不動産売却の成功法
マンション売却の知識とコツ
家売却2つの鉄則
土地売却の注意点
不動産価格を無料で診断

【更新日】

中古マンション 査定方法|中古マンションの査定から売却まで



中古マンションを売却しようと考えた時、まずは、査定を依頼する会社を決めなければなりません。ただし、査定から売却までの流れや査定方法についてある程度理解していないと、誤った判断をしてしまうかもしれません。

そこで、この記事では、中古マンションを査定する際に知っておくべき査定から売却までの流れや複数ある査定方法についてご紹介していきたいと思います。

先読み!この記事の結論
  • 中古マンションの査定価格を簡単に知りたい場合、1都3県にお住まいならRENOSY SELLを利用してみましょう。
  • 価格査定後、売却に関する様々な相談にも乗っていただくことができます。
  • 1都3県以外にお住まいの方は、イエウールの一括査定を利用することをオススメします。

中古マンションの査定ならマンションの売却推定価格を瞬時に査定できるRENOSY SELLがオススメです。

※「売却推定価格」とは、市場に売り出す際の予想価格です。実際の売却価格とは異なることがございますので、あくまでご参考としてご認識ください。また、物件により売却推定価格が算出できない場合がございます。


1. 査定から売却までの流れと売却期間について

まずは、査定に関する全体像についてお伝えをしていきたいと思います。


1.1. 査定から売却までの流れ


査定から売却完了までは、5つのステップに分かれています。不動産会社に査定依頼を出して、良い会社と出会えた場合には媒介契約を結びましょう。契約後、不動産会社が購入希望者を探し、物件の内覧対応などを行っていきます。買い手が決まった場合、売買契約と引き渡しまでを済ませたら無事完了といった流れになります。

基本的に、媒介契約以降は、不動産会社が各ステップについてサポートしてくれますが、自分自身でも全体像は頭に入れておくようにしましょう。

また、先程ご紹介したRENOSY SELLの場合、高精度で相場価格を調べることができ、加えて売却に関する相談も担当者の方に電話等ですることができ、一石二鳥のサービスとなります。


1.2. 【注意!】査定価格で売れるわけではない

勘違いされている方が多いためあら、予め記載しておきたいと思いますが、査定価格で売れるわけではないということを覚えておきましょう。不動産会社からいただいた査定価格は、あくまでも目安であり、この目安を元に不動産会社の方と相談しながら「売り出し価格(= 販売価格)」を決めていくことになります。

また、ほとんどの場合、査定価格は自分が想像していた価格より低い金額になりやすいです。なるべく高く売りたいという気持ちはあるかと思いますが、不動産を売るためには、査定価格を元に「売れる価格」を設定する必要があります。そうしておかないと、なかなか買い手が決まらずにいつまでも売却活動を続けることになってしまいます。


1.3. 売却にかかる期間

中古マンションの売却には、およそ3ヶ月から6ヶ月程かかります。早い場合、2ヶ月ほどで売却まで至ることもありますが、ほとんどの場合3ヶ月以上はかかります。

不動産会社に査定依頼を出し、不動産会社と契約に至るまでに1ヶ月ほどかかり、不動産の購入希望者を探し、交渉するのに約3ヶ月、購入者のローンの審査や売却手続きなどに1ヶ月かかります。

売却活動には、総じて時間がかかるため、事前にいつまでに売却を完了させたいといった計画を練っておくことが大切です。

  • 売却までの流れを理解
  • 査定価格は相場
  • 売却にかかる期間の確認



2. ネット査定と訪問査定2つの査定方法がある

中古マンションの査定には、大きく分けて2つの方法があります。おおよその金額をすぐに知りたい場合は「ネット査定」、より正確な金額を知りたい場合は「訪問査定」をオススメします。


2.1. 現地を見ずデータのみで行う「ネット査定」

データの入力のみで行うネット査定は、おおよその査定額がすぐに知りたい場合や、事情により訪問査定を受けるのが難しい人におすすめです。ほとんどの場合、お金もかからないため気軽にできることが最大のメリットです。

中古マンションのネット査定を希望される場合、RENOSY SELLがオススメです。RENOSY SELLが算出する価格データは、誤差率を表すMERという数値が3.32%と業界随一の水準を誇っています(※1)。

無料で利用でき、物件の所在地や部屋の階数など、簡単なフォームを埋めることで価格を算出してもらうことができます。


※1:MERとは、Median Error Rate(誤差率中央値)の略で、機械学習の分野において、世界的に用いられている推定結果の正確さを示す代表的な指標値であり、この値が小さいほど推定精度が高いことを意味します。また、あくまでも推定値であり、目安としてご活用いただくための数値となります。
※2:「事例物件」とは、査定する物件と条件が似た物件のことを指します。


2.2. 現地情報を含めた詳細な「訪問査定」

訪問査定は、プロである不動産会社の担当者が、実際に売りたい物件を見てから査定する方法です。ネット査定と比較して、プロが実際に見ているため、経験に基づいた「実際に売れそうな価格」がわかります。

また、もしかすると、リフォームが必要かもしれないであったり、修理が必要かだったりと、部屋の状態に応じて査定額を算出してくれます。

また、不動産会社の担当者と対話をすることで、有益な情報を得やすいというメリットがあります。いくらネットや本で不動産の売却について情報を集めてもプロには敵いません。中古マンションを売却する際のポイントなど、会話の中でネットや本にはない情報を聞くことができます。

  • ネット査定は便利
  • ネット査定はおよその価格
  • 訪問査定は正確な価格



3. 物件による査定方法の違い

不動産会社が価格査定をする際の査定方法についても、実はいくつかの種類があります。不動産会社によって査定額が異なる要因はここにあります。


3.1. マンション査定に多い取引事例比較法

マンションの査定には、「取引事例比較法」という手法を用いることが多いです。取引事例比較法とは、査定する物件と条件が似ている過去の成約事例を元に金額を出す方法です。築年数、面積、間取り、最寄り駅からの距離、など条件が似た物件の成約事例を周辺地域で探し、それぞれ点数をつけ合計の点数から査定額を出します。

比較対象の過去事例が少ない地域や物件種別などの場合、価格がぶれやすいため注意が必要です。査定したいマンションに似た事例が多ければ問題ありませんが、少ない場合は不動産会社により、査定額が違ってきます。

査定した不動産会社にはどういった成約事例を元に、どのように価格補正をしたのか説明をお願いすると良いです。


3.2. 一戸建て査定に多い原価法

一戸建ての査定には、「原価法」を用いることが多いです。原価法とは同様の物件を新築した場合を想定して、築年数等を踏まえて減算していく方法です。

新築から時が経過すれば、様々な箇所の老朽化がすすみ、物件としての価値は低下します。それを鑑みて査定する方法が原価法です。土地を含め査定するため、一戸建てに用いられることが多いです。


3.3. 賃貸物件によく用いられる収益還元法

賃貸物件の査定には、「収益還元法」がよく用いられます。収益還元法とは、その物件の将来の収益性を鑑みて金額を出す査定方法です。そのため、主に用いられる場面は投資用不動産を査定するときであり、一般的にはあまり利用されていません。

計算方法は「1年間の純収益 / 還元利回り」で算出します。1年間の純収益とは1年間の収益から諸費用を引いた金額です。また還元利回りとはその不動産から得られる投資利回りのことです。

投資利回りとはその物件から得られる利益の割合のことです。200万円の物件から10万円の利益が得られれば利回りは5%です。

  • 取引事例比較法を用いる
  • 一戸建てには原価法
  • 賃貸物件は収益還元法



4. 中古マンションを売却する上でのポイント

中古マンションを査定してもらった後は、実際に売却をことになりますが、事前に売却のためのポイントについて把握をしておきましょう。この記事では、3つのポイントについてご紹介したいと思います。


4.1. 良い不動産会社を選ぶ

売却のための最大のポイントは、信頼できる良い不動産会社を選ぶことです。それでは、会社選びのためのポイントとはどのようなものでしょうか。


【会社選びのコツ1】査定の根拠がしっかりした会社を選ぶ

査定が終わり、金額が提示されたら必ず不動産会社に根拠を聞きましょう。査定額には必ず根拠があります。根拠が詳細まで明確であれば、信頼できる良い不動産会社と言えますが、あやふやな説明をする会社とは絶対に契約してはいけません。

信頼できる不動産会社なら、査定においてプラスになった要素、マイナス評価とされた要素などを明確にし、まとめて説明をしてくれるでしょう。できる限り細かく根拠を確認して、信頼できる会社なのか見極めましょう。


【会社選びのコツ2】対象の物件に強い不動産会社を選ぶ

不動産会社といっても様々な種類の不動産会社があります。その中でも得意とする分野がそれぞれ違います。そのなかでも、中古マンションの売買に得意な不動産を選ぶのも納得のいく売買をするためには大切です。

マンションの売買に強い不動産会社の探し方は、チラシやホームページに掲載されている物件の割合で判断すると良いです。賃貸物件と中古マンションの割合を見て、中古マンションのほうが明らかに多い会社は、マンション売却を得意としています。


【会社選びのコツ3】 親身になってくれる担当者がいる会社を選ぶ

査定や訪問の担当者が話を親身になって聞いてくれるかどうかも、良い不動産会社か見極めるための大切なポイントです。マンション売却は価格が大きいので、売主、買主とも不安を抱えています。それを取り除くために、話を親身に聞いてくれる担当者がいる会社は信頼できると言えるでしょう。

また、話を親身に聞いてくれることで、売主の意向を盛り込んだ売却方法を提案してくれます。


4.2. 売却タイミングを考慮する

マンションを売却するタイミングを考えることも、納得のいく売却をする時のポイントです。4月は就職や入学など人の移動がある時期です。4月に就職や転職など移動を考えている人は、それに合わせて事前に物件の情報を集めます。

そこに合わせて売却が完了するのがベストなタイミングです。4月から6ヶ月ほど前の9月から10月頃が売却時期に適しています。9月から10月にかけて売却できるよう計画的に動くことが大切です。


4.3. リフォームはしない方がよい

老朽化したマンションであればリフォームしたほうが査定額が上がると考えるかもしれませんが、リフォームはしない方が良いでしょう。リフォーム代以上の金額が査定額に上乗せされる保証はありません。

生活に支障のでる故障や不具合などの修繕など、最低限にとどめることをおすすめします。判断に迷った場合は不動産会社の担当者に聞くのが良いです。最適な選択肢を用意してくれるでしょう。

  • 適切な不動産会社選び
  • 売却タイミングの計画
  • 修繕は不動産会社に相談



5. 中古マンション売却に必要な書類

次に中古マンションの売却に必要な書類をご紹介します。何かわからないことがあれば、適時、契約する不動産会社に確認して用意しましょう。


5.1. 本人確認書類、実印、印鑑証明書、住民票

免許書や保険証などです。現住所と登記上の住所が異なる場合は住民票が必要です。また物件が共有名義になっている場合、共有者全員の本人確認書類が必要になります。印鑑証明書は、発行から3カ月以内のものを用意しましょう。


5.2. 固定資産税納税通知書

固定資産税の納税額を知るのに必要な書類です。また売却した時に行う移転登記などに必要な登録免許税を算出する時にも使います。紛失して手元にない人は、市区町村の役所で再発行できます。最新のものを用意しましょう。


5.3. 登記済権利書

売却予定の不動産の所有者を証明する書類です。マンションを購入した時に、法務局から発行されています。登記名義人がその物件の所有者であることを証明する重要な書類となっています。マンションを売却する際に必要になります。


5.4. マンションの管理規約

マンションの管理に関するルールが記載された書類です。ペットはOKなのか、どのように管理されているのかなど、買主にとって管理規約は気になるポイントとなるので用意しましょう。紛失して手元にない場合はマンションの管理会社に問い合わせて再発行をお願いしましょう。


5.5. 図面や設備などの仕様書

購入時に受け取る書類です。物件の図面や設備などが詳しく記載された書類となっています。買主が気になる情報であるため、用意しましょう。


5.6. 銀行口座の通帳

銀行口座の通帳は代金を振り込んでもらう時に必要になります。複数口座を持っている人は、振り込んでほしい口座の通帳を用意しましょう。

不動産書類については、更に詳しい記事を用意しておりますので、更に詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。




6. 中古マンション売却にかかる手数料や税金などの費用

マンションを売却する際には、収益を得られるだけではなく、手数料や税金などの費用がかかります。主な費用について以下にて一覧でまとめています。

項目 費用の目安
仲介手数料 (売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
印紙税 1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる。
抵当権抹消費用 司法書士へ依頼するとして5,000~2万円程
ローンを一括返済するための費用 一括繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料1~3万円
譲渡所得税・住民税・復興特別所得税 売却した年の1月1日での保有期間によって異なる
保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%
保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%
その他費用 ※費用項目より異なる。

中でも、特に金額が大きい仲介手数料について簡単にご説明をしておきたいと思います。仲介手数料とは、売却をサポートしてくれた不動産会社へ支払う費用で、売却が決まった際に支払いが発生します。

仲介手数料の金額を調べるための計算式は、売買価格が400万円以上の場合以下の通りです。


  • 仲介手数料 = 売買価格 × 3% + 6万円

マンション売却の費用について、更に詳しく知りたいという方は、以下の記事をご覧ください。


この章のまとめ
  • マンション売却には費用がかかる。
  • 主な費用は6種類。仲介手数料の金額が大きい。



7. 売却後は確定申告を

最後に、マンションを売却した後の確定申告についてご紹介したいと思います。

一般的なイメージとして、利益が出た場合に確定申告をすればよいというイメージがあるかもしれませんが、利益が出ていない場合でも確定申告をするメリットがあるということも覚えておいていただければと思います。

この章では、確定申告に関して概要のみをご紹介しますので、更に詳しく知りたいという方は、以下の記事をご参照ください。

参考記事:徹底解説!不動産売却時の確定申告の必要書類について


7.1. 売却益が出た場合の確定申告 

確定申告時に際して、売却益が出た場合には、出た分の利益に対して以下の3つの税金を支払う必要があります。


  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税

譲渡所得税と住民税は、物件を所有していた期間により、短期譲渡所得長期譲渡所得に分けられ、長期譲渡所得の方が税率が安くなります。具体的には、以下の通りです。

項目 所有期間 所得税 住民税 復興特別所得税 合計
短期譲渡所得 5年以下
の場合
30% 9% 0.63% 39.63%
長期譲渡所得 5年超
の場合
15% 5% 0.315% 20.315%

なお、不動産の譲渡所得に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断基準とすることが特徴であり、その点に注意して計算しなければなりません。

例えば、平成25年4月1日に購入した不動産を平成30年4月1日に売却した場合、平成30年1月1日時点の所有期間は4年なので短期譲渡所得となります。短期と長期では、税額が倍程変わりますので、注意して売却時期を見定めるようにしましょう。


7.2. 売却損が出た場合の確定申告

不動産売却で損が出た場合の確定申告は基本的にしなくても構いませんが、確定申告をすることで特例が利用でき節税につなげることができます。損失が出た場合に利用できる特例は以下2つです。


7.2.1. 居住用不動産に買い替えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

要件は売却した不動産の所有期間5年以上、買い換え不動産の床面積50平方メートル以上、前の不動産が売却した年の前年から翌年までの3年の間に取得した不動産である、取得した年の12月31日で、残り10年以上の住宅ローンがある、取得した年の翌年12月31日までの間に居住の見込みがある、となっています。


7.2.2. 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

要件は売却した不動産の所有期間は5年以上、売却の契約を締結前日までの段階で、残りの住宅ローンの期間は10年以上であることの2点です。


  • 売却益が出た場合には、確定申告が必要。居住していた期間によって金額が異なる。
  • 売却損が出た場合にも確定申告をしておくと特例を利用できてお得。



8. 適正な査定から納得のいく不動産売却をしよう

中古マンションの査定から売却まで流れについて、悩みや不安は解決できたでしょうか。マンションの売却は、金額が大きいため後悔しないよう行動したいものですね。

価格に対しての納得度を得るためにも、東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県にお住みの方は一度是非RENOSY SELLのオンライン査定を利用してみることをオススメします。簡単査定に加え、不動産売却に関する悩みについても相談ができます。


1都3県以外にお住まいの方は、不動産一括査定サイト「イエウール」がオススメです。


【60秒】イエウールで最大6社の無料査定 → https://ieul.jp/https://ieul.jp/
  1. あわせて、こちらの記事もお読みください!
  2. マンション売却に必要な知識とコツを、かんたんに学べるぞ!

関連記事この記事のあとによく読まれています

マンション査定で失敗しない7つの注意点|オススメ査定方法も紹介

無料で簡単に査定できるサイトや失敗しないための注意点など、査定で気になるポイントを解説。この記事を読めば、初めて査定を受ける方でも安心し査定ができるようになるでしょう。

築20年のマンションはいくらで売れる?相場比較と高く売るポイント

築20年以上の中古マンションを売却するなら、相場価格を知ることが大切です。中古マンションは築年数で価格が変動し、古くなるほど査定額は減少します。しかし、価値はゼロにはなりません。相場価格を正しく把握し、上手にマンション売却を目指しましょう。

アパート売却の流れと査定方法|査定額と相場を比較し優位な取引

アパート売却査定に便利な一括査定。相場や売却の流れを知らないまま、適当に不動産会社を選んでしまうのは危険です。売却のおおまかな流れと相場を理解し、顔が見えない一括査定で優良不動産会社を探すコツを知って、納得のいく売却の準備をしましょう。

マンション買取の流れと相場の調べ方4選

大切に過ごしてきた自分の住まいを買取ってもらう時、皆さんは何が一番に気になりますか?色々あるとは思いますが、やはり買取額ではないでしょうか。中古マンションの買取について流れを知って、周囲の相場と比較しながら買取額を考えていきましょう。 

マンションの評価額を簡単に知る方法|良い売却を目指すためのコツ

「自分が今住んでいるマンションはいくらなのだろう」と気になった方は一度調べてみるのもいいと思います。今後、売却する場合、または相続の場合に必要になってくる情報ですから、より良い売却のために一度ご確認ください。

イエウールで「売る」あなたの不動産の売却に強い不動産会社をご紹介

不動産会社の所在地がある都道府県をクリックしてください。
イエウールでは、各都道府県の査定に強い不動産会社一覧をチェックすることができます。

あなた不動産の売却価格をチェック

所在地と種別を選択して、大手から地場で実績豊富な会社まで最大6社の査定額を比較しましょう

step1
step2
step3
step4

提携数は全国1600社以上

  • 住友林業ホームサービス
  • スターツピタットハウス
  • 三井住友トラスト不動産
  • 近鉄不動産
  • みずほ信不動産
  • 大京穴吹不動産
  • 大成有楽不動産販売
あなたの不動産いくらで売れる? 最大6社の大手不動産会社の査定価格をまとめて取り寄せ!