「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
相続した家を売却する流れ
まずは、家を相続してから売却が完了するまでの一連の流れを見てみましょう。
相続人と相続分を確認する
相続の方針を決める
準確定申告をする
相続税の申告と納税
登記変更で不動産の名義を変更する
売却方法を選択する
更地にするのか検討する
不動産会社を選ぶ
媒介契約して売却活動を行う
価格交渉をして売買契約を結ぶ
代金の決済と物件の引き渡し
売却にかかる期間は一般的に6か月から1年ほどになるため、売却したいタイミングの約1年前から動き出すことがおすすめです。
また、相続登記については2024年4月1日より義務化されるため特に注意が必要です。
相続人と相続分を確認する
まずは、なるべく早いタイミングで相続人と相続分を確認しましょう。相続人と相続分は、以下で説明する残り3つの手続きにも関係してきます。
遺言書が残されていればそれに従えばよいだけになりますが、遺言書がない場合は遺産分割協議を行い相続人全員の納得のいく相続方針を話し合う必要があります。
遺言書がない場合の相続人は、民法により以下のように決まります。
| 民法で定められた法定相続人と法定相続人 |
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配偶者は必ず相続人となりますが、その他の相続人は上記の順位が高いうち、存在（存命）する人物となります。
たとえば、亡くなった方に配偶者、父母、兄弟がいて子どもがいない場合、相続人は配偶者と親ということになります。
また相続分は話し合いにより決めることができますが、基準となる法定相続分という考え方も民法により定められています。
先の例でいえば、配偶者が2/3を受け取り、父と母がそれぞれ1/6ずつ受け取ることになります。
相続の方針を決める
次は3か月以内に相続の方針を選択する必要があります。
相続は亡くなった方の財産を引き継ぐという意味ですが、もし亡くなった方に借金等の負債がある場合も引き継ぐことになります。
そのため、相続放棄するか、限定承認または単純承認するかを選択しましょう。
| 相続放棄 | プラスの財産もマイナスの負債も全て相続しない |
| 限定承認 | プラスになる財産の範囲でのみマイナスの負債も引き継いで相続する |
| 単純承認 | プラスの財産もマイナスの負債も全て相続する |
相続放棄または限定承認を選択する場合は、家庭裁判所に申し立てを行いましょう。
単純承認する場合は必要な手続きはありません。そのため、3か月以内に他の相続方法を選ばないと自動的に単純承認したことになります。
相続人のうち一人でも単純承認をすると他の相続人の人は限定承認の手続きはできなくなります。単純承認か相続放棄から選ばなければならないということになりますので、注意が必要です。
準確定申告をする
準確定申告とは、亡くなった人が生きている間に稼いだ所得に対する確定申告のことです。
具体的には、亡くなった人が以下のケースに当てはまる場合に申告が必要となります。
| 準確定申告が必要なケース |
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通常の確定申告とは違い、相続人が相続が発生することを知った日から４ヶ月以内に申告、納税を行わなければなりません。相続人が複数いる場合は、相続分に応じて各相続人に納税義務が発生します。
必要書類を準備して、亡くなった人の住所を管轄する税務署で手続きを行いましょう。
| 準確定申告の必要書類 |
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相続税を申告して納税する
相続税は、相続する財産が規定の基礎控除額を超えた時にその財産に対して発生する税金のことです。
相続税は、相続人が故人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に申告し、納税までを完了する必要があります。
手続きの手順としては、まず相続税額を確認し、亡くなった人の住所を管轄する税務署に申告を行います。その後に納税を行いますが、納税の方法は主に4種類から選ぶことができます。
| 支払い方法 |
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登記変更で不動産の名義を変更する
不動産売却は、基本的には名義人しか行うことができません。そのため、もし不動産の名義変更を行なっていない場合はまず名義変更の手続きをしましょう。先程軽く触れましたが、2024年4月からは名義変更が義務化されます。
相続登記は、自分で行えますが司法書士に依頼することも可能です。手数料はかかりますが、煩雑な手続きを行う手間を省けます。
相続を受けた場合には、相続税が発生します。相続税の納税は、不動産の所有者が亡くなったことをした日の翌日から10カ月以内に行うことが決められています。
相続税は税務署から納付書が送付されないため、早めに納付しないと忘れてしまうこともあるでしょう。万が一、10カ月を過ぎてしまうと納付期限から実際に支払った日までの期間に応じて延滞税が課せられるため注意が必要です。
売却方法を選択する
名義変更が完了したら、不動産をどのようにして売却するかを検討しましょう。相続した不動産の売却方法には、不動産会社に買い取ってもらう方法と、仲介してもらって買い主を探す方法の2種類があります。それぞれのメリット・デメリットについてまとめておきます。
不動産会社に不動産を買い取ってもらう買取のメリットは、売却までの時間が短時間ですむ点です。急いで売却したい場合には、不動産をすぐに現金化できるため有効な手段といえるでしょう。
ただし、買取の場合は相場よりも価格が下がるというデメリットがあります。
売却までにあまり時間をかけたくない、ある程度まとまった金額になればよいという人であれば、買取を利用する方法もひとつです。
不動産会社を仲介した売却では、買い主を探すことから売却手続きまでさまざまな手続きを不動産会社が行ってくれます。
この場合、おおよそ相場価格で売却することができると考えてよいでしょう。売却相手が個人であるため、買取よりも高額で売れる可能性も高く、少しでも高額で売却したい人には仲介での売却がおすすめです。
ただし、仲介の場合には仲介手数料が発生する点、売却が決まるまでにかかる時間が不明瞭である点がデメリットとなります。
更地にするのか検討する
不動産を売却する場合、空き家の状態で売却するのか解体して更地にするのかを検討することも必要となります。家が老朽化している場合は、そのままではなかなか売れない可能性もあるでしょう。その場合には、思い切って更地にしてしまったほうが早く売れることもあります。
空き家のまま売却するケースでは、手間がかからず解体費用も必要ない点がメリットです。ただし、なかなか売れない場合には、精神的な負担になることもあるでしょう。
更地にして売却するケースでは、空き家の状態よりも早く売れる可能性が高い一方、解体費用がかかるというデメリットがあります。
不動産会社を選ぶ
売却方法目処をある程度つけたら、不動産会社を選びましょう。自分で不動産会社を選ぶのは、とても手間がかかる作業です。それでも信頼できる会社を選択しなければ、後々のトラブルに発展する可能性もあります。
そこでおすすめなのが、不動産の無料一括査定サイトの利用です。自宅にいながら情報を入力するだけで、簡単に複数社に査定を依頼することが可能となります。
イエウールは、全国2,600社以上の不動産会社と提携しています。一度の情報入力で最大6社の会社に査定を依頼することが可能。イエウールは、独自の基準で悪徳企業を排除しているため優良会社のみに査定を依頼できる点が魅力です。
信頼できる不動産会社をみつけて、スムーズに不動産の売却を進めましょう。
媒介契約して売却活動を行う
信頼できる不動産会社をみつけたら、売却のための契約を結びましょう。不動産会社と結ぶ契約を媒介契約と呼びます。媒介契約には大きく分けて3種類があります。それぞれについて簡単に説明しておきます。
専属専任媒介契約は、不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約です。この契約を結ぶとほかの不動産会社に仲介を依頼することはできません。不動産会社に売却活動を一任するのが専属専任媒介契約です。
専任媒介契約は、不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約です。専属専任媒介契約と同じく、ほかの不動産会社に仲介を依頼することはできません。ただし、異なる点は自力で買い主を探すことができる点にあります。
一般媒介契約は、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することが可能です。また、自力で探した買い主と個人間で契約を結ぶことも可能です。
こうした契約を結んでから、それぞれの方法で売却活動がスタートします。
価格交渉をして売買契約を結ぶ
不動産の購入希望者が見つかったあと、価格交渉をされるケースもあります。こちらが希望する価格は事前に仲介会社にきちんと伝えておきましょう。その上で、どこまでなら妥協できるかも決めておくと価格交渉がスムーズに進むでしょう。
不動産の売却に価格交渉はつきものです。事前にしっかりと検討しておき、価格に納得できたら売買契約を結びましょう。
代金の決済と物件の引き渡し
買い主が決定したら、売買契約を交わして代金の決済を行います。決済には、買い主と売り主、仲介会社が参加する必要があります。売り主は、不動産会社に売却を依頼した段階で抵当権抹消手続きを行っておく必要があります。
引き渡しの時期については、売買契約を結ぶときに決定するのが一般的です。期日は自由に決めることが可能ですが、決定した引き渡し日は後から移動させることはできません。基本的には決済と同時に引き渡しを行います。
売買契約を交わしてから買主が住宅ローンの審査を通るまでを目安と考えると、契約からおおよそ1カ月程度が引き渡し日の目安となるでしょう。
相続した家を売却するタイミングごとに節約できる税金
相続した家を売却する際に利用できる控除や節税方法はタイミングによって異なります。
具体的には、相続して3年以内のタイミングで売却する場合と5年以上保有してから売却する場合で変わってきますので、それぞれどのような節税ができるのかを確認したうえで、より節税できる額面が大きいタイミングを選ぶことがおすすめです。
そこで、この章ではそれぞれのタイミングでどのような税金が節約できるのかを説明します。
相続して3年以内に売却すると節約できる税金
相続後3年以内に売却することで節約できる税金は、売却して出た利益に対してかかる譲渡所得税です。
以下の条件で2種類の節税特例を利用することができます。
| 節税特例 | 利用可能条件 |
|---|---|
| 取得費加算の特例 | 相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却すること(相続開始のあった日の翌日から3年10ヶ月以内) |
| 相続空き家の3,000万円特別控除 | 相続の開始のあった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること |
譲渡所得税の税額は以下の計算式で決まります。
- 税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率（所得税・住民税）
- 譲渡所得 ＝ 売却して出た売上額−（取得費 ＋ 売却にかかった費用）
- 課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 −（特別控除）
取得費加算の特例では、このうちの「取得費」に相続税を含めることができます。
3,000万円の特別控除では、このうちの「特別控除」に3,000万円を含めることができます。
5年以上保有して売却すると節約できる税金
5年以上保有して節約できる、つまり相続後5年以上経過してから節約できる税金も譲渡所得税です。
先程の譲渡所得税のうち、「税率（所得税・住民税）」にあたる税率は5年以上保有したかどうかによって約半分まで引き下がります。
所有期間が5年以下は「短期譲渡所得」、5年超は「長期譲渡所得」と呼びます。短期譲渡所得のほうが高い税率が適用される点が特徴です。
| 保有期間 | 所得税率 | 住民税率 |
|---|---|---|
| 5年以下(短期譲渡所得) | 30.63％ | 9％ |
| 5年超(長期譲渡所得) | 15.31％ | 5％ |
売却して出た売上額がいくらになるかによってどちらのタイミングで売却するとより節税できるかが変わります。早めに不動産会社に家を査定してもらい、計算してみることがおすすめです。
相続した家を売却するときのポイント
相続した家を売却する場合には、いくつか気をつけておきたいポイントがあります。お金に関わる問題でもあるため、ポイントをしっかりと抑えてスムーズに手続きを進めていくことが大切です。相続人間でのトラブルを避けるためにも以下の2点を確認しておきましょう。
できる限り早く売却する
不動産の売却には、築年数が大きく影響します。不動産価格は、景気にも左右されますが築20年ほどでその価値はほぼゼロになるといわれています。たとえば、同じ条件の物件があって、築年数が5年と10年なら5年の物件の方が人気は高くなります。つまり、相続した不動産の売却を考えているなら、できるだけ早いタイミングで売却したほうがよいということです。空き家は放置しているとどんどんと老朽化していきます。人が住んでいないとなおさら老朽化し、価値が下がるだけでなく近隣とのトラブルの原因にもなり得るため、できる限り早い段階で売却の手続きを進めることをおすすめします。
共有名義の場合早い段階で共有者の同意を得ておく
共有名義は、家の所有権を複数人が共有している状態のため、勝手に売却することはできません。不動産を相続したとき、相続人が1人ではなく家族や兄弟で共有名義にしたというケースもあるでしょう。共有名義は、家の所有権を複数人で共有している状態を指します。共有名義の場合は、名義人はそれぞれで持ち分が決められているのが通常です。持ち分の割合に関係なく、不動産所有権を持っている点は理解しておきましょう。
共有名義の不動産は売却手続きの手順を間違えると高額な費用が必要となったり手続きが増えてしまったりする可能性があるため注意が必要です。
相続した家を売却するときの税金対策
家を相続すると相続税の課税対象となります。相続税は不動産の名義人が亡くなったことを知った翌日から10カ月以内に納付しなくてはなりません。相続した家を売却して利益がでた場合に支払う税金を節約するためのポイントについて解説しますので、期限が来る前にきちんと手続きを行いましょう。
特例や控除を活用する
相続した家を売却した際の税金は、遺産の総額から基礎控除を引いた価額に対して課税されます。基礎控除とは、法廷相続人の人数によって異なります。基礎控除の算出方法は以下のとおりです。3,000万円+（法廷相続人の人数×600万円）＝基礎控除
つまり、法廷相続人が多ければ多いほど基礎控除は大きくなるということです。
さらに売却して利益がでた場合には、譲渡所得を支払う必要があります。この際に利用できるのが、取得費加算の特例と3,000万円特別控除、10年超所有軽減税率、特定居住用財産の買い替え特例です。
それぞれについて簡単に解説しておきますので、自分が当てはまるかどうか確認してみましょう。
取得費加算の特例には、相続開始から3年10カ月以内に相続財産を売却していることが条件として伴います。売却した資産に対応する相続税を譲渡益から控除を行うのがこの特例の特徴です。
3,000万円特別控除は、売却価格から購入価格を差し引いた「課税譲渡所得」から最高で3,000万円まで控除をしてもらえる制度です。所有期間に関係なく適用される点が特徴です。
10年超所有軽減税率の特例は、10年を超えて所有している不動産を売却して利益が出た場合に譲渡所得税の税率が軽減される特例となります。所有期間が10年を超えると軽減税率が適用され、課税譲渡所得が6,000万円以下の部分については税率が14.21％まで軽減されます。
特定居住用財産の買い替え特例は、居住用財産を売却して新居を購入した場合に売却価格よりも新居の購入金額が高額である場合には課税されないという制度です。相続した不動産の売却を行ってから、新居を購入する計画を立てている場合には、利用を検討してみましょう。
不動産の取得費を明確にする
上記でお伝えしたように、不動産の売却で節税を希望するなら取得費は大きなポイントになります。取得費とは、その不動産を購入したときの金額です。取得費がはっきりわかっていれば、譲渡所得を小さくすることが可能になります。
ただ、取得費がわからない場合には概算で売却額の5%が取得費として計算されることになります。このパターンでは、譲渡所得がプラスになり譲渡所得税が高くなる可能性が出てきます。取得費がわからない場合は、まず不動産会社に動産してみましょう。
相続した家を売却するメリット
家を相続した場合、そこに誰も住まなくても管理費や維持費が発生します。それだけでなく課税対象でもあるため税金も発生します。そのため、さまざまなコスト面から、場合によっては相続した家を所持しておくよりも売却してしまった方がよいケースもあります。
ここからは相続した空き家を売却することで得られるメリットについて解説します。
維持費がかからなくなる
「空き家等対策特別措置法」の施行により、自治体は放置された空き家を「特定空き家」に指定することが可能になりました。空き家を放置していると、場合によっては過料が発生したり、行政から指導が入ったりすることもあります。こうなると、居住用建物に対しての固定資産税の優遇措置がなくなるというデメリットが発生します。
また、空き家であってもメンテナンスや庭の手入れなど周辺住民に迷惑をかけない程度の外観を保つ必要があります。維持・管理費には思いのほか費用がかかるため、相続したことでかなりのお金がかかってしまうケースも少なくありません。
家を売却すれば維持管理費や税金というコストは一切かからなくなります。
相続した不動産を平等に分配できる
不動産の相続でトラブルが起こりやすいのは、相続人が複数いる場合です。遺産が現金だけなら簡単に分割できます。ただ、不動産の場合は、家を切るわけにもいかず分割するには相続人間でしっかり話し合いを行うことが必要です。このケースでは、不動産を売却して得られた利益を分割する方法を取ることをおおすすめします。不動産を売却して得られた利益を分割する方法を換価分割と呼びます。相続分を現金で分割できるため、トラブルになりにくく平等に分割することが可能です。
近隣住民とのトラブルを避けられる
空き家に関連した近隣トラブルは少なくありません。特に遠方に不動産がある場合には、メンテナンスが行き届かなかったり、様子がわかりにくかったりするため知らない間にトラブルの要因が発生する可能性があります。あまりに長く放置していると、倒壊の危険が伴うだけでなく一部が剥がれ落ちて近隣に飛んでいったりすることもあるでしょう。居住中の住宅からの飛来物に対しては、建物の持ち主に損害賠償責任が問われることはありません。また、特に災害によって飛来した物に関しては不可抗力とみなされるため、責任を問われることはありません。
ただし、これが管理を怠っていた空き家である場合には責任を問われることになります。また、庭木の手入れを怠り、近隣に迷惑をかけた場合には衛生面の問題が発生したとして損害賠償を請求される可能性もあります。
家の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の家に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。
まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう！査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
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