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【不動産査定書の内容って?】複数社の査定でお得に売却しよう!

こんにちは、イエウール編集部です!
不動産を売ろうと検討している中で、「査定書」や「査定」と聞いたことがある方もいるかもしれません。

  1. 査定書の中身には何が書いてあるんだろう?
    そもそも「査定」ってやらないといけないの?
  2. そうじゃな。この記事では査定書の中身や、売却をお得に進めるための査定のコツを紹介していくぞ!
  3. え!査定でお得に売却できるの?
  4. そうじゃ。数百万円も得する場合があるんじゃぞ!!
??こんな悩みの人にピッタリ??
  • 不動産売却を考えており、査定書の内容や査定について知りたい方
  • 不動産会社に査定してもらったけれど、査定結果に納得がいかない方
  • 不動産を高く売るための「査定のコツ」を知りたい方



マンション売却をしようかな、土地の価格が知りたいな、という方には、不動産会社に価値を診断してもらう「査定」や、不動産鑑定士に診断してもらう「不動産鑑定評価」などを聞いたことがあるかもしれません。
この記事では、「査定書にはどういうことが書いてあるか」「高く売る・早く売るための査定のコツ」をお伝えしていきます。不動産売却では必ず活きてくる知識ですので、ぜひともこの記事にざっと目を通して、査定の勘所(かんどころ、ポイント)をご理解下さい。

まず、先に結論を言うと・・・

先読み!この記事の結論
  • 査定書には「不動産を数か月以内で売るならいくらで売れるか」と、その根拠が書いてある
  • 査定結果は会社によって違う。複数の不動産会社に必ず査定を依頼しよう
  • 複数の会社に一括で査定を依頼できる「イエウールイエウール」がおすすめ

もしお時間がなくて、この記事を読む時間がなければ、この結論だけお読み頂いて下(↓)のリンクから一括査定を申し込んで下さい。
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1. 【査定の種類、査定書の中身】そもそも「査定書」「査定」とは?

査定書の内容についてご説明する前に、そもそも不動産の価値を評価する方法はいくつかありますので、整理のためにご紹介させて頂きます。

1.1. 不動産の価値を知る方法は2種類ある

不動産の価値を評価するのは、不動産会社が評価してくれる無料の「不動産査定」と、不動産鑑定士に数十万円払って依頼する「不動産鑑定評価」があります。

不動産会社が無料で行う「不動産査定」

売却を扱う不動産会社であれば、不動産がいくらで売れそうかという金額(査定額)を見積もってくれます。
不動産会社は不動産のプロですし、地元の不動産市場にも精通していますから、査定で得られる情報はとても貴重です。

加えて、査定には費用はかかりません。なぜかというと、不動産会社から見たら将来の取引のチャンスになるからです。もしあなたが査定結果を気に入ってくれれば、あなたが将来的に不動産売却をする際に、自分の会社に任せてもらえるチャンスを手に入れられる、と考えているのです。

  1. へー、査定だったら、無料で価値を教えてくれるんだ!?

なお、査定額を聞いた上で売るかどうか決めても全く問題ありません。安い金額でしか評価してくれず、納得いかなければその会社には売却を任せなければよい話です。
また、「査定額に騙されて、安い値段で売らされるんじゃないか?」と不安に思う必要もありません。

法律では、不動産会社は、建物を売り出すときの価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定められています(宅地建物取引業法 第34条の2第2項)。不動産会社にちゃんと説明してもらうことには全く遠慮しなくてよいので、しっかり確認して不動産会社を選んで下さい。

不動産鑑定士が有料で行う「不動産鑑定評価」

不動産鑑定評価とは、不動産鑑定士(または不動産鑑定士補)が有料で不動産の価値を評価するものです。「不動産鑑定士」は国家資格で、不動産の価値評価の事業を営めるのは不動産鑑定士(不動産鑑定士補を含む、以下同じ)だけと決まっています。 なお、不動産鑑定士に評価してもらうには結構な費用がかかり、相場は15万~30万円となります。



不動産査定との違いは、不動産査定が「今~数か月以内で売るならいくらか」という観点で評価するのに対し、不動産鑑定評価では、「不動産の正常な価値はいくらか」を計算するという点です。不動産の売却額は、不動産の状態や買い手が今いるかどうかで大きく変わり、相続税や固定資産税の根拠には採用しにくいため、不動産鑑定評価が利用されます。

また、不動産鑑定評価は価格の根拠が明確なため、資産額の評価でもめることの多い相続や離婚の場合に使われることもあります。

  1. 15~30万円もかかるんだったら、確定申告とか相続で揉めたときだけ使えば良さそう!



「いくらで売れるかを知りたい」「費用をかけずに不動産価値を調べたい」ということであれば、まずは不動産査定を選べばよいでしょう。

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1.2. 査定には「机上査定」と「訪問査定」がある

不動産会社が不動産の価値を見積もる査定には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

【机上査定】すぐ結果がわかるが、結果がぶれやすい

「机上査定」では、住所、面積などの不動産のデータだけで査定額が計算されます。あくまで簡易な査定ですので、実際の売却額と査定額で大きな差が出ることもあります。 ただし、データだけで査定する分、早ければ結果が当日に出ることもあります。

  1. 机上査定は、かんたんですぐ結果が分かるけど、ちょっと価格がぶれがちなのね!

【訪問査定】時間はかかるが、より正確

「訪問査定」では、住所などの不動産のデータに加え、不動産会社の担当者が不動産を現地訪問して、不動産の特徴を実際に見た上で査定額を決めます。

不動産取引では物件ごとの違いが売却金額に大きく影響します。また、買い手にも不動産会社がいて物件を見て購入金額をアドバイスします。不動産会社が物件を見てくれる訪問査定のほうがより正確な売却金額を見積もることができると言えます。

訪問査定では不動産会社の担当者との時間調整が必要だったり、机上査定よりも時間がかかる面はあります。しかし、急ぎで価格を知りたいということでなければ訪問査定のほうがおすすめです。

  1. 訪問さていなら、ついでに不動産会社に相談できるメリットもありますね!

1.3. 【査定書の内容】査定額と計算根拠が書いてある

査定書には、売ろうとしている不動産の情報に加えて、査定額とその根拠となる情報が記載されています。

査定の根拠となる情報は、査定額の根拠、事例不動産情報、査定額計算式などですが、会社によって形式や内容は少し異なります。
また、戸建ての場合は物件によって傷みの具合が異なるので、築年数や修復歴、建物の状態なども書いてあります。

なお、注意してほしいのが査定金額です。少しでも契約に結びつきやすくするため、不動産会社が査定価格を高めに設定するケースもあります。そのため、他の会社に比べて査定額が高すぎないか、査定額の根拠が示されているかを、ご自身で必ず確認して下さい。

  1. いくらで査定してくれるのかなぁ。気になる!
  2. 査定結果の金額に囚われすぎず、担当者の説明力をしっかり聞くのも大切じゃ!(後で解説します!)
不動産の情報 査定対象となる不動産の基本情報
(土地面積、住宅環境、設備や概観などの住宅構造、交通手段など)
売り出し価格 不動産会社が推奨する売り出し価格
査定額 土地・建物の査定額(マンションの場合は土地の価値も建物価格に含まれることが多い)
事例不動産の情報 面積単価を計算する際に、参考とした不動産の情報。周辺エリアから選ばれる。
事例不動産との相対評価 査定額を計算する際に、事例不動産とどう比較して面積単価を決めたかを説明。
査定地周辺の環境、交通の便、隣地の状況、日照・採光の状況などが載っている。
査定額計算式 事例不動産を基準としてた面積単価、売却予定の不動産面積、不動産の評価による補正を組み合わせた計算を記載。

【ご参考】物件の売りやすさの指標は「流通性比率」で分かる

流通性比率とは、その不動産が売りやすいかどうかの指標です。
建物や土地の価格を合算して仮の査定額を計算したときに、地元の今の市場価格と差が小さくなるように補正をするものです。
流通性比率は、売りやすい人気物件と判断されればプラス評価、売りにくいと判断されればマイナス評価となります。例えば、面積が大きいために、比例して査定総額が大きくなり、売りにくくなることや、購入者層と平均的な購入価格からのズレ、エリアによって重要が少ない場合などでも流通性比率が下がってしまうことがあります。

査定額の計算方法は、簡単に言うと「面積」×「面積あたりの価格」×「流通性比率」です。また、流通性比率は100%(1.00)を基準として85%~110%の範囲で調整されます。

つまり、流通性比率95%(0.95)と表記されていれば、査定額を5%減額したことを表します。
もし、お持ちの物件で流通性比率が変わっていたら、その根拠を担当者にしっかり確認しましょう。

  1. 流通性比率のところで、不動産会社の考え方の違いが出てきそう!
  2. そうじゃ。逆に、根拠が曖昧な会社だったら、能力が低い会社とも分かるぞ!

2. 不動産売却を成功させるには、複数の会社に査定してもらうべき

これまでは、査定額がどのようにして決まるか、査定書には何が書いてあるかをご説明してきました。
ここからは、「査定を利用して、不動産をお得に売却するコツ」について解説していきます。 そのコツとは・・・

2.1. 不動産売却を成功させるなら、必ず複数の会社に査定してもらおう

複数の会社に査定してもらうことは2つの大きなメリットがあります。それは「高く査定してくれる会社を選べる」「販売力が高い会社が分かる」ということです。

  1. そうか。相見積もりと同じですね!

【メリット1】高く査定してくれる会社を選べる

不動産を査定してもらうときに、1社だけに査定を依頼することほど勿体ないことはありません。

不動産の査定額は、査定する会社によって、数百万円の差がつく場合もあります。
もし安い査定額を鵜呑みにして安い金額で売ってしまうと、数百万円の損につながることもあるのです。

【ご参考】不動産会社によって査定額が数百万円も違う理由

査定額の計算方法は、簡単に言えば「面積」×「面積あたりの価格」×「流通性比率」とお伝えしました。
このうち、「面積あたりの価格」「流通性比率」は、不動産会社によって差があります。

面積あたりの価格は、どのような状態の物件・どのような立地を「事例不動産」と判断するかで変わってきます。
また、流通性比率も会社や担当者次第で変わってきます。

不動産は高額の資産です。こういった要素の差が、数百万円もの差につながってしまうのです。

  1. そうですよね。会社によってここは違ってきそう!

【メリット2】販売力が高い会社が分かる

査定結果が出たら、査定額とその根拠を不動産会社の担当者が説明してくれます。
その際に、地元の不動産市場にどれだけ精通しているか、売却実績はあるかなど、不動産会社と担当者の実力を見極めることができます。
以下のような点を確認することで、あなたの不動産を売却するときに一番良い不動産会社を見つけられるでしょう。

  • あなたの物件のアピールポイントをしっかり理解しているか
  • あなたの物件の近辺での、最近の取引事例を把握しているか
  • 査定額の根拠を正しく説明でき、値下げ交渉が来ても頼りになるか(値下げ要望に正しく反論できるか)
  • 似たような物件の売却事例が多いか

2.2. 複数の会社に査定してもらうなら、無料一括査定サービス「イエウール」がおすすめ

複数の会社に査定してもらうのは、案外大変です。不動産売却を取り扱っている不動産会社を何社も探して、物件について説明し、、、となると、手間と時間は相当なものになります。そんな悩みを解決してくれるのが不動産一括査定サービスで、特におすすめなのが、業界最大手の「イエウールイエウール」です。

不動産一括査定サービスとは

不動産一括査定サービスとは、インターネットで、複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。
たった1回、不動産情報を入力するだけで査定が依頼できますし、24時間いつでも査定を依頼できます。とても便利なサービスです。

その中でも特におすすめなのが、無料で査定を依頼できる、業界最大手の「イエウール」です。

【おすすめの理由1】不動産会社数が1,700社と業界最大規模

高く査定してくれる会社を見つけるには、不動産会社の選択肢の多さは欠かせません。

イエウールの提携先企業数は1,700社もあるため、地方の物件でも多くの不動産会社を探すことができます。
また、大手の不動産会社、地域密着の不動産会社の両方と取引しているため、販売力に優れた大手から見た価格と、地域のニーズを知り尽くした会社からみた査定額の両方を知ることができます。

【おすすめの理由2】不動産会社の売却力が高い

イエウールでは、クレームが多い会社は契約解除できるようになっています。つまり、イエウールで紹介される会社はそのようなフィルターを通った会社なので、安心して査定・売却を任せられる会社を探すことができます。

ぜひこの機会に複数の会社に査定を依頼して、不動産の売却価格を正しく理解しましょう!

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3. 不動産査定書はここをチェックしよう

査定を依頼すると、当日~1週間程度で査定結果が返ってきますので、信頼できる査定書か・信頼できる不動産会社を見極めていきましょう。

3.1. 【チェックポイント1】査定の内容が具体的で、根拠があるか

たとえば査定価格に対して幅がある場合は「査定価格は○○万円ですが、売り出すときは提案額として○○万円、上限は○○万円です」と説明や記載があれば信頼できます。しかし、単純に幅を持たせているだけで説明できない場合は、地元の不動産市場についての理解が不足している可能性があります。

また、流通性比率についても注意が必要です。
もし流通性比率が1.00とは違う数字になっていれば、何故その数値になったか質問してみましょう。たとえ流通性比率が低くても、その比率になる理由や物件のマイナス点を正確に教えてくれる不動産会社なら信頼できます。

3.2. 【チェックポイント2】資料や説明が分かりやすいか

資料の分かりやすさは、集客力に効いてくるポイントです。
不動産会社は、物件の情報をサイトやチラシ(マイソク)を通して宣伝してくれますが、査定書が見づらい不動産会社に依頼した場合、チラシも見づらいものが出来上がるかもしれません。そうすると、興味をもってくれる不動産会社や買い手も少なくなる可能性があります。
査定書の見た目が分かりやすく見やすいものかどうか、フォントのサイズの違いについても見ておきましょう。数字ばかりで読みづらい査定書を提案してくる場合は、警戒した方が良いでしょう。

説明の分かりやすさは、買い手との交渉や、売却の納得感に聞いてくるポイントです。
不動産を売るときは、必ず買い手は値下げを打診してきます。たしかに、ある程度の値下げは避けられないかもしれません。ですが、希望額以上には値下げできない理由や、値下げしない正当性をしっかり買い手に説明できる担当者であれば、あなたの希望の金額の範囲で交渉をまとめてくれる可能性も高まります。

また、どうしても希望額を超えた値下げ額で売ることになっても、その理由をしっかり説明してくれる担当者であれば、後悔することもなく納得のいく売却になるでしょう。

査定書を目にすると、どうしても事例の紹介や数字の解説に終始しがちで、こちらも一番気になる査定額に気をとられてしまいます。ですが、担当者の話しぶりもしっかりと確認するようにしましょう。時には数か月にわたってやり取りをする相手ですので、質問を通して担当者を見極めることも大切です。


4. 一括査定サイトでいち早く優良業者を探そう

個人での不動産売却であれば、不動産会社へ無料で査定書の依頼を行う方法で問題ないでしょう。無料だからといった躊躇することはありません。不動産会社としては、ぜひとも売却を担当したいという気持ちで査定書を作成してくれます。

また、一括査定サイトを使えば、手軽に多くの不動産会社に査定をお願いできるので便利です。売却を検討しているのであれば、まずは、一括査定サイトに登録してみることから始めましょう。

4.1. 【まとめ】イエウールなら、複数の会社にカンタンに査定を依頼できる

不動産の一括査定は、無料で行われています。おすすめできるのは、イエウールでしょう。理由としては、簡単に入力できて、多くの不動産会社からの査定書を確認できるからです。

国内の大手不動産会社から、地元密着型の優良不動産会社まで、全国の1,600社以上から厳選された不動産会社が査定をしてくれます。また、イエウールではクレームのあるような、悪徳企業は、契約を解除しているので安心です。売却を検討中であれば、安心便利に査定依頼が行えるイエウールを活用してみましょう。

今回の記事のポイント
  • 査定書には、査定額と根拠、参考事例が書いてある
  • 高く売りたいなら、必ず複数の会社に査定してもらおう
  • 複数の会社に査定してもらうなら、イエウールイエウールがおすすめ

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