マンション査定での注意点
まず、抑えていただきたいマンション査定を行う際の注意点は、査定には査定には2種類あるということです。
この章では、2種類のマンション査定「簡易査定」「訪問査定」について簡単に解説します。
ネットで手軽に査定できる「簡易査定」
簡易査定とは、物件のデータをもとに売却価格を算出する査定です。
そのため、不動産会社の人が実際に家を見に来るのではなく、ネットで完結します。
簡易査定は、同時に複数の会社に依頼する一括査定を手軽に行うことができるため、複数の査定結果を見て相場を把握するのに役立ちます。
また最近では、匿名で査定額が分かる匿名査定や、AIによって過去のデータを分析して査定結果を出すAI査定などもあり、これらも簡易査定に含まれます。
簡易査定は手軽で便利なため相場を把握するのに向いていますが、部屋の特徴や設備の劣化具合などを考慮できないため、ざっくりとした査定額を知りたい人に向いています。
不動産会社が実際にマンションを見に来る「訪問査定」
訪問査定は、実際に不動産会社のスタッフが家を見に来て、現地調査を行った結果から査定をする方法です。。
簡易査定とは違い、部屋や建物の劣化具合、周辺環境まで加味することができるため、より正確な査定額を知ることができます。
マンション売却を本格的に進めたい方は、訪問査定を利用しましょう。
2種類のマンション査定の流れ
マンション査定の依頼から結果の受け取りまでの流れを把握しておきましょう。事前に流れを知っておくことで、査定への準備ができます。
マンション査定のおおまかな流れを、以下の図に示しました。ここでは主に訪問査定の流れを説明します。
査定をしてもらうには、まず査定を不動産会社に依頼しなくてはなりません。
ここで訪問査定を申し込む前に、相場を把握するために簡易査定を行うと良いでしょう。簡易査定の流れは上記の画像と同じで、早ければ数時間で結果を知ることが出来ます。
訪問査定の依頼方法
訪問査定を依頼する方法は大きく分けて2つ。店舗で依頼するかWEBで申し込むかの2択です。店舗で依頼する場合は依頼したい不動産会社を見つけ、売却したいマンションのエリアを担当している不動産会社に直接行き、査定を依頼しましょう。
不動産会社に査定依頼を出したら、不動産会社から連絡が来ます。
査定意思の確認と訪問査定を行える日の日程調整が行われるので、都合の良い日を不動産会社に伝えましょう。不動産会社と訪問査定に都合の良い日が決まったら、当日は不動産会社を迎えるのみです。
訪問査定を受けたら、査定結果を受け取ります。
査定結果は訪問を受けた日から1週間程度で受け取れます。送付方法は不動産会社によってさまざまで、郵送やメールなどで送られてくるでしょう。
査定前に注意すべき点
マンションの査定で一番気になるのは、査定額なのではないでしょうか？
しかし、マンション査定の注意点を事前に知っておかないと、本来の価値よりも低く査定されてしまうかもしれません。
この章では、査定額が低くならないように査定前に注意すべき点を5点挙げを解説していきます。
自分で相場を調べて把握しておく
マンションの査定前にやっておくべきことは、マンションの売却相場を事前に調べておくことです。
売却相場を調べることで、査定結果が相場から大きくズレていないか確認することができます。不動産会社の言いなりになってマンションの価値を安く見積もらないためにも、自分で相場を調べておくことは重要です。
また、不動産会社によっては、相場より高額な査定額を提示することによって媒介契約を結ぼうとする不動産会社もいます。間違った価格で売り出さないためにも注意しておきましょう。
調べ方としては、ポータルサイトで同じマンションの売却事例を調べる、匿名査定やAI査定でおおよその査定額を調べるなどがあります。
東京都台東区のマンション売出事例
| 売出価格 | 4680万円 |
| エリア | 東京都台東区 |
| 築年 | 1992年 |
| 駅徒歩 | 仲御徒町駅 3分 |
| 専有面積 | 50.16 |
埼玉県さいたま市のマンション売出事例
| 売出価格 | 3090万円 |
| エリア | 埼玉県さいたま市 |
| 築年 | 1995年 |
| 駅徒歩 | 今羽駅 6分 |
| 専有面積 | 72 |
福岡県大野城市のマンション売出事例
| 売出価格 | 1780万円 |
| エリア | 福岡県大野城市 |
| 築年 | 1995年 |
| 駅徒歩 | 大野城駅 5分 |
| 専有面積 | 68.56 |
また、以下のマンション査定シミュレーターを使うと簡単に相場を把握することができます。
シミュレーターにマンション名、部屋の広さ（占有面積）、間取り、階層、部屋の方角を入力して、「想定価格を見る」ボタンを押すと、過去のデータから売却相場を自動で算出します。
個人情報不要で利用できますので、ぜひ一度相場を確認してみましょう。
査定額に影響するポイントを把握しておく
マンションを査定する前に、査定額に影響するポイントを知っておきましょう。チェックポイントを知っておくことで、事前に対策すべき項目が分かります。また、査定後にどの部分が評価されたのかなどを不動産会社と話しやすくなります。
査定額には建物に関することだけでなく、周辺環境も影響します。主なポイントについて以下で詳しく解説します。
築年数
マンションの価格は築年数を重ねるごとに下がります。
これは法定耐用年数によるもので、マンションの場合築47年で建物の評価額はゼロになってしまいます。そのため、築年数が浅い方が法定耐用年数までの有効期限が長く価値が上がります。
また、築浅物件の方が設備が新しかったり、使用感や劣化を感じにくいというのも理由の1つ。新築に近い方が需要が高いため、査定額も上がります。
間取り
無難な間取りであるほど評価は上がりやすいです。
ファミリータイプのマンションであれば、特殊な間取りよりも一般的な間取りの方が需要が高いのでマンションの評価は上がりやすいです。多くの買主は購入したマンションで生活することを考えるので、リビングダイニングが最も広く、次に同じような広さの個室がいくつかあるといった方が良いでしょう。
浴室が最も広い、一室が防音室など趣味の部屋がある物件は需要も少なくなるので査定額が下がる傾向にあります。
日当たり
物件を購入する際に日当たりを気にする買主も多く、部屋の日当たりも査定時にチェックされるポイント。
日当たりの良さは階数やマンションの周辺の建物によっても変わりますが、南向きの部屋は査定額が上がりやすいです。逆に北向きのマンションや部屋は評価が下がりやすいでしょう。
部屋の方角は主にバルコニーが設置されている場所によって決まります。部屋がどちら向きか調べる際はバルコニーの位置を確認します。
部屋の位置
マンションの部屋は中部屋より角部屋の方が高く売れる場合が多いです。
角部屋は中部屋と比べて窓が多くなるので、風通しが良くなりますし、方角によっては日当たりも良くなります。
また、マンション内で希少性が高いというのも評価が上がるポイントです。中部屋と比べて数％～20％程度の価格差が出るでしょう。
マンションの管理状況
マンションの状態が良いか否かは管理状況に左右されると言っても過言ではありません。
マンションの共用部分の清掃がちゃんとなされているか、修繕はちゃんと行われているかなどがチェックされ、管理員の勤務形態や修繕、管理などを基に評価されます。
管理がしっかりされているマンションだと劣化の進みを抑えることができるので、築年数よりも綺麗というような印象になり相場より高く売りやすくなるからです。
立地
マンションの立地も評価の対象です。
当たり前ですがマンションの所在する場所が都心部や人気のエリアであれば、需要も高まるので査定額は上がります。都心部以外にも最寄り駅が都心部にアクセスしやすい路線や駅であっても査定額は上がるでしょう。
また、立地の需要とマンションのターゲット層が合っているも重要です。子育て世代に人気のエリアで単身用のマンションは売れづらいですし、1人暮らしの学生が多い街でファミリー層向けのマンションは売れづらくマンションの査定額は下がりやすくなります。
周辺環境
マンションの周辺環境の充実度も評価ポイントです。
マンションの周辺に駅やバス停などの公共交通機関や病院や学校などの施設があると生活しやすいので、査定額は上がりやすいです。同じ理由でスーパーやドラッグストア、商店街などが近くにある場合も上がりやすいでしょう。
逆に近くに墓地やごみ焼却場、高速道路などの嫌悪施設が近隣にある場合は騒音や臭気、心理的忌避などでマンションの査定額も下がりやすくなってしまいます。
眺望・景観
査定してもらうマンションの部屋からの眺望・景観も評価されるポイントの1つ。
室内からどのような景色が見えるかで評価が変わります。開けた眺望で街並みや海などが見えると評価は上がりますが、隣のビルが間近に迫っていたりお墓などが見えてしまうと評価は下がってしまうでしょう。
階数が高いと評価が上がりやすい理由の1つです。
共有部分の充実
マンションの住人が利用できる共有部分もチェックの対象。
パーティールームやジム、ゲストルームなどがあるマンションは評価も上がりやすいでしょう。ただし、このような施設が共有部分にある場合、管理費が高くなってしまう場合が多いです。あまり高くなりすぎてしまうと、買主が絞られてしまうので管理費が高く設定されている場合は裏目に出てしまう場合もあるでしょう。
共有部分の設備面以外でも、オートロックや監視カメラなどセキュリティ対策も評価の一部。セキュリティが強固の方が需要が高く評価は上がりやすいでしょう。
駐車場の充実性
マンションの駐車場が充分にあるかも評価されます。
マンションに駐車場があっても、止められるスペースが少なく競争率が高かったり駐車場代が高くなってしまっていると評価が下がってしまう可能性があります。
住戸数に対して充足率が高いほど高い評価を得られるでしょう。特にファミリー層向けの物件は買主もファミリー層になり車を所有していることも多いので、駐車場の有無は重要になります。
最低限の掃除をしておく
査定前に最低限の部屋の清掃は行っておきましょう。ただし、ハウスクリーニングなどの念入りな掃除は不要です。
特に清掃をしておいた方が良いのは、水回り・ベランダ・壁紙などになります。
水回りは使用感がよく出るので、買主が気になるポイント。清潔感があるかをチェックされます。シンク内のゴミを処分したり排水口を綺麗にするなどしてニオイ対策などを行っておきましょう。
ベランダは眺望などもチェックされますが、合わせて状態もチェックされます。落ち葉などが溝にたまっていたり、植木鉢が多くある場合は整理などをしておくと良いでしょう。
壁紙も劣化状態が目につく部分です。黄ばみなどをすべて無くすことは難しいですが、汚れている部分があれば拭き取るなどするのが望ましいでしょう。
劣化や不具合がある場合、簡単に修繕できる箇所は直しておく
物件に劣化や不具合がある場合、簡単に修繕できる箇所は直しておいた方が良いでしょう。
水回りや壁紙に劣化がある場合は、査定額が下がってしまう場合があります。そのため、安価に修繕できる場合は対応することで、結果として査定額が修繕費を上回ってプラスにはたらく可能性もあります。
一方で、物件に大きな欠陥がある場合は、売り出し前に必ず不動産会社に伝える義務があります。伝えずに売却してしまい、後日発覚すると瑕疵担保責任を負うこととなり、契約解除や損害賠償請求に繋がることもあります。
リフォームをする必要はない
マンションの査定前において、基本的にリフォームする必要はありません。
査定の時点では建物の構造や頑丈さ、周辺環境を主にチェックするため、部屋の見栄えの良し悪しは基本的に査定結果に影響しません。
また売却することを考えても、中古のマンションを購入しようとしている人はリフォーム前提で考えている人も多いので、売却前にリフォームをしてしまうと買い手のニーズに合わずミスマッチになる可能性があります。
高い金額を書けてリフォームするよりも、まずは査定を受けてみましょう。
査定は必ず複数社に依頼する
マンションを低く査定されないために、査定は必ず複数社に依頼するようにしましょう。
複数社に査定してもらうべき理由は、査定額がより正確になるからです。
不動産会社が行う査定はマンションの売却相場を調べる際に最も適していますが、不動産鑑定のように法律などで定められた明確なルールはありません。つまり、1社に査定してもらっただけでは、その査定結果が売却相場であるかはもちろん、高いか安いかも判断が難しいということになります。
複数社の査定結果を比較して価格の幅や平均である売却相場が分かるので、3社以上は査定を依頼し、比較した方が良いでしょう。
査定を複数社に依頼するなら一括査定を利用すると良いでしょう。
一括査定とは一度の申込みで複数社に査定依頼ができるサービスのこと。同時に査定依頼ができるので、同じような質問に何度も回答する必要がありません。また、査定依頼を出す不動産会社は一括査定サービスが物件に適した不動産会社を選んでくれるので、数ある不動産会社の中から依頼先を探す手間が省けます。
ただし、査定依頼を出せるエリアは一括査定サービスによって異なるので、査定したいマンションのエリアは対象か注意しましょう。もし、対象エリアであるか迷ったり検討するのが面倒な場合はイエウールを利用しておくと良いでしょう。
イエウールは東京商工リサーチ社による「不動産一括査定サイトランキング調査」（2022年1月）において、エイアカバー率がNo1。対象外となるエリアが少なく、査定依頼を出しても使えなかったということが少ないです。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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査定後に注意すべき点
実際にマンションの査定を行った後にも、査定額が低くならないように注意すべき点があります。
この章では、具体的にどのようなことをすればいいのか以下の2点を挙げ解説します。
- 複数社の査定結果を比較する
- 査定額の根拠を不動産会社に聞く
複数社の査定結果を比較する
査定は必ず複数社に依頼するべきであることは前章で説明しましたが、査定結果も必ず複数社を比較して確認しましょう。
複数社の結果を比較することで、極端に安い価格をつけている不動産会社を避けることができます。
一方で1社の査定結果しか確認しないと、その結果が相場に対して安いことに気づかず、受け入れて売却を進めてしまう可能性があります。
また、逆に極端に高い査定額を提示している不動産会社にも要注意です。売れるはずのない査定額を提示する不動産会社は、契約を結ぶことが目的になっている可能性が高く、実際に売り出すと全く売れずに時間とお金を無駄にしてしまいます。
以上より、必ず複数社の査定結果を比較するようにしましょう。
査定額の根拠を不動産会社に聞く
査定結果が、マンションの本来の価値に対して正しいのかどうかを判断するのは、専門的な知識がないと非常に困難です。
そのためマンションの査定結果が出たら、査定書を基に不動産会社の担当者に質問するようにすると良いでしょう。
不動産会社に質問したい内容
マンションの査定結果を受け取った後、不動産会社の担当者に聴きたい主な内容は以下です。
- マンションの高く評価された部分
- マンションの低く評価された部分
- なぜこの売り出し価格なのか
- 査定結果の内訳
上記の内容以外にもマンション売却などで気になることなどがあればこの機会に聞いてみるのも手でしょう。売却を検討中の不動産を共有した上で売却について質問ができる機会は媒介契約後でないとなかなかありません。
さまざまな質問をした際に、担当者がその場で回答できたり依頼主に対して分かりやすく説明できているかを確認しましょう。これらのことができていると、不動産知識が豊富な可能性が高いです。
不動産会社に質問した方が良い理由
不動産会社に査定額の根拠を質問した方がいい理由は、結果を受け取るだけではもったいないからです。
マンションの売却を予定している、検討している場合は後の売却活動を見据えて不動産会社を見極めておくべきでしょう。
不動産会社は売却活動をサポートしてくれる重要な存在。不動産会社が優秀であるか否かによって売却スピードや売却額が変わるからです。不動産会社と媒介契約を結びますが、その前に不動産会社を見極められるチャンスはマンションの査定時。査定結果について質問することによって、担当者の知識量などを確認しましょう。
査定結果について質問する理由は他にもあります。査定の内訳を詳しく知ることで、マンションの評価されている箇所が分かります。内覧を行うと買主と会話する機会もあり、その際にはアピールポイントを知っておいた方が良いでしょう。
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