住宅ローンを組んで不動産を購入した場合、完済時に抵当権抹消登記を行う必要があります。住宅ローンは簡単に言えば金融機関からお金を借りてマイホームを買うものであり、対象が家になるため、融資の金額は大きいです。
- 住宅ローンでは不動産を担保に融資を受ける場合がほとんど
- ローンを返済できないときに担保を取り立てることができる権利を抵当権という
手続きにおける委任状の必要性や提出時のポイントを知り、抵当権抹消手続きをスムーズに完了させましょう。
先読み！この記事の結論
- 抵当権抹消手続きには債権者の委任状必須
- 司法書士なら2通必要になる
もくじ
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抵当権抹消登記の委任状とは
抵当権抹消登記には委任状が必要ですが、なぜ自分で行う場合でも委任状がいるのか疑問に思う人は多いでしょう。そもそも委任状とは、特定の誰かに手続きを委任、つまり任せるために必要なものです。委任状は幅広いシーンで登場しますが、基本的には自分以外の第三者が手続きを行う際に用いられます。
自分で手続きを行うなら、委任状は不要のはずですが、抵当権抹消登記は権利の関係上勝手が違うため、必要になる理由を正しく理解することが大切です。抵当権抹消登記完了後は、不動産を自由に売却できます。
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誰が抵当権抹消登記申請をするのか
委任状の必要性を考える上では、「誰が抵当権抹消登記申請をするのか」に注目しましょう。抵当権は住宅ローンを組む際に不動産を担保にするために設定されるもので、金融機関と住宅ローンの申請者の二者が関係します。住宅ローンではお金を貸す金融機関が「債権者」、借りる申請者が「債務者」となり、二者間での契約によって抵当権は設定されます。つまり、抵当権の抹消の際にも二者の申請が必要であり、完済しても債務者だけで抹消手続きを行うことはできません。
自分で抵当権抹消登記申請をする場合
住宅ローン完済後、自分で抵当権抹消登記申請をする場合は、債権者(金融機関)の委任状が必要です。抵当権抹消登記は債権者と債務者の二者での申請が必要ですが、「抵当権」という権利を握っているのは債権者です。住宅ローンを完済しても、債務者が債権者の権利を抹消できないため、債権者自身の許可がなければなりません。債権者が権利を手放すと認めたものが、委任状に該当するため、自分で申請する場合でも債権者の委任状が必要です。
抵当権抹消登記の構図は、債権者が債務者に手続きを委任する形になるため、債務者の委任状は不要です。勘違いされがちなのが、債務者の家族に頼んで手続きを代行してもらう場合であり、これは「委任」ではなく「代理」に該当します。権利関係が絡みますが、代理は単に手続きを代行してもらうだけのため、別途委任状は不要です。
司法書士に抵当権抹消登記申請を依頼する場合
家族や友人などに抵当権登記抹消手続きをしてもらう場合、窓口手続きの代行だけなら代理になるため、債務者の委任状は不要です。しかし、司法書士に抵当権抹消登記申請を依頼する場合は、債権者と債務者、両者の計2通の委任状が必要となるため注意しましょう。これを理解するには「委任」と「代理」の違いを、さらに詳しく知る必要があります。代理は、簡単に言えば手続きの代行であり、抵当権の抹消を行うのは法務局です。対して委任の場合、権利の抹消自体を司法書士に任せるものであり、法的な効力が発生するため委任状が必要です。
司法書士に依頼する場合、債権者から司法書士、債務者から司法書士という構図になり、債権者と債務者に委任関係はありません。債権者と債務者のそれぞれが、司法書士に権利の抹消を委ねるという考えのため、委任状は2通必要になることは覚えておきましょう。
- 抵当権は二者が関係
- 債権者の委任状必須
- 司法書士に依頼するなら2通
抵当権抹消登記に必要な委任状の書き方
抵当権抹消登記を行うには、必ず委任状が必要です。司法書士に手続きを依頼する場合はもちろん、自分で行う場合でも債権者(金融機関)の委任状が必須なため、書き方は把握しておかなければなりません。委任状は手続きを行うための重要な書類であり、書き方を間違えると手続きが完了しない可能性があります。スムーズに抵当権を抹消するためにも、正しい書き方を把握しておきましょう。
まずは銀行の記入欄を確認する
委任状は債権者と債務者の二者の記載が必要なため、まずは債権者である金融機関の記入欄を確認しましょう。委任状は「委任者」と「受任者」で記入欄が違います。委任者の記入欄が全て埋まっていることを確認してから、受任者の記入欄を埋めていきます。委任状には委任日の記載があり、委任者が記載するのが普通です。しかし、場合によっては委任日が空欄になっていることもあります。委任日に限っては受任者が代わりに記載しても構いません。住宅ローンの完済日、あるいはそれ以降の日付で記入しましょう。
その他の項目が空欄になっている場合は、債権者に問い合わせ、全て必要事項をすべて記載した委任状を手に入れなければなりません。
自分で登記する場合
自分で抹消登記する場合は、「申請人兼義務者代理人」の欄に、名前と住所を記入します。これは登記簿上の情報であるため、委任状に記入している人ではなく、登記簿上の所有者の情報を記載しましょう。委任状は特定の事項を第三者に任せるための書状であるため、「委任事項欄」という項目があります。これはどのような内容を受任者に任せるかを示すもので、場合によっては空欄になっていることもあります。委任事項欄が空欄の場合は、「登記原因証明情報たる解除証書記載通りの、抵当権抹消に関する一切の件」と記載しましょう。
司法書士に依頼する場合
司法書士に依頼する場合は、金融機関から受け取った委任状と債務者自身が作成する委任状の2通が必要です。それぞれ受任者は司法書士になるため、自分では記入せず開けておきましょう。また、自身が記載する委任状は、司法書士事務所のホームページでダウンロードし、作成します。委任状に決まった形式はなく、必要事項さえ間違いなく記載できているなら問題はありません。作成した委任者の欄に必要事項を記載し、署名捺印をして司法書士に渡します。抵当権抹消登記の対象となる不動産が、共有名義の場合は、それぞれの委任状が必要になる場合があります。家族で名義を共有している場合は、名義者ごとに1枚委任状が必要になると考えましょう。
配偶者に登記を依頼する場合
配偶者や知人など、登記簿上の所有者以外の人に登記を依頼する場合、債権者が作成する委任状1枚で手続き可能です。所有者以外が法務局の窓口で書類を提出する場合は、「委任」ではなく「代行」に該当します。そのため、債権者が作成した委任状の「申請人兼義務者代理人」の欄も、窓口で手続きをする人ではなく、登記簿上の所有者の名前で記載します。手続きの際に本人確認が行われることはほとんどなく、あったとしても債権者と債務者の両方が合意した委任状があるため、手続きに支障はありません。
- 委任者の欄を確認
- 受任者の欄も記載
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抵当権抹消登記の委任状に関するルール
委任状は決まった形式がなく、ネット上ではフォーマットが様々な場所で公開されています。「法務局のホームページ」や「司法書士事務所のホームページ」だけではなく、個人サイトが公開しているものでも、記載事項さえあっていれば使用は可能です。しかし、決まったフォーマットはないものの、作成時のルールは決められています。ルールが正しく守れていなければ、委任状の効力を発揮せず手続きが完了しない可能性もあるため注意が必要です。委任状のルールを知り、間違いのないよう作成しましょう。
使用できる印鑑の種類
委任状は印鑑の押印が必要ですが、使用できる種類は決まっています。使用可能なのは実印や認印であり、シャチハタは認められません。委任状は法的な効力を発する書類であるため、劣化の恐れがあるシャチハタで押印していると、書類に不備があるとして手続きを認めてもらえない可能性があります。また、実印と認印のどちらを使用しても構いませんが、実印は避けたほうが無難です。不動産関係の手続きなら実印とイメージする人も多いでしょうが、実印の使用は悪用の可能性があり、危険度は高いです。認印で構わない以上、余計なリスクを負う必要がないため、基本的には認印で押印しましょう。
紛失してしまった場合
委任状を紛失しまった場合は、債権者に事情を説明し、再発行してもらいましょう。ただし、再発行には時間がかかるため、手続きを急いでいるなら、なくさないよう大切に保管することが大切です。債権者に迷惑がかかるのはもちろん、手続きにも手間がかかってしまい、時間が経過することで抹消登記の手続きを忘れてしまう可能性もあります。再発行が可能だからと、ずさんに管理せず、1枚きりのものと思って、大切に保管しましょう。代表者が退任した場合
住宅ローンの債権者は金融機関の代表に設定されていますが、場合によってはローン契約時の代表者が退任していることもあります。代表者がローン契約時と抵当権抹消登記時で違う場合でも、その旨を委任状に記せば問題ありません。代表権限が消滅している場合は、金融機関がその旨を記載してくれますが、委任状の作成依頼を出すときに話しておくとスムーズです。委任状にはその他事項という欄があり、ここに代表者権限の消滅について記載します。「代表権限が消滅していること」「代表者がいつからいつの期間権利を持っていたか」が記載されていることを確認しましょう。また、代表者が退任しても、住宅ローンや抵当権はそのまま残ります。権利は次の代表者に引き継がれるため、ローンの返済や抵当権抹消登記は必ず行わなければなりません。
- シャチハタは不可
- 委任状は再発行可能
- 代表退任も問題なし
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委任状の書き方がわからない場合の相談窓口
委任状の書き方が分からない場合は、法務局の相談窓口で書き方を教わりましょう。相談は無料で行えますが、制限時間が決まっているため、事前に何を聞くかまとめておく必要があります。また、予約制を取っているところもあるため、事前に利用状況を問い合わせておきましょう。司法書士に抹消登記を依頼する場合は、司法書士の先生への相談がおすすめです。分からないまま独断で作成せず、きちんと疑問を解決してから作成しましょう。
参考：法務局ホームページ