岡山市でマンション売却!今いくらで売れる?地域情報や売却前の注意点

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

岡山市在住で「この辺のマンション売却の相場っていくらだろう」と悩んでいる人に向けて、マンション売却の相場を紹介していきます。実は相場はまちまちで、必ずしもその市内の相場が当てはまるとは限りませんが、動向を知っておくと安すぎる値段で売ることを避けることができます。そのためには一括査定を受け、不動産会社同士の査定額を比較することが大切です。
ここでは、「岡山市内の相場が気になる」という人のために、市内の相場についてエリア別に調査、現在の動向から売れやすいマンションの条件について紹介します。岡山市内で、納得できるマンション売却を目指したい人におすすめです。

査定で分かるのは、価格だけじゃない
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あなたの不動産、
売ったら いくら?

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「まずはマンション売却の基礎知識を知りたい」という方は、マンション売却の記事マンションを売る記事をご覧ください。

岡山市の相場動向と相場価格

まずはじめに岡山市の相場について把握しましょう。結論からお伝えすると、平均成約価格は2,001万円ほどです。それでは具体的に見ていきましょう。

岡山市の相場動向

直近2年間の岡山市全体の価格動向を見ると、最も高かったのは2017年11月から2018年1月の間で、平均成約価格が2,001万円にも達しています。その後はグラフの通り、緩やかに下降傾向にあります。
一方で、合計成約件数は2018年11月から2019年1月には88件、2019年2月から4月には115件、5月から7月にかけて123件と上昇しています。
岡山市全体の価格動向 岡山市の相場動向グラフ

引用:REINS Market Information

岡山市内のエリア別相場はどうなっているか

岡山市内の売却価格について調べると、2019年8月時点で相場が最も高いエリアは北区であり、次いで東区、中区、南区と続くことが分かりました。
2019年8月時点で最も相場が高いエリアである北区は、岡山市役所および岡山県庁所在地です。山陽新幹線や山陰・四国からの列車も広く発着するJR岡山駅を有しており、後楽園や吉備路など観光地も多数存在しています。
また、商業地域もあり、近年は再開発が進められていることから、転勤や出張に伴う需要だけでなく、投資目的でのマンション需要も高い地域と言えます。
エリア別に平均売却価格を調査したところ、北区が最も高く、取引件数も豊富であると分かりました。
次いで平均売却価格が高い東区ですが、取引件数は非常に少なく、参考となる情報は少ないと言えるでしょう。これは2018年7月に発生した豪雨による災害の影響を受け、買い手側から安全を優先して避けられやすいと考えられます。

エリア 平均売却価格 取引件数 平均専有面積 平均築年数
北区 1,984万円 63件 63㎡ 19年
東区 1,925万円 3件 73㎡ 9年
中区 1,722万円 17件 68㎡ 15年
南区 1,351万円 17件 69㎡ 21年

岡山市のマンション売却事例を紹介

続いて、実際に岡山市で行われたマンション売却の事例を、直近1年に絞って3つ紹介します。

所在地 最寄り駅 取引総額 間取り 面積 築年数 取引時期
岡山市北区 岡山駅徒歩16分 2,700万円 3LDK 70㎡ 築5年 2018/07-09
岡山市中区 岡山駅30~60分 2,300万円 3LDK 75㎡ 築16年 2019/01-03
岡山市南区 新福 大元駅30~60分 900万円 3LDK 70㎡ 築24年 2018/07-09

岡山市内では2018年に32万4,245世帯となり、2019年6月末時点では32万9,612世帯と、1.6%増加しています。そのため、駅から距離がある物件や、築年数が20年を超える場合でも、売却の可能性は十分考えられます。

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各地域ごとの基礎知識を知りたい方は、マンション売却相場の記事をご覧ください。

マンションを高く早くお得に売却するコツ

続いては、マンション売却をうまく行うコツをお伝えします。不動産会社から積極的に提案してもらうことが難しい内容もあるので、しっかり把握していきましょう。

損せず”高く”売却をするコツ

売却の際、高く売るコツはいくつかありますが、中でも大きく4つに絞ることができます。

 

  • 1. 査定をしてもらうこと
  • 2. 複数の会社に依頼して査定結果を比較すること
  • 3. 信頼のできる業者を選ぶこと
  • 4. 内覧前に部屋のメンテナンスをしておくこと

 

 

では、順番に一つずつ簡単に解説をしていきます。

まず1点目ですが、査定は売却において非常に重要になります。なぜなら、査定結果が実際の不動産の売却価格に影響することがあるからです。逆に場合によっては、安く査定されることで、数百万円単位で損をすることもあります。

2点目は、高い価格で査定を受けるためには、複数の不動産会社に査定依頼し、各不動産会社からの査定結果を比較することが大切であるということです。なぜなら不動産会社によって会社の「強み」や「得意とするエリア」が異なり、査定結果に差が出るからです。

3点目は、信頼のできる業者選びです。もし、不動産会社を選ぶことに失敗してしまった場合、買い手との交渉で歯が立たなかったり、交渉が決裂してしまうことがおきたり、何も相談に乗ってくれずに不安になってしまいます。そんな不安を解消するためには、「レスポンスが早く、約束したことを守ってくれる会社」や「地域に詳しく、査定結果をわかりやすく説明できる会社」を選ぶようにしましょう。

4点目は、あなたのマンションを買うかもしれない方を招くときに大切にすべきことです。買主にとっては内覧で感じた部屋の印象が購入判断を大きく左右するからです。念入りに掃除すべき場所は「玄関、リビング、水回り、バルコニー」です。

ここまで4つのコツをみてきましたが、高く売却するコツはこれですべてではありません。1~3点目は売却をする前のコツですが、4点目は売却活動をしているときのコツです。もっと詳細に気になる方は、こちらの記事をご覧ください。

”早く”売却をするコツ

あなたの状況によっては、高く売ることよりも、とくかく早く現金化したり、売らなければならない期限が決まっている場合があると思います。そんな方は、少しでも早く売るためのコツを把握しておきましょう。全部で3つコツがあります。

 

  • 1. 売り出し価格を相場より下げる
  • 2. 媒介契約は「専任媒介契約」で締結する
  • 3. 「仲介」ではなく「買取」を選ぶ

 

 

1点目は、中古マンションの購入を考えている人は購入価格の上限を決めており、その上限金額内で少しでも条件がいい物件を比較しながら探しているので、当然のことになります。値下げをする場合の注意点は、「キリのいい価格」を設定しないことです。買主がつかうポータルサイトでは、例えば3400万円でも3000万円でも、同様に4000万円未満のカテゴリになってしまい、3000万円未満というカテゴリから外れてしまいます。この例でいうなら、2990万円で売りに出す必要があります。

2点目は、不動産会社との契約の種類に関することです。一般媒介契約ではなく、専任媒介契約と呼ばれる締結をしましょう。 一般媒介契約と専任媒介契約の主な違いは、一般媒介契約は複数の不動産会社に仲介を依頼できるのに対し、専任媒介契約は1社しか仲介を依頼できません。一見逆の方が良いように感じますがそうではありません。複数の不動産会社に依頼がでている人に対して、不動産会社は熱心になりづらいからです。ですが、専任媒介契約で1社と契約することで、積極的に責任感を持って売却活動をしていただけるでしょう。

3点目は、「買取」という方法を選ぶことです。そもそもマンションを売却する場合、基本的には「仲介」という方法を選んでいるはずで右。これは、不動産会社に買主とのマッチングを依頼するものになります。一方の「買取」は、買主とのマッチングはせず、不動産会社に買主となってもらい、すぐに買い取ってもらう方法の事です。一般に、「買取」では早く売って現金化できる分、相場の6割程度になるとされています。

ここまで3つのコツをみてきましたが、早く売却するコツはこれですべてではありません。もっと詳細に気になる方は、こちらの記事をご覧ください。

3. 岡山市の不動産仲介会社を紹介

上手に売却するには不動産会社選びが重要です。 岡山市にはどんな不動産会社があるのか、不動産会社をどうやって見きわめれば良いか把握しましょう。

3.1 岡山市の不動産仲介会社は?

ここでは、岡山市の不動産仲介会社を具体的にご紹介していきます。
株式会社日興不動産

【特徴】 株式会社日興不動産は、創業から50年という長い歴史を持っています。不動産の売買・賃貸・鑑定・管理をグループ会社にて行うため、不動産に関する事なら何でも承ります。

【住所】 〒 700-0826 岡山県 岡山市北区 磨屋町2-1

【電話番号】 086-231-8686

イエステーション岡山中央店 株式会社ウェーブハウス
【特徴】ウェーブハウスは、岡山市内のマンション・一戸建て・土地・収益物件を専門に取り扱っています。
年間売却実績130件以上の豊富な売却事例を元に、各種別・各地域専門のスタッフがお客様ご所有の不動産の正確な価値を査定します。 また、弁護士・司法書士をはじめとした外部の専門家と連携して、相続など不動産に関するお悩み事を解決します。
【住所】〒 700-0976 岡山県 岡山市北区 辰巳2番地108
【電話番号】086-245-9989

積和不動産中国株式会社 岡山営業所
【特徴】積水ハウスグループの総合力で、お客様のご要望にお応えします。
岡山営業所は西古松西町の交差点からすぐにあります。
【住所】〒 700-0925 岡山県 岡山市北区 大元上町1-6
【電話番号】 086-242-6300

岡山市内の不動産会社では、たとえば「株式会社ジェイ・フィール」、「株式会社アーキ・クリエイト」、「トータテ住宅販売株式会社 岡山情報センター」、「ハウスドゥ! 岡山南店 株式会社エコプラン」、「株式会社日興不動産」や「イエステーション岡山中央店 株式会社ウェーブハウス」などが挙げられます。

ただ、実際に1社1社調べるのは手間がかかると思います。以下のイエウールのリンクからは簡単に調べることができるので、ご活用ください。また検索できる業者は、「地域密着不動産会社」から「大手不動産会社」まで、イエウールが厳選した優良業者ばかりです。悪質な業者を避けることができ、高額売却につながるため、利用してみましょう。

不動産会社の見きわめかた

続いてあなたにとって、良い不動産会社を確認しましょう。良い不動産会社の特徴の一つとして、信頼できる営業マンがいることが挙げられます。なぜなら、営業マンの知識や交渉力によって取引条件が良くなったりすることがあるからです。今回は3つの見きわめ方をご紹介します。

①「宅建士」の資格を保有している人がいるか

不動産を売却するには「経験則」だけでなく専門的な知識が欠かせません。宅建士の資格を持っていれば不動産取引の専門家として一定以上の知識を保有している証明になります。宅建士の資格を持っていれば営業マンの名刺に書かれているはずなので確認してみるとよいでしょう。

②売却仲介経験が長い人がいるか

資格があって知識を持っていても実務ができないパターンがあり、売主の状況にあわせたアドバイスができない場合があります。なので、実際に売主と関わり仲介を行ってきた実績がある人を選ぶとよいでしょう。

③親身に疑問点や答えてくれる人がいるか

初めて不動産を売却するという大きな決断をする人なら疑問や不安が出てくるでしょう。
そんなときに、営業マンがどれだけ親身に疑問に答えてくれるスタンス、人間性を持っているかは非常に重要です。要はビジネスマン以前に「人」として信頼できるかという点を確認しましょう。
もう少し詳しく知りたい方は、こちらをご覧ください

自宅マンションを査定する方法

マンションは、間取りや周辺環境などによって価値が変わりますが、価格相場は事前に調べることができます。自宅マンションを損することなく売却するためにも、あらかじめ相場をチェックしておきましょう。ここでは、自宅マンションの価格を自分で調べる方法と、不動産会社に問い合わせる方法について解説していきます。

インターネットで周辺の相場価格を調べる

マンションの価格を自分で調べたい人は、インターネットの価格相場を調べられるサービスを利用しましょう。中でも、成約価格の報告に基づいて生成されたデータベースで、公益財団法人東日本流通機構運営の「Reins Market Information」や、国交省の「不動産取引価格情報検索」などのサイトは非常に便利です。
サイトを利用するときは、売却したいマンションのエリアや立地条件、間取り、成約時期などを入力して検索します。そうすれば、おおよその自宅マンションの価格相場を把握できます。
しかし、価格情報がすべて網羅されていないこともあるため、その場合は参考程度にしておきましょう。正確に価格相場を調べたい人は、不動産会社へ問い合わせることをおすすめです。

不動産一括査定を使って不動産会社に問い合わせる

自宅マンションの価格を正確に知りたい場合は、不動産会社に依頼して査定を行いましょう。不動産会社に依頼することで、価格相場だけでなく、売るタイミングについてもアドバイスをもらえます。
しかし、不動産会社によってマンションの価格や売り時の見解が異なる可能性もあります。よって、複数の不動産会社に依頼して、情報を集めておくとよいでしょう。
査定依頼をするためには、不動産会社を探して、それぞれ物件のエリアや種別などを応募フォームに入力しなくてはなりません。不動産会社に、それぞれ依頼すると手間も時間もかかりますが、一括査定サービスを利用するとスムーズに査定を行えます。
一括査定サービスの中でおすすめなのは、「イエウール」です。イエウールでは、専用ページから都道府県・物件種別などの必要情報を入力するだけで、最大6社までの査定を受けられます。複数社と比較できるので、高額売却が期待できます。
さらに、大手から地元密着型まで全国1600社以上に対応し、利用者からクレームの多い会社は、排除する仕組みも設けています。査定結果の連絡があったら、電話やメールで担当者との相性をチェックしましょう。

マンション売却の流れ

この章では、実際にマンションを売却するとなった場合に、どのような手順があり、どれくらいの期間が必要になるかを見ていきます。

売却の流れの全体像

まず、売却する流れの全体像としては、次の通りになります。

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  1. 全部で5つのステップがあるんだね!
  2. そうじゃな。それぞれのステップでどのくらいの期間がかかるかも大事じゃよ。

売却に必要な期間

マンションの売却では、売り出してから売却完了まで約6ヶ月の期間が必要と言われています。そのため、予め余裕を持って売却活動を行うことが肝心です。

以下にて、ステップ毎の目安期間を記載しておきます。

やること 目安期間
STEP1 査定依頼 約1~2ヶ月
STEP2 相場を調べる
STEP3 会社選び・媒介契約
STEP4 売り出し 約1~3ヶ月
STEP5 売却交渉・契約・引き渡し 約1ヶ月

売却に充てる期間に余裕が無い場合、買い手を見つけられたとしても、売主の交渉力が弱くなるため、希望より低い価格での売却になってしまう可能性があるので注意が必要です。

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マンション売却特有の失敗と対策

マンションの売却が初めて、という人は多いのではないでしょうか。そんな未経験の方が、マンションの売却を知識や情報がないまま進めても失敗するのは目に見えています。

実際にアットホーム株式会社の調査によると、売却価格に満足していない人は全体の39%という結果が出ています。ですが、情報を事前に知っておけば防げる失敗も多くあります。

そこでまずはやってしまいがちな失敗は何かを把握しましょう。代表的なものは次の通りです。


 

  • 1社しか査定を受けない
  • マンション売却が不得意な会社に依頼している
  • 相場が安い時期に売り出す

 

 


失敗例を一部抜粋してみました。他にも失敗する可能性は多くありますし、何より対策を知って失敗を予防しておく必要があります。

もっと詳しく知りたい方は、失敗と対策14選を解説しているこちらの記事をご覧ください。

岡山市でマンションを高く売る条件

岡山市で売却しやすいマンションの条件は「ペットと一緒に暮らせるマンション」と「部屋数が少なめのマンション」です。

条件1:ペットと一緒に暮らせるマンション

岡山県は、県全体で犬猫の保護に力を入れています。環境省の2016年度の「犬・猫の引取り及び負傷動物の収容状況」によると、保健所に一度収容された犬猫が新たな買主を得た返還・譲渡率は全国2位と高く、また年々保護収容される頭数も減少傾向にあります。
そのためペットと一緒に暮らせるマンションは、たとえば市外から市内に移り住むときにペットと共に変わらず暮らせるため、候補に挙がりやすくなります。また新たにペットを迎え入れる中で、ペット可のマンションに限って探している人が購入希望者になる可能性が高まります。

条件2:部屋数が少なめのマンション

近年は、マンションの部屋数が少なく、大きな部屋を区切るようにして使える物件に人気が集まっています。シニア層が購入者となることも多い岡山市のマンションでも、部屋数が少ない物件の人気が高まりつつあります。
部屋同士の仕切りが少ないと、万が一介護が必要になっても、移動を妨げる障害が少なくなります。まだハイハイをするような小さなお子様がいる家庭でも、空間にゆとりをもって使え、掃除もしやすいため、売却しやすいマンションと言えるでしょう。

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8. 岡山市のマンション、今後の展望について

岡山市のマンションは「プチバブル」ともいうべき高騰が落ち着き、次第に値下がる可能性が高いです。

おすすめの売却時期
  • できるだけ早く売りたい人:2019年内に早めに動くのがおすすめ
  • できるだけ高く売りたい人:念入りな販売計画を立てるのがおすすめ

岡山市内でマンション売却が活発になったのは、主に次のような理由が挙げられます。

マンション売却が活発になった理由
  • 2018年のイトーヨーカドー岡山市の跡地開発
  • 世帯数が増加してマンションの需要が増えた
  • 再開発が進み岡山市役所付近で地価上昇が起きた

しかし、中古マンションの値段の高騰が続くと、買い手が「もう少し値下がりを待とう」と、価格が落ちるのを待つ可能性が高くなります。現に2017年8月から2019年7月までの直近2年間では、合計成約件数は伸び続けているものの、平均成約価格は下落傾向にあります。
一方でより高く売りたい場合は、慎重な検討が必要です。なぜなら、路面電車や再開発などの計画があり、周辺環境の変化があるからです。

もし自宅マンションから利用しやすい位置に路線が出来た場合、周辺の利便性が大きく向上しマンションの価格にも影響が及ぶと考えられます。念入りに販売計画を立てる必要があるでしょう。

9. まとめ

岡山市内ではマンションの価格高騰が続き、売却件数も増加傾向にあります。また今後、市内をより住みやすくするための再開発が進むと地域ごとに相場が変わる可能性が高く、マンション売却の動きが大きい地域の一つです。
何から始めるか迷っている方は、まずは不動産会社に一括査定依頼をして、現在の自宅マンションの相場を知ることからはじめましょう。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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