【相続入門】家の相続の進め方・費用や手続きを徹底解説【これで安心!】

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こんにちは。イエウール編集部です。


家を相続した方や、これから相続する方は、何をどうすればいいのか悩んでいる方が多いと思います。

こんな悩みの人にピッタリ
  • これから家を相続する予定だけど、何をすればいいか分からない
  • 家を相続する流れや費用を知りたい
  • 家の相続を、トラブルにならないように進めたい

相続には、税金や法律などの難しい知識が必要で、手続きも複雑です。突然ご親族が亡くなり、家の相続の手続きまで手が回らず、思わぬトラブルになったり損をするケースはたくさんあります。 この記事では、相続のときに最低限知っておきたい手続き・お金や、無事に相続を終えるためのポイントについてご紹介します。

先読み!この記事の要点
  • 相続税の第一歩は、家の価値を知ること
  • 家の価値を無料で正しく調べられる、一括査定サービスを使おう
  • 相続トラブルが心配なら、弁護士にも相談しよう


また、「本気で戸建て売却を成功させたい!」という方は下記記事がオススメです。

1. 【まずはここから】相続のゴールを理解し、遺産を正しく相続しよう

遺産相続の際、相続人が複数いる場合には遺産を分ける必要があります。

遺産には金銭などの分割が簡単なもの以外にも、不動産や物品などの分割が難しいケースもあるため、しっかりとした知識が必要です。

  1. 相続なんて、初めてでよくわからない!
  2. この記事では、初めて相続について調べる方に、大切なポイントを紹介するぞ!

1.1. 【いくら相続できるか】遺言がある・なしで、受け取れる遺産の金額が大きく変わる

私たちは生きている間は自由に財産を使うことができますが、死んだ後の財産もほとんど自由に決められます。そして、遺産の分け方を決めたものが、よく言う「遺言」です。 従って、遺言のあるなしに応じて、受け取れる金額が大きく変わってきます。

(1) 遺言がある場合の相続 | 遺言が絶対というわけではない

もし故人が「遺言」を遺していた場合、遺言に従って遺産分割しなくてはなりません。(相続でいろいろと揉める原因の一つです)

ただし、何でもかんでも自由、という訳ではありません。

残された家族には、生活に最低限必要な分の遺産は自分たちに渡すように請求できます。この、必要最低限の部分の金額を「遺留分」といいます。

  1. なるほどー!「遺言」ってすごい大切なんだ!

(2) 遺言がない場合は、法律に従って相続する

遺言などで遺産の相続が決められていない場合には、民法で決まっている「法定相続分」を基準に分割して、財産分与していきます。

どの場合にいくら相続できるかは、下の表のように決まっています。

  1. 配偶者に加え、子供がいれば子供、いなければ親・祖父母、それもいなければ兄弟、と分けていきます
相続金額の目安
誰が どんな場合に いくら相続できるのか
配偶者 亡くなった方に、子・孫がいたら 1/2
(同)、子・孫がいないが
父母・祖父母がいたら
2/3
(同)、子・孫・父母・祖父母がいないが
兄弟姉妹がいたら
3/4
(同)、子・孫・父母・祖父母・兄弟姉妹の全員がいなければ 100%
子・孫
(直系卑属)
(同)、子・孫がいたら 子供全員で1/2
父母・祖父母
(直系尊属)
(同)、子・孫がいたら ゼロ
(同)、子・孫がいなければ 父母・祖父母の全員で1/3
兄弟姉妹 (同)、子・孫・父母・祖父母がいたら ゼロ
(同)、子・孫・父母・祖父母がいなければ 兄弟姉妹の全員で1/4

1.2. 【相続財産の決め方】相続人どうしで、相続財産をどうやって決めるか

故人の遺言などによって、あらかじめ相続が決まっているケースや、相続人が1人しかいないケースを除き、相続人が複数人いる場合は「遺産分割協議」を行います。 遺産分割協議とは、遺産を相続する全員で遺産分割について話し合うことです。相続人全員の意思を一致させることが目的なので、全員が集まって行うのではなく、メールや手紙などを利用しながら行うと良いでしょう。 相続について遺産分割協議で、決定したら「遺産分割協議書」を作成します。 遺産分割協議書は、書き方について特に決められていませんが、相続人全員で協議した内容の記載・相続人全員の署名・実印の捺印が必要です。

  1. 最後に、文書にまとめて決着するんだね!

1.3. 【受け取る遺産の形態は3つ】 相続するなら、何がもらえるのか

遺産の分割方法には、「現物分割」「換価分割」「代償分割」の3つの方法があります。

遺産の分割方法
分割方法 相続人がもらえるもの
現物分割 お金や不動産などをそのまま分割する方法です。
土地を50%ずつ相続するなら、土地を土地のまま、半分に分けて受け取ります。
換価分割 不動産などの遺産をすべて売却し、売った金額を分ける方法です。
代償分割 特定の人が、資産をそのまま分けずに相続します。
他の相続人は、資産を相続した人から代償金をうけとります。
不動産を分割せずに相続したい場合などに使われます。

2. 【相続の流れ】大切なのは、資産価値をしっかり調べること

前の章では、相続が目指すところがわかりました。次に、そのゴールに向けて、どういう流れで相続を進めるかを解説します。

まず、相続には大きく5つのステップがあり、約10か月かけて手続きを進めることになります。

このうち最も大切なのは、Step3「相続する財産を調べる」という部分です。

  1. なんで財産を調べるのが大切なの?
  2. この表のあとで説明するぞ!
相続の5つのステップ
作業 手続 期限 重要度
Step1 遺言書の確認 死亡届の提出など 死後7日以内
Step2 相続人の確定 年金受給権者死亡届の提出 死後10日以内
Step3 相続財産を調べる 保険証の返却、世帯主の変更家庭裁判所で、相続放棄の申請 死後3か月以内 ★★★
Step4 遺産分割協議 準確定申告(被相続人の医療費控除などの手続き) 死後4か月以内 ★★
Step5 遺産分割協議書の作成 相続税の申告と納税 死後10か月以内

相続では、いくつもの揉めるポイントがあります。そんな相続を成功させるときに、一番基本となるのが、「相続財産を正しく調べること」です。

特に、相続財産で価値がわかりにくいのが「不動産」なので、「相続する不動産の価値を正しく知ること」が、相続の成功には不可欠になります。

なぜかというと、相続で一番揉めることが多いのは「誰がいくら相続するのか」というポイントです。

そのためには、「遺産はいくらの価値があるのか」ということを知ることが不可欠です。

遺産の価値を間違っていては正しく相続ができません。正しい価値を知って、正しく相続について協議し、他の相続人から騙されることのないようにしましょう。

  1. なるほど。財産でもめる前に、財産の価値を知らないといけないね!

財産価値を知るべきケース(1) 土地を分割して相続する場合

土地を分割して相続する場合、実は分割すると資産価値が大きく変わってしまう場合があります

同じ通りに面していても、片方は角地(交差点に面している土地)、もう片方は角地でない場合は、店舗や住宅地としての価値は変わってきます。

また、分割した土地の片方だけに埋設物があったり、片方の隣の家がゴミ屋敷だったりすると、売却価格が低くなる場合もあるでしょう。

財産価値を知るべきケース(2) 親が遺す家の価値が分からない場合

両親のどちらかが亡くなる場合、相続の権利を遺された親に譲ることはよくあると思います。

そして、親は家に愛着があるあまり、家を売らずに済み続けたり、老人ホームに入っても空き家で持ち続けることはよくあることでしょう。

しかし、資産価値を知らずに不動産を持ち続けることは危険です。家は老朽化したり空き家になると、資産価値が大きく下がります。

資産価値を知っておけば、「もっとましな選択ができたのに」と後悔するのを防ぐことができます。

2.1. 相続の予定がまだ先でも、不動産の価値を調べよう

  1. 僕はまだ相続なんて先だから・・・
  2. いやいや、動くべきタイミングは「今」じゃ!

ここまで読んだ方の中には、「私の相続はまだ先だし・・・」「何年も先のことだから・・・」と、資産価値を調べるのを先延ばしにしたいという方もいるでしょう。

ですが、少しお待ち下さい。相続というのはとても忙しく、かつ揉めるものです。

もし突然相続が前倒しになったらどうなるでしょうか?

いろいろな利害関係や、親戚同士のいざこざが起こる中で、本当に自分が後悔しない選択ができるでしょうか? やはり、もし相続のことが少しでも気になるなら、資産価値を調べるべきタイミングは「今」です。 しかも、簡単に正しく不動産の価値を見積もれるサービスがあります。

2.2. 不動産の価値を調べるなら、一括査定サービスを使おう

不動産の価値を簡単に・詳しく調べられるサービス、それは「不動産一括査定サービス」です。

聞きなれない名前かもしれませんが、簡単に言うと、無料で、不動産のプロに、不動産がいくらで売れるかを計算してくれるサービスです。

インターネットから申し込みができるので、仕事の休み時間でも、休日でも申し込みが可能ですし、結果も早く分かります。

また、不動産の名義人本人でなくても、不動産の価格を見積もってもらうことも可能です。

  1. 「一括査定サービス」って本当に便利ですね!

2.3. 不動産一括査定サービスなら、最大手の「イエウール」がおすすめ

特に、一括で不動産の査定依頼をしたいという方には利用者実績No1のイエウールイエウールをオススメします。

イエウールを選ぶ一番の理由は、提携している不動産会社が1700社と業界No1.だからです。

会社数が多いと、「大手」「中手」の不動産会社だけでなく「地域密着」の不動産会社にも査定依頼を出すことができ、より精度の高い見積が可能です。

また、イエウールで査定依頼ができる不動産会社は優良企業ばかりで安心して利用できます。

イエウールでは、不動産会社に直接足を運んで面談し厳重な審査を行っており、 仮にクレームが多い会社は提携解除ができる仕組みになっています。

「すぐに不動産の査定結果を知りたい!」という方は利用者数が1,000万人超の不動産一括査定サービスのイエウールイエウールを使って査定結果を調べてみましょう。

  1. 僕も、イエウールで不動産の価値を調べてみようっと!

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ここからは、実際に相続を迎えている方に向けて、相続について少し深堀りしてご説明していきます。

相続は難しい内容が多くて敬遠される方も多いので、できるだけ簡単に、ポイントを押さえてご説明していきますね。

3. 【相続方法の注意点は?】代償分割・共有名義の注意点

先ほどご説明した通り、相続する財産を相続人どうしで分け合う方法には3つの方法がありました。

相続での遺産の分け方
現物分割 不動産ならそのまま分ける
換価分割 売った金額を分ける
代償分割 不動産自体は誰かに相続させ、他の人は不動産と釣り合うお金を受け取る

ここでは、不動産を相続する場合によく聞く、「代償分割」「共有名義」のポイントをご説明します。

3.1. 代償分割を選んだ場合は贈与税に注意

代償分割では、家の評価額を算出し、相続した人が、他の相続人たちに金銭などの自己財産を相続の代償として支払うので、これは「相続税」の対象となります。

代償分割では基本的に相続税のみの課税ですが、場合によっては贈与税の対象となってしまいます。

贈与税の対象とならないようにするためには、相続人たちで話し合って作られた遺産分割協議書に、「誰が家を相続して、代償として誰にいくら(または何)をいつまでに支払う」という旨を詳しく明記しましょう。

3.2. 共有名義のデメリットとは?

相続する人が決まらないなどの理由から、家を共有名義にする方法もあります。

しかし、共有名義にする場合には、後々トラブルに発展するケースが多いので注意しましょう。

共有名義の場合、売却の際に全員の承諾を得る必要があったり、誰かが亡くなったとき、さらにその人の相続人が相続するケースがあったりと、権利関係が複雑化してしまいます。

結局売却することになった場合、買い手も共有名義だと資産価値を低く見積もる可能性がありますので、注意しましょう。

4. 【家を売ることになったら】不動産会社の選び方は?

不動産会社に家を売ってもらう場合、不動産会社と「媒介契約」を結ぶことになります。どの会社に売却を任せるか、という前に、どういう契約形態があるかを知っておきましょう。

4.1. 3つの媒介契約の選び方

不動産会社は、必ずしも1社に絞る必要はありません。信頼できる1社が見つからない場合には、複数社と同時に契約できる一般媒介契約がおすすめです。

もし、積極的に販売活動を行ってくれたり、担当者が気に入って「この人に任せたい!」という会社があれば、他者とは同時に契約できない専属専任媒介契約や専任媒介契約でも問題ありません。

4.2. 不動産会社は、丁寧に相談にのってくれる担当者かどうかで選ぼう

一括査定結果の中には、大手の不動産業者をはじめとするさまざまな不動産業者がいます。

高い査定額を掲示してくれる業者や、大手ならば安心というわけではありません。

相続というのは相談事も増えるものです。適切な査定・誠実な対応をしてくれた業者に、家の相続のことも含めて相談してみましょう。

できれば一括査定を使って複数の業者で見積もりを取得することが良いでしょう。

5. 【家を相続するときの税金】相続税・譲渡所得税・印紙税

不動産などの資産を相続する場合、資産がもらえるだけでなく、税金も設けられています。

相続の際にかかってくる主な税金は「相続税」「譲渡所得税」「印紙税」です。

5.1. 【相続税はいくら?】相続税の計算方法

まず「純資産価額」を計算する

相続税の計算をするためには、まず「純資産価額」(正味の遺産総額)を出す必要があります。

純資産価額は、「相続によって得る不動産・金銭財産の合計金額-債務・葬儀費用」で算出できます。

この純資産価額から基礎控除を引いた金額が相続税の課税対象です。

次に、基礎控除額を計算する

相続したら、全員が相続税を支払うわけではありません。相続税には、「基礎控除」が適用されます。

基礎控除は、「3000万円+600万円×法定相続人数」で算出されます。

課税価格から、この基礎控除を引いた金額が課税対象となるため、相続した価格が基礎控除以下の人は相続税を支払う必要はありません。

各法定相続人の取得金額に応じて、税率・控除金額が異なります。取得金額ごとの税率・控除金額は、下記のとおりです。

所得に応じた相続税の対象額・税率・控除金額
課税対象金額 税率 控除金額
1000万円以下 10.0% なし
3000万円以下 15.00% 50万円
5000万円以下 20.00% 200万円
1億円以下 30.0% 700万円
2億円以下 40.00% 1700万円
3億円以下 45.00% 2700万円
6億円以下 50.0% 4200万円
6億円超 55.00% 7200万円

家の相続の場合の節税方法も知っておこう

同居していた親が亡くなり、そのまま親の家に住み続ける場合には、相続税が大幅に減税される可能性があります。

例えば、子が親と同居していた戸建ての家を相続した場合、
330平方メートルまでは土地の評価額の80%が減額されます。

これは、相続した人が相続前から自宅・事業などに使っていた土地を相続する際に、多額の相続税を支払って破産するようなことがないような税制上の措置で、小規模宅地を対象としています。

細かい条件などがありますが、大幅に相続税を減税できるだけでなく、相続税を支払う必要がなくなるケースもあるので、事前に確認してみましょう。

【参考】相続税のための資産の評価法

ここまでは最初は理解しないて問題ありませんが、細かく計算したい方のために、相続税のための不動産価値評価の方法についてご説明しておきます。

不動産は、価値がわかりやすい金融系財産とは異なり、いくつかの評価方法によって評価が決まります。ここでは、基本的な戸建ての家の評価方法を解説します。

土地は路線価方式か倍率方式で

戸建ての家は「土地」と「家屋」に分けて評価され、土地は「路線価方式」または「倍率方式」で計算します。

「路線価方式」は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格を1000円単位で表すもので、国税庁が示す土地の価格のことです。

路線価がない土地は、「倍率方式」で計算します。こちらは、固定資産税評価額に国税庁で決められている一定の倍率をかけて計算します。

いずれも国税庁のウェブサイトで確認できるので自分で算出できます。

家屋は固定資産税評価額と同額

土地は、路線価方式または倍率方式で計算して評価されますが、家屋は「固定資産税評価額」と同じ評価となります。

固定資産税評価額は、課税通知書を見れば確認できますが、手元にない場合には都税事務所や各市区町村役場で固定資産評価証明書の交付申請・固定資産課税台帳を閲覧すればわかります。

5.2. 相続税に加え、譲渡所属税がかかることもある

相続の際に不動産を譲渡した場合は、相続税に関わらず、譲渡所得税(と住民税)がかかってきます。

これだけ読むと、二重課税じゃないかと感じるかもしれませんが、相続税を払った分は税金の対象からは控除する特例がありますので、税金の負担が軽くなります。

詳しくは、国税庁のHP(相続財産を譲渡した場合の取得費の特例)をお読み下さい。

5.3. 売却契約には、印紙税もかかる

印紙税は、不動際の売買価格に応じて最大で60万円までかかります。 「印紙」という切手のような紙を買い、売買契約書に貼ることで、印紙税を納めることになります。

6. 【家を相続する費用】手数料・登記費用などはいくら?

換価分割や代償分割の場合は、相続の際に家を売却することになりますが、税金以外の費用もかかります。

これらの金額を事前に把握しておかないと、せっかく家が売れても手元にお金が全く残らないという事態が発生する可能性もあります。

しっかり、費用を見積もっておきましょう。

6.1. 仲介手数料は、売却金額の約3%かかる

相続した家が売れたら、通常の不動産が売れた場合と同様に、不動産業者に「仲介手数料」が発生します。

これは、不動産業者が購入者を見つけてくれたことに対する謝礼のことです。

仲介手数料は、法律で上限が決められています。

  • 200万円以下の部分は、売却金額の5%
  • 200万円超から400万円以下の部分は、売却金額の4%
  • 400万円超の部分は、売却金額の3%

例えば、3000万円で家が売れた場合には、200万円×5%+200万円×4%+2600万円×3%=96万円という計算方法となり、仲介手数料だけで大きな金額になります。

6.2. 相続登記には、司法書士への代行手数料が数万円かかる

不動産を相続する場合は、登記の変更も必要になります。この手続きは自分でもできなくはないですが、とても面倒なので、司法書士などに代行を頼むのが基本です。

そもそも「登記」とは何なのか

相続登記とは、相続によって不動産の所有者の変更を国に登録する手続きのことです。

相続登記を行う義務はありませんが、相続登記を行わないと、家の所有者は法定相続人全員となります。

法定相続人が1人の場合には、特に問題はありませんが、法定相続人が複数の場合には、全員で共有していることになるのです。

後で面倒なことが起きないように、家を相続したらまず相続登記を行った方がよいでしょう。

登記にかかる手数料

登記を司法書士に頼んだ場合には、報酬のなかに手数料・登記に必要な税金・調査費用が込みで、数万円かかります。事前に見積もりを出してもらうと良いでしょう。

相続登記には、戸籍謄本や住民票など書類をいくつか用意しなくてはなりません。また、不動産を登録する際に必要な「登録免許税」も納める必要があります。

相続人数・実際に住んでいる自治体によっても、書類の発行手数料などは異なりますが3000円~1万5000円ほどが目安です。また、登録免許税は相続する不動産の固定資産評価額の0.4%で算出できます。

【こじれる前に】戸建ての家の相続でよくあるトラブル

ここでは、戸建ての家を相続する際に起こりがちなトラブルと対処法をご紹介します。

7.1. 相続財産の多くが不動産のケース

預金や株などの金銭的財産は、価値がわかりやすいため、分配も比較的スムーズに行えます。

しかし、不動産の場合は価値もわかりにくく、また分割することも難しいため、トラブルが起こりがちです。

7.2. 遺留分で揉める

相続では、遺留分で揉めるケースも多くあります。例えば、本来相続するはずの法定相続人(配偶者・子ども・故人の両親)が、遺言書によって法定相続分よりも大幅に少ない額、またはまったく相続できないといった場合です。

こんな場合には自分に法律で定める取り分を相続させることを請求する「遺留分請求」ができます。

不動産を相続する場合には、相手の相続人に遺留分請求額を現金などで支払うだけの資金力があれば問題はありませんが、相手が資金力不足の場合には遺留分請求額相当の不動産を共有しなければなりません。

【補足】遺留分請求できるのは配偶者と第2順位まで

「遺留分」とは、法定相続人が相続できる最低限の相続のことです。

遺留分請求できるのは、亡くなった方の配偶者と、第2順位まで(子・両親)になります。

7.3. あらかじめ相談先を調べておこう

相続財産の多くが不動産の場合には、トラブルになる可能性が非常に高く、そのまま長期間放置していると、遺留分請求ができなくなります。

遺留分請求には、「時効」があり、自分が相続人と知ってから1年間、またはそれを知らなかった場合でも相続開始時から10年間と決まっています。

あらかじめ弁護士などの相談先を調べておくことが大切です。

【これでOK!】トラブルが起きたときの対策

万が一、相続でトラブルが起きてしまって、話し合いで解決できないときは、弁護士にも相談してみましょう。アドバイスがもらえますし、自分が交渉するよりも、弁護士という第三者を代理にすることで、交渉がスムーズに行えるでしょう。

8.1. どのような落としどころを目指すか

双方が自分の主張ばかりしていても、トラブルは解決できません。お互いが妥協できるところまで しっかりと話し合いましょう。

ただし、相続手続きには期限もあります。常に落としどころを見据えた議論が大切です。

8.2. 売却するというのもよくあるひとつの手

不動産を相続しても、他の相続人たちにお金を支払えない場合などは、思い切って売却するのもひとつの手です。売却すれば、利益を相続人たちで均等に分けられます。

9. 【まとめ】まずは不動産の価値を調べることから始めよう

今回の記事のポイント
  • 相続を成功させるには、価値のわかりにくい不動産の価値の調査から
  • 一括査定サービスを使えば無料で査定額を比較できる
  • 査定結果を比較するなら利用者数実績No1のイエウールがオススメ

この記事では、不動産の相続を中心に相続に必要な知識や、相続で損をしないためのコツをご紹介してきました。

繰り返しになりますが、相続で揉めがちなのが、価値の分かりにくい不動産の相続です。

不動産の価値を調べるだけなら、相続が発生していなくても秘密で行うことが可能です。

インターネットを使えば、仕事の休み時間でも休日でも簡単に不動産の価値を調べることができますので、ぜひとも不動産一括査定サービスを使ってみて下さい。

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