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中古マンション 査定方法|中古マンションの査定から売却まで

【更新日】

中古マンションを売却したいと考えた時、まず検討するのはどこの不動産会社に査定を依頼するのかということです。査定を依頼する時に、査定方法を理解してないと、どんな基準で不動産会社を選んでよいか迷ってしまいます。

また、査定を依頼する不動産会社が決まった後も、査定から売却の流れを理解していれば、スムーズなやり取りができます。信頼できる不動産会社を選べるよう、ここで中古マンションの査定方法を理解しましょう。

先読み!この記事の結論
  • 中古マンションの査定は、ネットで一括査定をしてみよう
  • 売却益だけでなく売却にかかるコストなども含めて計算をしてみよう


「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 査定と売却期間について

1.1. 査定から売却の流れ

まずは査定から売却の流れについて紹介していきます。基本的な流れは「査定依頼」「媒介契約」「売り出しと内覧対応」「売買契約と引き渡し」となります。いくつかの不動産会社に査定を依頼して、納得のいく金額を提示してきた会社と契約を結びます。契約後、不動産会社が購入希望社を探し、実際の物件の内覧の対応をしていきます。買手が決まった後、売買契約と引き渡しをして、無事に完了といった流れになります。

契約した不動産会社がサポートしてくれますが、後の行動をスムースにするためにも流れは頭に入れておきましょう。今すぐに不動産の査定をしたい方はイエウールから試して見ましょう。60秒で終わるので、気軽に中古マンションを売りたいと考えた時にすぐにおおよその金額を把握することができます。

1.2. 査定価格は売り出し価格ではない

勘違いする人が多いのが、査定価格は売り出し価格ではないということです。不動産会社が出した査定価格は、目安となります。この目安を元に不動産会社と相談しながら「売り出し価格」を決めていきます。

ほとんどの場合、査定価格は自分が想像していた売りたい価格より低い金額になります。査定価格と売りたい価格のギャップを埋めるために不動産会社と相談して、売り出し価格を決めていきます。不動産を売るためには、相場の価格である査定価格を元に「売れる価格」を設定する必要があります。予め売りたい価格と最低金額を考えておくとスムーズに売り出し価格を決めることができるでしょう。

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1.3. 売却にかかる日数

中古マンションの売却には3ヶ月から6ヶ月ほどかかります。早い場合2ヶ月ほどで売却まで至ることもありますが、ほとんどの場合3ヶ月以上はかかります。複数の不動産会社に査定を依頼し、実際に仲介する不動産会社を決めるまでに1ヶ月ほどかかり、不動産の購入希望者を探し、交渉するのに約3ヶ月、購入者のローンの審査や売却手続きなどに1ヶ月かかります。

物件売却には時間がかかるので、事前に「いつまでには売却を完了さたい」などの計画を練っておくことが大事です。

  • 売却までの流れを理解
  • 査定価格は相場
  • 売却にかかる期間の確認

2. ネット査定と訪問査定

中古マンションの査定には大きく分けて2つの方法があります。おおよその金額をすぐに知りたい人は「ネット査定」、より正確な金額を知りたい人は「訪問査定」をおすすめします。

2.1. データのみので行うネット査定

データの入力のみで行うネット査定は、おおよその査定額がすぐに知りたい人や、事情により訪問査定を受けるのが難しい人におすすめです。ほとんどの場合お金もかからないので、気軽にできるのがメリットです。

周辺の築年数や面積、間取りなどの条件が似た物件の過去の成約価格を元に、おおよその査定額を出しています。人気の地域の戸数の多いマンションは過去にたくさん市場にでているので、より正確な査定額が出せます。

2.2. 現地情報を含めた詳細な訪問査定

一方、訪問査定は不動産会社のプロの担当者が実際に売りたい物件に来てくれて調査し、査定していく方法です。ネット査定と比較して、プロが実際に見ているので正確な査定額になります。リフォームが必要なのか、どこか修理が必要なのかなど、部屋の状態により査定額が大きく変わってくることもあるため、ネット査定より正確な金額といえます。

また、不動産会社の来てくれる担当者を対話することで有益情報も得やすいというメリットもあります。いくらネットや本で不動産の売却について情報を集めても、プロには敵いません。今中古マンションを売却するポイントなど、会話する中でネットや本にはない情報を引き出しましょう。

  • ネット査定は便利
  • ネット査定はおよその価格
  • 訪問査定は正確な価格

3. 物件による査定方法の違い

3.1. マンション査定に多い取引事例比較法

マンションの査定には取引事例比較法を用いることが多いです。取引事例比較法とは、査定する物件と条件が似ている過去の成約事例を元に金額を出す方法です。築年数、面積、間取り、最寄り駅からの距離、など条件が似た物件の成約事例を周辺地域で探し、それぞれ点数をつけ合計の点数から査定額を出します。

比較対象の過去事例が少ないと価格がぶれやすい点に注意が必要です。査定したいマンションに似た事例が多ければ問題ありませんが、少ない場合は不動産会社により、査定額が違ってきます。査定した不動産会社にはどういった成約事例を元に、どのように価格補正をしたのか説明をお願いすると良いです。

3.2. 一戸建て査定に多い原価法

一戸建てには「原価法」を用いることが多いです。原価法とは同様の物件を新築した場合を想定して、築年数等を踏まえて減算していく方法です。新築から時が経過すれば、様々な箇所の老朽化がすすみ、物件としての価値は低下します。それを鑑みて査定する方法が原価法です。

土地を含め査定するため、一戸建てに用いられることが多いです。

3.3. 賃貸物件によく用いられる収益還元法

賃貸物件の査定にはよく収益還元法が用いられます。収益還元法とはその物件の将来の収益性を鑑みて金額を出す査定法です。そのため主に用いられる場面は、投資用不動産を査定するときです。一般的にはあまり利用されていません。

計算方法は「1年間の純収益 / 還元利回り」で算出します。1年間の純収益とは1年間の収益から諸費用を引いた金額です。また還元利回りとはその不動産から得られる投資利回りのことです。投資利回りとはその物件から得られる利益の割合のことです。200万円の物件から10万円の利益が得られれば利回りは5%です。

  • 取引事例比較法を用いる
  • 一戸建てには原価法
  • 賃貸物件は収益還元法

4. マンションを売却する上でのポイント

4.1. 良い不動産会社を選ぶ

査定は複数社に依頼をするのが鉄則

多くの方にとって、持っているマンションは最も高い資産です。その資産を売るときはより高い金額で売りたいはず。より高い金額で売るために良い不動産会社を選ぶことはとても大切です。良い不動産会社を選ぶために、査定は必ず複数社に依頼しましょう。不動産会社によって査定額が異なります。複数社の査定額を比較して、適正な価格を見つけましょう。

イエウールはWebから最大6社まで一括で査定をお願いできます。厳選された不動産会社が査定するので安心です。

査定の根拠を聞く

査定が終わり金額が提示されたら、根拠を聞きましょう。査定額には必ず根拠があります。根拠が詳細まで明確であれば、信頼できる良い不動産会社と言えますが、あやふやな説明をする会社とは絶対に契約してはいけません。

信頼できる不動産会社なら、査定においてプラスになった要素、マイナス評価とされた要素などを明確にし、まとめてくれます。できる限り細かく根拠を確認して、信頼できる会社なのか見極めましょう。

対象の物件に強い不動産会社を見極める

不動産会社といっても様々な種類の不動産会社があります。その中でも得意とする分野がそれぞれ違います。そのなかでも中古マンションの売買に得意な不動産を選ぶのも納得のいく売買をするためには大切です。

マンションの売買に強い不動産会社の探し方は、チラシやホームページに掲載されている物件の割合で判断すると良いです。賃貸物件と中古マンションの割合を見て、中古マンションのほうが明らかに多い会社は、マンション売却を得意としています。

担当者が話を親身に聞いてくれる

査定や訪問の担当者が話を親身になって聞いてくれるかも、良い不動産会社か見極めるための大切なポイントです。マンション売却は価格が大きいので、売主、買主とも不安を抱えています。それを取り除くために、話を親身に聞いてくれる担当者がいる会社は信頼できると言えるでしょう。

また話を親身に聞いてくれることで、売主の意向を盛り込んだ売却方法を提案してくれます。

4.2. 売却タイミングを考慮する

マンションを売却するタイミングを考えることも、納得のいく売却をする時のポイントです。4月は就職や入学など人の移動がある時期です。4月に就職や転職など移動を考えている人は、それに合わせて事前に物件の情報を集めます。

そこに合わせて売却が完了するのがベストなタイミングです。4月から6ヶ月ほど前の9月から10月頃が売却時期に適しています。9月から10月にかけて売却できるよう計画的に動くことが大切です。

4.3. リフォームはしないほうがよい

老朽化したマンションであればリフォームしたほうが査定額が上がると考えるかもしれませんが、リフォームはしないほうがよいでしょう。リフォーム代以上の金額が査定額に上乗せされる保証はありません。

生活に支障のでる故障や不具合などの修繕など、最低限にとどめることをおすすめします。判断に迷った場合は不動産会社の担当者に聞くのが良いです。最適な選択肢を用意してくれるでしょう。

  • 適切な不動産会社選び
  • 売却タイミングの計画
  • 修繕は不動産会社に相談

5. 物件売却に必要な書類

次に中古マンションの売却に必要な書類を紹介します。売主と買主で必要な書類は変わってきますが、ここでは売主に必要な書類を紹介します。何かわからないことがあれば、適時不動産会社に確認して用意しましょう。

5.1. 本人確認書類、実印、印鑑証明書、住民票

免許書や保険証などです。現住所と登記上の住所が異なる場合は住民票が必要です。また物件が共有名義になっている場合、共有者全員の本人確認書類が必要になります。印鑑証明書は、発行から3カ月以内のものを用意しましょう。

5.2. 固定資産税納税通知書

固定資産税の納税額を知るのに必要な書類です。また売却した時に行う移転登記などに必要な登録免許税を算出する時にも使います。紛失して手元にない人は、市区町村の役所で再発行できます。最新のものを用意しましょう。

5.3. 登記済権利書

売却予定の不動産の所有者を証明する書類です。マンションを購入した時に、法務局から発行されています。登記名義人がその物件の所有者であることを証明する重要な書類となっています。マンションを売却する際に必要になります。

5.4. マンションの管理規約

マンションの管理に関するルールが記載された書類です。ペットはOKなのか、どのように管理されているのかなど、買主にとって管理規約は気になるポイントとなるので用意しましょう。紛失して手元にない場合はマンションの管理会社に問い合わせて再発行をお願いしましょう。

5.5. 図面や設備などの仕様書

購入時に受け取る書類です。物件の図面や設備などが詳しく記載された書類となっています。買主が気になる情報であるため、用意しましょう。

5.6. 銀行口座の通帳

銀行口座の通帳は代金を振り込んでもらう時に必要になります。複数口座を持っている人は、振り込んでほしい口座の通帳を用意しましょう。

6. 物件売却にかかる費用

次に売却にかかる費用の説明をします。主に以下費用が発生します。

・仲介手数料
・印紙税
・登記費用
・その他必要に応じてかかる費用

仲介手数料はサポートしてくれた不動産会社へ支払うもので、媒介契約を結んだときではなく、売却が決まってから支払います。仲介手数料の金額は計算式が決まっており400万円以上の売買価格の場合、以下の通りです。

  • 仲介手数料 = 売買価格 × 3.24% + 64,800円

印紙税は税金の1つです。決めれれた金額の印紙を貼って消印することで納税したとみなされます。物件の売買価格によって定められています。売買価格が1000万円?5000万円の場合は1万円、5000万円?1億円の場合は3万円です。

登記費用は売却物件にローンが残っていた場合の「抵当権抹消登記」費用です。税金も含めて2万円?3万円ほどとされています。

その他、ハウスクリーニング費、敷地の測量費、廃棄物の処分費などがかかる場合があります。不動産会社に任せるのが1番ですが、あやふやな項目は常に確認しましょう。

7. 売却後は確定申告を

7.1. 売却益が出た場合の確定申告 

必要な書類

売却益が出た場合、確定申告に以下2つの書類が必要になります。税務署へ行き入手する書類と、自分で用意する書類があるので、事前に把握して準備しておきましょう。

・分離課税用の確定申告書(税務署から入手する)
・確定申告書B様式(税務署から入手する)
・譲渡所得の内訳書(税務署から入手する)
・不動産売却時の売買契約書(自分で用意する)
・不動産購入時の売買契約書(自分で用意する)
・仲介手数料、印紙税などの領収書(自分で用意する) 

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は以下の式で算出することができます。

  • 譲渡所得税?= 譲渡所得 × 譲渡所得税の税率

「譲渡所得」とは以下の式で算出することができます。
譲渡所得?= 売却価格 -?(購入価格 + 購入時にかかった諸経費?+ 売却時にかかった諸経費)

購入時にかかった諸経費を忘れてしまった場合は「売買価格 × 5%」として計算することができます。

「譲渡所得税の税率」はその物件を所有していた期間によって2パターンに別れます。その不動産を5年以上所有していた場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。

長期譲渡所得の場合、所得税:15.315%、住民税:5%、短期譲渡所得の場合は所得税:30.63%、住民税:9%となります。

譲渡所得税の節税法

譲渡所得税の節税法は主に以下3つとなります。
・3000万特別控除
・所有期間10年以上の場合の軽減税率の特例
・買い替えの特例

3000万特別控除とは一定の条件を満たせば、譲渡所得から「最高3,000万円の特別控除の特例」を受けることができます。譲渡所得が3,000万円より低い場合、この特例を利用することによって譲渡所得税を支払わなくて済みます。

「所有期間10年以上の場合の軽減税率の特例」とは所有期間が10年以上の物件の場合、適用できます。「買い替えの特例」は投資用の物件ではなく、新たに居住用の物件を契約した場合、利用することができます。

譲渡所得税は金額が多いので、3つを把握した上で利用できるものは利用して、節税することをおすすめします。

7.2. 売却損が出た場合の確定申告

不動産売却で損が出た場合の確定申告について、する必要はありませんが、一定の要件を満たせば特例を利用して節税につなげることができます。損失が出た場合に利用できる特例は以下2つです。

▼居住用不動産に買い替えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
要件は売却した不動産の所有期間5年以上、買い換え不動産の床面積50平方メートル以上、前の不動産が売却した年の前年から翌年までの3年の間に取得した不動産である、取得した年の12月31日で、残り10年以上の住宅ローンがある、取得した年の翌年12月31日までの間に居住の見込みがある、となっています。

▼特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
要件は売却した不動産の所有期間は5年以上、売却の契約を締結前日までの段階で、残りの住宅ローンの期間は10年以上であることの2点です。

  • 確定申告時の必要書類
  • 売却益と売却損で異なる
  • 節税する

8. 適正な査定から納得のいく不動産売却をしよう

8.1. 全国 1600 社以上の厳選された不動産会社が対応

中古マンションの査定から売却までの悩みや不安は解決できましたか。マンションの売却は金額が大きいため、後悔しないよう行動しましょう。

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