土地を所有していると自分の土地の「時価」がいくらになるのか気になりませんか？
土地の時価を知ることは、不動産を賢く管理する上で欠かせない要素で、
特に、売却や購入、相続などの重要な決断を控えている場合、正確な時価の把握は必須です。
この記事では、土地の時価がわかる4つの方法と、ネットや自分で調べる方法を紹介していきます。
「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
土地の時価とは何を指すの？
土地の時価とは、ある時点において売買される土地の価格のことを指します。売買や相続税・固定資産税等の税金算出の基準として使われる土地の価値を表す価格には「実勢価格」「公示価格」「固定資産税評価額」「相続税路線価」の4つが存在しますが、 土地の時価はこのうちの「実勢価格」とほとんど同じ意味になります。
実勢価格は実際に売買された価格で、今まで取引があった価格を指します。
実勢価格は国土交通省の管轄となり、「不動産情報ライブラリ」で見ることができます。時価を知りたい場合は、知りたい土地の市区町村を入力することで周辺地域の実勢価格が表示されます。その際には土地の面積や立地などが最も近い土地の実勢価格を確認しましょう。
しかし、これはあくまで目安であることを覚えておきましょう。土地の価格は年によって変化しますし、土地の形や所在する場所によっても異なります。実勢価格のデータが古い場合や、時価を知りたい土地から離れた場所のデータであれば、価格は大きく変わります。
また、時価を知りたい目的によっては適切な方法が異なるので、なぜ土地の時価を知りたいのか明確にしておきましょう。
公示価格・相続税評価額…土地の時価は4つの方法で分かる
土地の価格には実勢価格も含めて4つの評価があります。1つの土地に対して4つの価格がつくので、一物四価と言われています。
それぞれの価格は土地の時価を知りたい理由によって使い分けるので、それそれぞれ見ていきましょう。
| 価格名 | 利用タイミング | 評価の水準 | 評価基準日 | 公表時期 | 管轄 |
|---|---|---|---|---|---|
| 実勢価格 | 土地の売買 | ほぼ時価 | 随時 | 年数回 | 国土交通省 |
| 公示価格 | 土地の売買 | ほぼ時価 | 1月1日 | 毎年3月中旬 | 国土交通省 |
| 相続税評価額 | 相続税・贈与税の支払い | 公示地価の80％ | 1月1日 | 毎年7月初旬 | 国税庁 |
| 固定資産税評価額 | 固定資産税の支払い | 公示地価の70％ | 1月1日 | 3年に1回4月初旬 | 市区町村 |
実勢価格
前段でも解説した通り実勢価格は実際に取引が成立した価格を掲載しており、土地の市場価格と言えるでしょう。取引価格は土地を購入した買主にアンケートを行うことで価格を調査しているので、土地を売却 する際に土地の価格を知る目安として使うことができます。
土地の売買が頻繁に行われている駅周辺や繁華街などは、情報が新しく、豊富なので参考にしやすいですが、長く住んでいる人が多い住宅街などの場合は、データが少なく参考にできない場合があるので注意が必要です。
土地の実勢価格の調べ方について詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。
公示価格
公示価格とは土地を取引する際に国が示す土地の正常な価格 を判定したものです。毎年1月1日時点の1㎡あたりの土地の価格を国土交通省が3月中旬に発表しています。公示価格は土地の価格を知る際の目安となり、公共事業など土地の取引をする際の指標となります。
公示価格は全国すべての地点を調査しているわけではなく、全国に設定されている3万数千の標準地が対象です。そのため、地点以外の価格を知りたい場合は、実勢価格と同様に近くの標準地を参考にするしかありません。
相続税評価額
相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算する際に使用する価格のことです。
国税庁が毎年7月初旬に道路に面した土地の1㎡あたりの価格（相続税路線価）を発表しており、土地の面積をかけ合わせることで土地の価格を算出できます。
また、路線価は道路に面した土地の価格で算出できるので、おおやけの公示価格や実勢価格より特定した土地の価格を調べやすくなっています。
固定資産税評価額
固定資産税評価額は名前の通り、土地の固定資産税を計算する際に使うものです。各市区町村が3年に1回、固定資産税を計算するために地価の上下などを踏まえて価格を設定します。
土地時価をネットで無料で簡単に調べられる3つの方法
土地時価を調べる方法は様々ありますが、ここではネット上で簡単に調べられる方法とその選び方を紹介しておきます。
どの方法も無料であり、どんな価格を知りたいかによっておすすめの方法が分かるため、是非ご利用ください。
| 査定方法 | 不動産一括査定 | AI査定 | 匿名査定 |
|---|---|---|---|
| おすすめ度 | 5.0 | 2.0 | 1.0 |
| 特徴 | 手間なく複数の不動産会社に査定依頼ができ、正確な価格や高く売るためのコツなどを知れる | 価格をその場ですぐにシミュレーションできる | メールアドレスの入力だけで誰にも知られずに価格を調べることができる |
| 仕組み | 入力情報を基に、ピッタリな不動産会社を複数提示。自分が選んだ不動産会社が直接査定を行う | 入力情報を基に、AIがデータから似た条件の不動産の価格を提示 | サイト内に溜まったデータをもとに入力された物件情報に近い査定価格を自動的に返す |
| 利用目的 |
|
|
|
| 知れること | 正確な価格 自分の不動産が最も高く売れるのがいつか etc… | 大まかな価格 | 大まかな価格 |
| 所要時間 | 3～7日 | 1～3日 | 1～3日 |
| 不動産会社 からの連絡 | あり | なし | なし |
| 口コミ | 正確な価格を知れて、優秀な不動産会社とも出会えました。 | その場ですぐに価格を知ることができました。 | 家族に内緒で大まかな価格を調べることができました。 |
| 費用 | 無料 | 無料 | 無料 |
土地の時価を自分で調べる方法
売却を検討しており自分で土地の時価を調べたい場合3種類の方法があります。
- 公示価格から算出する方法
- 相続税路線価から算出する方法
- 固定資産税評価額から計算する方法
それぞれの方法について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
売却時の正確な時価を知る方法
上記で土地の時価を求める方法を紹介しましたが、これはあくまでも国が示す数値を使った時価であり、実際の市場相場とはずれるので注意してください。
より明確に市場相場に近い土地の時価を知るためには、プロに依頼する必要がります。
プロである不動産会社に依頼する
より明確に土地の時価を知りたいのであれば、不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産会社の査定は国の示す指標だけでなく、周辺の環境や駅までの距離、土地の状態などを見て土地を査定してくれます。そのため、より市場相場に近い価格になるのです。
土地の価格を知るプロといえば不動産鑑定士も挙げられますが、不動産鑑定士の鑑定は売却用ではなく公的証明力が必要な時用。
離婚での財産分与や相続争いなどを裁判所で争う際などに利用します。土地そのものの価値を鑑定するので、人気エリアであるといった内容は加味されず市場相場とは異なってしまう場合があります。
査定を依頼する際の注意点
不動産会社に査定を依頼する際には注意するべき点があります。それは査定依頼を1社だけに出さないこと。実は不動産会社の査定は相場に近いのですが、査定に明確なルールはなく不動産会社によって査定結果が異なるのです。つまり、1社に査定依頼を出しただけでは、その査定結果が高いか安いか分からないでしょう。
不動産会社に査定依頼を出す際には複数社に依頼をするようにしましょう。複数社の査定依頼を比較することで、査定額の幅と平均である時価が分かる のです。
土地の時価を知るためには査定額の平均を知りたいので、最低でも3社に査定依頼を出せば時価の信頼性は高まります。
不動産会社に査定依頼を出す際は1社1社依頼を出すと申請が手間になってしまうので、一括査定を利用するのが賢明です。一括査定なら、一度の申し込みで複数社に査定依頼ができますし、査定にかかる費用は無料になります。
土地売却の一括査定について詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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コロナの影響と土地の時価
土地の価格にも新型コロナウイルスの影響はありましたが、ウィズコロナのもとで、景気が穏やかに回復傾向です。
全国平均は、全用途平均では、2年連続で上昇しており、上昇率も右肩上がりに伸びています。地域ごとにみると、東京圏と名古屋圏で2年連続地価上昇がみられ、大阪では3年ぶりに上昇傾向であると確認されました。
単位：％
| 平成31年 | 令和2年 | 令和3年 | 令和4年 | 令和5年 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 全国 | 1.2 | 1.4 | -0.5 | 0.6 | 1.6 |
| 東京圏 | 2.2 | 2.1 | -0.7 | 0.7 | 2.1 |
| 大阪圏 | 1.6 | 1.8 | -0.7 | 0.2 | 1.2 |
| 名古屋圏 | 2.1 | 1.9 | -1.1 | 1.2 | 2.6 |
| 地方圏 | 0.4 | 0.8 | -0.3 | 0.5 | 1.2 |
特に、新型コロナウイルス感染拡大の期間中は営業が厳しくなった店舗やホテル、飲食店が集まる商業地が大きく下方へ変動しました。商業地ほどではないものの、住宅地も合わせて下落。こちらは新型コロナウイルス感染拡大によって先行き不透明となり雇用不安などが生じた結果、住宅の買い控えが起きたと考えられます。
三大都市圏は土地の用途に限らず下落方向で、新型コロナウイルス感染拡大という大きな影響があったにも関わらず、都市部を中心に地価が上昇が継続している地域などもあります。
参照：国土交通省「令和5年地価公示の概要」
東京都練馬区の土地売出事例
| 不動産種別 | 土地 |
| 売出価格 | 5480万円 |
| エリア | 東京都練馬区 |
| 駅徒歩 | 光が丘駅 16分 |
| 土地面積 | 108.81 |
千葉県市川市の土地売出事例
| 不動産種別 | 土地 |
| 売出価格 | 4680万円 |
| エリア | 千葉県市川市 |
| 駅徒歩 | 市川駅 6分 |
| 土地面積 | 96.4 |
兵庫県川西市の土地売出事例
| 不動産種別 | 土地 |
| 売出価格 | 2580万円 |
| エリア | 兵庫県川西市 |
| 土地面積 | 217.41 |
土地の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の土地がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の土地に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。
まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう！査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。
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他にも、思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。
さまざまな土地活用方法を一括で比較検討したいとき「イエウール土地活用」を使えば、無料で最大10社の活用プランを受け取ることができます。
記事のおさらい