マンション査定の査定額は掃除しても評価は変わらない
結論からお伝えすると、マンション訪問査定において掃除の有無が査定額に大きく影響することはありません。
査定額を決める項目は、マンションの組成や部屋の位置、売却市場の動向など、努力次第で評価を変えられるものではないため、掃除をしても査定額に影響することはありません。
一般的でないレベルでかなり部屋が汚い状態であればマイナス評価を受ける可能性はあるため最低限の状態を保つことが大切ですが、一般的なレベルの状態の部屋では掃除により評価が大きく変わることはないため、最低限のマナー程度で問題ありません。
掃除をしたとして訪問査定前にプラスになるとしたら、不動産会社の担当者が持ち主に対して抱く印象がよくなる可能性があるという観点でしょう。
では、査定に影響するポイントがあるのか、最低限掃除をするならばどういった場所なのか、詳しく解説していきます。
査定額と売却価格は別物
実は査定額とはそのマンションをいくらで売ることができそうかという予想の価格であるため、実際に売却できた結果の売却額は全くの別物となっています。
そのため、査定額を高くしてもきちんと買い手を見つけることができなければマンションを売り出す価格を下げることになってしまいます。
マンション売却において、きちんと買い手を見つけるために必ず通る道が購入検討者の内覧です。
マンションの購入を検討している人に全室を見ていただく内覧は、マンション価値を図る専門家による査定とは違い、一層見た目の印象がより重要となります。
清潔感を感じるマンションであれば購入意欲も湧きますし、好みのインテリアを置いて快適に生活する暮らしがイメージできます。
そのため、内覧前は必ず掃除を行うべきと言えるでしょう。
マンション訪問査定の査定額を決める評価項目
先に述べたように査定額の評価は自分でどうにかできるものではありません。
それでは、実際に査定額を決める評価項目はどのようなものが影響するのでしょうか。
主な項目は以下の3点です。
- マンションの状態
- 周辺マンションの相場
- マンション市場の景気動向
項目1：マンションの状態
まずはマンション自体の状態に注目されます。
部屋が位置する階数、窓がある方角、築年数や耐震性といった現状の資産価値を図る項目がこれにあたります。
階数は上であるほど、方角は日当たりは良いほど評価が高くなり、築年数は浅く耐震性が高いほど査定額はあがります。
また、最寄り駅からの徒歩時間、周辺にある店や学校・病院の存在など、生活利便性も需要を図る大切な評価項目になります。
マンションの共有部分の充実度や販売・施工会社のブランド力もこの項目に加味されることになるでしょう。
項目2：周辺マンションの相場
次にマンションが位置するエリアの周辺で売り出されているマンションの相場も評価に加味されます。
価格が同じなら少しでも条件がいいマンションの方が人気になるというのは想像がつくでしょう。
そのため、同じような条件のマンションと比較し少しでも売れやすくなるように価格調整が行われるのです。
周辺で類似マンションが売り出されていなければ、少し高い価格設定でも買い手が見つかる可能性があるため、査定額も高くなります。もし少しでも高く売りたい場合は、少なくとも同じマンション内で売り出し中の部屋がないかどうかは最低限確認しておいた方がよいでしょう。
項目3：マンション市場の景気動向
マンションの価格は需要と供給のバランスで決まるため、景気によっても左右されます。特にローン金利や消費税率が低ければ家を買いやすくなるため需要があがり、査定額も高くなります。
2023年現在は世界的なインフレにより建築資材が高騰していて新築マンションの価格が跳ね上がっているだけでなく、住宅ローンの低金利が後押しして中古マンション価格は上昇を続けています。
つまり、市場の景気は売却に最適な状況となっており、査定額も高くなりやすいと言えます。
内覧前にマンションの掃除をするならどこ？
マンション査定では査定額の評価に掃除が大きく影響することはありませんが、マンション売却に向けての掃除は、物件を見学する潜在的な購入者に良い印象を与えるために非常に重要です。。掃除のタイミングは、マンション売り出し後に購入検討者がマンションを見学しに来る内覧前に、どういった場所を掃除すると良いのでしょうか。
内覧に必要となる掃除は、やろうと思えばどこまでも時間をかけられるものです。
忙しい日々の中、限られた時間で内覧を成功させるためには掃除場所の優先事項を知り、必要に応じて着手することが重要となります。
効率的に掃除を進めていくために、優先的するとよい箇所と簡単な掃除方法をご紹介します。
- 水回り
- 玄関
- 破損した部分
- 経年劣化した部分
- 生活感のある室内
- 部屋に染み付いた匂い
- 共用エリア
水回り
水回りは汚れが目立つため内覧者が重視する傾向が強いと言えます。
また、劣化の修理をした場合にイニシャルコストが高く、業者を呼ぶと数万円を請求される場合もあるため、買主にとって水回りを確認することはリスクを減らす重要なポイントとなっています。
水道管のなかが汚損しており水詰まりが発生している場合、素人の手に負えないため業者にお願いしてもよいですが、ある程度の汚れであればまずはご自身で掃除してみましょう。
シンクや蛇口にある白いうろこのような水垢は、クエン酸を使って落とすことができます。水垢が気になる場所にしっかりと吹きかけ1時間程度放置したのちにスポンジでこすれば簡単にきれいになるでしょう。
キッチンや洗面所などのぬめりやカビは、軽いものは食器洗い用洗剤やお風呂用洗剤とスポンジで落とすことができます。他にも漂白剤を使う方法や重曹、セスキ炭酸ソーダを使う方法もあります。
玄関
水回りの次に重要なのは玄関です。
人間も第一印象が大事であるように、物件も一番に目に触れる部分で印象の数割は決まるといわれています。
玄関が乱雑で汚れも目立ったあとで、どれだけリビングが整理整頓されていたとしても、なかなか印象を覆すのは難しいでしょう。
玄関の掃除はたたき部分に重点を置きましょう。たたきは基本的に土埃を掃除機やほうきで除去すればよいので簡単です。
ただし、玄関タイルがひどく汚れている場合は素材を確認してお手入れするようにしましょう。
天然石の場合はその素材によってお手入れの方法を調べる必要がありますが、人口素材はアルカリ性の重層化セスキ炭酸ソーダを吹きかけ少し放置してブラシなどでこすると汚れを落とすことができます。
生活感のある室内
部屋に物がたくさんあると、部屋が狭く見えるだけでなく生活感が出てしまいます。
特に洗濯物が干されていたり、使用中のタオルがおいてある場合は強く生活感を感じさせる原因になります。
使うものの色を揃えてシンプルでおしゃれな生活が実現できている自信がある方は別ですが、生活感を減らすことは清潔感を感じさせる効果が期待できます。
これを良い機会として、不要なものを可能な限り処分してみましょう。
部屋に染み付いた匂い
靴、排水溝、トイレ、ソファ、ベット等には、生活しているうちに嫌なニオイが染みついています。
マンション売却にあたり他人を部屋に入れることになるので、嫌なニオイを感じさせないようにしましょう。
水回りなどのニオイが出そうな場所は自分でも対処できますが、基本的に普段住んでいる場所のニオイは自分では気が付きにくいものです。
できるだけ第三者に意見をもらいつつ消臭することで漏れのない対応ができるでしょう。
共用エリア
掃除対象として多くの方が気になるのが共用部分です。
共有部分も専有部分も踏まえて1つの物件であり、内覧する買主にとっては大きな買い物となりますので、可能な限り着手するようにしましょう。
ほかの居住人の所有物などが置いていて自分のみでの清掃や整備が難しい場合は、管理組合に相談することが大切です。
なお管理組合に相談する場合、当然ながら一定程度の時間が必要になります。
内覧の数日前に突然相談するのではなく、不動産売買を考え始めた段階で、余裕を持って相談するようにしましょう。
破損した部分
自分自身で修理できる具合の破損は、対応して内覧を迎えましょう。
壁に小さな穴が開いている、床の目立たない傷はそのままでも影響はありませんが、排水が詰まっている、カビが生えている状況などは決して印象のよいものではありませんので対応が必要です。
またお湯が出ない、空調が壊れている状況は生活に直接の影響がありますので、自分で対応できなくても業者に依頼するなどして対応したうえ、内覧を迎えることをお勧めします。
自分が今の生活をするのに困っているのなら、次に住む方も困ってしまう可能性が高いです。
自分の手を離れるからいいやではなく、次の住み手の環境を考えることで、結果的に高い価格で売却できる可能性が高まるでしょう。
経年劣化した部分
賃貸物件の退去時に多少の経年劣化に関して何も言われなかった経験がある方も多いと思いますが、賃貸と売買はまったくの別物です。
経年劣化の部分は可能な限り埃を除去したり拭き掃除をすることで、印象を良くしておきましょう。居住年数1年と10年では許容される経年劣化のレベルも異なるため、もし気になる箇所がある場合は査定時に修理が必要なレベルかどうか不動産会社に尋ねてみると良いです。
ただし、買い手がつかなくなるような致命的な経年劣化でない限りは、修理代と増加する売却益が見合っているかを計算してから修理するようにしましょう。
経年劣化に関しては、訪問査定の際にも注意が必要です。
住んでみると明らかに気づくような欠陥（瑕疵）があった場合、物件を引き渡したあとでも売主は一定期間において賠償責務を負うことになっており、これを法律用語で瑕疵担保責任といいます。瑕疵担保責任は物件の引き渡し後の買主を守る有効な手段となっているため、欠陥を隠したまま売却すると慰謝料を請求されたり、最悪の場合は契約を解除されることがあります。
そのため、経年劣化した部分に関しては、所有マンションの欠陥として不動産会社の担当者に必ず伝えるようにしましょう。売主には全ての欠陥を申告する義務がありますので、後のトラブルを生まないためにも必ず正直に申告してください。
掃除できないときはハウスクリーニングも利用できる
急な内覧が決まり実施まで日数がない場合や、忙しくて時間が思うように確保できない場合に自身で掃除をすることが難しいこともあると思います。
そんな時はハウスクリーニングなどの専門業者に依頼するのも一つの方法です。
ただし、ハウスクリーニングはそれなりに費用がかかるため、費用見合いで効果があるかケースバイケースで考えることが必要です。
目に見える汚損があり自分たちの掃除では除去できない場合や、エアコンなどを残置するとして明らかに稼働力が弱くなっている場合などは、クリーニングを依頼するメリットが大きいと言えます。
ハウスクリーニングは控除にならない
ハウスクリーニングの費用は不動産の譲渡時にかかる所得税（譲渡所得）において税額控除できるという複数の記事がインターネットで確認できますが、そのような事実はありません。
不動産を売却で利益が生まれた場合に課税されるのが譲渡所得税です。
５年以上所有していた場合は20.315％、5年未満の所有の場合は39.63％が課税されます。
なお、居住用住宅（マイホーム）場合は3000万円の特別控除（マイホームの売却のみ適用される所得税減少の計算）が適用となりますので、計算時には注意しましょう。
この売却時の譲渡所得税計算に、ハウスクリーニング代も控除できるのではという記事が複数確認できますが、国税庁が通達により否定していますので誤情報です。
なおこの規定には例外があり、売主からではなく物件を購入する買主からハウスクリーニングの使用を依頼された場合の費用は、譲渡所得税における税額控除の対象になります。
訪問査定の前に掃除以外でできること
掃除が査定額に影響を与えるのかどうかについて書いてきましたが、掃除をする以外に訪問査定前にできることがたくさんあります。
訪問査定前にできる準備は、例えば以下の4点があります。
- 訪問査定は複数社に依頼する
- 不動産会社の評判を前もって調べる
- 大手・中小どちらの不動産会社にも依頼する
- マンション相場を調べる
一つずつ詳しく説明していきます。
準備1：訪問査定は複数社に依頼する
最も高い査定額を出してくれる不動産会社を見つけるためには、訪問査定は1社だけでなく複数社に依頼するとよいでしょう。
不動産会社はそれぞれ得意分野があるため、これよって査定価格を比較できるのです。
所有しているマンションを得意としている不動産会社とそうでない不動産会社とでは、査定額に500万円程度の差が出ることもあります。
複数社を比較することで、査定している不動産会社も自社と契約してもらうために緊張感をもって対応してくれるためより正確な結果を得ることができます。
また査定額には関係ないものの、比較対象があることで査定してくれた不動産会社が言うことを信じていいのか判断しやすくなり、信頼できて話しやすい自分に合う担当者を見つけやすくなります。
今回不動産会社に依頼する査定が初めてという場合は、まずは、机上査定の利用を検討するとさらに効率的に不動産会社を選ぶことができます。
訪問査定と机上査定
訪問査定以外の査定方法は机上査定と訪問査定の2つがありますが、机上査定とは簡易査定とも呼ばれるように、実際の売却マンションを見ることなく基本的な情報だけで価格結果を導く査定方法になります。
机上査定のメリットはそのスピードです。数時間～数日以内には結果が分かるので、これを複数社にすることでおおよその相場を知ることができます。訪問査定のように各社に対して個別の時間を用意しなくていいため、先に机上査定を複数社に依頼し、その中でも対応のよい数社に絞って訪問査定を行うことでより効率的に信頼できる不動産会社を見つけることができます。
準備2：不動産会社の評判を前もって調べる
マンション査定額を上げるために必要な準備の2つ目は、依頼する不動産会社の評判を前もって調べるというものです。
できる限り悪質な会社を排除し、自分のマンションと同じような不動産の売却を得意とする不動産会社に絞り込むことができれば、時間を無駄にすることなく安心して査定に挑むことができます。
評判の調べ方でおすすめなのは、国土交通省が提供している「ネガティブ情報検索サイト」というサービスです。
過去5年間に免許取り消し、業務停止などの処分を受けていないかを調べることができます。
また、「不動産会社名 口コミ」という検索をしてみて実際にどんな特徴があるのか確認するのも有効な手段となるでしょう。
準備3：大手・中小どちらの不動産会社にも依頼する
マンション査定を依頼する際には、大手・中小両方の不動産会社を比較することも重要です。
大手の方が安心できて高く売ってくれそうというイメージを持っている方もいますが、これは大きな誤解です。不動産会社というのはそれぞれ得手不得手や特性が違うため、規模が大きければよいというものではありません。
そのため、規模だけで決めるのではなく、その不動産会社の得意領域に自分のマンションが当てはまっているか、また親身になってくれる担当者がいるのかという多様な面で総合的に判断することが重要です。
査定額に納得がいくだけでなく、最終的な売却額にも満足できる不動産会社を見つけましょう。
準備4：マンション相場を調べる
最後に、訪問査定を受ける前に自分でもマンション相場を調べておくようにしましょう。
いくら信頼できそうな不動産会社を選べたと思っても、査定額が相場から大きく外れている場合は結果として高く売ってくれない悪質な不動産会社であるケースもあります。
特に注意していただきたいのは、相場を大きく外れた高額査定をしてくるケースです。
この場合、不動産会社は契約を得るためだけに査定額を提示してきており、契約後にその額で売れないため大幅な値下げを要求してくることが考えられます。
マンションを高額で売却したという事例は、相場の中でもできるだけ高額で売れたというものに他なりません。
このように、相場を調べておくことによって、不動産会社の査定が正当に行われているか、査定結果が適正であるかを判断できるようにしておくことが重要です。
マンションの相場を調べるためのおすすめサイト
マンション相場を調べる方法は様々ですが、おすすめなのは以下のサイトを利用することです。
- 中古マンションポータルサイト
- 過去取引のデータベースが見られるサイト
中古マンションポータルサイトとは中古マンションを紹介している窓口となっているサイトのことで、「SUUMO」や「HOME’S」が代表例となります。
ここでは、現在売りに出されているマンションの売り出し価格を調べることができます。
過去取引のデータベースが見られるサイトの代表例としては「REINS」や「マンションマーケット」が挙げられます。
いずれも売却したいマンションと類似条件で絞込んで事例を調べることで、現在のトレンドや過去の実績から自分のマンションの相場を知ることができるでしょう。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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