土地査定！無料でオススメの方法と高く売るための6つのポイント

こんにちは。イエウールコラム編集局です。

みなさん、土地の査定をしようとなると、「自分の不動産がどのくらいの価値があるのかを知りたい」「いちばん良い査定する方法を知りたい」「出来るだけ高く売りたい」等々の思いがあると思います。

今回はそんなお悩みをお持ちの方を、そうなのか！とスッキリできるように、
土地の査定方法と高く売る方法を中心に、費用や税金も含めて1つずつみなさんが知りたいことについて詳しく解説していきます！

上記のような人にこの記事はオススメです！

以下で詳しく解説して行きますが、お忙しい方もいらっしゃると思いますので、以下にこの記事の結論も提示しておきます。

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 土地の査定方法は2種類

土地の査定方法には大きく、無料か有料かで2種類ありますが、本記事では無料でインターネットで行う査定方法をオススメします。

この章ではオススメの査定方法を中心に、2つの査定方法について説明して行きます。

1.1. 【これがオススメ！簡単！無料！】インターネットで一括査定

査定で失敗しないためには？

まず、査定で重要なことは、複数の不動産会社に査定を依頼して、各不動産会社の査定価格を比較することです。

なぜなら不動産会社によって会社の「強み」や「得意とするエリア」が異なるので査定結果に差が出るからです。

そして、査定結果が出そろった中で提案を比較することで、より高い査定額の提案を選ぶことができるのです。

一括査定のイエウールがオススメ！

そんな時にオススメしたいのが不動産一括査定のイエウールです。
イエウールを使うと、わざわざ1社1社不動産会社を探す必要がなく、
一度に複数の不動産会社に査定依頼ができます。査定依頼はもちろん無料です。

しかも、インターネットで一回査定依頼するだけで
自動であなたの売却したいエリアを得意とする不動産会社を選んでくれるので
自分で不動産会社を探すよりも手間なく、高い価格で査定してくれる不動産会社を見つけることが可能となります。

「すぐに不動産の査定結果を知りたい！」という方は利用者数が1,000万人超の不動産一括査定サービスのイエウールを使って査定結果を調べてみましょう。

1.2. 【厳密な結果が欲しく時間がかかってもいいなら】訪問査定

インターネットで簡単におおよその土地の価値を知りたい場合は上で説明した査定方法で十分ですが、
じっくりと時間をかけて厳密な土地の価値を知りたいといった場合には、人を呼んで査定してもらう、訪問査定という方法もあります。

しかし、時間もかかり、揃えなければならない資料も色々とあったり、そして人と顔を合わせることとなるためしつこい営業にあう場合もありますので、オススメはしません。

訪問査定のメリットは？

実査定とも呼ばれる精密な査定で、査定額の精度が高く成約できる可能性の高い価値を出してくれます。

また、インターネットで査定依頼をする場合は行わない、現地に赴き、土地周りの状況を細かくしっかりと調査する査定方法のため、あなたの大切な土地の価値をしっかりと査定してくれる方法です。

以下が訪問査定時の主な10の査定ポイントです。

訪問査定で見られる10のポイント
法律上の規制 土地面積 土地の形状 駅からの距離 土地の間口、奥行き 接する道路との土地の高低差 接する道路の幅員 接する道路との土地の関係性（中間区画か角地か） 土壌汚染や地下埋没物の有無 近隣の嫌悪施設との距離（下水処理場等）

訪問査定のデメリット

どれもとても正確な査定をしたいとなれば、致し方ないことではありますが、デメリットがメリットよりも非常に大きいため、やはりインターネットでの一括査定をオススメします。

インターネットでの一括査定でも土地の価値、評価額は十分正確に把握できますので心配せずに、簡単な方が良いではないでしょうか？

訪問査定に必要となる書類

訪問査定は行政機関の発行する書類からも調査を行って査定を行うので、いくつかの書類が必要になります。多くは権利書、登記簿謄本、構図、測量図、図面などです。訪問前にどんな書類が必要なのか不動産会社に確認して用意しておきましょう。

測量に関しては、以下の記事でまとめていますので、詳しく知りたい方はぜひ参考にしてみてください。

ただいずれも揃えるのに、役所に行ったり、時間がかかったりと非常に面倒くさいのが難点です。

2. 土地を高く査定＆売却するコツは？

大切なあなたの土地を、より高い価格で査定、売却したいのは当然ことです。この章では、土地を査定、売却する際に高くするためのポイントを3つ説明します。

以下にポイント3つをまとめておきます。

土地を高く査定、売却するコツ3つ！
土地の相場を路線価から把握しよう！ 適切な時期に売却をしよう！ 複数の不動産会社に査定を依頼しよう！

2.1. 土地の相場を調べておく

査定価格が適正なのか判別するためにも土地の相場がどれくらいなのか理解しておくことは重要なポイントです。

しっかりと把握しておけば、土地の査定価格が合っているのか、もしくは低く査定されているのか判断できます。
では、どの様に相場の査定価格を算出するのかと言うと路線価と呼ばれるものから算出します。

路線価から査定価格を算出する方法は？

解説したように、自分の土地に見合った相場額を知っておくことで損しないようにすることができます。
相場額の算出には路線価という、相続税や贈与税などの課税額を算出するための指標となる価格を用います。

まずは、以下で具体的に路線価の調べ方を追って説明します。
以下の国税庁のリンクから日本全国の路線価を調べることができます。

【参照:財産評価基準】

まずは都道府県→地区町村→丁番地と選択して進んでいきます。

今回は東京の六本木を例にやってみます。
上の赤い四角で囲われたところは、六本木の交差点の部分です。

この赤い四角で囲われ他部分の、大通りに面した場所に土地があるとします。

その場合に注目するのは、上の図でも囲われた「6,970B」という数字です。数字の後にアルファベットがありますが、今回の説明には必要ないので割愛します。

この数字が路線価であり、千円単位でその道路に面する土地の1m²あたりの値段を表示しています。
つまり、この道路に面する土地の1m²あたりの値段は、697万円ということがわかります。（あまりにも高くてビックリしますね。）

そして、実際にどうやってこの路線価を参考にして査定価格を算出するのかと言うと、市場で取引される売買価格の7～8割が路線価となっていることを使います。
つまり、路線価から1m²あたりの価格を算出し、そこに1.25～1.43を掛けることでおおよその価格が分かります。

2.2. 売却タイミングも重要

相場というものは時によって変化します。土地の価格も常に一定ではなく、季節によって価格が変わって行きます。これを利用してより相場の価格が高い時に売却することがポイントです。

また、再開発が予定されている地域では地価が上がりやすいです。地価が上がる条件などを理解することにより高く売却出来る可能性がでてきます。
タイミングの良い時期に売る、これが土地を高く売却するうえで重要になります。

季節で変動する売却相場

価格は季節でも変動し、2~3月にかけて最も高く売れます。
これは、日本では4月が新生活のスタートになっているため、この時期の土地の需要が高いからです。

この時期を逃して4月になってしまうと新生活も始まってしまい売却が難しくなるので、あなたがもし土地を売却を考えるなら2~3月に行いましょう。

再開発が予定されている地域は要注目！

上記の季節とは別に、再開発が予定されている地域は地価が上昇する傾向にあります。
特に、2020年はオリンピックが開催されるので、駅周辺やホテル街、繁華街などの観光客の需要があるエリアであれば、開催直前が地価のピークが予想されます。

もし、あなたがそのような場所に土地をお持ちなら、東京オリンピックの開催直前に売却すれば高く売ることが出来ます。

2.3. 複数の不動産会社に査定をしてもらうことが大切！

不動産会社によって得意分野や営業方針が異なるため、査定額にばらつきがあります。どのくらいの変動かと言えば、査定額が数百万円以上も差が出ることもあります。

このような違いを確認するためにも、一括サイトで価格の違いを比較するのが良いです。ただ、どこのサイトを見れば良いのか分からない人もいるでしょう。そんなあなたにお勧めのサイトがイエウールです。

こちらのサイトなら簡単な登録で、1,600社もの不動産会社に一括無料査定することが出来ます。また、最大6社と比較することが出来るので最も高く土地を売却出来る不動産会社を確認できます。下記にもリンクを貼っておきますので利用してみて下さい。

3. 不動産会社の査定方法を知っておこう

お客様目線の土地査定について理解することは、土地を査定したいあなたにとって当然のことでしょう。しかし、不動産会社から見た時にどう土地を査定しているのかを知ることも大切なことです。なぜなら、不動産会社が行う土地の査定方法は1つでは無いため、それが原因となって売却価格に差が生まれることがあるからです。

より高く土地を査定してもらうためにも、ここでは不動産会社が土地の査定で使用する収益還元法や取引事例比較法、原価法の3つの方式について詳しく解説していきます。なお、方式によっては種類が別れている物があります。

不動産会社の査定方法と概要

種類	概要
収益還元法	不動産が将来得られるであろうと想定される純利益と現在価格を総合して査定価格を算出する方法
取引事例比較法	市場全体の動きや取引時期を踏まえ、査定の不動産と同じような条件の不動産の取引価格と比較しながら価格を決めていく方法
原価法	仮に再建築した場合の原価を、算出後に築年数によって低下した価値を減価修正して価値を算定する方法

3.1. 収益還元法

こちらは、不動産が将来得られるであろうと想定される純利益と現在価格を総合して査定価格を算出する方法です。算出する方法は大きく2種類あり、計算方法は下記のようになっています。

方法	概要
直接還元法	1年間の純利益 ÷ 還元利回り
DCF方法	対象不動産が所有期間中に得られる純利益を現在価値へと換算した物 + 所有期間終了時に売却できる予定の価格を現在価値に割り出した物

以上のように収益還元法では土地価格が算出されます。もし、この方式であなたの土地が算出されているなら、どこをどう評価したのか聞いてみると良いでしょう。

3.2. 取引事例比較法

査定の中でも最も基本的な方法と言えます。市場全体の動きや取引時期を踏まえ、査定の不動産と同じような条件の不動産の取引価格と比較しながら価格を決めていく方法です。

具体的な手順は、例えばあなたの土地の査定価格が仮に100㎡で3,000万円と評価されたとします。そのあなたの土地と取引事例の土地を比べて10%ほど価値が劣っている、つまり100㎡で2,700万円と仮定します。

次に不動産市場の動向を調査して、市場が10%上がっているなら時点修正として加算する、つまり100㎡で2,970万円と仮定します。最後に、他のさまざまな要因を見ながら最終的な価格を算定します。これが取引事例比較法の一通りの手順です。

3.3. 原価法

一戸建ての査定価格を算出するために使われる方法です。仮に再建築した場合の原価を、算出後に築年数によって低下した価値を減価修正して価値を算定します。

原価法の計算方法
対象不動産価格 = 再調達原価 = 減価修正

で計算されて算定されます。

4. 土地の有料査定はやるべきか？

基本的にはインターネットでの無料一括査定で十分なため、有料査定は費用も時間もかかり、オススメしません。
しかし、有料査定してもらうのもメリットがあります。

無料査定ならば不動産会社が行いますが、有料査定では不動産会社ではなく国家資格でもある不動産鑑定士が土地を査定してくれます。

また、土地の価値だけではなく有効活用などコンサルティングも行ってくれます。このようなメリットが有料査定にはあります。

参考目安として、以下に該当する人は無料査定ではなく有料査定の方が良いかもしれません。

土地を高く査定、売却するコツ3つ！
税理士に鑑定書を出すように言われた場合 相続や離婚で財産についてもめた時 立ち退きでもめた時 企業間での取引の場合 裁判所や税務署に不動産の価値を立証する時 無料鑑定の結果に不信感がある時

5. 土地売却にかかる費用

土地売却は非常に高額なため、仲介者への手数料や売却に伴う利益によって複数の税金が発生します。

この章では、仲介料等の諸費用と各種税金についてまとめ、解説します。

5.1. 土地売却にかかる諸費用

土地売却にかかる税金以外の諸費用は以下の3点です。

土地売却にかかる諸費用
仲介手数料 抵当権抹消費用（抵当権がある場合） 測量費用

それぞれの費用を中心に以下の記事で詳しく解説していますので、もっと詳しく知りたい！という方は以下の記事を参考にしてみてください。

5.2. 土地売却にかかる税金

土地売却にかかる税金は以下の3点です。

土地売却にかかる税金の種類
所得税・住民税 印紙税 登録免許税

上記のうち、特に課税額が大きのが、1つ目の譲渡所得課税です。譲渡所得課税は土地を売却して利益が出た場合にかかる所得税と住民税の総称です。

なお、所得費はその土地を所得した金額と改良などに掛かった費用などを加算した物。譲渡費用は土地の売却代金。特別控除額は2019年12月31日までに売却した場合に一定用件を満たすことで受けられる控除額です。

また、譲渡所得税は土地の所有期間で税率が変わります。詳しくは5年越の「長期譲渡所得」は所得税15％、住民税5％、5年以下の「短期譲渡所得」は所得税30％、住民税9％となります。

なお、この譲渡所得税は、特例として相続税の申告期限から3年以内に売却を行うと税負担が軽減できます。これは、売却価格から取得費や譲渡費用の他に土地に対する相続税を加算できるため、課税対象である譲渡所得を減らすことが出来ます。

もし、あなたが土地を売却するなら5年以上、もしくは特例を利用することで節税になります。

「もっと詳しく税金についてを知りたい！」という方は下記記事がオススメです。

6. 土地の査定後の売却までの流れ

簡単に手順を示すと以上のようになります。

① 媒介契約

媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3つの形態があります。

一般媒介では、複数の不動産会社と契約を結ぶことができますが、専任媒介と専属専任媒介では不動産会社一社としか契約を結べません。

② 販売活動

不動産会社がお客様の土地を買いたい人（買主）を探します。不動産会社ごとに販売活動や方法、チャネルが異なるので、事前に不動産会社に確認しておくのが良いでしょう。

③ 購入希望者と交渉

購入希望者が現れると、いよいよい売却条件の交渉に入ります。もちろん売主が直接交渉することはなく、不動産会社が代わりに交渉します。価格も重要ですが、その他の条件もきちんと確認して提示しましょう。また購入希望者は出来るだけ安く買いたいのが常のため、値下げ交渉の準備もしておくと良いでしょう。

交渉する上でのポイントは、交渉することを想定した上で価格設定をする。買主側から購入希望額、条件を提示してもらうことです。

④ 売買契約を結ぶ、⑤不動産を引き渡す

交渉が成立したら、売買契約を結び、不動産を引き渡します。

7. 土地の価値を見極めよう

これまで、土地の査定について詳しく解説してきました。インンターネットを使っての無料一括査定などの査定方法や不動産会社が行う取引事例比較法などの査定方法。また、土地を高く売却するためには路線価などで相場を調べることや2月～3月の高くなるタイミングで売ることなど。

さらに、有料査定は基本的にはしなくても良いですが、場合によっては必要になることや売却で利益が出れば課税されること。最後に土地査定後の流れについても解説しました。
今ならしっかりと土地査定を理解出来ていると思います。あなたやご家族との明るい将来のためにも大切な土地を高く売っていただくために、査定は信頼のおけるイエウールがお勧めです。

7.1. 土地の査定は最大6社と比較できるイエウールで!

イエウールは全国の多くある不動産会社の過去の取引事例や、販売状況から最大6社比較することが出来ます。査定は60秒と非常に短時間で完了しますので、1度利用してみて下さい。