中古物件売買の現場では、建物を診断する「インスペクション」の重要性が高まっています。しかし、具体的な内容や信頼性についてはまだ充分に認知されていないのが現状です。自宅を売る場合のインスペクションの役割と利用方法、住宅の一括査定について紹介します。
- 住宅の状態を専門家が検査して修理についてのアドバイスなどをすることを「ホームインスペクション（住宅診断）」と言う。
- 診断の結果家の状態がわかり、適切な修理を行ったりすることで当初の査定価格より高く売れることがある。
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インスペクションとは？
まず、「インスペクション」という言葉の意味と実施する目的、注目されるようになった理由について説明します。インスペクションとは？
「インスペクション」は、英語で調査や検査という意味です。住宅の状態を専門家が検査して、劣化している箇所や欠陥の有無があれば報告し、修理についてのアドバイスなどをすることを「ホームインスペクション（住宅診断）」と言います。健康診断の住宅版と考えるとわかりやすいですね。インスペクションは主に、自宅のリフォーム計画を立てるときや、売買をするときの参考にするために行います。
自宅を売りたい人にとってはインスペクションを行うことで、住宅の状態を客観的に提示できるようになるため、適正な価格で査定してもらいやすくなります。一方でインスペクションをしている物件は買う側も、ある程度の安心感を持って購入することができます。
もともと定価がなく、査定する業者によって価格が左右されがちな中古住宅に対して、明確な価格設定の基準を持たせるのがインスペクションの大きな役割と言えるでしょう。
日本人にとっては聞き慣れない言葉ですが、アメリカではすでに中古住宅の売買の際にインスペクションを行うことは当たり前となっており、日本でもその動きが加速しています。
国土交通省「既存住宅インスペクション・ガイドライン 」とは
日本政府では、中古住宅売買市場を活性化するための対策として、インスペクションの普及を目指しています。中古住宅につきものの販売価格や品質に対する不安を払拭するためには、建物の現状を一定の基準で把握できる、インスペクションの結果が大変重要になります。
しかし、従来のインスペクションは、業者によって検査を行う人のスキルや検査の基準にばらつきがあり、結果にも違いが出てしまうという状態にありました。
そこで、どの業者が行っても適切な診断結果が出せるように、基準を設けたのが国土交通省が2013年に策定した「既存住宅インスペクション・ガイドライン」です。
これにより、どの業者に依頼しても同じ結果が期待できるようになったため、実効性のある検査として利用が促進されています。
宅建業法の改正により「利用促進」が義務化
2018年4月から施行された「改正宅地建物取引業法」では、中古住宅を仲介する業者には売主と買主両方に対してインスペクションについての説明をすることが義務づけられました。つまり、中古住宅の仲介業者は、売主に対してはインスペクションの利用を勧めることが義務となります。同時にインスペクション業者の紹介や斡旋を行うことも推奨されています。
また、インスペクション済みの住宅を買う人に対しては、その結果を売買契約前の重要事項として説明しなければなりません。
今回の法改正は、インスペクションの実施自体を義務づけるものではありませんが、説明することが義務となるので、これまでその存在すら知らなかった人にも認知され、自然と利用者も増えることになります。
今後はインスペクション済みであるかどうかが、中古住宅の売買においてますます重要な位置づけとなっていくでしょう。
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インスペクションを実施した戸建売却のメリットとデメリット
自宅を売る側にとって、インスペクションを実施して物件の価値を確認することに、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。それぞれについて具体的にみていきましょう。
インスペクションのメリットは？
自宅を売りに出す事情は人それぞれですが、ほとんどの売主はできるだけスピーディーに、そして高く売りたいという希望を持っています。また、売れた後に重大な欠陥が見つかって、買主や仲介業者から修理費を請求されるなどのトラブルも避けたいところです。売却前にインスペクションを行って「インスペクション済み物件」として売り出せば、買い手が早く見つかる可能性が高くなります。
診断の結果、非常に良い状態であることがわかったり、適切な修理を行ったりすることで当初の査定価格より高く売ることができるかもしれません。
修理などをせずに売る場合も、買い手が事前に確認して納得したうえで購入するので、後からクレームを言われたり、修理費用を請求されたりするリスクが低くなります。
このように、インスペクションには自宅の売却をスムーズに、かつ売主にとって有利な状態で行うことができるというメリットがあります。
インスペクションのデメリットは？
インスペクションを行うためには、当然費用が必要になります。住んでいる地域や担当する業者によって相場は異なりますが、最低でも5万円、多ければ15万円くらいはかかるものと考えておくべきです。また、インスペクションの結果、修理するべき場所が見つかることがよくあります。修理の程度によっては、かなりの時間や費用がかかってしまうことになります。
修理をするかどうかは売主次第ですので強制ではありませんが、修理をきちんと行っていれば物件に対する信頼性が増して、結果的に高く売れることにつながります。
そのための投資と考えるならば、出費が必ずしもデメリットになるわけではありません。修理にどの程度費用をかけるべきかということについては、仲介業者ともよく相談して、必要以上の負担がかからない範囲で検討する良いでしょう。
インスペクションにおいてもっともデメリットと言えるのが、売却できないようなひどい状態にあることがわかってしまった場合です。
その場合、修理するにしても莫大な費用がかかりますし、だからといってそのまま黙って売却すると後で大変なことになります。売却計画そのものを見直さざるを得なくなるため、大きなデメリットと言えるでしょう。
しかしながら、売却後にクレームや修繕費用の請求を行われてしまうリスクを考慮するとする価値は大いにあります。
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実施した場合に見られるポイント、流れやかかる時間、費用
次に、インスペクションの具体的な検査箇所や検査方法、費用と時間について詳しく説明します。戸建のインスペクションで見られる家の部位とは
戸建住宅のインスペクション対象箇所は、基本的には目視できる範囲すべてです。部位ごとにジャンル分けすると、下記のようになります。- 耐久性に関わる部位（基礎・柱・壁・梁・床・床下など）
- 雨漏りや水漏れの可能性が高い部位（屋根・外壁・外側のサッシ・天井・内壁など）
- 配管設備（給水管・給湯管・排水管・換気ダクトなど）
- その他（ベランダ・雨どい・フェンス・門など）
検査方法は目視や計測が中心で、屋根や床下については目視できる範囲のみとなります。床や壁は、目視に加えて水平・垂直の計測を行いゆがみや傾きの有無を確認します。
また、キッチンや浴室、トイレなどの水回り設備は「排水テスト」を、建具やサッシについては「開閉動作の確認」を行います。よほどの事情がない限り、壁に穴を開けて調べるというような大がかりな検査は行いません。
その他の部位については一部分のみが対象だったり、最初から基本料金に含まれていなかったりする場合もあるので、問い合わせ時に確認するようにしましょう。
インスペクションにかかる費用とは？
インスペクションの費用には、基本料金・オプション料金・報告書作成料金の3種類があります。基本料金は、上記の対象箇所を検査するための金額です。対象箇所はほとんど同じですが、業者によっては多少異なっていることもあるので注意しましょう。費用の相場は5～7万円ほどとなります。
オプション料金は、物件によっては検査の必要がないことの多い、床下や屋根裏への進入調査をしてもらうときになどに発生するものです。
床下や屋根裏に入るには、時間も体力も必要となりますから料金も比較的高額で、それぞれ1万5000円～3万5000円程度となっています。さらに、進入するための安全対策や、経路の確保が必要になる場合は、別途追加料金がかかります。
報告書については、基本料金に含まれている場合と別料金の場合があります。簡易的な報告書だけが基本料金に含まれていて、詳細なものが必要な場合は別料金というケースが多くなっています。
別料金の場合は、5000円～1万5000円程度です。事前に報告書のサンプルを見せてもらえますから、どの程度の報告書が必要になるのかを仲介業者とも話し合って、よく確認しておきましょう。
おおまかな流れとかかる時間は？
インスペクションの申し込みから完了までのおおまかな流れは以下の通りです。まずは、複数の業者から見積もりをとり、料金や検査の対象範囲などを比較検討することをおすすめします。
1.問い合わせと見積もり：電話やWebで数社に問い合わせ、検査の内容と料金を比較する
2.申し込み：業者と日時を決めて申し込む
3.必要書類の準備：指定された住宅の図面（間取り図など）を事前に送付する
4.実施：依頼者立ち会いのもと、検査
5.報告書受け取り：報告書を確認し、不明点があれば問い合わせする
6.支払い：問題なければ料金を支払い、完了
必要な図面や報告書のサンプルについても聞いておくと、より手間を減らすことができます。手順3で送付が間に合わない場合は当日に渡しても大丈夫です。もし、指定された図面がすべて揃わなくても検査は可能ですので、問い合わせのときに伝えておくと良いでしょう。
検査の所要時間は住宅の面積や形状、検査範囲によって変わってきます。面積が100平方メートルの2階建て住宅で、基本範囲の検査だけなら2～3時間ほど、床下や屋根裏への進入を含めると3～4時間ほどが目安です。
検査中に質問することが多ければもっと時間がかかりますし、事前の説明や検査後の報告時間などを含めると、さらに1時間ほど余裕をもっておくと安心です。
実施日には立会いが必要なの？
実は、当日依頼者が立ち会えなくても、インスペクションは実施できます。しかし、きちんと検査しているのかを監視するのはもちろん、現場で一緒に検査の様子を見て理解しておくことで、後日報告書を読んだときに疑問に思うことが少なくなります。
どうしても時間の都合がつかない場合でも、家族や親族などに頼んでできるだけ検査現場を見てもらっておくようにしましょう。
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インスペクションの活用で中古住宅の質をUP
インスペクションを利用することで、中古住宅でも新築物件のように品質保証をすることが可能になります。インスペクションとセットになった保険が登場し、さらに安心して売買することができるようにもなりました。
インスペクションと保険の現状及び有効性について説明します。
インスペクションって本当に信頼できる？
インスペクション実施にあたっては、いろいろ不安に思う点が出てくるのは当然のことです。検査に来る人のスキルに対する心配はもちろん、仲介業者や買主に加担しているのではないかという疑いや、不当に高額なリフォームの勧誘をされるのではないかという不安もあるでしょう。
インスペクションは、国が定めた「既存住宅状況調査技術者」の資格を持つ建築士でなければできませんので、スキルについてはさほどばらつきがなく、問題ありません。
また、「既存住宅インスペクション・ガイドライン」にはインスペクション実施者は仲介業者やリフォーム業者から便宜的な供与を受けないことや、守秘義務を負うことなどが定められています。
このため、住宅の現状について良い点も悪い点も含め、正確で公平な診断とアドバイスが受けられるようになっていますし、勧誘などをされることもありません。現状では、インスペクションはかなり安心して利用できるサービスとなっています。
不安があるとすれば、インスペクションは目視中心の検査ですので、住宅の欠陥をすべて発見できるわけではない、ということがあげられます。引き渡し後に重大な欠陥がみつかる場合もあるのです。
しかし、こうしたケースに備えることができる専用の保険「既存住宅売買瑕疵保険 」も用意されているので、心配ならば加入を検討しても良いでしょう。
このような状況ですから、インスペクション済みの物件に対する信頼度は非常に高くなっています。
今後は、中古住宅が増える可能性あり？
インスペクションの普及によって住宅の価値が可視化されることがスタンダードになれば、中古住宅を買うことへの不安感が薄れます。今まで新築物件にこだわっていた人も、中古物件を選択肢に入れるケースが多くなるでしょう。買いたい人が増えれば売る側も積極的になれますので、今後は中古住宅の売買がますます増えていくことが予想されます。
既存住宅売買瑕疵保険とは？
中古住宅をさらに安心して売買することができるようにと2016年から開始されたのが、「既存住宅売買瑕疵（かし）保険」です。瑕疵とは、建物の柱や基礎などに重大な欠陥があることで、目視だけのインスペクションでは発見できない場合もあります。
インスペクション済みの住宅を購入後に、瑕疵が見つかったときに、買い手がきちんと補償を受けられる仕組みが既存住宅売買瑕疵保険なのです。
既存住宅売買瑕疵保険には「宅建業者販売タイプ」と「個人間売買タイプ」があります。前者は不動産業者が中古物件を買い取り、販売するときに加入します。
後者は個人の売主向けのものですが、実際に加入するのはインスペクションを請け負う業者です。
少しわかりにくいので仕組みを整理すると、下記のようになります。
1.売主から検査機関に物件の検査と保証を依頼する
2.検査機関が対象物件の検査を実施し、保険会社に加入を申込む
3.保険会社による再度の検査の後、保証を開始
買主や仲介業者が、検査と保証を依頼することも可能です。保険に加入するには当然のことながら保険料と検査料が必要ですから、誰が負担するのかをあらかじめ決めておくようにしましょう。
それから保険会社による検査の結果、不合格となる場合もあるので、そのときの対処方法についても事前に考えておくことをおすすめします。
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中古住宅の価値を高く評価してもらうには、一括査定
最後に、自宅の価値をできるだけ高く評価してもらうための、不動産会社探しのポイントを紹介します。一括査定では、複数の不動産会社に簡単に中古住宅を評価可能
自宅を売るときは、可能な限りいろいろな不動産会社に査定してもらい、1番条件の良い会社と取引したいところです。チラシやインターネットで不動産会社を探しているという方も多いのではないでしょうか。しかし、自分で不動産会社を探して1件ずつ連絡・交渉することは、非常に時間と労力がかかります。アポイントをとり、先方に足を運んだり来てもらったりを何社も繰り返さなければなりません。
不動産会社によって得意なジャンルや地域が異なるので、合わない会社に依頼すると納得のいかない査定をされてしまうこともあります。悪徳業者に引っかかったり、しつこくセールスされたりという可能性も否定できません。
そこでおすすめしたいのが、「不動産一括査定サイト」です。
売りたい物件の情報などを入力するだけで、自宅にいながら簡単に複数の不動産会社に査定してもらうことができます。ここで比較していくと、不動産会社の特徴が見えてくるので条件に合う会社を探しやすくなります。同時に自宅のおおよその相場を把握でき、売却の交渉がしやすくなるでしょう。
不動産会社が安心して扱える物件は、高い査定額が期待できるかも
インスペクションが済んでおり、アドバイスに沿った修理などが終わっている物件は、不動産会社としても安心して売りに出すことができます。こうした物件なら実際に詳しい査定をしてもらうときに、一括査定時よりも高い評価をしてもらえることが期待できます。
高く評価してほしいなら、日本最大級の一括査定サービスのイエウールで
一括査定サイトにもいろいろありますが、おすすめのサイトは「イエウール」です。大手不動産会社だけでなく、得意分野を持っている中堅企業や地域密着型の優良会社まで、1400社以上が参加しているので条件に合う不動産会社を探しやすいのが特徴です。
たくさんの会社が参加しているということで、自然と物件の査定額が高くなることが期待できます。
しかもクレームが多かった企業は参加できなくなるなど、安心して利用できる仕組みが整っています。利用者数も1000万人と圧倒的に多く、信頼できるサイトです。
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まとめ
国の政策により、いまや中古住宅売買において「インスペクション」は欠かせない存在となっています。自宅をなるべく高く売るためにも、ぜひ積極的に実施しておきたいですね。
また、中古住宅を購入する際は契約不適合責任など契約時に確認しなくてはならない事項が多くあるので、信頼できる不動産会社を探す必要があります。
不動産会社を選ぶ時は質問に対して真摯に対応できるかどうかだけではなく、これまでの仲介実績を比較して選ぶことが重要です。
というのも、仲介実績が多く経験豊富な不動産会社だからこそ、場合によっては中古マンションの値引き交渉なども積極的に行っているケースが多く、選んだ不動産会社によっていくらで購入するかどうか変わる可能性もあるからです。
仲介実績や物件提案の質で不動産会社を選ぶなら、Housii(ハウシー)がおすすめです。Housiiなら仲介実績と未公開を含む物件提案の質で複数の不動産会社を比較して選べます。匿名で登録できるので、電話営業される心配もありません。
経験豊富な不動産会社を味方につけて、物件購入を有利に進めませんか。
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