「土地の価値を知ること」は、売却、購入、または資産管理の際に不可欠です。
しかし、土地査定の計算方法は3種類ありそれぞれが土地の特性や市場状況を異なる角度から評価します。
①公示価格（基準地価）から算出する方法、
②相続税路線価から算出する方法、
③固定資産税評価額から算出する方法
この記事では、土地査定における基本的な計算方法から、価値を左右する要因までをわかりやすく解説します。
「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
| 査定方法 | 不動産一括査定 | AI査定 | 匿名査定 |
|---|---|---|---|
| おすすめ度 | 5.0 | 2.0 | 1.0 |
| 特徴 | 手間なく複数の不動産会社に査定依頼ができ、正確な価格や高く売るためのコツなどを知れる | 価格をその場ですぐにシミュレーションできる | メールアドレスの入力だけで誰にも知られずに価格を調べることができる |
| 仕組み | 入力情報を基に、ピッタリな不動産会社を複数提示。自分が選んだ不動産会社が直接査定を行う | 入力情報を基に、AIがデータから似た条件の不動産の価格を提示 | サイト内に溜まったデータをもとに入力された物件情報に近い査定価格を自動的に返す |
| 利用目的 |
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| 知れること | 正確な価格 自分の不動産が最も高く売れるのがいつか etc… | 大まかな価格 | 大まかな価格 |
| 所要時間 | 3～7日 | 1～3日 | 1～3日 |
| 不動産会社 からの連絡 | あり | なし | なし |
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| 費用 | 無料 | 無料 | 無料 |
土地の評価額を調べる査定とは？
不動産会社が算出する土地の査定額は、その物件を3ヶ月以内に売却できると見込まれる金額です。
土地の査定方法には2つの種類があり、土地の広さや形状など、さまざまな要素が査定額に反映されます。
ここでは土地の評価額を調べる査定の基礎知識について解説しましょう。
土地の評価額や売値について詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。
土地の査定方法は2種類
土地の査定額を調べる際には、「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類が使われます。
机上査定（簡易査定）とは、土地の住所や面積などの書類上のデータのみで査定額を計算する方法で、査定依頼から結果の確認までがオンラインで完結する点が特徴です。また、最短で当日中に査定結果が届くこともあり、素早く査定額を調べたい場合にも適しています。ただし実際の土地の状況を直接確認するわけではないため、査定結果は目安です。
訪問査定では、不動産会社の営業マンが実際に土地を訪れて査定を行うため、より正確な査定結果となります。日程調整や書類の準備などの手間はかかりますが、担当者との相性を確認できるほか、売却活動に関するアドバイスを受けられるため、売却活動を始める前には必ず訪問査定を受けることが大切です。
土地査定額に影響する要素
土地の査定額を左右する要素には、主に以下の12個のポイントが挙げられます。
- 土地の形
- 間口・奥行比
- 最寄り駅までの距離
- 公共・公益施設までの距離
- 周辺の住宅環境
- 隣接地と街路
- 眺望・警官
- 接している道路
- 日当たり
- 用途地域
- 土地の状態
- 近隣の嫌悪施設の存在
それぞれどんなときに査定額が高くなる/低くなるか知りたい方は以下の記事をご覧ください。
査定額と成約価格は異なることに注意
不動産会社に査定を依頼することで、3ヶ月以内に売れると見込まれる金額が算出されますが、この査定額は成約価格と一致しないケースがあることに注意しましょう。
例えば、売主が急いで現金化したい事情がある場合には、土地の売り出し価格を低めに設定することが多くなります。集客力のある不動産会社であれば、査定額より高めに売り出しても買主が見つかる可能性もあります。
そのため査定額はあくまでも参考にとどめ、売り出し価格や成約価格は不動産会社と相談しながら決めることが大切です。
土地査定額の計算方法は3種類
土地の査定額は不動産会社に依頼することでわかりますが、事前にご自身でも計算方法を把握しておくと、価格相場から外れた査定額をつける不動産会社を見分けられます。
ここでは土地査定額の目安となる計算方法について、以下の3つの調べ方をご紹介しましょう。
- 公示地価(基準地価)から算出する
- 相続税路線価から算出する
- 固定資産税評価額から算出する
次項からそれぞれ解説していきます。
土地査定額の計算方法①公示地価(基準地価)から算出する
まず公示価格（または基準地価）を使って計算する方法です。
公示価格とは、土地の取引における適正価格の指標として、国が毎年定めている土地の価格のことです。基準地価は各都道府県が毎年定めている土地の価格で、公示地価とほぼ同じものだと考えて構いません。ここから具体的な算出方法を解説します。
STEP1：公示価格を調べる
公示価格は、国土交通省の「標準地・基準地検索システム」からエリアごとに検索可能です。
ここでは、以下の土地でシミュレーションをしながら計算していきましょう。
土地面積：90㎡
STEP2：査定額に近づける
公示価格が分かったら、計算式に当てはめて査定額に近づけましょう。おおよその査定額は以下の計算式で求めます。
- 査定額の目安=公示価格×面積×1.1
公示価格は1㎡あたりの評価額を表しているため、土地の面積をかける必要があります。ただ、査定額や実際の売値は公示価格の1.1倍程度になることが多いため、上記の式になります。
シミュレーションの場合、以下の計算になります。
- 査定額の目安＝公示価格10万/㎡×面積90㎡×1.1＝990万円
土地査定額の計算方法②相続税路線価から算出する
次に相続税路線価を使って計算する方法です。
相続税路線価は、不動産の相続税や贈与税を計算するために国が毎年定めているものです。ここから具体的な算出方法を解説します。
STEP1：路線価を調べる
まずは路線価を調べます。
路線価は国税庁が公表している路線価図・評価倍率表で調べられます。
- TOPページの都道府県から知りたい土地の都道府県をクリック。
- 路線価図を選択。
- 市区町村や番地を選んでいくと地図が表示。
- 地図の道路上に書かれた数字が路線価。
路線価は図形で囲まれていたり、数字の横にアルファベットが記載されている場合があります。これは、土地の地区を記号で表し、土地が借地権の場合はいくらで計算すれば良いのかを示したもの。地図の上部に図形やアルファベットの解説があるので、路線価を確認するのと合わせて確認しておくと良いでしょう。
ただし、地域によっては相続税路線価が設定されていない場合もあります。その場合は方法③固定資産税評価額を使って計算しましょう。
路線価は千円単位での表示になります。使用する際には1,000をかけるようにしましょう。
- 路線価＝表示されている数字×1,000
今回は分かりやすいように、以下の土地でシミュレーションをしながら計算していきましょう。
土地面積：80㎡
土地の形：整形地
シミュレーションの土地の場合、路線価に表記されている際には500となります。
よって、計算式に当てはめられるように、1,000をかけます。
- 500×1,000＝50万円
STEP2：相続税評価額の計算をする
路線価が分かったら、計算式に当てはめて相続税評価額を算出しましょう。相続税評価額は以下の計算式で求めます。
- 土地の相続税評価額＝路線価×土地面積
シミュレーションの場合、土地の面積は80㎡なので、以下のようになります。
- 50万円×80㎡＝4,000万円
これで、土地の相続税評価額が計算できました。
STEP3：査定額に近づける
土地の相続税評価額が分かったら、査定額に近づけるようにします。
相続税評価額は公示価格の80％なので、以下の計算を行いましょう。
- 査定額の目安＝相続税評価額÷0.8×1.1
シミュレーションで算出した土地評価額は4,000万円なので、以下のような計算になります。
- 4,000万円÷0.8×1.1＝5,500万円
シミュレーションした相続税路線価から逆算したざっくりとした査定額は5,500万円という結果になりました。
土地査定額の計算方法③固定資産税評価額から算出する
最後に固定資産税評価額から算出する方法です。
固定資産税評価額とは、土地や家屋などに課される固定資産税を計算するための指標で、3年に1度見直しが行われます。先ほども説明した通り、地域によっては相続税路線価が設定されていないため、その場合は固定資産税評価額を使って査定額を計算します。
ここから具体的な算出方法を解説します。
STEP1：固定資産税評価額を調べる
固定資産税評価額を調べる方法は主に3種類あります。
- 固定資産税課税明細書を見る
- 固定資産評価証明書を取得する
- 固定資産課税台帳を閲覧する
①固定資産税課税明細書は土地の所有者に毎年届いている「固定資産税納税通知書」に記載されている明細のことです。他の2つより簡単に見ることができます。
②固定資産評価証明書は上記の固定資産税納税通知書を紛失したときに取得することができます。各自治体で申請しましょう。
③固定資産課税台帳は各自治体の税務課窓口などで閲覧することができます。自治体によっては、個人情報保護の観点から固定資産課税台帳の閲覧・交付ができない自治体もあります。その場合は、「固定資産税課税明細書」を再発行してもらうか、「固定資産評価証明書」を申請して取得しましょう。
STEP2：査定額に近づける
固定資産税評価額が分かったら、計算式に当てはめて査定額に近づけましょう。おおよその査定額は以下の計算式で求めます。
- 査定額の目安=固定資産税評価額÷0.7×1.1
このときに、固定資産税評価額は公示価格の70%を目安に定められているため、上記の式になります。
宅地である土地の評価額の場合1,400万円と書いてあるなら、次の計算が成り立ちます。
- 査定額の目安＝固定資産税評価額1,400万÷0.7×1.1＝2,200万円
土地査定額の計算方法を押さえて一括査定の申し込みを
これまで解説したように、土地の査定方法には、机上査定と訪問査定があり、土地の広さや形状をはじめとする12個の要素をもとに土地を評価します。
土地査定額の目安をご自身で求める際には、公示地価や固定資産税評価額、相続税路線価などを使った計算方法が参考になるでしょう。
ただし、いずれの計算方法でも算出できるのは査定額の目安にすぎないため、一括査定サービスなどを利用して正確な査定額を調べることをおすすめします。
なお、土地の一括査定を申し込む際には、年間20万件以上のサポート実績を持つ「イエウール」もご活用ください。イエウールでは、厳選された優良不動産会社と提携し、6社の査定額を一括で取り寄せることが可能です。信頼できる不動産会社選びにも役立つため、まずはお気軽に無料診断をお試しされてはいかがでしょうか。
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