過去の価格推移を振り返り、現在の市場動向を確かめておくと、今後の価格の動きを考える手がかりになります。
特に、近年の金利政策や都市開発の影響は、マンション価格に大きな影響を与えています。
本記事では、2008年からの価格推移データをもとに、今後のマンション市場の見通しを詳しく解説します。また、購入・売却のタイミングを考えるヒントを紹介します。不動産投資を検討している方や、マイホームの購入を検討している方にとって役立つ情報をお届けします。
マンション価格の推移【2008年～2025年】
参考：国土交通省 不動産価格指数（令和7年12月分・2026年3月31日公表）
上のグラフは、国土交通省の「不動産価格指数」です。年間約30万件の不動産の取引価格をもとに、2010年の平均を100として価格の動きを表しています。
マンション価格の推移に注目して見てみましょう。
マンションの価格は2013年から2025年12月まで、右肩上がりに上昇していることが分かります。加えて、マンションの価格は、他の戸建住宅や住宅総合の価格相場に比べてかなり急激な上昇を続けています。
2008年のリーマン・ショック時や2011年の東日本大震災の時期は、マンション価格は低迷を続けていましたが、その後2013年辺りから急激に上昇し始めます。
また、2020年には新型コロナの流行があり、マンションの価格が下落するのではないかと言われていましたが、その後もマンションの価格は2025年12月まで上昇を続け、特に2021年以降は、さらに激しく高騰しました。
マンション価格の推移【2019年～2025年】
| 月 | 2019年 | 2020年 | 2021年 | 2022年 | 2023年 | 2024年 | 2025年 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1月 | 146.1 | 151.4 | 157.0 | 174.7 | 188.2 | 197.1 | 210.1 |
| 2月 | 146.8 | 150.5 | 158.7 | 177.6 | 187.3 | 198.5 | 213.7 |
| 3月 | 146.5 | 151.8 | 159.7 | 177.9 | 189.1 | 198.2 | 216.0 |
| 4月 | 146.3 | 152.5 | 160.8 | 179.4 | 190.5 | 199.6 | 212.2 |
| 5月 | 146.5 | 154.4 | 164.6 | 183.4 | 189.8 | 200.3 | 215.1 |
| 6月 | 146.8 | 152.0 | 165.3 | 179.9 | 191.3 | 202.0 | 215.9 |
| 7月 | 147.2 | 150.7 | 166.5 | 183.9 | 191.0 | 201.7 | 219.6 |
| 8月 | 147.8 | 152.9 | 168.7 | 183.1 | 191.2 | 206.4 | 221.2 |
| 9月 | 147.2 | 155.0 | 169.3 | 184.3 | 193.2 | 206.1 | 220.5 |
| 10月 | 149.9 | 155.2 | 167.9 | 185.8 | 194.7 | 205.6 | 221.4 |
| 11月 | 150.5 | 156.0 | 171.5 | 187.4 | 194.5 | 207.2 | 222.9 |
| 12月 | 149.7 | 158.4 | 172.4 | 187.5 | 196.2 | 207.7 | 225.1 |
※2010年平均＝100
参考：国土交通省 不動産価格指数（令和7年12月分・2026年3月31日公表）
2019年から2025年12月まで、マンション価格は、各月で多少のブレはあれど、堅調に右肩上がりに上昇しています。2019年1月の価格と比較すると、2025年12月の価格は154%まで上昇しています。
マンション価格はなぜ上昇してきたのか？
2013年以降、マンション価格は上昇してきましたが、その背景には複数の要因が複雑に絡み合っています。
結論からいうと、マンション価格の上昇は、「不動産投資の活発化」「建設コストの増大」「コロナ禍以降の住宅需要の増大」という3つの大きな要因によるものです。
長く続いた金融緩和を背景に投資マネーが流入し、建設資材や人件費の高騰が新築マンションの価格を押し上げてきました。
さらに、コロナ禍を経て定着した新しい働き方が、中古マンション市場も含めた住宅需要全体を下支えしています。
たとえば、海外投資家は円安を背景に日本の不動産への投資を続けており、建設業界では「2024年問題」が人件費上昇に拍車をかけています。
また、テレワークの普及で、より快適な住環境を求める需要は依然として根強いものがあります。
このように、需要と供給の両側面から価格を押し上げる要因が重なった結果、マンション価格の上昇トレンドが続いてきたのです。
以下で、それぞれの要因について詳しく解説していきます。
不動産投資の活発化
マンション価格上昇の大きな要因として、国内外からの活発な不動産投資が挙げられます。日本では長らく金融緩和政策が続いており、住宅ローン金利が歴史的な低水準で推移してきました。2024年にマイナス金利政策が解除されてからは利上げが続き、日銀は2026年9月に政策金利を1.25%程度へ引き上げました。それでも長く続いた低金利は、不動産投資を後押ししてきました。
この状況に加え、2022年以降の急激な円安は、海外の投資家にとって日本の不動産を割安に感じさせ、投資意欲をさらに刺激しました。たとえば、都心の高級マンションなどは、国内の富裕層だけでなく、資産防衛やキャピタルゲインを目的とした海外からの資金流入が価格を押し上げる一因となっています。
このように、低金利環境と円安という追い風を受け、不動産市場に投資マネーが流れ込みやすい状況が、マンション価格の上昇を後押ししてきたのです。
建設コスト増大
新築マンションの価格を直接的に押し上げているのが、建設コストそのものの増大です。建設に必要な資材価格と、現場で働く人々の人件費が高騰し続けているためです。鉄筋やセメントなどの原材料は、世界的な需要増やウクライナ情勢の長期化などを背景に高止まりしています。また、円安によって輸入資材の価格が上昇していることも、コスト増に拍車をかけています。
さらに深刻なのが、建設業界における人手不足です。高齢化による離職者が増える一方で、若手の入職者が少なく、技能労働者の確保が年々難しくなっています。これに加え、2024年4月から建設業にも時間外労働の上限規制が適用された（いわゆる「2024年問題」）ことで、人件費はさらに上昇する傾向にあります。国土交通省が毎月公表している「建設工事費デフレーター」も、2015年以降、一貫して上昇を続けています。
国土交通省が公共工事の費用の見積もりに使う「公共工事設計労務単価」も、2026年3月から全国全職種の単純平均で前年度比4.5%引き上げられ、14年連続の上昇となりました。
これらの要因から、新築マンションの分譲価格は上昇せざるを得ず、中古マンションの価格にも影響を与えているのです。
コロナ禍以降の住宅需要の増大
コロナ禍をきっかけとしたライフスタイルの変化に伴う根強い住宅需要も、マンション価格を支える重要な要因です。2020年以降、テレワークという働き方が急速に普及したことで、人々の住まいに対する考え方は大きく変わりました。自宅で過ごす時間が増えたことで、より広いリビングや仕事用のスペースを確保したい、といったニーズが高まったのです。
2026年現在、企業によっては出社回帰の動きも見られますが、テレワークと出社を組み合わせたハイブリッドワークは、働き方の選択肢として広く定着しています。
そのため、一度高まった「より快適な住環境を求める」という需要は底堅く、特に都心へのアクセスが良く、生活利便性の高いマンションの人気は根強いままです。
また、職住近接のニーズから、これまで注目されてこなかったエリアの物件が再評価される動きも見られます。
このように、働き方の多様化が新たな住宅需要を生み出し、マンション市場全体の価格を下支えする要因となっているのです。
地域別のマンション価格推移
さらに詳しくマンションの価格推移を把握するために、地域別のマンション価格の推移について解説します。
全国のマンション価格推移と同じく、国土交通省が発表している不動産価格指数の推移を参考に、価格がどのように変動しているか見てみましょう。
北海道地方のマンション価格推移
出典：国土交通省「不動産価格指数」（2025年12月分・2026年3月31日公表）
北海道地方のマンション価格は、他の地域と比べて一番上昇していました。
北海道地方のマンション価格は右肩上がりの上昇傾向にあります。最新の不動産価格指数（2025年12月）を見てみると、関東地方が219.9であるのに対し、北海道地方は291.5と、関東地方よりも価格の上昇率が高いことが分かります。
東北地方のマンション価格推移
出典：国土交通省「不動産価格指数」（2025年12月分・2026年3月31日公表）
東北地方のマンション価格の推移を見てみると、全国版のマンション価格推移と同様に上昇傾向にあるといえます。2024年11月に238.7だった指数は、2025年12月には265.5となり、約1年で11%ほど上昇しています。
ただし、今後も安定してマンション価格が上昇するとは限らないため、今後の価格推移に注目しましょう。
関東地方のマンション価格推移
出典：国土交通省「不動産価格指数」（2025年12月分・2026年3月31日公表）
関東地方のマンション価格推移を見てみると、先ほど解説した北海道地方や東北地方と比べて、マンション価格の上昇幅が小さいことが分かります。
しかし2026年8月時点のレインズのデータによると、東京都の中古マンションの㎡単価は118.85万円と、ほかの地域よりもかなり高い水準です。
他の地域に比べて価格の上昇幅は大きくありませんが、高い価格でマンションが売却されていると判断できます。北陸地方のマンション価格推移
出典：国土交通省「不動産価格指数」（2025年12月分・2026年3月31日公表）
北陸地方のマンション価格の推移は、基本的には上昇傾向にはあるものの、他の地域と比べて変動が安定していません。
マンションの価格が不安定な地域では、いつがマンションの売り時か見極めて売却することが重要です。高く売れるベストタイミングで売却できるように不動産会社と相談して売り出しタイミングを決めましょう。
中部地方のマンション価格推移
出典：国土交通省「不動産価格指数」（2025年12月分・2026年3月31日公表）
中部地方のマンション価格の推移を見てみると、全国のマンション価格推移と同様に安定して価格が上昇しているといえます。近畿地方のマンション価格推移
出典：国土交通省「不動産価格指数」（2025年12月分・2026年3月31日公表）
近畿地方のマンション価格は、安定して上昇していると言えるでしょう。近畿地方の中では大阪府が特にマンションの価格が上昇してきました。
ただし、レインズのデータによると、大阪府の中古マンションの成約価格は2026年6月までは前年を上回っていましたが、7月・8月は前年を下回りました。
中国地方のマンション価格推移
出典：国土交通省「不動産価格指数」（2025年12月分・2026年3月31日公表）
中国地方のマンション価格も、長期的に見ると上昇しているといえますが、関東地方や近畿地方と比べるとマンション数が少ないこともあり、変動の幅が大きいことが分かります。中国地方でマンションの売却を考えている方は、直近1年など短期的にマンションの価格がどう推移しているか確認しておくとよいでしょう。
四国地方のマンション価格推移
出典：国土交通省「不動産価格指数」（2025年12月分・2026年3月31日公表）
四国地方のマンション価格は、長期的に見ると上昇トレンドではあるものの、マンションの数が少ないこともあり、ほかの地域と比べて変動が安定していません。
価格変動が大きい四国地方のマンションを売るにあたっては、売り時を見極めて売却することが重要です。高く売れるタイミングで売却できるように、事前に不動産会社と相談しておくとよいでしょう。
九州・沖縄地方のマンション価格推移
出典：国土交通省「不動産価格指数」（2025年12月分・2026年3月31日公表）
九州・沖縄地方のマンション価格は、北海道地方や東北地方、中国地方のように大幅に上昇してきました。一方で、2025年12月は前月より11.2%下がっています。ただし、今後も価格の上昇が続くとは限らないため、マンションの購入や売却を控えている方は、こまめに価格の推移を確認するようにしましょう。
築年数別のマンション価格推移
マンションの価格は、マンションの所在している地域だけでなく、築年数によっても大きく変化します。築年数によってマンションの価格がどのように推移するのか把握しておきましょう。東日本不動産流通機構の2025年のデータで、首都圏の中古マンションの成約状況を築年数ごとに見てみましょう。
| 価格(万円) | 専有面積（㎡） | ㎡単価(万円) | |
|---|---|---|---|
| 築0～5年 | 8,666 | 60.33 | 143.64 |
| 築6～10年 | 8,201 | 62.16 | 131.94 |
| 築11～15年 | 7,335 | 64.28 | 114.11 |
| 築16～20年 | 6,709 | 67.68 | 99.13 |
| 築21～25年 | 6,075 | 70.56 | 86.10 |
| 築26～30年 | 4,286 | 66.51 | 64.45 |
| 築31～35年 | 2,638 | 59.77 | 44.14 |
| 築36～40年 | 2,761 | 58.13 | 40.40 |
| 築41年～ | 2,558 | 56.88 | 47.50 |
出典：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）｜レインズ
表を見ると、築年数が古くなるほど成約価格はおおむね低くなり、築31年以降は築0～5年（8,666万円）の3分の1以下です。マンションの売却を考えている方は、不動産市場でのマンション価格の推移だけでなく、高く売れる築年数にも注意して売却計画を立てると、より損をせずに売却することができます。
今後のマンション価格はどのように推移する？
今後のマンション価格の推移がどのように変化するのか、正確には分かりません。
しかし、今後”暴落”というほど大きく価格下落することはないのではないかと予想されます。国土交通省も令和8年地価公示の概要にて、住宅地について、「住宅需要は引き続き堅調であり、地価上昇が継続している。東京圏・大阪圏等の中心部のマンション需要が旺盛な地域では、高い地価上昇が継続している。」と考察しています。
住宅地の価値上昇の要因については、令和8年地価公示の概要にて、国土交通省が「子育てしやすい環境が整備され、転入者が多い地域では、堅調な住宅需要に支えられ、地価上昇が継続している。リゾート地域等では、別荘・コンドミニアムや移住者、従業員向け住宅の旺盛な需要を背景に、高い地価上昇が継続している。」と指摘されています。
そのため、大きく値崩れする可能性は低いと考えられますが、首都圏の中古マンションでは2026年5月から成約価格が前年を下回っており、地域によっては小幅な下落も起きています。
まずは、物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう。査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒ほどで完了します。
あなたの不動産、査定価格はいくら？
査定価格はいくら？
今、マンションは買い時か？
今は焦って買う必要はなく、条件に合う物件をじっくり比べて選べる状況になりつつあります。地域や物件によっても異なりますが、国の不動産価格指数を見ると、マンション価格は右肩上がりで、2025年12月に過去最高となっています。
一方で、首都圏の中古マンションの成約価格は、2026年5月から4か月続けて前年同月を下回っています。日銀が2026年9月に政策金利を1.25%程度へ引き上げるなど、住宅ローンの金利も上がっています。
そのため、値上がりを恐れて急ぐより、無理なく返せる予算で欲しい物件を買えるかどうかを考えましょう。
2013年からの価格上昇により高級物件となってしまった新築マンション。
都市部などでマンションの購入を検討されている多くの方は中古マンションも検討されていると思います。
東日本不動産流通機構の最新データ（2026年8月度）である月例マーケットウォッチを見ると、首都圏の中古マンションの在庫件数は48,235件です。前年同月より8.2%多く、6か月続けて増えています。
成約件数は3,180件で前年同月より10.5%少なく、成約㎡単価も3.8%下がりました。
つまり、中古マンションは売り物件が増えて買い手が選びやすくなり、競争は落ち着きつつあります。
ただし、予算以上の物件の場合はよく検討を。
マンションを購入した際には住宅ローンの支払いの他に維持費も必要です。
管理費や修繕費積立金の維持費を気にしても固定資産税が発生することを忘れてしまっている人は少なくありません。
予算以上の住宅ローンと固定資産税の支払いで家計を予想以上に圧迫してしまい、生活が苦しくなることもあります。
先行き不安な時期だからこそ、住宅ローンだけでなく月々の出費を考えたマンション選びを行いましょう。まとめ
社会情勢の見通しが立たない中で、今後マンションの価格はどうなるのか気になる方も多いと思います。
しかし、この後不動産価格がどのように変化するのか明確に知るのは難しい状態。
現状を細かく観察して、売り時や買い時を逃さないことが重要です。今後住み替えを検討しているのなら、まずは現在住んでいる住宅の価格を知っておくのも重要です。
住宅の価格を知ることで、次に住むマンションの購入資金の計画を立てられたり、今住み替えるべきか否か判断しやすくなります。あなたの不動産、査定価格はいくら？
査定価格はいくら？