マンション査定は不動産会社選びが肝心! 査定方法や流れ、査定のポイントを解説!

こんにちは。イエウールコラム編集部です。
ここでは、「そもそも査定って何?」「なぜ必要なの?」と疑問を抱いている方へ、査定の方法や流れ、査定時のポイントなどを解説していきます。

マンションを売るときの、「マンション査定」をご存知でしょうか?

マンションを売却するとき、もっとも気になるのは「どれくらいの価格で売れるのか」だと思います。マンションがいくらで売れるかを自分で調べるのはとても難しいため、不動産売却のプロである不動産会社にマンションの売却価格を調査してもらうのが、不動産売却の成功への近道です。
この記事ではそんな不動産会社の選び方を丁寧に解説していきます。

先読み!この記事の要点
  • マンションの相場や売却額を自分で調べるのはとても難しい
  • マンション査定では、不動産会社に無料で売却価格を計算してもらえる

1.マンション売却には「査定」が不可欠



マンションを売却するときは通常、まずは不動産会社へ依頼して査定を行ってもらいます。
この「査定」はマンション売却において、どのくらいの価格で売れるか、という相場感を把握するために最初に必ず行わなければいけないステップになります。

1.1 そもそも査定とは?

査定とは、売りたいマンションの立地や築年数、交通利便性、建物状態などを調べた上で、そのマンションの資産価値を金額として算出することをいいます。
もっと簡単にいえば、そのマンションを売りに出したときに“売れそうな価格”を、不動産会社が調査をした上で予想することです。
周辺地域の売却実績や競合との比較など様々な観点から価格を導き出します。

1.2 マンションの売却前に査定はなぜ必要?

マンションを売りに出す前に査定をしてもらうことには、主に2つのメリットがあります。

1) 売り出し価格の参考になる

自身の所有しているマンションにどれくらいの資産価値があるのか、売りに出した場合はどれくらいの価格であれば買ってくれそうな人がいるのか、そのマンションのだいたいの価格帯を把握することができます。

そのため、より適切な価格でマンションを売りに出すことができ、なかなかマンションが売れない、買い手がつかないといった事態を避けることができます。

また買い替えや住み替え、相続での売却などでおおよその価格を把握することで、その後の計画が立てやすくなります。

2) 不動産会社の力量を見極められる

マンション売却は、不動産会社に査定を依頼してからがスタートです。
査定額を出してもらった後は不動産会社と媒介契約を結び、マンションの買い手との仲介を担ってもらう必要があります。
つまり、「マンションが売れるかどうかは、適切な不動産会社選びにかかっている」といえるのです。

不動産会社へ査定内容をチェックすることで、ある程度の力量をはかることが可能です。
まず査定額の根拠を聞く中で、その不動産会社にどれくらいの売買実績があるのかを把握できます。

また、なぜその査定額になるのか、専門用語を噛み砕きながらわかりやすく説明してくれる不動産会社であれば、査定額にも信憑性がありますし、信頼度も高まるでしょう。

しかし、査定額はあくまでも各不動産会社が算出するのであり、マンションの査定額=実際に売れる価格ではありません。
もっとも高い査定額を出した不動産会社を安易に選ぶのではなく、その金額に至る根拠をしっかり丁寧に説明してくれる会社を選ぶのが望ましいといえます。



マンション査定は複数の不動産会社に依頼するのが鉄則!

マンション売却に不可欠な査定。
その方法としては、1社ではなく複数の不動産会社に依頼することが鉄則です。
その理由を説明していきます。

2.1 マンション査定を複数の不動産会社に依頼する2つのメリット

1社ではなく複数の不動産会社に依頼することは、時間も手間もかかるように思われます。
また「とにかく早く売りたい!」と考えている方には、遠回りにも思えるかもしれません。
しかし実は、マンション査定は複数の不動産会社へ同時に依頼をしたほうが、売り手にとって非常に大きなメリットがあります。

メリット1:売却時に損をするリスクを減らせる

繰り返しにはなりますが、査定の際に売り手がもっとも注意しておかなければならないのは、査定価格=売却価格ではないことです。
査定額はあくまでも、査定を行った不動産会社が売れそうだと予想して、マンションを売りに出す価格にすぎません。

そのため、査定額が売りに出そうとする市場の価格相場より低ければ、たとえマンションが売れても、売り手側は損をすることになります。
反対に、相場より査定額が高すぎると、なかなか買い手がつかないことになります。>
つまり、マンション売却で損をしないためには、査定時により適正価格に近い正確な査定価格を出してもらうことが重要>なのです。

1社に絞って査定を依頼した場合、提示された査定額が適正価格であるかどうかを見極めるのは難しいもの。
さらにその不動産会社の実績や実力がなかった場合は、売れ残ったり、予想より低い価格での売却になるリスク>もあります。
しかし、複数の不動産会社へ依頼すれば、最高額と最低額や査定の根拠を比較することができ、おおよその相場感をつかみやすくなります。

メリット2:適切な不動産会社を選べる

マンションの査定額は、不動産会社によって数百万円単位で大きな差が出ることも珍しくありません。
なぜなら、査定額の算出には、各社の査定スキルやそれまでの売却実績などがかかわってくるためです。
加えて、地元に強い、広範囲のエリアに対応できる、マンションよりも戸建の売却に強いなど、不動産会社や担当者の得手・不得手もあります。

複数の不動産会社へ査定を依頼すれば、査定結果を比較しながら検討できるため、どの不動産会社、あるいは担当者が信頼できるのかを見極めることができます。
また、自分がマンションを売ろうとしている市場ではどの会社が強そうかなども、判断しやすくなるでしょう。

2.2 マンション査定を複数の不動産会社へ依頼するのは簡単!

1社ごとに連絡をとって、それぞれ査定を依頼して……となると、確かに複数の不動産会社へ依頼するのは大変です。
しかし、インターネットの無料一括査定を活用すれば、誰でも簡単かつ手軽に、複数社から売りたいマンションを査定してもらうことができます。>

物件や地域によって、査定をする不動産会社の数は変動しますが、イエウールの一括査定なら大手不動産会社から地域密着型の優良企業まで全国1600社以上から最大6社の不動産会社からの提案>を受けることができます。



3. 知っておきたい査定の種類

マンション査定の際には、どのような査定の方法をとるかによって、査定額に違いが出てくる場合があります。
査定の種類は主に2つです。

3.1 机上査定

現地に赴いて直接マンションを確認せず、資産の概要と過去の取引事例やデータなどをもとにした査定です。
すぐに査定結果がわかりますが、簡易的な算出のため、査定額の正確性には欠けることがありますので、注意が必要です。

【メリット】

現地へ訪れる必要がないため、すぐに査定結果がわかることが机上査定の最大のメリットです。
不動産会社によっては、査定を依頼したその日のうちに査定額を出してくれるケースもあります。
そのため、マンションを売却しようか迷っている方、とりあえずだいたいの資産価値を把握したい方、などに向いているといえます。

【デメリット】

一方で、さまざまなデータから総合的に判断するとはいっても、実際に物件を見て判断するわけではないため、査定額の正確さに欠ける点はデメリットといえます。
そのため、“机上査定の金額はあくまでも目安”程度に考えておかないと、それだけを頼りに売却を決めてしまっては、後々損をするリスクもあります。

3.2 訪問査定

依頼した不動産会社の担当者が実際に現地へ赴き、対象となる物件や物件が建つ場所の周辺環境などをこまかく調査した上で、資産価値を算出する査定です。
物件の状態や周辺環境などは実際に目で見てみないとわからない部分でもあり、より正確な査定額を割り出すことが可能です。

【メリット】

訪問査定の最大のメリットは、より適正価格に近い正確な査定額を得られることです。
そのため、すでにマンションの売却を決めていて、査定額を実際の売却価格を決めるための参考にしたい方などに向いています。
また、机上査定の場合よりも査定額の根拠がはっきりとしているケースが多く、納得した上でマンション売却へと進める可能性も高いでしょう。

【デメリット】

訪問査定には実際に現地に赴いて行う調査が必要になるため、机上査定に比べると査定額が出るまでに時間がかかります。
また、訪問査定の査定額に納得できれば、そのまま依頼した不動産会社と売却に向けての媒介契約を結ぶ流れとなるのが通常です。
そのため悪質な業者の場合、契約へと至らなかったときには、しつこく営業をかけられることもあります。
訪問査定を依頼する際には、無料の一括査定で信頼できる不動産会社かどうかを事前に見極めておくのがよいでしょう。

3.3 不動産会社が査定額を算出する方法は?

不動産会社が机上査定・訪問査定でマンションの査定額を算出する際には、以下のような算出方法を用います。

原価法

まず、売りたい物件を現在の材料費などで新築したときにかかる費用を計算します。
その金額から、築年数に応じて減価修正を加えていき、最終的なマンションの資産価値を求めるのが原価法です。
主に、マンションや一戸建てなどの建物部分、いわゆる“上物”の資産価値を出す際に使用されることが多いです。

収益還元法

売りたいマンションを賃貸物件などとした場合、将来的に生み出されるだろうと予想される収益を、資産価値に還元して求める方法です。
計算は煩雑ですが精度は高く、主に資産運用のための投資用物件などの資産価値を出す際に用いられます。

取引事例比較法

過去の売却事例から、売りたい物件と条件が類似する事例を抽出し、資産価値を割り出す方法です。

一般住宅の査定の際には、もっとも一般的に用いられています。

査定の種類や方法を紹介してきましたが、査定価格はあくまで査定。

最終的に売り出し価格を決めるのは自分です。

マンションや一戸建てなど個人の所有する物件を査定する場合は、取引事例比較法が使われることが多いのですが、取引事例比較法には、過去の事例が極端に少なかったり、類似データが数年前のものと古かったりすると、正確な査定額が出せない欠点もあります。

その点、知見の豊富な不動産会社であれば、適正な価格を見極めてくれ、さらに集客までサポートしてくれます。

不動産会社選びを間違えると、売れるはずの物件が売れなくなってしまうこともあるので注意しましょう。
よい不動産会社と出会うためにも、複数の一括査定がおすすめです。

無料一括査定の際には、依頼する不動産会社がどのような査定の方法をとっているのか、よく利用される取引事例比較法の場合は欠点がクリアされているか、などにも着目して判断しましょう。



4. 査定価格に影響するポイントとは?

より高くマンションを売却するためには、どのようなポイントが査定価格や売却価格に影響するかも把握しておきたいところ。
以下のポイントをチェックしてみましょう。

4.1 立地

最寄り駅からの距離が最大のポイントであり、徒歩10分圏内であれば、査定価格がアップする要素となります。
また、最寄り駅自体の利便性も(新幹線、特急・快速が停車するかどうか、など)査定額に影響します。
一方、車移動が主となる地域では、駐車設備が整っているかがポイントの1つです。

4.2 周辺環境

上記に挙げたような交通利便性のほか、その場所に暮らしていくためには、スーパー、学校、病院、役所、銀行、金融機関が近くにあるかなどの、生活利便性も重要です。
近くに高速道路や線路など、騒音の原因となるものがないかも査定価格を左右するポイントになるでしょう。

その他、マンションの立っている地区に開発計画などがある場合は、将来的にインフラが整備されたり生活利便性が向上したりすることが期待されるため、査定価格が高まる要素となります。

4.3 築年数(部屋の状態)

築年数が古くても、壁や水回りなど内装のリフォームや修繕は可能ですから、査定価格が大幅に下がる要素になるとは一概にはいえません。
しかし、築年数が経っているために必要な耐震補強工事がなされていなかったり、間取りそのものが現代の生活にそぐわないものであったりすると、査定価格がダウンする要素となります。

4.4 管理状況(修繕の有無)

管理組合がきちんと機能しているか、必要な修繕工事が行われているかどうかや修繕工事の規模、管理費・修繕費積立金の金額が適正かなど、マンションの管理と修繕の状態も、査定価格を左右する重要なポイントのひとつです。

マンションをローンで購入することがほとんどのため、毎月の支出が増えることには敏感です。
買主にとっては、毎月の管理費や修繕積立金も死活問題になります。
マンション売却時ならではのポイントですから、見落とさないようにしっかり確認しておきましょう。

4.5 共有部

マンションには専有部(自身の所有する部屋)のほかに、エントランスや廊下、階段、エレベーターなどの共有部があることも特徴のひとつです。
エントランスの玄関がオートロックで各階に監視カメラが備え付けられているなど、共有部のセキュリティがしっかりしているマンションは、査定価格がアップしやすくなります。

また、最近では、管理組合で管理しているキッズスペースやゲストルーム、マンションの住民が使用できるジムなどが備えられているケースも。
共有部の施設が充実しているほど、査定価格も高くなります。

4.6 施工会社、販売会社

マンションの施工会社・販売会社は、建物の信頼性に影響する部分です。
実績やネームバリューのある大手の企業が施工・販売に携わっているケースなど、査定価格が高くなる可能性があります。

4.7 その他

その他、売りに出すマンションの階数、方角、日当たり、眺望など、住環境にかかわる部分も査定時の重要なポイントです。
そして、これらは、机上査定か訪問査定かで、査定価格に大きく差が出るポイントでもあります。

たとえば、通常南向きの部屋は、単純に考えれば査定価格がアップする要素となるケースが多いでしょう。
しかし、実際に現地で確認してみたところ、近距離に隣接している建物がある場合は、査定価格が下がってしまう要素となり得ます。
このように、どの不動産会社がどのような方法で査定するかによって、査定価格に違いが生まれることをしっかりと把握しておきましょう。

それぞれのポイントはプロに見てもらうのがベスト

ここでご紹介した査定ポイントは、素人が見ても査定価格にどう影響するのかわからない部分が少なくありません。
たとえば、築年数がある程度経っている物件では、リフォームやクリーニングをしっかりと行っていたほうが、より高く売れるような気がします。

しかし、築年数が経っている物件を安価で購入し、自由にリノベーションがしたいという買い手が一定数いるのも事実。
リフォーム・クリーニングにかける金額と、売却額との兼ね合いは、プロの視点で見極めてもらう必要があるのです。
どういった層をターゲットにするか、あるいは、近隣にあるほかの物件との比較などでも、査定価格が異なってくることを把握しておきましょう。



5. 査定の流れと媒介契約について

最後に、無料一括査定から媒介契約に至るまでの流れと、媒介契約についてわかりやすく解説します。

5.1 無料一括査定から媒介契約までの流れ

  • ステップ1:サイトを選ぶ
  • 無料一括査定を行っているサイトの中から、使いやすいものを選びます。

  • ステップ2:登録
  • 登録フォームに従い、売り手の連絡先と物件情報を登録します。

  • ステップ3:不動産会社を選択する
  • マンション査定を依頼する不動産会社をいくつかピックアップして選択します。

  • ステップ4:机上査定、または訪問査定
  • 現地を見ずに取引事例比較法や間取りを見て査定、もしくは営業担当が現場に訪問して細部を確認し、査定します。

  • ステップ5:査定結果を比較
  • 依頼した複数の不動産会社から連絡があり、後ほど査定結果が届きます。
    それぞれが提示する査定価格や、売却プラン・サービスなどを比較・検討しましょう。

  • ステップ6:不動産会社と媒介契約を結ぶ
  • 査定価格などに納得ができたら、不動産会社と媒介契約を結び、マンションの売却を具体的に進めていきます。

5.2 売却価格は不動産会社次第!媒介契約の種類と特徴を押さえよう

媒介契約とは、不動産会社へ買い手との間に入ってもらって不動産の売却を進めてもらう代わりに、その対価として仲介手数料を支払う契約のことをいいます。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれに特徴があります。注意点をよく押さえて、慎重に検討しましょう。

一般媒介契約

契約する不動産会社を1つに絞らず、同時に複数の業者へ依頼できる契約です。
実際にマンションを売却する際には、買い手を紹介してくれた不動産会社と取引を進めていくことになりますが、自分で買い手を見つけた場合は、不動産会社を仲介せずに売却を進めることもできます。

なお、一般媒介契約には法令上、定まった契約期間(行政指導においては3ヶ月以内とされています)や不動産会社の業務の報告義務はありません。

【メリット】
・複数の不動産会社が仲介してくれるので、買い手を見つけやすい。

【デメリット】
・販売状況の報告義務がないため、状況を把握しにくい。
・営業を積極的に行ってもらえないことがある。

専属専任媒介契約

契約する不動産会社が1社にのみ限られる契約です。
専属専任媒介契約を結んだ場合、ほかの不動産会社へ同時に仲介を依頼したり、自分で見つけてきた買い手へ勝手に売却を行ったりすることは禁止されています。
なお、専属専任媒介契約には、3ヶ月以内の契約期間の制限と、週1回の業務の報告義務があります。

【メリット】
・不動産会社から現状況の報告がきちんとされるので、販売状況を把握しやすい。
・広告費をかけて宣伝してもらえる。

【デメリット】
・不動産を介さずに自分で売ることができない。

専任媒介契約

契約する不動産会社が1社にのみ限られる点は専属専任媒介契約と同じですが、自分で買い手を見つけた場合は、契約の不動産会社を仲介せずに売却を進めることも可能です。
なお、専任媒介契約にも、専属専任媒介契約と同様の契約期間の制限と報告義務があります。

【メリット】
・現状況をきちんと報告してもらえるので、売買状況を把握しやすい。
・自分で買い手を見つけたときは、不動産を介さず売ることができる。

【デメリット】
・複数の不動産会社が絡んでいないため、依頼している会社の実力に結果が左右される。



まとめ

ここまで見てきたとおり、マンションを適切な価格で売却し、損をしないためにはまず、複数の不動産会社へ査定を依頼するのが鉄則です。

その上で、それぞれに提示された査定価格を比較・検討し、適正な価格であるかどうかを慎重に判断することが、その後、マンション売却の成功を左右するのです。

インターネットの無料一括査定なら誰でも手軽に行えますし、所有するマンションの資産価値を知るきっかけにもなります。
売却するか迷っている方は、ぜひ一度やってみるのがおすすめです。


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