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抵当権とは？
抵当権とは、住宅ローンなどでの借入金の債務の返済を保証するために、不動産、例えば土地や建物に設定される権利のことです。
抵当権が設定されている不動産は、債務者（借り手）が借入金を返済できなくなった場合、債権者（貸し手、多くの場合は銀行や金融機関）がその不動産を売却し、売却代金から債務の返済を受けることができます。
注意していただきたいのが、抵当権は、住宅ローンの返済が完了しても、自動的に権利が抹消されることはないため、自身で「抵当権抹消」の手続きを行わなければなりません。
また、借入などの取引をしている銀行から様々な書類を受け取ることがありますが、その中には再発行されないものも多々あります。その場合、抵当権抹消の手続きにより時間と手間がかかるため銀行から届いた資料は、きちんと保管しておくようにしましょう。
銀行が発行する抵当権抹消書類の期限
金融機関から発行される抵当権抹消書類には、原則として提出期限が定められていません。したがって、金融機関からもらった必要書類に一切記入せずに数年、あるいは数十年単位で放置していたとしても書類そのものが法的効力を失うわけではない、と考えられます。
しかしながら、仮に書類の発行から登記所への提出までの間に金融機関の移転や倒産、名義変更などが起こった場合、その旨を新たな登記によって証明する必要があり、いざ抵当権抹消手続きを行おうとした際によけいな手間と、時間がかかってしまいますので、必要書類にはできるかぎりすみやかに記入し、登記所へ提出しましょう。
抵当権の抹消登記の申請方法
抵当権の抹消登記は、住宅ローンなどの借入金の完済後に不動産から抵当権を取り除くための手続きです。
この手続きを行うことで、不動産が再び自由に取引できる状態になります。
- 抵当権者からの同意取得
- 必要書類の準備
- 申請書の作成
- 登記申請の提出
- 登記費用の支払い
- 登記完了の確認
方法としては、まず、「登記申請書」というものを地震で作成します。これは、登記を管理する法務局などで代行を行っていないため、ご自身で準備していただくことになります。
登記申請書は、法務局の窓口に備え付けがないため、法務局のホームページからダウンロードし、事前に必要事項を記入しておきましょう。
書類を揃えたら、不動産が所在する地域の法務局に提出します。申請は直接法務局へ行くか、郵送で行うことができます。また、司法書士に依頼して代行させることも一般的です。
抵当権抹消登記には手数料がかかります。法務局で直接支払うか、郵送の場合は指定の方法で支払います。
登記申請後、法務局から登記完了の通知が届くと、登記完了です。
銀行から貰える抵当権抹消の書類とは
ここでは、金融機関から資金を借り入れ、住宅ローンを設定したケースを想定して話を進めていきましょう。住宅ローンを日頃から懇意にしている金融機関で設定するのは一般的なパターンではないかと思われます。抵当権抹消に関する公的書類は抵当権抹消手続きに必要です。住宅ローンを完済すると金融機関から送られるもののありますし、自分で請求しなければならないもののあります。その意味と役割をひとつひとつ具体的に掘り下げていきます。
登記原因を明確にする登記原因証明情報
不動産における登記の意味とは、該当の土地や建物についてなんらかの変化（法的な意味において）が起こった場合に、その旨を公的に記録しておくことです。不動産登記に関しては地域ごとに置かれた登記所が管轄し、登記情報や登録済証（登録識別情報）を一元的に管理しています。登記原因証明情報とは、新たな登記が申請された場合にその理由を公的に証明するための情報であり、通常はまとまった書類として保管されています。銀行によっては「解除証明書」や「弁済証明証」、「抵当権放棄証明証」と呼ばれることもあります。多くの場合、ローン完済時に金融機関から発行されます。
抵当権抹消手続きの場合は、簡単に言えば「住宅ローンの完済にともなって土地の所有権が復活しましたよ」という趣旨の登記で、完済した日付が記載されています。
登記識別情報もしくは登記済証
抵当権抹消にあたって必要となる公的な書類として、「登録済証（登録識別情報）」、「解除証書」、「金融機関の会社法人等番号」が定められています。登録済証（登録識別情報）は土地の所有権を証明するためのものであり、登記所の印鑑が押されています。かつては書面のかたちで管理された、登録済証が主流になっていましたが、平成18年度（2005年）の法改正以降は電子情報に置き換えられた「登録識別情報」が主流になっており、登録済証の紛失や盗難などのリスクが大幅に軽減されています。登記済証も、多くの場合、ローン完済時に金融機関から発行されます。
登記所に保管されている登録済証に関しては、今後も紙媒体のかたちで保管される見通しですが、新規に登記される土地や建物の登録情報については基本的にすべて電子化される予定になっています。
銀行などの資格証明書
貸付をおこなった銀行、つまり金融機関が正当な機関であるかを証明する資格証明証です。金融機関の代表者名が記載されているか確認しましょう。資格証明証は「代表事項証明証」や「現在事項全部証明書」、「履歴事項全部証明書」とも呼ばれています。ローン完済時に発行されない場合もありますが、抵当権抹消手続きの際は、発行されて3カ月の資格証明証に限りますので注意しましょう。
ただし、平成27年の11月移行から、会社法人番号を申請書記載すれば、資格証明証の添付は求められないようになりました。金融機関の法人番号が分かれば、資格証明証は必要ありません。法人番号がわからない場合は、従来通り資格証明証の発行を依頼しましょう。
銀行から債権者への委任状
抵当権抹消は、抵当権をつけている金融機関と借入を受けた住宅ローンの利用者が一緒に行いますが、基本的には抵当権を外したい住宅ローンの利用者が手続きを申請します。そこで、各種の書類提出が滞りなく進むために、金融機関から委任状をもらいましょう。こちらも、ローン完済時に発行されない場合もありますので、確認しましょう。抵当権抹消手続きにおいて、登録済証（登録識別情報）、登記原因証明情報、銀行による債権者への委任状はセットにして覚えるべき必須書類です。
金融機関から債権者の委任状を取得するということは、確かに住宅ローンを完済していることを公的に証明することにもつながります。上記の書類と合わせて住宅の抵当権抹消を公的に認めてもらうために必要な委任状です。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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銀行の抵当権抹消書類を紛失した場合の申請方法
抵当権抹消手続きの必要書類を万が一紛失してしまった場合でも、抵当権抹消の手続きを進めることができます。必要書類は厳重に保管しておくのが原則ですが、予期せぬ紛失トラブルにそなえ、書類がない場合の申請方法について把握しておきましょう。登録済証（登録識別情報）は再発行不可
抵当権抹消するに当たり、4つの必要な書類があります。再発行できるもの、できないものがありますので確認してみましょう。＜抵当権抹消手続きに必要な書類＞
| 必要書類 | 再発行可 |
| ・登記原因を明確にする登記原因証情報 | ◯ |
| ・登記識別情報もしくは登記済証 | |
| ・銀行などの資格証明証 | ◯ |
| ・銀行から債権者への委任状 | ◯ |
抵当権抹消手続きに必要な書類のうち、登記識別情報もしくは登記済証は再発行はできません。登記識別情報もしくは登記済証等は、住宅ローンが完済時に発行されますので確認しておきましょう。ただし、紛失してしまった場合、再発行はできませんが、事前通知制度などを使って申請を行うことができます。
本人確認情報を作成する
抵当権抹消手続きの必要書類を紛失した状態で手続きを行う場合はまず、書類の代わりとして本人確認情報を作成し、登記所へ提出して法的な許諾を得る必要があります。この場合の本人確認情報とは「必要書類の再発行」を意味し、登録済証（登録識別情報）以外は金融機関に申請すれば再発行してもらうことができます。
まずは申請者本人が金融機関へ紛失書類の再発行を依頼し、金融機関がローンの返済履歴を確認して所定の条件を満たしていると認められれば数週間後に書類があらためて発行されます。
必要書類のうち、登録証（登録識別情報）だけは再発行が認められていませんが、代替手続きを行うことによって抵当権抹消手続きを申請することが可能になります。
事前通知制度を利用する
登録済証（登録識別情報）を紛失した状態で土地の抵当権抹消手続きを行う場合には、事前通知制度の利用がおすすめです。事前通知制度とは、登録済証を紛失し、土地の所有権を証明できないことを登記所に認めてもらうためのシステムであり、申請が認められれば後日、登記所のほうから本人確認のための必要書類が送られてきます。
その書類に必要事項を記入したうえで登記申請書を法務局に提出しましょう。抵当権を持つ金融機関に法務局が連絡を取り事前に封書にて確認を行い、不備がなければ申請が認められます。
ただ、確認の回答が2週間経過しても返信がない場合は、申請は認められませんので、司法書士や土地家屋調査士、公証人などに委託一連の手続きは、一定の手数料を支払うことで時間と手間を大幅に省くことができます。
申請には時間がかかる
事前通知制度を経て登録済証（登録識別情報）すると、法務局から金融機関に抵当権を外してもいいかの確認が必要です。その確認には、数日かかってしまいます。ローン完済後の金融機関から送られてくる書類を、しっかり確認しましょう。紛失してしまうことのないために、書類が手元に届いた時点で早めの抵当権抹消がおすすめです。また、紛失した場合にも、余裕をもって早急に手続きを済ましましょう。
銀行の抵当権抹消書類に問題が発生した場合の対処法
提出した抵当権抹消書類は、管轄の登記所において厳密に審査され、なんらかの問題が見られた場合には抵当権の抹消が認められません。金融機関から発行される抵当権抹消書類において考えられるトラブルとそれらへの法的な対処方法についてお伝えしていきます。銀行に本店移動や合併が生じた場合
金融機関との間で、住宅ローンが成立した場合、すなわち住宅の抵当権が法的に発生した場合、金融機関から書類が発行されることになります。その書類は、抵当権抹消手続きにおいても非常に重要な位置づけとなりますが、書類の発行から抹消手続きの申請までの間に、金融機関そのものになんらかの変化が生じていると、登録情報にそごがあるということで疑問がさしはさまれることになります。
金融機関で考えられる変化としては、本店の移動や吸収合併などがあり、いずれの場合でも書類情報に変更があったということで新たな登記として申請を行う必要があります。
代表が変更になった場合
住宅ローンを契約する際、金融機関の本店などはこまめにチェックしていても代表が誰か、ということまではついおろそかになっているのではないでしょうか。普通預金、あるいは定期預金程度の利用であれば、確かに金融機関の代表をこまめにチェックしなくてもさほど影響はありませんが、金融機関の代表は登記所にとってはきわめて重要な意味をもつ情報です。
ようやく住宅ローンを完済して、いざ抵当権抹消手続きを進めようとしたら金融機関の代表が変わっていて申請が通らない、ということも珍しくありませんので、書類の記入時に細部についてもしっかりチェックしておきましょう。、書類の発行から提出までの期間に金融機関の代表が変更されていれば、新たな登記申請が必要になります。
紛失してしまった場合
住宅ローンを完済後、すぐに抵当権抹消手続きを行わず、数十年間も同じ家に住みつづけているケースは意外と多いようです。それ自体は法的にもとくに問題はないのですが、世帯主の死亡や家族構成の変化などによって住まいの売却を検討する段になってはじめて当時の必要書類を探しはじめ、結局書類が見つからずに新たな手続きが必要になってしまう、ということはまま見られます。
万一書類を紛失してしまった場合でも抵当権抹消手続きは可能ですが、新たな登記申請が必要となったり、申請者本人がすでに高齢になって手続きが難しくなったりする場合がありますので、抵当権抹消手続きは住宅ローンを完済した時点ですみやかにすませておくようにしましょう。
- 書類の不備を確認
- 情報はまめに変更
- 手続きは迅速に
抵当権抹消をして不動産を売りやすい状態に
抵当権を抹消しなくても住宅に住みつづけることはできます。登記簿をいつも閲覧するわけではないので、登記上の変化を感じられないかもしれません。ただ、抵当権抹消手続きをしておかないと、せっかくローンが完済しているのに、いつまでも借り入れを抱えているかのように抵当権は残っています。抵当権を放置することによって住宅をいざ売ろうと思った場合に権利の問題で売却によけいな手間と時間がかかってしまう場合があります。
特に、遺産相続の場面では不動産の登記トラブルが起こりやすくなり、抵当権を抹消していないまま売却時まで過ごしてしまう可能性があります。こういうトラブルを避けるためにも、できるだけ早い段階で抵当権抹消手続きを行いましょう。
不動産はいざというときの資金にもなります。完済した時点でできるだけ早く、抵当権抹消手続きをすませておき、住宅をいつでも売却できるように準備を整えておきましょう。