現在のマンション価格と今後の価格推移|価格上昇のポイントとは

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ライフスタイルの変化や子供の成長に合わせて、現在のマンションを売却し、自分たちの生活に合ったマンションの購入を検討している人もいるのではないでしょうか。
しかし、マンションの売却額や購入額は、景気の動向や周辺エリアの環境によって大きく変動します。

  1. 最近はオリンピック効果で、マンションの価格が上がっている気がするなぁ
  2. 実は全てのマンションの価格が上がっているわけではないんじゃよ
  3. えっ!どんなマンションだと価格が上がっているのか知りたい!!

ここでは、現在までのマンション価格の推移や、価格が下がりにくいマンションの条件を順に解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • 都市部のマンション価格はここ数年上昇傾向にある
  • 今後も都市部では新築・中古マンションともに価格の上昇は続きそう

また、まずは「マンションの売却価格知りたい!」という方は利用者数が1,000万人超の不動産一括査定サービス イエウール イエウール を使って売却価格を調べてみましょう。

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 2019年現在までのマンション価格の推移

2019年10月から実施される消費税率の引き上げや、2020年に開催される東京オリンピックに向けて、マンションを含む不動産の駆け込み需要が予想されています。

このような状況を踏まえて、ここでは、首都圏と近畿圏におけるマンション価格の推移を順に解説していきます。

1.1. 首都圏の分譲マンション価格は6年連続の上昇

新築分譲マンションを中心に市場動向のリサーチを行っている不動産経済研究所の発表によると、
2018年上半期に売りだされた首都圏の分譲マンション1戸あたりの価格は、平均で5,962万円。
前年と比較すると1.3%アップしているということがわかりました。

この平均価格は、6年連続で上昇を続けており、バブル期の5,935万円を上回る勢いとなっています。この背景には、首都圏の地価と建築費の高騰があると言われています。また、東京都の供給戸数は減少しているものの、千葉県や埼玉県では増加傾向にあることが今期の特徴です。

このような状況を受けて、2018年下半期は、供給戸数が増加の一途を辿っていくものと予想されています。なお、株式会社不動産経済研究所の公式ホームページを参考にして、首都圏における過去5年間の平均価格を以下の表にまとめています。

平均価格 前年同期比
2014年 5,010万円 +5.8%
2015年 5,256万円 +4.9%
2016年 5,686万円 +8.2%
2017年 5,884万円 +3.5%
2018年 5,962万円 +1.3%

【参考:株式会社不動産経済研究所

  1. 首都圏の分譲マンション価格は上がり続けているね!

首都圏の新築マンション価格は

首都圏の新築マンション価格は、2018年3月時点で平均6,220万円となっており、前年と比較すると11.3%上昇しています。また、首都圏のうち、東京都に絞って見てみると、平均価格は7,094万円と高価格になっており、前年と比較しても7%上昇しています。

この背景には、平均価格の上昇だけでなく1平米あたりの単価の上昇があると言われています。以上の点から、東京都を中印として首都圏全体で新築マンション価格が上昇しているということがわかります。

首都圏の中古マンション価格は

首都圏の中古マンションは、2018年3月時点での成約平均価格が3,369万円となっており、前年と比較すると7.1%上昇しています。

また、首都圏のうち、東京都に絞って見てみると、成約平均価格は4,225万円で前年と比較しても9.6%上昇しており、周辺エリアと比較しても高価格であることがわかります。

なお、東京都だけでなく首都圏全域の成約平均価格は、これまでに60カ月以上連続して上昇の一途を辿っています。

  1. 60カ月以上連続で上昇ってすごいな!
  2. この傾向はオリンピックが終わるまでは続くじゃろうな
  3. それまでにマンションを売却すれば、高額売却できるってことだね!

このように、首都圏の不動産価値は上昇傾向にあるので、首都圏に物件を持っている方は
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1.2. 近畿圏の分譲マンション価格も若干の上昇傾向

近畿圏の分譲マンション価格は、2018年5月時点で平均3,868万円となっており、前年と比較すると8.3%上昇しています。この平均価格の上昇は、約4カ月ぶりとなっています。

また、2014年の平均価格3,647万円と比較すると、緩やかな上昇を見せていますが、東京都や首都圏ほどの高騰は見られないのが現状です。なお、首都圏と同様に1平米あたりの単価も上昇しており、3カ月連続で上昇しています。

2. 今後のマンション価格の推移予測

ここ数年、マンション価格は上昇傾向を辿っていますが、これからマンションの売却や購入する時期を検討するためには、今後の価格推移をリサーチしておくことが大切です。
ここでは、今後のマンション価格の推移予測を順に解説していきます。

2.1. 都市部の新築マンション価格はさらに上昇する可能性が高い

マンションの価格は、駅や商業施設などが近いという利便性だけでなく、建築費や用地価格が大きく関わっています。

これには2つの理由が考えられており、
1つ目は東京や大阪のような都市部における商業地の地価が上昇していることです。
2つ目は、現代の日本において深刻化した社会問題となっている少子高齢化によって、より一層の人手不足が発生し、人件費だけでなく建設費が高止まりしていることです。

また、不動産経済研究所の発表によると、2017年度における新築マンション価格は、過去10年間で最も高くなっており、前年と比較すると6.9%上昇しています。

このような背景から、都市部の新築マンション価格は、今後もさらに上昇していくことが予想されます。

2.2. 中古マンションの価格も上昇する可能性が高い

2000年代に入り、新築マンションの建築が急増したことによって、質の高い物件が溢れるようになりました。

そのため、新築マンションの購入を検討している人は、並行して中古マンションも検討することが多い傾向にあります。人の手に渡った後の物件でも、質が良く気に入った物件であれば新築でなくても良い、という考え方によるものと言えます。このようなことから、新築マンション価格は中古マンション価格にも少なからず影響すると考えられています。

従って、新築マンション価格が値上がりし続けている間は、中古マンションの価格も大幅な下落はないと考えられています。

2.3. 東京オリンピックが終わると下落する

2019年10月からの消費税率の引き上げに伴い、その直前である2019年の夏までにマンション価格の上昇はピークを迎えると考えられています。また、2020年の夏に開催される東京オリンピックが終了すると、首都圏における不動産価格の下落が懸念されています。

なお、東京オリンピック開催まで政権が安定した状態が続くことを想定した場合は、このままマンション価格が上昇すると考えられています。

2.4. 近畿圏は大阪万博の好影響をもたらす?

大阪では、2025年に開催予定の国際博覧会に向けて、ロシアのエカテリンブルクとアゼルバイジャン共和国のバクーと誘致を競っていましたが、めでたく大阪での開催が決まりました。

それに伴って地価が上昇して不動産の価格も高騰することが考えられます。

また、開催場所は大阪市此花区にある人工島・夢洲(ゆめしま)を予定しており、開催決定後はより一層の外国人観光客の急増が見込まれています。

  1. 東京や大阪を中心に今後も不動産価値は高まっていくんだね

都市部マンションの価値が高まっている「今」こそ高く売却するための良いタイミングなので
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3. マンション価格上昇の要因は

  1. 社会情勢以外の要因でマンション価格を決める要因はあるのかな?
  2. いくつかあるが、今回はメインの4つの要因を説明しよう!

現在、首都圏のマンション価格は上昇し続けており、今後も東京オリンピック開催までは上昇することが予想されています。ここでは、社会情勢以外のマンション価格上昇の要因を順に解説していきます。

3.1. 路線価の上昇

マンション価格が上昇する要因の一つに、路線価の上昇があります。路線価とは、国が定めた1平米あたりの土地の価格のことで、路線価の上昇と共に相続税贈与税も比例して上昇する仕組みとなっています。

路線価の全国平均は、3年連続で上昇しているということもあり、相続税対策としてマンションを購入する人が増加していることが、マンション価格上昇の要因の一つと考えられています。

所有しているマンション周辺の路線価が、どのくらい上昇しているのかを一度リサーチしてみましょう。

:土地の公的評価価格
  • 路線価(固定資産税路線価)
  • 路線価(相続税路線価)
  • 公示地価
  • 基準値標準価格

3.2. 築年数よりもエリアを重視

マンション価格は、築年数が長いほど新築価格から下落するのが一般的です。
しかし、東京都内では築年数が長い物件でも、新築時のマンションの価格を超えるほど価格が上昇しているという現象が起きています。

このことによって、築年数の長さよりも、都心などのエリアを重視してマンションを購入している人が増加しており、マンションの価格上昇の要因の一つと言えるでしょう。

この背景には、東京オリンピックの開催があることは言うまでもなく、人気エリアでは、築年数10年のマンションでも新築時の価格より130%アップで取引されたという事例もあります。

また、築年数が長いマンションであっても、最近は、リフォームやリノベーションによって、トレンドを取り入れたお洒落な物件も増加しているのが現状です。

3.3. 修繕積立金の増加

修繕積立金とは、マンションの外壁などの共用部分を維持し、修繕するために積み立てられる資金のことですが、築年数の長いマンションになると、十数年の周期で大規模な修繕工事が必要になってきます。

そのため、修繕積立金が不足することで増額が必然となるため、マンションの購入を考える人にとっては大きなマイナス要因となってしまいます。

また、マンションによっては、大規模修繕を前提とした長期修繕計画がない場合もあり、初期での修繕積立金を安く設定していたために修繕積立金が不足してしまうという事態も発生しています。

このような、修繕積立金の増加は、マンション価格の下落に繋がると言えるでしょう。

3.4. ゼロ金利政策の導入

ゼロ金利政策とは、国が行う金利政策の一つで、政策目標金利をほとんどゼロまで引き下げることを言います。このゼロ金利政策の導入によって、住宅ローンの金利が下がり、住宅ローンを組んでマンションを購入する人が急増しました。

しかし、マンションの資産価値に対して、金利に支払った分の価値は含まれないため、このゼロ金利政策が、マンションの価格が上昇する要因になったと言えるでしょう。

4. 価格の上昇が見込めるマンションの特徴

人気エリアや路線価だけでなく、マンション価格の上昇が見込まれる要因があります。
ここでは、価格上昇が見込めるマンションの特徴を順に解説していきます。

4.1. 周辺の開発計画が進んでいる

現在、地方都市を中心とした都市開発が活発化しています。このように、近隣で大型商業施設の建設やレジャー施設などの開発が進行している場合、それに伴い不動産価格が上昇しやすい傾向にあります。

また、再開発によって利便性の向上する新しい駅の誕生や新しい道路の建設についても、不動産価格の上昇に繋がる重要なポイントとなると言えるでしょう。

4.2. 大規模修繕が行われている

マンションは、十数年の周期で大規模修繕が行われます。この大規模修繕は、マンションの寿命を左右する上で重要な鉄筋の保護や、間取りを解体して、新しい構造を作るリファイニング工事であるため、必要不可欠です。

また、このような大規模修繕が定期的に行われているマンションは、建物としての寿命も長くなるため、価格が下落しにくいと言えるでしょう。

4.3. 戸数が多い

マンション価格の上昇において、戸数の多さが左右する場合があります。例えば、戸数が500以上ある大型のマンションでは、管理費や修繕費などの資金が潤沢にあるため、管理が行き届いており魅力的に思われやすい傾向にあります。

しかし、戸数が少ないマンションでは、戸数の多いマンションと比較しても管理費や修繕費が割高であるために購入されにくく、価格が下落しやすいと言えるでしょう。

4.4. バルコニーが南向き

マンションを選ぶ上で、日当たりの良さを重視する人も多いのではないでしょうか。マンション価格の上昇には、バルコニーが南向きで日当たりの良いマンションでは、値崩れを起こしにくく、人気もあるので価格を維持しやすいと言えます。

一方で、日当たりの悪い北向きや西向きの部屋は、価格が下落しやすいと言えるでしょう。

5. マンションを売却するベストなタイミング

マンションをできるだけ高値で売却するには、社会情勢の影響を考慮し、適切なタイミングで売却することが重要です。ここでは、マンションを売却するベストなタイミングを順に解説していきます。

5.1. 株価の値下がり始め

不動産業界では、一般的にピーク時におけるマンション価格は、地価の価格推移と日経平均株価の動きを見ると予想しやすいと言われています。例えば、東京都の地価と日経平均株価の動きを見ると、株価と地価が連動していることがわかります。

また、株価のピークは地価のピークよりも少し前に起こることが共通しているため、株価が下がった1~2年後のタイミングで売却することによって、マンション価格のピーク時に売却できる可能性が高いと言えるでしょう。

5.2. 東京オリンピックの1年前

現在、東京オリンピック開催直前までは、日本の景気も緩やかに上昇していくものと予想されており、損をしたくない投資家が、東京オリンピックが開催される約1年前から一定数現れること予想されます。

また、株価は一度下がり始めると一気に下がるという性質があるため、東京オリンピックの約1年前にマンションの売却を検討するタイミングが訪れると考えられています。

5.3. 消費税の引き上げ前

マンション価格の変動は、これまでにリーマンショックや東日本大震災などの社会情勢によって大きく影響を受けたと言えるでしょう。実際に、2014年4月から、消費税率が5%から8%に引き上げられた際も、マンションや車などの高額なものを対象に、駆け込み需要が起こっています。

2019年10月には、現行の8%から10%へと消費税率の引き上げが行われます。そのため、増税前にマンションを購入する人が全国各地で急増すると考えられています。

増税後にマンションの購入が落ち着いてしまうことを考えると、マンションの売却を考えるなら消費税増税前を意識することも重要です。

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5.4. 新生活が始まる4月前

1年の中でも4月は、ビジネスにおける転勤や子供の新学期が始まることから、この前後の時期は引越しが多いと言えるでしょう。そのため、マンションや戸建住宅などの居住用財産は、2~3月にかけて最も高く売れているのが現状です。

逆に、4月は既に新学期や新生活が始まっているため、パッタリと売れなくなる時期でもあります。

従って、この時期までに売却を済ませてしまうには、早めに査定などの準備期間を十分に設けて、計画的に進めていくことが重要です。

5.5. 所有期間が5年超のタイミングで売却する

マンションの売却には、所有期間によって決まっている税率を考慮することが重要です。この税率は、所有期間が5年以下の短期譲渡所得と5年超の長期譲渡所得で分けられます。

さらに、売却対象が居住用財産の場合は、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」が適用され、さらに税率が下がりますが、最低でも所有期間が5年超のタイミングで売却すると良いでしょう。

ちなみに、譲渡所得の計算方法は、以下の国税庁の公式ホームページを参考にして計算することができます。

【参照リンク:課税譲渡所得金額の計算

6. 所有しているマンションの価格を知る方法

所有しているマンション価格を知るには、最寄りの不動産会社を訪れる方法が一般的ですが、最近ではインターネットで一括査定してくれるサービスが登場しています。ここでは、マンション価格を知る方法を順に解説していきます。

6.1. 不動産会社に査定を依頼する

不動産価格は、社会情勢などの影響を受けやすく常に変動しているため、依頼する不動産会社によって売却価格が大きく異なることもあるのが現状です。

また、不動産会社によっては、全国対応であることやエリアに特化しているなど、その特徴もさまざまなので、自分に合った不動産会社を選択することが重要だと言えます。

従って、信頼できる不動産会社を複数選択し、自分の所有しているマンションの価値を知る上で気になる内容を相談してみると良いでしょう。

6.2. 不動産鑑定士に依頼する

不動産鑑定士とは、不動産の鑑定業過に関する法律に基づいた国家資格で、マンションなどの建物の鑑定だけでなく土地の有効活用に関するコンサルティング業務も行っている不動産の専門家です。

このような不動産鑑定士という専門家に査定を依頼する場合、相談料や査定料などが必要となります。しかし、このような費用がかかることを想定し、金額を上乗せして売り出しても、土地の金額が高過ぎて売れないという事態になりかねません。

ちなみに、不動産鑑定士は、マンションを1棟売却するなど素人では販売価格を見極められない際に使われているケースが多いです。一般的には、不動産会社かインターネット上の一括査定サイトを利用する人が多いと言えるでしょう。

6.3. 不動産の一括査定サイトで調べる

現在、インターネットを利用して不動産の一括査定ができるサイトが数多く登場しています。その中でもイエウールの場合、全国1600社以上の不動産会社と提携しており、その中から所有しているマンションの買取価格を無料で一括査定することができます。

また、マンションの相場を簡単に把握することができるため、イエウールを利用してみてはいかがでしょうか。

イエウールの公式ホームページでは、不動産売却完了までの流れがイラストを使って簡潔に説明してあり、不動産売却のコツなどの基礎知識をまとめたコンテンツが充実しています。


7. マンションの相場を調べて活用法を見出そう

マンションの相場は、社会情勢や周辺エリアの状況によって相場が変動しやすいと言えます。そこで、不動産会社だけに頼るのではなく、自分でリサーチしてマンションの相場を知ることが重要です。

7.1. イエウールなら60秒の簡単入力で一括査定が可能

インターネットを利用して一括査定ができるイエウールでは、わずか60秒で簡単に一括査定が可能です。また、最大6社の不動産会社と比較することもできるため、より高い売却価格を実現することも期待できます。

さらに、クレームの多い不動産会社を避けて優良な不動産会社だけを厳選しているため、安心して利用することもできます。公式ホームページ上では、実際にイエウールを利用した人の口コミが紹介されており、不動産会社を選択した決め手を知ることもできます。

現在、マンションの売却を考えている場合は、一度、イエウールを利用してみてはいかがでしょうか。

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