相続は突然やってくるもの。「家を相続することになったけど、どんな手続きをすればいいのか分からない…」と思われる方も多いのではないでしょうか。
家の相続に必要な手続きの流れは以下の通りです。
遺言書の有無を確認する
- 相続人を確認する
- 全ての相続財産を調査して財産目録を作成する
- 遺産分割協議で相続分と分割方法を決定する
- 遺産分割協議書を作成する
- 相続登記で家の名義を変更する
- 相続税の申告と納税を行う
本記事では、この流れに沿って必要な手続きをどのように行えばいいか分かりやすくご紹介します。
「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
家の相続手続き①｜遺言書の有無を確認する
家の相続が発生したら、まずは遺言書が残されていないかを確認しましょう。遺言書は相続人や相続分を決めるうえで最も力を持つものになります。
遺言書にどの相続財産を誰に相続するかが書かれていた場合は、親類が反対したとしても関係なく、その内容が採用されることになります。そのため、どの手続きよりも先に遺言書の有無を明らかにしておく必要があるのです。
遺言には、「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の３種類がありますが、適切な申請がされていない場合無効になることもあります。
自宅などで保管されていた遺言書は、家庭裁判所で「検認」という手続きが必要ですので、遺言書を見つけたら勝手に開けずに検認を行うようにしましょう。検認前に開封するのは法律違反となります。
ただし、法務局の保管制度を利用して保管してある「自筆証書遺言」と、2名の公証人がいて原本が公証役場で保管されている「公正証書遺言」に関しては、偽造や変造の可能性がないため検認は不要です。
家の相続手続き②｜相続人を確認する
遺言書の有無を確認して遺言が残されていなかった場合は、相続人が誰になるのかを確認しましょう。
遺産を相続できる人とその順番は民法で定められています。
遺産を相続できる人と順番は以下の通りです。
| 順位 | 相続人 |
|---|---|
| 常に相続人 | 配偶者 |
| 第1順位 | 被相続人の子 |
| 第2順位 | 直系尊属（父母など） |
| 第3順位 | 兄弟姉妹 |
被相続人の配偶者は順位に関係なくどんな場合でも相続できますが、その他の子供や両親には順番があり、上位の相続人がいる場合下位の相続人は相続できません。
もし、相続の対象となる子供が死亡しており、孫がいる場合は相続権は孫に移動します。代襲相続といい、孫は子供の権利をそのまま引き継ぐので、相続する順番も変わりません。
把握していない相続人がいたという可能性をなくすためにも、相続人は戸籍を見て確認するようにしましょう。
家の相続手続き③｜全ての相続財産を調査して財産目録を作成する
相続人が明らかになったら、次に全ての相続財産を調査しましょう。
この後で相続人の誰がどの財産を相続するかを話し合うことになりますので、このタイミングで財産項目を明らかにしておく必要があります。
主な財産項目と調査方法は以下の通りです。
| 財産項目 | 調査方法 |
|---|---|
| ①預貯金 | 1.取引をしていた金融機関を確認する 2.亡くなったタイミングでの残高を確認する |
| ②借金 | 1.取引をしていた借入先を特定する 2.信用情報機関に情報の開示を請求する 3.亡くなったタイミングでの借入残高を確認する |
| ③不動産 | 1.不動産を特定する（見つからない場合は名寄帳を申請する） 2.登記事項証明書を探して権利情報を確認する 3.不動産の評価額を調べる |
| ④有価証券 | 1.取引をしていた証券会社を特定する（見つからない場合は証券保管振替機構に開示を請求する） 2.亡くなったタイミングでの残高を確認する |
全ての相続財産が明らかになったら、財産目録を作成しましょう。
財産目録は相続財産の内容を一覧にまとめたものになります。そのため、プラスの財産だけではなくマイナスの財産についても書き記します。
財産目録の作成は義務ではないものの、遺産分割協議や相続税申請などを行うときに必要になりますので、作成しておくと便利です。
簡易的な財産目録であれば、ネットでテンプレートを探してご自身で作成できます。
家の相続手続き④｜遺産分割協議で相続分と分割方法を決定する
相続人と全ての相続財産の確認が終わったら、遺産分割協議を行いましょう。
遺言書がある場合はそれに則ることになりますが、遺言書がなく兄弟姉妹などで家を相続する場合にはいくつか決めなくてはいけないことがあります。
遺産分割協議では、相続人が集まって誰がどのくらいの割合でどの遺産相続するのかなどの分割方針を決めていきましょう。分割方針が決まっていないと、これ以降の手続きである相続登記や相続税申告も進めるのが困難になります。
ここでは複数人で家を含む遺産を相続する際に行うべきことを解説します。
相続人全員の相続分を決める
遺産分割協議では、まず相続人全員がどの割合で財産を相続するのかという相続分を決めていきます。
遺産分割協議を行う場合は相続分も相続人全員の話し合いによって決めることができますが、揉めないためにも法定相続分を基に決めていく場合が多くなっています。
法定相続分とは、先ほど紹介した法定相続人の相続分を民法で定めたものになります。
- 相続人が配偶者のみ：すべて配偶者が相続
- 相続人が配偶者と子：配偶者（1/2）・子（残り1/2を人数で等分）
- 相続人が配偶者と両親：配偶者（2/3）・両親（残り1/3を人数で等分）
- 相続人が配偶者と両親：配偶者（3/4）・兄弟姉妹（残り1/4を人数で等分）
複数人で遺産分割する4つの方法
複数人で相続を行う場合、遺産を分割する方法は4つです。それぞの特徴を理解し、どの分割方法を選ぶべきか相続人同士で話し合いましょう。
現物分割
不動産をそのまま相続する方法です。 家は兄、預貯金は弟といったように金額ではなく財産ごとに遺産を分けます。1つの財産につき1人が相続するという形になるので、家を売却する際にほかの人の同意を得る必要がありません。代償分割
家を相続する人がほかの相続人に代わりに見合う現金を渡す方法です。家は相続できませんが、家を相続するのと同等の金額を家を相続する人からもらうことができます。
ただし、代償分割を行うときに遺産分割協議書にその旨を記載しなかった場合は、家を相続する代わりにもらえた現金は遺産ではなく、家を相続した人の財産という扱いになります。贈与税がかかることがありますので注意しましょう。
換価分割
相続した家を売却し、売却額を相続人に分配 する方法です。売却額を相続人全員に分配し家（現物）も残らないので、最も公平となる分割方法です。
家を相続する代わりとなる現金が支払えない、遠方に住んでいるなどで相続した家を管理するのが難しいといった場合に選ばれます。
共有分割
家を共有名義で相続する方法です。大幅なリフォーム・家の売却などは共有名義人全員の同意が必要となります。
最も簡単で話もまとまりやすい方法ですが、その後の家の管理が難しくなるので、あまりおすすめできません。
分割方法の選び方
上記で分割方法を解説しましたが、どの分割方法を選ぶべきか迷うってしまうでしょう。ここでは相続をした家をどうしたいのか、希望別に解説します。
相続した家に住み続けるなら
家に相続人が住み続けるなら、現物分割か代償分割が良いでしょう。
いずれも家の所有者は1人になるので、家を建て替えたいなどといった時にスムーズです。また、相続人が住んだ後は子供に相続したいといった場合も他の相続人に許可を取る必要もありません。
代償分割は家を相続する人が他の相続人に見合う現金を渡さなくてはなりません。相続する人の自己資金がない場合は現物分割を選ぶと良いでしょう。ただし、現物分割は物で分ける方法なので、すべての相続人に平等に分配するのが難しくなるので、なかなか話がまとまらない場合もあります。
誰も家に住まないなら
遺産となる家に誰も住まないのなら、換価分割が良いでしょう。
換価分割は始めから売却することを相続人同士で同意することとなるので、売却活動を行うまでに揉める心配がありません。
さらに、売却の際に発生した仲介手数料などの費用も差し引いた売却額を分配する約束をしておけば、誰か1人が自己資金を使うといった不公平になることもありません。
ただし、便宜上名義人を1人にしてその相続人が売却活動を1人で行わなくてはいけない場合もあります。代表者となった人は換価分割を行う際にその分多めに売却額を分配してもらうなどの交渉をすると良いでしょう。
遠方にある家を相続して不動産会社も探すのが難しい場合は、webを使って探すのが賢明です。
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
家を絶対に売りたくないなら
絶対相続した家を売りたくない場合は共有分割を選びましょう。
前段でも解説した通り、共有分割で家を相続すると家を売却したり家を担保に金融機関から融資を受ける際に共有名義人すべての同意が必要になります。
共有分割にしておけば、自分の意思に反して家を売られることがないので、知らない間に家が売却されてしまうといった心配がありません。
ただし、何かにつけて同意を求められますし固定資産税等の税金や維持管理に必要な支払いが発生します。同意が必要な分、他の相続人と家に関してのやりとりが続くことは覚悟しておきましょう。
家の相続手続き⑤｜遺産分割協議書を作成する
分割方法や誰が相続するかなどが話し合いで決まったら、遺産分割協議書を作りましょう。
遺産分割協議書とは相続人全員で誰が何をどれぐらい相続するかを話し合う遺産分割協議の結果をまとめた文書のことです。
相続人全員が遺産の分割を認識し合意した旨を示す文書になるので、必ず相続人全員の住所・氏名・実印（印鑑証明書）が必要になります。
決まった書式などはなく、手書きでもパソコンでも問題ありませんが、相続人の人数分作成し各自が所持します。書き損じをすると再度作成になってしまうので、パソコンで作成する方が無難でしょう。
遺産分割協議書は相続人間の確認のためだけでなく、不動産の相続登記の手続きをする際などにも必要になります。法定相続分とは異なる割合で遺産を相続する際にも提示が求められるので、役所などで手続きする際にも持参すると良いでしょう。
家の相続手続き⑥｜相続登記で家の名義を変更する
続いては相続登記行いましょう。
相続登記とは家の名義を被相続人（亡くなった方）から相続人に変更する手続きのこと。手続きの期限は決まってなく、いつ相続登記をしても問題ありません。ただし、家の相続人が決まったら、なるべく早めに相続登記を行うようにしましょう。
家は相続登記を行って初めて名実ともに相続人の所有になります。被相続人名義のままだといくら相続人同士で誰が家を相続するのか決めておいても、法的な縛りはありません。
別の相続人が法定相続分の持ち分を売却できてしまったり借金のカタとして取られてしまうなど、さまざまなトラブルの種になってしまいます。
相続登記を行う場所
相続登記を行う場所は法務局です。法務局は全国各地にありそれぞれ管轄があるので、申請を行う場合は相続する家の地域を管轄する法務局に行きましょう。
相続する家が地元など今住んでいる場所から遠く離れている場合、郵送での申請も行ってくれます。ただし、その場合は書類不備などがあってもその場で修正することができません。親族に出向いてもらうなど直接窓口を訪れた方が無難でしょう。
法務局の営業時間は基本平時8時30分～17時15分まで。土日は受け付けていません。
相続登記の必要書類
相続登記に必要な書類は被相続人のものと自身の書類など全部で8つ必要になります。
| 番号 | 書類名 | 取得できる場所 |
|---|---|---|
| 1 | 対象不動産の登記事項証明書（登記簿謄本） | 法務局 |
| 2 | 被相続人の住民票の除票（本籍の記載があるもの） | 市区町村の役所 |
| 3 | 被相続人の出生時から死亡時までの戸籍謄本 | 本籍地がある市区町村の役所 |
| 4 | 相続人全員の現在の戸籍謄本 | 本籍地がある市区町村の役所 |
| 5 | 対象不動産を取得する相続人の住民票 | 市区町村の役所 |
| 6 | 対象不動産の固定資産評価証明書 | 市区町村の役所（都税事務所、県税事務所） |
| 7 | 相続人全員の印鑑証明書 | 市区町村の役所 |
| 8 | 遺言書（自筆証書遺言・秘密証書遺言の場合には検認済みのもの。公正証書遺言の場合には検認不要。）・遺産分割協議書 | 自身か司法書士が用意 |
書類を取得できるところは大きく分けて3つ、法務局・市区町村の役所・自身か司法書士が用意になります。この中で最も手間なのが市区町村の役所で書類を取得 すること。
その理由は1つの役所ですべての書類が揃わない場合があるからです。書類は被相続人の本籍地や相続人の本籍地、不動産の所在地などさまざまな市区町村の役所に問い合わせる必要になります。
ちなみに、被相続人の本籍地などが遠方にあり訪れるのが難しい場合、役所によっては書類の郵送が可能 です。その場合の郵送代などは各市区町村によって異なるので、電話で確認をすると良いでしょう。
相続登記の費用
主な相続登記費用は以下の3種類になります。
登録免許税
相続登記をする際に必要となる税金で、登録免許税の税額は不動産の価額（固定資産税評価額）の0.4%。土地付きの家の場合は土地と家（建物）いずれにも発生する税金になります。計算式は以下になります。
- 登録免許税＝（土地の価額＋建物の価額）×0.4%
書類の発行料
相続登記をする際に必要となる各書類は発行する際に費用が発生します。費用が発生する書類は一般的に７種類、それぞれ価格が異なりますが、戸籍謄本など高いもので700円、相続人の住民票の取得にも200～400円がかかります。
役所が遠方にあり郵送を依頼する場合はそれに加え郵送費が平均500円前後かかるので、おおよそ5000～2万円 の費用が発生するでしょう。
司法書士への依頼料
相続登記を自分でするのではなく、司法書士など専門家に依頼する場合は報酬が必要になります。書類を司法書士に渡し相続登記を行ってもらう場合はおおよそ5～8万円程度 、書類集めから依頼するのなら15万円ほど かかると考えておくとよいでしょう。
家の相続手続き⑦｜相続税の申告と納税を行う
家相続の最後に、相続税の申告と納税を行いましょう。
家は大きな資産、家を相続する際に相続税をいくら支払わなくてはいけないのか気になる方も多いのではないでしょうか。
ここでは、相続税はいくら払うのか払えない場合はどうするのかについても解説します。
家の相続税はいつまでに誰が払う？
家単体に支払う相続税はありません。
相続税とは遺産総額に発生するもので、預貯金や不動産などそれぞれに発生しないからです。 支払いの期限は相続税の申告と同じく10ヶ月以内。相続税の申告と共に税金も納めます。
相続税は相続で財産を取得した人が対象。相続税は連名でも相続人がそれぞれに納税するのも可能です。しかし、先程解説したように相続税は遺産総額にかかります。
よって、各人が支払う相続税は遺産総額から算出した相続税を各相続人に配分した額となります。
相続人が多い、住んでいる地域がバラバラなど複雑になりそうな場合は、税理士に早めに相談してしまうのも手でしょう。
相続税は基礎控除額が遺産総額を上回ると全額控除される
相続する人数や額によっては全額控除される場合もあります。
基礎控除は誰でも使えるもので、この基礎控除額より遺産総額が下回る場合は相続税を払う必要がありません。
基礎控除の他にも、配偶者なら法定相続分か1億6000万円のどちらか多い金額まででなら相続税がかからない配偶者控除があります。
未成年なら、相続人が成人するまでの養育費として相続税が控除される未成年者控除もあります。未成年者控除は10万円×（20歳-相続人の歳）が控除額となります。
相続税が払えない時は延納や物納ができる
原則一括納付の相続税。現金など手持ちがなく納付できない場合は延納や物納といった選択も可能です。
延納とは相続税を分割払いできる制度のことで、最長20年延納が可能です。ただし、延納期間には利子税がかかり、納付する額はその分多くなってしまいます。
また、延納は全額が対象ではなく納付が困難な金額が上限。納付できる分は先に納付しなくてはいけないので注意しましょう。
延納でも納税が難しい場合は、物で相続税を納める物納という方法も。物納は遺産の中から何でも好きなものを選んで良いというわけではなく、納付する財産には優先順位が決められています。
いらないものを先に納付してしまうということはできないので覚えておきましょう。
| 物納の順位 | 納付できる物 |
|---|---|
| 1位 | 不動産・船舶・国債証券・上場株式など |
| 2位 | 非上場株式など |
| 3位 | 動産（家財・宝石・貴金属・骨董など） |
不動産を売却して、相続税を支払えないか考えてみるのも手です。家がいくらで売れるのか市場価格を知るのなら、複数社の不動産会社に査定を依頼して、査定額を見比べるのが最も簡単です。
家を相続する人が知っておくべきこと
最後に、家を相続する方が知っておくべき相続に関する基本的な知識もまとめておきました。
法改正に関するものもありますので、ここで最新情報を押さえておきましょう。
2024年4月1日から相続登記の法改正が執行された
2024年4月1日から法改正により相続登記が義務化されました。以下が改正された内容です。
| (1) 相続（遺言を含む。）により不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知って、3年以内に相続登記の申請を行うこと。(2) 遺産分割が成立した場合には、その不動産の所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請をすること（不動産登記法第７６条の２第１項）。 (1)と(2)のいずれについても、正当な理由（※）なく義務に違反した場合は１０万円以下の過料（行政上のペナルティ）の適用対象となります。なお、令和６年４月１日より以前に相続が開始している場合も、相続登記をしていない場合は、義務化の対象となります。３年の猶予期間が適応されます。 |
参照：法務省「相続登記の申請義務化について」
登記の際に必要な書類の取得や、申請に時間がかかってしまうケースもあります。
3年以内という猶予はありますが、時間にゆとりを持って相続登記をしましょう。
相続した家は放置するとリスクがある
相続した家はそのままにしないように気をつけましょう。
家は持っているだけで毎年固定資産税など維持費がかかりますし、人が住まない家は湿気が溜まりやすく、家の劣化が早く進んでしまいます。
家を空き家にしそのような状態で長い間放置してしまうと、最悪の場合家は特定空き家に認定されてしまい、固定資産税が最大で通常の家の6倍になります。特定空き家にならないためには、家が近隣の迷惑とならないよう定期的に建物のンメンテナンスをしたり、庭の掃除などをして管理する必要があります。
家を持っている限り家の管理から逃れることはできません。もし、自分での管理が難しいのなら家を売却してしまいましょう。人に貸すことも可能ですが、相続した家が古ければメンテナンスが必要ですし、借主がずっと借り続けてくれる保障もありません。
今後利用する予定がないのなら、早めに売却をし固定資産税を支払う回数を減らすのが賢明でしょう。思い出がありなかなか手放せないこともあるかと思いますが、家を放置して朽ちてしまった姿を見るのは辛いという言葉をよく聞きます。
まずは、家の状態を不動産会社に見てもらうと良いでしょう。不動産会社に査定依頼をすれば家の状態を見てどれくらいで売れるのか査定をしてくれます。
最終的に売るか否かを決めるのは自分自身ですし、多くの場合査定結果は後日届くのでその場で返事を急がされることもありません。
相続は放棄もできる
被相続人が借金をしていた場合、そもそも相続を放棄するという手もあります。
住宅ローンや金融機関などから借り入れた借金も相続する資産の一部。プラスになる遺産よりもマイナスとなる遺産が多い場合は相続放棄を選択することで、借金を支払わなくてよいのです。
ただし、相続を放棄する場合はすべての遺産の相続を放棄することになります。家や預貯金などプラスの遺産だけを相続することはできないので注意しましょう。
相続放棄の手続きは被相続人が亡くなってから3ヶ月以内に行う必要があります。それ以上の月日を過ぎてしまうと、自動的に相続することとなるので気をつけましょう。
介護に貢献した親族も相続できる
法律で定められた相続人以外でも、介護などで生前被相続人に貢献していた場合、寄与分を請求することが可能です。
寄与分とは被相続人への介護などの貢献度を遺産分割の際に考慮し、その分遺産を取得できるようにしてもらうこと。相続人が介護のために仕事をやめた、介護サービスなどの費用を負担していたという場合は寄与分が認められることが多いです。
今までこの寄与分は相続権を持つ人にしか認められていませんでした。しかし、 2019年7月から相続法が改正となり、相続人ではない人も特別寄与料を請求できるようになりました。特別寄与料を相続人に請求する場合は以下の条件を満たしている必要があります。
- 被相続人の親族である
- 被相続人に無償で病養看護そのほかの労務を提供した
- そのことで被相続人の財産が維持または増加した
被相続人の財産の維持と増加は介護することによって、訪問看護などのサービスを使う必要がなくなりサービス使用料を削減できたという認識で問題ありません。
しかし、寄与分も特別寄与料も虚偽の申告おそれがあるため、必ずもらえる権利ではありません。家庭裁判所などで話し合う際に認められるためにも、介護日誌などを残しておくと良いでしょう。証拠を残しておけば、認められる可能性が高くなります。
家の相続に関するよくある質問
まとめ
この記事では、不動産の相続を中心に相続に必要な知識や、相続で損をしないためのコツをご紹介してきました。
相続で揉めがちなのが、価値の分かりにくい不動産の相続です。
不動産の価値を調べるだけなら、相続が発生していなくても秘密で行うことが可能です。
「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の家に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。
仕事の休み時間でも休日でも簡単に不動産の価値を調べることができますので、ぜひとも不動産一括査定サービスを使ってみて下さい。