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【マンション査定の秘密を公開!】高額査定のために必要な「3つ」のコツ

【更新日】

こんにちは。イエウールコラム編集部です。
マンション売却を検討している方で「査定はやった方がいいの?」「高額査定をしてほしい…」とマンション査定に関する不安を持つ方は多いと思います。

この記事では、マンション査定で知らなきゃ損する基礎知識や、得する査定テクニックをご紹介します。 こんな特徴 ↓ ↓ ↓ に少しでも当てはまるなと思った方は、全体をざっと読んでみて下さい。

こんな悩みの人にピッタリ
  • 査定のメリットを知りたいと思っている人
  • 査定を成功させたいと思っている人
  • 査定結果によっては賃貸も考えている
  1. せっかくならマンションを高く売りたいな・・・
  2. だったら、高額売却するために大事な「査定」について詳しく知っておこう!

先読み!この記事の要点
  • 査定では無料依頼できる「不動産査定」がオススメ
  • 高額査定のために、複数の不動産会社に査定依頼をしよう
  • 賃貸よりも売却の方が儲かりやすい

また、「すぐにマンションの査定結果を知りたい!」という方は利用者数が1,000万人超の不動産一括査定サービスの イエウール イエウール を使って査定結果を調べてみましょう。

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1.【査定のメリットは?】査定の種類と査定書で分かること

査定とは、「売却できそうな価格」を不動産会社に算出してもらうことです。

そして、この査定で成功することがマンションをより高く、早く売却するカギとなります。

  1. 何で査定がマンション売却成功のカギなの?

まず、マンションの売り出し価格は査定結果を参考に決めていきます。

つまり、査定で高い査定額を引き出せなかった時点で高額売却は難しくなります。

逆に、根拠なく高すぎる査定を受けたとしても、売却までの期間が長引いてしまし結局売れないという悲劇にもつながるのです。

  1. 査定で失敗すると数百万円の損につながっちゃうんだね…
  2. だから査定について最低限の知識を持っておくことが肝心じゃ!

まずこの章ではオススメの査定方法と査定書で分かることについて解説していきましょう。

  1. オススメの査定方法知りたい!
  2. まずは2つの査定方法を知っておきなさい!

マンションの査定方法には不動産会社が評価してくれる無料の「不動産査定」と、
不動産鑑定士に数十万円払って依頼する「不動産鑑定評価」があります。

1.1 不動産会社が無料で行う「不動産査定」

売却を扱う不動産会社であれば、不動産がいくらで売れそうか無料で査定額を出してくれます。

  1. 無料で査定してくれるんだ!

なぜかというと、不動産会社から見たら将来の取引のチャンスになるからです。
もしあなたが査定結果を気に入ってくれれば、あなたが将来的に不動産売却をする際に、自分の会社に任せてもらえるチャンスを手に入れられる、と考えているのです。

  1. 無料なのに正しい査定額出してくれるの?

不動産会社は不動産のプロですし、地元の不動産市場にも精通していますから、正しい査定額を出す事ができます。<

さらに法律でも不動産会社は、建物を売り出すときの価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定められている(宅地建物取引業法 第34条の2第2項)ので、不動産会社にちゃんと査定額の根拠を説明してもらえます。

なお、査定額を聞いた上で売るかどうか決めても全く問題ありません。

安い金額でしか評価してくれず、納得いかなければその会社には売却を任せなければよい話です。

1.2 不動産鑑定士が有料で行う「不動産鑑定評価」

不動産鑑定評価とは、不動産鑑定士(または不動産鑑定士補)が有料で不動産の価値を評価するものです。「不動産鑑定士」は国家資格で、不動産の価値評価の事業を営めるのは不動産鑑定士(不動産鑑定士補を含む、以下同じ)だけと決まっています。 なお、不動産鑑定士に評価してもらうには結構な費用がかかり、相場は15万~30万円となります。


不動産査定との違いは、不動産査定が「今~数か月以内で売るならいくらか」という観点で評価するのに対し、不動産鑑定評価では、「不動産の正常な価値はいくらか」を計算するという点です。不動産の売却額は、不動産の状態や買い手が今いるかどうかで大きく変わり、相続税や固定資産税の根拠には採用しにくいため、不動産鑑定評価が利用されます。

また、不動産鑑定評価は価格の根拠が明確なため、資産額の評価でもめることの多い相続や離婚の場合に使われることもあります。

  1. 15~30万円もかかるんだったら、確定申告とか相続で揉めたときだけ使えば良さそう!

それ以外で、「いくらで売れるかを知りたい」「費用をかけずにマンション価値を調べたい」ということであれば、まずは不動産査定を選べばよいでしょう。

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1.3 机上査定と訪問査定の違い

査定方法は、住所や間取りなどのデータだけで査定する「机上査定」と、不動産会社に家を訪問してもらう「訪問査定」があります。

【早く査定額を知りたいなら】机上査定

マンションの基本情報と過去の取引事例をもとにした査定です。 すぐに査定結果がわかりますが、簡易的な算出のため、査定額の正確性には欠けることがありますので、注意が必要です。

【正確に査定額を知りたいなら】訪問査定

依頼した不動産会社の担当者が現地へ赴き、対象となる物件や物件が建つ場所の周辺環境を細かく調査した上で、資産価値を算出する査定です。
物件の状態や周辺環境などは実際に目で見てみないとわからない部分でもあり、より正確な査定額を割り出すことが可能です。 しかし机上査定に比べると査定額が出るまでに時間かかることが難点です。

査定方法は売却希望時期によって変える

「自分はどちらの方法で査定依頼すべきなの?」という方は「売却希望時期」を判断軸としましょう。

6ヶ月以内に売却したい方

6か月以内に売却をしたい場合は訪問査定選びましょう。
売却する際は最終的に訪問査定が必須でし、中古マンションは築年数が浅い方が断然有利に査定してもらえるので、早く訪問査定をしてもらうべきです。

1年以内の売却を検討していない方

売却希望時期に1年ほど余裕があれば、まず机上査定を受けて、査定結果で気に入った会社だけ訪問査定を受けるとよいでしょう。

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1.4 【査定書の内容】査定額とその根拠が書いている

査定書には、売ろうとしている不動産の情報に加えて、査定額とその根拠となる情報が記載されています。

査定の根拠となる情報は、査定額の根拠、事例不動産情報、査定額計算式などですが、会社によって形式や内容は少し異なります。

不動産の情報 査定対象となる不動産の基本情報
(土地面積、住宅環境、設備や概観などの住宅構造、交通手段など)
売り出し価格 不動産会社が推奨する売り出し価格
査定額 土地・建物の査定額(マンションの場合は土地の価値も建物価格に含まれることが多い)
事例不動産の情報 面積単価を計算する際に、参考とした不動産の情報。周辺エリアから選ばれる。
事例不動産との相対評価 査定額を計算する際に、事例不動産とどう比較して面積単価を決めたかを説明。
査定地周辺の環境、交通の便、隣地の状況、日照・採光の状況などが載っている。
査定額計算式 事例不動産を基準としてた面積単価、売却予定の不動産面積、不動産の評価による補正を組み合わせた計算を記載。

なお、注意してほしいのが査定金額です。少しでも契約に結びつきやすくするため、不動産会社が査定価格を高めに設定するケースもあります。そのため、他の会社に比べて査定額が高すぎないか、査定額の根拠が示されているかを、ご自身で必ず確認して下さい。

2.【査定で得したい!】査定で成功するための3つの知識

査定で成功したいなら「査定前の準備」「査定で成功するテクニック」「不動産一括査定」3つの知識をつけるべきです。

順番に見ていきましょう。

【知識1】査定に向けての準備

売却の流れを頭に入れておく

次の表にマンション売却の流れをまとめました。まずは大きな流れとしてどう進んでいくのかだけでも頭に入れておきましょう。

1.売る前の整理 売却金額や売却の期限などの落としどころ(どこまでなら譲れるか)を整理します。
2. 査定 不動産会社に、マンションの相場感を試算してもらいます。
「3~6か月で売るならいくらで売れるか」という試算が一般的です。
3. 売り出し価格決定 目標の売却額・売却期限と査定結果をもとに、いくらで売り始めるかをご自身で決めていただきます。
4.不動産会社を選び 
媒介契約
どの会社にマンションの売却を任せるかを決めていただきます。
5. 売却活動 不動産会社にマンションの買い手を見つけてもらいます。
ここで、会社や担当者の能力がとても効いてきます。
買い手から希望があれば、ぜひ内覧してもらいましょう。
6. 売却契約 買い手と交渉します。売却金額や、引き渡し時期を決めて、契約を結びます。
7. 決済 買い手にマンションの代金を払ってもらったり、登記を変更します。
8. 引き渡し 買い手にマンションをお渡しします。この後に確定申告などの手続きもあります。

各ステップの詳細を知りたい方はこちらの記事を読んでみてください。

マンション査定では2つの観点で評価される

マンションを高く売却するために、どのようなポイントが査定価格や売却価格に影響するかも把握しておきましょう。

  1. 査定する時ってどこが見られてるんだろう?

マンションの価値は「建物自体のスペック」と「立地」に影響されます。

マンション査定の観点
観点 判断ポイント 影響度
物件自体のスペック 面積 部屋の広さ ★★★
築年数(耐震基準) 新耐震基準(1981年改正)、 2000年基準に適合してるか ★★★
管理状況 修繕工事の有無 修繕費積立金が適当か ★★
間取り 部屋数 LDKなどがあるか キッチンの配置 窓の向き ベランダの有無 ★★
共有部 エントランス 廊下 階段 エレベーター
立地 最寄り駅までの近さ 距離・所要時間 ★★
周辺環境 公共施設・商業施設数 周囲に住む人の 所得層・家族構成 ★★
ポイント①:面積

買い手の需要にあった広さであることが重要です。 例えば、ファミリー層に人気のエリアであれば100平米程度のマンションが需要が高いです。広ければ広いほど高く売れるというわけでもありません。

ポイント②:築年数

築年数は古くなればなるほど価値が下がります。特に築30年までは年々価値が下がる傾向にあります。

また1981年(昭和56年)6月1日以降に建築許可が下りた物件は、「新耐震基準」が適用されています。 それ以前の「旧耐震基準」の物件は、耐震性の観点で評価が下がります。

ポイント③:管理状況

監理組合がきちんと機能しているか、必要な修繕工事が行われているか、修繕工事の規模、管理費・修繕費積立金の金額が適正かなど、マンションの管理と修繕の状態も、査定価格を左右する重要なポイントです。

マンションをローンで購入することがほとんどのため、毎月の支出が増えることには敏感です。 買主にとっては、毎月の管理費や修繕積立金も死活問題になります。 マンション売却時ならではのポイントですから、見落とさないようにしっかり確認しておきましょう。

ポイント④:間取り

部屋数、LDKがあるか、キッチンの配置、窓の向き、ベランダの有無などが見られるポイントです

ポイント⑤:共有部

マンションには専有部(自身の所有する部屋)のほかに、エントランスや廊下、階段、エレベーターなどの共有部があることも特徴のひとつです。 エントランスの玄関がオートロックで各階に監視カメラが備え付けられているなど、共有部のセキュリティがしっかりしているマンションは、査定価格がアップしやすくなります。
また、最近では、管理組合で管理しているキッズスペースやゲストルーム、マンションの住民が使用できるジムなどが備えられているケースも。 共有部の施設が充実しているほど、査定価格も高くなります。

ポイント⑥:最寄り駅までの近さ

最寄り駅からの距離が最大のポイントであり、徒歩10分圏内であれば、査定価格がアップする要素となります。 また、最寄り駅自体の利便性も(新幹線、特急・快速が停車するかどうか、など)査定額に影響します。

ポイント⑦:周辺環境

その場所に暮らしていくためには、スーパー、学校、病院、役所、銀行、金融機関が近くにあるかなどの、生活利便性も重要です。 近くに高速道路や線路など、騒音の原因となるものがないかも査定価格を左右するポイントになるでしょう。

査定に前に準備しておく必要書類

査定を受けるだけであれば、特別書類を準備する必要はありません。

しかし、売却まで行うのであれば次のような書類が必要になるので、頭に入れておきましょう。

使い方 書類名 書類の内容
売る時に
不動産会社
に渡す
登記済権利書または登記識別情報 登記上の名義人が該当物件の所有者であることを証明するもの。
物件の図面と設備の仕様書 間取り図や設備といった情報は、不動産会社が広告展開する際、物件のよさをPRするのに必要なものです。
マンションの管理規約、使用細則、維持費関連書類 マンションの買主が暮らしてくうえで必要となる情報。こちらの内容も広告に記載する必要がある場合もあります。
登記簿謄本または登記事項説明書 該当物件(マンションの場合は部屋ごとの区分)に設定されている権利内容が記載されている法的な証明書。
重要事項説明書 マンションの購入時に発行された、該当の物件に関する取引条件、告知事項などを記した書類。
固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書 固定資産税納税通知書は不動産の所有者に毎年送られてくる納税のための書類で、固定資産税評価証明書は該当する不動産に課される税金の計算根拠となります。
契約手続
に使う
本人確認書類 運転免許証、パスポートなど
実印 ・印鑑証明書 印鑑証明書は、発行から3か月以内のもの。
権利証(登記識別情報) 権利証や登記識別情報がなくても、司法書士に委任すれば登記申請はできます(本人確認申請が必要になります)
もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
不動産売却の必要書類を事前に揃えて円滑に手続きを進めよう

【知識2】査定で成功する3つのコツ

複数社に査定依頼をしよう

高額査定を受けるのであれば、複数の不動産会社に査定してもらうことは必須です。

なぜなら不動産会社によって「強み」や「得意とするエリア」が異なるので査定結果に差が出るからです。

つまり各社の査定結果を比較することで、より高い査定額の提案を選びやすくなります。

  1. 高い買い物をする時に他の商品と比較するように、不動産会社も比較して選ぶべきなんだね!
  2. 査定価格は数百万円の差が出るので、絶対に比較検討すべきじゃ!

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査定前にリフォームしてはいけない

査定前にリフォームをすべきではありません。

なぜなら、例えば300万円かけてリフォームしてから査定を受けたとしても300万円以上高く査定を受けれるか保証がないからです。

さらに近年はセルフリノベーションが流行っているので、事前にリフォームしてしまうことで買い手を見つけづらくなる可能性も出てきます。


ちなみにハウスクリーニングも基本的には不要です。もちろん基本的な掃除はやっておくべきですが、多少散らかっていたとしても査定額に影響はありません。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
マンション売却前のリフォームは不要!効果的に売却価格をあげるには?

キャンペーンの有無で不動産会社を選ばない

不動産会社は集客の一環で商品券をプレゼントするなどのキャンペーンを行っています。家のポストにチラシが入っていた経験がある方もいると思います。
「どうせならキャンペーンやってる不動産会社で売却しよう」と思う方もいるのではないでしょうか。
しかしキャンペーンの有無で不動産会社を選んではいけません。

必ず、不動産会社からの提案を聞いたうえで信頼できる不動産会社に査定を依頼しましょう。
数千円の特典をもらうより、高くマンションを売却した方がお得であることは目に見えています。

【知識3】不動産一括査定サービスを使う

不動産一括査定サービスとは、インターネットから不動産会社に無料で査定依頼できるサービスです。

一括査定サービスを使えば、スキマ時間にたった1回マンションの情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できます。

加えて、紹介される不動産会社は一括査定サービスが選び抜いた一流の会社ですので、自分で探してくるよりも信頼できる会社を選べます。

まさに不動産一括査定サービスは、「無料」「高品質」「カンタン」の三拍子そろったサービスなので、使わないと損です。

  1. おすすめの一括査定サービスはありますか?
  2. それだと業界Noの実績があるイエウールがオススメじゃ!

一括査定サービスは実はいくつかの会社が運営しており、多くの人が使っているサービスなのですが、なかでもおすすめなのが、業界最大手のイエウールイエウールです。

イエウールは、提携している不動産会社が1700社と業界No1です。販売ネットワークに優れる大手不動産会社と、地域密着の小規模な不動産会社の両方に査定依頼を出すことができます。

  1. すごい!1,700社も登録してるんだ!


イエウールでは、不動産会社に直接足を運んで面談し厳重な審査を行っており、クレームが多い会社は提携解除されます。紹介する不動産会社は一流の会社ばかりです。

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  1. よし!無料だし、マンションの査定をしてもらおう!

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3.【売却以外の選択肢は?】賃貸よりも売却の方がお得な理由

マンションを査定する方の中には「査定額が低ければ賃貸も検討している」と考えている方もいると思います。
この章では「マンションは売却と賃貸どちらが儲かるの?」という疑問にお答えします。

結論から言うとマンションは売却した方が儲かりやすいです。

  1. なんで売却の方が儲かるの?

なぜかというと、

  • マンションが2020年まで高額で売れやすい
  • 賃貸は今後家賃収入が出にくくなる

ことが予想されているからです。

詳細は次の記事の2章目まで見ていただくと分かりますので、気になる方は読んでみて下さい。

このトレンドを踏まえると、
あなたが既にマンションを持っていたら2020年までにマンションの売却を検討すべきなのです。

まだ売却する気がない方でも少なくとも、今が一番マンションが高く売れやすい時期なので
今のうちにマンションの売却価格だけでも調べておくとよいでしょう。

  1. たしかに自分のマンションが、いくらの価値があるのかは気になるなぁ!
  2. 今だと特に高額の価値がつく可能性が高いので、調べて損はないじゃろう!

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4. 【よくある質問】

この章ではマンション査定に関してよくある質問について回答していきます。

6.1. 自分で相場を調べる方法はありますか?

次のようなサイトを利用すると、自分でもマンション売却の相場を調べることができます。

サイト名 特徴 おすすめ度
長所 短所
国土交通省
(不動産取引価格情報検索)
データが揃っている アンケート調査のため、実際の取引データではない ★★★★★
不動産情報サイト 競合物件や売り出し価格がわかる 成約価格はわからない ★★
レインズ・マーケット・
インフォメーション
実際の取引価格がわかる データが一部ないことが多い
東日本不動産流通機構
中部圏不動産流通機構
近畿圏不動産流通機構
西日本不動産流通機構
不動産流通推進センター
エリアの市況がわかる 細かい地域や個別の取引情報はない

ただ、あくまで自分で調べられる情報は参考程度にして、プロの不動産会社に査定依頼することをおすすめします。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
【あなたの不動産の価格は?】売却で得するために相場を知るコツとは?!

6.2. 不動産査定は本当に無料なの?

査定自体は無料です。

しかし、実際に物件が成約した場合成約させた不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

ちなみに仲介手数料のなかに広告費用含まれます。

なので別途で広告費用の支払いを求められたら断ってしまって大丈夫です。

しかし不動産会社によっては「特別な広告を実施するので…」と別途で請求するところもあります。
このように、売却手続き中に追加費用が発生しないように「どのような手法で買い手を見つけて、その費用は誰が負担するのか」を事前に確認しておきましょう。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
不動産売却にかかる仲介手数料はいくら?値引きはできる?

6.3. 離婚をきっかけに財産分与する場合気を付けることは?

離婚の時点で住宅ローンの残高が残っていた場合、財産分与によってローンの返済者を決めておく必要があります。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
離婚問題で生じる住宅ローンの財産分与とは

6.4. 査定後に買取を提案されたのですが、買取とはなんですか?

買取とは、不動産買取を専門とした企業や不動産会社が、不動産を直接買い取る方法です。
買取は仲介に比べると売却手続きが早期に完了できますが、仲介よりも売却価格が低くなることがあるため、高く売却したい人は注意が必要です。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
不動産買取と仲介の違いは?高く売るために必要な知識

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