これさえ読めば安心!戸建ての家の相続にかかる費用や手続きを徹底解説

こんにちは。イエウール編集部です。
戸建てや家を相続したきっかけで、売却を検討されている方は多いと思います。 相続には、税金や法律などの難しい知識が必要で、手続きも複雑です。突然ご親族が亡くなり、家の相続の手続きまで手が回らず、思わぬトラブルになったり損をするケースはたくさんあります。

今回は、相続のときに最低限知っておきたい

  • 手続き
  • お金
  • トラブル対策
についてご紹介します。

先読み!この記事の要点
  • 相続税を計算するため、家の評価を査定しよう
  • 相続トラブルを起こさないためにも相続について弁護士とも相談しよう

1. どのように遺産を分けるのか

遺産相続の際、相続人が複数いる場合には遺産を分ける必要があります。
遺産には金銭などの分割が簡単なもの以外にも、不動産や物品などの分割が難しいケースもあるため、しっかりとした知識が必要です。


この記事では、遺産を分ける方法について紹介します。

1.1 遺産分割について相続人で話し合う

故人の遺言などによって、あらかじめ相続が決まっているケースや、相続人が1人しかいないケースを除き、相続人が複数人いる場合は「遺産分割協議」を行います。

遺産分割協議とは、遺産を相続する全員で遺産分割について話し合うことです。
相続人全員の意思を一致させることが目的なので、全員が集まって行うのではなく、メールや手紙などを利用しながら行うと良いでしょう。

相続について遺産分割協議で、決定したら「遺産分割協議書」を作成します。
遺産分割協議書は、書き方について特に決められていませんが、相続人全員で協議した内容の記載・相続人全員の署名・実印の捺印が必要です。

1) 分割方法は3種類

遺産の分割方法には、「現物分割」「換価分割」「代償分割」の3つの方法があります。

「現物分割」とは

お金や不動産など遺産の現状を維持したまま分割する方法です。

「換価分割」とは

不動産などの遺産をすべて売却し、換金した上で分割する方法のことで、均等に分けられます。

「代償分割」とは

特定の人が現物の資産を相続し、相続した人が他の相続人に代償金を支払う方法で、不動産を分割せずに相続したい場合などに使われます。

1.2 遺産相続が決められていなければ法定相続分を基準に分割

遺言などで遺産の相続が決められていない場合には、民法で決まっている「法定相続分」を基準に分割して、財産分与していきます。

遺産を相続できるのは、故人の①子ども、②直系尊属(親、祖父母)、③兄弟、そして④配偶者です。
どの場合にいくら相続できるかは、下の表のように決まっています。

故人との関係相続できる条件相続する割合
(常に相続できる)故人の遺産の1/2
直系尊属故人に子がいない場合故人の遺産の1/3
兄弟姉妹故人に子・直系尊属がいない場合故人の遺産の1/4
配偶者(常に相続できる)残り全て


1.3 遺言は法定相続分より優先される

もし故人が「遺言」を遺していた場合、遺言に従って遺産分割しなくてはなりません。(相続でいろいろと揉める原因の一つです)

私たちは生きている間は自由に財産を使うことができますが、遺言とは死後の使い方を決め手おくものです。

ただし、何でもかんでも自由、という訳ではありません。
残された家族には、生活に最低限必要な分の遺産は渡さなければいけません。これを「遺留分」といいます)

2. 戸建ての相続人を決めるときに注意すべきこと

遺産に戸建ての家がある場合、どのように相続人を決めれば良いのでしょうか?
ここでは、戸建ての家の相続人の決め方と、注意点について解説します。

2.1 まず家の評価額を算出する

家を相続する際は、まず「家の評価額」の算出が必要です。
家の評価額の算出方法は、土地と家のそれぞれの評価額の合算です。
家以外に遺産がある場合には、それらの合計を出してから遺産を相続人でどのように分けるのかを決めましょう。

2.2 代償分割を選んだ場合は贈与税に注意

家を相続する方法のひとつとして前述した代償分割があります。

【代償分割とは】
特定の人が現物の資産を相続し、相続した人が他の相続人に代償金を支払う方法。
不動産を分割せずに相続したい場合などに使われる。

家の評価額を算出し、相続した人が、他の相続人たちに金銭などの自己財産を相続の代償として支払うので、これは「相続税」の対象となります。

代償分割では基本的に相続税のみの課税ですが、場合によっては贈与税の対象となってしまいます。
贈与税の対象とならないようにするためには、相続人たちで話し合って作られた遺産分割協議書に、「誰が家を相続して、代償として誰にいくら(または何)をいつまでに支払う」という旨を詳しく明記しましょう。

2.3 共有名義のデメリットとは?

相続する人が決まらないなどの理由から、家を共有名義にする方法もあります。
しかし、共有名義にする場合には、後々トラブルに発展するケースが多いので注意しましょう。
共有名義の場合、売却の際に全員の承諾を得る必要があったり、
誰かが亡くなったとき、さらにその人の相続人が相続するケースがあったりと、複雑化してしまいます。
共有名義にする場合には、上記のようなデメリットがあります。

3. 家の相続がないなら一括査定がオススメ

家を相続するつもりがないのであれば売却する際の目安にもなるので家・土地を「一括査定」してみましょう。

一括査定とは、インターネットの一括査定サイトに、不動産と個人情報を入力するだけで、複数の不動産会社から、その家の査定価格がわかるシステムのことです。

3.1 一括査定なら簡単に価格の相場がわかるのでおすすめ

家・土地を一括査定することで、その家の相場の価格がある程度把握できます。
一つひとつの不動産会社に見積もりを出す手間が省け、家を売却する際の目安の価格もわかるのでおすすめです。

3.2 適切な査定をしてくれた業者に相続のことも相談しよう

一括査定結果の中には、大手の不動産業者をはじめとするさまざまな不動産業者がいます。
高い査定額を掲示してくれる業者や、大手ならば安心というわけではありません。
適切な査定・誠実な対応をしてくれた業者に、家の相続のことも含めて相談してみましょう。

できれば一括査定を使って複数の業者で見積もりを取得することが良いでしょう。



4. 査定なしで、戸建の家を相続したらやるべきこと

家の売却をしないなら、特に査定の必要はありません。
査定をせずに戸建ての家を相続する場合には、「相続登記」を行いましょう。

相続登記とは、相続によって不動産の所有者の変更を国へ報告する手続きのことです。

4.1 相続登記は早めに行うのが吉

相続登記を行う義務はありませんが、相続登記を行わないと、家の所有者は法定相続人全員となります。
法定相続人が1人の場合には、特に問題はありませんが、法定相続人が複数の場合には、全員で共有していることになるのです。

後で面倒なことが起きないように、家を相続したらまず相続登記を行った方がよいでしょう。

1) 相続登記にかかる費用

相続登記には、戸籍謄本や住民票など書類をいくつか用意しなくてはなりません。
また、不動産を登録する際に必要な「登録免許税」も納める必要があります。相続人数・実際に住んでいる自治体によっても、書類の発行手数料などは異なりますが3000円~1万5000円ほどが目安です。

また、登録免許税は相続する不動産の固定資産評価額の0.4%で算出できます。
自分で相続登記を行う場合には、書類などの実費と登録免許税が費用となりますが、手続きが面倒な人は、司法書士などに代行を頼むこともできます。
司法書士に頼んだ場合には、代行手数料が別途かかるので、事前に見積もりを出してもらいましょう。

5. 基本的な戸建ての家の評価方法

不動産は、価値がわかりやすい金融系財産とは異なり、いくつかの評価方法によって評価が決まります。

不動産の種目・所在地によっても評価方法は変わってきますが、ここでは、基本的な戸建ての家の評価方法と、その評価の計算について詳しく解説します。

5.1 土地は路線価方式か倍率方式で

戸建ての家は「土地」と「家屋」に分けて評価され、土地は「路線価方式」または「倍率方式」で計算します。

「路線価方式」は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格を1000円単位で表すもので、国税庁が示す土地の価格のことです。

路線価がない土地は、「倍率方式」で計算します。
こちらは、固定資産税評価額に国税庁で決められている一定の倍率をかけて計算します。

いずれも国税庁のウェブサイトで確認できるので自分で算出できます。

5.2 家屋は固定資産税評価額と同額

土地は、路線価方式または倍率方式で計算して評価されますが、家屋は「固定資産税評価額」と同じ評価となります。

固定資産税評価額は、課税通知書を見れば確認できますが、手元にない場合には都税事務所や各市区町村役場で固定資産評価証明書の交付申請・固定資産課税台帳を閲覧すればわかります。

6. 戸建ての家の相続にかかる相続税

戸建ての家を相続したら、いくらの相続税がかかるのか心配になる人もいるでしょう。しかし、戸建ての家の相続には、相続税がかかる場合とかからない場合があります。

ここでは、相続税の計算方法を解説します。

6.1 基礎控除額を超えた部分が課税対象

相続したら、全員が相続税を支払うわけではありません。相続税には、「基礎控除」が適用されます。
基礎控除は、「3000万円+600万円×法定相続人数」で算出されます。

課税価格から、この基礎控除を引いた金額が課税対象となるため、相続した価格が基礎控除以下の人は相続税を支払う必要はありません。

6.2 相続税の計算方法

相続税の計算をするためには、まず「純資産価額」(正味の遺産総額)を出す必要があります。
純資産価額は、「相続によって得る不動産・金銭財産の合計金額-債務・葬儀費用」で算出できます。

この純資産価額から基礎控除を引いた金額が相続税の課税対象です。

1) 税率は各法定相続人の取得金額により異なる

各法定相続人の取得金額に応じて、税率・控除金額が異なります。取得金額ごとの税率・控除金額は、下記のとおりです。

課税対象金額 税率 控除金額
1000万円以下 10.0% なし
3000万円以下 15.00% 50万円
5000万円以下 20.00% 200万円
1億円以下 30.0% 700万円
2億円以下 40.00% 1700万円
3億円以下 45.00% 2700万円
6億円以下 50.0% 4200万円
6億円超 55.00% 7200万円

7. 同居していた親の家を相続する場合

同居していた親が亡くなり、そのまま親の家に住み続ける場合には、相続税が大幅に減税される可能性があります。

ここでは、同居していた親が亡くなった場合の家の相続税について解説します。

7.1 小規模宅地等の特例の条件を確認しよう

小規模宅地などでは、相続税に関する課税の計算に特例が設けられています。
相続した人が相続前から自宅・事業などに使っていた土地を相続する際に、多額の相続税を支払うことで、生活が成り立たなくなってしまう可能性が考えられるからです。

そのようなことがないように、小規模宅地などの特例が設けられました。
細かい条件などがありますが、大幅に相続税を減税できるだけでなく、相続税を支払う必要がなくなるケースもあるので、事前に確認してみましょう。

例えば、子が親と同居していた戸建ての家を相続した場合、
330平方メートルまでは土地の評価額の80%が減額されます。

8. 相続した戸建ての家を売却する場合

すでに自分の自宅が別にある場合など、相続した戸建ての家に住まずに
売却する場合には、税金や手数料が発生します

これらの金額を事前に把握しておかないと、せっかく家が売れても手元にお金が全く残らないという事態が発生する可能性もあります。

ここでは、相続した戸建ての家を売却する際にかかる手数料や税金と、仲介業者の選び方について解説します。

8.1 仲介手数料がかかる

相続した家が売れたら、通常の不動産が売れた場合と同様に、不動産業者に「仲介手数料」が発生します。
これは、不動産業者が購入者を見つけてくれたことに対する謝礼のことです。

仲介手数料は、不動産業者によっても異なります。
価格の金額に応じた手数料率は、法律で上限が決められており、
200万円以下であれば5%、200万円超から400万円以下であれば4%、400万円超は3%です。

例えば、3000万円で家が売れた場合には、200万円×5%+200万円×4%+2600万円×3%=96万円という計算方法となり、仲介手数料だけで大きな金額になります。

8.2 印紙税や譲渡所得課税がかかる

家を売ると、仲介手数料のほかに「印紙税」や「譲渡所得課税」がかかります。
印紙税とは、家を売る際に購入者と取り交わす「売買契約書」にかかる税金のことです。
印紙税は、不動際の売買価格に応じて最大で60万円までと法律で決められています。

また、譲渡所得税とは、家を売って利益が出た部分に対しての課税のことで、住民税や所得税を支払わなければなりません。

「売却価格から、取得費(購入価格-減価償却分+印紙税+仲介手数料)と譲渡費用(売却地の仲介手数料や印紙税など)を引いた金額」が課税対象金額です。

8.3 売却の仲介業者選びは慎重に

先ほど紹介したように、売却をする際には、一括査定サイトを利用するなど複数の不動産業者に見てもらいましょう。

査定価格が高いからといってすぐに決めてはいけません。売り手側の立場になって、誠実な対応をしてくれる業者を選びましょう。

また、積極的に販売活動を行ってくれるようであれば、他者とは同時に契約できない専属専任媒介契約や専任媒介契約でも問題ありません。

しかし、信頼できる1社が見つからない場合には、複数社と同時に契約できる一般媒介契約がおすすめです。


9. 戸建ての家の相続で考えられるトラブル

遺産相続で起こりがちなトラブルのひとつとして挙げられるのが、戸建ての家の相続です。
ここでは、戸建ての家を相続する際に考えられるトラブルのケースと対処法を紹介します。

9.1 相続財産の多くが不動産のケース

預金や株などの金銭的財産は、価値がわかりやすいため、分配も比較的スムーズに行えます。
しかし、不動産の場合は価値もわかりにくく、また分割することも難しいため、トラブルが起こりがちです。

9.2 遺留分で揉める

相続では、遺留分で揉めるケースも多くあります。
例えば、本来相続するはずの法定相続人(配偶者・子ども・故人の両親)が、遺言書によって法定相続分よりも大幅に少ない額、またはまったく相続できないといった場合には、「遺留分請求」ができます。

不動産を相続する場合には、遺留分請求額を現金などで支払うだけの資金力があれば問題はありませんが、資金力不足の場合には遺留分請求額相当の不動産を共有しなければなりません。

1) 遺留分請求できるのは配偶者と第2順位まで

「遺留分」とは、法定相続人が相続できる最低限の相続のことです。
遺留分請求できるのは、亡くなった方の配偶者と、第2順位まで(子・両親)になります。


9.3 あらかじめ相談先を調べておこう

相続財産の多くが不動産の場合には、トラブルになる可能性が非常に高く、そのまま長期間放置していると、遺留分請求ができなくなります。

遺留分請求には、「時効」があり、自分が相続人と知ってから1年間、またはそれを知らなかった場合でも相続開始時から10年間と決まっています。
あらかじめ弁護士などの相談先を調べておくことが大切です。


10.トラブルが起きたときの対策

万が一、相続でトラブルが起きてしまったときは、弁護士に相談してみましょう。
弁護士は、相続に関してのプロです。

依頼人にとって一番良いと思われる方法をアドバイスしてくれます。
また、自分が交渉するよりも、弁護士という第三者を代理にすることで、交渉がスムーズに行えるでしょう。

10.1 どのような落としどころを目指すか

双方が自分の主張ばかりしていても、トラブルは解決できません。
お互いが100%納得いく答えを見つけることは難しいでしょう。
しっかりと話し合い、妥協点を見つけることが重要です。

10.2 売却するというのもよくあるひとつの手

不動産を相続しても、他の相続人たちにお金を支払えない場合などは、
思い切って売却するのもひとつの手です。

売却すれば、利益を相続人たちで均等に分けられます。
不動産一括査定サイト「イエウール」では、高値で売れて、信頼できる不動産業者を見つけられます。


11.まとめ

不動産を相続する場合には、遺産分割協議で誰が相続するかを決めておくことがおすすめです。
また、共有名義にすると、後で売却する時に面倒なことになるので、なるべく避けておきましょう。

11.1 戸建ての家の相場を知ることは売却で得につながることも!

相続した戸建ての家は、一括査定サイトを利用して価値を知っておきましょう。
相場を知っておけば、売却の際に役立ちます。


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