「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
住宅ローンがあるけど引っ越したい方必見！【基本ルール】
住宅ローンとは、家を購入、リフォームする際に金融機関から借り入れる長期の融資のことを指します。
その住宅ローンの返済が終わっていないが、引っ越しをしたいと考えている方へ。まずは、最低限抑えておくべき住宅ローンの基本ルール2点を確認していきましょう。
- 住宅ローンが残っていたら、原則貸せない
- 住宅ローンが残っていたら原則売れない
住宅ローンが残っていたら原則貸せない
原則、住宅ローン返済中の家を他人に貸すことはできません。金融期間から融資を受ける際に、「マイホーム購入」と資金使途を定めたのであれば、銀行に断りなく勝手に賃貸に出してしまうと、銀行側からローンの一括返済を求められるケースがあることを覚えておきましょう。
住宅ローンは、居住するための家を購入する際に利用するローンです。そのため、住宅ローン返済中はその家に住んでいなければなりません。
住宅ローン返済中の家があっても、転勤などの理由で長期間居住することが難しくなったとき、違う家に引っ越して古い家を賃貸に出したいと思う人もいるでしょう。その場合は、融資先の金融機関に相談し、判断するようにしましょう。
もし、はじめから、投資するための物件購入で合った場合は、ローンを「住宅ローンよりも、不動産投資ローンにする」方が、金利の低い状態での融資が可能なので、お得に融資を受けることが可能です。住宅ローンの場合と条件が異なってくる可能性があるので、詳細は金融機関の担当者へお問い合わせください。
住宅ローンが残っていたら原則売れない
家を売却したいと思っていても、ローンを完済しないと抵当権を外すことができないため、原則家を売却できません。
そのため、売却の検討を始めたときには、住宅ローンが残っていないか、残っているならどのようにして完済するのかも含めて考える必要があります。
家を売る前にローン完済しなければいけないルールですが、住宅ローンの残債を完済させるには、一定の資金が必要です。しかし、住宅ローンを一括返済できるほどの資金をもっていないのが一般的です。
住宅ローンを一括返済する方法
住宅ローンの完済は終わっていないが、新居購入希望している方への対処法は、今住んでいる家がそもそも売却できるのか、また、売却価格によって変わってきます。
- 売却とローン完済の取引日を同日にする
- 住み替えローンを利用する
- 任意売却をする
- ダブルローンを組む
売却とローン完済の取引日を同日にする
家の任意売却において、「売却とローン完済の取引日を同日にする」というのは、売却手続きの重要な部分です。この方法は、住宅ローンの返済が困難になった場合に、物件を売却し、その売却代金で住宅ローンの残債を完済することを意味します。
売却とローンの完済を同日に行うことで、スムーズに債務解決を図ることができます。資金が十分あるのであれば、売却代金で一括返済が楽で早い方法となります。
売却とローン完済の取引日を同日にする流れ
この流れは以下のように進行します：
買い替えの際は、「売りが先の方法」と「買いが先の方法」の2種類ありますが、売りが先の方が、自身の経済的負担がすくなるので、以下では売りが先での買い替えプロセスを紹介します。
- 売却の準備：
債務者は不動産会社や専門家と協力して、物件の売却に向けた準備を行います。これには、物件の査定、市場価格の設定、販売戦略の策定などが含まれます。 - 売却契約の締結：
買い手が見つかったら、売却契約を締結します。この際、売却代金の支払い日と住宅ローンの完済日を同日に設定することが重要です。 - 売却代金の受領とローン返済：
契約に基づいた取引日に、売却代金が債務者に支払われます。その代金を直ちに住宅ローンの残債に充て、ローンを完済します。 - 物件の引き渡し：
ローンの完済が確認された後、物件の所有権を買い手に移転し、物件を引き渡します。
この方法により、債務者は住宅ローンの残債を清算し、同時に物件を売却することができます。これによって、競売にかけられるリスクを避け、より良い条件で物件を売却することが可能になります。
住み替えローンを利用する
住み替えローンは、現在返済中のローンに新しい家のローンを上乗せして借りることができる仕組みとなっています。オーバーローンでもダブルローンに比べれば毎月の返済額を抑えてローンを組むことができます。
住み替えローンを利用することができれば、住んでいる家のローンが残っていても売却することが可能になります。本来、売却価格をローンの返済に充ててもローンが残る場合、売却をするには預貯金などから補填した上で完済しなければなりません。
住み替えローンなら、売却後、ローンが残っても新しい家のローンに加算して融資を受けることができるので、預貯金を減らさずにすみます。ただし、高額なローンとなるため審査は厳しく、誰でも利用できるローンではないことを覚えておきましょう。
【メリット】月々の返済額が決められる
ダブルローンのように、2カ所の金融機関から融資を受けるわけではなく、今まで融資を受けていた金融機関でまとめて借りることができる仕組みなので、月々の返済額を決めることができます。
今までのローン残額に上乗せして新しい家のローンを組むため、二重の支払いになることがありません。
オーバーローンになることが多いため、通常の住宅ローン以上に厳しい審査を受けなければならず、誰でも利用できるローンでないことは念頭に置いておきましょう。
【デメリット】不動産売買のスケジュールがタイトになる
住み替えローンは、売買の決済を同じ日にする必要があるので、新しい家探しや引っ越しなどのスケジュールがタイトになる可能性があります。
住んでいた家の買い手が見つかれば、すぐに明け渡さなければならないため、新しい住まい探しが満足にできないことも考えておく必要があります。
もし、新しい家の住まい探しを満足のいくように行いたいのであれば、仮住まいを用意すると良いでしょう。仮住まいに必要な家賃や諸経費など余分な出費は増えますが、納得のいく住まい探しをすることができます。
任意売却をする
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、債務者が自らの意志で住宅を市場価格で売却し、その売却代金で住宅ローンの残債を返済する手続きのことを指します。任意売却は、競売にかけられる前の段階で行われ、債務者がよりコントロールできる方法です。
任意売却では、物件を市場価格で売却することができるため、競売よりも高い価格で売れる可能性があります。もし、任意売却を希望する場合は、住宅ローンを提供している金融機関（債権者）の同意が必要です。
ダブルローンを組む
新たにローンを組んで新しく住む家の購入を検討する人もいるでしょう。しかし、住宅ローンは居住する家のみが対象となるため、複数軒の住宅ローンを組むことはできません。
住んでいた家のローンが残っているのに、新たにローンを組みたい場合、ダブルローンを組むというのが一つの方法です。
住宅ローンが残っていても、新しい家の住宅ローンを組めるのがダブルローンです。2軒分のローンを返済しなくてはならなくなるため、返済額に見合った収入が必要です。
通常の住宅ローン申請に比べて、返済額が大きくなることから、審査が厳しくもなります。収入はもちろん、就職先や勤続年数などもチェックされます。
他にも、年間のローン返済額が年収の30％ほどであることや、70～80歳までに住宅ローンを完済できるかどうかといった点も審査されます。
また、ダブルローンを利用するには、現在組んでいる金融機関からの承諾を得る必要があることも覚えておきましょう。
【ダブルローンのメリット】家の買い替えが余裕をもってできる
ダブルローンは、残っているローンとは別に新たなローンを組むことができる仕組みのため、不動産売却と購入のタイミングを自分で調整することができます。
例えば、新しい家への引っ越しが済んでから売却をするという流れも可能です。新しい家探しや引っ越しを焦ってする必要がありません。
また、売却から購入までのタイミングが合わず仮住まいに引っ越す手間もかかりません。借り住まいに必要な家賃などの費用も抑えることができます。
【ダブルローンのデメリット】返済額が2倍になる
ダブルローンの最大のデメリットは、返済額が2倍になることです。住んでいた家のローンと、新しい家のローンの2つのローンの返済をしなければならなくなるため、返済額は2倍になり家計への負担が大きくなります。
また、住宅ローン控除は自分が居住している1つの家にしか適用されないため、今まで住んでいた家では住宅ローン控除を受けることができなくなります。そのため、今以上に返済が厳しくなることが想像できるでしょう。
住宅ローンがあっても引っ越せるケース
住宅ローンは本人の居住が条件で組むことができるものです。しかし、仕事の都合上などで仕方なく引っ越しを余儀なくされることもあるでしょう。住宅ローンを抱えながら違う家に引っ越すことができるのは、どのようなケースなのでしょうか。
転勤で引っ越しが必要になったケース
転勤で引っ越さなければならなくなった場合、それはやむを得ない事情に該当します。新しい赴任先に家族そろって引っ越す場合に、銀行側も空き家になっているのに住宅ローンを払うよう強制してくることはありません。
まずは住宅ローンを組んでいる銀行に相談してみましょう。状況の説明や条件のすり合わせを銀行側と行い、銀行側に引っ越しはやむを得ないと判断をしてもらえれば、売却や賃貸を検討することもできます。
場合によっては、住宅ローン返済への条件が追加されることもあります。
家族の介護が必要なケース
家族に介護が必要になった場合も転勤と同様です。売却や賃貸を可能にするには銀行側の承諾が必要です。
介護の場合、親の実家に同居するケースが多くあります。そうすると、新たな家賃などの住居費が必要にならないこともあるため、住宅ローンの返済が滞ると判断する銀行は少ないと考えられます。
介護を理由に引っ越す場合は、銀行側からの承諾も得られやすいと言えます。承諾を得られたら、売却や賃貸に出すことを検討しましょう。
【参考】転勤や介護が理由ならまずは銀行に相談する
やむを得ない理由で住宅ローンを組んだ家に居住することが難しくなったら、勝手に判断せず、まずは銀行に相談しましょう。
銀行側が注目するポイントは、「引っ越し理由」「引っ越し先の住居費の有無」そして「ローンの残額」です。
引っ越しする理由は、上記で挙げたような転勤、介護であれば問題なく進むことが多いです。引っ越し先の住居費に関しては、引越し先の家賃の有無がポイントです。
引っ越し先で家賃が発生すると住居費が2重になり、住宅ローン返済が滞ってしまう可能性を考え、銀行側は承諾しないこともあります。社宅や実家に住み、家賃がない、または抑えられることが分かっている場合は銀行側にしっかりと伝えておきましょう。
ローンの残額によっては、住宅を売却してもローンが残ってしまうことがあります。その場合、売却価格でローンの一部を一括返済し、残ったローンを毎月支払っていくことになります。
賃貸に出すことを相談しても、承諾してくれる銀行は少ないです。銀行によっては、金利優遇の待遇を受けられなくなることや、事業用の不動産投資ローンに借り換えることを条件に賃貸を承諾してくれるところもあります。
賃貸に出すのであれば、物件の維持管理をどうするのかといった点も踏まえて検討することがおすすめです。
住宅ローンが残った状態で引っ越す場合の注意点
住宅ローンを組む人の多くが、住宅ローン控除を受けています。転勤などの理由で引っ越しをしなければならなくなったとき、住宅ローンや控除の利用はどうなるのでしょうか。
単身赴任なら引き続き住宅ローンが利用できる
転勤により住み続けることが困難になるケースも少なくありません。そのような場合、一定の要件を満たせば、住宅ローンを控除とともに利用し続けることができます。
特に、転勤で単身赴任になった場合、単身赴任はやむを得ない事情に該当し、一定の要件として残った家族が住み続けるという点が該当します。
単身赴任先が海外だった場合、2016年4月1日以降に住宅を購入した人に限られるので注意しましょう。
交渉次第で賃貸で貸し出すことも可能
住宅ローンの契約条件には、「賃貸中の物件についてはお取り扱いできません」という記載があるのが一般的です。そのため、ローン返済中の家を賃貸に出すことはできません。
ただし、住宅ローンを契約した後に転勤が決まった場合は、賃貸が可能になるケースもあるので、まずは住宅ローンを組んでいる銀行に相談しましょう。
金融機関によって対応や取り扱いは異なるため、必ず確認をすることがおすすめです。ローン返済中の家を勝手に賃貸に出してしまうと契約違反となり、ローン残債の一括返済を求められる可能性があるので注意が必要です。
空き家になる場合は銀行に相談
転勤や介護で、家族揃って別の家に引っ越し、空き家になる場合は、まず銀行側に報告することが大切です。
住宅ローンは住み続けることが条件になるので、誰も住まずに空き家になっていると一括完済を要求される可能性もあります。
引っ越す理由が転勤や介護などのやむを得ない理由であれば、銀行側も柔軟に対応してくれることが多いので、自分で判断せず銀行に相談するようにしましょう。
住宅ローンを完済できれば売却も可能
転勤や介護などのやむを得ない事情で引っ越さなければならない場合でも、住宅ローンを組んでいる家を売却するには住宅ローンを完済しなければなりません。
売却を検討する際には、その家に戻ってくることができるのかという点も含めて考えましょう。転勤などで2～3年で戻ってくることができるのであれば、売却せずに残しておくことも選択肢の一つになります。
ただ、転勤が続く場合は売却も視野に入れて良いでしょう。売却した時点でローンを完済しなければなりませんが、売却価格をローン返済に充て、それでもローンが残った場合は預貯金などから支払う必要があります。
住宅ローンが残っていても状況によって引っ越すことは可能
結論としては、住宅ローンを返済中の家から引っ越しをすることは可能です。銀行側ときちんと相談すれば、売却や賃貸に出すことも可能になります。
ただし、勝手に自分の判断で進めてしまうと、一括返済を求められることがあるので注意しましょう。やむを得ない理由以外で住み続けることが難しい場合、一度不動産会社に査定をしてもらい、売却金額でローンの返済ができないかを確かめてみましょう。
ダブルローンや住み替えローンを使って新しい家の購入を検討するのもおすすめです。ただし、審査が厳しく、誰でも利用できるローンではないため、審査に通らないことも視野に入れておく必要があります。
やむを得ない理由で住み続けることができなくなった場合は、まず住宅ローンを組んでいる金融機関に相談するようにしましょう。
家が高く売れれば、ローン残債の返済できる額を増やすことができ、売却価格をローンの返済に充ててこともできます。
まずは住んでいた家がいくらで売れるのかおおよその金額の目安をつけておきましょう。家の価値を調べるには無料一括査定サイトを利用するのが便利です。複数の不動産会社に一括で査定見積もりを依頼することができるので、手間をかけることなく自分にとって相性の良い不動産会社や担当者を見つけることが可能です。
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