40代で住宅ローンは組めないって本当?リスクとその対処法を解説します

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家を購入する際には多額の資金が必要であり、住宅ローンを利用して融資を受ける人は多いです。

40代で住宅ローンを組む場合は、あらゆるリスクを考慮する必要があるため、「40代で住宅ローンを組むリスクとその対処法を知りたい」「40代での住宅ローンの組み方がわからない」「老後の生活のためのお金が足りなくなりそう」といった不安もあるのではないでしょうか。

この記事では、40代で住宅ローンを組むリスクとその対処法、老後を見据えた資金計画についてご紹介します。

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40代で住宅ローンは組めないって本当?

 

「40代で住宅ローンは組めないって本当?」「40代で住宅ローンの審査には通らないのでは?」

40代で住宅ローンを組むことを考えるとこのような不安がよぎることもあるかもしれません。結論からいえば、40代であっても住宅ローンを組むことは可能ですし、遅すぎることもありません。

実は、40代で住宅ローンを借りる人は少なくありません。家を購入するにはある程度の自己資金と年収が必要なので、経済的に余裕のある40代が多くなるのも納得です。

住宅ローンの年齢制限

住宅ローンの年齢制限は、借入時の年齢は20歳から満65歳未満や満70歳未満、完済時の年齢は80歳の誕生日の前日や81歳未満などが平均的です。

なので、一概に40代だからといって年齢で判断されて住宅ローンが組めないということはありません。

しかし、支払い期間が短くなることによって月々の支払額が高くなり、その支払いを滞りなくできる人なのか、という観点で審査が厳しくなる可能性はあります。

また、これまでに携帯電話の分割支払いやクレジットカードの支払いをを滞納した履歴がある場合、住宅ローンの審査に通りづらくなります。

 

 

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40代で組む住宅ローンのリスクとは

40代で住宅ローンを組む場合、定年後にも返済を続けるリスクがあります。20代、30代と比較すると希望的観測を含めずにプランを決めなければいけません。

審査に通らないリスク

住宅ローンの審査に通るにはコツがある

40代で審査に通りやすくするためには、いくつかのコツがあります。例えば、完済までの期間を短く設定したり、頭金をできるだけ多く用意すること、住宅ローン以外の借り入れをなくすなどです。

詳しくは4章で解説しているので、気になる方は先に読み進めてみましょう。

大きな支出で貯金が足りなくなる

  1. 子どもの大学入学や親の介護で貯金が足りなくなるかも…

40代で住宅ローンを組む場合、まだ住宅ローンの残高が多いうちに教育費用や介護費用で大きな支出がある可能性があります。

毎月の返済額は手取りの25%以内に

40代で住宅ローンを組む際は、毎月の返済額をできるだけ減らすことが重要です。返済額は手取りの25%以内にしておきましょう。

これは「返済負担率」と呼ばれ、額面年収に対する返済額の割合のことを指します。返済負担率を25%以下に抑えることで無理なく返済ができ、ローン滞納のリスクを回避できるという考え方があります。

また、住宅ローンはボーナス込みで支払うよう条件設定することも可能ですが、無理なく返済するにはボーナスを含めない計算で返済額を決めることがおすすめです。

毎月10万円の貯蓄を目標に

  1. 人生にどのくらいのお金が必要?

40代では、まだ住宅ローンの残高が多いうちに教育費用や介護費用で大きな支出がある可能性があります。

これから支出がある可能性をふまえて希望的観測を含めずに毎月の貯蓄額を決める必要があり、これを「必要貯蓄額」といいます。

必要貯蓄額を計算する際は、以下の項目を整理して計算します。

  • 平均手取り年収
  • 年金の手取り額
  • 現在資産額
  • 老後生活比率
  • 現役年数
  • 老後年数

老後生活費率とは「現役時代の生活費」に対する「老後の生活費」の比率のことです。

例えば40歳であれば、残りの人生において年金受給開始までを現役と考えると、現役年数は25年、老後年数は人生100年時代と考えると、30~35年くらいになります。

 

一般的に40代で住宅ローンを組もうとすると、月10万円、年に100万円程度の貯蓄が必要になることを意識しておくと40代ならではのリスクを踏まえた計画が立てられるでしょう。

定年後の返済ができなくなるリスク

  1. 定年後に返済を続けられなくなるかも…

住宅ローンは一度組んだら支払い義務が生まれ、滞納せずに完済する必要があります。住宅ローンを滞納してしまうと、遅延金が発生したりブラックリストに登録されてしまう、最悪のケースでは、マイホームを失うかもしれない、といった危険性があります。

定年後も無事にローンを完済するためには、次の方法を頭に入れておきましょう。

固定金利、元利均等返済を選ぶ

40代ならではのリスクを踏まえた考え方でプランを決めましょう。

変動金利は金利の低い今(2021年現在)だからこそ人気ですが、金利が今のままだという保証はありません。金利が上がった際に一気に支払えなくなることのないように、40代では固定金利をお勧めします。

返済方法は、毎月の返済金額を一定にするために元利均等返済を選ぶと、家計の支出が見通しやすくなります。

リレーローンを活用する

親子が協力して世代をまたぎながら返済できるローンもあります。これはリレーローンと呼ばれるものであり、<strong>親子で完済を目指すので、親が完済できなくても、子供が代わりに返済できることが大きな特徴</strong>です。

将来的に親と同居したり、二世帯住宅を購入したりすることを考えるなら、リレーローンの利用を検討してみても良いでしょう。

リレーローンについては、こちらの記事も参考にしてください。

老後資金が足りなくなるリスク

  1. 年金生活に入ってからの生活資金は足りるかな?

年金生活に入ってから毎月住宅ローンの支払いに追われると、ゆとりをもった生活ができずに惨めな気分になるかもしれません。

定年時の平均貯蓄残高

もちろん、人によって収入や支出も異なりますし、定年時に大体どのくらいの貯蓄があればいいか、という一つの目安になるでしょう。

老後資金確保の準備と並行して、定年時に住宅ローンを完済できる状態を目指すのが、安心感につながります。

一概には言えませんが、令和元年の6月に出された金融審議会の報告書をもとに考えると、老後夫婦2人での日常生活を送るには、月5万円不足すると記されています。それを踏まえると、老後を約30年と考えると、約2,000万円必要だと考えられています。ただ、この報告書の中では、住居費は月1万円が平均値として示されています。だからこそ、定年時にローンは完済することを目指すことが、安心できる老後生活には必要ではないか、と思います。

なお、住宅ローンを数カ月続けて滞納してしまうと、ブラックリストに登録されたり、マイホームを失うことにもなりかねません。住宅ローンを滞納するリスクについては、こちらの記事も参考にしてください。


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【シミュレーション】40代で組む住宅ローンの一例

40代で住宅ローンを借りる場合、30代、50代と比較してどのような返済プランになるのでしょうか。まずは一覧で比較してみました。

40代で住宅ローンを組む場合のシミュレーションを、借入額を3,000万円、返済方法を元利均等返済として30歳、50歳のケースと比較してみました。60歳を定年として、定年時のローン残高も比較しています。

借入の年齢 30歳 40歳 50歳
金利タイプ 固定金利 固定金利 固定金利
金利 1.0% 1.0% 1.0%
借入期間 35年 35年 30年
総支払額 3,619万7,998円 3,619万7,998円 3,536万7,068円
毎月返済 8万4,685円 8万4,685円 9万6,491円
60歳時残高 約495万円 約1414万円 約2098万円

※融資手数料を3万円、ローン保証料を60万円と仮定しています。

住宅ローンを借りるタイミングが高齢になるにしたがって、定年時の残高が多くなっていくことがわかります。40歳で住宅ローンを借り入れると、60歳時点で1414万円の残高が残ります。

やはり定年時の残高が多いほど定年後の返済リスクは高くなるため、いかに年金生活に入る前に定年後のローン残高を減らすかが問題になります。

なお、50代での住宅ローンについてはこちらの記事も参考にしてください

40代で審査に通りやすくするコツ

40代で審査に通りやすくするためには、いくつかのコツがあります。

40代では住宅ローンの審査が厳しくなることもありますが、以下のコツをふまえて少し工夫をすることでローンの審査に通りやすくすることができます。

  • 完済時の年齢を低く設定する
  • 頭金をできるだけ多く用意する
  • 住宅ローン以外の借り入れをなくす
  • 複数の金融機関で本審査を通しておく

審査に通るためのコツを把握して対策することで、少しでも住宅ローンを利用できる確率を上げることができます。

頭金をできるだけ多く用意する

住宅ローンでいくら融資してもらうかも重要なポイントであり、融資金額が少ないほど、審査には通りやすくなります。そのため、頭金をできるだけ多く用意し、ローンで借りる金額は少なめに設定することがおすすめです。

借り入れ額が少ないということは、それだけ短期間で返済できる、あるいは滞納のリスクが低いと判断されます。また、頭金を多く用意できることで、自己資金に余裕があることも評価され、審査に通りやすくなるでしょう。

20%程度の頭金を用意する

40代で住宅ローンを組む際は、毎月の返済額の決め方や金融機関の選び方に加えて、頭金をいくら用意するかというのも重要な問題です。

住宅ローンを組む際は、家の価格に対して10~20%程度頭金を用意すると安心感が高まります。もちろん頭金を多く用意した方が総支払額は安くなりますが、どのくらいの差が出るのでしょうか。

3000万円の物件を購入すると仮定して、頭金が100万円のケースと頭金600万円のケースでそれぞれの返済プランをシミュレートしてみます。

条件 頭金 借り入れ期間 借り入れ額 毎月の返済額 総支払額
年利1% 100万円 35年 2,900万円 81,862円 約3,501万円
年利1% 600万円 35年 2,400万円 67,748円 約2,908万円

※融資手数料を3万円、ローン保証料を60万円と仮定しています。

同じ3000万円の物件であっても、頭金によって総支払額に600万円近くの差が出ることがわかります。

購入予定の物件の価格が決まっている場合、不動産会社と相談しながら借り入れ額や毎月の返済額についてのシミュレーションをしてみると良いでしょう。

完済時の年齢を低く設定する

住宅ローンの審査において、完済時の年齢が何歳であるかは重要なポイントであり、これによって審査の厳しさが異なります。完済時の年齢が勤務先の定年までなど、退職予定時期より前であれば、定年後の収入減少などのリスクが減るので、金融機関も融資に前向きになりやすいです。

完済時の年齢が高いほど、ローン滞納などのリスクが高くなって審査が厳しくなるので、40代から住宅ローンを組むなら、返済期間を短くして、勤務先の定年までなど、退職予定時期までの完済を目指したほうが良いでしょう。

住宅ローン以外の借り入れをなくす

住宅ローン以外にも、他社から借り入れをしていると、審査は厳しくなりやすいと言われています。そのため、審査に通りやすくするには、住宅ローン以外の借り入れをなくしておくことも重要です。

他に借り入れがないことで、住宅ローンの支払いに集中できることがわかり、ローン滞納のリスクも低いと判断されるでしょう。

反対に複数の借入があると、他の借入の残高次第では、希望金額まで借りられない可能性があるので、他社から借り入れをしている場合は、先にそちらを完済しておくことがおすすめです。

複数の金融機関で本審査を通しておく

自分に合った住宅ローンを組むために、複数のローンの条件を複数社で比較することがセオリーです。金融機関によってローンが利用できる条件や金利、最大返済期間が異なることは少なくありません。

そのため、金融機関ごとが提示する条件を比較して、より自分にメリットが大きいプランを組むことが大切です。「複数の金融機関で本審査を通すと、銀行の審査に落ちている印象を与えることになるのでは?」と心配する意見もありますが、実際は審査の合否とは関係ありません。

多少の手間はかかりますが、40代で住宅ローンを組むリスクを前提に考えると、安全な道を選ぶ方が良いでしょう。

家の購入や住み替えのために住宅ローンを組むのであれば、まずは不動産のプロである不動産会社からアドバイスを受けて組み方を決めることをおすすめします。


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完済するために繰り上げ返済を活用しよう

住宅ローン返済の負担を減らすなら、繰り上げ返済して少しでも早くローンを終わらせ、利息の支払い負担を減らすのが最も効果的です。

繰り上げ返済とは、ボーナスや退職金のほか、親の相続などでまとまってできたお金から、住宅ローンを全部、もしくは一部を返済してしまうことです。期間を短縮するか、返済額を変更するか選択することができます。

例えば、当初借入3000万円、金利1%の住宅ローンで10年返済後に100万円繰り上げ返済すると、支払う利息の金額は約27.5万円の差がでることがあります。

期間を短縮する場合

仮に100万円の繰り上げ返済をすると、期間を1年3ヶ月短縮することができます。

毎月返済額 84,685円
残り返済期間 23年9ヶ月
減少する利息額 約275,000円

定年後の返済リスクを減らしたい40代の方にとっては、期間を短縮する方がメリットが大きいのではないでしょうか。

返済額を変更する場合

返済期間はそのままで、毎月の返済額を減らすこともできます。この場合、4,000円程度減らすことができます。

毎月返済額 80,905円
残り返済期間 25年0ヶ月
減少する利息額 約130,000円

繰上返済の手数料は、定額や繰上返済時点のローン残高の2%など、費用がかかる金融機関もあれば、手数料がかからない所もあります。費用がかかるからといって、それを理由に繰り上げ返済をしないほどではありません。詳しくは以下の記事を参考にしてください。

まとめ

40代で住宅ローンを組む場合のや審査に通るコツ、ローンの組み方についてご紹介しました。

住宅ローンは非常に高額な金融商品なので、40代という安定しているようで先行きの不透明な年代にとっては決断しきれない問題なのではないでしょうか。

自分で情報収集をすることも大切ですが、時には、住宅のプロである不動産会社に相談してみるのもいいかもしれません。

優秀な不動産会社の担当者であれば、実際に40代で家を購入する方がどのように住宅ローンを選んでいるか、自分のライフプランに合ったローンの組み方とは何か、などといった相談にのってもらえるかもしれません。

複数社を比較することで優秀な担当者を見つけられる可能性が高くなります。まだ具体的に決まっていなくても、まずは査定依頼をすることで相談できる担当者を見つけてみましょう。

斎藤 岳志
監修者:斎藤 岳志(さいとう たけし)
ファイナンシャルプランナー(CFP)、宅地建物取引士。
ケセラセラ横浜代表。
「お金の不安を安心に変えて、あなたと一緒に最適な未来を考える」がモットー。マイホーム、投資用物件の購入や売却のサポートがメイン(マンション中心)。自らもマンション大家である実体験にもとづいたサポートが強み。
著書:「FP大家だけが知っている 資産形成に中古ワンルームを選ぶと失敗しない理由」

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