土地の査定には一括査定サービスがおすすめです。複数社から査定結果を得られるため不動産会社を比較しやすいなどのメリットがあります。
査定額を自分で計算することも可能です。公示価格や相続税路線価、固定資産税評価額を使って計算しましょう。
不動産会社が査定を行う際に見るポイントは全部で12個あり、それぞれ価格が高くなる場合と低くなる場合があります。
「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
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※ 個人情報は取得しておりませんので、安心してご利用ください。
※ 不動産会社による査定価格と異なる場合がございますので、あらかじめご了承ください。
一括査定を使って不動産会社に土地査定を依頼しよう
土地の査定を行う方法として最もおすすめなのが一括査定サービスを使う方法です。
一括査定とは、売りたい土地の情報を入力すると、複数の不動産会社から査定価格を提示してもらえるサービスのことです。これを使うことで手間をかけることなく査定を行い、土地の売却に向けてスムーズに動き出すことができます。
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一括査定サービスのメリット
一括査定サービスを利用するメリットは以下の通りです。
- 複数社から査定結果を得られる
- 複数の不動産会社を比較しやすい
- 無料で利用できる
- 時間・場所の制限なく利用できる
それぞれ順に説明していきます。
複数社から査定結果を得られる
1つ目は、複数社から査定結果を得られることです。
一社一社に個別で連絡し土地の情報を提供して査定を受けるのには多くの手間がかかります。一括査定は1回情報を入力するだけで複数社に情報が送られるため、簡単に複数社から査定を受けることができます。
複数の不動産会社を比較しやすい
2つ目は、複数の不動産会社を比較しやすいことです。
契約する不動産会社を決める際は、その会社が本当に売却に向けたサポートをしてくれるのか・信用していいのかを判断する必要があります。一括査定は複数社から査定を受けることができるため、各不動産会社の特徴を比較しやすいと言えます。
無料で利用できる
3つ目は、無料で利用できることです。
一括査定サービスは基本的に無料で使うことができます。そのため、余計な費用をかけることなくスムーズに査定を進められます。
時間・場所の制限なく利用できる
4つ目は、時間や場所の制限なく利用できることです。
一括査定はオンライン上で行うため、不動産会社が営業していない時間であっても査定を依頼できますし、周りに不動産会社が無い土地であっても問題ありません。
実際に使ってみよう
ここまでで、査定を受ける際は一括査定サービスを使ったほうが良いことが分かりました。それでは、実際に一括査定を受けてみましょう！
一括査定は「イエウール」を使うのがおすすめです。
土地査定で「イエウール」が
１番おすすめの4つの理由
- 理 由1
ネットで査定依頼
ネットだけで不動産の無料一括査定が可能です。今までなら複数の不動産会社に足を運んでいましたが、イエウールではインターネットがあれば自宅で一括査定を受けることが可能です。 - 理 由2
全国2000社以上
国内の大手不動産会社はもちろん、地元密着型の優良不動産会社など、全国の厳選2000社以上の会社が、お客様に最適な査定価格をご提示します。 - 理 由3
最大6社と比較
素人では1社のみの不動産査定金額が高いかどうか見当がつきません。そこで複数社を比較することが大切です。売却価格に100万円以上も差がつくことがあります。 - 理 由4
悪徳企業は排除
イエウールには、優良な不動産会社が集まっています。お客様からのクレームの多い企業は、イエウールが契約を解除しているので、安心してご利用いただけます。
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プロが土地を査定する際に見る評価ポイント
土地を査定する際には査定額が変わるポイントが12個あります。査定額、ひいては売り出し価格や最終的な売却額に影響するので、これらのポイントを抑えておきましょう。
ここからはそれぞれの評価ポイントについて、価格が高くなる場合と低くなる場合に分けて解説します。
土地の形
当たり前ですが土地の形状はさまざまで、正方形から三角形までさまざまです。土地の形は土地の査定額に大きな影響を与えるポイントの1つです。
高くなる場合
土地は整形地であれば評価が上がります。
整形地とは正方形や長方形といったきれいな形をした土地のこと。整形地は土地の上に建つ建物に影響を与えづらく、土地を使う際の制限が少ないので評価が高くなります。
安くなる場合
査定額がマイナスになる土地の形は不整形地です。
不整形地とは台形や旗竿地など、正方形が欠けたいびつな形をした土地のこと。不整形地だと建てる家の向きや配置が制限されてしまうので、価格は整形地よりも評価は下がってしまいます。
間口・奥行比
土地の評価を決めるのは形の他に間口の広さや奥行きも関係があります。
高くなる場合
間口は広い方が土地の評価は上がります。
道路に面する間口が広ければ建物の配置や駐車スペースの自由度も上がり、利用効率が高まります。また、一般的に間口が広いと日当たりが良くなるので、そのような点でも評価は高くなります。
奥行きは浅い方が良い深い方が良いというのはなく、間口とのバランスです。浅すぎても深すぎても土地は使いづらいので、間口とのバランスが重要になります。
安くなる場合
間口に対して奥行きは長くなるほど評価が下がりやすいです。
間口が狭く奥行きが長いと奥まった場所に建物を建てることになるので、住宅街などでは日当たりが悪くなることが多いです。特に私道の突き当りの土地などは周囲の建物の影があたる場合も多く、日当たりや出入りなど使い勝手にも影響が出てしまいがちです。
古家付き土地で樹木、庭石がそのまま残されている土地は買主が購入した後に家を解体したり木を撤去する工事の手間と費用がかかってしまうので、更地よりは評価が下がってしまいます。
最寄り駅までの距離
最寄り駅までの距離は土地の価格を大きく左右するポイントです。最寄り駅の評価は徒歩圏とバス圏で評価されます。高くなる場合
徒歩圏は駅からの距離が10分以内であれば評価が上がります。
駅から徒歩20分以内が徒歩圏内。10分を標準とし、10分より短くなればなるほど評価は上がります。バスの場合は、バス停までの距離・乗車時間・運行本数で評価が決まります。
乗車時間は5分が基準となり、10分以内であれば評価は高くなります。
安くなる場合
駅までの距離が遠くなるほど土地の評価は下がります。
最も評価が高いのは徒歩となり、次にバス圏になります。バス停までの所要時間が5分以上、乗車時間が10分以上。朝夕のラッシュ時間の運行本数（1時間で6本～12本）より少ない場合は、評価が低くなります。
つまり、バス停までの距離が遠くなり、なかなかバスが来ないとなると評価は悪くなるでしょう。
公共・公益施設までの距離
役所や病院など公共・公益施設の距離や充実度合は評価の対象となります。
高くなる場合
土地から、徒歩10分圏内であれば高評価となるでしょう。
徒歩10分以内に役所や病院、小学校など教育機関があれば土地の評価は高くなります。ただし、評価は距離だけではありません。公共・公益施設の場合は、どれぐらい備わっているかも重要。充実しているほど、土地の評価は上がり、価格も高くなります。
安くなる場合
周辺に公共・公益施設が無い、または利便性に欠けるなどであれば、土地の評価は下がってしまうでしょう。
土地から公共・公益施設までの距離も重要ですが、付近にあるか否かも重要です。徒歩20分でも公共施設があれば評価されますが、無いとなると評価は大きく下がってしまうでしょう。
周辺の住宅環境
土地の周辺にどのような店舗があるのか、どのような家が多く建っているのかも評価されるポイントとなります。高くなる場合
土地の周辺にある住宅が低層の戸建てであれば、住環境が優れている地域として評価が上がります。
戸建てやアパート、店舗などが混在するエリアは一般的な住宅地域となり評価はちょうど中間程度になります。より閑静な住宅街に近づけば評価も上がっていきます。区画の規模が大きければ、こちらも評価が上がる対象になります。
安くなる場合
区画の規模が小さく、住宅以外のものが多くなると評価は下がります。
低層の住宅が並んでいれば評価は高くなりますが、周辺に倉庫などが多く立ち並んでいると、環境は良くないものと判断され評価も下がってしまいます。
住宅用の土地の場合、周辺の住環境は価格に大きく影響するポイントの1つです。
隣接地と街路
隣接する土地や周辺道路の整備状況、街並みなども判断の基準になります。高くなる場合
隣接する土地が公園や緑地などに利用されており、住環境に良い影響を与えているなら評価は上がります。
また、土地周辺の街路や区画がきれいに整備され、街並みが整っている状態だと、周辺の環境が良いと判断されます。
安くなる場合
隣接地が倉庫や作業所などに利用されている場合は、評価が下がります。
住宅地の土地の場合、隣接地も住宅が建ち並んでいたり公園のような緑あふれる場所なら評価はあがりますが、工場や倉庫などは異なる用途の建物となるので、評価が落ちてしまうのです。
また、街路が計画性なく無秩序に作られており、行き止まりなどが多くある場合も評価は落ちてしまいます。
眺望・景観
土地から見える景色も土地の価格を大きく変えます。もちろん、良い景色が見えると土地の価格は上がりますが、土地の価格の景観を左右するものとはどんなものなのでしょうか。高くなる場合
見晴らしがいい土地は価値が上がります。
例えば、目の前に障害物などがなく、周辺が一望できる場合は、景観が良いと判断されます。周囲の海や山や川などが見られる場合も土地の評価は上がります。
安くなる場合
評価が下がってしまう景観は住む上で好ましくない景色です。
目の前に高い建物が建っていたり火葬場などの施設が見えたりしてしまうと評価は下がってしまうでしょう。隣の家が見えるというのは、一般的な住宅地であり、眺望・景観という点ではマイナスにはなりません。
ただし、日当たりや風通しの観点ではマイナスの評価になってしまう場合があるでしょう。
接している道路
土地が接している道路の幅や状態や種類などで土地の価値も変わっていきます。
高くなる場合
接している道路の幅が広く公道で完全舗装であれば、土地の評価は上がります。
完全舗装とはコンクリートやアスファルト舗装などのことを言い、このような舗装で道路が整備されている場合は良い道路に接していると評価されます。
また、接している道路の本数も重要です。1つの道路に面しているより、2つの道路に接している土地の方が評価は高くなります。車の通り抜けが可能であれば、さらに良いでしょう。
安くなる場合
接している道路が私道である場合は評価が下がります。
私道は道路の補修などの費用が利用者の負担となる場合もあり、公道に比べるとお金と手間がかかる場合もあるため評価が落ちてしまいます。さらに、その私道の利用権などがなければより、価値は下がってしまうでしょう。
また、道路との高低差も重要。接している道路との高低差が1.5m未満だと排水や日照面に大きな問題がないとされますが、それよりも低かったり高かったりする場合、日照が得られないときだけでなく、段差を解消するために長い階段を設けなければならなくなるなど快適性が欠けてしまいます。
日当たり
日当たりも多くの買主が気にするポイントで、その評価は土地の価格にも影響を与えます。高くなる場合
東側や南側に道路があったり、近くに日照や採光、風通しを遮る障害物などがなく、日照が確保されていると土地の評価は高くなります。
東側や南側が道路に面している土地でも高いビルなどで日照が遮られている場合は調整が行われ評価は下がります。ひな壇や緑地などがあり、土地に十分日が当たっている場合は日当たりが良い土地と評価してもらえるでしょう。
安くなる場合
日当たりで最も評価が低くなるのは建物に日が一切当たらない場合です。
建物に日が一切当たりませんと、室内は常に暗く、洗濯物も乾かず、生活上にも大きな影響を与えるからです。建物が建っている土地では、建物への日当たりも評価されるでしょう。
また、更地で現在は日が当たっている場合でも、近々土地の近くに高いビルなどが建設予定で、近い将来日陰ができそうと判断されたら、日当たりに関する評価は下がってしまうでしょう。
用途地域
用途地域とは土地の使い道が定められたもの。エリアによっては、住宅等一定の建物以外は建ててはいけない、大きな工場は建設できないなどの制限があります。この制限が厳しければ厳しいほど、建てられる建物の制限を受けます。高くなる場合
建てられる建物の制限がゆるい用途地域であれば、価格は下がりづらいでしょう。
最も制限が厳しいのは第一種低層住居専用地域となり、建設できる建物は主に住宅になり、高さの制限も受けます。建てられる建物や使用用途が制限されると、買主は限定されてしまいます。
逆に建設する建物や利用目的に制限が少ない商業地域などは、住宅の他に店舗やホテルなども建設可能になるので、その分需要は高まりますし、土地の使い道も幅広いので高く売りやすくなります。
安くなる場合
周辺の地域と査定したい土地の用途地域が異なっている場合は価格が下がる場合があります。
制限の多い用途地域でも周辺も同じ条件であれば、閑静な住宅街になったり活気ある商業エリアになります。しかし、査定したい土地が住居系の用途地域内でも、目の前に高い建物が建っている商業地域との用途境になっている場合は、周辺の土地より制限の多い土地になってしまうので、評価が下がってしまう場合もあるでしょう。
土地の状態
土地の場合は地中の状態も価格に影響を与えます。
高くなる場合
地中に何もない状態だと土地の評価は上がります。
ガレキや浄化槽、手ではどかせないような大きな石などがなければ、そのような物を除去するような工事が不要になります。工事費も時間もかけずに新しい建物の建設に取りかかれるので、評価が上がるのです。
昔はリフォームなどを行った際に出たガレキを敷地内に埋設する場合もあり、自分で埋めた場合は地中の埋設物の有無が分かりますが、そうでない場合は地歴調査やボーリング調査などを行います。
安くなる場合
地中に文化財などが埋まっている、その可能性がある場合は評価が下がってしまう可能性があります。
日本には文化財保護法という法律があり、国宝や重要文化財や史跡、名勝などは特に保護するとされています。売却したい土地に文化財が埋設している可能性が高い、過去に出たことあるといった場合は周知の埋蔵文化財包蔵地に指定され、国に保護されます。
もし、埋蔵文化財包蔵地に該当する場合は文化庁長官に工事などに着手する日の60日前までに届け出を行わなくてはならず、自分の土地であっても土木工事を行う際には許可を取らなくてはならないのです。
そのような土地は建物を建てるのに手間がかかりますし、万が一文化財は出土した場合は教育委員会などの調査が入り、工期が大きく伸びてしまう可能性があります。
近隣の嫌悪施設の存在
周辺環境のチェックポイントは交通機関への距離だけではありません。多くの人が嫌がる施設が近隣にあるか否かもチェックされます。
高くなる場合
嫌悪施設と言われるような施設がない場合は評価に影響がありません。
嫌悪施設とは墓地やゴミ焼却場、火葬場など。そのような施設がない場合はマイナスポイントとならないので、評価が下がる心配はありません。
嫌悪施設からどれくらい距離が離れていれば良いといった明確な基準はなく、現地調査や売主や近隣住民へのヒアリングなどでチェックします。
安くなる場合
前述のような墓地やごみ焼却場など嫌悪施設が近隣にある場合は評価が下がります。
上記で記載した他にも下水処理場やガソリンスタンド、葬儀場なども挙げられます。心理的に嫌悪感を感じる施設以外にも、騒音や臭気、危険性などを感じる施設も嫌悪施設となります。主な嫌悪施設は以下の通り。
| 現象 | 主な施設 |
|---|---|
| 危険性 | 危険物取扱工場・ガソリンスタンド・高圧線鉄塔 |
| 煤煙・臭気 | 火葬場・養鶏場・工場・下水処理場・ごみ焼却場 |
| 心理的忌避 | 葬儀場・墓地・刑務所・風俗店 |
| 騒音・振動 | 鉄道・航空基地・高速道路・大型車両の出入りがある物流施設 |
このような施設があるにも関わらず売買契約書に記載されていない場合、売主は契約不適合責任に問われる可能性があるので注意しましょう。
土地の査定額を自分で計算する方法
土地の価格はざっくりですが、自分でも調べることが可能です。
土地の査定額を自分で調べる方法は3種類あり、以下の通りです。
- 公示価格から算出する方法
- 相続税路線価から算出する方法
- 固定資産税評価額から計算する方法
土地の条件によっては使えない場合もあるため注意しましょう。それぞれの方法について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
まとめ
この記事では、土地の査定のやり方について解説してきました。
一括査定を使って査定を進めていきましょう。あなたやご家族との明るい将来のためにも大切な土地を高く売るために、注意点を意識したうえで査定することをおすすめします。