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マンション査定で失敗しない7つの注意点|オススメ査定方法も紹介

マンション売却を少しでも検討している方なら、まず査定を受けると良いです。特に↓のように考えている人は、査定を受けることが必要です!


  • マンション売却を検討しているため査定額・相場を知りたい
  • 最も高額な値段で買取ってもらえる業者を探している
  • 今すぐに売却をする気はないが資産価値を知っておきたい

この記事では、マンション査定の方法や査定額に影響するポイント、さらには査定で失敗しないための注意点を紹介します。
この記事を読めば、初めて査定を受ける方でも安心し査定ができるようになるでしょう。

1.マンション査定の方法とは

マンションを売却するときには、まず不動産会社に物件がいくらで売れるかを査定してもらいます。この章では査定がどのように行われるかを見ていきましょう。


1.1.査定額の算出方法とは

不動産会社がマンションを査定する時は取引比較事例法を用いて査定額を算出します。この算出方法は、近隣で似たような条件を持つ物件がどの程度の金額で売買されたか、実際の成約事例を参考に査定します。

  1. 近隣物件の実績を元に算出するんだね!

さらに、あなたが査定を依頼する目的によって2種類の査定方法があります。


1.2.相場を知りたいなら「机上査定」

机上査定では近隣物件の売却事例を参考に査定し、査定額をメールや電話で教えてもらえます。すぐに査定額を知りたい方にオススメの査定方法です。
一方で、現地調査をしないので「相場」の価格しか分かりません。正確に査定額を把握したい方には不向きな査定方法です。


1.3.正確な査定額を知りたいなら「訪問査定」

訪問査定では不動産会社の担当者が物件の状態や周辺環境を見て、査定してくれます。現地調査をするので正確な査定額を算出できます。
特にマンションの価格は、建物の状態や周りの環境に大きく影響されるので正しい査定額を知りたければ現地調査が必要です。一方で、机上査定に比べて査定額を知るのに時間がかかるのが難点ではあります。

しかし、訪問査定なら、不動産会社に会って話せますし、不動産会社が物件をよく知った上で査定できるので精度が上がりやすいので、時間に余裕があれば訪問査定を選ぶのが得策です。





2.査定額に影響するポイント

では実際に不動産会社は訪問査定の際に何を見て、算出額を決めているのでしょうか?
先ほどご紹介した「取引比較事例法」でマンションを査定する場合、以下の式で査定額を表します。

マンション査定価格の算式

    査定額 = 事物件の価格 × 査定物件の評点 × 査定物件の面積


つまり、近隣で同じような条件のマンション(事例地)の売却価格を基準とし、決められた評点項目の評価で査定額が決まります。

評点の項目は接近条件環境条件建物条件の3つ分けられ、さらに項目ごとに細分化されます。「実践・不動産鑑定士マニュアル」という査定教本に則って、主に査定で見られる評点項目を詳しく見ていきましょう。

条件 ポイント
接近条件 ①最寄り駅への接近性
②公共・公益施設等への接近性
③商業施設への接近性
環境条件 ④周辺環境
⑤騒音・振動
⑥日照・通風
⑦眺望・景観
建物条件 ⑧築年数
➈建物の外観
⑩室内のメンテナンス
⑪階層
⑫共有施設

2.1.接近条件

接近条件では、最寄り駅やその他の利便施設への接近条件で評点をつけます。


①最寄り駅への接近性

マンションからの最寄り駅やバス停への距離が近いほど、価値は高いです。


但し、駅から徒歩圏外の場合、バスでの移動が主流になるので、バス停との距離やバスの運行頻度で価値が評価されます。


②公共・公益施設等への接近性

役所、教育施設、病院などの公共施設が近いほど、価値が高いです。特に徒歩5分以内(400m)に生活関連の公共・公益施設が完備している場合は好評価につながります


③商業施設への接近性

食料品や衣料品などの生活必需品を販売するスーパーや商店街に近いほど、価値が高いです。徒歩10分以内(800m)にどれだけあるかが重要になってきます。


接近条件に対してすぐできる対策!
  • 周辺の公共/公益施設で何があるかを整理し、アピールする

2.2.環境条件

環境条件では、住宅地としての環境に影響を与える条件で評点をつけます。


④周辺環境

マンションが立地する周辺地域の環境について評点付けをします。閑静で住宅地として優良な環境の場合は高評価につながりますし、逆に工場、倉庫、などが多く、一般住宅が混在している場合はマイナス評価になります。


⑤騒音・振動

損音や振動があるエリアの場合評価は下がります。 例えば、新幹線道路、高速道路、鉄道が近くにあり、窓を閉めても騒音や振動が残るエリアは価値が下がります。 逆に、交通量が少なく閑静な土地の場合は高い評価となります。


⑥日照・通風

日照や通風の具合も評価のポイントです。 例えば、南側に直接お日様が照らなくても光が確保できているか、通風を遮る障害物がない場合は評価が高まります。ちなみに現時点で日照を妨げる障害物がない場合でも、将来影響を受ける恐れがあると予想されるときは、これを考慮し、評価します。


⑦眺望・景観

土地からの眺望が良ければ価値は高まります。特に高台で周囲の山や川の景観が得られている土地は好評価となります。


環境条件に対してすぐできる対策!
  • 全部の部屋の照明をつけて、部屋を明るくする
  • 部屋が明るい時間帯に査定を依頼する

2.3.建物条件

建物条件では、建物の状況を調査し評点をつけます。


⑧築年数

築10年のマンションを基準とし、それよりも築年数が新しいか古いかで評価を付けます。


➈建物の外観

マンションの外観は評価のポイントです。 例えば、外観の塗装がハゲがめだったり、外壁のヒビがあるとマイナス評価になります。


⑩室内のメンテナンス

内装の綺麗さは、とても重要な評点の1つです。いくら立地がよくても内装がメンテナンスされていないと買い手の購入意欲が高まらないので、評点は下がってしまいます。


⑪階層

査定マンションがエレベーター付きか階段のみかに分け、評点を付けます。
エレベーター付きのマンションの場合は、階が高いほど好評価となります。階段のみのマンションの場合、3階までは評価が上がりますが、4階以降になると評価は下がります。


⑫共有施設

セキュリティー設備や宅配ボックスの有無など共有部の充実度も評点のポイントです。例えば、セキュリティの場合オートロック以外に複数のセキュリティーシステム(24時間セキュリティーシステムなど)が設備されているなど充実していれば好評価になります。


環境条件に対してすぐできる対策!
  • 玄関、リビング、水回り、バルコニーを中心に掃除をしておく
  • 劣化がひどい設備は取り換える



3.査定で失敗しないための7つの注意点

マンション売却で失敗しないには査定で成功するのが絶対条件となります。ここからは査定で失敗しないために絶対に知ってほしい7つの注意点をお伝えします。すぐに実践できる注意点ばかりなので、是非参考にして査定を成功させましょう。



  • 同じマンションの売り出し状況を確認する
  • 管理費及び修繕積立金の滞納は解消する
  • 複数の不動産会社に査定依頼をする
  • 高額査定を出した会社には根拠を確認しよう
  • 査定の前には設備の不具合を修繕する
  • 売主が不利になる情報も不動産会社に伝える
  • 査定前にローン残高と資料の確認をしよう


それでは一つずつ見ていきます。


3.1.同じマンションの売り出し状況を確認する

不動産会社に査定してもらうときは、同じマンションで既に売りに出ている部屋がないか確認してもらいましょう。 マンションは戸建てや土地と比べ、査定額が競合マンションの売り出し状況に影響されます。
もし同じマンションで既に売りに出てい場合、同じマンションの部屋なので、間取りも似ており、立地やその他の条件もさほど変わらないので、価格が安い部屋から売れていく傾向にあります。特に1000戸を超える大規模マンションで築年数が古くなると、多くの方が売り出し始め、価格競争になりやすいです。


不動産会社は独自のデータベースがあるので、査定時に同マンションの売り出し状況を確認すると、状況を踏まえて精緻な査定額を提示してくれるでしょう。合わせて他部屋よりも早く、高く売るための戦略も不動産会社が一緒に考えてくれます。


3.2.管理費及び修繕積立金の滞納は解消する

金銭的に余裕がなくマンションを売却する人の中には、管理費や修繕積立金を滞納している場合があります。もし費用を滞納したままマンションを売却すると、未納分は買主が負担しなければいけません。そのため未納分査定額が下がります。また、そもそも買主の心象として未納があるマンションを買いたいとは思わないでしょう。


もし管理費及び修繕積立金の滞納をしてるなら、買主に迷惑をかけないよう滞納を解消してから査定を受けましょう。


3.3.複数の不動産会社に査定依頼をする

査定は複数の不動産会社に依頼しましょう。不動産会社に査定を出してもらう際、一つの会社だけでは、正確な査定額かどうかが分かりません。もし、その不動産業者がマンションの売却の実績が少なく、市場を把握していない場合、もっと高額で売却できるものを低価格で査定したりするからです。
マンション売却の成功には、相場を正しく把握し信頼できる不動産会社に出会うことがカギとなります。複数の不動産会社に査定を依頼すれば、相場を正しく把握でき、さらに会社の対応やスタンス、担当者の人柄なども分かるので、どの不動産会社が一番知識を持ち、親身になって売却をサポートしてくれるかを比較検討することができます。

  1. でも、複数の不動産会社に依頼するのは手間じゃない?
  2. そんな時は不動産一括査定サービスがオススメじゃ!

不動産一括査定サービスとは、不動産一括査定サービスとは、インターネットから不動産会社に無料で査定依頼できるサービスです。


一括査定サービスを使えば、スキマ時間にたった1回マンションの情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できます。一括査定サービスの詳細は4章でご説明しますが、すぐに査定したいという方は以下のリンクから依頼してみましょう。

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3.4.高額査定を出した会社には根拠を確認しよう

査定額が一番高い不動産会社を選ぶのには注意が必要です。なぜなら、査定額とは「うちの会社で仲介すれば、この価格で買う人をみつけるよ」という不動産会社の予想に過ぎないからです。物件と価格が見合っていないと買主は見つかりません。あくまで売却価格を決めるのは、お金を出す「買主」であることを忘れないようにしましょう。


不動産会社の中には契約欲しさに、根拠なく高額査定額を出す会社もいます。しかし、相場を外れた価格で売り出したとしても、買い手は見つからず、価格を下げざるをえません。


このような失敗をしないために、高い査定額を出した不動産会社に対して、なぜその価格で売れるのかの根拠を聞きましょう。

相場よりも高く売れる自信のある会社であれば、見込み客の動向や過去の事例など必ず根拠があります。その根拠の説得感があるか否かで会社を見極めましょう。

  1. 正直に根拠を教えてくれるのか心配だな・・

それは心配ありません。不動産会社は、建物を売り出すときの価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと法律で定められています(宅地建物取引業法 第34条の2第2項)。不動産会社にちゃんと説明してもらうことには全く遠慮しなくてよいので、しっかり確認して不動産会社を選んで下さい。


3.5.査定の前には設備の不具合を修繕する

マンションの設備に不具合があるなら可能な限り修繕をしてから査定を受けましょう。査定の際は「付帯設備表」と呼ばれる資料に部屋内の設備の状況を記載していきます。


この「付帯設備表」の記載内容が査定額、ひいては売却価格に影響してきます。設備が壊れたままでも売却できますが、水回りなどよく使う設備に不具合があると大きな値引きの対象になります。そのため簡単に修繕できる設備であれば、治してから査定を受けると良いです。


逆に、壁紙やフローリングなどのリフォームやプロにハウスクリーニングは不要です。それにかける費用分を売却で回収するのは難しい場合が多いため、必要最低限の設備だけでも修繕しておきましょう。


3.6.売主が不利になる情報も不動産会社に伝える

不動産会社に査定してらう際、正確にマンションの状況を報告しないとトラブルにつながります。
例えば雨漏り、騒音など「実際に住んでみないと分からないこと」、事故歴など「他人から耳に入ったら忌避されること」は価格設定に非常に影響します。これらの情報を意図的に隠しておくと売主が「瑕疵担保責任」として裁判にも繋がりかねません。

用語の解説: 瑕疵担保責任
  • 物件に欠陥や何かしら問題があり、取引の過程で通常の注意をはらっても気づかれないまま取引が成立した場合に、売主が負う責任のこと

売却後に瑕疵が発覚すると、購入者から賠償金の支払いを求められる大問題につながるので、査定時には不動産会社に正直にマンションの状況を伝えましょう。


3.7.査定前にローン残高と資料の確認をしよう

査定前にハウスクリーニングやリフォームなど、いろいろ準備が必要と思っている人は多いようですが、最低限以下2つの準備だけでもしておきましょう。


  • ローン残高の確認
  • 必要書類の準備


もし売却を検討しているなら、無駄な準備で時間を浪費にするのではなく、必要な最小限の準備だけして早めに査定を依頼しましょう。


住宅ローンの残高確認

住宅ローンが残っているならその残高を確認しましょう。マンションを売却するならローンは完済しなければいけません。基本的にはマンションの売却額でローンを支払うので、提示された査定額でローンを完済できるかは必ず確認しましょう。ローン残高を知りたい方は、銀行で残高証明書を発行できます。


必要書類の準備

マンション査定をスムーズに進めるために以下のような資料を揃えておきましょう。設備の良し悪しはどうしても業者の主観で決められるので、床や壁、トイレ、キッチンなどのメンテナンスの証明書があれば精緻な査定額が算出できます。特に、人が確認しずらい水道管などのメンテナンスしてれば査定額を上げるためにも準備しておくとよいでしょう。


あると良い書類
書類名称 入手場所
登記事項証明書 市区町村役所
間取り図と測量図 登記所
固定資産税納税通知書 市区町村役所
購入時の物件概要書 不動産会社
利用規約 管理者
メンテナンス証明書 (メンテナンス会社)

もし書類の入手方法を知りたい方は以下の記事をご覧ください。
参考:不動産売却に必要な書類とその取得方法を解説!



以上が査定前に準備、確認すべきことです。意外と準備することは少ないので、肩ひじ張らず気軽に不動産会社に査定依頼をしてみましょう。




4.【目的別】オススメの査定方法3選

最後に、「査定を誰に、どのように依頼するの?」と言った疑問を解決していきましょう。査定方法によって得られる情報や手間が変わってくるので、あなたの目的にあった方法で査定するのが重要です。

  1. 査定方法によって得られる情報って違うんだ・・!

例えば、あなたが「近々マンションを売却したい」と思っているなら、少し手間をかけてでも正確な査定金額を出してもらうべきです。逆に、「相場だけ知りたい」なら、手間をかけずに近隣の相場だけ知れればよいでしょう。

あなたの目的に合った方法で査定依頼できるよう、代表的な3つの方法を紹介します。


項目 三井不動産 Howma イエウール
ロゴ
種類 大手不動産会社 自動査定 一括査定
依頼時の必要情報 特になし 住所、面積、依頼者情報など 住所、面積、依頼者情報など
オススメな方 実績のある会社に任せたい方 すぐに相場を知りたい方 
匿名で査定したい方
手間なく査定依頼したい方
査定結果を比較したい方


4.1. 実績重視なら「大手不動産会社」へ依頼

実績のある会社に査定を任せたい方は大手の不動産会社に依頼しましょう。特に、三井不動産リアリティが有名です。売却仲介の実績は十分で、大手ならではの「安心感」があるのが強みです。

  1. 大手不動産会社ってどこなの?
  2. 下の表に仲介件数の上位3社をまとめたぞ!
順位 企業名 店舗数 仲介件数
1位 三井不動産リアリティグループ 281 40658件
2位 住友不動産販売 266 37058件
3位 東急リバブル 174 24410件

参考:2018 不動産業統計集|公益財団法人不動産流通推進センター


しかし、大手不動産会社には基本的には店舗に足を運んで依頼する必要があるので、近くに店舗がない地域の方はわざわざ足を運ぶのが大変です。さらに、査定結果を比較するには複数社に訪問しなければいけないので会社探しに手間がかかります。



近くに店舗がない方や査定結果を比較したい方には不向きですが、不動産会社が近くにあり、大手1社のみに査定を任せたい!と思っている方は、お近くの大手不動産会社に査定依頼してみましょう。


4.2.手軽に相場を知りたいなら「自動査定サイト」

「手軽に相場を知りたい」方には自動査定(AI)サービスがオススメです。代表的なサービスはHowmaです。 自動査定サービスの特徴は、ネットでエリア情報や築年数を入力するだけで、不動産の資産価値を査定してくれます。さらに、匿名で査定依頼できるのも大きな特徴です。



しかし、苦手な分野もあります。過去事例の平均で算出する場合が多いので、建物のグレードや特徴を踏まえた査定額を算出できません。

不動産の価格は、建物の状態や周りの環境に大きく影響されるため正しい査定額を知りたければ現地調査が必要になるので、正確に査定額を知りたい方には不向きな方法です。

逆に、「相場情報だけ知りたい」「匿名で査定したい」という方にはオススメの方法です。


2.3.手軽さと正確性を重視するなら「一括査定サービス」

手軽に査定したい、さらい正確に査定額を知りたい!方には2章で紹介した一括査定がオススメです。

一括査定サービスを使えば 一回だけ不動産の情報を入力すれば、複数の不動産会社に査定を依頼できるため、何度も同じ情報を不動産会社に伝えなくて良いのです。



しかし、一括査定を使わない方が良い場合があります。例えば「相場だけ知りたい」という方は、複数社からメールや電話での連絡が来るので面倒に感じるでしょう。そんな方は自動査定サイトを使うと良いでしょう。


個人情報の取り扱いについて

一括査定サービスでは、以下のような情報入力を求められます。

  • エリア
  • 建物面積
  • 間取り
  • 築年数
  • 利用者情報(連絡先など)

入力した情報の管理方針は査定サービスによって異なりますが、基本的に個人情報保護法に則って管理されています。 なので、査定を依頼する不動産会社以外に情報が漏れることはありません。もしどうしても気になる人は査定サービス内にある「個人情報保護方針」を確認してみるとよいでしょう。


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一括査定サービスのなかで、とりわけおすすめなのが、業界最大手イエウールイエウールです。イエウールは提携先企業数は1,900社と業界No1、さらに大手不動産会社の提携者数やエリアカバー率も業界No1なので、販売力に優れた大手から見た価格と、地域のニーズを知り尽くした会社からみた査定額の両方を知ることができます。


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