マンション査定で見られるポイントとは？
マンションの査定額は、様々なポイントに影響を受けて価格が決まります。
編集部がマンション売却経験者向けに独自でアンケートを行い、実際の体験者が、査定を受ける際にどういったところを見られたか、プラスに、またはマイナスに評価を受けたポイントはあるのかについて回答してもらいました。
以下のグラフは、回答数が多い順にポイントとなる点をそれぞれ7つ羅列しました。
アンケートの結果から、マンションの立地面に関して、住む人にとって生活しやすい環境が揃っているところが高評価を受けていることが分かります。
また、マンションの階層が関連するポイントだったり、マンション自体の間取りも評価されていることが分かります。
次に、マイナスの評価を受けてしまったポイントとして、築年数が最も多い割合を占めました。
マンションは、一戸建ての場合と異なり、マンションの評価を上げるために、修繕工事を望んだとしても、厳しい点が多くあります。
例えば、マンションでは、外観や構造に影響を与える修繕やリフォームには、管理組合の承認が必要です。共有部分への影響、他の住民への迷惑、建物全体の統一性の維持など、様々な観点から検討されます。そのため、マンションの修繕には時間がかかることがあり、計画の変更や制限を受ける可能性があります。
アンケートで多くの回答を集めたポイントを含め、この記事では13個のポイントを徹底的に解説していきます。
なお、すべてのアンケート項目は下記のとおりです。
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マンション査定で見られるポイント①：マンションの立地
最寄り駅への近さや駅の利便性
最寄り駅までの距離が徒歩やバス等でどれくらいかかるか・何駅くらいに歩いていけるかなどのポイントで評価されます。
また、利便性は最寄り駅が何路線にまたがっているか、快速や急行の停車駅か、最寄り駅ビルが栄えているかなどのポイントで評価されます。
続いて、最寄り駅への近さや駅の利便性によって査定額が変わったと回答した人の例をプラス/マイナス双方から確認しましょう。
立地条件にもいくつかの項目がありますが、特に重視されたのが「駅からの距離」じゃないかと思います。
駅からの距離は当然ながら、距離が短いほど査定価格が高めになるのは知っていたので、購入前はそこも気をつけていました。
（愛知県 20代 男性 査定価格：3000万円 売却価格：2500万円）
最寄り駅からは徒歩20分の場所に立地していた点はマイナス評価されました。自転車で駅まで行かねばならないため、雨の日の通勤や通学が不便である点がマイナス評価されました。
（埼玉県 40代 男性 査定価格：3600万円 売却価格：4300万円）
立川駅徒歩5分のマンション売出事例
| 売出価格 | 4980万円 |
| エリア | 東京都立川市 |
| 築年 | 1990年 |
| 駅徒歩 | 立川駅 5分 |
| 専有面積 | 70.07 |
立川駅徒歩20分のマンション売出事例
| 売出価格 | 2480万円 |
| エリア | 東京都立川市 |
| 築年 | 1999年 |
| 駅徒歩 | 立川駅 20分 |
| 専有面積 | 58.19 |
商業施設への近さや商業施設の利便性
商業施設までの距離が徒歩やバス等でどれくらいかかるか・いくつの商業施設に歩いていけるかなどのポイントで評価されます。
また、利便性は大型スーパーがあるかコンビニがあるか、病院・小学校等の公共施設などもあるかなどのポイントで評価されます。
続いて、商業施設への近さや商業施設の利便性によって査定額が変わったと回答した人の例をプラス/マイナス双方から確認しましょう。
マンション周辺には大型スーパー、薬局、市民病院、小学校も歩いて行ける距離にあり利便性が良くファミリー層にもシニア層にも住むには最適なのもあり築年数15年の割には高く売れました。
（静岡県 40歳 女性 査定価格 2500万円 売却価格2150万円）
マンションの隣がパチンコ店になります。マンションとの間には、パチンコ店の駐車場になります。パチンコ店の騒音はないものの、地域ではかなり大きなお店でお客さんの出入りが多いこともあり、マンションのイメージは悪くなりました。
（女性 41歳 福岡県 査定価格：2400万円、売却価格：2100万円）
マンション査定で見られるポイント②：マンションの特徴
マンションの築年数
マンションも、築年数の経過に伴って資産価値が減少します。
続いて、築年数によって査定額が変わったと回答した人の例をプラス/マイナス双方から確認しましょう。
築年数が浅い事も高評価の対象になりました。築年数が多いと、物件自体もいたむし、設備関連にも故障が発生しがちですし、管理費も高くなります。築10年ちょっというのは高い評価でした。
（兵庫県 40代 女性 査定価格：6500万円 売却価格：6300万円）
このマンションの築年数が15年経過していて、近隣のマンションに比べると築年数が経過していました。近隣のマンションは10年以内の築浅物件が多かったこともあり、本当は3000万円を超える値段で売り出したかったのですが、不動産会社の担当者から近隣の相場を考えるとやはり3000万円を切る値段設定にしないと厳しく、売買が長期戦になってしまうかもしれないというアドバイスをもらい、2980万円で売ることにしました。
（神奈川県 40代 男性 査定価格：2980万円、売却価格：2900万円）
マンションの眺望や景観
眺望や景観は、マンションの室内から良い眺めが見えるか・反対に遮る建物等が視界にないかなどで評価されます。
そのため、低層階よりも高層階の方が高く査定されやすいです。
続いて、眺望や景観によって査定額が変わったと回答した人の例をプラス/マイナス双方から確認しましょう。
10階建てのマンションで、リビングからは駿河湾が見え、朝日が昇る所がダイナミックに見れること、四季折々の山の風景も寝室側から見える事から景色が良かったのもありプラスになりました。日差しもどの部屋に行っても当たるように設計されていた為それもプラスになりました。
（静岡県 40歳 女性 査定価格 2500万円 売却価格2150万円）
採光の方向は人気のある南側ではなく南西の方角に向いていて窓から見えるものは隣のマンションの部屋が見えてプライバシーが守れないこともマイナスの要因となったものと推測できます。
（福井県 50代 男性 査定価格1100万円 売却価格1250万円）
窓の向きや窓の数
窓の向きが開けている方向を向いているかが評価のポイントです。
また、角部屋など窓が多い方が高く査定されやすいです。
続いて、窓の向きや窓の数によって査定額が変わったと回答した人の例をプラス/マイナス双方から確認しましょう。
5階の部屋ですが、ベランダ側の窓からは海が見えます。ベランダも広く、大きめのビニールプールを置いても余裕があります。
部屋は角部屋です。日当たりが良いため、冬場でも暖かく、暖房はほとんど必要ないくらいです。
（女性 41歳 福岡県 査定価格：2400万円、売却価格：2100万円）
東向きの住戸であったため陽当たりが悪く、日照時間が午前10時頃までとなる点は評価が低かったです。とくに冬の季節は、東向きの住戸の場合、1日中家の中にいると体が冷えて体調を崩しやすい点が大きなマイナス評価となりました。
（埼玉県 40代 男性 査定価格：3600万円 売却価格：4300万円）
マンションの広さ・間取り
居住しているマンションの部屋の広さは、マンションの査定価格に大きく影響します。専有面積が広ければ広いほど査定価格も高くなります。
ただし、専有面積に査定価格が正確に比例する訳ではないため注意が必要です。一般的に、専有面積が小さいほど㎡単価は高く、専有面積が広いほど㎡単価は低くなるためです。
「専有面積が倍だから査定価格も倍の価格になる。」といったことは現実的にはあまり考えられないためよく理解しておくことが必要です。
間取りに関しては、メインでポイントとなるのは、LD（リビング/ダイニング）部分の面積とどれだけの収納が出来るかです。
暮らしやすさといった点で良い評価に繋がることが多いため、大きなポイントだと言えます。
マンションの設備や内装
設備や内装に関しては、特に後付けが困難な設備が備わっていれば査定価格に良い影響を与えてくれます。
例えばキッチンのディスポーザーなどが挙げられます。しかし、反対に内装が著しく悪化していたり、設備の故障が多かったりすると、査定額が下がってしまうこともあります。
また、あまりにもオーバースペックな設備などの場合、価格が高くなりすぎて買い手が見つからず、結果的に売却時には価格を下げざるを得ない場合もあることを理解しておきましょう。
マンションの共用部分・内装
最近では図書館やジム、集会室、パーティールーム、プール、会議室などの共用部分充実したマンションも多く人気が高いです。
このようなマンションに居住している場合、査定価格に期待が出来ると言えるでしょう。その反面、管理費が高すぎないかどうかという点も重要なポイントです。
また、エントランスの綺麗さや、セキュリティ対策のオートロック、監視カメラ等も評価のポイントとなります。他にも、宅配ボックスなど共有部分の充実は査定額に大きな影響を与えるポイントと言えるでしょう。
マンションの駐車場の充実性
マンション敷地内に駐車場がどの程度確保されているのかもポイントとなります。
基本的に、住戸数に対して駐車場の充足率が高いほど良い評価を得られます。
特にマンション自体が郊外に位置している場合など、駅から遠いマンションであればあるほど駐車場の有無は大きなポイントとなってくるでしょう。
マンション査定で見られるポイント③：その他の条件
管理費や修繕積立金などの固定費
マンションに居住する場合、避けられないのがこの管理費や修繕積立金といった固定費であり、実際、マンションの査定においても大きなポイントとなります。
管理費や修繕積立金はそのまま居住者の負担に直結するため、査定額に響いてしまうのです。
また、マンションは築年数の経過とともに修繕が必要な箇所や規模も大きくなっていくため、段々と管理費などの固定費が高くなってしまいます。
しかし、マンションの良い点・悪い点を総合的に判断して価格を算出するのが査定ですので、「うちのマンションは管理費が高いから買い手が見つからなさそうだし、査定もやめておこう…」といったように諦めてしまうことのないように気を付けましょう。
マンションの維持管理状況
マンション全体の維持や管理の状況も重要なポイントです。このポイントは、修繕や管理、清掃、管理員の勤務形態などを基にして評価されます。
修繕や管理は、マンションを修繕するための充足率を評価され、修繕積立金や管理費におけるマンション居住者の負担額が大きいと評価が悪くなります。
マンションをこれから購入する人にとって、固定費というのは可能な限り低く抑えたいという心理が大きく影響していると考えられます。
また、清掃に関しては、実際にマンションの共用部分の清掃がきちんといきわたっているかを評価されます。管理員の勤務形態に関しては、勤務頻度をメインに評価され、週3〜5日程度管理人がいる場合は良い評価を得ることが出来ます。
マンションの耐震性能
建物の構造に関しては、耐震性能がポイントになります。とは言え、近年のマンションは耐震基準に基づいて施工されているため、この点に関してはあまり心配しなくても良いでしょう。
具体的には、1981年に現行の耐震基準が導入されたため、それよりも前に建てられた耐震基準を満たさないマンション以外であれば、このポイントで査定額がさがってしまうことはないでしょう。
反対に、耐震等級が高かったり、免震構造などを採用していて耐震性能が高いと評価されると、査定価格が高まる場合もあります。
マンションの施工会社
これは意外かもしれませんが、マンション査定ではマンションの施工会社もポイントとなります。
マンションの施工を行った会社が、豊富な施工実績を持っていたり、大手企業である場合にはそこが評価され、査定額が高まる可能性もあります。
理由としては、仮にマンションに不具合が生じたとしても、大手企業や豊富な実績を誇る信頼のおける会社であれば、居住者へ補償を行ってくれるためです。
一方で、過去に施工不良や問題を起こした施工会社の場合は、反対にマイナス評価となってしまう場合もあるため、一度調べておくことをおすすめします。
ここまで、査定で評価される主なポイントを解説してきましたが、実際には不動産の専門家があらゆる点を細かくチェックして査定が行われます。自分のマンションがいくらくらいになるか正確に把握するためにも、査定を依頼してみませんか。
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マンションの査定前にしておくべき準備
マンションについての資料の準備
不動産会社に査定を依頼してマンションを査定してもらう場合、マンションについての資料を準備しておく必要があります。
マンションについての資料と言っても様々ですが、特に準備しておくべきものは「間取り図」です。
通常、マンションを購入した際に売主から受け取っていますが、見当たらない場合は不動産会社や管理会社等に相談してみましょう。
また、マンションを購入した際の「重要事項説明書」や「売買契約書」も用意しておきましょう。これらの書類にはそのマンションに関する様々なことが記載されています。
例えば専有面積がどのくらいかなどの重要な情報もこれらの書類に記載されているため、準備しておきましょう。その他にも、マンションのパンフレットや、マンションに関する書類がある場合は、可能な限り集めておくと良いでしょう。
必要な書類は不動産の種類や状況によって異なります。そこで、必要書類を簡単にチェックしましょう！
必要項目を選択して「必要書類を見る」を押すと、ご自身の場合に必要な書類が一覧で表示されます。
| タイミング | 重要度 | 書類 | 内容 | 取得方法 |
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マンションの情報を整理
この点に関しては、何か書類などを新しく準備する必要はありませんが、マンションの面積や設備、使用などの資料を閲覧すれば分かる情報ではなく、住み心地や周辺環境などについて整理して準備しておくと良いでしょう。
実際にそのマンションに居住しているからこそ分かることなどは非常に貴重な情報です。
ご自身がマンションを購入した時を振り返って、「こんな情報が欲しかった」や「こんな点が気になっていた」などの点を整理すると、そのマンションの居住者ならではの貴重な情報となることでしょう。
最低限の掃除・片付け
マンションの査定を受ける際に、隅々まで綺麗にしておかないと、正確な査定額を得られなかったり、低い査定額になってしまったりするのではないかとお考えの方も多いでしょう。
しかし、実際には家を隅々まで完璧に掃除しているかは査定にはほとんど影響しません。そのため、不動産会社の担当者が査定を行うことが出来れば問題ないため、最低限気になるところを掃除したり片付けたりすれば十分です。
査定後、実際に売却することになった場合には、不動産会社の担当者と相談して掃除や片付け、必要であればハウスクリーニングなどを行い、購入検討者に良い印象を持ってもらえるように努めましょう。
自分でも相場を調べておく
マンションの査定の前に可能な限り相場を掴んでおきましょう。
理由としては、最低限の相場が分かっていないと、不動産会社の出す査定額が妥当かや、高いのか低いのかなどを判断できず、「結局査定を依頼したのによく分からなかった。。。」といったことになりかねないからです。
とはいえ、完璧に不動産市場の動向や物件相場を掴んでおく必要はありませんので、チラシやインターネットなどで同じマンションや条件の似たマンションの価格を見ておくと良いでしょう。
また、どうしても相場を調べておくことが出来ない場合は、次の章でも解説しますが、複数の不動産会社の査定結果を基に判断すると良いでしょう。
