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マンションをはじめ、不動産の価値を表す指標として評価額があります。マンションを売却するにあたって家の価値を知りたい場合や、相続税を計算するためなど、評価額を知りたい状況はいくつかあると思いますが、一体どうやって調べれば良いのでしょうか？
- マンションの評価額を知りたい
- マンションの評価額の出し方を知りたい
- 評価額次第では売却も検討している
自分自身、家族の資産としてマンションを所持している方は特に参考してみてください。
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。
評価額には5つの種類がある
固定資産税の支払額の根拠となる固定資産税評価額とあわせて、不動産は5つの価格を持ちます。そのため、「一物五価」という言葉を耳にしたことがある方もいるのではないでしょうか。
以下の表でそれぞれの評価額の特徴をまとめてみました。
| 名称 | 公示地価 | 基準地価 | 相続税路線価 | 固定資産税評価額 | 実勢価格 |
|---|---|---|---|---|---|
| 金額 | あらゆる地価の基準となる | 公示地価とほぼ同じ | 公示地価の80％程度 | 公示地価の70％程度 | 個別の取引によって異なる |
| 調査主体 | 国土交通 | 都道府県 | 国税庁 | 市町村（東京23区は都） | – |
| 調査時点（発表） | 毎年1月1日（3月発表） | 毎年7月1日（9月発表） | 毎年1月1日（7月発表） | 3年に1度評価替え | – |
| 役割 | 土地取引や金融機関の担保評価の指標となる | 都市計画区域外も対象とし公示地価を補完する | 相続税、贈与税（国税）の算定基準となる | 固定資産税など（地方税）の算定基準となる | – |
「固定資産税評価額」「相続税路線価」「公示地価」「基準地価」「実勢価格」の5種類でそれぞれ評価の目的が違うことがわかります。
以下で、5種類の不動産評価額の相場や評価されるタイミングについて解説します。
相続税路線価
地価公示価格や売買の実例、不動産鑑定士による評価などを参考にした指標で、相続税、贈与税、地価税を算出する際に用いられます。評価基準日は1月1日で、現在は毎年7月に発表されています。路線価の目安としては、公示価格の8割だと言われています。
2020年最新の路線価について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
固定資産税評価額
市町村によって発表されるもので、固定資産税を支払うときの基準となる固定資産税評価額。「評価額」といえば、まず固定資産税評価額をイメージされる方も多いのではないでしょうか。
実勢価格とは異なり、土地は60～70%、建物については建築費の50～70%ほどになることが一般的です。
評価額は3年に1度、評価替えと呼ばれる見直しが行われます。家を所有している人であれば、毎年4月頃に送られてくる固定資産税の納税通知書などで見たことある方も多いのではないでしょうか。
公示地価
公示地価とは、国土交通省によって公表される毎年1月1日時点の1㎡あたりの土地の価格を指します。都市計画区域内外で設定された地点（標準地）のみが対象で、全国25,000地点以上で実施されています。個人が土地の価格を知るときの目安とするほか、工業事業を含む土地取引の指標としても活用されている評価額です。価格の算定は、地価公示法に基づき1つの標準値に対して2人以上の不動産鑑定士が現地調査をもとに行います。
2020年最新の公示地価について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
基準地価
公示地価と似ているものとして、「基準地価」と呼ばれる評価額もあります。評価基準は公示地価とほぼ同じですが、7月1日時点の価格で、都市計画区域外も対象になるのが異なる点です。公示地価以外の土地の評価額について知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
実勢価格
実勢価格は「時価」とも呼ばれるもので、市場で実際に取引されている価格になります。需要と供給から割り出されるので、たとえばある物件を4,000万円で売りたい売り主と3,000万円で買いたい人がいて、交渉の結果3,500万円で売買契約が成立した場合は3,500万円が実勢価格となります。
取引が行われていないエリアの場合は、周辺で実際に行われた取引事例などから推定されるものを実勢価格として扱うケースもあります。
実勢価格は、不動産会社から査定を受けることで不動産の相場を出すことができます。
マンション評価額の調べ方
マンションの評価額は土地と建物部分それぞれの評価額を合算したものとなります。
そのため、自分が住んでいるマンションや相続することになったマンションの評価額を知りたい場合は次の方法で土地と建物部分の評価額を順に調べていきましょう。
土地と建物部分を分けて調べる
「一物四価」と言われるように、一般的に不動産の評価額には4つの基準があります。それぞれの評価額は管轄や計測基準、公表時期が異なっており、用途によって使い分けられます。
マンションの場合、土地部分は路線価を、建物部分は固定資産税評価額を用いて計算します。
路線価の調べ方
路線価とは、道路に面した標準的な宅地1㎡あたりの土地の評価額で、毎年7月頃に国税庁によって公表されます。
主に相続税や贈与税の計算のために使われますが、一般的に「土地の評価額」と言うときにはこの路線価を指すことが多いです。
路線価を自分で調べる際は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」から確認できます。
トップページから確認したい土地がある都道府県を選択し、一番上の「路線価図」をクリック。土地の住所を選択していくと地図が表示されるので、路線価を確認したい土地を探しましょう。
（表示は千円単位）
2020年に公表された最新の路線価について知りたい方は、「【2020年】路線価は上昇するもコロナの影響も…路線価を調べてみよう」をご覧ください。
固定資産税評価額の調べ方
マンションの建物部分は固定資産税評価額をそのまま使用します。
固定資産税評価額とは、その名の通り固定資産税を支払うときの基準となるもので、不動産を所有している人であれば毎年4月頃に送付されてくる固定資産税の納税通知書に心当たりがあるのではないでしょうか。
ご自身のマンションの固定資産税は、納付書に添付されている課税明細書の価格、もしくは評価額の欄から確認することができます。
固定資産評価額について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
⇒固定資産税の評価額とは？
その他の土地評価額
土地の評価額は「路線価」「固定資産税評価額」のほかに「時価」「公示地価」と呼ばれるものも存在します。用途によってはこれらの評価額を参考にした方が良いケースもあるため知っておくと良いでしょう。
時価（実勢価格）
時価、もしくは実勢価格とも呼ばれるもので、実際に売買契約の際に取引される価格のことを指します。
テレビなどで、「時価総額」というような言葉は聞いたことが無いでしょうか。
公示価格と同じくらいの価格から2割増の数字が時価となることが一般的なのですが、不動産の市場が活発になっている際は変動も大きくなってきます。
昨日○○円だったからといって、今日も同じ価格だとは限らないということです。
公示地価（基準地価）
公示価格とは、一般的な取引の際の目安となる価格のことです。 毎年1月1日の元旦の時点で不動産鑑定士の方が価格を決めてるもので、公共の用地買収や補償の基準となる際に用いられる価格です。公示価格は目安ですので「この価格を基本にして前後に振り幅がある」と見ておくのもいいかもしれないですね。
2020年最新の公示地価については「【最新版】2020年公示地価ランキング！「日本一高い土地」はどこ？」をご覧ください。
売却相場を調べて評価額を算出する
マンションの売却相場を知りたい場合、大きく分けて2つの方法があります。・不動産会社に査定してもらう
・過去の取引実績を参考にする
それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。
不動産会社に査定してもらう
現在の市場価格を考慮したより正確な相場を知るには、不動産会社に査定してもらうことがもっとも有効です。
その際、必ず2社以上に査定してもらうようにしましょう。
2章でお伝えしたように不動産会社によって査定の基準が異なるため、A社では2200万円と査定された物件がB社では2700万円と査定されるなど、数百万円の差が出ることも珍しくありません。
そのため、複数社の査定額を比較して市場価格を見極めることが重要。
売却のために査定を依頼したいのであれば、不動産一括査定サービス「イエウール」がおすすめです。
全国1900社以上の不動産会社の中から、あなたの売りたいマンションに合わせて最大6社に査定してもらうことができます。完全無料で利用でき、チャットフォームでスマホからでも簡単に依頼できるので、マンションの価格を知りたい方はぜひ利用してみてはいかがでしょうか。
過去の取引実績を参考にする
自分で売却相場を調べたいのであれば、過去の取引価格を参考にすることも可能です。国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索」 では、過去に不動産取引を行った人を対象にしたアンケート結果を元に取引価格が掲載されています。
「土地」「建物」「中古マンション」など、物件種別ごとに検索することも可能なので、所有している物件と近しい条件のマンションがいくらくらいで取引されているのかを知りたい方は使ってみると良いでしょう。
マンションの売却相場について、詳しく知りたい方は「【2020年最新】マンションの売却相場はいくら？適切に調べて高く売る」ご覧ください。
マンションの評価額と売値に違いがあるのはなぜ？
マンションを売却するにあたって、いくらで売れるのかを知るために評価額を知りたいと考えている方もいるかもしれませんが、実際の売却価格と評価額には差があります。
評価額は前述の通り、国や市町村が一定の基準に基づいて算出しているものです。対して不動産を売却するときの売値は不動産会社、もしくは売主個人によって設定されます。
マンションの売却額を決める際、まずは不動産会社に査定してもらい、その査定額を元に売主個人が希望売り出し価格を設定します。ですが、そもそも不動産会社ごとに査定額を算出する基準が異なるため、同じマンションであっても査定する不動産会社によってある程度幅が出ることになります。
また、売値は売主と買主の交渉によって最終的には決まります。評価額としては3000万円でも、売り出し期間中にその価格では買主が見つからず、結果的に2500万円で売却することになった……なんてことも十分に起こりえます。
いくらで売れるのか正確に把握したい場合は、評価額だけでなく実際に不動産会社に査定してもらうようにしましょう。
売ったら いくら？
あなたの不動産、
売ったら
いくら？
評価額と売値の違いについて、詳しくは「【土地の評価額と売値は別？】違いと評価額の調べ方・計算方法を知ろう」もご覧ください。
小規模宅地等の特例を利用して節税する
節税対策としてマンションを購入する人も少なくありません。というのは、相続税評価額は実際の市場価格の3分の1ほどの評価しかされないためです。例えば5,000万円の現金を相続しても、市価5,000万円のマンションを購入すれば、3分の1の1,700万円弱で評価されます。そのために相続税対策として現金をマンションに一時的にでも変えたい、という人も少なくないからです。
しかし、相続税が発生する直近でマンションの売買を行うと相続税対策を行ったとみなされて、相続税の課税が評価額に対する課税ではなく、その時の市価での課税をされてしまう可能性もあります。
何年もかけて準備しないと、このような相続税対策はとても危険なことです。
投資用のマンションならこういったリスクをとってもトライする価値はあるのでしょうが、自宅用の分譲マンションではこのような節税対策はリスクが大きすぎます。
そこでおすすめなのは小規模宅地等の特例を利用することです。小規模宅地等の特例ではどのような節税対策ができるのでしょうか？
小規模宅地等の特例とは？
小規模宅地等の特例というのは、被相続人と相続人が同居している場合に適応されます。330平方メートルまでの土地であれば、土地の評価額を80％減額できるというものです。これはマンションであっても土地の評価額に適応することができます。
先に計算した計算例で見てみると、マンション全体の土地の面積は1,267.65平方メートル、持分割合は439931分の7426だったので、実際に所有しているとみなされる土地の面積は次の通りです。
- 1,267.65平方メートル×7426/439931=21.40平方メートル
実際に先ほどの計算例では1,070万円であった土地の評価額が80％減額されると214万円にまで下がります。建物には特例の適応はありませんが、かなり大きな差額になります。
特に高級マンションの場合には土地の評価額80％減というのは金額的に大きな差になってくるので、相続税対策として考えたほうがいいでしょう。
分譲マンション相続で適用するための条件
とはいえ、小規模宅地等の特例が適応されるためには、相続人が同居しているということが条件になります。そして分譲マンションでは通常子供と同居するということはあり得ないので、この特例が適応されるためにはあらかじめ何らかの手を打っておく必要があります。一戸建ての住宅であれば、二世帯住宅に建て替えてしまって同居するなどの対策が取れますが、分譲マンションではなかなか難しいものです。
どんな選択肢が考えられるのか、相続を考え始めたらあらかじめ専門家に相談することをおすすめします。
- 市場価格の3分の1
- 小規模宅地等の特例
- 相続は専門家に相談しよう
マンション評価額に関するよくある質問
最後に、マンションの評価額についてよくある質問にお答えします。マンションの評価額には共有部分も含まれる？
マンションには玄関や廊下、ゴミ捨て場といった共有部分と居住スペースである専有部分がありますが、評価額には共有部分も含まれます。共有部分は購入時にあらかじめ区分所有者ごとに割り当てられていますが、登記簿には専有部分の面積しか記載されていません。
そのため、自分で評価額を計算したものよりも実際に固定資産税の課税対象になる額面は大きくなるものだと注意しましょう。
持分割合を確認するにはどうすればいい？
マンションの持分割合を知りたい場合、土地の登記簿か、マンションの売買契約書を確認しましょう。
マンションの売買契約書には「敷地権の割合」という項目があるため、そこに記載されている数字が持分割合になります。
これから購入する不動産の評価額を知るには？
中古住宅であれば、前の所有者が住んでいたときに固定資産税評価額が算出されているため不動産会社に聞けば教えてもらえます。
新築物件の場合、明確な評価額を知ることは難しいですが、近隣の物件情報からある程度目安を教えてもらうことはできるかもしれません。
購入後の固定資産税を知りたいなどの理由があれば不動産会社に一度聞いてみると良いでしょう。
まとめ
マンションの評価額の出し方は、自分一人でもある程度は出来るものですが、実際に売却するのであればその正確さには限界があります。
そのマンションがいくらで売れるのか？ということは不動産会社に聞いてみなければ分かりませんが、身近にある不動産屋に1件1件問い合わせしていくには時間も手間も掛かってしまいます。
そこでオススメなのが不動産一括査定サービスを利用することです。
複数の不動産屋に査定してもらった方が、相場を知ることも出来ますし、その中から一番高い金額で取り引きすることが出来る所も見つけられます。
より良い売却をしたいのであれば、業界No.1の不動産一括査定サービス「イエウール」を使って信頼できる不動産会社を見つけましょう。
もっと詳しく知りたい方は、以下の記事をご参考にしてみてください。
- 「不動産評価額とは？｜用途に合った評価額の調べ方を解説」
- 「分譲マンションの相続税評価はどのように計算するのか徹底解説」
- 「【土地の時価】公示地価・路線価…どれが時価？調べる方法とは」
- 「【不動産鑑定にかかる費用】鑑定を依頼するべきシーンとその理由」
- 「【土地評価額とは】売値とどう違う？実勢価格の調べ方も解説！」
- 「相続税路線価と、固定資産税路線価の違いとは？」
- 「固定資産税評価額とは？ 計算方法と調べ方をわかりやすく解説【監修記事】」
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