こんにちは。イエウールコラム編集局です。

土地売却を検討しているなら、まずは不動産会社の査定を受けることになります。しかし土地の査定は人生で何度も受けるものではないので「査定のために準備することはあるの？」「高く売るために、高い査定額を引き出したいな…」と不安に思っている方は多いでしょう。

事実、査定で良い評価を受けなければ査定額が低くなるだけでなく、売ることさえも困難になります。そこで、土地査定で失敗しないための8つの注意点を詳しく解説していきます。合わせて、土地の査定額を決めるポイントや自分で土地の売却価格を調べる方法もご紹介します!

初めて査定を受ける方はこれから紹介する注意点や査定額を決めるポイントを知って、査定に臨みましょう！

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 査定を受ける前に知っておくべき8つの注意点

土地の査定を受けるときに失敗しないために、絶対に知って起きてほしい8つの注意点を紹介します。ポイントをしっかり押さえて、査定で成功させてください。

1.1.測量図を準備する

土地の査定を依頼する前には測量図を手元に揃えてましょう。測量図とは道路や隣接する土地との境界が定めた上であなたの土地を測量した資料のことです。測量図がなく査定をしてしまうと査定額が下がることがあります。

簡単に言うと、土地の価値は「有効活用できる土地かどうか」で決まります。つまり、そこにどの程度の床面積を持つ建物を建てられるか、という視点です。この床面積は、土地の面積とそこに適応される容積率で決まります。

測量図がない（隣地境界が定まっていない）と土地の面積が確定できません。さらに、面積が確定していないことで適用される容積率が建築規制上のルールによって抑えられるので、床面積が十分に確保できず査定額が下がってしまうのです。

しかし測量図が手元にある方は多くないでしょう。どうやって入手すればいいのでしょうか？

測量図は法務局で入手できる

現在はどこの法務局でも入手できます。請求書に記入して、手数料（450円）分の収入印紙に貼り、窓口に提出すれば測量図が手に入ります。不明点があれば法務局の窓口職員に直接相談できます。

1.2.隣接している道路状況を把握しておく

土地の価値は隣接している道路の大きさも影響します。特に接している道路が2ｍ未満だと売れない場合もあります。なぜなら道路が2ｍ以上にわたって接している土地でなければ建物を建設することができないと建築基準法で決まっているからです。現状では建物が立っていたとしても、それを立て替えることはできません。

そのことを知らずに査定してしまうと、道路状況が影響し近隣の相場よりも低く査定されることがあります。一方で道路の大きさを変えることはできませんよね。その場合は隣接している前面道路の広い土地を買い取った上で売却を検討するという方法もあります。

1.3.売却以外の選択肢を持っておく

土地は売却以外にも様々な活用法があります。「土地をすぐにでも手放したい」という人以外は売却以外の活用方法、それぞれのメリット、デメリットを知って最も有効的な活用方法を選びましょう。

活用方法	メリット	デメリット
売却	費用を安く高収益をあげられる 土地にかかる税金を払う必要がない	売却に手数料がかかる
賃貸経営	安定した収入	初期投資が非常にかかる 条件を満たす限られた土地でしかできない
駐車場経営	初期費用が少なくて済む	赤字なる場合が多い
トランクルーム経営	初期費用が少なくて済む	税制の優遇がない
高齢者施設経営	今後の日本の人口分布を考えると需要はあるかもしれない	条件が非常に多い（広い土地、周囲の人口が多い、高齢者が多い）
太陽光発電	手軽にできる 広い土地には向いている	売電額が減少中 設備維持に費用がかかる

より詳しく土地活用方法を知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

参考：土地活用の相談は誰にすれば良い？悩み別の相談先と活用法！

1.4.複数の不動産会社に査定依頼をする

査定してもらう場合は必ず複数の会社に査定依頼しましょう。複数の会社に査定してもらうことで高く査定してくれる会社を選ぶことができます。

高く査定してくれる会社を選べる

土地を査定してもらうときに、1社だけに査定を依頼することほど勿体ないことはありません。なぜなら土地の査定額は、査定する会社によって、数百万円の差がつく場合もあるからです。

査定額の計算方法は、簡単に言えば「面積」×「面積あたりの価格」×「流通性比率」です。
このうち、「面積あたりの価格」「流通性比率」は、不動産会社によって差があります。

面積あたりの価格は、どのような立地を「事例不動産」と判断するかで変わってきます。また、流通性比率も会社や担当者次第で変わってきます。

土地は高額の資産です。こういった要素の差が、数百万円もの差につながってしまうのです。

査定依頼をするなら「不動産一括査定サービス」を使おう！

不動産一括査定サービスとは、インターネットで不動産会社に無料で査定を依頼できるサービスです。
今までの査定依頼といえば、自分自身で不動産会社を1社1社調べ、アポイントを取るために、何度も同じ説明を不動産会社にしなければいけませんでした。ご自分で不動産会社を探して、話してみて、いい会社と担当者に出会うのは実はかなり大変です。

しかし一括査定サービスを使えば 一回だけ土地の情報を入力すれば、複数の不動産会社に対して査定を依頼できるため、何度も同じ情報を不動産会社に伝えなくて良いのです。
さらに、24時間いつでも査定依頼を受け付けているので、都合のよいタイミングで査定を依頼できます。

一括査定サービスのなかで、とりわけおすすめなのが、業界最大手のイエウールイエウールです。イエウールは提携先企業数は1,900社と業界No1、さらに大手不動産会社の提携者数やエリアカバー率も業界No1なので、販売力に優れた大手から見た価格と、地域のニーズを知り尽くした会社からみた査定額の両方を知ることができます。

「すぐに土地の査定結果を知りたい！」という方は利用者数が1,000万人超の不動産一括査定サービスの イエウールイエウール を使って査定結果を調べてみましょう。

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1.5.売却を検討しているなら訪問査定をしてもらう

査定方法には、「訪問査定」と「机上査定」の2種類がありますが、正確な価格を把握するためには必ず訪問査定が必要です。「訪問査定」とは、その名の通り現地調査をふまえて算出する査定のことです。物件の価格は、実際に見てみないと正確な価格は分からないものです。不動産会社の方が、周辺環境など様々な観点を踏まえて査定価格を算出してくれます。

反対に、「机上査定」は住所や間取り・面積などのデータ、またはその不動産会社が長年蓄積したデータベースをもとに査定するので、査定担当者の"勘"が主となることから精度の高い査定が難しくなります。

正確に査定をしてもらわないと売り出し価格の設定を安く設定して損をする、高く設定して売れ残るというリスクが高まります。よって、特に土地の売却を検討している方は必ず訪問査定をしてもらいましょう。

1.6.相場が高い時期に査定する

相場というものは時によって変化します。土地の価格も常に一定ではなく、季節によって価格が変わります。これを利用してより相場の価格が高い時に売却することがポイントです。

季節で変動する売却相場

価格は季節でも変動し、特に2~3月にかけて最も高く売れます。
これは、日本では4月が新生活のスタートになっているため、この時期の土地の需要が高いからです。この時期を逃して4月になってしまうと新生活も始まってしまい売却が難しくなります。相場の変動に関してはその年のトレンドもあるため信頼できる不動産会社に相談をしてみると良いでしょう。

再開発が予定されている地域は要注目！

上記の季節とは別に、再開発が予定されている地域は地価が上昇する傾向にあります。
特に、2020年はオリンピックが開催されるので、駅周辺やホテル街、繁華街などの観光客の需要があるエリアであれば、開催直前が地価のピークが予想されます。

もし、あなたがそのような場所に土地をお持ちなら、東京オリンピックの開催直前に売却すれば高く売ることが出来ます。

1.7.査定結果を鵜呑みにしない

不動産会社の査定結果は鵜呑みにせず、自分でも相場を調べましょう。

不動産会社は売却を成立させることで仲介料を得られるので 早く売却するために相場よりも安く査定したり、仲介の機会を得るために敢えて高い査定をする場合もあり、必ずしも査定結果が正しいとは言い切れません。逆に言うと、不動産会社の査定結果の妥当性を正しく判断できれば希望のタイミングに希望通りの金額で売れません。

土地の相場を把握しておけば、査定結果の妥当性を判断する基準になります

参考：【私の土地はいくら？】不動産売却の相場と費用を解説！

さらに、この2つを心掛けると査定結果を鵜呑みにすることを防げます。

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• 一番高い査定額、一番安い査定額は、「なぜその価格になるのか」をちゃんと確認する
• 根拠がない場合は、その価格は不正確として参考にしない

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1.8.仲介を依頼する不動産会社は営業マンで見極める

査定額が同じでどちらの不動産会社に売却の仲介を依頼しようか迷ったら、最後は営業マンとの力量で決めましょう。 結局買主を見つけてくれるのは営業マンなので、力量のある営業マンに依頼した方が良い条件で売却できます。

では営業マンの力量はどこを見て判断するのでしょうか？　判断軸は以下にまとめたので参考にしてください。

親切・正直	・わからないことはちゃんと教えてくれる ・納得がいかないことや不明点はしっかり説明してくれる ・できないことは「てきない」と言ってくれる
販売力が高い	・その担当者に、似た戸建ての売却実績がこの数か月で複数ある ・その担当者が、どういう工夫をしたかを語れる
マナー	・待ち合わせに遅れない ・報告や資料は期限までに送ってくれる 連絡がつく／折り返し連絡がある
相性	・話していていやな感じがしない （納得感のある売却のためには、案外大切です）

2. 査定額を決める３つの評価項目とは⁉

初めて査定を受ける方なら「査定でどこが評価されるか」も気になる点ではないでしょうか？

土地の査定価格は以下の式で出せます。

簡単に言うと、近隣で同じような条件の土地（事例地）の売却価格を基準とし、決められた評点項目の評価で査定額が決まります。それでは評点項目とは何なのでしょうか？

評点の項目は「接近条件」「環境条件」「街路画地条件」の3つ分けられ、さらに項目ごとに細分化されます。それでは、「実践・不動産鑑定士マニュアル」という査定教本に則って、査定で見られる評点項目を詳しく見ていきましょう。

2.1. 接近条件

最寄り駅やその他の利便施設への接近条件で評点をつけます。

①最寄り駅への接近性

土地からの最寄り駅やバス停への距離が近いほど、価値は高いです。

具体的には80mを1分とし、10分までは1分＝1.5ポイント、10分越えは1分＝1ポイントで評点付けします。10

但し、駅から徒歩圏外の土地の場合、バスでの移動が主流になるので、バス停との距離やバスの運行頻度で価値が評価されます。

②公共・公益施設等への接近性

役所、教育施設、病院などの公共施設が近いほど、価値が高いです。 具体的には土地から徒歩10分（800m）以内に公共施設がどれだけあるかが重要になってきます。

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• 優る・・　徒歩10分以内に生活関連の公共・公益施設が完備している
• 普通・・　徒歩10分以内に生活関連の公共・公益施設が概ね備わっている
• 劣る・・　生活関連の公共・公益施設が付近になく、利便性に欠ける

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③商業施設への接近性

食料品や衣料品などの生活必需品を販売するスーパーや商店街に近いほど、価値が高いです。 具体的には土地から徒歩5分（400m）以内にどれだけあるかが重要になってきます。 逆に徒歩圏内（1600m）に商業施設がない場合価値が下がります。

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• 優る・・　徒歩5分以内に生活必需品を販売する商業施設がある
• 普通・・　徒歩10分以内に生活必需品を販売する商業施設がある
• 劣る・・　徒歩圏内に生活必需品を販売する商業施設がない

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2.2.環境条件

住宅地としての環境に影響を与える条件で評点をつけます。

④住宅環境

住宅地として適してる土地であるかが評価されます。具体的には周辺のエリアが画地規模が大きく、低層の戸建て住宅が立ち並んでいる環境の場合は「優良住宅地」として高い評価を受けます。一方で、周辺エリアに工場や老朽化したアパートなどが混在し、画地規模も小さい場合はマイナス評価となります。

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• 優る・・　画地規模が大きく、低層の戸建て住宅が立ち並んでいる住環境の優れた地域
• やや優る・・　優ると普通との中間に該当する住宅地域
• 普通・・　戸建て住宅の他、アポアート、マンション、店舗なども混在する一般的な住宅地
• やや劣る・・　劣ると普通との中間に該当する住宅地域
• 劣る・・　中小工場、倉庫、作業所、老朽化したアポアートなどが混在し、画地規模も小さい住宅地域

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⑤街路の整備

街路整の備状況も評価の対象です。 例えば、街路が区画整然と入りされている状況であれば評価は高かまります。 逆に街路が自然発生的で計画性がなく無秩序、または行き止まりが多かったりすると評価は下がります。

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• 優る・・　街路が区画整然と配置されていて、均衡が取れている状態
• 普通・・　街路の配置、整備の状況が比較的均衡が取れている状態
• 劣る・・　街路が自然発生的に計画性がなく、無秩序であるか、または行き止まりなどの状態

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⑥周辺環境に影響を及ぼす施設等

ゴミ焼却場、汚水処理施設、墓場、ガスタンク、規模の大きい変電所など住民に危険感や不快感を与える施設が周辺にある場合評価は下がります。

• 影響なし・・　該当する施設が付近にないか、またはあっても不動産の価格に影響を与えていない
• 影響小・・　該当する施設が付近にあるが、危険感や不快感の程度は比較的低い
• 影響大・・　該当する施設が付近にあるか、または危険感や不快感の程度が大きな施設がある

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⑦騒音・振動

損音や振動があるエリアの場合評価は下がります。 例えば、新幹線道路、高速道路、鉄道が近くにあり、窓を閉めても騒音や振動が残るエリアは価値が下がります。 逆に交通量が少なく閑静な土地の場合は高い評価となります。

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• なし・・　交通量が少なく閑静な状態
• ややあり・・　自動車や電車等の交通音、工場等の操業音があるが、窓を閉めれば気にならない程度
• あり・・　自動車や電車と運お交通音、工場棟の操業音があり、窓を閉めても騒音が残る状態
• 相当あり・・　幹線道路、高速道路、鉄道の軌道敷等に隣接または近接し、窓を閉めても騒音・振動が相当に残る

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⑧供給処理施設の整備状況

排水施設とガス施設が利用できる土地かが評価されます。 例えば下水処理施設がなく、個別浄化槽の設置もない場合は評価が下がります。

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• 優る・・　排水施設ガス施設の利用が可能
• 劣る・・　排水施設ガス施設の利用が不可能

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➈日照・通風

日照や通風の具合も評価のポイントです。 例えば、南側に直接お日様が照らなくても光が確保できているか、通風を遮る障害物がない場合は評価が高まります。ちなみに現時点で日照を妨げる障害物がない場合でも、将来影響を受ける恐れがあると予想されるときは、これを考慮し、評価します。

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• 優る・・　南側に日照採光、通風を遮る物や障害物がなく、庭先への日照が十分に確保されている状態
• 普通・・　日照採光、通風等が普通であり、1階部分への日照が確保されている
• やや劣る・・　建物の1階部分への日照障害が生じている
• 劣る・・　建物の2階部分への日照障害が生じている

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⑩眺望・景観

土地からの眺望が良ければ価値は高まります。特に高台で周囲の山や川の景観が得られている土地は好評価となります。

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• 優る・・　著名な景勝地（海、山など）の眺望が得られる
• やや優る・・　高台の住宅地等であり、周囲の山や川の景観、遠景が得られる
• 普通・・　一般的な住宅地であり、特に好ましい遠景は得られない
• 劣る・・　住環境上、好ましくない施設が見える

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2.3.街路画地条件

接面する道路や画地の条件で評点をつけます。

⑪形状

下の図を例として、地域における標準的な整形地と比較して、不整形の程度を判断して評点付けします。

整形であれば減点は0ですが、不整形であれば-10点、極端に不整形であれば-30と査定額に最も影響を与える評点の一つです。

⑫接面道路の幅

接面道路が出入口として利用できる道路かを評価します。基本的には幅が広いほど良いですが、道路の構造上出入口として利用出来ない場合は評価が下がります。

⑬道路の舗装状況

接面道路の舗装有無で評価します。 コンクリートやアスファルト舗装されていれば評価は高いですし、砂利道であれば評価は下がります。

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• 完全塗装・・　コンクリート、アスファルト舗装等
• 簡易塗装・・　簡易アスファルト舗装等
• 未舗装・・　砂利敷道路

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⑭接面道路との高低差

接面道路との高低差も評価のポイントです。接面道路と宅地の高低差がない方が高く評価されます。 一方で宅地が道路よりも低い場合は、排水や日照面などが不利となり、評価が特に下がります。

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道路より高い場合

• 道路より1.5m未満・・　0点
• 道路より1.5m以上~2.5m未満・・　-2点
• 道路より2.5m以上・・　-3点～

道路より低い場合

• 道路より1m未満・・　-5点
• 道路より1.5m以上・・　-10点～

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3. 不動産会社の査定方法を知っておこう

1章では「複数の不動産会社に査定依頼すると査定結果に差が出る」とお伝えしました。なぜなら、不動産会社が行う土地の査定方法は1つではないためです。

不動産会社の査定結果を鵜呑みにせずより高く土地を査定してもらうために、ここでは不動産会社が土地の査定で使用する収益還元法や取引事例比較法、原価法の3つの方式について詳しく解説していきます。

不動産会社がどの手法で査定しているか知ることで、売却価格の交渉でき、高値で売却しやすくなるでしょう。

不動産会社の査定方法と概要

種類	概要
収益還元法	不動産が将来得られるであろうと想定される純利益と現在価格を総合して査定価格を算出する方法
取引事例比較法	市場全体の動きや取引時期を踏まえ、査定の不動産と同じような条件の不動産の取引価格と比較しながら価格を決めていく方法
原価法	仮に再建築した場合の原価を、算出後に築年数によって低下した価値を減価修正して価値を算定する方法

3.1. 収益還元法

こちらは、不動産が将来得られるであろうと想定される純利益と現在価格を総合して査定価格を算出する方法です。算出する方法は大きく2種類あり、計算方法は下記のようになっています。

方法	概要
直接還元法	1年間の純利益 ÷ 還元利回り
DCF方法	対象不動産が所有期間中に得られる純利益を現在価値へと換算した物 + 所有期間終了時に売却できる予定の価格を現在価値に割り出した物

以上のように収益還元法では土地価格が算出されます。もし、この方式であなたの土地が算出されているなら、どこをどう評価したのか聞いてみると良いでしょう。

3.2. 取引事例比較法

査定の中でも最も基本的な方法と言えます。市場全体の動きや取引時期を踏まえ、査定の不動産と同じような条件の不動産の取引価格と比較しながら価格を決めていく方法です。

具体的な手順は、例えばあなたの土地の査定価格が仮に100㎡で3,000万円と評価されたとします。そのあなたの土地と取引事例の土地を比べて10%ほど価値が劣っている、つまり100㎡で2,700万円と仮定します。

次に不動産市場の動向を調査して、市場が10%上がっているなら時点修正として加算する、つまり100㎡で2,970万円と仮定します。最後に、他のさまざまな要因を見ながら最終的な価格を算定します。これが取引事例比較法の一通りの手順です。

3.3. 原価法

一戸建ての査定価格を算出するために使われる方法です。仮に再建築した場合の原価を、算出後に築年数によって低下した価値を減価修正して価値を算定します。

原価法の計算方法
対象不動産価格 = 再調達原価 = 減価修正

で計算されて算定されます。

4. 土地の相場を自分で調べる方法！

不動産会社に査定を依頼する前に、ざっくりでもいいから土地の相場感を知りたい！という方もいるでしょう。 そんな方向けに自分で相場を調べる方法をご紹介します。
いくらいで売れるのかを調べるアプローチもいくつかあります。

• 実勢価格から調べる
• 路線価から調べる
• 固定資産税評価額から調べる
• 査定価格から調べる

この中で今回は実勢価格と路線価から調べる方法をご紹介します。他の方法も知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

参考：【私の土地はいくら？】不動産売却の相場と費用を解説！

4.1. 実勢価格から調べる

実勢価格（じっせいかかく）とは、実際に取引が成立した価格のことです。
「不動産の相場が知りたい」という場合には、この実勢価格を知ることで相場を知ることができます。

では、実勢価格はどのようにして調べれば良いでしょうか。実は、不動産情報サイトに掲載している価格は実勢価格ではありません。不動産情報サイトに載っている価格は、売り主の希望価格である「売り出し価格」であり、取引が成立した「実勢価格」ではないのです。

簡単に実勢価格を調べたい場合、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」がおすすめです。全国の土地や戸建て、マンションが対象となっており、3か月に1回のペースで価格が見直されています。下記の手順で見ていくと、取引相場のデータベースを見ることができます。

1. 「取引時期」を選択
2. 「種類」で「中古マンション」を選択
3. 「地域」を選択し
4. 「この条件で検索」をクリック

上記の手順で進めていくと、下記のような一覧を見ることができます。近隣の土地の取引総額を面積で割って単価を計算し、お持ちの不動産の面積で考えた場合の価格を算出してみましょう。

他にも有名なサイトとしてレインズがありますが、こちらは「マンション」と「戸建」の区分しかないため、「土地」の相場を調べるためには「不動産取引価格情報検索」がやはり良いでしょう。

相場を知るためには、はじめに述べた通り「実勢価格」を知る必要があります。しかし、実は現在の日本には公開されている完全な実勢価格のデータがないという大きな問題があります。

先程ご紹介した「不動産取引価格情報検索」についても、集計方法はアンケートとなっており、不動産取引データが全て正しく集まっているわけではないのです。そのため、実勢価格を確認する以外にも、いくつか相場の調べ方についてご紹介しておきます。

4.2. 路線価から調べる

路線価とは、「道路（私道は除く）が面する宅地1㎡あたりの価格」であり、主に相続税の算出に利用されます。

こちらは毎年7月に国税庁が発表しており、「路線価図・評価倍率表」から誰でも検索できます。ただし、路線価は実際に取引される価格より2割低く設定されているということにご注意ください。

参考：東京都練馬区の路線価│国税庁

路線価は、1平方メートル当たりの価額が千円単位で表示されています。

実際に取引される価格まで求めるならば、さらに次の計算式を用いてください。

※路線価は時価の8割程度のため、0.8で割っています。
※また0.95は、なかなか売れない場合を予測した「流通性指数」を意味します。

この計算式に、先ほどの路線価「30万円」を入れてみましょう。

この土地は1平方メートル当たり「39万4,737円」が土地相場だと推測することができます。

もし、ここの土地の面積が約30坪（100平方メートル）だとすると次のようになります。

5. よくある質問

最後に土地査定に関するよくある質問に答えてきます。

5.1. 土地の査定に費用は発生しますか？

査定自体は無料です。しかし、実際に土地が成約した場合成約させた不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料の金額は法律で決めれらているので仲介手数料の上限は下の表を参考にしてください

仲介手数料の上限額の一覧

売買価格	仲介手数料の上限
200万円以下の場合	売買価格の5%
200万円を超えて400万円以下の場合	売買価格の4%+2万円
400万円を超える場合	売買価格の3%+6万円

ちなみに仲介手数料のなかに広告費用含まれます。なので別途で広告費用の支払いを求められたら断ってしまって大丈夫です。

しかし不動産会社によっては「特別な広告を実施するので…」と別途で請求するところもあります。このように、売却手続き中に追加費用が発生しないように「どのような手法で買い手を見つけて、その費用は誰が負担するのか」を事前に確認しておきましょう。

5.2. 古い家がある土地は更地にして売却した方がいい？

土地の状況にもよるので、不動産会社に相談して決める良いでしょう。 日本では築年数が30年以上経過した住宅は価値が「ゼロ」と言われており、売却しても売れず、むしろ解体費用がかかることから買い手に嫌われてしまうということが多々あります。 しかし、 リフォームやリノベーションを実施すれば高値で売却することもできます。

5. まとめ

これまで、土地の査定の注意点について詳しく解説してきました。インンターネットを使っての無料一括査定などの査定方法や不動産会社が行う取引事例比較法など今ならしっかりと土地査定を理解出来ていると思います。あなたやご家族との明るい将来のためにも大切な土地を高く売るために、注意点を意識したうえで一括査定をすることをおススメします。