離婚するときに住宅ローン残債がある場合どうする？
離婚すると、財産分与で婚姻中に2人で築いてきた財産は平等に2分の1ずつ分けることになります。もちろん、家や家具、車なども「財産」の一部でありますが、物理的に分けられないものに関しては、互いに納得できるように、物理的な財産は一方が所有し、その価値に見合う金銭を他方に支払う形が多いです。
さて、離婚のときに住宅ローン返済期間中で、まだ残債が残っている場合どうしたらよいのでしょうか？
ローンを完済するまで離婚ができないわけではありませんが、だれが払うのか、どのように払うのかは決めなければいけません。
離婚するときに住宅ローン残債がある場合の3つの対処法を紹介していきます。
- 夫婦の一方が住み続ける
- 家を第三者に賃貸する
- 家を売却する
対処法(1) 夫婦の一方が住み続ける
この方法では、夫婦の一方が家を取得し、残りの住宅ローンを引き続き支払うというものです。
家を売らずに住み続けられるため、子供がいる場合や家に愛着がある場合にはメリットがあります。
一方で、住宅ローンは登録されている名義人にのみ返済の責任が伴うため、離婚前にローンの名義や保証人の確認を行い、必要であれば、名義変更の手続きを行うようにしましょう。
基本的に、住宅ローンの名義人は変えられない決まりとなっていますが、離婚時にのみ銀行がs間ざまな背景を考慮して名義変更に同意してくださる場合もあります。
その場合、ローンを引き継ぐ側が支払能力を持っているかの確認が非常に重要です。
離婚後に夫が住み続ける場合
離婚後、住宅ローンの名義人がそのまま家に住み続けて住宅ローンを返済するケースは、最もトラブルが少なく安心なパターンといえます。
持ち家のローンを名義人が自分で払い続けるのと同じであり、配偶者とは完全に縁を切ってまったく新しい人生を歩みたいという方が多く採用するパターンです。
ただ、住宅ローンの名義が完全な単独名義であるか、注意が必要です。
住宅ローンの連帯保証人として、配偶者（妻）が指定されている場合は夫の返済が滞ると、妻に支払い命令が下ります。
連帯保証人になっている場合は、共有名義で住宅ローンを組んでいる場合と同様、妻の名義と連帯保証を外すか別の親族に変更してもらうなど対応が必要になります。
離婚後に妻が住み続ける場合
ローンの名義人が夫であるが、離婚後家に住み続けるのが非名義人の「妻」であるケースがあります。
妻側に離婚後の暮らしの心配がなかったり、子どもがいる場合は生活/教育環境を変えなくてよいというのが大きなメリットではありますが、最もトラブルも起きやすいケースです。
引き続き夫が住宅ローンを返済して住み続ける場合、様々なリスクが伴います。
そのため、「住宅ローンの名義を妻に変更する」「住宅ローンを他の銀行で借り換え、そのタイミングで妻名義にする」という返済方法も検討出来ます。
しかし、いずれの方法も難しい条件や基準をクリアしなければならないため、あまり現実的な選択肢とはいえません。
ここで、非名義人である妻が住み続ける場合支払いはどうするのかという疑問が出てきます。その対処法について紹介します。
ローンの支払い用に妻が夫に家賃を払う
夫がローンの名義人として支払いを続け、妻が実際に住む代わりに夫に家賃として一定額を支払う方法があります。
そして、この家賃は夫がローン返済に充てます。
妻は住み続けられ、夫もローン返済の負担が軽減されますし、家賃の金額次第では、夫婦双方にとって合理的な負担調整が可能です。
一方で、妻が家賃を払えなくなった場合、ローンの支払いに影響が出るリスクがあります。
また、離婚後も定期的に連絡を取り合わなければならない関係になりますが、その関係に問題ない場合は検討してみてもよいかもしれません。
慰謝料や養育費の代わりに夫がローンを支払い続ける
慰謝料や養育費として本来妻に支払う金額の代わりに、夫がローンの支払いを続けるという合意をする方法もあります。
慰謝料や養育費の支払い方法に代替手段を設けることで、双方の合意が取りやすくなりますし、妻が住み続ける安心感を得られる。
しかし、ローンの支払いが慰謝料や養育費の代わりに行われるため、夫が支払いを滞らせる場合、妻と子どもの生活に影響が出る可能性があります。
また、養育費や慰謝料の支払い方法として妥当かどうか、法的な相談が必要です。
さらに、ローンが完済した後の取り決めも重要になります。
対処法(2) 家を第三者に賃貸する
「家を第三者に賃貸し、その収入でローンを返済する」という方法は、住宅ローンが残った家に自分が住み続ける代わりに、家を賃貸物件として第三者に貸し出し、その賃貸収入でローンの支払いを行うものです。
この方法は、離婚後に夫婦いずれも家に住まない場合や、ローン返済の負担を軽減するために使われることがあります。
家を賃貸物件として貸し出し、毎月の賃料収入でローン返済を続けます。
家を手放さずにローン返済が可能です。家が将来値上がりする可能性がある場合には、保有を続けるメリットです。
しかし、家を持ち続ける一方で、自身が住む場所は別に確保しなければなりませんし、貸借人が現れるまで空室のリスクが伴います。
また、賃料がローン返済額に満たない場合、差額を自己負担する必要があります。
さらに、賃貸管理や維持費用など、賃貸に伴う手間やコストが発生します。
対処法(3) 家を売却する
この方法は、家を売却し、その売却代金を使って住宅ローンの残高を一括返済するものです。
家を市場に出して売却し、得られた資金で住宅ローンを完済します。売却後にローン残高が残らないようにすることが目的です。
売却によってローンを完済できるため、ローン返済の負担から解放されます。また、売却価格がローン残高を上回れば、その差額を現金として手に入れることができます。
売却価格がローン残高に満たない場合、差額を現金で補う必要があります。
また、住む場所を新たに探さなければならないため、引っ越しの手間や費用が発生します。
そのため、家を売却して住宅ローンの返済をした方がいいかどうかは、夫婦の資金状況や家自体の価値、ローン残高などにより異なります。後ほど残債額が売却価格を超えた状態「オーバーローン」や売却したお金でローンが完済できる状態「アンダーローン」にかんして解説していきます。
不動産仲介をする場合
不動産仲介は、不動産会社に仲介をしてもらい購入希望者につながげてもらう方法で、不動産を売却する際に、最も一般的な売却方法です。
売り出し価格を自分で設定できるので、市場の動向や物件の状態により、適正な価格で売却できる可能性があります。
つまり、可能な限り高い価格で家を売却できるということです。
ただし、売却価格がローン残高を下回る場合、残債が問題となるため、その処理方法も検討が必要です。
また、仲介による売却は、売却が完了するまでに平均3-6ヶ月程度時間がかかることがあり、迅速な解決を希望する場合には不向きかもしれません。
不動産買取をする場合
不動産買取による売却は、迅速に売却して早く現金を得て早急に住宅ローンを完済したい場合に有効な方法です。
不動産買取とは、買取業者に直接売却するため、仲介に比べて短期間で売却を完了できます。
売却完了までの平均期間は7日～1ヶ月程度で、不動産を現金化できます。
これにより、離婚手続きを迅速に進めることが可能です。
買取は即金での取引が可能である一方、仲介による売却よりも低い価格での取引になることが一般的です。
買取で家を売却した場合は、売却額が売却相場の70％～80％程度になってしまうのが一般的です。注意しましょう。
そのため、ローンの残高によっては、売却代金での完済が難しい場合もあります。
なお、売却代金でローンを完済し、余ったお金は財産分与の対象となります。
アンダーローンの場合
家を売却したいと考える場合、売却額に対して住宅ローンがアンダーローンかオーバーローンかなのかが重要な指標になります。
アンダーローンとは家の売却し、その額でローンが完済できる状態のこと。
売却額は買主と売買契約を結ぶまで分かりませんが、査定額の段階でアンダーローンと分かれば後はローン残債を下回らないように気をつけながら売却するだけです。
売り出し価格を少し高めに設定する、販売力の高い不動産会社を選ぶなど高く売るコツを意識して売却活動を行いましょう。
家の売却額はすべてが手に入る額ではなく、その中から仲介手数料や税金などの諸費用が引かれるので、ローン残債ギリギリの額で売却しないように注意しましょう。
オーバーローンの場合
次にオーバーローンについて説明していきます。
オーバーローンとは家の売却額だけではローンが完済できない状態のこと。
家を売るには住宅ローンを借りた際に設定された抵当権を抹消する必要があり、そのためには残りのローンを一括返済する必要があります。
家を売却する際には、家の名義人を売主から買主に変更する必要がありますが、ローンを完済しないと抵当権を抹消できないので家を売却することはできません。
売却額で足りない部分を補ってくれる住み替えローンもありますが、家を新しく購入する予定がないと利用できません。
住宅ローンを返済するのであれば、まずは家の査定です。
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
家がおおよそいくらで売れるのか分からなければ、オーバーローンかアンダーローンかも分かりません。査定額を調べてオーバーローンになりそうかアンダーローンになりそうかを判断しましょう。
家の査定方法はいくつかありますが住宅ローンの残債を完済できるか否かを判断したいので、まだ売却は検討の段階であっても一括査定を使って査定結果はできるだけ精度高く分かるようにしましょう。
ペアローンの場合
ペアローンは、１つの物件に対して夫婦が別々に契約者として住宅ローンを組む方法です。
それぞれが自分のローンを返済する形で、契約は2本というカウントになります。
ペアローンの最大のメリットは、収入に対する節税ができる可能性が高いことです。また、住宅ローン控除などが適応されるケースもあります。
一方で、ペアローンを組んで離婚することになると、売却することが難しくなります。
売却の条件が厳しかったり、双方の同意が必要になったりと通常の一方がローンを組んでいる場合とは異なるステップが必要なるためです。
また、完済するまで夫婦が共働きすることが厳しい場合、返済リスクを考えるとペアローンを締結することは避けた方がいいでしょう。
連帯保証の場合
連帯保証とは、住宅ローンの借り手が返済不能になった場合、連帯保証人が代わりに全額返済を負担するという契約です。
夫がローンの主たる借り手で、妻が連帯保証人となる場合も多くみられます。
メリットとしては、保証人を立てることで、借入の審査がスムーズに進む場合があります。
反対に懸念点としては、主債務者が返済できなくなると、連帯保証人に全責任が降りかかるため、連帯保証人に経済的な負担が大きくのしかかる可能性があります。
また、離婚時にでローン契約の解除を行いたい場合は、金融機関の承諾が必要で、容易に連帯保証を解除できないことがあるので注意しましょう。
さらに、連帯保証人は住宅ローン控除を受けられない点も懸念すべき点です。
連帯債務の場合
連帯債務は、2人以上が一つのローン契約に基づいて、全員が債務全額に対する返済義務を負う形です。
夫婦や家族で住宅を購入する際によく利用され、全員が同じローン契約に基づいて支払いを行います。
例えば、住宅ローンでは夫婦のうちどちらかが「主債務者」となり、もう片方が「連帯債務者」として借り入れをすることになります。
主債務者と連帯債務者の収入を合算して、借りられる金額が決まるため、1人では希望額を借りられないときなどに有効です。
注意していただきたいのが、離婚をしたからと言って連帯債務を抜けることはできません。そのため、支払いを怠った場合は、離婚したとしても連帯債務者に金融機関から催促の連絡がいく可能性があります。
連帯債務を抜ける場合は「差し替え」を検討する
離婚の際に連帯債務を抜けたい場合は、変えありの候補者を見つけて差し替えを行う方法があります。
金融機関が了承するかどうかによりますが、候補者は、連帯債務者と同等、またはそれ以上の支払い能力が求められます。
差し替え人には、親族などの近場の人を選ぶ方が多くなっています。
任意売却をする場合
家の売却額を使ってもローン完済が難しく、自己資金で補填するのも難しい場合は任意売却を選択しても良いでしょう。
任意売却とは、金融機関の許可を得て家を売却する方法で、売却額をすべてローン返済に使用する代わりに抵当権を抹消してもらう方法です。
残ったローン残債は月々返済していくことにな
るので、返済も楽になるでしょう。
ただし、ローン残債が多すぎて月々の返済額が多くなったり返済期間が長くなってしまう場合は認めてもらえない場合もあるので注意しましょう。
また、そもそも任意売却を受け付けていない金融機関もあります。任意売却を行いたい時は任意売却専門の業者などに依頼し、任意売却を受けてもらえるように交渉が必要です。
離婚時の住宅ローンに関する基礎知識
まず、最初に押さえておいてただきたい情報は、住宅ローンは借金であるため、離婚時には財産分与の一部として扱われないということです。
離婚時の財産分与は、夫婦が婚姻期間中に築いた財産を公平に分配することを目的としています。
住宅は通常、共有財産とみなされ、その価値が分配対象となります。
しかし住宅ローンの残債は「負債」として考慮されるため、斬さん分与の対象ではありません。
多くの場合、家を売却してローン完済に当てたり、共同の財産から住宅ローンの支払いをして残った財産を2人で分け合います。
住宅ローンの返済義務は名義人にある
住宅ローンの返済義務は、通常、ローン契約に基づいており、そ
の名義人にのみ課せられます。
一緒に住んでいるからといって返済の義務はなく、ローンの名義人にだけ偏差義務があります。
そのた債務を共有財産で補わない場合は、住宅ローンの名義人が離婚後も返済義務を負い続けることになります。
住宅ローンを離婚後に誰が払い続けることになるのかが非常になってくるので、離婚時に確認することで詳しく説明しました。
連帯保証人や連帯債務者として登録している
住宅ローンにおいて、連帯保証人や連帯債務者の役割もあります。
- 連帯保証人は、借り主（ローン名義人）が返済を行わない場合に、代わりに返済を行う義務を負う人
- 連帯債務者は、ローンを共同で借り入れた場合の二人以上の債務者を指す
住宅ローンを組む際に多いのが、夫が「名義人」になり妻が「連帯保証人」になるケースです。
離婚しても、連帯保証人としての義務は残るため、元配偶者がローンの返済を滞ると、連帯保証人がその返済を求められることになります。
そのため、離婚時には連帯保証人の立場から外れるか、ローンの再契約を検討する必要があります。
また、連帯債務者は、各自が全額の返済義務を負うため、離婚後もその責任は消えません。
仮に一方が支払いを行わなければ、他方が全額を返済しなければならなくなります。離婚時には、連帯債務者の地位をどうするか、慎重に取り決める必要があります。
離婚時に名義変更はできる？
結論からお伝えすると、住宅ローンの名義変更は、原則できないとなっています。
これは主に金融機関側のリスク管理や借入者の返済能力に関する懸念が背景にあります。
金融機関は、ローンを貸し出す際に、借入者の返済能力を詳細に審査します。
離婚後に名義を変更する場合、金融機関としては新しい名義人がローンを返済できるかどうかを再評価しなければなりません。
もし、返済能力が不十分と判断されれば、金融機関は名義変更に同意しない可能性が高く、返済能力が債務者と同等または、債務者以上と判断された場合は特例で名義を変更できる可能性が高くなります。
名義変更を考えている場合は、金融機関と詳細に相談し、状況に応じた対応を検討することが重要です。
住宅ローン返済方法を決める前に確認しておくこと
離婚が決まったあと、家をどうするか決めるためには、まず次の確認事項を確認しておきましょう。
- 住宅ローンの名義人と契約内容を調べる
- 家の名義人を調べる
- 家の価値を調べる
- 住宅ローンの残債額を調べる
住宅ローンの名義人と契約内容を調べる
住宅ローンの契約書を見て、ローンの債務者を確認しましょう。
住宅ローンの返済義務があるのはローンの債務者です。住宅ローンの契約によって、夫婦のうち誰が債務を負うのかが決まります。
基本的に、夫婦で住宅ローンを契約する場合の契約方法はこの3つに分類できます。契約が変更されている場合もあるため、書類はすべて確認するようにしましょう。
家の名義人を調べる
まず、物件の名義人の確認をしましょう。所有する不動産を売却することができるのはその家の名義人だけですので事前に誰名義になっているか確認することが大切です。
物件を売らずにどちらかが住み続ける場合でも、もし名義人以外が住むとなると、何か物件のことで確認事項が発生した場合、相手に連絡をしなければ家の処理ができなくなることもあります。
後々のトラブルを避けるためにも事前に確認しておきましょう。
かなり昔に購入した場合や相続で譲り受けた場合など、物件の名義人が分からない場合、法務局で登記簿謄本を取得すれば調べることができます。
法務局の業務取扱時間は平日8時30分～17時15分となっています。平日昼間に法務局に行くことができない場合は、オンラインで登記簿謄本（登記事項証明書）の交付請求をすることも可能です。
夫妻や親族との共同名義になっている場合は、売却時にやや複雑な工程になる可能性があるため、いずれにしても正しく家の名義人を把握しておきましょう。
参考：法務局「登記事項証明書（土地・建物），地図・図面証明書を取得したい方」
家の価値を調べる
家がいくらで売れるのかによって、売却のみで資金を賄えるのか、自己資金を準備しないといけないのかが変わってきます。
そのため、家の市場価値を正確に把握することは、今後の返済方法を決める上で非常に重要です。
調べる方法として、お勧めしたいのが、不動産一括査定サイトを利用し、複数の会社から査定を受けることです。
査定には、簡易査定と訪問査定の2種類あります。
まずは簡易査定で大まかな価格を確認し、その後、実際に売却などを検討する際には訪問査定を依頼するのが良い流れです。
完全無料の不動産一括査定サイト「イエウール」なら、インターネット上からいつでもどこでも一度の情報入力で複数の不動産会社に査定を申し込むことが可能です。業界No.1の提携会社数なので、あなたの売りたい物件に対応した不動産会社を最大6社紹介してもらえます。
住宅ローンの残債を調べる
そして、次に大切なのがローンがいくら残っているのか「残債」の確認です。
家を売ってもローンが残るのか、ローンを完済できるのか判断する必要があるため、残債を把握しておくことはとても重要です。
住宅ローンの残債額を確認する方法として借入金融機関のウェブサイトを使う方法があります。
これは、インターネットバンキングを利用していること、あるいは借入金融機関のインターネットサービスに加入していることが前提条件となります。
ただし全ての金融機関がウェブサイトでローンに関する手続きや残債確認ができるわけではありません。自分の借入先の金融機関は対象かどうか確認してみましょう。
いますぐに、代替の残債額を知りたい方は入力欄に従って、数字を入力・選択するだけで、この場で住宅ローン残債を確認できます！
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