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【マンション査定の完全版】正しい査定方法を解説!査定額に影響する事は?

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウールイエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える





マンションの査定を検討し始めたとき、
「査定をする前に知っておくべき事は何だろう」
「無料でマンションの価格を知るにはどうすれば良いの?」
「マンションの査定ってどんな流れなの?」
と、様々なことが気になるのではないかと思います。初めてマンションを査定する時は当然不安になりますよね。

そこでこの記事では、マンションの査定で知っておくべき全観点をやさしく解説します。

「査定・売却の流れや期間」「オススメの査定方法」「査定額に影響するポイント」や、「査定前に知っておくべきこと7つ」を中心に解説しています。



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1. まずマンションを査定・売却する流れを知りましょう

まずは「マンションを査定する時の流れ」と「査定後、マンションを売却する時の流れ」をお伝えします。
査定や売却がどのような流れで進むのかを把握することで、不安や失敗を除くことができたり、計画を立ててスムーズに物事を進める事ができます。


1.1. マンション「査定」の流れ

査定の全体像は、下の表のとおりです。全部で5つのステップがあります。ひとつずつ見ていきましょう。

手順 やること
Step1 不動産会社に査定依頼をする
Step2 不動産会社に査定をしてもらうために訪問日時を決める
Step3 不動産会社に査定してほしい家に訪問してもらい現地調査をする
Step4 不動産売却に必要な書類を確認する
Step5 不動産会社から査定結果を報告してもらう

Step1:不動産会社に査定依頼

まずは複数の不動産会社に、査定を依頼をしましょう。ここでのポイントは複数の不動産会社に査定依頼することです。
なぜなら、不動産会社によって査定額に差がでるからです。適切な査定額を把握するためには、必ず複数の不動産会社の査定結果を比較しましょう。

ひとまず査定を依頼をしておきたい方は、下のバナーをクリックして一括査定に進みましょう。業界No.1のサイト「イエウール」で査定依頼を進める事ができます。



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Step2:訪問日時の確定

続いて、査定してほしい家へ訪問をしてもらう日時を決めます。現在空き家であっても、その場で分からないことを確認するために立ち会いを求められることがあります。


Step3:現地調査

査定依頼をした家の内外を調査してもらいます。さらに、調査後に不動産会社から質問に答えたり、あなたが査定依頼をした家について知っていることを答えていきます。
あなたの回答が査定額に影響する場合もあるので、正直に質問に答えましょう。


Step4:書類の確認

売却をする際に必要な書類の確認をしてもらいます。家を売却しようとすると「登記簿謄本」や「売買契約書」などいくつもの書類が必要です。
不動産会社に必要な書類について質問すると教えてくれます。


Step5:査定結果の報告

不動産仲介会社は、付近の家の相場や調査をもとに、査定の結果である家の査定額を伝えてくれます。結果の報告を受ける際はその結果になった理由を聞きましょう。
そうすることで、査定結果の妥当性や担当社の力量を判断でき仲介を依頼する不動産会社選びの参考になります。


1.2. マンション「売却」の流れ

査定をした後、どのような流れになっているかをお伝えします。
マンションを売却する際の全体の流れや期間を把握しておきましょう。
全体像を把握することで売却の成功に1歩近づきます。


マンション売却の流れ
  1. 全部で5つのステップがあるんだね!
  2. そうじゃな。それぞれのステップでどのくらいの期間がかかるかも大事じゃよ。

不動産は、売り出してから売却完了まで約6ヶ月かかると言われています。そのため、あらかじめ余裕をもって売却活動を行うことが大切です。

以下では、ステップ毎の目安期間を記載しておきます。

やること 目安期間
STEP1 査定依頼 約1~2ヶ月
STEP2 相場を調べる
STEP3 会社選び・媒介契約
STEP4 売り出し 約1~3ヶ月
STEP5 売却交渉・契約・引き渡し 約1ヶ月

売却に充てる期間に余裕が無い場合、買い手を見つけられたとしても、売主の交渉力が弱くなるため、希望より低い価格での売却になってしまう可能性があるので注意が必要です。

マンションを売却する流れに関しては、
>【マンション売却大全】売却の流れや注意点など損しない為の要点まとめ <
という記事で詳しく解説があります。良ければご覧ください。


また、不動産会社に直接買い取ってもらう場合はこちらの記事をご覧ください。
【マンション買取の注意点】流れ・相場を知って損せず売却しよう



2. あなたに合った査定方法を選びましょう

結論からお伝えすると、マンションの査定を依頼するなら一括査定サイトを利用すると良いでしょう。
ただ、マンションの査定方法には「一括査定サイト」以外にも方法があります。
それぞれどのような特徴がある方法なのか、どうすれば良い査定方法を選べるかを解説します。


2.1. 査定をしようと思ったときの選択肢

あなたがお持ちのマンションを査定しようと思ったとき、大きく分けると4つの選択肢があります。


  1. 不動産会社への査定依頼
  2. 不動産鑑定士への依頼
  3. シミュレーターの使用
  4. 一括査定サイトの利用

4つの選択肢はそれぞれどのようなものなのか、簡単に解説をします。


①不動産会社への査定依頼

これは、街中や駅の近くにある不動産会社へ行くことを指しています。あなたのマンションの情報を紙に記載して、不動産会社の担当者とその場で話すことになるでしょう。

特徴としては、依頼する不動産会社によって売却価格が大きく異なることです。不動産会社によっては「売買」をしていると言っても、「購入」は扱っている一方で「売却」は扱っていない事もあるので注意が必要です。


②不動産鑑定士への依頼

これは、不動産の鑑定業に関する法律に基づいた国家資格で、マンションなどの建物の鑑定だけでなく土地の有効活用に関するコンサルティング業務も行っている不動産の専門家です。

特徴としては、マンションを1棟売却するなど素人では販売価格を見極められない際に使われているケースが多いです。このような不動産鑑定士という専門家に査定を依頼する場合、相談料や査定料などが必要となります。しかし、このような費用がかかることを想定し、金額を上乗せして売り出しても、売却価格が高過ぎて売れないという事態になりかねません。


③シミュレーター・AI査定の使用

これは、これまで取引された事例をもとに、あなたのマンションの価格をざっくりと算出するものです。

特徴としては、その場で分かるサイトが多くある一方、価格に幅がある(例えば、2500~3000万円と表示される)事があったり、過去の事例が少ない地方だと算出ができないことがあります。


④一括査定サイトの利用

これは、不動産の売却を専門にあつかっているウェブサイトの事です。不動産会社ではなく、第三者機関が運営しており、あなたの様な査定を考えている人と不動産会社をマッチングするものです。

特徴としては、無料で利用ができる点と、早いものでは60秒で査定依頼が完了することです。また、一括で不動産会社に査定をしてもらうことができるので、何度も同じ情報を伝える手間や、実際に何件も不動産会社をまわる必要がありません。


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2.2. どの査定方法を選べば良いか

ここまでで、査定をするときの選択肢に何があるか理解できたと思います。続いては、その選択肢の中でどれをどのように選べば良いのか解説をしていきます。


査定方法を選ぶ基準

査定方法を選ぶときの基準は、次の2つです。


  • 正確な価格を知りたいのかどうか
  • 良い業者と効率よく出会いたいかどうか

査定を考えるうえで、どこまで正確な価格を知りたいかは重要ですし、査定をしてもらう相手が良い業者かどうかも重要です。

結論としては「一括査定サイト」が2つの基準に当てはまります。なぜ「一括査定サイト」が当てはまるのか、順番に確認していきましょう。


4つの査定方法の比較・検討

まず価格に関して、ざっくりと知りたいだけであれば「シミュレーター」が良いでしょう。
編集部で実際に「築40年ほどの都内マンション」にて検証をしてみました。調査をした結果、結果は下の表のようになりました。

サービスA サービスB サービスC
入力項目 ・マンション名 ・エリア選択
・マンション名
・最寄りの駅
・駅からの徒歩距離
ほか5項目
表示価格 4,317万円〜4,949万円 3,780万円~4,080万円 3,700万~4,600万円
価格幅 632万円 300万円 900万円

入力が簡単なのですが、1000万弱も幅が出てしまっては、利用する価値が低い場合もありそうです。印象としては、簡単なので一度使っても良いと思いますが、結局他の方法も併用しなければならないというものでした。

また、一番正確に知るのであれば「不動産鑑定士」になるのですが、これは相続の際に活用するなど、特定のシチュエーションの場合で、費用をかける必要がある場合に限るでしょう。コストをかけてまで価格を知る必要がないのであれば、不動産鑑定士は選択肢からはずれます。

残るは、「不動産会社への依頼」「一括査定サイト」です。ここで判断すべきは、手間なく効率よく業者を比較できるかどうかです。その点で、「一括査定サイト」は自宅にいながらまとめて査定依頼をすることができるのでおすすめです。

よって、査定方法を選ぶときの2つの基準に当てはまるのは「一括査定サイト」でしょう。


2.3. おすすめは業界No.1で信頼のある「イエウール」

改めて、一括査定サイトとはどのような査定方法なのかお伝えします。


一括査定サイトの仕組み

一括査定サイトは、査定をしたいマンションの情報を入力するだけで不動産会社をマッチングして、複数の不動産会社へ一度に査定依頼ができるサイトです。


一括査定サービスの構造
一括査定サイトの構造

一括査定サイトの選び方

世の中にはいくつも一括査定サイトがあり「どの査定サイトを使えばいいの?」と思っている人もいるでしょう。
そんな人は不動産会社の加盟数という基準でサイトを選ぶと良いでしょう。あなたによって良い不動産仲介業者を見つけるには、業者の加盟数は欠かせないからです。

たとえ「一括査定サービス」をうたっていても、紹介できる会社が少なければ、良い一括査定サービスとは言えません。
加盟社数に関して、東京商工リサーチ社による調査結果が発表されています。結果は下のグラフのとおりです。

一括査定サービスの調査結果
不動産売却一括査定サイトの加盟社数集計チャート

調査元:イエウール、「不動産一括査定サイト調査」にて第1位を獲得


ご覧の通り、第三者機関である東京商工リサーチの調査によると、「イエウール」が加盟社数で1位になっています。 そこで、一括査定サイトを使うなら、「不動産会社の加盟数」と「利用者数」の実績でNo.1であるイエウールをおすすめします。


おすすめの一括査定サイト「イエウール」とは


イエウールのロゴ

イエウールは業界最大手のサイトです。
提携先企業数は1,900社と業界No1、さらに大手不動産会社の提携者数やエリアカバー率も業界No1なので、販売力に優れた大手から見た価格と、地域のニーズを知り尽くした会社からみた査定額の両方を比較して知ることができます。

「すぐにマンションの査定結果を知りたい!」という方は利用者数が1,000万人超の不動産一括査定サービスのイエウールを使って査定の依頼をしてみましょう。



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3. 査定額へ影響することを把握しましょう

ここからは、不動産仲介業者がマンションを査定をする時に見ているポイントの一覧と、どのようにアピールをすれば良いか解説します。

査定額へ影響するポイントは、非常に重要な観点です。査定をするとき実は、不動産業者に好印象を持ってもらうことも大切だとご存知でしたか?

多くの人が勘違いする点として、不動産会社は売り主にとって味方である事を覚えておきましょう。
なぜなら、不動産に入るお金は「仲介手数料」と言われるものですが、これは物件価格の3%なので、売買する物件の価格が高くなるほど仲介手数料も大きくなるからです。
例えば、1000万円の物件を売ると、不動産会社には33万円が入ります。一方2000万円の物件を売ると66万円が入ります。

つまり、不動産会社としても高い物件を担当したいので、いかにあなたの物件が魅力的なのかを伝える事が大切です。

そこで、物件の魅力を伝えるには、そもそもチェックされる箇所を把握しておくことが大切です。まずはチェック箇所の一覧からみてみまよう。


チェック箇所の一覧

マンションの査定をする時の主なチェック箇所は、以下の5つになります。

チェック箇所 詳細
立地や周辺環境 景観や利便性をチェック
耐震対策 新耐震構造か、旧耐震構造かをチェック
室内状況(玄関・水回り・収納) 大きな修繕が必要になるかをチェック
共用部分(エントランス・駐車場) 共有部分が清潔であるか、メンテナンスは行われているかをチェック
部屋の向きと階数 ベランダの方角、角部屋であるか、何階なのかをチェック

続いて、どのよう点が買い主視点でアピールポイントになるのかをお伝えしていきます。


その1「立地や周辺環境」のアピール方法

景観が良く、周辺環境が住みやすい立地は買い手がつきやすくなります。また、周辺に街灯が多く、夜間に暗い場所が少ない場合もアピールポイントになります。

理由は、マンションの売却では、景観や利便性といった立地や周辺環境は重要なポイントになるからです。あなたのマンションの周囲にはどのような施設があるか確認しておきましょう。


その2「耐震対策」のアピール方法

「新耐震基準」である点がアピールできます。耐震基準法は1981年に改定されており、それ以降のマンションであると安心です。理由は、マンションは築年数から判断されることが多くなるからです。

一方で、一般的に1982年までに建てられたマンションは旧耐震構造となっているため売却は難しくなります。ただし、旧耐震構造だったとしても立地が良ければ売却可能になることもあります。また、1982年までに建てられたマンションでも新耐震構造になっている場合もあるので確認しましょう。

耐震化に関しては 国土交通省:住宅・建築物の耐震化について に詳しい記述があります。


その3「室内状況(玄関・水回り・収納)」のアピール方法

リフォームを行っている場合は「どこをどのようにリフォームしているか」を説明しましょう。マンションは一戸建てとは違い、建て直すことは容易にできないためリフォームは大きなアピールポイントになるからです。

不動産会社は、マンション希望者の多くが気にする玄関・水回り・収納の3点を主に見ています。特に、水回りは汚れや劣化などが気になりやすい場所です。


その4「共用部分(エントランス・駐車場)」のアピール方法

マンション売却では、エントランスや駐車スペースなどの共有部分の清潔が保たれているかも重要なポイントになります。共有部分は個人では対応できない場所なので、管理会社がしっかりとしているかで売却額は大きく変わってくるからです。

共有部分の清掃状態やセキュリティなど問題がある時は、管理会社に連絡して早めの対策をお願いしましょう。


その5「部屋の向きと階数」のアピール方法

角部屋・ベランダが南向き・階数が高いほど査定ポイントが上がります。ベランダが南向きでないとしても、日当たりや採光の良さ、風の通り具合、眺望、ベランダの広さなど良い点をアピールすることで査定ポイントをプラスすることができます。




4. 査定前に知っておくべきこと7つ

続いて、査定前に知っておくべきこと7つを解説します。マンションの査定を成功させるには、成功ためのポイントや後から後悔しても遅い事を、事前に知って準備しておくことが大切です。

不動産会社に騙されずにすんだり、高い査定額を引き出すことや、無駄な時間をかけずにスムーズにすすめるためには、準備を入念にしておきましょう。


  1. 事前に相場を自分で調べておく
  2. 複数の不動産会社に査定依頼
  3. 設備の不具合を修繕
  4. アピールポイントの整理
  5. 高額査定を出した会社には根拠を確認
  6. 必要書類の確認
  7. 売主が不利になる情報も不動産会社に伝達


その1:事前に相場を自分で調べておく

事前に相場を調べておきましょう。相場を調べておくことで、不動産会社の出す査定額が適切かどうかを確かめる事ができます。一般の方でも、ざっくりとした相場であれば簡単に把握する方法はあります。


その2:複数の不動産会社に査定依頼

複数の不動産会社に査定を依頼する事が何よりも大切です。勘違いをしがちですが、査定の依頼は複数の会社におこなっても問題がありません。むしろ、複数の会社を比較することで、あなたに合ったよい会社を見つける事ができます。


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その3:設備の不具合を修繕

事前に設備を修繕しておくことで、無駄な価格の下落を防ぐことができます。例えばドアの立てつけが悪ければネジを締め直したり、外壁ではがれている部分があれば塗装業者に依頼するなどしましょう。


その4:アピールポイントの整理

自分でも、マンションの周辺やマンションの特徴でアピール出来る事を整理しておきましょう。ポイントは、買い手の気持ちになって考えることです。

不動産会社もすべての地域の事を完璧に把握しているわけではありません。例えば、駅からは遠くてもバスが便利であるとか、タクシーが良く通るので捕まえやすいとか、地元の方が交通安全パトロールをしているなど、新しく住む方にとって良い点を整理しておきましょう。


その5:高額査定を出した会社には根拠を確認

事前に相場を調べていたり複数の会社を比較していると、高額で査定が出る時があります。その時は査定額の根拠を聞いてみましょう。もし、他の不動産会社も気づいていないような良い点を見つけていたのであれば、ぜひその会社に売却の依頼を検討しましょう。一方で、根拠が曖昧な場合はとにかく契約をしたいだけの可能性があるので、注意する事ができます。

不動産会社は、建物を売り出すときの価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと法律で定められています。
(宅地建物取引業法 第34条の2第2項)

不動産会社にちゃんと説明してもらうことには全く遠慮しなくてよいので、しっかり確認して不動産会社を選んで下さい。


その6:必要書類の確認

マンション査定をスムーズに進めるために以下のような資料を揃えておきましょう。

設備の良し悪しはどうしても業者の主観で決められるので、床や壁、トイレ、キッチンなどのメンテナンスの証明書があれば精緻な査定額が算出できます。特に、人が確認しずらい水道管などのメンテナンスしてれば査定額を上げるためにも準備しておくとよいでしょう。

あると良い書類
書類名称 入手場所
登記事項証明書 市区町村役所
間取り図と測量図 登記所
固定資産税納税通知書 市区町村役所
購入時の物件概要書 不動産会社
利用規約 管理者
メンテナンス証明書 (メンテナンス会社)

不動産の売却で必要となる書類に関しては
> 【全18種】不動産売却で必要な書類と取得方法【チェックリスト付き】 <
という記事で詳しく解説があります。


その7:売主が不利になる情報も不動産会社に伝達

不動産会社に査定してらう際、正確にマンションの状況を報告しないとトラブルにつながります。例えば雨漏り、騒音など「実際に住んでみないと分からないこと」、事故歴など「他人から耳に入ったら忌避されること」は価格設定に非常に影響します。これらの情報を意図的に隠しておくと売主が「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」として裁判にも繋がりかねません。

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは、物件に欠陥や何かしら問題があり、取引の過程で通常の注意をはらっても気づかれないまま取引が成立した場合に、売主が負う責任のことです。

売却後に瑕疵が発覚すると、購入者から賠償金の支払いを求められる大問題につながるので、査定時には不動産会社に正直にマンションの状況を伝えましょう。

瑕疵担保責任など、売却するときのトラブルに関しては
> 不動産売却でトラブルに遭わないために。事例とその対処法 <
という記事で詳しく解説があります。



以上が査定前に準備、確認すべきことです。
意外と準備することは少ないので、肩ひじ張らず気軽に不動産会社に査定依頼をしてみましょう。


5. マンション査定でよくある質問

ここでは、多くのお客様にご利用頂いているイエウールだからこそ、よくお聞きする質問をご紹介します。


マンションの査定額はどうやって決まるの?

マンションの査定額は、近隣の物件の取引価格を元に決めることが多いです(取引事例比較法)。基準となるマンションの平米単価を計算した上で、ご自分の物件がどれだけ売りやすいか/売りにくいかを点数化して、想定価格を決めますので、ある意味「味付け」にも似ているかもしれません。
とはいえ、この作業は周囲の物件の販売価格を熟知した方でないと難しいことが多いので、不動産会社の言いなりにならず、ご自分で調べて、ご自身の考えをもっておくとなお良いでしょう。


査定額が思ったより安い場合、査定額よりももっと高く売ることはできる?

はい、不可能ではありません。あなたの不動産を査定した方よりもあなたの物件や周囲の相場の方比べて詳しい方はいくらでもいますので、別の会社に査定を依頼して、より有利な査定額を計算してくれる会社や担当者を見つけると良いでしょう。
ただし、無理に期待しすぎないことも大切です。一般的に、売りたい値段よりも売れる値段のほうが低いと言われており、査定額が思ったより安いということはよく言われることです。売却できなければ元も子もありませんので、欲張りすぎずに売却額を決めましょう。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
マンションを少しでも高く売るためにやっておくべき工夫

マンション査定前にリフォームやクリーニングはやるべき?

査定前にリフォームをすべきではありません。
なぜなら、例えば300万円かけてリフォームしてから査定を受けたとしても300万円以上高く査定を受けれるか保証がないからです。
さらに近年はセルフリノベーションが流行っているので、事前にリフォームしてしまうことで買い手を見つけづらくなる可能性も出てきます。

ちなみにハウスクリーニングも基本的には不要です。もちろん基本的な掃除はやっておくべきですが、多少散らかっていたとしても査定額に影響はありません。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
マンション売却前のリフォームは不要!効果的に売却価格をあげるには?

住んでいるマンションを売ることはできる?

可能です。むしろ、住みながら売却するケースのほうが多いという意見もあります。購入希望者は購入前に必ず内覧をすると思いますが、買う側からすると住んでいるイメージが湧くのでむしろ良い面もあります。


マンションを売るために必要な費用は?ホームページへの掲載などの広告費も払わなければいけないの?

売買契約が成立するまでは、基本的には費用はかかりません。不動産会社への相談も無料です。売れるか気になるくらいなら、不動産会社に相談するのはとても良いと思います。もしマンションが売れたら、(1)仲介手数料(売却額の約3~6%) 、(2) 税金、(3)売却手続きの資料(だいたい10万円以内)などがかかります。


マンションが売れやすいタイミングはありますか?

売るタイミングを数か月ずらしたところで、メリットはほとんどありません。

なぜなら、一般的に売却の多い春や秋に、必ず物件が高く売れるとは限りませんし、マンションの売却までには査定の依頼や不動産会社の販売活動、場合によってはリフォームなど、様々なことに時間をとられます。よって、差し引きして考えると、どの季節に売却しても目だって得することはありません。

むしろ、売却時期が早ければ早いほど市場価値高いと言えます。一般的に物件の資産価値は築20~25年でゼロになると言われているので、なるべく早い時期の売却を心がけるようにしましょう。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
2019年までの推移は? 今後の価格はどうなるか?



6. まとめ

この記事では、マンションを査定する時のオススメの方法や、査定で損をしないための注意点を詳しく解説しました。売却査定に対して必要な事が理解できましたでしょうか。

気づいたら家の相場価値が下がってしまっていたという事態を避けれるように、まずはプロに気軽に相談するところから進めてはいかがでしょうか。


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初心者でもわかる!記事のおさらい

不動産の査定や売却に関してよくある質問をピックアップしました。


無料で査定をするには?

まずは業界No.1の「イエウール」で、一括査定を依頼してみましょう。マンションなど不動産の一括査定について一括査定サイトの仕組みや選び方は?で解説してあります。「イエウール」は東京商工リサーチ社による調査報告にもランキングで1位とあるので、サービスの質に信頼感があるでしょう。


査定はどんな流れになっている?

査定依頼をするところから査定金額を把握するまで、大きく5つのステップになっています。詳しくはマンションを査定・売却する流れをご覧ください。

  1. 不動産会社に査定依頼をする
  2. 訪問してもらう日時を決める
  3. 家に訪問してもらい現地調査をしてもらう
  4. 不動産売却に必要な書類を確認する
  5. 査定結果を報告してもらう

査定をする前に知っておくべき事ってなに?

マンションの査定を成功させるために必要な7つのポイントを紹介しています。一部抜粋しましたので、他にも知りたい方は査定前に知っておくべきこと7つをご覧ください。

  • 事前に相場を自分で調べておく
  • アピールポイントの整理
  • 売主が不利になる情報も不動産会社に伝達

マンションを査定する人で、他の人はどんな事が気になっている?

査定額がどうやって決まるのか、査定前にリフォームをすべきか等、全部で6つピックアップしました。詳しくはマンション査定でよくある質問をご覧ください。関連する記事も紹介してあります。


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