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マンション査定の成功方法!査定の仕組み・高額査定のコツ・失敗例と対策


この記事では、マンション査定をする時に知っておくべき全観点を解説します。まず全体の流れがどうなっているかを把握し、その後オススメの査定方法を紹介します。更に詳しく知りたい方は、査定の仕組みがどうなっているかや、高額査定をえるためのアピールポイントと方法を解説します。

この記事を読むことで、初めて査定をする方は安心してお得に査定ができるようになるでしょう。

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1. マンション売却査定の流れを把握しましょう

マンション売却の査定の流れを紹介していきます。

査定の流れ概要

ステップは主に5つあります。一つずつ見ていきましょう。

手順 やること
Step1 不動産会社に査定依頼をする
Step2 不動産会社に査定をしてもらうために訪問日時を決める
Step3 不動産会社に査定してほしい家に訪問してもらい現地調査をする
Step4 不動産売却に必要な書類を確認する
Step5 不動産会社から査定結果を報告してもらう

Step1:不動産会社に査定依頼

まずは複数の不動産会社に、査定を依頼をしましょう。ここでのポイントは前述した通り、複数の不動産会社に査定依頼することです。

前述した通り不動産会社によって査定額に差がでるので正確な査定額を把握するためにも必ず複数の不動産会社の査定結果を比較しましょう。


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Step2:訪問日時の確定

査定してほしい家へ訪問をしてもらう日時を決めます。現在空き家であっても、その場で分からないことを確認するために立ち会いを求められることがあります。


Step3:現地調査

査定依頼をした家の内外を調査してもらいます。さらに、調査後に不動産会社から質問に答えたり、あなたが査定依頼をした家について知っていることを答えていきます。あなたの回答が査定額に影響する場合もあるので、正直に質問に答えましょう。


Step4:書類の確認

事前に用意しておきたい書類を確認してもらいます。家を売却しようとすると「登記簿謄本」や「売買契約書」などいくつもの書類が必要です。詳しくはこちらの記事にまとめておりますが、不動産会社に必要な書類について質問すると教えてくれます。

Step5:査定結果の報告

多くの会社は事前に付近の家の相場をもとに、査定の結果踏まえて査定額を伝えてくれます。結果の報告を受ける際はその結果になった理由を聞きましょう。そうすることで、査定結果の妥当性や担当社の力量を判断でき仲介を依頼する不動産会社選びの参考になります。

売却完了までの流れを知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

参考:【不動産売却の成功法!】高く売る4つのコツ・売却の流れ



2. おすすめのマンション査定方法を紹介

マンションの査定を依頼したいなら、一括査定サイトを利用するのが一般的です。
一括査定サイトでは、査定したいマンションの情報を入力するだけで適切な不動産会社を自動的にマッチングして、複数の不動産会社へ一度に査定依頼ができます。

不動産会社に足を運んで依頼をしていた従来の方法と比べ、圧倒的に効率よく査定依頼ができるだけでなく、査定結果を比較でき最も高く売ってくれる会社を見つけられるので、今や多くの方が一括査定を利用しています。


2.1. 一括査定サイトの選び方

世の中にはいくつも一括査定サイトがあり「どの査定サイトを使えばいいの?」と思っている人もいるでしょう。そんな人は不動産会社の加盟数という基準でサイトを選ぶと間違いありません。 高額査定する会社を見つけるには、不動産会社の加盟数は欠かせません。 たとえ「一括査定サービス」をうたっていても、紹介できる会社が少なければ、良い一括査定サービスとは言えません。


一括査定サービスまとめ

出典:東京商工リサーチ「不動産の一括査定サイトに関するランキング調査」


東京商工リサーチの調査によればイエウールが加盟社数で1位になっています。どのサービスを使えばいいか分からない方は企業数が多いかという点でサービスを比較してみましょう。


2.2. オススメの査定サイト

一括査定サイトを使うなら「不動産会社の加盟数」と「利用者数」の実績をもとに、オススメのサイトイエウールを紹介します。


オススメの一括査定サイトは実績No1のイエウール

とりわけおすすめなのが、業界最大手イエウールイエウールです。イエウールは提携先企業数は1,900社と業界No1、さらに大手不動産会社の提携者数やエリアカバー率も業界No1なので、販売力に優れた大手から見た価格と、地域のニーズを知り尽くした会社からみた査定額の両方を知ることができます。


「すぐにマンションの査定結果を知りたい!」という方は利用者数が1,000万人超の不動産一括査定サービスの イエウールイエウール を使って査定結果を調べてみましょう。

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3. 査定の仕組みと高額査定のアピール方法の解説

ここからは、マンションを査定する際に見られるポイントの一覧と、それぞれのポイントをどのようにアピールすれば良いか解説していきます。

3.1. チェック箇所一覧

まずマンションの場合の主なチェック箇所は、以下の5つになります。

チェック箇所 詳細
立地や周辺環境 景観や利便性をチェック
耐震対策 新耐震構造か、旧耐震構造かをチェック
室内状況(玄関・水回り・収納) 大きな修繕が必要になるかをチェック
共用部分(エントランス・駐車場) 共有部分が清潔であるか、メンテナンスは行われているかをチェック
部屋の向きと階数 ベランダの方角、角部屋であるか、何階なのかをチェック

続いて、それぞれのチェック箇所について、具体的にはどのようなポイントが見られるのか、どのよう点が買い主視点でアピールポイントになるのかをお伝えしていきます。


その1:「立地や周辺環境」のアピール方法

マンションの売却では、景観や利便性といった立地や周辺環境は重要なポイントになります。景観が良く、周辺環境が住みやすい立地は買い手がつきやすくなるため、周囲にどのような施設があるか確認しておきましょう。また、周辺に街灯が多く夜間、暗い場所が少ない場合もアピールポイントになります。

その2:「耐震対策」のアピール方法

築年数から判断されることが多くなりますが、一般的に1982年までに建てられたマンションは旧耐震構造となっているため売却は難しくなります。ただし、旧耐震構造だったとしても立地が良ければ売却可能になることもあります。また、1982年までに建てられたマンションでも新耐震構造になっている場合もあるので確認しましょう。

その3:「室内状況(玄関・水回り・収納)」のアピール方法

マンション希望者の多くが気にする玄関・水回り・収納の3点を主に不動産会社は見ています。特に、水回りは汚れや劣化などが気になりやすい場所。マンションは一戸建てとは違い、建て直すことは容易にできないためリフォームは大きなアピールポイントになります。リフォームを行っている場合は「どこをどのようにリフォームしているか」を説明しましょう。

その4:「共用部分(エントランス・駐車場)」のアピール方法

マンション売却では、共有部分であるエントランスや駐車スペースの清潔が保たれているかも重要なポイントになります。共有部分は個人では対応できない場所なので、管理会社がしっかりとしているかで売却額は大きく変わってきます。共有部分の清掃状態やセキュリティなど問題がある時は、管理会社に連絡して早めの対策をお願いしましょう。

その5:「部屋の向きと階数」のアピール方法

角部屋・ベランダが南向き・階数が高いほど査定ポイントが上がります。ベランダが南向きでないとしても、日当たりや採光の良さ、風の通り具合、眺望、ベランダの広さなど良い点をアピールすることで査定ポイントをプラスすることができます。



4. マンション売却査定特有の失敗と対策

マンションの売却が初めて、という人は多いのではないでしょうか。そんな未経験の方が、知識や情報がない中で売却を進めても失敗するのは目に見えています。実際にアットホーム株式会社の調査によると、売却価格に満足していない人は全体の39%という結果が出ています。ですが、情報を事前に知っておけば防げる失敗も多くあります。


  • 1社しか査定を受けない
  • マンション売却が不得意な会社に依頼している
  • 相場が安い時期に売り出す

失敗例を一部抜粋してみました。他にも失敗する可能性は多くありますし、何より対策を知る必要があります。もっと詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。




5. マンションの査定をするメリット・デメリット

そもそもマンションを査定することで、どんなメリットやデメリットがあるのでしょうか。メリットとデメリットをそれぞれ把握することで、マンション査定の必要性がどこまでありそうか考える事ができます。


5.1. 査定のメリット5つ

査定をすることによって得られるメリットはいくつもあります。あなたがまだ気づいていなかったメリットもあるかもしれないので、もれなく確認していきましょう。


①適切な売り出し価格がわかる

一番大きなメリットは、マンションを売却するときの適切な売り出し価格がわかるということです。なぜメリットなのかというと、適切な価格で売りに出すことで、売れ残りや損を避けることができるからです。

例えば、適切な相場価格よりも高い値段で売りに出した場合、なかなかその値段で買う人は現れずにマンションが売れ残ってしまいます。売りに出してから時間のたっている物件は、人気がない物件だというイメージを持たれてしまうので、結果的に売却が長期化したり本来の価格よりも値下げして売る必要がでてしまいます。逆に、適切な相場価格よりも低い値段で出した場合は、本来売れるはずだった値段よりも低いので、当然損をすることになってしまいます。これらを防ぐには、適切な売り出し価格を把握するために査定をする必要があるのです。

②無料で売り出し価格がわかる

査定は無料で行うことができます。どのサイトを使っても、どの不動産会社に依頼しても同様に、費用は全く掛かりません。なので、適切な売り出し価格を無料で知れることは大きなメリットです。

なぜ不動産会社が無料で査定をしてくれるのか不思議かもしれませんが、理由はビジネスモデルの関係で別のポイントで利益を得ています。具体的には、査定をした後、家を売りたい人と契約を結んで、買いたいという人とマッチングができたときに、その仲介料を得ています。なので不動産会社が査定をすることは、お客様と話す機会を得るための活動になるので、無料でも良いから話したいという構造になっています。

査定が無料で行われるからといって、契約をしなくても良いですし、個人情報が売られたりする等は一切ないのでご安心ください。

④査定額の根拠を知れる

査定額は自分でもざっくりと調べることはできますが、あなたのお部屋の特徴を考慮した査定額を出すことは非常に難しいです。なぜならマンションの特徴だけではなく、市場からどれだけ人気があるかを加味した、需要と供給のバランスで相場が決まるからです。

ご自身で相場を知る方法もありますが、その金額との差分を知るには、専門家である不動産会社に査定を依頼する必要があります。逆に考えると、不動産会社に査定依頼をすることで、あなたのマンションの価格は何がプラス査定で何がマイナス査定になっているかを把握することができます。

⑤売却をする時のパートナーを見つけられる

もし売却をする場合には、信頼できる不動産会社のパートナーが必要です。査定をうまく活用すれば、信頼できるパートナーを見つけることができます。例えば査定額がどのように算出されたのか聞いたときに、専門用語ばかり並べる人と、初めて売却する人にとってわかりやすい言葉で説明してくれる人だと、明らかに後者の方が信頼できます。売却するとなると数カ月は関わることになるので、どれだけお客様(あなた)の事を考えてくれるのかが大事なポイントになるからです。他にも信頼できる不動産会社の見極め方はあるので、後の章で解説をします。


5.2. 査定のデメリット2つ

基本的に、査定をすることによるデメリットはありません。世間で噂になっている事も、適切な対応方法を知っておけば何も問題はありません。強いて上げるならという視点で2つデメリットとその解決策をお伝えします。


①不動産会社と連絡を取る必要がある

査定は不動産会社にやってもらうことなので、担当の営業マンと連絡を取る必要があります。この連絡を取る時間ややり取りをすることが、人によってはデメリットと感じることがあるかもしれません。ただし、誰とも一切の連絡を取ることなく査定をすることは不可能です。そこで大切なことは、あなたにとって不都合ではない連絡の取り方をしてもらうことです。

例えば、日中は仕事があるので平日の夜と土日の昼間だけの連絡にしてほしいときや、電話だけで連絡を取りたいとき、会って話す以外はメールだけで連絡を取りたいなど、あなたにとって都合の良い方法があるはずです。そのような要望を不動産会社の担当に伝えることで、連絡などやり取りに関するデメリットは軽減されるでしょう。担当者によっては融通を聞いてくれないこともあるかもしれませんが、その場合は不動産会社を変えるなどして、別の担当者と連絡を取るようにしましょう。

②近隣の方に売却がばれるかもしれない

事情によっては、近隣の方に売却をすることがバレたくないかもしれません。ですが、不動産会社に査定をしてもらっているときに近隣の方に気づかれてしまう可能性があります。ですが、この対処法は簡単で、査定をしてもらう前に不動産会社に一言伝えておけば問題ありません。不動産会社の担当者も、これまで多くのお客様を相手にしてきたはずです。その中には、やはり近隣に売却がバレたくないいたはずで、極力周囲にばれないような配慮をしてもらえます。例えば査定をする時間帯を選んだり、不動産会社名の記載してあるジャケットを着てこないなどです。

不動産会社としても、大切なお客様なので面倒だと思ったりすることはありません。むしろ、要望を伝えてもらってありがたいと思うはずです。 なので、近隣に売却がバレないようにするには、一言不動産会社の担当者に連絡をしておきましょう。



6. マンション査定を上手にするコツ8選

ここまでで査定をするメリットとデメリットが分かったと思います。続いて、査定を上手にする為のコツをお伝えします。査定を上手にできる人がどうなるかというと、不動産会社に騙されずにすんだり、高い査定額を引き出すことや、無駄な時間をかけずにスムーズにすすめる事ができます。それでは具体的にみていきましょう。


その1:事前に相場を自分で調べておく

まず、事前に相場を調べておきましょう。相場を調べておくことで、不動産会社の出す査定額が適切かどうかを確かめる事ができます。


その2:複数の不動産会社に査定依頼

これが何よりも大切です。査定の依頼は複数の会社におこなっても問題がありません。むしろ、複数の会社を比較することで、あなたに合ったよい会社を見つける事ができます。


その3:設備の不具合を修繕

事前に設備を修繕しておくことで、無駄な価格の下落を防ぐことができます。例えばドアの立てつけが悪ければネジを締め直したり、外壁ではがれている部分があれば塗装業者に依頼するなどしましょう。


その4:査定前には掃除をしておくこと

掃除をしておくことで、査定時の印象が良くなります。マンションへの印象だけではなく、マンションの家主であるあなたの印象も良くなるので、信頼されるようになります。掃除場所は、普段あまりしないクローゼットのスペースを空けておくことや、水回りの水垢をこすって落としてピカピカにしておくことができます。


その5:アピールポイントの整理

不動産会社もすべての地域の事を完璧に把握しているわけではありません。例えば、駅からは遠くてもバスが便利であるとか、タクシーが良く通るので捕まえやすいとか、地元の方が交通安全パトロールをしているなど、新しく住む方にとって良い点を整理しておきましょう。


その6:高額査定を出した会社には根拠を確認

事前に相場を調べていたり複数の会社を比較していると、高額で査定が出る時があります。その時は根拠を聞いてみましょう。もし、他の不動産会社も気づいていないような良い点を見つけていたのであれば、ぜひその会社に売却の依頼を検討しましょう。一方で、根拠が曖昧な場合はとにかく契約をしたいだけの可能性があるので、注意する事ができます。

不動産会社は、建物を売り出すときの価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと法律で定められています(宅地建物取引業法 第34条の2第2項)。不動産会社にちゃんと説明してもらうことには全く遠慮しなくてよいので、しっかり確認して不動産会社を選んで下さい。


その7:必要書類の確認

マンション査定をスムーズに進めるために以下のような資料を揃えておきましょう。設備の良し悪しはどうしても業者の主観で決められるので、床や壁、トイレ、キッチンなどのメンテナンスの証明書があれば精緻な査定額が算出できます。特に、人が確認しずらい水道管などのメンテナンスしてれば査定額を上げるためにも準備しておくとよいでしょう。

あると良い書類
書類名称 入手場所
登記事項証明書 市区町村役所
間取り図と測量図 登記所
固定資産税納税通知書 市区町村役所
購入時の物件概要書 不動産会社
利用規約 管理者
メンテナンス証明書 (メンテナンス会社)

もし書類の入手方法を知りたい方は以下の記事をご覧ください。
参考:不動産売却に必要な書類とその取得方法を解説!


その8:売主が不利になる情報も不動産会社に伝達

不動産会社に査定してらう際、正確にマンションの状況を報告しないとトラブルにつながります。例えば雨漏り、騒音など「実際に住んでみないと分からないこと」、事故歴など「他人から耳に入ったら忌避されること」は価格設定に非常に影響します。これらの情報を意図的に隠しておくと売主が「瑕疵担保責任」として裁判にも繋がりかねません。

瑕疵担保責任とは、物件に欠陥や何かしら問題があり、取引の過程で通常の注意をはらっても気づかれないまま取引が成立した場合に、売主が負う責任のことです。 売却後に瑕疵が発覚すると、購入者から賠償金の支払いを求められる大問題につながるので、査定時には不動産会社に正直にマンションの状況を伝えましょう。


以上が査定前に準備、確認すべきことです。意外と準備することは少ないので、肩ひじ張らず気軽に不動産会社に査定依頼をしてみましょう。



7. 不動産仲介業者の正しい選び方

不動産仲介業者の正しく選ぶには、「売却力があるか」と「信頼できるか」の2つの観点で見きわめる必要があります。なぜなら、交渉で負けてしまい売却額が低くなってしまう事があったり、信頼のできるからに任せないとずっと不安が続いてしまうからです。ここでは、2つの観点についてそれぞれ簡単に解説をします。


「売却力のある業者」の確認方法

まずはその業者が自分の不動産を売却に導いてくれる力量があるかをこれから紹介する3つの方法で確認しましょう。具体的な確認方法は、下の記事にまとめてあります。


  • ①会社規模ではなく提案内容で比較しよう
  • ②業者の専門性と実績を確認しよう
  • ③「囲い込み」をしないか確認しておこう


「信頼できる営業マン」の確認方法

続いて信頼できる営業マンであるかを確認しましょう。営業マンの知識や交渉力によって取引条件が良くなったりします。今回は3つの方法をご紹介します。具体的な確認方法は、下の記事にまとめてあります。


  • ①「宅建士」の資格を保有している人を選ぶ
  • ②売却仲介経験が長い人を選ぶ
  • ③親身に疑問点や答えてくれる人を選ぶ


他にも不動産仲介業者を選ぶ際の注意点など詳しくまとめた記事がありますので、気になる方はこちらをご覧ください。






8. まとめ

この記事では、マンションを査定する時のオススメの方法や、査定で損をしないための注意点を詳しく解説しました。査定に対して必要な事が理解できましたでしょうか。

気づいたら家の価値が下がってしまっていたという事態を避けれるように、まずはプロに気軽に相談するところから進めてはいかがでしょうか。


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