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【マンション売却の相場は?】相場の調べ方と少しでも高く売るコツ

【更新日】

マンションを売却する際、できるだけ高く売りたいですよね?そこで役立つのは「マンション売却の相場」を知ること です。失敗しないマンション売却のためには、「相場」について理解を深めることが重要です。この記事では、「マンションの相場の調べ方は?」「少しでも相場より高く売るコツは?」といった誰もが感じる様々な疑問に答えていきたいと思います。


こんな悩みの人にピッタリ
  • 自分のマンションの相場を調べてみたい人
  • マンションを売却した後、手元にどのくらい資金が残るのかを知りたい人
  • マンションを少しでも高く売りたい人

  1. マンションがいくらで売れるのか相場が気になるけど、どうやって調べればいいの・・・?
  2. この記事を読めば、楽に・かんたんに・正確に相場を調べる方法が分かるぞ!

この記事では、マンション売却を成功させるために知っておくべき「相場」について深く読み解いていきます。自分で相場を調べる方法から不動産売却のプロに依頼する方法までをご紹介いたします。


先読み!この記事の要点
  • 相場だけをすぐに確認したい場合は、イエールが提供する売却価格データを確認しましょう!
  • 少しでも売却を考えていらっしゃる方は、不動産売却のプロに相談することをオススメします!

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。


1. 【失敗したくない!】相場を知ることは売却成功のカギ

マンションの相場を知ることは、マンションをより高く売却するためのカギとなります。

誰でも売却をするならば少しでも高く売りたいと思いますよね。もし、時期を見誤ってしまうと、売却価格は大きく変わってしまいます。マンション売却の際には、相場や判断基準をしっかりと理解して希望の時期、希望の金額での売却を目指しましょう。

ここで1つ耳寄りな情報です。マンションの価格相場は、2010年以降右肩上がりで上がっていますが、2020年の東京オリンピック前後がピークと予測されています。 下記グラフをご覧ください。

一般財団法人 日本不動産研究所 2018/9/27プレスリリースより

こちらは日本不動産研究所による新築マンションの価格予測ですが、東京23区内の新築マンションでさえ、2019年以降はマンション価格の下落が予測されています。

このような事実から分かる通り、まさに今マンションを売却すれば、長期的に見ても一番高値で売れる可能性が高いということになります。

「売却は少し先かも」という方も、今が一番相場が高い時期である可能性が高いので、今のうちに一度はお持ちのマンションの売却価格を調べておくとよいでしょう。

  1. 「相場を読み違えた…」なんてことがあると大変!
  2. そうじゃな。では、相場の調べ方について見ていこう。

1.1. 一番正確で簡単な相場の調べ方は、プロの不動産会社に複数査定依頼を出すこと

ここで先に結論を述べておきますが、「相場」を知るためには不動産売却のプロにお任せすることをオススメします。

マンション売却の相場を自分で調べることはなかなか大変です。マンションの場合、土地や戸建てとは異なり、近隣のマンションがいくらで売れたかを調べてみても、実際に自分のマンションが同じくらいの金額で売れるとは限りません。なぜならば、マンションの場合、グレードやタワーマンションかどうか、設備や管理状況などマンション独自の評価基準があるためです。

失敗しないマンション売却を実現するためには、複数の不動産会社にマンションの査定を依頼するようにしましょう。不動産会社は地元の相場を本当に詳しく知っていますし、複数の会社に査定を依頼すれば、だいたいどの範囲で売れそうなのかが分かります。

  1. なるほど!でも…複数の不動産会社に査定依頼って大変そうだなぁ
  2. そんな時は不動産一括査定サービスを使おう!

不動産一括査定サービスとは、インターネットから不動産会社に無料で査定依頼できるサービスです。



一括査定サービスを使えば、スキマ時間にたった1回マンションの情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できます。

入力はたったの1分で、プロの不動産会社から査定額を教えてもらえるので、自分で調べるよりも早く正確にが査定額が分かります。

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1.2. 自分でもマンション売却の相場を調べておこう

複数の会社に査定を依頼すると、査定額に大きな差があることも珍しくありません。不動産会社が提示した額面の高さに惹かれて高めの価格設定のまま売りに出して、高すぎて買い手がつかないケースは、マンション売却でよくある悲劇です。

つまり、マンション売却を成功させるには、複数の会社に査定を依頼して情報を集めつつ、自分でもある程度相場を調べておけばいいのです。 自分で相場を調べる方法は3章で詳しく説明しますね。

  1. 確かに、自分でも相場を知っておくと、悪徳不動産会社に騙されることもなくなるね!
  2. そうじゃ。依頼はしても不動産会社に言いくるめられないよう、自分の身は自分で守るのじゃ!

ここからは、実際の「相場」について知る前に、まずは基本となる「どのようにして価格が決まるのか?」について見てきましょう。

2. 【基礎知識を身につけよう!】マンションの売却価格はどのようにして決まるのか

相場について見ていく前に、マンションを売却するときの価格がどのようにして決まるのかを見ていきましょう。そうすることで、相場についてより正しく理解することができます。

この章では、以下の2つについてご紹介していきます。

  • マンション価格を決める3つの要素とは?
  • 「売出し価格」と「成約価格」の違いとは?

2.1.マンションの価格は3つの要素で決まる!

まず、基本的なこととしてマンションを売却する際の価格は売り主から依頼を受けた不動産会社が査定を行って決定しますが、不動産会社がどのようにして価格を決めているのかを見ていきましょう。

マンションの場合、価格は3つの要素で構成されています。

  • 敷地(土地)
  • 建物全体
  • 専有部

重要なポイントとして、近隣のマンションの売却価格が参考にならないという点があります。土地の相場の場合、近隣にある土地の売買価格を参考にし、土地面積で割って単価を計算することが多いです。しかし、マンションの場合になると、敷地(土地)だけではなく、建物全体としてのマンションのグレードや内装部の管理状況などの要素が絡みあってくるため、単純に近隣のマンションの売買価格から面積で割って計算するということができないのです。

過去の売買事例に基づいて相場を算出する場合、一番オススメな方法は同じマンションでの売却事例を見つけることです。そうすることで、多くの点で評価が一致するため相場の把握がしやすくなります。ただし、同じマンションでも内装のグレードやリフォーム有無、階数やバルコニーの向きなどで売却価格は異なります。したがって、同じマンションでも過去の売却価格をそのまま当てはめることはできないということに注意しましょう。

2.2.売り出し価格と成約価格について

実は、「マンションを売却するときの価格」と一口に言っても2種類の価格があります。「この価格なら売れるだろう」という見立てで値付けした「売り出し価格」の相場と、実際に「成約した価格」の相場の2種類です。

オークションでいう出品価格と落札価格のようなものですが、マンションを売却する際は、売り出し価格と成約価格に大きな差が生じることがよくあります。そのため、マンションの売却を考えている方は、この2つの相場をよく観察する必要があります。

  1. 「売り出し価格」と「成約価格」の2種類があるんだね。

売り出し価格とは、売主の希望価格です。注意が必要なこととして、不動産情報サイトを見てわかる価格はすべて売り出し価格であり、実際に決まった成約価格ではないということです。実際は、売り出し価格に対して買い手が値下げ交渉を仕掛けるケースが多いため、成約価格は売り出し価格と比べて低くなるケースが多いです。成約価格は物件情報サイトに表示されないため、不動産情報サイトでは本当の意味での相場を把握することはできないことに注意です。

3. 【相場の調べ方!】マンションの相場を自分で調べる方法


ここからは、自分で相場を調べる方法について見ていきましょう。

今はインターネットが普及したおかげで、価格相場を調べられるサービスが充実してきています。便利なサービスが多くありますが、一方で、各サイトのデータベースが全国のマンション価格情報を網羅しているとは限らないため、鵜呑みにはできないことに注意してください。あくまでも相場の目安を把握できる便利ツールという認識でいましょう。

下記に、不動産取引価格が載っている主要なサイトをまとめましたのでご確認ください。

サイト名 物件種別 特徴 おすすめ度
マンション 戸建て 土地 長所 短所
不動産情報サイト(イエウールやSUUMO、HOME'Sなど 競合物件や売り出し価格がわかる 成約価格はわからない ★★
レインズ・マーケット・
インフォメーション
× 実際の取引価格がわかる データが一部ないことが多い ★★★
国土交通省
(不動産取引価格情報検索)
データが揃っている アンケート調査のため、実際の取引データではない ★★
東日本不動産流通機構
中部圏不動産流通機構
近畿圏不動産流通機構
西日本不動産流通機構
不動産流通推進センター
× エリアの市況がわかる 細かい地域や個別の取引情報はない

今回はその中でもおすすめな「不動産情報サイト」での調べ方と「レインズ」での調べ方についてご紹介したいと思います。

3.1.不動産情報サイト【イエウール】を使って簡単に売却事例をエリア別に見てみましょう

エリア別マンション売却相場表
エリア 平均売却額 平均築年数 取引件数
東京 3469万円 18年 10437件
大阪 2055万円 21年 3981件
愛知 1809万円 21年 1328件
埼玉 1969万円 23年 1717件
千葉 1660万円 24年 1660件
神奈川 2464万円 22年 4557件
福岡 1576万円 21年 1698件

イエウール公式サイト2017年第4四半期〜2018年第3四半期のデータより

こちらのぺージでは、エリアごとにマンション売却の事例、価格相場、市場価格の推移をご紹介しています。

お持ちのマンションの価格相場をまずは簡単に把握したいという方は、こちらのページをご確認いただくことをオススメします。

また、この表に載っていないエリアの相場を知りたい場合は、こちらをクリックし、ページの真ん中にある日本地図から各エリアの相場情報を知ることができます。

ただし、1点注意があります。先にご紹介した通り、マンションを売却する際の価格は様々な要素から成り立っており、掲載されている売却事例をそのまま当てはめることはできません。そのため、あくまでも参考程度として活用してみると良いでしょう。

3.2. 広告に出ている似たような物件を検索して、売り出し価格を調べる

イエウール以外の不動産情報サイトでも、自分のマンションと似たスペックのマンションを探して、売り出し価格の相場を調べるという方法があります。地道ですが、何件も検索していれば、おのずと相場感覚を得られるという点でやってみて損はありません。

不動産情報サイトの検索ページから、最寄り駅への徒歩時間、築年数と専有面積を入力して調べてみると、近しい物件の売り出し価格を調べることができます。

この方法の場合、手軽ではありますが、時間がかかる上、そのマンションに備えられた設備やリフォームの有無、南向きかどうかなど、マンション価格を左右する情報は無数にあり正確な相場まではわかりませんのでご注意ください。

3.3. 過去の成約価格を『Reins Market Information』で調べる

最後に、成約価格の相場は、公益財団法人東日本流通機構の特設サイト Reins Market Informationから調べられます。

不動産の売却を任された個人や会社は、不動産を売るときに『レインズ』という業者間流通サイトに掲載することが義務づけられています。そして売買が成立すると、成約価格の報告・登録もしなければなりません。その報告義務に基づいて生成されたデータベースが上記の『Reins Market Information』です。


サイトを開くと細かい条件設定のもとで、成約価格を調べられます。沿線、最寄り駅、駅からの距離のみならず、間取り、成約時期、用途地域までさまざまです。成約価格の相場を知りたい方は、このサイトを使わない手はありません。

以下で具体的に路線価の調べ方を説明します。

STEP1

まずは、トップページの「マンション」のブランクに売却する家と同じ都道府県、地域を入力して「検索する」を入力してください。

STEP2

次に沿線や間取りなどの追加検索条件を入力します。

STEP3

ここまでくると、下図のように直近1年間のグラフや売却の相場が表示されます。



例えば、下記の条件で探してみます。

  • 東京都荒川区荒川
  • 東京メトロ千代田線、町屋駅から徒歩5分圏内>
  • ㎡単価20万円~100万円
  • 間取りはワンルームから3LDK
  • 築年数は20年以内
  • 成約時期は1年以内


このように入力すると、その条件にて年以内に成約したマンション売買事例が16件でてきました(2018年8月現在)。

事例1

  • 東京メトロ千代田線 町屋駅徒歩5分
  • ㎡あたり40万円 専有面積40~60㎡
  • 間取りは2LDK 1984年築
  • 成約時期は2018年5月~7月

事例2

  • 東京メトロ千代田線 町屋駅徒歩5分
  • ㎡あたり49万円 専有面積60~80㎡
  • 間取りは3LDK 1995年築
  • 成約時期は2018年5月~7月

事例3

  • 東京メトロ千代田線 町屋駅徒歩5分
  • ㎡あたり54万円 専有面積60~80㎡
  • 間取りは2SLDK 1996年築
  • 成約時期は2017年8月~10月


といった具合です。これを16件すべて見れば、大体の相場感は習得できると思います。それも細かく検索条件を絞り込めるため、より自分の所有マンションに近いスペックの成約価格を、割と簡単に探し出せます。

『Reins Market Information』について詳しく知りたい方は下の記事も確認するとよいでしょう。


ただし、自分で調べる価格はあくまでも参考値。不動産は唯一無二の現物商品であり、まったく同じものがひとつとしてない以上、実際に売れる成約価格は、設備や周辺環境、南向きか否かなど、実に様々な材料に左右されてしまうからです。プロの不動産会社に価格査定をしてもらったほうがいい理由は、まさにそこにあります。

  1. マンションの相場の調べ方はこれでわかった!でも、売却後どのくらい手元に資金が残るのかも気になるなあ。
  2. そうじゃな。では、ここからは売却の際にかかる費用について見ていこう。

4. 【手元に残る資金が気になる!】マンション売却にかかる諸費用について

マンションを売却する際にかかる費用を把握しておくことはとても重要です。住み替えをする際には、住み替え先にだいたいどのくらいお金が使えるのを知っておくとその後の計画が立てやすくなります。

ここからは、手数料などマンションを売却する際にかかる諸費用について見ていき、マンションが売れたあとどのくらい手元に資金が残るのかを確認していきましょう。

マンション売却の費用と税金は一見難しそうですが、まずはこちらを理解すれば大丈夫です。本当に大切な部分だけご説明します。マンション売却で支払うお金は大きく「税金以外の費用」「税金」に分けられます。

そのうち、必ず払うことになる費用は2つ、税金も2つです。まずはこの4つを覚えてください。

費目 何の費用か 必須 金額の目安
税金以外の費用 1)仲介手数料 不動産会社への報酬 売却額の3%
+6万円
2)司法書士への
報酬
登記を司法書士に依頼した報酬+調査費+登録免許税 3万円前後
3)リフォームなどの費用 マンションをクリーニングした場合の費用 数万円~
家具などの撤去費用 10万円~
リフォーム費用など 10万円~
税金 4)印紙税 売買契約書に貼る印紙代 3万円前後
5)登録免許税 抵当権抹消にかかる税金 2)に含まれる 数千円
6)譲渡所得税
・住民税
譲渡所得にかかる税金 譲渡所得の14~20%(※)

必ず発生する費用は、「仲介手数料」「司法書士への報酬」「印紙税」「譲渡所得税・住民税」の4つです。今回は、中でも重要な仲介手数料についてだけ触れておきます。

仲介手数料は、「売却金額の3%+6万円」と覚えておきましょう。つまり4,000万円で物件が売れた場合は、4,000万×3% + 60,000円 = 126万円(+消費税)となります。

仲介手数料を支払うタイミングは売買契約が成立したあとですが、一般的には、売買契約が成立したときに50%、引き渡しが完了したときに残りの50%を支払うのが一般的です。これらの金額・タイミングは法律で決まっています。

また、金額について覚えておきたい重要な点があります。それは通常の仲介業務で発生する電話や広告費用も、手数料に含まれるという点です。また、逆に言えば、あなたから依頼すれば、通常では行わないような広告活動を不動産会社にお願いしても良いことも覚えておきましょう。

相場がわかった後は、費用を計算してみて実際に手元に残る資金を確認してみるとよいでしょう。

仲介手数料以外の費用については、詳しく知りたいという方向けに以下の記事を用意していますので、是非参考にしてみてください。

5. 【少しでも高く売りたい!】価格にマイナスとなる要素と対策について

ここでは、少しでも高く売るため、売却価格にマイナスの影響がある要素とその対策(安値を回避する方法)をご紹介します。

5.1. 「欠陥住宅」でないことを証明する書類を用意する

高値で売却するために必ず必要なのが、自治体が発行する「検査済み証」です。検査済み証とは、「建築物及びその敷地が建築基準関連規定に適合していること」を証明するための書類ですが、簡単にいえば自分のマンションが欠陥住宅でないことを証明するものです。2005年の姉歯・元一級建築士の耐震偽造事件から端を発し、取得が推奨されました。

5.2. 築10年を超えていないこと

築浅であればあるほど、そのマンションの資産価値は高く維持されますので、高値売却に有利です。ひとつの目安となるのが、築10年という数字。

なぜなら、中古マンションを探しているユーザーが不動産情報サイトで買いたい物件を検索する際に「築10年以内」というフィルターをかけて、物件を探す人が多いからです。露出が減ればそのぶん、チャンスも減りますので、築10年は高値売却の成否が決まるひとつの節目として捉えることができます。

5.3. マンションの資産価値を上げる

リフォームをするのもひとつの手段。水回り設備を交換したり、間取り変更、床材の新調などのリフォームは資産価値を上げ、買主から評価されやすくなります。

それは改修履歴として残り、買主に伝わりやすくなるからです。たとえリフォーム代として数十万円の出費がかかっても、周辺の競合マンションに勝てるスペックを身につければ、高値で売却できる確率が上がります。改修履歴に残るような施工は、買主にとって価値あるものになります。

6. 【楽に・正確に売るためには!】結局オススメはプロに相談をすること


  1. ここまで、相場の調べ方や売却した際の費用について詳しく見てきたけど、自分で調べるのはやっぱり大変そうだね。。
  2. その通り!結局、楽に・かんたんに・正確に相場を知るためには、不動産売却のプロのお願いすることがオススメじゃよ

ここからは、不動産売却のプロである不動産会社へ査定を依頼するときに知っておきたいことをご紹介します。まず、査定方法の種類についてですが、査定方法には訪問査定机上査定の2種類があります。それぞれについて見ていきましょう。

6.1. 机上査定

机上査定とは、その名の通り、「書類」「データベース」からわかる材料だけで成約価格の見立てをたてる手法のことです。

よく、政治家が学者を批判するときに使う「机上の空論」という言葉がありますが、悪いたとえですが本質的にはそれと似たようなイメージがあります。「現場の実情を知らず、理屈に偏った理論」のことですが、マンションの机上査定とは、「現地調査をせずに、書類上の基礎情報を頼りに査定すること」を指します。

机上査定額は、物件のスペックだけで判定するため、判断材料は、所在地や面積、築年数、またはその不動産会社が長年蓄積したデータベースなど。それがなければ査定担当者の"勘"が使われます。

現地調査をしていないということは、精度の高い査定に足る必要情報が欠けている可能性があります。そのため、机上査定はあまり正確とはいえません。あくまで目安として「早く知りたい!」という場合に、参考情報として留めておいたほうがいいです。

6.2. 訪問査定

訪問査定とは、その名の通り、現地調査をふまえて算出する査定のことです。時間はかかりますが、机上査定よりも正確でおすすめです。訪問査定は、営業スタッフの方にマンションまで訪問してもらいます。そして実際に来てみないと分からない室内の状況や周辺環境を捉えたうえで査定価格を算出してくれます。机上査定よりも細かく、豊富な情報量が査定材料に盛込まれるため、机上査定よりも正確です。

  1. 正確に価格を知りたければ、プロの不動産に訪問査定依頼するのがいいね!
  2. そうじゃな。中でもオススメはイエウールを利用してみることじゃよ。

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7. 【マンション価格はもうピーク⁉】売却するなら早めに動こう!


最後に、結局マンションの売り時はいつなのか?について見ていこうと思います。まず最初にお伝えをしておきますが、マンションの売り時は今!です。「2020年の東京五輪までは価格が上がる!」という"五輪神話"は過ぎさろうとしています。今年は既に高止まりという踊り場の状態になっており、「東京五輪までに売却しよう」と考えている方は、下落が始まる前に早めに売却を検討されたほうがいいかもしれません。

7.1. 「不動産価格指数(住宅)」に見る売り時

国土交通省が定期的に公開している「不動産価格指数」という、時代ごとの価格水準がわかる物差し的な指数があります。年度ごとの価格相場を指数化したものです。2010年7月時点の指数を100と定め、これを基準値としたうえで、価格指数が上がっているか下がっているかがわかるものになっています。一種の物差しと捉えてください。

全国の区分マンションの価格指数と少しだけ並べてみましょう。

2013年3月 104.0(前年同月比1.8%増 ※黒田日銀の金融緩和開始)
2015年3月 120.6(前年同月比7.5%増)
2016年3月 126.2(前年同月比7.8%増)
2017年3月 135.5(前年同月比6.5%増)
2018年3月 142.3(前年同月比5.0%増)
2018年4月 141.6(前年同月比4.4%増)

日銀の大規模金融緩和が始まった2013年3月から指数の伸び率が高まっています。しかし伸び率のピークは15~16年。以降は鈍化し、直近の18年4月の前年同月比は5%を切っています。伸び率の鈍化が始まっているということは、価格相場が高止まりしそうだということを示しています。今がマンションが売り時であることを如実に示しているデータです。
※詳細は国交省HPからダウンロードできます。

7.2. 買い手の購買意欲が依然として高い

買い手側の購買意欲が高いことも、いま売り急いだほうがいい理由のひとつです。不動産情報サイトを運営するアットホーム(東京都大田区)が18年3月にまとめた首都圏の中古マンションの成約価格は、前年同月比より12%高い3014万円。首都圏の成約価格は24ヶ月連続で上昇しています。利便性の高い東京23区内のマンションを買いたいけど、割高な新築マンションに手が出ない層が、比較的割安な中古マンションを選択肢としている、という傾向がみられます。

7.3. 高く・早く売るには、売り出し価格を適切に設定すべき

マンションを高く、早く売るには、実勢の成約価格を見極めて、売り出し価格を適切に設定する必要があります。そのためには、売り出し価格と成約価格の相場を知ることから始めましょう。

しかし相場を知るだけでは不十分です。なぜなら不動産は唯一無二の現物商品。うりふたつの同じ商品が存在しない性質を帯びている以上、均一に価格を決めることは難しいからです。そのうえ、低く設定しすぎても、高めに設定しすぎても損してしまうのがマンション売却のリスキーな部分。「自分の家は、自分で調べて自分で売りたい!」と思う人も多いでしょうが、損をしないためにも、最初から不動産会社に相談するほうがベターかもしれません。

7.4. 不動産や地域に詳しい不動産会社に査定してもらい、適切な売り出し価格の水準を知るべき

最近は価格査定してもらうだけなら無料のところが多いので、損することはありません。なるべく、あなたが所有している地域に詳しい地場の不動産会社、もしくはエリアを熟知している大手不動産会社の営業所に頼んでみるといいでしょう。地域の特性、周辺マンションの価格情勢を知り尽くしたスタッフであれば、精度の高い査定をしてくれる可能性が高いです。

価格査定を依頼するうえで必ず避けたいのが、一社だけの査定に頼ってしまうことです。不動産会社によって査定方法、知識、勘に差がある以上、一社だけの物差しで測った数字を信じてしまうのはリスキーです。
複数社に売却価格を査定してもらう際に、活用してほしいのが売却一括査定サイトです。あなたの所有マンションの情報を入力すると、複数の不動産会社が査定価格を出してくれます。査定価格がわかったら、各不動産会社とコンタクトをとり、最も信用のおける会社と媒介契約(売買を任せる契約)を結び、本格的な販売活動を始めましょう

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