【2021年】マンション売却相場は何で決まる?最新相場と自分で調べる方法

「家を売りたい」と考えている方へ
  • マンションの相場動向は、立地や築年数など複数の要素から決まる
  • まずは今の家の売却価格を知ることが大切
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

マンションをお持ちの方にとって、「今マンションを売ったらいくらになるのか?」は大きな関心事ですよね。急な転勤や離婚などの場合を除いて、マンションを売却するならばなるべく高く売りたいと考えるのが普通だと思います。

「相場」を知ることは、マンションを高く売るための重要なカギになります。

この記事では、マンション売却の相場が気になるという方に向けて、最新のマンション相場動向から、自分で売却相場を調べる方法、注意点まで、相場に関する全てを詳しくご紹介していきます。

「イエウール」で価格を比較した方の2人に1人が、平均342.5万円高く売れています。不動産の売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

マンションの売却相場はどうやって決まる?

まずはマンションの売却相場がどのようにして決まるのかをご説明します。

過去の取引事例をもとに決まるのが一般的

「マンションの相場が知りたい」という場合、似ている条件の物件が過去にいくらで取引成立したのかによって相場は決まることが多いです。こうした取引価格を、不動産業界では実勢価格(じっせいかかく)と呼びます。

たとえば、3500万円で売り出していたマンションがあったとします。「3200万円なら買いたい」という人が現れてその価格で取引が成立した場合、そのマンションの実勢価格は3200万円になります。

他にも不動産の価格を示す基準はいくつかありますが、実勢価格はこのように需要と供給が反映された価格となるため、相場としてもっともよく用いられている基準なのです。

実勢価格は地価やアクセスの良さ、築年数など様々な要素によって決まるため、売りたい物件と近しい条件のマンションがいくらで売られているのかを調べると参考になります。

詳しい調べ方については3章「マンションの売却相場を自分で調べる方法」で解説します。

経済的要因

マンションの相場は株価や金利など経済的要因にも左右されます。

一般的に株価と不動産価格は連動すると言われており、景気が良くて株価が上昇しているときには不動産の価格も上がります。逆に景気が悪く、株価が下がっていれば不動産価格も下落する傾向にあります。

また低金利施策が行われている期間は、それを利用して不動産を購入しようという動きが活発になって不動産の相場が高くなるなど、金利と不動産価格は相反する動きをすると覚えておくと良いでしょう。

イベントや再開発を理由に上昇する場合も

そのほか、オリンピックや万博といった国内外から人が集まるような大規模なイベントが開催される場合も、関係する地域の不動産の価値が上昇して相場が高まることもあります。
こうしたイベントの開催が決まるとホテルや商業施設の建設もあわせて進められるようになるため、そのエリア自体の価値が高まって売却相場も高くなるというわけです。

直近でいえば、2020年に予定されていた東京オリンピック開催に伴って勝どきや豊洲、2025年の大阪万博開催に伴い大阪市内で再開発が進んでおり、これらのエリアは売却相場も高くなると考えられるでしょう。

【2021年最新版】マンションの売却相場はいくら?

マンションの売却相場がどうやって決まるのかは1章でご説明した通りですが、「結局今いくらで売れるのか?」というのが気になる部分ですよね。

地域ごとの売却相場や築年数との関係性、近年のマンション価格の推移など様々な観点で見てみましょう。

エリア別のマンション売却相場

東日本不動産流通機構の月例 Market Watch(2020年11月発表)によると、各地方+1都3県の中古マンション売却相場は直近1年間で以下のように推移しています。

中古マンション売却相場

(参考: 月例速報MarketWatch|東日本不動産流通機構)

東京を含む首都圏(1都3県)がもっとも相場が高く、年間を通して2,500万円を下回らない結果となっています。

首都圏を含む関東地方も高い水準を維持していますが、2020年3月にはコロナ禍における緊急事態宣言発令の影響もあり、一時的に相場が下がっているのが分かります。

グラフには出ていませんが、同じ都内であっても23区の方がより相場が高くなります。都市開発が進んでおり、人口が集中する都心部ほど売却相場は高くなることを知っておきましょう。

築年数から見るマンションの売却相場

マンションの売却相場を左右する要因として、エリア以上に大きいのが築年数です。

マンションに限らず、不動産は築年数が経過するにつれて資産価値は下がると言われています。

中古マンションの築年帯別平均㎡単価を示した下のグラフをご覧ください。

築年数の価格変化
(参考:REINS TOPIC より)

築5年以内のマンションは設備や間取りが新築とほぼ変わらないため、売却相場も新築とそこまで差が出ないことが多いです。

築6年~15年まではゆるやかに下落していき、築20年を超えると下がり幅が大きくなる傾向にあります。設備や水回りの劣化のほか、築25年を超えると住宅ローン控除の対象から外れることも理由として考えられるでしょう。

マンションを高く売るには、市場の相場だけでなく、築年数も考慮して売り時を考えることが重要です。

全国のマンション価格の推移

続いて、過去12年間のマンション価格の推移を見てみましょう。

以下は国土交通省によって発表される、不動産価格の動向を指数化した「不動産価格指数」をグラフ化したものです。

マンション価格指数の推移

ご存じの通り、2008年9月のリーマンショックのタイミングで不動産価格は一度大きく下落しています。

2013年ごろから不動産価格は回復、その中でも特にマンションは価格の上昇が顕著で2019年まで右肩上がりの成長を続けていました。

南関東圏、京阪神圏、名古屋圏とエリア別にマンションの不動産価格指数を見てみても、多少伸び方に違いはあるものの全国的に価格の高騰が続いていたことが分かります。

マンション価格の推移

とどまることなく成長を続けていたマンション価格ですが、世間では2020年の東京オリンピックに向けた再開発やインバウンド需要の増加の影響も含めた価格高騰のため、2020年をピークに下落するのではとの予想もありました。

しかし、東京オリンピック開催前の2020年2月頃から新型コロンウイルスが世界的に流行したことにより、マンションの価格にも影響が生じています。

マンション相場でのコロナの影響は?

国土交通省が毎月公開している不動産価格指数を見ると、5月までは上がっていましたが6、7月は下落。8~9月で少し価格指数が上がるという結果になりました。

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 前年9月
価格指数 151 150.9 151.7 152.3 155.3 151.8 150.4 152.2 154.6 146.8

単位:%

5、6月は緊急事態宣言のもと人々が行動を自粛し、経済活動が停滞したことが価格指数にも影響を与えたのではと考えられます。

しかし、8、9月には価格指数が回復していることから、さほど大きな影響はないようみ見えます。最新情報である2020年9月の価格指数も前年同月と比較してみると値上がっており、前段でも解説した2013年から続く価格の上昇は2020年も続いたと言えるでしょう。

新型コロナウイルスによる感染拡大による経済への影響は大きく、全国平均の地価も3年ぶりに下落となっていますが、リーマンショック時ほどマンションの価格に大きな影響はありませんでした。

より詳細なマンション価格の推移に関しては、以下の記事をご確認ください。

あなたの不動産、
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マンションの売却相場を自分で調べる方法

では、実際に自分が所有しているマンションはいくらで売れるのか?を調べる方法についてご紹介します。

近隣の似ている物件の取引価格から調べる

相場を調べるときのポイントは似ている条件の物件がいくらで売られているのかを知ること。似ている物件を探す際は、以下の要素を見ると良いでしょう。

似ている物件とは
  • 最寄り駅

  • 最寄り駅からの距離

  • 広さ

  • 築年数

  • 間取り

過去の取引相場を調べる際には、「レインズ・マーケット・インフォメーション」や国土交通省が公開している「不動産取引価格情報検索」を利用します。

レインズ・マーケット・インフォメーション

もっともおすすめなのは、公益財団法人東日本流通機構の特設サイト「レインズ・マーケット・インフォメーション」です。

不動産を売却するとき、不動産業界では「レインズ」という業者間流通サイトに物件情報を掲載することが義務付けられています。売買が成立すると成約価格の報告・登録が必要になるのですが、その報告義務に基づいて生成されたデータベースがこの「レインズ・マーケット・インフォメーション」です。

沿線や最寄り駅、間取り、用途地域など様々な条件で成約価格を知ることができます。

具体的な使い方を見ていきましょう。

STEP1
まずは、トップページの「マンション」のブランクに売却する家と同じ都道府県、地域を入力して「検索する」を入力してください。
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STEP2
次に沿線や間取りなどの追加検索条件を入力します。
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STEP3
ここまでくると、直近1年間のグラフや売却の相場が表示されます。

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所有しているマンションに近い条件で検索し、直近1年間でどのくらいの価格で取引されているのかを知ることでおおよその売却相場を把握できます。

不動産取引価格情報検索

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引用:不動産取引価格情報検索

「不動産取引価格情報検索」は、国土交通省が不動産取引を実際に行った人を対象にしたアンケート結果をデータベース化したサイトです。下記の手順で見ていくと過去の取引相場のデータベースを見ることができます。

  1. 「取引時期」を選択
  2. 「種類」で「中古マンション」を選択
  3. 「地域」を選択し
  4. 「この条件で検索」をクリック

そうすると、指定した条件で取引されたデータが下記のように一覧になって出てきます。
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こちらのデータベースは使い勝手がよく、「土地」「建物」「中古マンション」「農地」など幅広い物件種別に対応しているためオススメです。

注意点として、こちらはアンケートをもとに作成されているため、実際の取引価格をそのまま反映させたわけではないということを覚えておきましょう。

不動産ポータルサイトの「売り出し価格」から調べる

SUUMOやアットホームなど、不動産に関する総合情報サイトは数多く存在します。賃貸を探すときに利用したことがあるという方も多いのではないでしょうか?

売り出し中の物件も同様に多数掲載されており、自分のエリアで近い条件の物件がいくらくらいで売り出されているのかを自由に検索することが可能です。

ただし、不動産ポータルサイトに載っている価格は「売り出し価格」であって「成約価格」ではないということを覚えておきましょう。

売り出し価格とは売主の希望価格のことです。後ほど説明しますが、そこから買い主が価格交渉を行う場合が通常ですので、実際の成約価格は売り出し価格よりも低くなる傾向にあります。

不動産一括査定サイトを利用する

簡単に、すぐに査定価格を調べたいという方には、不動産一括査定サイトを利用することをおすすめします。

不動産一括査定とは?

不動産一括査定とは、マンションや家を売りたいという方がインターネットから全国の不動産会社にまとめて査定依頼ができるサービスです。

ユーザーは不動産一括査定サイトで売りたい物件の情報を入力します。その情報をもとに、一括査定サイトに登録している不動産会社から条件に合う会社とのマッチングが行われ、査定結果がユーザーのもとに届く仕組みです。

不動産一括査定サイトでは複数の会社が査定を出してくれるため、不動産がいくらで売れそうかの目安がかなり正確に分かります。

不動産一括査定なら業界No.1のイエウールがおすすめ

一括査定サイトを利用するなら、2020年東京商工リサーチの「不動産の一括査定サイトに関するランキング調査」で3部門1位に選ばれた「イエウール」がおすすめです。

イエウールは提携不動産会社数が1974社と業界内で最も多く、地方を含め全国対応しているのが魅力。チャット風フォームで物件情報を入力すると、完全無料で最大6社の不動産会社に査定依頼を申し込むことができます。

あなたのマンションの売却相場を正確かつ簡単に知りたいのであれば、ぜひ一度利用してみてはいかがでしょうか。

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マンションの売却相場を調べるときの注意点

売却にかかる費用や流れなど、マンションを売る際の全体像は把握できたでしょうか?

最後に、自分でマンションの売却相場を調べるときに気を付けておくべき点を2つご紹介します。

  • 売却価格で売れるわけではない
  • 査定は必ず相見積もりを取る

売却価格で売れるわけではない!

  1. 価格を調べるためには、似たマンションの事例を見つければいいんだね!それなら簡単だ!

  2. そうじゃな。ただし、不動産情報サイトで売り出し中の物件の価格を見ても、本当の価格はわからないので注意じゃぞ。

  3. えー!そうなんだ。どういうこと?

不動産の価格を見るとき、「売却価格」と「成約価格」の2つがあることを知っておきましょう。

売却価格とは、suumoやhome’sなど不動産情報サイトに掲載されている価格で、売主の希望価格のことです。つまり、実際に売れた価格ではなく売りたいと思っている価格なのです。

一方で、成約価格とは、実際に売れた価格のこと。売却価格に対しては、買い手が値下げ交渉をしたり、なかなか売れずに価格を下げたりするケースが多いため、実際は売却価格よりも低い価格で売却することになります。

査定額の参考にする際には、売却価格と成約価格の2つがあることを理解したうえで確認するようにしましょう。

査定は必ず相見積もりを取る

不動産会社に査定を依頼する場合は相見積もりをとり、査定額を比較することが大切です。

不動産会社によって査定額の算出基準が異なるため、1社だけの査定額で売り出し価格を決めてしまうと安く売って損をしてしまったり、相場よりも高すぎてなかなか売れないといった事態になりかねないからです。

実際に、イエウールを使って不動産を売却した方に「不動産会社によって(提示された)査定額に差はありましたか?」と聞いてみたところ、次のような結果になりました。

※イエウールで売却完了した方を対象に行った「不動産売却に関するアンケート(2020年10月実施)」より

約7割が「100万円以上査定額に差があった」と回答しています。

場合によっては500万円以上差が出るケースもあるため、売却を検討している方は必ず2社以上に査定してもらうことをおすすめします。

マンション売却にかかる手数料・税金など費用

マンションを売却したとしても、売却価格すべてが手元に残るわけではありません。売却活動にかかる手数料や税金など、様々な費用が発生します。

マンション売却で支払うお金は大きく「税金以外の費用」「税金」に分けられます。そのうち、必ず払うことになる費用は2つ、税金も1つです。まずはこの3つを覚えましょう。

費目 何の費用か 必須 金額の目安
税金以外の費用 1)仲介手数料 不動産会社への報酬 売却額の3%
+6万円+消費税
2)司法書士への報酬 登記を司法書士に依頼した報酬+調査費 1万円前後
3)リフォームなどの費用 マンションをクリーニングした場合の費用 数万円~
家具などの撤去費用 10万円~
リフォーム費用など 10万円~
税金 4)印紙税 売買契約書に貼る印紙代 1~3万円前後
5)登録免許税 抵当権抹消にかかる税金 2)と同時に払う 1筆につき1,000円
6)譲渡所得税
・住民税
譲渡所得にかかる税金 課税譲渡所得の20.315%(所有5年以下の場合39.63%)

ここでは、多くの人にとって支払う必要のある「仲介手数料」「司法書士への報酬」「印紙税」の3つです。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産売買の仲介を不動産会社に依頼する際にかかる手数料のこと。

マンションを売却するための宣伝活動や契約書の作成など、売買を成立させるために必要な一連の活動に対する報酬として支払うことになっています。

仲介手数料は法律で上限が定められており、不動産会社は上限を超えて請求することはできません。<

売買価格によって上限は変わりますが、一般的には「売却金額の3%+6万円+消費税」の式を使って求められます。

4,000万(売却金額)×3%(手数料率)+ 60,000円 + 10%(消費税)= 138.6万円(+消費税)

仲介手数料を支払うタイミングにはいくつかのパターンがありますが、売買契約が成立したときに50%、引き渡しが完了したときに残りの50%を支払うのが一般的です。

仲介手数料について、詳しくは【不動産の仲介手数料の早見表付き】手数料はいくらかかるかを解説 をご覧ください。

司法書士への報酬

マンションを売却するには、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません

その際、抵当権抹消登記という手続きが必要になりますが、個人が行うには煩雑なので司法書士に依頼するのが一般的。司法書士への報酬金額は事務所や依頼内容によって変わりますが、1万円前後が相場と言われています。

また、代行を依頼する分の報酬額とは別に、登記を行うための登録免許税も必要です。こちらは司法書士に依頼しても自分で手続きをしても変わらず、不動産1筆に対して一律1,000円です。

抵当権抹消手続きにかかる費用について、詳しくは抵当権抹消費用の相場は?司法書士へ支払う実費と得られるメリットをご覧ください。

印紙税

印紙税とは、不動産を売却する際に交わす「不動産売買契約書」に対してかかる税金のこと。

税額は契約金額によって異なるため、自分の売却したマンションにあわせた金額を用意しましょう。

また、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成された契約書のうち、記載金額が10万円を超えるものは軽減措置の対象となっており、この期間中に売却すると少しお得です。

例えば、売買契約書に記載された金額が3,000万円であれば、本則税率は2万円ですが軽減税率適用後は1万円。

詳しくは、国税庁の「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」のページを確認してください。

 

今回ご紹介した3つ以外にも、売却して利益が出た場合は譲渡所得税・住民税などが別途かかります。仲介手数料や税金についてさらに詳しく知りたいという方は、こちらの記事をご覧ください。

まとめ

多くの場合、マンションを売却する経験は初めてかと思います。希望する金額や時期がある場合、プロである不動産会社に早めに相談すると良いでしょう。不動産会社は、あなたのマンションの価格査定や買い手探し、買い手の方との金額交渉、一通りの契約手続きなどをサポートしてくれます。

マンションの場合、取引事例比較法による査定が一般的で、素人の方でも比較的簡単に査定できます。

しかし、やはり実際にたくさんの取引をしている不動産会社のプロから「いま」の市況についてアドバイスを受けることは重要なことです。

失敗しないマンション売却を実現するためには、信頼できる不動産会社を見つけて任せるようにしましょう。不動産会社は地元の相場を本当に詳しく知っていますし、複数の会社に査定を依頼すれば、だいたいどの範囲で売れそうなのかが分かります。

慎重に準備を進めたい方は、以下の記事を参考にしてください。

初心者でもわかる!記事のおさらい

今のマンション相場はどうなっている?

不動産価格指数は2010年から比較すると上昇していますが、意識調査の結果によると、約80%の方がマンション価格は横ばいか下落すると回答しています。詳しく知りたい方は【2021年】マンション売却相場は何で決まる?最新相場と自分で調べる方法をご覧ください。

マンション売却相場のピークはいつ?

オリンピックなど2020年から2022年にかけてピークである可能性があります。詳しくはオリンピック前後が相場のピークである可能性が高い?をご覧ください。

相場を調べるときに知っておくべきことは?

「不動産の価格査定方法は3種類」と「売り出し価格で売れるわけではない」という事を知っておきましょう。詳しくは相場を調べる際に知っておきたい基礎知識と気をつけたい注意点をご覧ください。

マンション売却相場を自分で調べる方法を教えてほしい

ネット上には、無料で調べることのできるサイトがいくつかあります。例えば「レインズ」や、国交省の「不動産取引価格情報検索」です。他の方法や詳しい使い方はマンションの相場を自分で調べる方法とオススメサイト6選
をご覧ください。
逆瀬川 勇造
監修者:逆瀬川 勇造(さかせがわ ゆうぞう)
宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士 (AFP)。 地方銀行にてリテール業務に従事した後、住宅会社にて新築住宅や土地造成、土地仕入れに携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、 税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。
URL:P.D.P(FP 逆瀬川勇造)の金融・不動産情報ブログ

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