売却予定の不動産は担保にできる?不動産担保ローンについて解説

売却予定の不動産は担保にできる?不動産担保ローンについて解説
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自宅を住み替える場合は、購入予定の新居の金額に合わせて、資金を用意する必要があります。しかし、自宅の購入には数千万円から場合によっては1億円以上かかることもあり、購入価格以外にもさまざまな手続きに費用がかかります。
これらのコストを捻出する方法として、売却予定の不動産を担保にして、ローンを組むというやり方があります。これは不動産担保ローンやつなぎ融資と呼ばれるものであり、売却までの間に資金を得る方法として有効です。不動産担保ローンへの理解を深め、利用すべきかどうかを考えていきましょう。

査定で分かるのは、価格だけじゃない
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「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、家を売る記事をご覧ください。

不動産担保ローンのメリット

自宅を売却するまでの間にローンを組める不動産担保ローンには、さまざまなメリットがあります。そのため、まずは魅力を知り、どのようなシーンで役立つのか理解を深めていきましょう。不動産担保ローンを利用するメリットとしては、次の4つがあげられます。

  • スムーズに住み替えができる
  • 不動産の売り急ぎが防げる
  • 資金の使い道が自由に選べる
  • 無担保ローンよりも金利が低い

これらのメリットから、不動産担保ローンの魅力を深掘りしていきましょう。

スムーズに住み替えができる

売却までの間に資金を用意できる不動産担保ローンは、利用することで住み替えをスムーズに行いやすい点がメリットです。今住んでいる家の売却に合わせて資金を集めることができ、欲しい家を欲しいタイミングで購入できます。
新居を購入するにあたっては、予約金や手付金など、一定額を事前に支払わなければならないことも多いです。現在住んでいる家の売却が完了するまで資金的な余裕が持てない人でも、不動産担保ローンを利用することでこれらの一時資金をスムーズに捻出することができ、買い逃しを防げます。
購入手続きにかかる費用をローンによって用意できるため、欲しい新居を確実に購入しやすくなる点は魅力です。

不動産の売り急ぎが防げる

所有している不動産、つまり今住んでいる家の売り急ぎを防ぎやすい点も、不動産担保ローンのメリットの1つです。新居を購入する場合は、今住んでいる家を売却し、そこで得た資金によって新居の購入費用を支払うケースが多いです。
そのため、新居を見つけて手付金などが必要な段階になると、まとまった資金が必要となり、売り急いでしまう人は少なくありません。売却を焦ると低条件で売ってしまうというケースも多く、損をすることもあります。
不動産担保ローンで資金を得ているなら、購入手続きの費用をスムーズに支払うことができるため、売り急ぐことなく売却活動を続けやすいです。
じっくり検討してから売却先を決めることで、現在住んでいる家を好条件で売りやすくなり、結果的に資金の余裕も生まれやすいでしょう。

資金の使い道が自由に選べる

ローンは融資を受けた資金の使用用途が定められていることも多いですが、不動産担保ローンは自由に使える点がメリットです。通常の住宅ローンだと、住宅の買い替えにしか融資を受けた資金は利用できません。
しかし、不動産担保ローンの場合は、買い替えの資金はもちろん、日々かかる生活費や税金の支払いなどにも、融資額をあてることができます。法人なら事業資金としての活用も可能であり、他のローンよりも資金利用の自由度が高い点は、大きなメリットといえるでしょう。

無担保ローンよりも金利が低い

売却予定の不動産を担保にしてお金を借りる不動産担保ローンは、無担保の場合と比較すると金利が低いです。ローンは無担保でも借りることができますが、この場合は高金利になることも少なくありません。
不動産担保ローンの場合は、金利は2~9%程度であることが多く、金利負担が少ないことで、最終的に支払う金額を減らすことができます。また、不動産担保ローンは少額で融資を受けられる点も魅力であり、借り入れ額が少ないことで、利息分の支払いも減らせる点は魅力といえます。

 

 

家の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の家に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう!査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。

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不動産担保ローンのデメリット

不動産担保ローンのデメリット

さまざまなメリットがある不動産担保ローンですが、同時にデメリットもあるため注意しなければなりません。不動産担保ローンを利用した場合のデメリットとしては、次の3つがあげられます。

  • 返済が難しくなると強制売却の可能性がある
  • 無担保ローンとは違い諸費用がかかる
  • 期限前返済で手数料が発生する

メリットだけではなく、デメリットも把握しておくことで、住み替え時につなぎ融資を利用すべきかどうかを、判断しやすくなります。

返済が難しくなると強制売却の可能性がある

売却予定の不動産を担保にする不動産担保ローンでは、ローンの返済が難しくなると、強制売却される可能性があります。もしローンの返済が滞ると、売却価格で滞納分を返済するように金融機関から通達されることああります。
これを無視して滞納を続けてしまうと、競売にかけられて強制売却となることもあるため、注意しなければなりません。競売による強制売却だと、通常の売却よりも売却価格が下がってしまいます。
これによって得られる資金が減ってしまったり、場合によってはローンの残債が出たりすることもあるため、この点にも注意が必要です。

無担保ローンとは違い諸費用がかかる

不動産担保ローンと無担保ローンを比較すると、かかる費用に違いがあります。無担保ローンではほとんど費用はかかりませんが、不動産担保ローンでは次の諸費用がかかることはデメリットです。

  • 事務手数料
  • 抵当権設定の登記費用
  • 印紙代

ローン契約時には事務手数料がかかり、場合によってはこれが高額になることもあります。これは金融機関によっては事務手数料に不動産鑑定の費用も含めるからです。事務手数料が安い場合は、別途不動産鑑定費用がかかることもあるため、この点には注意しましょう。
事務手数料の金額は借入先によって異なりますが、数十万円程度だったり、借入額の2%程度となったりすることがあります。
ローンを組む際には売却予定の不動産に抵当権を組む必要があり、登記の費用がかかります。抵当権設定の登記費用は、登記手続きにかかるコストだけではなく、司法書士への報酬がかかることも多いです。
そのため、登記手続きの登録免許税に加えて、司法書士への報酬がかかることも理解しておきましょう。さらに契約書を作成する際には、収入印紙を貼り付けるため、印紙代がかかります。
融資を受ける際には、初期費用としてこれらの支払いが必要であり、無担保ローンと比べると利用までのコストが高い点がデメリットになります。

期限前返済で手数料が発生する

資金に余裕があるなら、不動産担保ローンは期限前に返済することも可能です。ただし、支払い期限までに繰り上げて返済する場合は、手数料が発生することも少なくありません。手数料は金融機関によって異なりますが、ローン残債の1~3%程度であることが多いです。
そのため、場合によっては期限前に返済するよりも、契約時に定めたスケジュールで支払ったほうが、金銭的な負担が軽減できることもあります。期限前返済が必ずしもお得とは限らないため、この点には注意しましょう。

不動産担保ローンの審査基準

不動産担保ローンの審査基準

ほかのローン商品と同じように、不動産担保ローンを利用する場合でも審査があります。スムーズにローンを利用するには、申し込み者本人と、担保にする不動産の両方の条件を把握しておくことが大切です。それぞれの条件を頭に入れておくことで、どのような場合に不動産担保ローンが利用できるかがわかります。

申込み者本人の条件

不動産担保ローンの申し込みでは、申し込み者本人の条件として、次の点が見られています。

  • 安定した収入の有無
  • 収入と返済額のバランス
  • 現在の借り入れの状況

収入は返済に十分なだけでの金額があるかはもちろん、安定しているかも重要です。そのため、年収自体が高くても、月々の収入にばらつきがあるなど、安定していないと審査に通らない可能性があるため、注意しなければなりません。
そのため、公務員や金融業界など、収入が安定していて社会的な信用が高い職業の場合は、安定性が高いと判断され、審査に通りやすくなります。
収入と毎月の返済額のバランスが取れていることも重要であり、基本的には毎月の給料の20%程度が、毎月の支払いにあてられる金額と判断されます。
そのため、毎月の返済額が収入の20%を超える金額で借り入れをしてしまうと、返済のめどが立たなくなる可能性が高いと判断され、審査に落ちやすいため注意が必要です。
現在の借り入れ状況も重要であり、ローンを借りる時点で多数の借り入れがあると、審査に落ちやすいです。他社でローンがどれくらい残っているかだけではなく、これまでに返済が滞っていないかも重要といえます。

担保となる不動産の条件

ローンを借りる際の担保となる不動産は、土地や建物などがあげられます。これらは売却予定のものでも担保にできますが、相場価格よりも評価額は安くなりやすいことは覚えておきましょう。
そのため、1,000万円の価値があったとしても、1,000万円まで借りられるとは限らず、評価額で計算して800万円までの融資となることもあります。
土地は地価を、建物は経年劣化した分の価値を考慮して評価額を決定します。建物の場合は経年劣化が進んでいるほど評価額が下がりやすく、融資額が少なくなる可能性があります。

不動産担保ローンの申し込みについて

不動産担保ローンの申し込みについて

スムーズにローンを利用するには、申し込みに必要な準備や流れ、注意点などを把握しておくことが大切です。事前の準備を徹底しておくことで、不動産担保ローンは利用しやすくなります。申込みに必要なことを把握して不動産担保ローンを上手に活用しましょう。

申し込みに必要な書類

不動産担保ローンの申し込みには、次の書類が必要です。

書類の種類 個人・個人事業主 法人
担保物件関係書類 ・不動産の登記事項証明書
・公図
・地積測量図
・建物図面
・物件案内図(住宅地図)
・不動産売買関係書類
・不動産の登記事項証明書
・公図
・地積測量図
・建物図面
・物件案内図(住宅地図)
・不動産売買関係書類
申込者関係書類 ・世帯全員の住民票の写し
・写真付きの公的証明書
・法人の登記事項証明書
・代表者の住民票の写し
・代表者の写真付きの公的証明書
収入関係書類 ・源泉徴収票
・確定申告書類(直近年度分)
・決算書
・確定申告書類(直近年度分)

個人や個人事業主、法人によって揃える書類が異なるため、注意しなければなりません。

融資実行までの流れ

実際に不動産担保ローンを利用する場合は、申し込みから融資実行までの流れは、次の通りです。

  1. 金融機関に相談する
  2. 来店から申込み
  3. 審査
  4. 審査結果の連絡
  5. 契約
  6. 融資

まずは金融機関に相談し、ローンについての話を聞いておきましょう。その後金融機関に出向き、申し込みを行ってから審査を受けます。
審査結果の連絡があり、審査に通っているなら本契約を行い、融資の実行となります。金融機関によって融資実行までのタイミングは異なりますが、早いところだと来店から1~2週間程度で融資を受けることも可能です。

申し込みの注意点

不動産担保ローンは、申し込み者全員が利用できるわけではなく、審査があることは覚えておきましょう。そのため、審査に落ちるとローンを利用できないため、この場合の資金計画も立てておかなければなりません。
また、使用用途が決められておらず、資金を自由に使える不動産担保ローンですが、不動産の転売を目的にし、その仕入れ資金として融資を受ける場合は、申し込みができない点にも注意が必要です。

不動産担保ローンを利用したくない場合は

不動産担保ローンを利用したくない場合は

デメリットもある不動産担保ローンは、全員に向いているわけではありません。そのため、不動産担保ローンを利用したくないなら、別の選択肢を考えましょう。ローンを利用する以外にも、住み替えをする方法はあるため、別のやり方にも目を向けることが大切です。

不動産売却を選択する

もしまとまった資金が必要な場合は、先に今住んでいる家を売却することがおすすめです。不動産を売却することで、売却価格に応じて資金を獲得することができます。
今住んでいる家を先に売却し、その後新居の購入をすることで、資金計画を立てやすくなります。

一括査定サービスを利用する

不動産を売却する場合は、一括査定サービスの利用がおすすめです。一括査定サービスなら、一度に複数社から査定を受けることができ、効率的に不動産会社ごとの売却条件を比較できます。
同じ家や土地であっても、不動産会社次第で査定額は異なります。最初の1社で売却を決めてしまうと、査定額が相場よりも低く、損をすることも多いです。売り損を出さないためにも、一括査定サービスで複数社から査定を受け、相場価格を正しく判断しましょう。

一括査定サービスはイエウールがおすすめ

ネット上にはさまざまな一括査定サービスがありますが、その中でもイエウールは特におすすめです。イエウールは一度に最大6社から査定を受けられるため、効率的に不動産会社の比較ができます。
イエウールはお客様からクレームの多い企業は契約を解除しているため、優良な不動産会社が集まっています。提携している不動産会社は信頼度が高いものばかりであり、安心して利用できる点も魅力です。

不動産担保ローンは資金計画を立てて慎重に利用しよう

不動産担保ローンは資金計画を立てて慎重に利用しよう

メリットとデメリットの両方がある不動産担保ローンは、まずは利用すべきかどうかを考えることが大切です。利用するなら資金計画を慎重に立てて、無理のない範囲で借り入れをする必要があります。ローンを借りる以外にも選択肢はあるため、ほかの方法と比較しながら、ローンを利用するかを決めましょう。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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