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マンションを売却するにあたって家の価値を知りたい場合や相続税を計算するためなど、評価額を知りたい状況はいくつかあると思います。
- マンションの評価額とは何を表す
- 自宅マンションの評価額がいくらか知りたい
- 評価額次第では住み替えも検討している
評価額とは、土地や建物について固定資産税・都市計画税、不動産取得税や相続税などの税金を計算するときの基準になる価格です。評価のための調査を誰がおこなうかによってその評価額が異なるため、評価額には4つの種類があります。
4種類とは「相続税路線価」、「固定資産税評価額」、「公示地価」、「実勢価格」の4つです。以下の表でそれぞれの評価額の特徴を簡単にまとめてみました。
| 名称 | 相続税路線価 | 固定資産税評価額 | 公示地価 | 実勢価格 |
|---|---|---|---|---|
| 金額 | 公示地価の80％程度 | 公示地価の70％程度 | あらゆる地価の基準となる | 個別の取引によって異なる |
| 調査主体 | 国税庁 | 市町村（東京23区は都） | 国土交通 | – |
| 調査時点（発表） | 毎年1月1日（7月発表） | 3年に1度評価替え | 毎年1月1日（3月発表） | – |
| 役割 | 相続税、贈与税（国税）の算定基準となる | 固定資産税など（地方税）の算定基準となる | 土地取引や金融機関の担保評価の指標となる | – |
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マンションの評価額の調べ方
マンションの評価額は土地と建物部分それぞれの評価額を合算したものとなります。
そのため、自分が住んでいるマンションや相続することになったマンションの評価額を知りたい場合は次の方法で土地部分の評価額と建物部分の評価額を順に調べていきましょう。
マンションの場合、土地部分は相続税路線価を、建物部分は固定資産税評価額を使って計算するのが一般的です。
【相続税路線価】土地の評価額の調べ方
マンションの土地部分の評価額は、相続税路線価を参考に算出するのが一般的です。
国税庁のホームページを開く
路線価とは、道路に面した標準的な宅地1㎡あたりの土地の評価額で、毎年7月頃に国税庁によって公表されます。
主に相続税や贈与税の計算のために使われますが、一般的に「土地の評価額」と言うときにはこの路線価を指すことが多いです。
路線価を自分で調べる際は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」から確認できます。
マンションの住所を選択する
トップページから確認したい土地がある都道府県を選択し、一番上の「路線価図」をクリック。
続いて、マンションの市区町村を選択します。
すると、エリアごとに複数の番号が出てくるので、一つずつ開いていきましょう。この段階では、調べたいマンションがどのページにあるのかはわかりません。
確認したい地名（町または大字）を選ぶ
マンションの住所を選択し地図が表示されたら、地図上で路線価を確認したいマンションの場所を探しましょう。
上記の画像を参考に路線価の見方を解説します。道路の上に表示されている「81D」「82D」などが路線価です。その道路に面している土地の1平方メートルあたりの価格（千円単位）を確認できます。
例えばここには表記は「82D」とあるので、この道路に面している土地の路線価は、一平方メートルあたり8万2千円と読み取ることができます。
1㎡あたりの評価額がわかれば、その額にマンションの専有面積を掛けることで土地の評価額を計算することができます。
1㎡あたりの評価額×専有面積=土地の評価額
2020年に公表された最新の路線価について知りたい方は、「【2020年】路線価は上昇するもコロナの影響も…路線価を調べてみよう」をご覧ください。
マンションの持ち分割合を調べよう
マンションの持分割合がいくらか知りたい場合、土地の登記簿か、マンションの売買契約書を確認しましょう。敷地権の割合という項目に記載されている数字が持分割合になります。
参考：国税庁
持分割合がわかれば、土地の評価額は以下の計算で正確に求められます。
土地の相続税評価額＝土地の相続税評価額×持分割合
【固定資産税評価額】建物部分の評価額の調べ方
マンションの建物部分は固定資産税評価額をそのまま使用します。
固定資産税評価額とは、その名の通り固定資産税を支払うときの基準となるもので、不動産を所有している人であれば毎年4月頃に送付されてくる固定資産税の納税通知書に心当たりがあるのではないでしょうか。
ご自身のマンションの固定資産税は、納付書に添付されている課税明細書の価格、もしくは評価額の欄から確認することができます。
参考：神戸市
固定資産評価額について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
マンションを相続で評価額を計算したい場合
節税対策としてマンションを購入する人も少なくありません。というのは、相続税評価額は実際の市場価格の3分の1ほどの評価しかされないためです。
例えば5,000万円の現金を相続しても、市価5,000万円のマンションを購入すれば、3分の1の1,700万円弱で評価されます。そのために相続税対策として現金をマンションに一時的にでも変えたい、という人も少なくないからです。
評価額から相続税がいくらかかるか計算する
評価額を調べている理由として、相続税がいくらかかるのか計算したいからだという方もいるでしょう。マンションの相続税額は、以下の計算式で計算できます。
基礎控除額は、法定相続人の数によって決まります。基礎控除額がマンションの評価額を上回ったら、負担はありません。
| 法定相続人の数 | 基礎控除額 |
|---|---|
| 1人 | 3,600万円 |
| 2人 | 4,200万円 |
| 3人 | 4,800万円 |
| 4人 | 5,400万円 |
| 5人 | 6,000万円 |
相続税の計算方法については、以下の記事で建物と土地に関して詳しく解説しているので参考にしてください。
相続税に控除や節税の方法はある？
注意しなければならないのが、相続税が発生する直近でマンションの売買を行うと相続税対策を行ったとみなされて、相続税の課税が評価額に対する課税ではなくその時の市価での課税をされてしまう可能性があることです。
何年もかけて準備しないと、このような相続税対策はとても危険なことです。
投資用のマンションならこういったリスクをとってもトライする価値はあるのでしょうが、自宅用の分譲マンションではこのような節税対策はリスクが大きすぎます。
そこでおすすめなのは小規模宅地等の特例を利用することです。小規模宅地等の特例ではどのような節税対策ができるのでしょうか？
「小規模宅地等の特例」とは
小規模宅地等の特例というのは、被相続人と相続人が同居している場合に適応されます。330平方メートルまでの土地であれば、土地の評価額を80％減額できるというものです。
これはマンションであっても土地の評価額に適応することができます。
先に計算した計算例で見てみると、マンション全体の土地の面積は1,267.65平方メートル、持分割合は439931分の7426だったので、実際に所有しているとみなされる土地の面積は次の通りです。
- 1,267.65平方メートル×7426/439931=21.40平方メートル
330平方メートルまで、という基準をクリアしているので、相続人が同居していた場合には適応されることになります。
実際に先ほどの計算例では1,070万円であった土地の評価額が80％減額されると214万円にまで下がります。建物には特例の適応はありませんが、かなり大きな差額になります。
特に高級マンションの場合には土地の評価額80％減というのは金額的に大きな差になってくるので、相続税対策として考えたほうがいいでしょう。
分譲マンション相続で適用するための条件
とはいえ、小規模宅地等の特例が適応されるためには、相続人が同居しているということが条件になります。そして分譲マンションでは通常子供と同居するということはあり得ないので、この特例が適応されるためにはあらかじめ何らかの手を打っておく必要があります。
一戸建ての住宅であれば、二世帯住宅に建て替えてしまって同居するなどの対策が取れますが、分譲マンションではなかなか難しいものです。
どんな選択肢が考えられるのか、相続を考え始めたらあらかじめ専門家に相談することをおすすめします。
マンションの評価額を調べる上での注意点
ご自身のマンションの評価額はいくら？と気になるところでしょう。マンションの評価額を調べる前に、どの評価額を調べるべきか明確にしておきましょう。
マンションは土地と建物の評価額が別
まず、一口に「評価額」と言っても土地と建物は別で評価されているいうことを知っておくといいでしょう。
土地の評価額は相続税路線価を参考に求められ、建物の評価額は固定資産税評価額を参考に求めることができます。
なお、土地も建物もそれぞれ持分割合が決められています。評価額の調べ方も持分割合や、調べる目的によって変わってくるということを心に留めておいてください。
土地の評価額については以下の記事で詳しく解説しています。
マンションの評価額には共有部分も含まれる
マンションには玄関や廊下、ゴミ捨て場といった共有部分と居住スペースである専有部分がありますが、評価額には共有部分も含まれます。
共有部分は購入時にあらかじめ区分所有者ごとに割り当てられていますが、登記簿には専有部分の面積しか記載されていません。
そのため、自分で評価額を計算したものよりも実際に固定資産税の課税対象になる額面は大きくなるものだと注意しましょう。
目的によって種類を使い分ける
マンションの評価額には4つの種類があります。そして、それぞれの目的や背景に応じて調べる評価額が変わってきます。
マンションを売るとき、いくらで売れそうか資産価値が知りたいときは実勢価格を調べると良いでしょう。相続のタイミングでは相続税路線価、固定資産税の支払いでは固定資産税評価額です。
また、市況などもっと経済的な動向が知りたい場合は鑑定士が算出する公示地価が参考になります。
相続税路線価
地価公示価格や売買の実例、不動産鑑定士による評価などを参考にした指標で、相続税、贈与税、地価税を算出する際に用いられます。
評価基準日は1月1日で、現在は毎年7月に発表されています。路線価の目安としては、公示価格の8割だと言われています。
2020年最新の路線価について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
固定資産税評価額
市町村によって発表されるもので、固定資産税を支払うときの基準となる固定資産税評価額。「評価額」といえば、まず固定資産税評価額をイメージされる方も多いのではないでしょうか。
実勢価格とは異なり、土地は60～70%、建物については建築費の50～70%ほどになることが一般的です。
評価額は3年に1度、評価替えと呼ばれる見直しが行われます。家を所有している人であれば、毎年4月頃に送られてくる固定資産税の納税通知書などで見たことある方も多いのではないでしょうか。
公示地価
公示地価とは、国土交通省によって公表される毎年1月1日時点の1㎡あたりの土地の価格を指します。都市計画区域内外で設定された地点（標準地）のみが対象で、全国25,000地点以上で実施されています。
個人が土地の価格を知るときの目安とするほか、工業事業を含む土地取引の指標としても活用されている評価額です。価格の算定は、地価公示法に基づき1つの標準値に対して2人以上の不動産鑑定士が現地調査をもとに行います。
2020年最新の公示地価について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
実勢価格
実勢価格は「時価」とも呼ばれるもので、市場で実際に取引されている価格になります。
需要と供給から割り出されるので、たとえばある物件を4,000万円で売りたい売り主と3,000万円で買いたい人がいて、交渉の結果3,500万円で売買契約が成立した場合は3,500万円が実勢価格となります。
取引が行われていないエリアの場合は、周辺で実際に行われた取引事例などから推定されるものを実勢価格として扱うケースもあります。
実勢価格は、不動産会社から査定を受けることで不動産の相場を出すことができます。
建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同じ
マンションの評価額といっても、4種類もあると難しく感じるでしょう。一番気にされているでしょう建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同じと考えて問題ありません。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
資産価値が高いマンションの重要性とは？新築と中古の価値の違いや計算方法を徹底解説！
マンション評価額に関するよくある質問
最後に、マンションの評価額についてよくある質問にお答えします。
離婚協議で評価額を出してほしいと言われました
離婚で家の「財産分与」が必要になった場合、マンションの評価額がいくらかが重要になってきます。
なぜなら離婚時の財産分与では夫婦が2分の1ずつ財産を取得することを基本として、マンションの評価額が財産分与の計算の基礎になるからです。
財産としてのマンションをどちらかが所有する代わりに相手に代償金を支払うケースが多いです。
この場合、マンションの評価額が上がると代償金の金額が高額になるので、マンションを取得する側に不利で、代償金をもらう側が得をする内容になります。逆に、マンションの評価が下がると反対の結果（家をもらう側が得、もらわない側が損）となることは想像できますか？
つまり、離婚時は評価額について揉めるものなのです。もともと夫婦間の同意があれば正しい金額を調べなくても良いのですが、実際はそんなことは稀です。
離婚の場合は、評価額を出してほしいと言われたら不動産鑑定士に「鑑定」を依頼するのが、多少お金はかかりますが長期的にみて確実な方法です。
マンションの売却は評価額で価格が決まりますか？
マンションを売却するにあたって、いくらで売れるのかを知るために評価額を知りたいと考えている方もいるかもしれませんが、実際の売却価格と評価額には差があります。
評価額は前述の通り、国や市町村が一定の基準に基づいて算出しているものです。対して不動産を売却するときの売値は不動産会社、もしくは売主個人によって設定されます。
マンションの売却額を決める際、まずは不動産会社に査定してもらい、その査定額を元に売主個人が希望売り出し価格を設定します。ですが、そもそも不動産会社ごとに査定額を算出する基準が異なるため、同じマンションであっても査定する不動産会社によってある程度幅が出ることになります。
また、売値は売主と買主の交渉によって最終的には決まります。評価額としては3000万円でも、売り出し期間中にその価格では買主が見つからず、結果的に2500万円で売却することになった……なんてことも十分に起こりえます。
いくらで売れるのか正確に把握したい場合は、評価額だけでなく実際に不動産会社に査定してもらうようにしましょう。
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購入予定のマンションの固定資産税がいくらか知りたいです
中古住宅であれば、前の所有者が住んでいたときに固定資産税評価額が算出されているため不動産会社に聞けば教えてもらえます。
新築物件の場合、明確な評価額を知ることは難しいですが、近隣の物件情報からある程度目安を教えてもらうことはできるかもしれません。
購入後の固定資産税を知りたいなどの理由があれば不動産会社に一度聞いてみると良いでしょう。
まとめ
マンションの評価額の出し方は、自分一人でもある程度は出来るものですが、実際に売却するのであればその正確さには限界があります。
そのマンションがいくらで売れるのか？ということは不動産会社に聞いてみなければ分かりませんが、身近にある不動産屋に1件1件問い合わせしていくには時間も手間も掛かってしまいます。
そこでオススメなのが不動産一括査定サービスを利用することです。
複数の不動産屋に査定してもらった方が、相場を知ることも出来ますし、その中から一番高い金額で取り引きすることが出来る所も見つけられます。
より良い売却をしたいのであれば、業界No.1の不動産一括査定サービス「イエウール」を使って信頼できる不動産会社を見つけましょう。
もっと詳しく知りたい方は、以下の記事をご参考にしてみてください。
記事のおさらい
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。