【家を相続】相続税や名義変更は?無事終わらせるための基本と注意点

【家を相続】相続税や名義変更は?無事終わらせるための基本と注意点
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こんにちはイエウール編集部です。

相続は突然やってくるもの。家を相続したけど、どんな手続きをすればいいのか今何をやれば良いのか分からない…。相続で親や兄弟とトラブルになりたくないと思われる方も多いのではないでしょうか。

そこで、今回は家を相続する際に必要な手続きや書類などを解説します。家を相続する際にやるべきことや決めるべきことを知っておけば、トラブルが起きる可能性を抑えることができます。

家を相続する際のことを把握し、無事に相続を終わらせましょう。

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「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、家を売る記事をご覧ください。

家を相続する際に必要な手続き

家を相続する際にしっかりと手続きをしておかないと、後々ほかの相続人の借金のカタに取られてしまうなど、トラブルに発展しかねません。

ここでは、家を無事に相続するために必要な費用や手続きなどを解説します。

相続に必要な手続き

家を相続する際に必要な手続きは相続登記です。

相続登記とは家の名義を被相続人(亡くなった方)から相続人に変更する手続きのこと。手続きの期限は決まってなく、いつ相続登記をしても問題ありません。ただし、家の相続人が決まったら、なるべく早めに相続登記を行うようにしましょう。

家は相続登記を行って初めて名実ともに相続人の所有になります。被相続人名義のままだといくら相続人同士で誰が家を相続するのか決めておいても、法的な縛りはありません。

別の相続人が法定相続分の持ち分を売却できてしまったり借金のカタとして取られてしまうなど、さまざまなトラブルの種になってしまいます。

相続登記を行う場所は?

相続登記を行う場所は法務局です。法務局は全国各地にありそれぞれ管轄があるので、申請を行う場合は相続する家の地域を管轄する法務局に行きましょう。

相続する家が地元など今住んでいる場所から遠く離れている場合、郵送での申請も行ってくれます。ただし、その場合は書類不備などがあってもその場で修正することができません。親族に出向いてもらうなど直接窓口を訪れた方が無難でしょう。

法務局の営業時間は基本平時8時30分~17時15分まで。土日は受け付けていません。

相続に必要な書類とは

家の相続に必要な書類は相続登記に必要な書類です。相続登記に必要な書類は被相続人のものと自身の書類など全部で8つ必要になります。

番号 書類名 取得できる場所
1 対象不動産の登記事項証明書(登記簿謄本) 法務局
2 被相続人の住民票の除票(本籍の記載があるもの) 市区町村の役所
3 被相続人の出生時から死亡時までの戸籍謄本 本籍地がある市区町村の役所
4 相続人全員の現在の戸籍謄本 本籍地がある市区町村の役所
5 対象不動産を取得する相続人の住民票 市区町村の役所
6 対象不動産の固定資産評価証明書 市区町村の役所(都税事務所、県税事務所)
7 相続人全員の印鑑証明書 市区町村の役所
8 遺言書(自筆証書遺言・秘密証書遺言の場合には検認済みのもの。公正証書遺言の場合には検認不要。)・遺産分割協議書 自身か司法書士が用意

書類を取得できるところは大きく分けて3つ、法務局・市区町村の役所・自身か司法書士が用意になります。この中で最も手間なのが市区町村の役所で書類を取得 すること。

その理由は1つの役所ですべての書類が揃わない場合があるからです。書類は被相続人の本籍地や相続人の本籍地、不動産の所在地などさまざまな市区町村の役所に問い合わせる必要になります。

ちなみに、被相続人の本籍地などが遠方にあり訪れるのが難しい場合、役所によっては書類の郵送が可能 です。その場合の郵送代などは各市区町村によって異なるので、電話で確認をすると良いでしょう。

相続に必要な費用

家の相続に必要な費用は相続登記費用税金です。主な相続登記費用は以下の通り。

登録免許税

相続登記をする際に必要となる税金で、登録免許税の税額は不動産の価額(固定資産税評価額)の0.4%。土地付きの家の場合は土地と家(建物)いずれにも発生する税金になります。計算式は以下になります。

  • 登録免許税=(土地の価額+建物の価額)×0.4%

書類の発行料

相続登記をする際に必要となる各書類は発行する際に費用が発生します。費用が発生する書類は一般的に7種類、それぞれ価格が異なりますが、戸籍謄本など高いもので700円、相続人の住民票の取得にも200~400円がかかります。

役所が遠方にあり郵送を依頼する場合はそれに加え郵送費が平均500円前後かかるので、おおよそ5000~2万円 の費用が発生するでしょう。

依頼料

相続登記を自分でするのではなく、司法書士など専門家に依頼する場合は報酬が必要になります。書類を司法書士に渡し相続登記を行ってもらう場合はおおよそ5~8万円程度 、書類集めから依頼するのなら15万円ほど かかると考えておくとよいでしょう。

気になる方が多いであろう相続税については後ほど詳しく解説します。

 

 

家の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の家に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう!査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。

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相続する時に知っておきたい基本

家を相続する際に必要な手続きは相続登記ですが、相続全体では親族との話し合いやさまざまな手続きなどが必要になります。ここでは、相続を行う際に知っておきたい基本を解説します。

相続を行う際のスケジュール

まずは、相続を行う際のスケジュールを見ていきましょう。相続や公的手続きには期限があり、多くの場合被相続人(亡くなった方)が亡くなってから◯日と設定されることが多いので、できるだけ早めに対応していきましょう。

相続が本格的に忙しくなるのは葬儀の後。遺産分割協議書の作成や相続税の申告が待っています。もし、被相続人に借金がありそれを相続したくない場合は、被相続人が亡くなってから3ヶ月以内に家庭裁判所への相続放棄が必要となります。財産の洗い出しは早めに行いましょう。

相続できる人と順番

遺産を相続できる人とその順番は法律で定められています

遺産を相続できる人と順番は以下の通りです。

順位 相続人
常に相続人 配偶者
第1順位 被相続人の子
第2順位 直系尊属(父母など)
第3順位 兄弟姉妹

被相続人の配偶者は順位に関係なくどんな場合でも相続できますが、その他の子供や両親には順番があり、上位の相続人がいる場合下位の相続人は相続できません

ちなみに、遺産の分割割合も法定で定められたものがあり、遺言書などがなり以下のような割合となります。

  • 相続人が配偶者のみ:すべて配偶者が相続
  • 相続人が配偶者と子:配偶者(2分1)・子(残りを人数で等分)
  • 相続人が配偶者と両親:配偶者(3分2)・両親(3分1を人数で等分)
  • 相続人が配偶者と両親:配偶者(4分3)・兄弟姉妹(4分1を人数で等分)

もし、相続の対象となる子供が死亡しており、孫がいる場合は相続権は孫に移動します。代襲相続といい、孫は子供の権利をそのまま引き継ぐので、相続する順番も変わりません。

相続は放棄もできる

被相続人が借金をしていた場合、そもそも相続を放棄するという手もあります。

住宅ローンや金融機関などから借り入れた借金も相続する資産の一部。プラスになる遺産よりもマイナスとなる遺産が多い場合は相続放棄を選択することで、借金を支払わなくてよいのです。

ただし、相続を放棄する場合はすべての遺産の相続を放棄することになります。家や預貯金などプラスの遺産だけを相続することはできないので注意しましょう。

前段でも解説しましたが、相続放棄の手続きは被相続人が亡くなってから3ヶ月以内になります。それ以上の月日を過ぎてしまうと、自動的に相続することとなるので気をつけましょう。

相続放棄の詳細に関しては以下の記事をご確認ください。

家や土地の価格の調べ方

相続した家や土地の価格の調べ方は知りたい理由によって異なります。

相続税を知りたい

ので不動産の価格を知りたい場合は路線価を使って算出します。路線価は国税庁が毎年7月1日に発表しているもので、土地の固定資産税や相続税をいくら支払うのか計算するために出しています。詳しい計算方法などは【2020年】路線価は上昇するもコロナの影響も…路線価を調べてみようをご確認ください。

家や土地がいくらで売れるのか知りたい

場合は、不動産会社に査定依頼を出すのが市場価格に最も近く的確です。 不動産会社の査定は家の状態や周辺環境も踏まえての査定になるので市場価格に近くなるのですが、実は明確なルールがなく不動産会社によって査定結果は異なります。つまり、1社に査定依頼を出してもその価格が高いのか安いのか分からないということ。査定依頼を出す際には3社以上に査定依頼を出し、価格の幅と平均を知ると良いでしょう。

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土地を相続した場合については、「【土地相続で確認すべきことは?】登記の手順・兄弟での分割方法を解説」記事でも詳しく解説しています。

家を相続する時の相続税はいくら?

家は大きな資産、家を相続する際に相続税をいくら支払わなくてはいけないのか気になる方も多いのではないでしょうか。ここでは、相続税はいくら払うのか払えない場合はどうするのかなどを解説します。

家の相続税はいつまでに誰が払う?

家単体に支払う相続税はありません

相続税とは遺産総額に発生するもので、預貯金や不動産などそれぞれに発生しないからです。 支払いの期限は相続税の申告と同じく10ヶ月以内。相続税の申告と共に税金も納めます。

相続税は相続で財産を取得した人が対象。相続税は連名でも相続人がそれぞれに納税するのも可能です。しかし、先程解説したように相続税は遺産総額にかかります。

よって、各人が支払う相続税は遺産総額から算出した相続税を各相続人に配分した額となります。

相続人が多い、住んでいる地域がバラバラなど複雑になりそうな場合は、税理士に早めに相談してしまうのも手でしょう。

相続税が全額控除される場合も

相続する人数や額によっては全額控除される場合もあります。

相続税には誰でも使える基礎控除というものがあり、この控除額より遺産総額が下回る場合は相続税を払う必要がありません。

基礎控除額は相続する人数によって控除される金額が変わります。基礎控除はいくらか計算してみましょう。

    基礎控除額=3000万円+600万円×法定相続人数

基礎控除の他にも、配偶者なら法定相続分か1億6000万円のどちらか多い金額まででなら相続税がかからない配偶者控除があります。

未成年なら、相続人が成人するまでの養育費として相続税が控除される未成年者控除もあります。未成年者控除は10万円×(20歳-相続人の歳)が控除額となります。

相続税が払えない時は

原則一括納付の相続税。現金など手持ちがなく納付できない場合は延納や物納といった選択も可能です。

延納とは相続税を分割払いできる制度のことで、最長20年延納が可能です。ただし、延納期間には利子税がかかり、納付する額はその分多くなってしまいます。

また、延納は全額が対象ではなく納付が困難な金額が上限。納付できる分は先に納付しなくてはいけないので注意しましょう。

延納でも納税が難しい場合は、物で相続税を納める物納という方法も。物納は遺産の中から何でも好きなものを選んで良いというわけではなく、納付する財産には優先順位が決められています。

いらないものを先に納付してしまうということはできないので覚えておきましょう。

物納の順位 納付できる物
1位 不動産・船舶・国債証券・上場株式など
2位 非上場株式など
3位 動産(家財・宝石・貴金属・骨董など)

不動産を売却して、相続税を支払えないか考えてみるのも手です。家がいくらで売れるのか市場価格を知るのなら、複数社の不動産会社に査定を依頼して、査定額を見比べるのが最も簡単です。

複数人で相続する場合

兄弟姉妹などで家を相続する場合にはいくつか決めなくてはいけいないことや、作らなくてはいけない書類があります。ここでは複数人で家を含む遺産を相続する際に行うべきことを解説します。

複数人で遺産を分割する場合の選択肢は4つ

複数人で相続を行う場合、遺産を分割する方法は4つです。それぞの特徴を理解し、どの分割方法を選ぶべきか相続人同士で話し合いましょう。

現物分割

不動産をそのまま相続する方法

です。 家は兄、預貯金は弟といったように金額ではなく財産ごとに遺産を分けます。1つの財産につき1人が相続するという形になるので、家を売却する際にほかの人の同意を得る必要がありません。

代償分割

家を相続する人がほかの相続人に代わりに見合う現金を渡す方法です。家は相続できませんが、家を相続するのと同等の金額を家を相続する人からもらうことができます。

ただし、代償分割を行うときに遺産分割協議書にその旨を記載しなかった場合は、家を相続する代わりにもらえた現金は遺産ではなく、家を相続した人の財産という扱いになります。贈与税がかかることがありますので注意しましょう。

換価分割

相続した家を売却し、売却額を相続人に分配 する方法です。売却額を相続人全員に分配し家(現物)も残らないので、最も公平となる分割方法です。

家を相続する代わりとなる現金が支払えない、遠方に住んでいるなどで相続した家を管理するのが難しいといった場合に選ばれます。

共有分割

家を共有名義で相続する方法です。大幅なリフォーム・家の売却などは共有名義人全員の同意が必要となります。

最も簡単で話もまとまりやすい方法ですが、その後の家の管理が難しくなるので、あまりおすすめできません。

分割方法の選び方

上記で分割方法を解説しましたが、どの分割方法を選ぶべきか迷うってしまうでしょう。ここでは相続をした家をどうしたいのか、希望別に解説します。

相続した家に住み続けるなら

家に相続人が住み続けるなら、現物分割代償分割が良いでしょう。

いずれも家の所有者は1人になるので、家を建て替えたいなどといった時にスムーズです。また、相続人が住んだ後は子供に相続したいといった場合も他の相続人に許可を取る必要もありません。

代償分割は家を相続する人が他の相続人に見合う現金を渡さなくてはなりません。相続する人の自己資金がない場合は現物分割を選ぶと良いでしょう。ただし、現物分割は物で分ける方法なので、すべての相続人に平等に分配するのが難しくなるので、なかなか話がまとまらない場合もあります。

誰も家に住まないなら

遺産となる家に誰も住まないのなら、換価分割が良いでしょう。

換価分割は始めから売却することを相続人同士で同意することとなるので、売却活動を行うまでに揉める心配がありません。

さらに、売却の際に発生した仲介手数料などの費用も差し引いた売却額を分配する約束をしておけば、誰か1人が自己資金を使うといった不公平になることもありません。

ただし、便宜上名義人を1人にしてその相続人が売却活動を1人で行わなくてはいけない場合もあります。代表者となった人は換価分割を行う際にその分多めに売却額を分配してもらうなどの交渉をすると良いでしょう。

遠方にある家を相続して不動産会社も探すのが難しい場合は、webを使って探すのが賢明です。

家を絶対に売りたくないなら

絶対相続した家を売りたくない場合は共有分割を選びましょう。

前段でも解説した通り、共有分割で家を相続すると家を売却したり家を担保に金融機関から融資を受ける際に共有名義人すべての同意が必要になります。

共有分割にしておけば、自分の意思に反して家を売られることがないので、知らない間に家が売却されてしまうといった心配がありません。

ただし、何かにつけて同意を求められますし固定資産税等の税金や維持管理に必要な支払いが発生します。同意が必要な分、他の相続人と家に関してのやりとりが続くことは覚悟しておきましょう。

分割方法を選ぶ際には価格を調べておく

分割方法を選ぶ際には事前に相続する家の価格を調べると良いでしょう。

相続人数と家の売却額が分かれば各自どれくらいの相続となるのか分かるので相続方法を選択しやすくなりますし、後々その価格だったら…とトラブルになるのを回避できます。

相続する家の価格を調べる場合は不動産会社の査定が最も適切でしょう。実勢価格や路線価と異なり、不動産会社の査定は売却相場を調べるためのものだからです。
しかし、不動産会社の査定には定められた明確なルールなどはなく、各社によって査定結果が異なるのが現状です。

つまり、1社に査定してもらっただけでは売却相場は分からないということです。売却相場を知るためには3社以上に査定依頼を出すようにしましょう。
3社の査定結果を見比べれば、価格の幅や平均である売却相場が分かります。

査定を依頼する場合は、一括査定サービスのイエウールを使うと便利。一度の申し込みで複数社に査定依頼が可能で、申し込みも24時間受け付けています。さらに、無料なので調査のためにお金を使う必要がなく、自分だけが調査費を払っていると損をすることもありません。

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【新法】介護に貢献した親族も相続できるように

法律で定められた相続人以外でも、介護などで生前被相続人に貢献していた場合、寄与分を請求することが可能です。

寄与分とは被相続人への介護などの貢献度を遺産分割の際に考慮し、その分遺産を取得できるようにしてもらうこと。相続人が介護のために仕事をやめた、介護サービスなどの費用を負担していたという場合は寄与分が認められることが多いです。

今までこの寄与分は相続権を持つ人にしか認められていませんでした。しかし、 2019年7月から相続法が改正となり、相続人ではない人も特別寄与料を請求できるようになりました。特別寄与料を相続人に請求する場合は以下の条件を満たしている必要があります。

  • 被相続人の親族である
  • 被相続人に無償で病養看護そのほかの労務を提供した
  • そのことで被相続人の財産が維持または増加した

被相続人の財産の維持と増加は介護することによって、訪問看護などのサービスを使う必要がなくなりサービス使用料を削減できたという認識で問題ありません。

しかし、寄与分も特別寄与料も虚偽の申告おそれがあるため、必ずもらえる権利ではありません。家庭裁判所などで話し合う際に認められるためにも、介護日誌などを残しておくと良いでしょう。証拠を残しておけば、認められる可能性が高くなります。

争わないために遺産分割協議書を作ろう

分割方法や誰が相続するかなどが話し合いで決まったのなら、遺産分割協議書を作りましょう。

遺産分割協議書とは相続人全員で誰が何をどれぐらい相続するかを話し合う遺産分割協議の結果をまとめた文書のこと。

相続人全員が遺産の分割を認識し合意した旨を示す文書になるので、必ず相続人全員の住所・氏名・実印(印鑑証明書)が必要になります。

決まった書式などはなく、手書きでもパソコンでも問題ありませんが、相続人の人数分作成し各自が所持します。書き損じをすると再度作成になってしまうので、パソコンで作成する方が無難でしょう。

遺産分割協議書は相続人間の確認のためだけでなく、不動産の相続登記の手続きをする際などにも必要になります。法定相続分とは異なる割合で遺産を相続する際にも提示が求められるので、役所などで手続きする際にも持参すると良いでしょう。

家を相続した時の注意点

家を相続する際には、その後のことも考えておきます。無駄な損失やトラブルが起きないように、注意点をご紹介いたします。

家の相続登記は早めに済ます

家を相続したのなら、相続登記は早めに行いましょう。

家は相続登記を行って初めて名実ともに相続人の所有になります。被相続人名義のままだといくら相続人同士で誰が家を相続するのか決めておいても、法的な縛りはありません。

別の相続人が勝手に法定相続分を売ってしまうことも可能です。また、相続人の中に借金をしている人がおり、財産を差し押さえるという自体に発展している場合、相続権利のある資産も差し押さえの対象です。

つまり、相続登記をしていないと他の相続人の借金のカタに取られてしまう可能性があるということです。
早めに相続登記を行い、そのような危険やトラブルから家を守るようにしましょう。

相続した家は放置しない

相続した家はそのままにしないように気をつけましょう。

家は持っているだけで毎年固定資産税など維持費がかかりますし、人が住まない家は湿気が溜まりやすく、家の劣化が早く進んでしまいます。

家を空き家にしそのような状態で長い間放置してしまうと、最悪の場合家は特定空き家に認定されてしまい、固定資産税が最大で通常の家の6倍になります。特定空き家にならないためには、家が近隣の迷惑とならないよう定期的に建物のンメンテナンスをしたり、庭の掃除などをして管理する必要があります。

家を持っている限り家の管理から逃れることはできません。もし、自分での管理が難しいのなら家を売却してしまいましょう。人に貸すことも可能ですが、相続した家が古ければメンテナンスが必要ですし、借主がずっと借り続けてくれる保障もありません。

今後利用する予定がないのなら、早めに売却をし固定資産税を支払う回数を減らすのが賢明でしょう。思い出がありなかなか手放せないこともあるかと思いますが、家を放置して朽ちてしまった姿を見るのは辛いという言葉をよく聞きます。

まずは、家の状態を不動産会社に見てもらうと良いでしょう。不動産会社に査定依頼をすれば家の状態を見てどれくらいで売れるのか査定をしてくれます。

最終的に売るか否かを決めるのは自分自身ですし、多くの場合査定結果は後日届くのでその場で返事を急がされることもありません。

まとめ

家の相続が決まったらなるべく1年以内に相続登記を行うようにしましょう。

相続登記は期限がありませんが、家を売却するのなら相続登記をしていた方がスムーズですし、勝手に家を借金のカタにされてしまうといった心配もなくなります。

また、相続をしてから3年以内の売却にした場合はさまざまな控除の特例が使える場合もあり、売却に伴う税金が安くなることがあります。

お葬式や親族・友人の方々に連絡をするなど、身近な人が亡くなるとやらなくてはならないことが多々ありますが、相続もやらなくてはいけないことの1つ

早め早めに行動しておきましょう。

この記事では、不動産の相続を中心に相続に必要な知識や、相続で損をしないためのコツをご紹介してきました。

繰り返しになりますが、相続で揉めがちなのが、価値の分かりにくい不動産の相続です。

不動産の価値を調べるだけなら、相続が発生していなくても秘密で行うことが可能です。

インターネットを使えば、仕事の休み時間でも休日でも簡単に不動産の価値を調べることができますので、ぜひとも不動産一括査定サービスを使ってみて下さい。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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