不動産売却の流れを分かりやすく図解!6つのステップごとの手続きも知ろう

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

はじめて不動産売却をされる際はどのような流れで進むのか分からず、知識がないまま不動産売却を進めることに対して不安になることもあるかと思います。

この記事では、不動産売却の流れを全く知らない人でも理解できるように、表で売却の流れを簡単に説明した後に、手順ごとに売却がどのように進んでいくのかわかりやすく解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • 不動産売却の流れを理解しておくと損せずに家を売却できる
  • 納得のいく取引は、売却前の徹底した準備が大切

不動産売却は、以下のように6つのステップで進んでいきます。

STEP1:売却を不動産会社に依頼する
STEP2:媒介契約を結ぶ
STEP3:販売活動を開始する
STEP4:売買契約を締結する
STEP5:契約後の引渡し・決済
STEP6:確定申告をおこなう

それぞれのフェーズで詳しく知りたい方はクリックすると簡単に章を移動できます。

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方には、以下の記事がおすすめです。

STEP1:売却を不動産会社に依頼する

不動産の売却査定依頼

続いては、売却査定依頼を行います。不動産の「査定」とは、不動産会社が売却予定の不動産が売れそうな価格を付けることを指します。

不動産市場の相場に対して高すぎると買い手に見向きもされず、低すぎると売主が損をしてしまうため、不動産売却のなかでも1つ目の要所です。

そのため、不動産売却をする時は、基本的に複数の不動産会社に対して依頼して出来るだけ正確な査定価格を算出します。

その時に使うのが「一括査定」です。複数の不動産会社に対して「一括」で、不動産の資産価値を「査定」してもらうことを一括査定と呼びます。

複数社に依頼することで、査定時の担当者の対応や査定結果を比較を基に不動産会社選びに活かすことが出来ます。

具体的には、「売却査定依頼」のステップでは以下のような手続きが必要になります。

査定種類の選択

売却予定の方は机上査定ではなく「訪問査定」を

一括査定サイトで依頼

代表的な一括査定サイトは「イエウール」

物件の状態の整理

過去の修繕履歴・現在の月々の固定費はいくらか

不動産会社の現地調査を受ける

訪問日時の決定・査定前準備

査定結果を受け取る

訪問査定の場合「査定書」を確認

目安としては、一括査定を依頼して1週間前後経過したら各社の査定結果が揃うでしょう。査定結果を基に不動産会社を選びます。

不動産会社を選ぶ際は、査定結果だけでなく、担当者の不動産の知識や営業スキル、事務スキルなども加味して選びましょう。

不動産会社を絞り込む事ができたら、そのまま次のステップに移ります。

「売却査定依頼」についてもう少し知りたい方へ

STEP2:媒介契約を結ぶ

媒介契約を結ぶ

不動産会社を選んだら、売主と不動産会社との間で媒介契約を結びます。

媒介契約とは、売却が成立したときの不動産会社が受け取る報酬額や売却活動の方針を取り決める契約です。

不動産会社に仲介を正式に依頼するために必要なステップです。

具体的には、「媒介契約」のステップでは以下のような手続きが必要になります。

媒介契約種類の選択

「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」か「一般媒介契約」か

書面を基に契約内容の確認

選択した媒介契約の内容確認・成約時の報酬額や売却活動方針のすりあわせ

媒介契約書への署名・捺印

内容に同意後、署名・捺印を行う

物件状況等報告書・設備書の記入

売却不動産の状況や買主に引渡す設備状態を説明

媒介契約を結ぶにあたって必要な確認や、売り出し前の共有が完了したら、次のステップに進みます。

「媒介契約」についてもう少し知りたい方へ

STEP3:販売活動を開始する

不動産の売却活動

媒介契約を結ぶと、正式に不動産会社が仲介として不動産の売却活動を開始します。売却活動を開始すると、基本的に売主ではなく不動産会社主導で売却は進みます。

不動産売却の流れのなかで、最も必要な期間に差が生じるステップです。

具体的には、「不動産の売却活動」のステップでは以下のような手続きが必要になります。

売り出し価格の決定

相場や査定額・不動産市況を基に決定

不動産会社の販売促進活動開始

ポータルサイトへの出稿・レインズへの登録・チラシなど

不動産会社が問い合わせを受ける

広告を見て興味を持った人が絞られます

売主が内覧対応をする

内覧日を調整して、事前準備も行います

購入申込書(買付証明書)を受け取る

内覧を経て購入意思が固まった人から不動産会社経由で

諸条件を調整し合意する

価格交渉の他にも引渡し時期なども条件に

また、専属専任媒介契約、もしくは専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は定期的に売主へ売却活動報告を行う義務があります。

メール・電話・手紙、訪問何らかの方法で不動産会社から連絡が来るため、売りに出した反響がどの程度あったかを定期的に知ることができます。

売却活動の一連の手続きを経て、購入者が確定したら売却活動は終了です。次のステップに移ります。

「不動産の売却活動」についてもう少し知りたい方へ

STEP4:売買契約を締結する

売買契約の締結

買主が決定したら、不動産会社が「買主側の住宅ローン事前審査」と「物件の最終調査」を行います。特に問題がなければいよいよ不動産売買契約を結びます。

通常、売買契約は、売主・売主側仲介業者・買主・買主側仲介業者の四者が、売主側仲介業者のオフィスにて一堂に会し行います。

どうしても売主と買い主の都合がつかないときには、手付金の支払い方法や手付金領収書の受け渡し方法など重要事項を事前に決めた上で、署名捺印を別日に行うこともできます(※「持ち回り契約」といいます)。

具体的には、「不動産売買契約」のステップでは以下のような手続きが必要になります。

売買契約に必要な書類や金銭を用意

仲介手数料の半金・印紙・実印・本人確認書類など

売買契約書の内容最終確認

不動産会社が売買契約書を読み上げます

契約書への署名・押印

内容に合意したら、売主・買主双方が行います

売買契約書の受け取り

印紙が適切に貼られた契約書を売主・買主が一部ずつ持ち帰ります

売買契約自体は、以上の流れで完了します。

物件にまだ銀行のローンが残っている場合は、決済の前に抵当権の抹消準備をします。金融機関に連絡すると、抵当権抹消書類の準備をしてくれます。

書類の準備にどのくらいの日数が必要か金融機関に確認しましょう。目安は2週間~1ヶ月です。加えて、売主の住所と登記簿上住所が異なる場合は「住所変更登記」も行います。

また、不動産の「権利証」がない場合は適切に決済を行う事ができないため、決済の前までに探しましょう。万が一、紛失していた場合「本人確認情報」の作成を司法書士に依頼します。費用は5~10万円です。

そして、抵当権抹消手続きや権利証探しなどの時間を加味して、決済・引渡し日時を決めます。

また、決済当日には、司法書士が抵当権抹消書類を金融機関にて受け取り登記を行います。

「不動産売買契約」についてもう少し知りたい方へ

STEP5:契約後の引渡し・決済

不動産の引渡しと決済

売買契約のなかで定めた日時で決済と引渡しが行われます。売却価格分の代金を買主から受け取るだけでなく、売主の住宅ローンが残っている場合は融資先の金融機関との間で同時に返済を行います。

売主・買主・不動産会社・金融機関の担当者を交えて決済が完了したら、同日のうちに不動産の現地に赴き不動産の引渡しが行われます。

具体的には、「不動産の決済・引渡し」のステップでは以下のような手続きが必要になります。

司法書士が登記関係の書類をチェック

本人かどうか・必要書類が揃っているかを確認します

登記手続き

確認が取れたら、住宅ローン担当者へ融資実行が指示されます

決済金の支払い

金融機関へ一括返済費用・不動産会社へ仲介手数料の半金・司法書士へ登記費用

ローン返済手続き

買主から残代金を受け取り、そのままローン残債を支払います

抵当権の抹消登記手続き

登記に必要な書類記載などを行います

鍵や重要事項説明書などの引き渡し

マンションの場合は管理会社へ連絡

決済・引渡しを終えたら、仲介した不動産会社は一旦役目を果たしたことになります。不動産売却に区切りがつき、次のステップに移ります。

「不動産の決済・引渡し」についてもう少し知りたい方へ

STEP6:確定申告をおこなう

不動産売却後の確定申告

不動産売却後、約1年間ほど期間が空きますが売主は確定申告を行います。基本的に毎年2月中旬~3月中旬の1ヶ月の間に行います。

確定申告は、不動産売却によって得た利益にかかる税金を納付するために行う必要があります。

確定申告を行うことで、利益にかかる税金の額を減額することが出来る特例制度があります。同じく、不動産売却によって利益が得られず損失を生んでしまった場合でも損失を減らすことが出来る特例制度もあるため、不動産売却をした方は必ず行うべき手続きとなります。

具体的には、「確定申告」のステップでは以下のような手続きが必要になります。

確定申告に必要な書類の用意

本人かどうか・必要書類が揃っているかを確認します

譲渡所得税額を計算

売却による利益にかかる税金を指します

確定申告書等の書類記入

国税庁ホームページを参考に記入します

税務署で手続きを行う

直接か郵送かオンラインで出来ます

納税または還付を受ける

現金・カード・納税システムで出来ます

確定申告を終えたら、不動産売却は完了です。

「確定申告」についてもう少し知りたい方へ

不動産を売却する際の流れをご説明してきましたが、いかがでしたでしょうか。あらかじめ大体の流れを理解しておくことが重要です。

また、所有している不動産の相場を把握したり、仲介の契約するを不動産会社を選んだりすることも、損をしない不動産売却において大切になってきます。
最初から1つの不動産会社のみに査定依頼をすると、価格やサービスの面で損をする可能性がありますので、複数の会社で査定額を比較すると良いでしょう。

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家の売却について知りたい方は、【家を売る】損せず高く売却するコツや流れの記事をご覧ください。

自宅の売却について気になる方は「【自宅売却のコツ7つ】住み替えやローンを含めて解説!期間や流れを知ろう」も参考になります。

不動産を一括査定することについて気になる方は「不動産一括査定を解説!サイトの選び方や利用時の注意点を知ろう」も参考になります。

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