【土地の時価】公示地価・路線価…どれが時価?調べる方法とは

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こんにはイエウール編集部です。

親が土地の売却を検討している。住み替えたいので家を売却したい。土地を贈与などで受け取りそう…。さまざまな理由で土地の売買を考える機会はありますが、その時多くの人が気になるのが土地がいくらで売れるのかではないでしょうか。

そうなると気になるのが土地の時価ですが、調べると公示地価で分かる実勢価格で分かるなど書かれていて、結局土地の時価って何を指しているの?なんて疑問に思われる方は多いです。

そこで、この記事では土地の時価とは何のことを指すのか。土地の時価を調べるにはどうすれば良いのかを解説します。

あなたの不動産、
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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

土地の時価とは何を指すの?

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時価とは現在売買する際につく値段のこと。土地の場合は実勢価格が時価と言っても問題ないでしょう。

実勢価格とは今までに実際に土地の取引を行い成立した時の価格のこと。

実勢価格は国土交通省の管轄となり、土地総合情報システムで見ることができます。時価を知りたい場合は、時価を知りたい土地の市区町村を入力することで周辺地域の実勢価格が表示されるので、土地の面積や立地などが最も近い土地の実勢価格を確認しましょう。

しかし、これはあくまで目安であることを覚えておきましょう。土地の価格は年によって変化しますし、土地の形や所在する場所によっても異なります。実勢価格のデータが古かったり、時価を知りたい土地から大きく離れた場所のデータだったら、価格は大きく変わります

また、贈与税や固定資産税のために土地の時価を知りたい場合は実勢価格より適切な調べ方があります。時価を知りたい目的によっても適切な方法は異なるので、なぜ土地の時価を知りたいのか明確にしておきましょう。

【コラム】土地の時価にコロナの影響はある?

【2021年3月25日更新】
土地の価格にも新型コロナウイルスの影響はあります。

土地を売買する際に基準となる公示地価、今年は3月23日に発表されましたが地価の全国平均が下落。住宅地は5年ぶりに、商業地は7年ぶりの下落となりました。今回の公示地価は落ちづらい東京・大阪・名古屋の三大都市圏も下落しており、地方圏より大きく下落した結果に。

平成31年 令和2年 令和3年
全国 2.8 3.1 -0.8
東京圏 4.7 5.2 -1
大阪圏 6.4 6.9 -1.8
名古屋圏 4.7 4.1 -1.7
地方圏 1 1.5 -0.5

単位:%

特に新型コロナウイルス感染拡大により営業が厳しくなった店舗やホテル、飲食店が集まる商業地が大きく下方へ変動しました。商業地ほどではないものの、住宅地も合わせて下落。こちらは新型コロナウイルス感染拡大によって先行き不透明となり雇用不安などが生じた結果、住宅の買い控えが起きたと考えられます。

今回、三大都市圏は土地の用途に限らず下落方向ですが、地方圏では引き続き上昇している地点も。新型コロナウイルス感染拡大という大きな影響があったにも関わらず、地価を上昇させている地域などは以下の記事でご確認ください。

公示地価・路線価…土地の時価は4つの方法で分かる

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実は土地の時価には実勢価格も含めて4つの評価があります。1つの土地に対して4つの価格がつくので、一物四価と言われています。

それぞれの価格は土地の時価を知りたい理由によって使い分けるので、それそれぞれ見ていきましょう。

価格名 利用タイミング 評価の水準 評価基準日 公表時期 管轄
実勢価格 土地の売買 ほぼ時価 随時 年数回 国土交通省
公示地価 土地の売買 ほぼ時価 1月1日 毎年3月中旬 国土交通省
路線価 相続税・贈与税の支払い 公示地価の80% 1月1日 毎年7月初旬 国税庁
固定資産税評価額 固定資産税の支払い 公示地価の70% 1月1日 3年に1回4月初旬 市区町村

実勢価格

前段でも解説した通り実勢価格は実際に取引が成立した価格を掲載しており、最も市場価格に近い土地の価格と言えるでしょう。

取引価格は土地を購入した買主にアンケートを行うことで価格を調査しているので、土地を売却 する際に土地の価格を知る目安として使うことができます。

土地の売買が頻繁に行われている駅周辺や繁華街などは情報が新しく豊富なので参考にしやすいですが、長く住んでいる人が多い住宅街などの場合は、データが少なく参考にできない場合があるので注意が必要です。

公示地価

公示地価とは土地を取引する際に国が示す土地の適正価格 です。

毎年1月1日時点の1㎡あたりの土地の価格を国土交通省が3月中旬に発表しています。公示地価は土地の価格を知る際の目安にしたり公共事業など土地の取引をする際の指標となります。

公示地価は全国すべての地点を調査しているわけではなく、全国に設定されている3万数千の標準地が対象です。そのため、地点以外の価格を知りたい場合は、実勢価格と同様に近くの標準地を参考にするしかありません。

路線価

路線価は土地に関する税金を支払う際に土地評価額を求める際に使います。

路線価は国税庁が毎年7月初旬に道路に面した土地の1㎡あたりの価格を発表しており、土地の面積をかけ合わせることで土地の評価額を算出できます。

土地に関する税金は主に相続税や贈与税などで、公示地価の約80%程度の評価額になるように設定されています。道路に面した土地の価格を算出できるので、公示地価や実勢価格より特定の土地の時価を調べやすくなっています。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は名前の通り、土地の固定資産税を計算する際に使うものです。

各市区町村が3年に1回、固定資産税を計算するために地価の上下などを踏まえて価格を設定します。 固定資産税評価額は、毎年送られてくる納税通知書を見ることで確認ができます。

最近土地を取得した、近々土地を取得する予定で、納税通知書を待てないという場合は管轄する役所に申請することで教えてもらうことが可能です。ただし、本人確認書類や手数料などが必要となるので、注意しましょう。

土地の時価を自分で調べる方法

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売却を検討しており自分で土地の時価を調べたい場合路線価を使うのが良いでしょう。

路線価は幅広い地域に対応しており、個々の土地の価格を調べやすいからです。ただし、いずれの方法を使っても、ざっくりとしか分からないということは認識しておきましょう。

路線価を使った土地の時価を求める方法は覚えてしまえば簡単。3ステップで求められます。

【ステップ1】土地の路線価を調べる

まずは土地1㎡あたりの路線価を調べましょう。

路線価は国税庁が運営している路線価図・評価倍率表で調べられます。トップページから土地が所在する都道府県をクリック。路線価図を選択し、土地の住所を選んでいくと地図が表示されます。

時価を知りたい土地の前の道路に表記されている数字 が路線価となります。

路線価の見方

路線価は千円単位。表示されている数字に1000をかけた数字が正しい路線価となりますので、注意してください。

【ステップ2】路線価を使って計算する

路線価がわかったら、さっそく計算式に当てはめて計算しましょう。

路線価の計算式は以下の通りになります。

    路線価の土地評価額=路線価×土地面積

土地の面積は坪数ではなく平米数で計算するように注意してください。土地の面積が分からない場合は土地を取得した際の売買契約書を見るか登記事項証明書を法務局から取り寄せることで確認が可能です。

【ステップ3】公示地価に近づける

路線価のままでは土地の時価は低くなってしまうので、市場価格に近づけるために公示地価相当 にしましょう。

路線価は公示地価の80%なので、ステップ2で求められた土地の評価額に1.25をかけます。

    公示地価の土地の評価額=路線価の土地評価額×1.25

これで、路線価を公示地価相当の価格にできたので、ざっくりとした土地の時価が分かるのです

売却時の正確な時価を知る方法

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上記で土地の時価を求める方法を紹介しましたが、これはあくまでも国が示す数値を使った時価であり、実際の市場相場とはずれるので注意してください。

より明確に市場相場に近い土地の時価を知るためには、プロに依頼する必要がります。

プロである不動産会社に依頼する

より明確に土地の時価を知りたいのであれば、不動産会社に査定を依頼しましょう。

不動産会社の査定は国の示す指標だけでなく、周辺の環境や駅までの距離、土地の状態などを見て土地を査定してくれます。そのため、より市場相場に近い価格になるのです。

土地の価格を知るプロといえば不動産鑑定士も挙げられますが、不動産鑑定士の鑑定は売却用ではなく公的証明力が必要な時用

離婚での財産分与や相続争いなどで裁判所で争う際などに利用します。土地そのものの価値を鑑定するので、人気エリアであるといった内容は加味されず市場相場とは異なってしまうのです。

査定を依頼する際の注意点

不動産会社に査定を依頼する際には注意するべき点があります。それは査定依頼を1社だけに出さないこと。

実は不動産会社の査定は市場相場に近いのですが、査定に明確なルールはなく不動産会社によって査定結果が異なるのです。つまり、1社に査定依頼を出しただけでは、その査定結果が高いか安いか分からないでしょう。

不動産会社に査定依頼を出す際には複数社に依頼をするようにしましょう。複数社の査定依頼を比較することで、査定額の幅と平均である時価が分かる のです。

土地の時価を知るためには査定額の平均を知りたいので、最低でも3社に査定依頼を出せば時価の信頼性は高まります。

不動産会社に査定依頼を出す際は1社1社依頼を出すと申請が手間になってしまうので、一括査定を利用するのが賢明です。一括査定なら、一度の申し込みで複数社に査定依頼ができますし、査定にかかる費用は無料になります。

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まとめ

土地を売却する際の評価額の調べ方について解説してきました。

土地の価格にはいわゆる定価というものは存在せず、様々な方法で価格が設定されているため、なかなか評価額を把握するのは簡単ではありません。

土地を売却する際にもっとも参考になるのが実勢価格(取引価格)と地価公示価格(標準価格)です。

今回の記事では調べ方を詳しく解説しているので参考にしていください。

もっと詳しく知りたい方は、以下の記事をご参考にしてみてください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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