土地とマンションを一体で売却!土地と建物の按分方法や換価分割について解説

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既にマンションのような建物と土地を相続して一体で売却する場合、建物と土地の価格はどのように分けて考えるのでしょうか。
実は、売買契約書に土地と建物の値段がそれぞれ明記されていないケースが多く、どのように考えればよいのかわからない という方は非常に多いようです。

価格区分がわかりにくい要因として、建物には消費税がかかるのですが、土地には消費税が課税されないという事実があります。
資産価値の大きい遺産の場合は、複数の親族で相続することが想定されるでしょう。
では、親族間で公平に分割するにはどうすれば良いのか。
そして、共有名義にすると何か問題があるのでしょうか。
ここで詳しく解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • 土地つきのマンションを売却する際、土地には消費税がかかりません
  • 契約書に消費税の記載がある場合は、合計金額から消費税の分を逆算して建物と土地を按分
査定で分かるのは、価格だけじゃない
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土地つきのマンションを売却した際の区分方法について解説

土地つきのマンションを売却する際、土地には消費税がかかりません。
しかし建物には課税されるため、土地と建物を区分して考える必要があります。
売主としては消費税のかからない土地をできるだけ高い値段で、消費税のかかる建物をできるだけ安い値段で売却したいはずです。

しかし、建物の購入費は減価償却費として毎年経費に計上できます。
そのため、買主の側は土地の値段をできるだけ安く、建物はできるだけ高額で購入したがっています。
土地つきの建物を売却するときは、売主と買主の思惑が相反する形になりがちです。

買主にも売主にも納得のいく按分が求められます。
一般的な契約書には、土地と建物の按分・それぞれの価格が明記されているはずです。
この場合は、契約書に記載されている内容にもとづいて按分します。
まずは契約書に、土地と建物の按分・それぞれの価格が明記されているかどうかを確認してください。

契約書に土地と建物の金額が明示されていない場合

契約書を見てみると、土地と建物を按分した金額が明記されていないことがあります。
この場合は買主と売主の互いの思惑がせめぎ合うことになるので、「公示価格比準」「固定資産税評価額で区分」「再調達原価で建物価格を割り出す」などで調べ、土地と建物の金額を割り出すことが必要です。
しっかり調べて、公正な買主と売主がお互いに納得できる按分にしなくてはなりません。
以下では、いくつかの按分方法を項目別に解説していきます。

)売買契約書に消費税のみの記載している場合

消費税は建物だけに課税されます。
そのため、契約書に消費税の記載がある場合は、合計金額から消費税の分を逆算して建物と土地を按分します。
例えば以下のような方法があります。

消費税が50万円と記載されている場合は、建物の値段は50万円÷0.08(消費税額)=625万円。
売買金額が1,500万円だった場合、土地の金額は1,500万円-625万円=875万円となります。

)「公示価格比準」で按分する方法

売買契約書に土地と建物が区分して明記していない場合は、「公示価格比準倍率」で按分する方法があります。

事例として、路線価図で同エリア内の2地点の公示価格が50万円/㎡で路線価が40万円/㎡だった場合、価格差の比率は「40÷50=0.8」です。

路線価を0.8で割れば公示価格が導き同じ出せるため、エリアの売却する土地の値段を導き出す数式は「X(路線価)÷0,8」。
もし、売却する土地の路線価が38万円/㎡だった場合は、38万円÷0.8=48万円となります。

あとは、48万円/㎡に土地の面積をかけると土地の金額が割り出せます。
売買代金から土地の代金を差し引けば、建物の金額も割り出せるはずです。

「固定資産税評価額で区分」で按分する方法

次に、「固定資産税評価額で区分」で按分する方法について解説します。
土地と建物それぞれの固定資産税評価額の対比で按分します。

土地の評価額 80万円
建物の評価額 320万円
譲渡代金 1000万円

この場合、土地:建物の比率=2:8となり、按分すると

  • 土地の代金1000万円×20%=200万円
  • 建物の代金1000万円×80%=800万円
となります。

「再調達原価で建物価格を割り出す」方法

再調達原価というのは、現在ある建物をもう一度新築で立て直した場合にかかる適正価格です。
再調達原価は、建築当時の標準的な建築単価を基準にして計算します。
  • 「再調達原価=当時の標準的な建築単価×建物の延べ床面積」
減価修正率とは、経年劣化によって目減りしていく価格のこと。
築年数に応じて下落率を算定して価格を割り出します。

補正率と特別加算は、建物の需要率やリフォームや大修繕によって建物の資産価値が高まった場合にプラスされます。

「再調達原価で建物価格を割り出す」方法は不動産会社によって多少違いがありますが、一般的には以下の計算式で割り出すことができます。

  • 建物価格=「再調達原価(㎡単価×延べ床面積)」×減価修正率×補正率+「特別加算(減算額)」

 

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換価分割について解説

換価分割とは、相続した不動産や土地などを現金化して複数の相続人で分けること。
土地つきマンションの場合は現物のまま公平に分けることが難しく、共有名義にしてあとになってトラブルになるケースが少なくありません。
将来的な売却や次世代への相続を考えるたら、共有名義での保有はやめておいたほうがいいでしょう。
以下では土地つきのマンションなどを相続した場合に、公平に分割する方法「換価分割」について解説していきます。

換価分割とは?

「換価分割」とは相続した遺産を現金にして分割することです。
相続した遺産の大部分が不動産や株式証券のような現物資産の場合は、「換価分割」によって現金化して分割することがあります。

現物資産のまま相続した場合は、莫大な相続税が発生することがあるでしょう。
しかし手元に現金がないため、相続税が払えないといった事態に陥りがちです。
さらに相続人が複数いる場合、互いに公平に按分する必要があります。
現金化して公平に分割する「換価分割」という方法でしたら、手元に現金が入ってくるので相続税の支払いにも困りません。

土地やマンションなどは、そのまま相続しても公平に分割するのは難しいでしょう。
相続人が共有名義にすることも可能ですが、将来的なトラブルの要因になる恐れがあります。
そのため、共有名義にするのはやめた方がいいでしょう。

換価分割の流れを解説

換価分割するためには、相続する予定の遺産の相続登記を行う必要があります。
相続登記から換価分割完了までの流れは以下の通りです。

  • 相続人になる人を調査して相続人を確定し、相続人全員の戸籍謄本を取得
  • 相続する不動産などの権利関係を調査し、登記事項証明書、公図などをそろえる
  • 相続する不動産の価格を調査(「国土交通省地価公示」「不動産取引価格情報検索」「全国地価マップ」「地元の不動産会社への査定依頼」などで価格を調べましょう)
  • 相続人同士で遺産分割協議を行い換価分割の内容を決定して協議書を作成
  • 遺産相続の登記、法務局で登録申請を実施
  • 売却を依頼する不動産仲介会社を決めて媒介契約を締結
  • 買主が現れたら売買契約を締結
  • 買主から代金を受領して不動産の引き渡しを実施
  • 不動産の売却が終わったら、相続人間で遺産分割協議通りに売却代金を分配

なお、以上は換価分割までの一般的な手続きの流れです。
換価分割には2通りの方法があります。

不動産を売却して換価した現金を法定相続分通りに分配する方法
この場合は遺産分割前の相続共有登記なので、登記申請のときに遺産分割協議書の提出義務がありません。
不動産を売却して換価した現金を法定相続分以外で分配する方法
不動産を売却して換価した現金を、それぞれの相続人がどのような割合で相続するのか、不動産の共有割合を明記した遺産分割協議書をそえて登記申請する必要があります。

換価分割のメリットとデメリット

換価分割のメリット

遺産相続争いになりにくい
換価分割をする一番のメリットは、不動産や株式などの現物資産を現金化して相続人がそれぞれ公平に分割するため、遺産相続争いになりにくいという点です。
また、現金化するときにかかった手数料などは、相続税から控除されるので節税対策にもなります。
すぐに相続税が払える
土地やマンションといった不動産を相続した際には、相続税が払えないケースがよくあります。
しかし、換価分割の場合は手元に現金が入ってくるので、そこから相続税が支払うことが可能です。
相続する親族が仲良く円滑に相続できるので、良好な人間関係が維持できるでしょう。

換価分割のデメリット

換価分割のデメリットには以下のような項目があります。
先祖代々受け継いできた土地や財産を手放さなくてはいけない
先祖代々引き継いできた土地や山林の場合は、換価分割することでその代で手放してしまうことになります。
また、換価分割を行う土地に自宅がある相続人は居住できなくなります。
手間がかかり売却できても希望通りにいかない可能性がある
相続した遺産の売却時期や価格、仲介手数料など費用負担について、相続人全員の合意が必要なため間に入って調整する人は時間と手間がかかって大変です。
また、他人へ土地や不動産を貸している場合は、簡単に売却できないことも考えられます。
売却できたとしても、必ずしも自分たちの希望通りにいくとは限りません。
売却によって譲渡所得税やさまざまな手数料が発生する
換価分割は不動産の売却に時間と手間がかかります。
また、不動産を相続した者全員に譲渡所得税が課せられる可能性があります。

換価分割の相続税

相続税は換価分割する前の遺産の相続段階で発生しており、相続財産の売却価格には課税されません。
それぞれの相続人が相続した財産の評価額に応じた課税価格算入額となります。

換価分割と譲渡所得税

換価分割で相続した場合は、譲渡所得とみなされるおそれがあります。
その場合は、譲渡所得税が必要です。
譲渡所得の算出は、以下の計算式に当てはめて割り出します。
  • 不動産の売却価格-(取得費+譲渡費用)
例えば不動産の売却価格が1億円で取得費や譲渡費用に3,000万円かかった場合は、
  • 1億円-3,000万円=7,000万円(譲渡所得)
となります。
このとき、7,000万円の譲渡益があるので譲渡所得税の申告が必要です。
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仮に共有名義にしたとすると?

相続した土地や不動産が共有名義の場合、たとえ複数人で共有していたとしても、土地や不動産は1つしかありません。
そのため、共有している者全員が売却することに承諾する必要があります。

反対者が1人でもいたら売却できません。
共有している全員のものなので、1人の判断で売却することは不可能です。
しかし、それでも売却する方法がないわけではありません。
以下では3つの方法について解説します。

自分の持分だけを売却
不動産や土地は1つでも、個人の持分の権利はあります。
そのため、共有名義の土地の自分の持分だけを売却することは可能です。
自分の持分だけの売却なので、他の共有者の同意は必要ありません

売却の流れは通常と同じ。
売買契約を締結して代金を授受し、権利の引き渡しとなります。
ただし、共有している土地の一部を買いたいという人は少ないので、売却するのは難しいのが現実です。

共有する土地の持主が、持分を勝手に売却してしまった場合はどうなるのでしょうか。
遺産相続協議の前に共同相続人が自分の相続分全体を無断で第三者へ譲渡した場合は、1カ月以内であれば相続分取戻権があるので、譲渡した価格で取り戻すことが可能です。
しかし、土地の持分だけを第三者へ売却した場合は、相続分取戻権によって取り戻すのは困難だといわれています。
そのため、土地の持分だけを買い戻す場合は、持主である第三者の同意を得て買い戻す以外に方法がありません。

分筆して売却
分筆とは複数名で共有している1つの土地を分割して複数の土地にし、個人が所有する方法です。
大きなお屋敷の跡地が、いくつかに分割して分譲されているのを見たことがある方もいることでしょう。
共有の土地を分筆するときは、それぞれの持分に応じた面積を割り当てて境界線をひき土地を分割します。
持主は1人しかいないので、売却が自分の意思で行えます。

分筆の手続きは土地家屋調査士が行います。
共有する土地の測量をして境界杭を設置し、測量図を作成。
その後、分筆登記申請が行われます。
なお、分筆登記申請は共有者全員で行うものです。
この段階では分筆した土地はまだ共有名義なので、所有権移転登記を行って単独名義に切り替えます。

売却した後持分割合で分割
上記の2つの方法は売却に関して、所有者の意見が一致していない場合の対処法です。
所有者全員が売却に同意している場合は、全員の合意を得て不動産会社を介して売却し、売却した代金を持分割合で分割する方法があります。
この方法は、先ほどから解説している「換価分割」という方法。
この方法が、もっともトラブルの少ない分割方法です。
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まとめ

ここまで土地つきの建物を相続した際に、相続人同士で公平に分割する方法について解説してきました。
土地つきの建物は、そのまま一括で売却して現金化する換価分割がオススメです。
しかし換価分割には、専門的な知識と膨大な手間と時間が必要になります。

大きなポイントとなるのは、信頼できる不動産仲介会社を見つけること。
信頼できる不動産会社が見つかれば、相談しながら土地つき建物の売却を進めることができます。
まずは時間も費用もかからない、一括査定で査定してみると良いでしょう。
その中から、ご自身の状況に合った不動産会社を見つけ出してください。

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