住宅ローンを完済した際には抵当権の抹消登記が必要です。
抵当権抹消登記は、専門家を通すことなく自分でも手続きできます。
この記事では、抵当権抹消登記手続きの流れや必要な書類、必要な費用、その他よくある質問について解説していきます。
- 抵当権抹消登記手続きは自分でもできる
- 時間がない人は司法書士に依頼しよう
抵当権抹消登記手続きとは
抵当権抹消登記手続きとは、住宅ローンを完済して、不動産に設定されている抵当権を抹消する登記のことです。
抵当権とは、住宅ローンを組む際に担保として対象の不動産に設定され、債務者が住宅ローンを滞納した場合に、金融機関が家を優先的に差し押さえることのできる権利です。
住宅ローンを借りる際には基本的に抵当権が設定されます。
これは、債務者が住宅ローンを返せなくなった場合に、金融機関は抵当権を行使して不動産を差し押さえ、残債をできるだけ回収するためです。
住宅ローンを払い終われば当然抵当権自体はなくなるのですが、お金を借りていた金融機関が自動的に不動産登記簿謄本から消してくれるわけではありません。
そのため、司法書士や弁護士といった専門家に依頼する、もしくは自分で抵当権抹消登記手続きを進める必要があるのです。
抵当権抹消手続きのタイミング
抵当権の抹消登記手続きを行うタイミングは、住宅ローンを完済したタイミングをオススメします。
住宅ローンを完済しても、あなたの家に設定された抵当権設定登記は自動的にはなくなりません。
住宅ローンを完済したタイミングで、抵当権の抹消手続きを行いましょう。
将来的に不動産を売却することになったり、不動産を相続したりする場合に備えるためにも、住宅ローンを完済したらできるだけ早めに抵当権の抹消手続きを行いましょう。
抵当権抹消手続きは、次の手順で行います。
- 住宅ローンの完済後に「保険証券」と「質権解除書類」を金融機関から受け取る
- 法務局で抵当権抹消登記の申請を行う
抵当権の抹消登記手続きをしないとどうなる？
抵当権の抹消登記手続きをしないとどうなるのでしょうか？
結論としてはと各種ローンを新たに組むことが難しくなったり、万が一他のローンを滞納した場合に家を差し押さえられたり、家を売却や相続することができなくなってしまいます。
トラブルを避けるためにも、できるだけ早めに抵当権抹消登記をしておきましょう。
抵当権の抹消登記手続きは自分でできる！
抵当権の抹消登記手続きは自力で進めることができます。
一般的には司法書士などのプロに依頼する事が多いですが、抵当権抹消登記手続きは、自力で進めることも可能です。
ただし、プロに依頼せずに自分で手続きをするとなると、書類の作成や資料集めなどをすべて自分自身で行わなければいけません。
住宅ローンを完済したらすぐに抵当権の抹消登記を進めるべきですが、自分で進めることで余計に手間と時間がかかったり、トラブルに発展してしまう可能性もあります。
必要に応じて司法書士に依頼するのも手です。
司法書士や弁護士に依頼する方法が一般的
実のところ、抵当権抹消登記は不動産の名義変更のプロである「司法書士」に依頼する方も多いです。
司法書士とは、主に登記申請の代理、法務局等に提出する書類の作成・提出などを主な業務とする国家資格をもつ専門家です。
不動産登記の処理はまさに司法書士が得意とする分野です。
自分で手続きを進めるメリット、デメリット
抵当権抹消登記手続きを自分で行う場合、司法書士への依頼費用が必要ありません。
しかし、抹消登記手続き完了まで自分で行わなければいけないため、時間や手間はかかります。
自分の手続きミスで余計な手戻りやトラブルを招くかもしれません。
節約の観点だけでなく、手間や時間、リスクについて検討したうえで手続きを自分でおこなうか司法書士に依頼しましょう。
自分で手続きする場合は法務局かオンライン
抵当権抹消登記手続きは、先述したとおり手間や時間がかかりますが、自分でおこなうことができます。その場合は、法務局かオンラインでできるでしょう。
法務局
抹消登記手続きは、対象の不動産を管轄する法務局に必要書類を提出することで完了させることができます。
全国に約500ヶ所存在する法務局、地方法務局、支局、出張所の対応する管轄の法務局で行うことができます。窓口に直接もって行くのはもちろん、郵送でも手続きは可能です。
あなたの不動産の管轄法務局は法務局のサイトで調べられますよ。
参考サイト：法務局（管轄のご案内）
オンライン
抵当権抹消登記手続きは、登記ねっとという申請用総合ソフトを使って、オンラインで手続きを行うこともできます。
手数料も安く、平日の21時まで請求することが可能です。
少々手続きは複雑ですが動画での操作方法の説明もあり、忙しい方はオンラインで手続きを進めるのも手です。
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
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抵当権抹消手続きを自分で進める場合にかかる費用は3種類
抵当権抹消登記手続きに必要な費用は3種類あります。
ここでは、手続きを司法書士に依頼するという選択肢も含めてお話しします。
- 登録免許税
- 登記情報費用
- 司法書士への報酬
費用①：登録免許税
抵当権抹消登記を申請するときにかかる税金が登録免許税です。
かかる費用は不動産1件につき1000円と定められています。
土地と建物は分けて考えられるため、戸建て住宅の場合は土地と建物それぞれにかかります。
また、土地が複数に分けられている（分筆）場合はそれぞれに登録免許税がかかります。
費用②：登記情報費用
登記情報費用とは、手続きの前後で登記情報を確認するためにかかる費用のことです。
司法書士を始めとした登記手続の専門家は、登記手続前及び登記手続後に不動産の登記内容を確認します。
具体的には、事前に、抵当権設定登記が存在しているかを確認し、事後に、抵当権抹消登記手続きがなされているかを確認します。
その確認の際に、登記情報等を取得することになるので、少なくとも、２通分の登記情報等の費用がかかってきます。
いずれの場合も場所によって費用の目安が変わります。
登記事項証明書についても直接窓口で手続きする際は600円、オンライン請求では500円、最寄の登記所や法務局証明サービスセンター受け取りは480円と費用がわずかに変わります。
安く抑えたい場合は最寄りの登記所や法務局証明サービスセンター受け取りを検討すると良いでしょう。
オンラインの登記情報提供サービスでは、334円です。
費用③：司法書士への報酬
その他、小さな金額ですが、近くの法務局へ書類を郵送する場合や法務局に直接赴く場合にかかる費用もかかることを覚えておきましょう
抵当権抹消手続きを自分で進める流れ
では、実際に抵当権抹消登記手続きをする場合、どのような流れで進んでいくのでしょうか。
- 法務局へ手続き申請の相談
- 金融機関から書類を受け取る
- 提出書類の準備
- 抵当権抹消登記申請書類の作成
- 法務局へ書類を提出
- 申請の完了
まずは法務局に相談するところからです。ただし、自分で抵当権抹消登記手続きをする場合以外は、特に、法務局への相談は必要ないと思われます。
金融機関から書類を受け取ったら、提出書類の準備をしましょう。合わせて抹消登記申請書類も作成する必要もあります。
作成した書類を法務局に提出したら、抵当権抹消登記手続きはほぼ完了です。あとは法務局が登記簿の内容を変更してくれます。
住宅ローンを完済したタイミングで不動産の売却を検討しているのなら、書類の取得と合わせて査定も行いましょう。
不動産の売却を検討する際、まず必要な情報は不動産の名義は誰か・不動産がいくらで売れるか・不動産の面積です。
不動産の面積や名義人は書類で調べることができますが、不動産の価格がいくらになるのかは売却相場に最も近い不動産会社の査定でなくは分かりません。
しかし、不動産会社の査定には明確なルールがなく、不動産会社によって査定結果が異なるのが事実。そこで、より正確に査定額を知るために3社以上に査定を依頼し、査定結果を見比べましょう。
複数社に査定依頼を出す際には一括査定のイエウールが便利。一度の申込みで複数社に査定依頼を出すことができます。
パソコンやスマホで申込みが可能なので、役所などで書類を待っている間に査定依頼が可能です。
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抵当権抹消手続きの際に自分で準備すべき書類
抵当権抹消登記手続きを自分で行う場合、もっとも手間と時間がかかるのが、申請に伴う必要書類の作成でしょう。
- 登記申請書
- 弁済証書
- 登記済証または登記識別情報
- 登記事項証明書
- 委任状
どれも不動産登記を申請するために必要な書類です。様々な登記申請があるなかで抵当権抹消専用の登記申請書を使用する必要があります。
登記申請の方法には書面申請とオンライン申請の2種類がありますが、いずれの場合も同じフォーマットの書類を使用します。
書類の記入というものはいつも面倒なものです。以下で、登記申請書の記入方法を説明します。
※出典：法務局 不動産の申請書様式について
必要な書類は不動産の種類や状況によって異なります。そこで、必要書類を簡単にチェックしましょう！
必要項目を選択して「必要書類を見る」を押すと、ご自身の場合に必要な書類が一覧で表示されます。
| タイミング | 重要度 | 書類 | 内容 | 取得方法 |
|---|
登記の目的
登記の目的欄には「抵当権抹消登記」と記載します。原因
原因欄には完済した日付を記入します。住宅ローンを返済の途中で完済したときは、繰上げ返済時の計算書に完済日が記入されています。
また、最後まで返済を進めた場合は最後の返済日が完済日となります。
完済日を確認したら、原因欄に「平成○○年○月○日 弁済」と記載しましょう。
抹消すべき登記
抹消すべき登記欄には、登記した日付と番号を記入します。この情報は金融機関と取り交わした抵当権設定契約証書に書かれているので、日付と番号を確認したら、抹消すべき登記欄に「平成○○年○月○日受付第○○号」と記載します。
権利者
権利者欄には、抵当権設定契約証書の債務者に描かれている通りの情報、つまりあなたの情報を書きます。所有する不動産に関して共有持分者がいる場合には、共有持分者の名前も書きます。
義務者
義務者欄には、ローンを貸した金融機関の代表者の情報を記入します。代表者名のほか、金融機関の本店がある住所と金融機関名も必要です。
添付書類
添付書類の欄には抵当権抹消登記手続きに際して添付する書類の一覧を記入します。申請日の情報
申請日の情報欄には、対象の不動産を管轄する法務局にあてて申請日を記入します。管轄の法務局を確認したら、「令和○○年○月○日 ○○法務局（管轄法務局名） 御中」などと記載しましょう。
申請人兼義務者代理人
申請人権義務者代理人の欄には、金融機関から発行された委任状に記載した申請人の情報を記入します。一般的には、あなたの情報を記載することになります。
登録免許税
登録免許税の欄には、登録免許税として支払う金額を記載します。登録免許税は印紙を貼って納めますが、登記の際は別途収入印紙を台紙に貼ります。
印紙は法務局で購入可能なので、法務局で確認してから印紙を貼って記入する流れでもよいでしょう。
不動産の表示
不動産の表示の欄には登記する不動産の情報を記載しますが、ここでは「別紙記載のとおり」として「不動産の表示」とタイトルをつけた別紙に不動産情報をまとめることもできます。不動産の情報は、抵当権設定契約証書の裏に書かれている内容をそのまま書き写します。
なお、最近では、簡単に作成できて登記の処理情報をPCで随時確認できるQRコード付き申請書も使用する事ができます。
まとめ
抵当権の抹消登記手続きは、住宅ローンが完済されておらず、不動産の売却と同時に抵当権抹消登記手続きをするケースでなければ自分で手続きを進められます。
しかし、手間も時間もかかることから手続きの一切をプロである司法書士に依頼することを検討してもよいでしょう。
司法書士に抵当権抹消登記手続きを依頼することには、以下の3つのメリットがあります。
- 時間や手間がかからない
- 法務局の受付時間の問題を解決できる
- 相続で法的な問題が生じたら解決してもらえる
不動産売買で取引の絡む所有権移転の登記と異なり、抵当権抹消登記手続きはとくに期限もなくリスクも少ないので、ここでご紹介した書類を用意し、手順通りに進めれば問題なく申請を終えられるでしょう。
ただ、不動産の売却代金で一括完済するのと同時に抵当権抹消登記手続きをする場合には、原則的に司法書士へ依頼しなければなりませんし、相続で法的問題が絡むような場合も事実上専門家以外の人が解決するのは難しいため、司法書士に依頼したほうがよいでしょう。
身近に司法書士の知り合いがいないようであれば、不動産会社に相談すれば紹介してもらうことができます。
のちのち不動産を売却することも見越して不動産会社の担当者とコンタクトを取っておくというのも一つの手です。