マンション査定を受けた際に、査定額が想像以上に低く、住み替え資金が足りない、住宅ローンを完済できないのではないかと不安になった方もいるでしょう。反対に、査定額が想像以上に高く、本当に信頼できる価格であるか疑問に思っている方もいるでしょう。
マンション売却において査定額と売却額は同じではありません。査定額と売却額の違いを正しく理解することがマンション売却成功に繋がります。
この記事では、マンションの査定額と売却額の違いや、査定額が決まる方法を解説します。
マンションの査定額と売却額の違い
マンション売却では、マンションの査定額＝売却額になるとは限りません。査定額より高く売却できる場合もあれば、低くなってしまう場合もあります。
マンション売却を成功させるために、査定額と売却額の違いを正しく理解しておきましょう。
査定額とは
マンションの査定額とは、不動産会社が「マンションの状態や過去の取引事例をもとに、マンションが売却できそうな価格」のことを指します。
車やブランド品を売る際に受ける査定は、「この価格で買い取ります」という価格であることに対し。不動産売却では、査定額はあくまでも「売れそうな価格」のため、査定額と売却額が同じではないのです。
査定額は売り出し価格を決める際や住宅ローンを完済できるかどうか判断する際に参考にします。
マンションを査定してみる
売却額とは
マンションの売却額とは、「売主と買主で交渉して決めた、実際にマンションを売却する価格」のことを言います。成約価格と言われることもあります。
マンションの内覧を行い、購入希望者が現れたら、売主と買主の間で条件交渉が行われます。この条件交渉で売却額は決定します。
車やブランド品の売却時は、査定した人（店）が買主であるのに対し、不動産売却では査定した人（不動産会社）は仲介役であり買主ではありません。査定する人と買主が違うため査定額と売却額が同じではないのです。
査定額を算出する方法
マンションの査定を依頼する際に、どのように査定額が算出されるのか気になる方もいるのではないでしょうか。
査定額を算出する方法は取引事例比較法・原価法・収益還元法の3つがあります。
取引事例比較法
取引事例比較法とは、条件が似ている不動産が過去にどのくらいの価格で売買されていたのかを基に、売却事例を比較して査定金額を算出する方法です。
マンションや土地の査定をする際に利用されます。
取引事例比較法は以下の計算式で算出されます。
同じ広さや地域のマンションであっても、部屋の向きや階数、売却事情によって査定額は変動するため、評点をつけて査定額を調整します。
原価法
原価法とは、同じマンションを再度建てる際にかかる費用を計算し、そこから築年数に応じて減価償却して査定額を算出する方法です。
原価法は主に一戸建てを査定する際に利用される算出方法です。
原価法は以下の計算式で算出されます。
| 構造 | 耐用年数 |
|---|---|
| 木骨モルタル造 | 20年 |
| 木造 | 22年 |
| れんが造・石造・ブロック造 | 38年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 | 47年 |
収益還元法
収益還元法は、物件が将来得られるであろう利益と現在価格の総和を求めて査定価格を算出する査定方法です。
主に投資用マンションや賃貸マンションに対して利用される算出方法となっています。
収益還元法では以下の計算式で算出されます。
マンションの査定額が正しいか確認する方法
不動産会社に査定依頼をした後、査定額が正しいのか確認したい方もいるでしょう。マンションの査定額が正しいか確認する方法は以下の3つです。
複数の不動産会社に査定依頼をする
不動産会社から提示された査定額が適正であるか確認するために、必ず複数の不動産会社に査定依頼をするようにしましょう。
1社だけの査定結果では、相場と比べて査定額が高いのか低いのか判断することができません。相場と比べて査定額が低い不動産会社と契約すると、そのまま相場より低い価格で売却してしまい、損をしてしまう可能性も高いです。
正しい査定額を確認するためにも、最低3社以上の不動産会社に査定依頼をして相場を確認しましょう。
複数の不動産会社に査定依頼をする際は、不動産一括査定サイト「イエウール」の利用がおすすめです。イエウールは一度の申し込みで最大6社まで同時に査定依頼ができる不動産一括査定サイト。イエウールを利用することで手間なく査定依頼をすることができます。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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査定額の根拠を聞く
不動産会社から査定結果を受け取ったら、査定額の根拠を聞きましょう。
不動産会社の中には、わざと相場より高い査定額を提示して売主と媒介契約を結ぼうとする悪徳業者もいます。また、相場と同じくらいの査定額を提示した不動産会社であっても、正しい相場を把握しているとは限りません。
マンションの正しい売却相場を把握した不動産会社であるか確認するためにも「どうしてその価格なのか」と聞き、しっかり答えていただけるか確かめましょう。
自分でマンションの売却相場を調べる
不動産会社に査定依頼をする際に、査定結果が適正であるか確認するためにも自分でマンションの売却相場を調べておきましょう。
マンションの売却相場を調べる際は、不動産取引価格情報検索やレインズマーケットインフォメーションを利用しましょう。
不動産取引価格情報検索は、国土交通省が運営する不動産の取引価格を閲覧できるサイトです。不動産購入者にアンケートを送付し、その結果を掲載しているため、実際の売却額に近い価格を調べることができます。しかし価格を知ることができるのはアンケート回答があった不動産のみ。売買が活発でない地域やアンケート回答が得られなかった不動産は売買価格を閲覧できない点に注意しましょう。
レインズマーケットインフォメーションは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している不動産取引情報サイトです。
マンションの欄に都道府県・地域を選択すると取引情報を確認することができます。
マンション売却相場を調べる際は、築年数・駅からの距離・専有面積など細かい条件を設定して調べることで、より実際の売却相場に近い結果を知ることができます。
マンションの査定額に影響するポイント
マンションの査定結果を受け取った際に、予想以上に査定額が低かった・高かった方もいるでしょう。
マンションの査定額は様々な要因によって決まり。主に以下のプラス評価やマイナス評価となるポイントに当てはまっていると、査定価格が低く／高くなります。
築年数
築年数はマンションの査定価格に大きく影響を及ぼします。マンションは築年数が古くなるにつれて査定額が低くなります。
| 築0~5年 | 6,136万円 |
|---|---|
| 築6~10年 | 5,538万円 |
| 築11~15年 | 4,886万円 |
| 築16~20年 | 4,685万円 |
| 築21~25年 | 3,746万円 |
| 築26~30年 | 2,275万円 |
| 築31年～ | 2,040万円 |
出典：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）｜東日本不動産流通機構
築年数別のマンション売却相場を見てみると、築年数が古くなるにつれて売却額が低くなっていることが分かります。特に、築21年以降は急激に価格が下がっており、築0年～5年と築31年～の売却相場を比べると、3倍もの違いがあります。
築年数の浅いマンションは需要が高く、売却価格が高くなる傾向にあります。よって築年数の浅いマンションは査定額が高く、築年数の古いマンションは査定額が低くなるのです。
立地
マンションの近くに生活便利施設が多い、最寄り駅から近いといった立地が良いマンションは査定価格が高くなります。
スーパーやコンビニエンスストアがマンションの近くにあるなど、住みやすいマンションは需要が高いため、売却価格も高くなります。また、最寄り駅が複数路線利用できる、快速電車停車駅など利便性が良い場合も、プラス評価となり査定額が上がります。
反対に、墓地やごみ焼却場といった嫌悪施設がマンションの近くにある、駅から遠い、生活便利施設がマンションの近くにない場合は査定額が低くなります。
維持管理状況
マンションの維持管理状況が良い場合は査定価格が高くなります。管理状態の良いマンションは住みやすさをアピールすることができるため、査定価格も高くなるのです。
管理状態の良さは修繕履歴や長期修繕計画や、共有部分の掲示板、駐輪場、ゴミ捨て場の状態から判断することができます。
また、修繕積立金や管理費の金額も査定価格に影響します。修繕積立金や管理費の金額が高すぎるマンションの場合、買主の負担が大きくなり人気が低くなるため、査定価格も低くなってしまいます。
現在マンションがしっかり管理されているか、今後もマンションが良い状態のまま維持されるのかの2点が査定額に重要となります。
日当たり・風通し・眺望
査定において日当たり・風通し・眺望の良いマンションはプラス評価となり査定額が高くなります。
同じマンションであっても、日当たりの良い北・東向きの部屋は、北向きの部屋と比べると査定額が高いです。また、低層階の部屋は眺望の良い高層階の部屋と比べると査定額は低くなってしまいます。
同じ立地でも方角や階数によって査定額が変動することを把握して不動産会社の査定を受けるようにしましょう。