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マンション査定を今すぐ簡単・無料で実施!査定額を上げるコツも紹介

マンション売却を少しでも検討している方なら、まず査定を受けると良いです。特に↓のように考えている人は、査定を受けることが必要です!


  • マンション売却を検討しているため査定額・相場を知りたい
  • 最も高額な値段で買取ってもらえる業者を探している
  • 今すぐに売却をする気はないが資産価値を知っておきたい

そこで本記事では、無料で簡単に査定できるサイトや査定額を上げるコツなど、査定で気になるポイントを解説していきます。
この記事を読めば、初めて査定を受ける方でも安心し査定ができるようになるでしょう。


1.査定する方法は2種類ある

まず簡単に査定できるサイトを紹介します・・・と言いたいところですが、査定をする前に絶対に理解しておくべき査定の種類について解説します。実は査定には2種類あるので、あなたのニーズに合わせて使い分けが必要です。


1.1机上査定

机上査定では近隣物件の売却事例を参考に査定し、査定額をメールや電話で教えてもらえます。すぐに査定額を知りたい方にオススメの査定方法です。
一方で、現地調査をしないので査定額が正確ではないのが欠点です。正確に査定額を把握したい方には不向きな査定方法です。


1.2訪問査定

訪問査定では不動産会社の担当者が物件の状態や周辺環境を見て、査定してくれます。現地調査をするので正確な査定額を算出できます。
特にマンションの価格は、建物の状態や周りの環境に大きく影響されるので正しい査定額を知りたければ現地調査が必要です。一方で、机上査定に比べて査定額を知るのに時間がかかるのが難点ではあります。

しかし、訪問査定なら、不動産会社に会って話せますし、不動産会社が物件をよく知った上で査定できるので精度が上がりやすいので、時間に余裕があれば訪問査定を選ぶのが得策です。




2.査定額の相場を知れる査定サービス3選

では、いよいよ、査定額を知れるサービスを3つ紹介してきます!今回紹介する方法はこちらです。



2.1大手不動産会社へ依頼

昔からあるオーソドックスな方法は、不動産会社に訪問して査定依頼をすることでしょう。特に、三井不動産リアリティが有名です。売却仲介の実績は十分で、大手ならではの「安心感」があるのが強みです。

しかし、基本的には店舗に足を運んで依頼する必要があるので、近くに店舗がない地域の方には不向きな査定方法です。また、1社の不動産会社にしか査定依頼していないと、高値で売却しずらくなります。詳しくは3章で解説します。


2.2自動査定サイト

もっと手軽に査定依頼をしたい方には自動査定サービスがオススメです。代表的なサービスはCENTURY21です。 自動査定サービスの特徴は、ネットで住所や間取り、築年数などの情報を入力するだけで、マンションの資産価値を査定してくれます。しかし、苦手な分野もあります。過去の事例の平均で算出する場合が多いので、建物のグレードや特徴を踏まえた査定額を算出できません。

前章でご説明した通り、マンションの価格は、建物の状態や周りの環境に大きく影響されるため正しい査定額を知りたければ現地調査が必要になるので、少しでも売却を検討している人には不向きなサービスです。


2.3一括査定サイト

手軽に査定したい、さらい正確に査定額を知りたい!という方には一括査定がオススメです。

一括査定サービスとは、インターネットで不動産会社に無料で査定を依頼できるサービスです。
今までの査定依頼といえば、自分自身で不動産会社を1社1社調べ、アポイントを取るために、何度も同じ説明を不動産会社にしなければいけませんでした。自分で不動産会社を探して、話してみて、いい会社と担当者に出会うのは実はかなり大変ですよね。

しかし一括査定サービスを使えば 一回だけマンションの情報を入力すれば、複数の不動産会社に対して査定を依頼できるため、何度も同じ情報を不動産会社に伝えなくて良いのです。
さらに、24時間いつでも査定依頼を受け付けているので、都合のよいタイミングで査定を依頼できます。また、実績十分の不動産会社があなたのマンションまで訪問して査定してくれるので、正確な査定額も知れます。

  1. すごい・・・!不動産一括査定サービスを使うしかないね!

一括査定サービスのなかで、とりわけおすすめなのが、業界最大手イエウールイエウールです。イエウールは提携先企業数は1,900社と業界No1、さらに大手不動産会社の提携者数やエリアカバー率も業界No1なので、販売力に優れた大手から見た価格と、地域のニーズを知り尽くした会社からみた査定額の両方を知ることができます。

「すぐに土地の査定結果を知りたい!」という方は利用者数が1,000万人超の不動産一括査定サービスの イエウールイエウール を使って査定結果を調べてみましょう。

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3.最高値で売却をするコツ2つ

次に、マンションを高く売却するため知っておきたい2つのコツを紹介します。


コツ①:複数の不動産会社の査定を受ける

これが最も重要な注意点です。複数の不動産会社に査定してもらうメリットは、なんといっても査定の精度が上がるということです。

まず、査定においてどういう点を重視するかは会社によって違い、査定額も会社によって違います。複数の会社に査定してもらうことで、評価のばらつきを抑えることができます

さらに複数の不動産会社に査定してもらうと、より高額に売却することにもつながります。例えば下図のように4社に査定してもらった場合どうでしょうか?

もし査定をA社だけにしか依頼していないと、2300万円以上で売ることはほぼ不可能です。しかし、B社やD社にも査定してもらったおかげで売却額のMaxポテンシャルを把握できます。


「高い査定額に騙されて、結局安い値段で売らされるんじゃないか?」と不安に思う必要もありません。法律で、不動産会社は、建物を売り出すときの価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定められています(宅地建物取引業法 第34条の2第2項)。不動産会社にちゃんと説明してもらうことには全く遠慮しなくてよいです。しっかり査定額の根拠を知れば高い査定額の信憑性も確認できるでしょう。


コツ②:査定時に見られているポイントを知る

マンションは査定で良い評価をされないと高値で売却はできないでしょう。逆に言うと、査定で良い評価を得られれば高く売却しやすくなります。
良い評価を得るには対策が必要です。よって、査定で見られる8つのポイントを知って予め対策を講じておきましょう。

観点 判断ポイント 影響度
専有部分 立地、眺望景観 生活の利便性や部屋からの眺め ★★★
築年数、室内状況 1981年の新耐震基準以降に建てられたか 部屋の綺麗さ ★★★
設備状況 設備のグレードや劣化度合い ★★
近隣関係 近隣トラブルがなさそうか ★★
騒音臭気 騒音や臭いがひどくないか ★★
共有部分 管理状況 整理整頓されているか、管理人の有無 ★★
共有施設の充実度 共有施設のグレードや劣化度合い
駐車駐輪 駐車場、駐輪場の有無

ポイント①:立地、眺望景観

マンションの査定額に最も影響があるのが立地です。 「人気のエリア」というだけで査定額は高くなります。
また、最寄駅からの距離やスーパー、学校、病院、役所、銀行、金融機関が近くにあるかなどの、生活利便性も査定額に影響を与えます。

今すぐできる対策!
  • 周辺の公共/公益施設で何があるかを整理する

ポイント②:築年数、室内状況

築年数は古くなればなるほど価値が下がります。特に築30年までは年々価値が下がる傾向にあります。また1981年(昭和56年)6月1日以降に建築許可が下りた物件は、「新耐震基準」が適用されています。 それ以前の「旧耐震基準」の物件は、耐震性の観点で評価が下がります。

また、室内の綺麗や日当たりの良さも査定額に影響します。

今すぐできる対策!
  • 玄関、リビング、水回り、バルコニーを中心に掃除をしておく

ポイント③:設備状況

水回り(風呂、キッチン)や壁紙など設備のグレードや劣化度合いがチェックされます。 ちなみに設備が劣化していても、リフォームをすれば綺麗にすることができるので、立地や築年数ほど査定額に大きな影響はありません。

今すぐできる対策!
  • 劣化がひどい設備は取り換えをしてもらう

ポイント④:近隣関係

上下左右の部屋との関係もチェックされるポイントです。
例えば「子供の声がうるさい」「たばこの臭いがベランダから伝わる」など自分の部屋に問題がなかったとしても、査定額がマイナスになる要素です。

今すぐできる対策!
  • マンションの管理人に相談してみる

ポイント⑤:騒音臭気

騒音、臭い、揺れなどは必ずチェックされます。
騒音やたばこ・ペット臭はリフォームしても改善しにくい部分なので減額の対象になりやすいです。

今すぐできる対策!
  • 壁紙を取り換える
  • エアコンのフィルターを掃除する

ポイント⑥:管理状況

マンションのエントランスや廊下、ごみ置き場などの共有部分が整理整頓されているか、がチェックのポイントです。
また、管理人が常駐しているかも査定額に影響します。

今すぐできる対策!
  • 共有部分の掃除もやっておく

ポイント⑦:共有施設の充実度

エントランスの玄関がオートロックで各階に監視カメラが備え付けられているなど、共有部のセキュリティがしっかりしているマンションは、査定価格がアップしやすくなります。
また、最近では、管理組合で管理しているキッズスペースやゲストルーム、マンションの住民が使用できるジムなどが備えられているケースも。共有部の施設が充実しているほど、査定価格も高くなります。

今すぐできる対策!
  • 共有施設の整備をマンションの管理人に相談する

ポイント⑧:駐車駐輪

駐車駐輪場の有無も査定額に影響します。
駐車場があった場合でも、マンションと駐車場の利用権がセットになっている分譲方式と マンション契約とは別に駐車場の使用に関しても別途契約を結ぶ必要のある賃貸方式があります。
もちろん、分譲方式の方が査定額がアップします。

今すぐできる対策!
  • (特になし)



4.マンション査定時の注意点

最後に、査定依頼する際の注意点を4つ紹介します。この注意点をおさえておけば、査定関連のトラブルを回避できるでしょう。


注意点①:査定額だけで不動産会社を選ばない

査定額が一番高い不動産会社に仲介を依頼すればいい、とは限りません。なぜなら、査定額とは「この価格で売れるでしょう」という予想に過ぎないからです。

  1. どんな会社に依頼すればいいの?
  2. 不動産会社選びに迷ったら、営業マンの実力で決めると良いぞ!

営業マンの実力は以下の観点で見ると良いでしょう。

親切・正直 ・わからないことはちゃんと教えてくれる
・納得がいかないことや不明点はしっかり説明してくれる
・できないことは「てきない」と言ってくれる
販売力が高い ・その担当者に、似た戸建ての売却実績がこの数か月で複数ある
・その担当者が、どういう工夫をしたかを語れる
マナー ・待ち合わせに遅れない
・報告や資料は期限までに送ってくれる
連絡がつく/折り返し連絡がある
相性 ・話していていやな感じがしない
(納得感のある売却のためには、案外大切です)

注意点②:1年以内に売却したいなら訪問査定を依頼する

1年以内に売却を検討しているなら正確に査定額を教えてもらえる訪問査定を依頼しましょう。

1章で説明した通り査定方法は、住所や間取りなどのデータだけで査定する「机上査定」と、不動産会社に家を来てもらい査定する「訪問査定」があります。

マンションの売却価格は、建物の状態や周りの環境に大きく影響されるため正しい査定額を知りたければ現地調査が必要です。 特に1年以内に売却を検討しているなら、正確に査定額を把握しないければいけないので訪問査定が必須と言えるでしょう。


注意点③:査定前にリフォームはしない

査定前にリフォームをすべきではありません。 なぜなら、例えば300万円かけてリフォームしてから査定を受けたとしても300万円以上高く査定を受けれるか保証がないからです。
さらに近年はセルフリノベーションが流行っているので、事前にリフォームしてしまうと買い手を見つけづらくなる可能性も出てきます。


注意点④:売主が不利になる情報も不動産会社に伝える

不動産会社に査定してらう際、正確にマンションの状況を報告しないとトラブルにつながります。
例えば雨漏り、騒音など「実際に住んでみないと分からないこと」、事故歴など「他人から耳に入ったら忌避されること」は価格設定に非常に影響します。これらの情報を意図的に隠しておくと売主が「瑕疵担保責任」として裁判にも繋がりかねません。

用語の解説: 瑕疵担保責任
  • 物件に欠陥や何かしら問題があり、取引の過程で通常の注意をはらっても気づかれないまま取引が成立した場合に、売主が負う責任のこと

売却後に瑕疵が発覚すると、賠償金の支払いを求められる場合もあるので、査定時には不動産会社に正直にマンションの状況を伝えましょう。


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