【土地評価額とは】売値とどう違う?実勢価格の調べ方も解説!

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
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土地の価格の示す基準として、評価額と呼ばれるものがあります。聞いたことはあっても、どのような定義で、実際の土地の売値と何が違うのかはイマイチ分かっていない…という方は多いのではないでしょうか。

土地評価額の種類と用途についてご紹介し、「査定額」や「売値」と何が違うのかも解説します。
先読み!この記事の結論
  • 土地の評価額は国の発表している公示地価や路線価を参考に計算される
  • 実際には周辺の土地の売買価格である実勢価格が使われることも多い

「イエウール」で価格を比較した方の2人に1人が、平均342.5万円高く売れています。不動産の売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

土地の評価額とは

まずは評価額のお話です。算出方法の違いによって主に5種類の評価額が存在するため、それぞれの違いをよく理解することが大切。これを知っておけば、自分が売りたい土地の相場が見えてきます。

近隣の実際の売買取引価格である「実勢価格」

実勢価格とは「今」の価格です。時価と呼ばれることもあります。

需要と供給から割り出される価格で、たとえば「5,000万円で売りたい」という供給と「5,000万円なら欲しい」という需要が合致していれば、その土地の実勢価格は5,000万円ということになります。

とはいえ、取引が成立したときに実勢価格になるため、その取引がない場合には、周辺で実際にあった過去の取引事例やその他のデータから推定される価格も含んでいます。

一括査定サイトや不動産会社に貼られているチラシで見る

周辺の土地を参考に実勢価格を見るとしても、素人ではわかりづらいでしょう。というのも、全く同じ土地の面積、エリアであっても、隣接する道路の広さ、周辺環境(駅や学校に近い、建築が許諾される建物の制限など)によって変動するからです。

条件まで全て同じことが判断できるのであれば不動産会社に貼られているチラシからでも相場は分かりますが、掲載価格よりは1割減程度で考えましょう。予備知識がない場合は一括査定サイトで、複数の見積を比較しながら相場を判断することをおすすめします。

国土交通省の「土地総合情報システム」の価格

国土交通省の土地総合情報システムでは「不動産取引価格情報検索」と「地価公示・都道府県地価調査」を閲覧できます。後者は別途記載しますので、前者について説明しましょう。
不動産取引価格情報検索は、不動産を実際に購入した人にアンケート調査を行い、約345万件(2018年7月現在)の結果をデータベース化したものです。宅地や土地などの種別、市町村よりもさらに細かな地区で検索できます。

検索結果として表示されるものは、実際に売買された土地のデータですからかなり詳細です。住宅地などの地域の分類、最寄駅からの徒歩距離(分)、取引総額、坪単価、土地の形状、前面道路とその種別(私道、公道など)、都市計画、建ぺり率、容積率、取引時期を閲覧できます。

ただ、詳細ではあるものの、データの件数が少ないため全く同じ条件の事例が見つかるとは限りません。

国税庁のホームページから見れる「路線価」

路線価は市街地にあって、道路に面している宅地の1㎡あたりの価格を示したものです。路線価がない地域(農村部など)は倍率方式で計算されます。この2つを合わせて財産評価基準とし、相続、贈与、遺贈によって取得した財産を評価します。要するに税金を計算するための価格です。

路線価は実勢価格の7割ほどになるため、これを基に売値を決めてはいけません。相場を予測したいのであれば、次の計算を行いましょう。

  • (前面道路の路線価÷0.8)×1.1=自分の土地の価格相場
一般的な宅地は上記のように0.8で割りますが、農村部など倍率方式で算出されている場合は0.9、人気エリアの場合は1.25で計算します。

2020年の路線価については、こちらの記事で詳しく解説しています。
【2020年】路線価は上昇するもコロナの影響も…路線価を調べてみよう

市町村が決める「固定資産税評価額」

固定資産税評価額は、家を所有している人であれば聞いたことがあるのではないでしょうか。東京都に関しては都が取扱いますが、基本的には市町村が決めます。

まずその土地が住宅地なのか、ビル街なのかといった用途の区分を行い、各用途地区の中でも状況が似ている地域をさらに区分します。その地域ごとに主要な道路と面している宅地の中から標準を選定、時価を評価します。

このときに、不動産鑑定士による価格よりも3割減の価格を標準宅地の価格とするのがポイントです。それを標準として主要以外の道路に面している路線価を定め、各土地の評価額を算出します。自分が持っている土地に対して固定資産税納付通知書が来ていると思いますので、そこに記載の評価額を確認してみましょう。

その価格は不動産鑑定士の価格より3割減になっているわけですから、評価額に1,400万円と書いてあるなら、次の計算が成り立ちます。

  • 固定資産評価額1,400万÷0.7=不動産鑑定価格2,000万円

一般の土地取引で指標の役割となる「地価公示価格」

毎年のように銀座の土地の価格がニュースになりますよね。前年と比べて上昇したとか下落したとか。これは国土交通省が公表する地価公示価格によるものです。取引事例や土地の収益見込みなどを、不動産鑑定士2人以上が現地を調査して算出します。

全国25,000地点以上で実施されるこの調査は、その後の審査や調整を経て正常価格として公示され、公共事業を含む土地取引の指標として活用されます。

【2021年3月25日更新】コロナの影響はある?

新型コロナウイルス感染拡大の影響は土地の評価額にもあります

2021年3月23日に公開された地価公示の価格は住宅地・商業地いずれも全国平均が下落。住宅地は5年ぶり、商業地は7年ぶりに落ちてしまう結果となりました。

特に今回新型コロナウイルスの影響を受けたのは商業地。新型コロナウイルスで営業が難しくなった店舗やホテル、飲食店の集まる地点などは先行き不透明な中で新規出店などを控える人も多く、土地の需要も減っているため、下落幅を大きくしてしまいました。

ここ数年落ちることのなかった東京・大阪・名古屋の三大都市圏も下落となり、その下落幅は地方圏よりも大きくなってしまいました。しかし、大阪などの一等地が下落するなかで地価が上昇している地方も。新型コロナウイルス感染拡大の影響があったにも関わらず、地価が上昇した地域などは以下の記事でご確認ください。

国土利用計画法に基づき調査する「基準地価」

都道府県が土地価格をまとめて国土交通省が公示する価格です。住宅地、商業地、工業地などに分けてとりまとめられます。

算出方法は公示地価と酷似していますが、調査される時期が公示地価が1月1日の価格、基準地価が7月1日の価格なので、最新の価格がどちらなのかで考えればよいでしょう。

土地評価額を使って売値を計算する方法

土地の評価額を使ってざっくりとした売値を計算することが可能です。

ここでは、多くの人が使いやすい相続税評価額の計算方法を使った求め方を解説します。
相続税評価額の求め方は路線価で求めることができます。

わかりやすいように、以下の土地でシミュレーションをしながら評価額を求めていきましょう。

路線価:50万円
土地面積:80㎡
土地の形:整形地

【ステップ1】路線価を調べる

まずは路線価を調べます。

路線価は国税庁が公表している路線価図・評価倍率表で調べられます。

路線価の調べ方
  • TOPページの都道府県から知りたい土地の都道府県をクリック。
  • 路線価図を選択。
  • 市区町村や番地を選んでいくと地図が表示。
  • 地図の道路上に書かれた数字が路線価
路線価の地図
例:路線価が記載された地図

路線価は図形で囲まれていたり、数字の横にアルファベットが記載されている場合があります。これは、土地の種類を記号で表し、土地が借地権の場合はいくらで計算すれば良いのかを示したもの。地図の上部に図形やアルファベットの解説があるので、路線価を確認するのと合わせて確認しておくと良いでしょう。

路線価は千円単位での表示になります。使用する際には1000をかけるようにしましょう。

路線価=表示されている数字×1000

シミュレーションの土地の場合、路線価に表記されている際には500となります。

よって、計算式に当てはめられるように、1000をかけます。

500×1000=50万円

【ステップ2】評価額の計算をする

路線価が分かったら、計算式に当てはめて土地の評価額を算出しましょう。土地の評価額は以下の計算式で求めます。

相続税土地評価額=路線価×土地面積

売値を知りたい土地が正方形や長方形といった整形地ではなく、旗竿地などの不整形地の場合は奥行補正率を計算に加える必要があります。
土地が接している道路からどれくらい奥行きがあるのか調べ、長さに合わせて奥行補正率を上記の計算式にかけましょう。

奥行補正率は国税庁の奥行価格補正率表をご確認ください。

シミュレーションの場合、土地の面積は80㎡の整形地。整形地の場合はそのまま計算すれば問題ないので、以下のようになります。

50万円×80㎡=4000万円

これで、相続税土地評価額が計算できました。

【ステップ3】土地評価額を売値に近づける

土地の評価額が分かったら、売値に近づけるようにします。

路線価で算出した土地評価額は売却相場(売値)の基準となる公示地価に近づけなくてはなりません。

路線価は公示地価の80%なので、前段で求めた相続税土地評価額に1.25をかけます。

公示地価=相続税土地評価額×1.25

シミュレーションで算出した土地評価額は4000万円。これに1.25をかけていきましょう。

4000万円×1.25=5000万円

シミュレーションした土地の公示地価は5000万円という結果になりました。

公示地価を使った消えさん方法はあくまでざっくりとした価格であることを覚えておきましょう。正確に売却相場(売値)を知るためには、この他に周辺物件の価格や建物がある場合は状態なども踏まえて最終的な価格が決まっていきます。

なぜ評価額と査定額、売値に違いがあるのか

土地の価格がさまざまな算定基準で評価されることはよくわかったと思います。しかし、実際に売買される価格は異なります。なぜそのようなことが起こるのでしょうか。

査定額の算出される方法が違うから

公的な評価額というのは、あくまでもその土地が道路に面しているかどうか、公共事業をするにあたって価値がある立地かどうかを知ること、税金を徴収するにあたっての妥当性を知ることが目的になっています。しかし、宅地や商業地となるとそれだけではわからないことがたくさんありますよね。

家を建てたいと思うからには、スーパーや病院、学校など生活に即した施設との近さも関係がありますし、商業地なら人がどれだけ道を行き来するかなども重要です。売値は不動産価値ですから、これらの情報も加味して算出されるため、評価額と売値には差が生まれます。

業者の得意分野かどうかも価格に反映する

業者が抱えている顧客層の違いといえます。宅地を売りたい人が商業地を得意分野にしている業者に依頼しても、その業者はその宅地の需要がどれだけ高いのかはよくわかりません。

その土地が持つ利用価値と、抱えている顧客の需要が合致している業者の方が、高値でも取引できる可能性があるというわけです。

査定額と評価額と売値は同じではない

評価額も思ったより低く、査定額も期待より低い……でも諦めないでください。どれだけ評価額や査定額は低くても売値は自分で決められます。土地だから特殊な取引というイメージが強いかもしれませんが、大根1本を100円で売ろうが1,000円で売ろうが、それは売り手の自由なのと同じように、土地も勝手に値段をつけて良いのです。

ただ、査定額は「この値段なら買う人がたくさんいると思いますよ」ということを示しています。その値段から大きく離れた高値をつけるなら、よっぽどその土地が欲しい客が現れるまで、気長に待つことになるでしょう。

一番簡単に評価額を知る方法

自分自身で土地の正確な評価額を調べることは非常に手間のかかる作業です。そこで最後に、簡単にかつ正確に土地の評価額を知れる方法をご紹介します。
  1. 簡単に土地の評価額が分かる方法を知りたいよ~

その方法とは、不動産一括査定サービスを使って複数の不動産会社に査定依頼を出すことです。

  1. 不動産一括査定サービスって何⁉

不動産一括査定サービスとは、インターネットから不動産会社に無料で査定依頼できるサービスです。
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一括査定サービスを使えば、スキマ時間にたった1回マンションの情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できます。
入力はたったの1分で、プロの不動産会社から評価額を教えてもらえるので、自分で調べるよりも早く正確に評価額が分かります。

  1. これなら簡単に評価額が分かるね!
「土地の評価額を知りたい!」という方は利用者数が1,000万人超の不動産一括査定サービスの「イエウール」を使って評価額を無料で調べてみましょう。

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まとめ

土地の評価額はたくさんあって慣れるまでは難しいかもしれませんが、それぞれの名称に基準や用途が関連していることさえ理解しておけば大丈夫です。

土地を売却する際の価格の参考としたり、税金を算出するときの基準として活用できると便利ですよ。

そのほか、評価額に関するよくある質問などは以下の記事もご参考ください。⇒
【不動産評価額とは?】全5種類!用途と計算方法を解説

初心者でもわかる!
記事のおさらい
土地の評価額とは?
土地の評価額は、算出方法の違いによって5種類存在するため、それぞれの違いをよく理解することが大切。これを知っておけば、自分が売りたい土地の相場が見えてきます。こちらで説明しています。
なぜ評価額と査定額、売値に違いがあるのか?
違いが出るのは査定額の算出される方法が違うからです。また、業者の得意分野かどうかも価格に反映されます。詳しくはこちらをご覧ください。
土地評価額から税金を計算できますか?
評価額は固定資産税などを計算する際にも使われます。ここでは、代表的なものとして固定資産税と相続税評価額の計算方法をご紹介します。詳しくはこちらを参考にしてください。

もっと詳しく知りたい方は、以下の記事をご参考にしてみてください。

関連記事:土地の5つの評価額とは?計算方法や調べ方を分かりやすく解説

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