【あなたのマンションの価格はいくら?】 売却の成功につながる相場の調べ方

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こんにちは、イエウールコラム編集部です。

不動産は購入し時の価格と今の売却価格が違うことは当然です。
相場を知っておくことで得する不動産売却に繋がります。

  1. マンションを売りたいんだけど・・・、どれくらいの価格で売れるんだろう・・・
  2. マンション売却で必要な相場に関する知識は、この記事でざっくり理解できるよ!

この記事では、他のサイトにはないマンションの相場価格を調べる方法をご紹介しています。
こんな特徴 ↓ ↓ ↓ に少しでも当てはまるなと思った方は、全体をざっと読んでみて下さい。

こんな悩みの人にピッタリ
  • いつかマンションを売るかもと思っている人
  • 自身のマンションがいくらで売れる知りたい
  • 高額でマンションを売却したい

マンションの売却では、希望の売却価格を提示しても、「いつまで経っても売れない」「安く設定しすぎてかえって損した」ということが起こります。しかも、マンション売却の場合は、数百万円、数千万円単位で金額がずれるので、数百万円、数千万円も損するということがあります。

つまり、マンション売却で成功するには、価格相場をなるべく正確におさえ、適切な価格設定をすることが不可欠です。
それでは、マンション価格相場の調べ方を見ていきましょう。


先読み!この記事の要点
  • 不動産売却の相場調査は不動産会社に頼むべき
  • 不動産を高く売ってくれる不動産会社を、不動産一括査定で見つけよう

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. マンション売却の相場は2種類ある

マンションを売却するときの価格相場には大きく2種類あります。
「この価格なら売れるだろう」という見立てで値付けした売り出し価格の相場と、実際に成約した価格の相場の2種類です。
オークションでいう出品価格と落札価格のようなものですが、マンションを売却する際は、売り出し価格と成約価格に大きな差が生じることがよくあります。そのため、マンションの売却を考えている方は、この2つの相場をよく観察する必要があります。

  1. 「売り出し価格」と「成約価格」の2種類があるんだね。
  2. 次に、2つの価格の違いについて解説していこう!

もし、先にマンション売却価格の相場を知る方法が知りたい方は
3. 相場を不動産会社に調べてもらう方法に進んでください。

売り出し価格:いくらで売り出されているか

売り出し価格とは、売主の希望価格です。不動産情報サイトに乗っている物件価格は、すべて売り手の希望価格です。そのため売り出し価格の相場は、そのサイトを見れば把握できます。

成約価格:売り手と買い手が成約した価格

成約価格は、売買が成立した実際の価格のことです。売り出し価格に対して買い手が値下げ交渉を仕掛けるケースが多いため、売り出し価格と比べて低くなるケースが多いです。成約価格は物件情報サイトに表示されないため、相場を把握しづらいという厄介な性質を持っています。

1.1. マンション売却のときには、両方の価格を押さえておこう

売り出し価格と成約価格の間には、大きく差が開く可能性がある以上、マンションの売却を検討されている方は、両社の性質を十分に抑えておく必要があります。売主としては、成約価格をあらかじめ見立てることができれば、より精度の高い売却戦略を練ることができるでしょう。
しかしそれを理解できずにいると、下記のような不本意なケースに見舞われることになります。

売り出し価格が低すぎると、安く売りすぎてしまう

「早く成約したい!」という気持ちが先行すると、成約価格より低い売り出し価格を設定しがちです。仮に早く売れたとしても、成約価格の相場を見極めることができていれば、もう少し高く売れていたかもしれません。これは売り出し価格と成約価格双方の相場を研究できていれば、防げた損失です。

成約価格の目線が高すぎると、いつまでも買い手と合意できない

逆に「なるべく高値で売りたい!」と理想のまま突っ走ることも危険です。ある地方郊外の人口減少エリアのマンションを、500万円の売り出し価格で売りに出したけど、なかなか買い手があらわれず、400万円、300万円……と値下げをしましたけど、それでも買い手が現れません……


「固定資産税ばかりかかってかなわん。とにかく早く買い取ってくれ!」と、ついに価格を100万円以下に下げてようやく買手が現れた、というケースも。これは成約価格の目線が高すぎたがゆえにおきてしまった悲劇でしょう。ちなみに地方郊外の築古空き家で、こうしたケースは意外と多いようです

1.2. マンション価格は3つの要素で決まる

  1. そもそもマンションの価格ってどうやって決めるんだろう?
  2. マンション価格を決めるポイントは主に3つあるんじゃ!

マンションは、以下のような3つの構成要素でできています。

  • 敷地(土地の価格)
  • 建物全体(建物自体の価格)
  • 専有部の状況(景観、エレベーターなどの共有施設等)


このようにマンションの価格を構成する要因は多岐に渡り相場を把握しにくいのが特徴です。

例えば、土地の相場を調べる際は隣の土地がいくらで売れたかという情報がとても参考になります。

しかし、マンションの相場は土地以外の構成要素が多くあるので
必ずしも近隣マンションの売却価格が参考になるとは言い切れないのです。

そこで次に相場を把握する方法について解説していきます。

2. 相場を自分で調べる方法

まずは、売り出し価格と成約価格の相場を自分で調べてみましょう。
今はインターネットが普及したおかげで、価格相場を調べられる検索サービスが充実してきています。
しかし各サイトのデータベースが、全国のマンション価格情報を網羅しているとは限らないため、鵜呑みにはできません。あくまでも相場の目安を把握できる便利ツールという認識で捉えてください。

2.1. 広告に出ている似たような物件を検索して、売り出し価格を調べる

自分のマンションと似たスペックのマンションをネットで探して、売り出し価格の相場を図るという方法があります。地道ですが、何件も検索していれば、おのずと相場感覚を得られるという点でやってみて損はありません。


てっとり早く調べたいという方は、不動産情報サイトから検索できます。
最寄り駅への徒歩時間、築年数と専有面積を入力すれば、売り出し価格が表示されます。


しかしそのマンションに備えられた設備や、リフォームの有無、南向きかどうかなど、マンション価格を左右する情報は無数にあるため、やはり人間の手でひとつひとつ調べて実態を把握するほうがおすすめできます。

2.2. 過去の成約価格を『Reins Market Information』で調べる

成約価格の相場は、公益財団法人東日本流通機構の特設サイト Reins Market Informationから調べられます。

不動産の売却を任された個人や会社は、不動産を売るときに『レインズ』という業者間流通サイトに掲載することが義務づけられています。そして売買が成立すると、成約価格の報告・登録もしなければなりません。その報告義務に基づいて生成されたデータベースが上記の『Reins Market Information』です。


サイトを開くと細かい条件設定のもとで、成約価格を調べられます。沿線、最寄り駅、駅からの距離のみならず、間取り、成約時期、用途地域までさまざまです。成約価格の相場を知りたい方は、このサイトを使わない手はありません。 例えば、下記の条件で探してみます。

  • 東京都荒川区荒川
  • 東京メトロ千代田線、町屋駅から徒歩5分圏内>
  • ㎡単価20万円~100万円
  • 間取りはワンルームから3LDK
  • 築年数は20年以内
  • 成約時期は1年以内


このように入力すると、その条件にて年以内に成約したマンション売買事例が16件でてきました(2018年8月現在)。

事例1

  • 東京メトロ千代田線 町屋駅徒歩5分
  • ㎡あたり40万円 専有面積40~60㎡
  • 間取りは2LDK 1984年築
  • 成約時期は2018年5月~7月

事例2

  • 東京メトロ千代田線 町屋駅徒歩5分
  • ㎡あたり49万円 専有面積60~80㎡
  • 間取りは3LDK 1995年築
  • 成約時期は2018年5月~7月

事例3

  • 東京メトロ千代田線 町屋駅徒歩5分
  • ㎡あたり54万円 専有面積60~80㎡
  • 間取りは2SLDK 1996年築
  • 成約時期は2017年8月~10月


といった具合です。これを16件すべて見れば、大体の相場感は習得できると思います。それも細かく検索条件を絞り込めるため、より自分の所有マンションに近いスペックの成約価格を、割と簡単に探し出せます。

『Reins Market Information』について詳しく知りたい方は下の記事も確認するとよいでしょう。


ただし、自分で調べる価格はあくまでも参考値。不動産は唯一無二の現物商品であり、まったく同じものがひとつとしてない以上、実際に売れる成約価格は、設備や周辺環境、南向きか否かなど、実に様々な材料に左右されてしまうからです。プロの不動産会社に価格査定をしてもらったほうがいい理由は、まさにそこにあります。

3. 相場を不動産会社に調べてもらう方法

では、不動産会社はどのように価格査定をしているのでしょうか。

不動産価格の査定方法には訪問査定机上査定の2種類があります。

  1. プロの不動産会社に査定してもらった方が正確な売却価格が知れそうだね
  2. その通り!しかも今から説明する2つの査定は無料で受けられんじゃ

3.1. 机上査定

机上査定とは、その名の通り、「書類」「データベース」からわかる材料だけで成約価格の見立てをたてる手法のことです。
よく、政治家が学者を批判するときに使う「机上の空論」という言葉がありますが、悪いたとえですが本質的にはそれと似たようなイメージがあります。「現場の実情を知らず、理屈に偏った理論」のことですが、マンションの机上査定とは、「現地調査をせずに、書類上の基礎情報を頼りに査定すること」を指します。


机上査定額は、物件のスペックだけで判定するため、判断材料は、所在地や面積、築年数、またはその不動産会社が長年蓄積したデータベースなど。それがなければ査定担当者の"勘"が使われます。
現地調査をしていないということは、精度の高い査定に足る必要情報が欠けている可能性があります。そのため、机上査定はあまり正確とはいえません。あくまで目安として「早く知りたい!」という場合に、参考情報として留めておいたほうがいいです。

3.2. 訪問査定

訪問査定とは、その名の通り、現地調査をふまえて算出する査定のことです。
時間はかかりますが、机上査定よりも正確でおすすめです。
訪問査定は、営業スタッフの方にマンションまで訪問してもらいます。そして実際に来てみないとわからない室内の状況や周辺環境を捉えたうえで査定価格を算出してくれます。机上査定よりも細かく、豊富な情報量が査定材料に盛込まれるため、机上査定よりも正確です。

  1. 相場を調べる方法は分かったよ!ただ、どんな流れで売却を進めればいいんだろ?

4. マンション売却の流れを知ろう

マンション売却を検討した際は、まず信頼できる不動産会社を探して相談をしましょう。

不動産会社が、あなたの不動産を買いたい!という購入希望者を探し、売却完了までサポートします。
基本的には売却完了まで不動産会社があなたをサポートするので一人で悩む必要はありません。そのことをまず頭に入れておいてください。

そして、マンション売却の流れは次の通りです。

①査定

まずは不動産会社にマンションの売却価格を査定してもらいましょう。 不動産会社によって査定額が異なるため必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

  1. でも、複数の不動産会社に連絡するのは手間だなぁ
  2. 電話の度に物件情報を伝えるのは面倒だよね。そんな時は一括査定サービスを使うといいよ!

そうした手間を省くため、一括査定サービスがよく活用されています。
一括査定サービスは、売却する不動産の情報を入力して依頼をするだけで、複数の不動産会社に査定依頼を出すことができます。

しかも、あなたの売却したいエリアを得意とする不動産会社に自動で査定依頼ができるので
「早く」そして「高く」売却できる可能性が高まります。

「すぐにマンションの査定結果を知りたい!」という方は利用者数が1,000万人超の不動産一括査定サービスの イエウール イエウール を使って査定結果を調べてみましょう。

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②売り出し価格の決定

不動産会社と話し合い売り出し価格を決定します。
先にも説明しましたが、売却価格が低すぎると、その分損をすることになりますし
高いと売れ残るリスクも高まるため、不動産会社の意見も聞きながら慎重に決めましょう。

③媒介契約

不動産売却に関する契約の種類は下図のように3種類あります。

一般媒介契約の最大の特徴は、複数の不動産会社に売却サポートを依頼できるというものです。

専任媒介契約専属専任媒介契約では一社としか契約が結べません。

不動産会社としては、確実に自社で契約してもらえるので専任媒介契約を前提で話を進める会社がいるかもしれませんが、
専任媒介契約を結ぶと複数の不動産会社を比較できなくなるので 一般媒介契約の方がユーザーにとってメリットが大きいと言えます。

④売却活動

不動産会社が独自の販売網を使って買主を探します。 売却を始める前に、不動産会社に対してどのように売却活動を進めていくのかを確認しておきましょう。

⑤売買契約

売主が見つかると売買契約に移ります。 売買契約について詳しく知りたい方は下の記事も併せて確認しましょう。

⑥決済、⑦物件の引き渡し

最後に決済をし、いよいよマンションの引き渡しとなります。


5. マンションをなるべく高値で売るポイント

エリアによっては、購入したときより相場が高くなっている場合もありますが、一般的に中古物件は、購入したときよりも価値は下がるため、相場を知って「うちのマンションはこの程度の価格なんだな…」と落差を感じた方もいたかもしれません。


そこでここでは、「少しでも高値で売れないか」と準備をしたい方のために、マンションをなるべく高値で売れる(もしくは安値を回避する)諸条件を紹介します。



5.1. 「欠陥住宅」でないことを証明する書類を用意する

高値で売却するために必ず必要なのが、自治体が発行する「検査済み証」です。検査済み証とは、「建築物及びその敷地が建築基準関連規定に適合していること」を証明するための書類ですが、簡単にいえば自分のマンションが欠陥住宅でないことを証明するものです。2005年の姉歯・元一級建築士の耐震偽造事件から端を発し、取得が推奨されました。

5.2. 築10年を超えていないこと

築浅であればあるほど、そのマンションの資産価値は高く維持されますので、高値売却に有利です。ひとつの目安となるのが、築10年という数字。
なぜなら、中古マンションを探しているユーザーが不動産情報サイトで買いたい物件を検索する際に「築10年以内」というフィルターをかけて、物件を探す人が多いからです。露出が減ればそのぶん、チャンスも減りますので、築10年は高値売却の成否が決まるひとつの節目として捉えることができます。

5.3. マンションの資産価値を上げる

リフォームをするのもひとつの手段。水回り設備を交換したり、間取り変更、床材の新調などのリフォームは資産価値を上げ、買主から評価されやすくなります。

それは改修履歴として残り、買主に伝わりやすくなるからです。たとえリフォーム代として数十万円の出費がかかっても、周辺の競合マンションに勝てるスペックを身につければ、高値で売却できる確率が上がります。改修履歴に残るような施工は、買主にとって価値あるものになります。

5.4. 見た目が変わらない原状回復工事はやらないほうがいい

逆に、改修履歴に残らない原状回復工事のリフォームは、買主にメリットとして伝わらない可能性が高いので、やらないほうがいいです。壁紙の一部だけをとりかえる、ハウスクリーニングをかける、ドアの取っ手だけを交換するといった簡易な施工のことです。

5.5. 「ワケ有り物件」でないこと

マンションの居室内で殺人事件が起きたり、自殺者がでたり、何かしらの事件で買い手の購買心理を削いでしまう瑕疵のことを「心理的瑕疵」といいますが、これは高値売却を妨げる致命的な材料になります。

売却するとき、もしもそれが事故物件であれば告知する義務が課されています。これは、自殺者でなくとも、高齢者の孤独死も対象になります。死後、すぐに発見できればセーフですが、死後3日経ってしまうと、事故物件として告知義務が課されてしまいます。

6. マンション価格はもうピーク!?売却するなら早めに動こう!

マンションを高く売却するにはタイミングが重要です。そのときの経済情勢や、買い手の購買心理は時代によって左右され、それは価格相場に影響を与えます。

今はマンションの売り時です。「2020年の東京五輪までは価格が上がる!」という"五輪神話"は過ぎさろうとしています。いまは高止まりという踊り場にいる以上、「東京五輪までに売却しよう」と考えている方は、下落が始まる前に売り急いだほうがいいかもしれません。

6.1. 「不動産価格指数(住宅)」に見る売り時

国土交通省が定期的に公開している「不動産価格指数」という、時代ごとの価格水準がわかる物差し的な指数があります。年度ごとの価格相場を指数化したものです。2010年7月時点の指数を100と定め、これを基準値としたうえで、価格指数が上がっているか下がっているかがわかるものになっています。一種の物差しと捉えてください。


全国の区分マンションの価格指数と少しだけ並べてみましょう。

2013年3月 104.0(前年同月比1.8%増 ※黒田日銀の金融緩和開始)
2015年3月 120.6(前年同月比7.5%増)
2016年3月 126.2(前年同月比7.8%増)
2017年3月 135.5(前年同月比6.5%増)
2018年3月 142.3(前年同月比5.0%増)
2018年4月 141.6(前年同月比4.4%増)


日銀の大規模金融緩和が始まった2013年3月から指数の伸び率が高まっています。しかし伸び率のピークは15~16年。以降は鈍化し、直近の18年4月の前年同月比は5%を切っています。


伸び率の鈍化が始まっているということは、価格相場が高止まりしそうだということを示しています。今がマンションが売り時であることを如実に示しているデータです。

※詳細は国交省HPからダウンロードできます。

6.2. 買い手の購買意欲が依然として高い

買い手の購買意欲が高いことも、いま売り急いだほうがいい理由のひとつです。不動産情報サイトを運営するアットホーム(東京都大田区)が18年3月にまとめた首都圏の中古マンションの成約価格は、前年同月比より12%高い3014万円。首都圏の成約価格は24ヶ月連続で上昇しています。利便性の高い東京23区内のマンションを買いたいけど、割高な新築マンションに手が出ない層が、比較的割安な中古マンションを選択肢としている、という傾向がみられます。

6.3. 高く・早く売るには、売り出し価格を適切に設定すべき

マンションを高く、早く売るには、実勢の成約価格を見極めて、売り出し価格を適切に設定する必要があります。そのためには、売り出し価格と成約価格の相場を知ることから始めましょう。

しかし相場を知るだけでは不十分です。なぜなら不動産は唯一無二の現物商品。うりふたつの同じ商品が存在しない性質を帯びている以上、均一に価格を決めることは難しいからです。そのうえ、低く設定しすぎても、高めに設定しすぎても損してしまうのがマンション売却のリスキーな部分。「自分の家は、自分で調べて自分で売りたい!」と思う人も多いでしょうが、損をしないためにも、最初から不動産会社に相談するほうがベターかもしれません。

6.4. 不動産や地域に詳しい不動産会社に査定してもらい、適切な売り出し価格の水準を知るべき

最近は価格査定してもらうだけなら無料のところが多いので、損することはありません。なるべく、あなたが所有している地域に詳しい地場の不動産会社、もしくはエリアを熟知している大手不動産会社の営業所に頼んでみるといいでしょう。地域の特性、周辺マンションの価格情勢を知り尽くしたスタッフであれば、精度の高い査定をしてくれる可能性が高いです。


価格査定を依頼するうえで必ず避けたいのが、一社だけの査定に頼ってしまうこと。不動産会社によって査定方法、知識、勘に差がある以上、一社だけの物差しで測った数字を信じてしまうのはリスキーです。価格査定は必ず複数社に依頼するようにしてください。


複数社に売却価格を査定してもらう際に、活用してほしいのが売却一括査定サイトです。あなたの所有マンションの情報を入力すると、複数の不動産会社が査定価格を出してくれます。査定価格がわかったら、各不動産会社とコンタクトをとり、最も信用のおける会社と媒介契約(売買を任せる契約)を結び、本格的な販売活動を始めましょう。

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