住宅ローンの連帯債務者が死亡した場合、その債務は責務者の家族に引き継がれます。
今回は、住宅ローンの連帯債務者が死亡した場合に連帯責務に昌実メリットやデメリットを詳しく解説します。
もくじ
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そもそも住宅ローンの連帯債務者とは
まず初めに「連帯債務者」とはどのような役割を担っているのかを知りましょう。住宅ローン契約の際には連帯債務者についてのイメージが持てるようになると思います。住宅ローン借入契約書の借主になること
連帯債務者とは複数の債務者が債権者に対し、同様の契約内容で債権に返済をする人のことを言います。そのため、債務者がそれぞれに独立して返済する義務が生じます。連帯債務は、一方が債務を完了すると、他方の債務も同時に完了します。また、債権者は連帯債務者に対してどのような返済請求をしてもよいことになっています。主たる債務者と一緒に住宅ローンを返済する
夫婦の一人が主債務者、もう一人が連帯債務者となり夫婦二人で返済をしていきます。引き落とし口座は1カ所なのが一般的であり、互いにいくら返済するのか相談する必要はありません。しかし、自分以外の債務者が返済できない状態であれば、その分の滞納金も合算して毎月返済する義務があることに注意しましょう。出資の割合により共有名義で登記する
名義の登記については「単独名義」と「共有名義」の2種類があります。単独名義は購入した1人の名義で登記することに対し、共有名義は一つの不動産を購入する際に共同で出資して購入して、その出資の割合に応じた持ち分で登記することを言います。注意点として、共有名義の持ち分に付いては当事者が自由に決定できるわけではありません。原則として、不動産に出資した割合に応じて登記しなければなりません。夫婦の場合、夫のみのお金で購入した不動産を妻と2分の1の共有名義で登記してしまった場合、夫から妻へ2分の1の不動産購入価格額が「贈与」されたことと指摘されてしまい、贈与税を課税させられる可能性があります。
- 持ち分が2分の1になる
- 住宅ローン控徐の対象
- 相続税の節税
住宅ローン連帯債務のメリット
次に住宅ローンを連帯債務することによるメリットについて紹介します。参考として、3つのポイントを挙げました。連帯債務を負うことで、双方にどのよう利点が存在しているのかを知ることで契約際にスムーズに選択できます。債務者の収入を合算するので借入額が多くなる
「収入合算」とは、住宅ローンを借入する際に単独では希望金額を借入出来ない場合に利用する方法です。ローン審査で問題になりやすいのは、契約者の年収であることが多いです。住宅ローンの希望借入金額に対して、年収から契約者の返済能力が低いと判断されてしまうと、希望金額よりも下回る可能性があります。共働き夫婦の場合、ローン審査を受けるのが一人だけだとしても、対象になる年収が夫と連帯債務者となる妻の収入の合算金額になるため、借入金額が多くなります。
連帯債務者も住宅ローン控除の対象になる
連帯責務者の場合、住宅ローン控除の対象になります。ただし、住宅ローン控除の対象はあくまてローンの債務者ですので、連帯保証人は対象外になります。また、夫婦の場合にはそれぞれの年末の住宅ローンの残高に対して受けることが可能です。住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の1％が10年間で減税される制度のことです。減税されるのは所得税と住民税です。夫婦で共働きの場合、共有名義にするとそれぞれの所得税・住民税に対して住宅ローン控除が使えるため、単独名義と比較してもより減税額が多いです。
また、夫婦それぞれに適応されるためには夫婦のうち、どちらか一方が連帯債務者となり住宅ローンを組む必要があります。そのため、妻が連帯保証人になって住宅ローンを組んでも、妻の住宅ローン控除は受けられないので注意してください。
連帯債務者も住まい給付金を利用できる
住まい給付金は、住宅購入時の消費税負担の増加分を軽減するために、一定の条件を満たしている住宅購入者に現金を給付する仕組みのことを言います。この住まい給付金はH26年4月～H33年12まで実施される予定であり、給付金額は最高で30万円と大きいです。住宅購入を考えている場合にはこの制度を活用するかを考えるのもいいでしょう。この給付金は申請者の住宅の持ち分割合に応じた額となります。したがって、夫婦で共有名義と登記している場合には夫と妻それぞれで住まい給付金を申請することが可能です。
- 審査条件を確認
- 必要書類を用意
- 給付金の確認忘れず
住宅ローンの連帯債務のデメリット
上記では連帯債務のメリットについて解説しましたが、次にデメリットについて解説します。連帯債務は夫婦で組むことが場合が多いため、夫婦間で生じる問題点など理解していきましょう。メリットだけでなく、債務を負うことによるデメリットを理解しておくことで、債務を負うかなどの相談に活かせます。連帯債務の債務者は返済能力を維持し続ける必要がある
連帯責務は二人とも債権者であるため、それぞれが返済能力を維持し返済し続ける必要があります。例えば、どちらかが出産や病気など収入が滞っても、もう一人が返済部分を肩代わりして返済を行います。また、それが贈与の基礎控除枠を超えてしまった場合には贈与税が課されてしまいます。主たる債務者しか団体信用生命保険に入ることができない
連帯責務では団体信用生命保険に加入できるのは主たる債務者のみです。諸経費が少ないという点では経済的メリットとして挙げられまずが、逆に片方に収入が途絶える問題が発生するデメリットになります。団体信用生命保険に加入していることで、死亡または高度障害状態になったときにはローンの残高が免除されます。例えば、主たる夫が死亡した場合、団体信用生命保険により妻のローン残高の支払いが免除されます。しかし、妻が連帯保証人の場合、保険には加入していないため、妻が死亡した際にはローン残高が免除されず残ってしまいます。一方で、共有名義やペアローンにした場合には夫婦それぞれが団体信用生命保険に加入できます。そのため、妻が死亡した際には、妻の責務部分であるローン残高は免除されることになります。しかし、このようなリスクなどを回避するために妻には他の保険をかけておく対応を考えておく必要があります。
離婚の時も契約は解消されない
原則として、住宅ローン契約は金融機関の取引のため、離婚により自動的に解消されることはありません。そのため、離婚して不動産名義を夫単独に変更しても、住宅ローンを組んだときに負った「連帯債務者」から解放されるわけではありません。なぜなら、このような夫婦間の同意で返済義務から免れることができてしまうと、2人分の収入や財産に応じてお金を貸した金融機関に対して、不測の不利益を与えてしまうことになるからです。そのため、離婚時に夫婦で財産を分け合う財産分与では、プラスの財産では夫婦間の話し合いで自由に分け合うことは可能ですが、ローンなどマイナスの財産については借入先との関係があるため、自由に分けることは不可能です。
相手のローン返済が滞った場合は自分が支払うことになる
上記に述べた通りに、住宅ローン主契約者と連帯債務者は離婚しても、住宅ローンを返済完了しない限り、互いに返済義務は継続されます。離婚後はそれぞれで返済していく道に進むようになりますが、もしも相手のローン返済が滞納した場合には自分が払わなければいけません。そのため、支払いの継続に対しては、その家にどちらかが住み続けるのかを話し合い、互いに連絡を取り続けることができるのかなどを色々な場合を想定して慎重に考えることが必要です。相手の同意が得られないと売却も賃貸もできない物件になる
連帯責務の場合、厄介になるのは‟共有”している関係です。住宅ローンに関する部分においては返済が完了したことによって解消できますが、‟共有”という状態は完済していても続いていきます。共有物件は共有者の同意がなければ売却できません。そのため、離婚後に相手と連絡が取れない状態であると、共有物件を売却しようとも相手の同意がないために売却できないと言う問題が発生します。これらの問題を回避するために、「連帯債務者」と「共有」の2つを解消しなければならないので注意しましょう。
離婚のときは連帯債務と共有を解消するのが合理的
ローンの残高が元夫のみの収入で借り換えができるのであれば、ローンの借り換えで連帯債務を解消することができます。また、互いの同意の上で共有物件を売却によって現金化でローン残高を支払うことで、連帯債務を解消することができます。- 売却には同意が必要
- 互いに連絡できる
- 親族に代わりを頼む
離婚時には連帯債務と共有の関係も解消しよう
離婚しても債務者から解放されることはありません。金融機関の立場からすれば、離婚などの家庭事情と返済は全く関係なく、離婚をしたからと言って、債務の解消を求めても金融機関が応じてくれません。この問題を回避するためには、離婚時に連帯債務と共有の関係から解消することが必要です。- 住宅ローンの残高を一括で返済する。
- 新たな連帯債務者を用意する。
- 夫の単独名義でローンを借り換える。
これらが、金融機関が損せず、連帯債務を解消させる具体的な提案です。ローンの残高を全て返済することができれば金融関係も特に問題はありません。また、新たな債務者を用意する場合には元妻と同じような収入・年齢など条件がないと金融機関から許可が下りない可能性があります。
住宅ローンの連帯債務は将来を考えた選択や整理をしよう
住宅ローンの連帯債務のメリットとデメリットについて理解が深められたのではないでしょうか。連帯債務者は連帯保証人との違いや、請け負った場合に生じる返済義務などをきちんと念頭に入れて、どのような住宅ローンを組むのかを考えましょう。また、離婚をする場合など債務者の解消をするために必要な問題を整理し、借りている金融関係先と要相談をしましょう。イエウールは全国2,300 社以上の厳選された不動産会社が対応
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