道路との高低差も評価のポイントです。接面道路と宅地の高低差がない方が高く評価されます。一方で宅地が道路よりも低い場合は、排水や日照面などが不利となり、評価が特に下がります。
道路より高い場合
- 道路より1.5m未満・・ 0点
- 道路より1.5m以上~2.5m未満・・ -2点
- 道路より2.5m以上・・ -3点～
- 道路より1m未満・・ -5点
- 道路より1.5m以上・・ -10点～
土地の利用用途で価格が決まる
土地は法律で利用の規制が定められており、その規制が査定額に大きく影響します。この章では、土地の利用規制が査定額に与える影響を解説していきます。
土地の利用用途は法律で定めている
利用の規制を確認するために、その土地の都市計画区域か否かを確認します。土地の規制は都市計画法という法律で定められ、指定エリアの乱開発や自然破壊を防いでます。
具体的には都市計画区域、準都市計画区域、都市計画区域外の3つに分けて管理をしています。
- 都市計画区域：計画的な街づくりを進めるエリア
- 準都市計画区域：重要な地域なので都市化を制限してるエリア
- 都市計画区域外：人がそれほどいないので、特に定めがないエリア
一方、都市計画区域は市街化区域市街化調整区域の2つに区分されそれぞれ価値が異なります。
市街化区域とは、既に市街化を形成している区域、およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域です。市街化のために法的に開発規制が厳しくない利用用途が多いので価値は高くなりやすいです。それに対し、市街化調整区域とは市街化を抑制すべき区域で開発が制限されています。例えば、森林や農地など自然環境を守るために人が住むための街づくりを行う予定がないエリアを指します。こちらは利用用途が制限されているために価値は低くなりやすいです。
用途地域と価格の関係性
都市計画法では、用途の混在を防ぐ目的から市街化区域内に住居系、商業系、工業系用途地域を定めて、5年ごとに見直しを行っています。用途地域の特徴
| 土地計画分類 | 用途 |
|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 低層住宅の為の地域。住居兼用の商店や小中学校の建築が可能。 |
| 第二種低層住居専用地域 | 主に低層住宅のための地域。150平方ｍまでの一部店舗の建築が可能。 |
| 第一種中高層住居専用地域 | 中層住宅のための地域。500平方ｍまでの病院や一部店舗などの建築が可能 |
| 第二種中高層住居専用地域 | 中高層住宅のための地域。1500平方ｍまでの病院や一部店舗などの建築が可能 |
| 第一種住居地域 | 住居の環境を守るための地域。3000平方ｍまでの店舗、ホテルなどの建築が可能 |
| 第二種住居地域 | 主に住居の環境を守るための地域。店舗、ホテルなどの建築が可能 |
| 準住居地域 | 道路に面した自動車関連施設と、それらに調和した住宅の環境を守るための地域。 |
| 近隣商業地域 | 住宅や店舗、小規模の向上などの建築が可能。 |
| 商業地域 | 銀行、映画間、デパートなどの商業施設が集まる地域 |
| 準工業地域 | 危険性や環境悪化のリスクが高い工場以外の施設が建築可能。 |
| 工業地域 | すべての規模の工場や住宅建設が可能。 |
出典：国土交通省用途地域データ
定められた用途によって、利用制限が変わるので、用途地域によって売却額には相関があります。
例えば、最も厳しい地域は、第一種低層住居専用地域など閑静な住宅街や危険性や環境が悪化するリスクのあるエリアは価値が低くなります。逆に、最も規制が緩やかな地域は、商業地域や準工業地域など一部の用途以外はほどんど規制されていないので価値が高まります。
用途地域と価格の違い
| 土地計画分類 | 平均㎡単価 | 単価の比較 |
|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 128万円 | 86.0% |
| 第二種低層住居専用地域 | 171万円 | 115.1% |
| 第一種中高層住居専用地域 | 163万円 | 109.7% |
| 第二種中高層住居専用地域 | 139万円 | 93.9% |
| 第一種住居地域 | 165万円 | 111.2% |
| 第二種住居地域 | 215万円 | 144.5% |
| 準住居地域 | 110万円 | 74.0% |
| 近隣商業地域 | 169万円 | 114.1% |
| 商業地域 | 295万円 | 199.0% |
| 準工業地域 | 137万円 | 92.5% |
| 工業地域 | 95万円 | 64.2% |
| 平均 | 148万円 | 100% |
出典：国土交通省「不動産取引価格情報」
このように土地が何の用途に指定されているかで売却価格が異なるのでということは知っておきましょう。
ちなみに、査定をしたい土地の用途を調べる場合は用途地域マップを使えば簡単に分かるのでおすすめです。
不動産会社の査定方法を知っておこう
実は、不動産会社が行う土地の査定方法は1つではありません。
不動産会社の査定結果を鵜呑みにせず、より高く土地を査定してもらうために、ここでは不動産会社が土地の査定で使用する収益還元法や取引事例比較法、原価法の3つの方式について詳しく解説していきます。
不動産会社がどの手法で査定しているか知ることで、売却価格の交渉でき、高値で売却しやすくなるでしょう。
| 種類 | 概要 |
|---|---|
| 収益還元法 | 不動産が将来得られるであろうと想定される純利益と現在価格を総合して査定価格を算出する方法 |
| 取引事例比較法 | 市場全体の動きや取引時期を踏まえ、査定の不動産と同じような条件の不動産の取引価格と比較しながら価格を決めていく方法 |
| 原価法 | 仮に再建築した場合の原価を、算出後に築年数によって低下した価値を減価修正して価値を算定する方法 |
収益還元法
こちらは、不動産が将来得られるであろうと想定される純利益と現在価格を総合して査定価格を算出する方法です。算出する方法は大きく2種類あり、計算方法は下記のようになっています。| 方法 | 概要 |
|---|---|
| 直接還元法 | 1年間の純利益 ÷ 還元利回り |
| DCF方法 | 対象不動産が所有期間中に得られる純利益を現在価値へと換算した物 + 所有期間終了時に売却できる予定の価格を現在価値に割り出した物 |
以上のように収益還元法では土地価格が算出されます。もし、この方式であなたの土地が算出されているなら、どこをどう評価したのか聞いてみると良いでしょう。
取引事例比較法
査定の中でも最も基本的な方法と言えます。市場全体の動きや取引時期を踏まえ、査定の不動産と同じような条件の不動産の取引価格と比較しながら価格を決めていく方法です。具体的な手順は、例えばあなたの土地の査定価格が仮に100㎡で3,000万円と評価されたとします。そのあなたの土地と取引事例の土地を比べて10%ほど価値が劣っている、つまり100㎡で2,700万円と仮定します。
次に不動産市場の動向を調査して、市場が10%上がっているなら時点修正として加算する、つまり100㎡で2,970万円と仮定します。最後に、他のさまざまな要因を見ながら最終的な価格を算定します。これが取引事例比較法の一通りの手順です。
原価法
一戸建ての査定価格を算出するために使われる方法です。仮に再建築した場合の原価を、算出後に築年数によって低下した価値を減価修正して価値を算定します。| 原価法の計算方法 |
|---|
| 対象不動産価格 = 再調達原価 = 減価修正 |
で計算されて算定されます。
土地の査定価格をシミュレーション
土地を査定するときの計算方法を確認したところで、実際に土地の査定価格の計算シミュレーションをしてみましょう。
以下の条件の土地を基に、手順ごとに詳しく解説していきます。
- 所在地：東京都大田区
- 土地の面積：80㎡
手順1：基準となる土地の単価を求める
周辺の土地の過去の成約事例を基に、土地の単価を求めます。「土地総合情報システム」を参考に、査定したい土地と同じエリアで出来るだけ新しい取引事例を参考にしましょう。
今回は、2019年の下半期の事例を基に、最寄り駅・駅からの距離・土地の形状の条件を揃えた上で事例を3つ抽出しました。
| 取引総額 | 面積 | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|
| 参考事例1 | 4,400万円 | 65m² | 67万円 |
| 参考事例2 | 5,500万円 | 100m² | 54万円 |
| 参考事例3 | 7,500万円 | 135m² | 56万円 |
取引総額を面積で割ると、㎡単価が表の一番右側のように算出されました。査定したい土地の坪数が分かるのであれば、坪単価で算出しても問題ありません。以下のように各取引事例の平均㎡単価を算出すると、59万円になりました。
間口の広さや土地の形・時期などによって補正計算を行う場合がありますが、今回の事例では標準的な宅地であるため割愛します。
手順2：査定する土地の評価点を算出する
続いて、3章で紹介した評価項目を基に、査定する土地の総合評価点を算出しましょう。
総合評価点は100を基準に各項目で増減されて算出されます。ここでは、今回の事例の土地は計14項目での総合評価点が115だったと仮定します。
手順3：査定する土地の面積を掛け合わせる
手順1で㎡単価・手順2で評価点を求めたら、最後に査定する土地の面積を掛け合わせます。
計算式は以下のとおりです。
計算の結果、今回事例として取り上げた土地の査定価格は5428万円になりました。
査定を受ける前に準備することは？
査定をよりスムーズに進めるために必要な書類や準備すべきことをお伝えします。
測量図
土地の査定を依頼する前には測量図を手元に揃えてましょう。測量図とは道路や隣接する土地との境界が定めた上であなたの土地を測量した資料のことです。測量図がなく査定をしてしまうと査定額が下がることがあります。- 何で測量図がないと査定額が下がるの？
- 土地の価値は「どこまで有効活用できるか」で決まるからじゃよ！
- 有効活用……？どういうこと？
測量図がない（隣地境界が定まっていない）と土地の面積が確定できません。さらに、面積が確定していないことで適用される容積率が建築規制上のルールによって抑えられるので、床面積が十分に確保できず査定額が下がってしまうのです。
しかし測量図が手元にある方は多くないでしょう。どうやって入手すればいいのでしょうか？
測量図は法務局で入手できる
現在はどこの法務局でも入手できます。請求書に記入して、手数料（450円）分の収入印紙に貼り、窓口に提出すれば測量図が手に入ります。不明点があれば法務局の窓口職員に直接相談できます。隣接している道路状況を把握しておく
土地の価値は隣接している道路の大きさも影響します。特に接している道路が2ｍ未満だと売れない場合もあります。なぜなら道路が2ｍ以上にわたって接している土地でなければ建物を建設することができないと建築基準法で決まっているからです。現状では建物が立っていたとしても、それを立て替えることはできません。そのことを知らずに査定してしまうと、道路状況が影響し近隣の相場よりも低く査定されることがあります。一方で道路の大きさを変えることはできませんよね。その場合は隣接している前面道路の広い土地を買い取った上で売却を検討するという方法もあります。
売却以外の選択肢を持っておく
土地は売却以外にも様々な活用法があります。「土地をすぐにでも手放したい」という人以外は、売却以外の活用方法と、それぞれのメリット・デメリットを知って最も有効的な活用方法を選びましょう。
| 活用方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 売却 | 費用を安く高収益をあげられる 土地にかかる税金を払う必要がない |
売却に手数料がかかる |
| 賃貸経営 | 安定した収入 | 初期投資が非常にかかる 条件を満たす限られた土地でしかできない |
| 駐車場経営 | 初期費用が少なくて済む | 赤字なる場合が多い |
| トランクルーム経営 | 初期費用が少なくて済む | 税制の優遇がない |
| 高齢者施設経営 | 今後の日本の人口分布を考えると需要はあるかもしれない | 条件が非常に多い（広い土地、周囲の人口が多い、高齢者が多い） |
| 太陽光発電 | 手軽にできる 広い土地には向いている | 売電額が減少中 設備維持に費用がかかる |
- 色々な活用方法があるんだね
参考：土地活用方法をまとめて紹介！自分に合ったものを見つけよう
土地を査定してもらうときの注意点
土地の査定を受けるときに失敗しないために、知っておいてほしい注意点を3つ紹介します。ポイントをしっかり押さえて、査定を成功させてください。
査定結果を鵜呑みにしない
不動産会社の査定結果は鵜呑みにせず、自分でも相場を調べましょう。 不動産会社は売却を成立させることで仲介料を得られるので 早く売却するために相場よりも安く査定したり、仲介の機会を得るために敢えて高い査定をする場合もあり、必ずしも査定結果が正しいとは言い切れません。逆に言うと、不動産会社の査定結果の妥当性を正しく判断できれば希望のタイミングに希望通りの金額で売れません。土地の相場を把握しておけば、査定結果の妥当性を判断する基準になります
参考：【私の土地はいくら？】不動産売却の相場と費用を解説！
さらに、この2つを心掛けると査定結果を鵜呑みにすることを防げます。
- 一番高い査定額、一番安い査定額は、「なぜその価格になるのか」をちゃんと確認する
- 根拠がない場合は、その価格は不正確として参考にしない
相場が高いときに査定してもらう
相場というものは時によって変化します。土地の価格も常に一定ではなく、季節によって価格が変わります。これを利用してより相場の価格が高い時に売却することがポイントです。季節で変動する売却相場
価格は季節でも変動し、特に2~3月にかけて最も高く売れます。これは、日本では4月が新生活のスタートになっているため、この時期の土地の需要が高いからです。この時期を逃して4月になってしまうと新生活も始まってしまい売却が難しくなります。相場の変動に関してはその年のトレンドもあるため信頼できる不動産会社に相談をしてみると良いでしょう。
再開発が予定されている地域は要注目！
上記の季節とは別に、再開発が予定されている地域は地価が上昇する傾向にあります。特に、2020年はオリンピックが開催されるので、駅周辺やホテル街、繁華街などの観光客の需要があるエリアであれば、開催直前が地価のピークと予想されています。もし、あなたがそのような場所に土地をお持ちなら、東京オリンピックの開催直前に売却すれば高く売ることが出来ます。
不動産会社は知名度ではなく「営業マンの力量」で選ぶ
査定額が同じでどちらの不動産会社に売却の仲介を依頼しようか迷ったら、最後は営業マンとの力量で決めましょう。 結局買主を見つけてくれるのは営業マンなので、力量のある営業マンに依頼した方が良い条件で売却できます。では営業マンの力量はどこを見て判断するのでしょうか？ 判断軸は以下にまとめたので参考にしてください。
| 親切・正直 | ・わからないことはちゃんと教えてくれる
・納得がいかないことや不明点はしっかり説明してくれる ・できないことは「てきない」と言ってくれる |
|---|---|
| 販売力が高い | ・その担当者に、似た戸建ての売却実績がこの数か月で複数ある
・その担当者が、どういう工夫をしたかを語れる |
| マナー | ・待ち合わせに遅れない
・報告や資料は期限までに送ってくれる 連絡がつく／折り返し連絡がある |
| 相性 | ・話していていやな感じがしない
（納得感のある売却のためには、案外大切です） |
土地査定に関するよくある質問
最後に、土地査定に関するよくある質問に答えてきます。土地の査定に費用は発生しますか？
査定自体は無料です。しかし、実際に土地が成約した場合成約させた不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料の金額は法律で決めれらているので仲介手数料の上限は下の表を参考にしてください
| 売買価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 400万円以下の場合 | 18万円以内 |
| 400万円を超える場合 | 売買価格の3%+6万円 |
※売主にのみ適用。不動産会社側は事前に売主に説明して合意を得ておく必要があり。
ちなみに仲介手数料のなかに広告費用含まれます。なので別途で広告費用の支払いを求められたら断ってしまって大丈夫です。
しかし不動産会社によっては「特別な広告を実施するので……」と別途で請求するところもあります。このように、売却手続き中に追加費用が発生しないように「どのような手法で買い手を見つけて、その費用は誰が負担するのか」を事前に確認しておきましょう。
⇒不動産売却にかかる仲介手数料はいくら？値引きはできる？
古い家がある土地は更地にして売却した方がいい？
土地の状況にもよるので、不動産会社に相談して決める良いでしょう。日本では築年数が30年以上経過した住宅は価値が「ゼロ」と言われており、売却しても売れず、むしろ解体費用がかかることから買い手に嫌われてしまうということが多々あります。 しかし、 リフォームやリノベーションを実施すれば高値で売却することもできます。
⇒古い家があるけど更地にするべき？最善の売却方法は？徹底解説！
買い手が見つからないのですが、売るのは難しいでしょうか？
どうしても売りたいのにいつまで経っても買い手が現れない場合、不動産会社に買いってもらうことも一つの手です。不動産会社に買い取ってもらうことの一番のメリットは、相手がプロのため話が早いことです。売却から入金までの一連の流れをスムーズに進めることができます。手早く現金化をしたい場合にはメリットが大きいでしょう。一方、デメリットは相場よりも安い価格になることです。不動産会社にとって、「買ってはみたものの、次の買い手が現れない」というリスクがあることから、価格が安くなってしまうのは仕方ないと考えましょう。
⇒マンション買取の流れと相場の調べ方4選
土地の価格にコロナの影響はあるのでしょうか？
土地の価格に新型コロナウイルスの影響はありそうです。9月29日に発表された都道府県地価調査では地価の全国平均が下落。地域により異なりますが、全体的には住宅地は下落、商業地は横ばい、上昇ながらも上昇率は縮小という結果になりました。地価が下落すれば、査定結果が変化する可能性はあります。気になる方は査定を検討している土地の都道府県地価調査を調べてみると良いでしょう。
⇒【最新版】2020年公示地価ランキング！「日本一高い土地」はどこ？
まとめ
この記事では、土地の査定の注意点について詳しく解説してきました。インンターネットを使っての無料一括査定などの査定方法や、不動産会社が行う取引事例比較法など今ならしっかりと土地査定を理解出来ていると思います。あなたやご家族との明るい将来のためにも大切な土地を高く売るために、注意点を意識したうえで一括査定をすることをおすすめします。
不動産を一括査定することについて気になる方は「不動産一括査定を解説！サイトの選び方や利用時の注意点を知ろう」も参考になります。
初心者でもわかる！記事のおさらい
土地の査定はどうやって依頼すればいいの？
一括査定サイトを利用するのが一般的です。オンライン上で査定したい土地の情報を入力するだけで、条件に合う不動産会社と自動的にマッチングして、複数の不動産会社にまとめて査定依頼ができます。詳しい利用方法やおすすめのサイトはオススメの土地査定方法をご覧ください。
査定を受ける前に準備するものはある？
測量図を手元に用意しておくようにしましょう。測量図とは、道路や隣接する土地との境界を定めたうえで土地を測量した資料のことです。そのほか、査定前の準備については査定を受ける前に知っておくべき8つの注意点で解説しています。
査定額は何をもとに決まるのか知りたい
近隣で同じような条件の土地の売却価格を基準とし、決められた評点項目の評価によって決まります。評点項目は以下の3つです。- 最寄り駅や利便施設への接近条件
- 住宅地としての環境条件
- 街路画地条件
それぞれの評価のポイントについては、査定額を決める3つの評価項目とは？をご覧ください。
土地の査定はお金がかかるの？
査定自体は無料です。しかし、実際に土地の売却が成約した場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料については土地の査定に費用は発生しますか？
で説明しています。