抵当権抹消費用の相場は?司法書士へ支払う実費と得られるメリット

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抵当権抹消登記は、自分で手続きを進める方法と司法書士へ登記を委任する方法があります。
自分で手続きを進める場合はなにからなにまで自分で用意する必要がありますが、司法書士へ依頼すればこれにかかる時間と手間を省くことができます。

一方で、司法書士に登記を依頼すると別途手数料がかかるため、実際にどの位の差があって、その差額を負担できるかどうか判断する必要があるでしょう。

ここでは、自分で登記を進めた場合と司法書士へ登記を依頼した場合とで、その具体的な費用についてお伝えします。

先読み!この記事の結論
  • 抵当権抹消には費用がかかる
  • 抵当権抹消には司法書士に依頼するほうがよい


「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 抵当権抹消とは?

不動産を購入するにあたり、住宅ローンを利用していた場合、対象の不動産を担保として提供するため、抵当権が設定されているのが一般的です。

抵当権が設定されると、住宅ローンの返済が滞ったときにお金を貸した金融機関は不動産を差し押さえることができ、その不動産を売却することで残債の返済に充当できます。

抵当権抹消とは、住宅ローンを完済したあとに抵当権を抹消する手続きのことです。

抵当権は住宅ローンを完済しただけでは登記が抹消されず、あなたが抵当権抹消登記の申請をしなければなりません。
抵当権の抹消登記は必要な書類をそろえて法務局に申請します。自分で手続きするか、司法書士に依頼して登記手続きしてもらうことができます。

いずれにせよ、登記が残っていると後々面倒なことになるケースもあるのでできるだけ早い段階で抹消手続きを済ませておきましょう。

:抵当権とは?
  • 住宅ローンを借りる際、その不動産を担保として設定することがほとんど
  • 住宅ローンが返済できなくなったときなどに担保を受け取れるよう抵当権を設定する

1.1. 住宅ローン完済と抵当権抹消

抵当権は住宅ローンを完済したからといって自動的に登記から消えるわけではありません
もちろん、抵当権は住宅ローンの返済が滞ったときに差し押さえられる権利なので、その元となる住宅ローンの返済が完済していれば、差し押さえられることもありません。

しかし、住宅ローンを完済後に抹消しないままでいると相続が発生したようなケースでとても面倒なことになります。

1) 抵当権抹消登記が済んでいないと不動産を売却できない

住宅ローンを完済していれば「不動産の差し押さえ」は起きませんが、抵当権の抹消登記が完了していないと不動産を売却することはできません
登記が残っているということは、購入する側からしたら抵当権がまだあると判断されてもおかしくないということ。
また購入する側が不動産を購入するにあたり新しく住宅ローンを組む場合は、その不動産に新しく抵当権を設定する必要があります。

なお、住宅ローンの残債がある場合でも、不動産の売却代金で住宅ローンの残債を完済できれば抵当権を抹消できます。
ただし、住宅ローンの残債より不動産の売却代金が少なくなってしまった場合は差額を現金で補填する必要があり、仮に補填できなければ取引自体が不成立となってしまいます。

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2) 住宅ローン完済後の手続き

住宅ローンを完済すると、金融機関から債務者宛てに抵当権抹消のための書類が送られてきます
それらの書類があれば自分で登記手続きを進めることもできますし、司法書士にその書類を渡して登記を依頼することもできます。

抵当権抹消登記は抵当権者と抵当権設定者、つまり債務者(あなた)と金融機関が共同でおこないますが、基本的には金融機関から委任状を受け取って、債務者であるあなたが手続きを進める形が一般的です。

先にお伝えしたように、実際には抵当権の効力が消失していたとしても登記簿上に抵当権が残っていたままでは不動産売買の取引をすることができないため、ローン完済後はできるだけ早く抵当権抹消登記を済ませるのがよいでしょう。

3) 抵当権抹消登記の書類を紛失したらどうする?

金融機関から送られてきた抵当権抹消登記に必要な書類を数年間にわたって放置したり、面倒だからと先延ばしにして抹消手続き自体を忘れたりする方が意外に多くいます。
いざ不動産を売却するなど必要に迫られたときに書類を探してみたものの、見つからずにようやく紛失したことに気づく……という失敗はありがちです。

この場合、金融機関から書類を再発行してもらう必要があります。

抵当権抹消のために必要な書類のうち、法務局によって発行される「登記済証または登記識別情報」は紛失した場合の再発行ができません。登記済証または登記識別情報が手元にない場合は「事前通知」という特別な手続きをしなくてはいけません。
事前通知は、本来提出されるはずの登記済証または登記識別情報がない状態で抹消登記が申請された際、法務局が金融機関に事前に申請に間違いがないかを確認する制度です。

1.2. 自分でおこなうケースと依頼するケース

抵当権抹消登記には2つのパターンがあります。

1つ目は住宅ローンを最後まで完済して、完済後に抵当権を抹消するパターンで、2つ目は住宅ローンの残債を不動産の売却代金で完済し、抵当権を抹消するパターンです。

前者の場合は、住宅ローン完済後、抵当権抹消登記をする間にとくに期限など設けられないため、自分で抵当権抹消登記を進めることも司法書士に依頼することもできます。
一方、後者の場合は取引が絡み、相手方もいることなので、基本的に司法書士に依頼しなければならない決まりになっています。

1) 自分で抵当権抹消手続きをおこなうケース

自分で抵当権抹消手続きをする場合、住宅ローン完済後に金融機関から受け取る書類と抵当権抹消申請書を準備したら、法務局に行って申請することができます。

自分で抵当権抹消手続きをおこなうメリットは、登記費用を安くできること。
登記費用には、登記に際して税金として納める「登録免許税」と、司法書士に依頼する場合に発生する「司法書士報酬」がありますが、自分で抵当権抹消手続きをおこなえば司法書士報酬を支払う必要がなくなります。

2) 司法書士に依頼して抵当権抹消手続きをおこなうケース

一方、司法書士に抵当権抹消手続きを依頼する場合は、金融機関から受け取った書類一式を司法書士に渡すだけ。
時間も手間もかかりませんが、司法書士に依頼すると報酬を支払わなければなりません。

なお、不動産の売却代金で住宅ローンを完済する場合は基本的に司法書士に依頼するしかないので、必要な費用だと思って準備しておきましょう。

1) 併せて住所変更登記が必要なこともある

登記簿には不動産所有者の氏名と住所が記載されますが、前にその不動産の所有者になってから抵当権抹消登記をするまでの間に氏名や住所が変わった場合には、抵当権抹消登記と併せて住所変更登記もしなければなりません

住所変更登記には、変更登記の申請書と住民票など、前の住所からいまの住所に移転した経緯のわかる書類が必要です。

2. 抵当権抹消にかかる費用の相場

抵当権抹消には、自分で手続きを進めるケースと、司法書士に依頼するケースがあることがわかりましたが、それぞれどのくらいの費用がかかるのでしょうか。

2.1. 司法書士に依頼する場合

まず、登記費用は登録免許税司法書士報酬に分けられます。

このうち、登録免許税は司法書士に依頼しても自分で手続きをしても費用は変わらず、不動産1筆につき一律1,000円です。
たとえば、土地が1筆、建物が1個あれば2,000円ですし、土地が複数の筆に分かれているようであれば、分かれている筆の数だけ登録免許税が必要です。

また、司法書士報酬は登記を依頼する司法書士によって異なりますが、10,000円程度の費用が必要だと考えておきましょう。

この費用のなかには、対象の不動産の情報を調べるために取得した事後謄本の取得費用(事前調査費用)や、登記後の謄本取得費用が含まれているケースと含まれていないケースがあります。
これらを合わせると、土地と建物1筆ずつの不動産のケースで10,000?15,000円程度が相場だと言えます。

2.2. 自分で手続きをおこなう場合

抵当権抹消登記は自分で手続きをおこなうこともできますが、この場合も登録免許税は1筆1,000円で変わりません。
司法書士報酬を支払う必要がないため費用を抑えられますが、事前調査などで事後謄本を取得する必要があります。

合わせて、土地建物1筆ずつの不動産の場合で3,000?5,000円程度が費用の相場となるでしょう。

2.3. 費用の計算式

司法書士に依頼する場合の費用の計算式は、以下の通りです。

一方、自分で登記を進める場合の費用の計算式は以下のようになります。

3. 具体的に必要になる費用

ここではもう少し具体的に、抵当権抹消登記に必要な費用を考えてみたいと思います。

3.1. 一般的な費用

抵当権抹消登記に必要な費用は以下の4つです。

  1. 登録免許税
  2. 司法書士報酬
  3. 事前調査費用
  4. 事後謄本の取得費用

1) 登録免許税

登録免許税は、自分で手続きを進める場合も司法書士に依頼する場合も同じ金額が必要で、その額は不動産の筆数×1,000円です。

一般的な一戸建てであれば土地と建物1筆ずつで2,000円ですが、土地が複数の筆にまたがっているようなケースでは、筆数×1,000円が費用として余計にかかります。

2) 司法書士報酬

司法書士報酬は、自分で登記手続きする場合にはかからない費用です。
金額は依頼する司法書士によって異なりますが、5,000?10,000円程度が一般的です。

3) 事前調査費用

事前調査費用は、抵当権抹消登記の申請をするにあたって、土地や建物の所在や面積といった登記内容がどうなっているか調べるための費用です。
1不動産につき、335円がかかります。
全部事項証明書の郵送請求で600円(オンライン請求は500円)、登記事項要約書は450円です。

事前調査費用は司法書士に依頼する場合も、自分で取得する場合も必要な費用です。

4) 事後謄本の取得費用

抵当権抹消登記の申請をおこない、完了後に登記簿謄本を取得して、確かに抵当権が抹消されているかを確認するための費用です。
登記簿謄本は1筆600円(オンライン請求の場合は500円)で、こちらも自分で手続きをおこなう場合も司法書士に依頼する場合も必要となる費用です。

3.2. 住所、氏名に変更があった場合

住所や氏名に変更があった場合には、住所変更登記申請する必要があります。
住所変更登記も同様に、自分で申請することも司法書士に依頼することもできますが、登録免許税は1,000円×不動産の筆数、司法書士報酬は5,000?10,000円程度が一般的と、抵当権抹消登記と同じような費用感で考えておきましょう。

また、住所変更登記には、登記簿に記載されている住所から現在の住所に至るまでの過程を知るために、住民票か戸籍謄本を取得する必要があります。

3.3. 物件の持ち主が亡くなった場合

抵当権抹消登記がなされないまま物件の持ち主が亡くなって相続が発生した場合は、相続登記を済ませたあと、抵当権抹消登記をすることになります。

相続登記にも登録免許税と司法書士報酬がありますが、このうち登録免許税は対象の不動産の固定資産税評価額×0.4%となります。

つまり、固定資産税評価額が1,000万円であれば、4万円です。

司法書士報酬は依頼する司法書士によって異なりますが、6?9万円程度が一般的な相場です。

合計で10?15万円程度の費用に加えて、抵当権抹消登記の費用が必要となります。

3.4. 司法書士に依頼して抵当権抹消登記をおこなう場合

司法書士に依頼して抵当権抹消登記をおこなう場合の費用をまとめると、以下のようになります。
なお、ここでは1筆の土地と1筆の建物にかかる抵当権抹消登記を想定します。


  登録免許税
  

  2,000円
  

  司法書士報酬
  

  5,000円~10,000円
  

  事前調査費用
  

  1,200円(登記簿謄本2部)
  

  事後謄本の取得費用
  

  1,200円(登記簿謄本2部)
  

合計すると、9,400?14,400円程度が必要だと計算できます。

3.5. 自分で抵当権抹消登記をおこなう場合

自分で抵当権抹消登記をおこなう場合の費用は以下の通りです。
こちらも土地、建物1筆ずつのケースを想定します。


  登録免許税
  

  2,000円
  

  事前調査費用
  

  1,200円(登記簿藤本2部)
  

  事後謄本の取得費用
  

  1,200円(登記簿藤本2部)
  

上記の表から、合計4,400円程度かかると計算できます。


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4. 抵当権抹消を司法書士へ依頼すると得られるメリット

抵当権抹消登記は自分でおこなうこともできますが、司法書士に依頼することで以下のようなメリットが得られます。

  1. 時間と手間がかからない
  2. 書類の不備による手間をなくせる
  3. イレギュラーなケースでも対応できる

4.1. 時間と手間がかからない

抵当権抹消登記を自分でおこなうには、法務局の空いている平日8:30?17:15の間に足を運び、必要書類を提出しなければなりません。
場合によっては複数回足を運ばないといけないこともあり、特に土日休みのワーキングスタイルで仕事をされている方にとっては負担が大きいと言えるでしょう。

一方、司法書士に依頼すれば、必要書類を渡すだけで司法書士が全ての手続きを済ませてくれるので時間と手間を省くことができます

4.2. 書類の不備による手間をなくせる

抵当権抹消登記申請が済んでから書類に不備があることがわかると、法務局に再度足を運んで修正して再提出となります。
住宅ローンを完済したあとに銀行から受け取る書類一式のなかには有効期限3ヶ月の書類もあり、不備の問題で手続きに時間がかかり有効期限をすぎると、再度書類を請求しなければならなくなってしまいます。

一応、法務局の担当者には窓口で書類チェックを受けることはできますが、自分で手続きを進める場合は基本的にすべて自己責任で進める必要があるので注意しましょう。

司法書士に依頼すれば、そうした書類の不備による時間のロスも手間もなく手続きを進められます

4.3. イレギュラーなケースでも対応できる

抵当権抹消登記自体はそこまで大変な手続きではありませんが、すでにご紹介したように、住所変更が必要な場合や相続が発生する場合では、それらの手続きと合わせて抵当権抹消登記をする必要があるため負担が増えてしまいます。

また、相続の場合は相続人の誰かが亡くなっていたような場合や、隣地の所有者が県外に住んでおり境界確定できないようなケースでも、司法書士(境界の場合は土地家屋調査士)に依頼すれば難なく解決してくれるはずです。

4.4. 司法書士事務所へ依頼するステップ

司法書士事務所へ依頼するステップは以下の通りです。
費用はかかりますが、手続きを依頼してから数日?数週間で手続きが終わります。

5. 報酬は司法書士事務所ごとに異なる


司法書士報酬は、司法書士事務所ごとに異なります。

司法書士連合会によると、全国の司法書士の抵当権抹消にかかる費用を地区ごとに分けるとその平均額は以下のようになります。


  エリア
  

  平均額
  

  北海道地区
  

  15,532円
  

  東北地区
  

  13,863円
  

  関東地区
  

  15,613円
  

  中部地区
  

  16,638円
  

  近畿地区
  

  18,795円
  

  中国地区
  

  15,289円
  

  四国地区
  

  14,409円
  

  九州地区
  

  13,821円
  

これは、具体的な費用の際にお伝えした「登録免許税+司法書士報酬+事前調査費用+登記後の謄本費用」の合計ですが、先に計算した想定の金額に近いと言えるでしょう。

もう少し具体的に費用を知るために、横浜にある司法書士事務所「横浜リーガルハート司法書士事務所」のサイトに掲載されている数字を参考にしてみたいと思います。

5.1. 横浜の事務所に依頼した場合の実費

横浜リーガルハート司法書士事務所では、司法書士報酬以外の登録免許税や事前調査費用を実費として登記費用を司法書士報酬+実費としています。

1) 実費の一覧

まず、実費は以下のように計算されています。


  実費の内容
  

  金額
  

  登録免許税(抹消登記)
  

  1物件1,000円。
  

  登記事項証明書
  

  1物件500円(オンライン請求)
  

  登記事項確認
  

  1物件335円
  

  戸籍謄本
  

  1通450円(要約書)
  

  除籍謄本など
  

  1通750円
  

  戸籍の附票
  

  1通300円
  

  住民票
  

  1通300円(役所で多少の違いあり)
  

  振込料金
  

  登記費用を振り込むのに必要な費用
  

土地、建物それぞれ1筆ずつであれば、4,635円+振込料金となる計算です。

2) 司法書士報酬

一方、司法書士報酬には以下の費用が含まれています。


  登記所との郵送料
  

  1,020円
  

  お客様との郵送料
  

  760円
  

  登記事項証明書取得報酬
  

  6,480円
  

  計
  

  8,260円
  

3) おまかせパック

不動産2筆の抵当権抹消登記については、「おまかせパック」がという料金パックが用意されています。


  抵当権抹消登記おまかせパック
  

  8,640円
  

  住所変更登記おまかせパック
  

  5,400円
  

  氏名変更登記おまかせパック
  

  5,400円
  

  計
  

  19,440円
  

先の、登記費用と司法書士報酬の合計が12,895円+振込料金なので、おまかせパックはかなりお得な料金設定となっていると言えるでしょう。

6. まとめ

抵当権抹消登記費用について、自分で登記する場合と司法書士に依頼する場合、それぞれの費用についてお伝えしました。

自分で手続きする場合は3,000?5,000円程度で手続きを済ませることができるのに対し、司法書士に依頼する場合では10,000?15,000円程度の費用がかかることがわかります。
自分で手続きをする場合、法務局に何度も足を運ぶ手間などを考えると、司法書士に依頼してしまったほうが楽だと考える方もいらっしゃるでしょう。

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