離婚後の住宅ローンはどのように支払う?状況別の返済方法を解説

離婚後の住宅ローンはどのように支払う?状況別の返済方法を解説
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結婚を機にマイホームを購入したという方は多いと思います。しかし、住宅ローンの返済中に離婚することになった場合、残りのローンの返済責任はどのようになるのでしょうか?

一般的には離婚のタイミングで家を売るか、どちらか一方が住み続けることになりますが、判断する前に確認しておくべきことがいくつかあります。住宅ローンや名義に関する注意点を解説していきましょう。

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「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、家を売る記事をご覧ください。

まずは離婚時の住宅ローンの現状を確認しよう

離婚することが決まったご夫婦のなかには、住宅ローンの返済がまだ残っているという方も多くいます。夫婦で数十年かけて返済していく予定で借りたローンも、離婚すると今まで通り返済していくことは難しいですよね。

まずは住宅ローンが残っている状態で離婚する際に確認しておくべき3つのことを解説します。

住宅ローンの債務者

はじめに確認すべきなのは住宅ローンの債務者が誰かです。

ローンの名義人についてですが、パターンとしては、「夫の単独名義」、「夫の単独名義で妻が連帯保証人」、「妻の単独名義で夫が連帯保証人」、「夫婦共同名義の連帯債務、または夫婦がそれぞれ住宅ローンを組むペアローン(お互いに連帯保証人になっている)」の4つがあります。ご自身の状況がどうなっているのか、住宅ローンを契約した金融機関に確認をしてみましょう。

書類が手元にあるようなら、「住宅ローン関連の契約書」等で確認できます。

現在の家の名義人と価値

まずは家の名義人の確認をしましょう。不動産を売却することができるのは名義人だけですので事前に家や土地の名義が誰になっているか確認することが大切です。

家を売らずにどちらかが住み続ける場合でも、名義人以外が住むと相手に連絡をしなければ家の処理ができなくなることもありますので、後々のトラブルを避けるためにも事前に確認しておきましょう。

売却するにせよしないにせよ、今の家の価格がいくらなのか知ることもとても重要です。

基本的に、不動産の価値は築年数が経過するにつれて低下していきます。4000万円で購入した新築マンションも、10年後には3000万円程度の価値になっているというのもよくあること。

たとえ売却したいと思っていても、売却金額でローンが完済できないと抵当権を外すことができません。抵当権が外せなければ売却が出来ないため、預貯金から残りの返済額を補う必要があります。

そういった状況まで想定するために、売却するか決める前にまず不動産会社に査定してもらうようにしましょう。そのときのポイントは、1社ではなく複数の不動産会社に査定してもらうことです。

完全無料の不動産一括査定サイト「イエウール」なら、インターネット上から複数の不動産会社に査定を申し込むことが可能です。業界No.1の提携会社数なので、あなたの売りたい物件に対応した不動産会社を最大6社紹介してもらえます。

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住宅ローンの残債額

次に、ローンがいくら残っているのか(=残債)の確認です。家を売った後にローンが残るのか、ローンを完済できるのか判断する必要があるため、残債を把握しておくことはとても重要です。

ローンの残債額を確認する方法として借入金融機関のウェブサイト、郵送される残高証明書、返済予定表の3つを使う方法があります。

借入金融機関のウェブサイト

金融機関のインターネットサービスを利用すれば24時間ローンの手続きや住宅ローンの残高照会等がインターネットで行えるので非常に便利です。

しかし借入金融機関のウェブサイトで確認するためには、インターネットバンキングを利用していること、あるいは借入金融機関のインターネットサービスに加入していることが前提条件となります。

全ての金融機関がウェブサイトでローンに関する手続きや残債確認に対応しているわけではありませんので、自分の借入先の金融機関は対象かどうか確認してみましょう。

残高証明書

こちらの残高証明書は住宅ローンの契約時に残高証明書の郵送料を金融機関に預けている場合のみ毎年郵送で自宅に送ってもらえるものになります。

残高証明書は年末調整に必要な書類のため、10~11月ごろに届くのが通常です。借入の時期によっては1月中旬に届く場合もあります。

もし残高証明書を紛失した場合は、本人確認書類といった必要なものを用意して借入金融機関に申し出ることで再発行することができます。どうしても必要な場合は必要な持ち物を揃えて金融機関に問い合わせてみましょう。

返済予定表

金融機関から郵送されてくる返済予定表にはローン残債だけでなく借入内容から返済予定日やボーナスで返済した分、更には元金や利息などの内訳といった住宅ローン返済までの予定が非常に分かりやすく記載されています。

返済予定表はローンを契約して一度目を通したら再度確認することは滅多になくそのまま保管されることが多い書類です。保管場所をよく覚えておきいつでも確認できるようにしておくと良いでしょう。

もしローン返済予定表を再発行したいときは、残高証明書と同様に、必要な持ち物を揃えて金融機関に再発行の申し込みをします。金融機関によって必要な持ち物は違うのでそれぞれ確認するようにしましょう。

ローンの残債額の確認方法について詳しく知りたい方は「住宅ローンの残高確認方法|確認すべき時はいつか」という記事もご覧ください。

住宅ローンを完済することが可能かどうか

住宅ローンが残っている状態で離婚するときに考えられる選択肢は、大きく分けて以下の2つです。


 

  • 家を売却してローンの返済に充てる
  • どちらかが住み続けて、ローンの返済を継続する

 


家を売るかどうかは、ローンの残債額の大きさと、査定した結果の家の価格を比べて判断しましょう。

家の価格がローン残債を上回っている状態をアンダーローン、ローンの残債の方が高くなっている状態をオーバーローンといいます。

売却金額でローンが完済できる(アンダーローン)のであれば売却した方がきれいに1/2ずつ清算できて、後々のトラブルにもなりにくいのでおすすめです。一方、オーバーローンの場合は売却してもローンが残ってしまうため、金融機関に抵当権を外してもらえず、売却自体ができなくなってしまう可能性もあります。

離婚後の家の取り扱い方について詳しく知りたい方は「離婚したら持ち家はどうなる?現状を把握して損のない選択をしよう」という記事もご覧ください。

離婚後も住宅ローンを支払い妻が住む場合

夫が住宅ローンを返済する

夫が債務者で妻が非債務者だと仮定します。

就学年齢の子どもがいたり、養育費の受取が難しかったりした場合、離婚後も妻が自宅に住み続け、夫が支払い義務を負うケースも比較的一般的です。

このケースでは、子どもを転校させなくてよい、女性側に離婚後の住まいの心配がないなどのメリットがあります。

この場合、夫のローン返済が滞った場合に強制退去になるリスクがあります。また、住宅ローンの名義人が住んでいなければ、住宅ローンの要件に当てはまらず、金利が高いローンに借り換えたり、最悪の場合一括返済を求められる可能性もあります。

よって、離婚前に双方の収入状況について、厳密にシミュレーションし、返済が続けられるかどうか確認しておく必要があります。

住宅ローンの名義を妻に変更する

非債務者が家に住み続けるにあたり名義変更をしたいと考えている方も多いでしょう。

「住宅ローンを夫名義で契約していたものの、妻と子どもが住み続けることになったので妻に名義人を変更したい」など、離婚に伴い住宅ローンの名義を変更したいという相談はよくあります。

結論から言うと、基本的にはローン返済中に名義人を変更することは難しいでしょう。

金融機関は「名義人がその家に住み続けること」と「毎月返済が可能な安定した収入があること」を前提に住宅ローンを融資しています。つまり、もともとの名義人の収入などを信頼して融資をしているため、新しい名義人にローンを引き継いで返済していく収入がなければ、金融機関は名義変更を認めません。

逆に言えば、新しい名義人が同程度、もしくはそれ以上の収入があり、過去に滞納履歴などもなく十分な信頼に値する場合は相談に応じてもらえる可能性もあります。とはいえハードルは高いことには変わりはないので、名義変更できることを前提に決断することは控え、事前に金融機関に相談してみることをおすすめします。

住宅ローンを他の銀行で借り換える

どうしても妻に名義変更をしたいのであれば、他の金融機関で住宅ローンを借り換えるという選択肢もあります。

この場合原則としては、自宅も住宅ローンも住み続ける人の名義となります。安定した収入がある人が名義人となれば借り換えは可能ですが、もし収入がない妻が住み続ける場合などは、借り換えは難しくなります。

夫に家賃として毎月支払う

妻が住み続けるため、妻自身で住宅ローンを返済したいと考えてる方も多いでしょう。しかし先ほど解説したように住宅ローンの名義を変更することは難しいです。

妻がローンを返済したいが名義変更ができない場合は、債務者は夫のままにして、妻が夫にローン返済額を家賃として支払っていくという方法もあります。

この方法であれば住宅ローンを名義変更することなく妻が返済することが可能です。離婚後も連絡を取り合う必要があるかもしれませんが、住宅ローンの名義変更をしないで返済できる方法の1つとして検討してみましょう。

離婚後も住宅ローンを支払い夫が住む場合

離婚後、ローンの名義人がそのまま住宅に住み続けるケースは、言ってみれば最も分かりやすいパターンと考えられます。持ち家のローンを名義人が自分で払い続けるのと同じであり、配偶者とは完全に縁を切って、まったく新しい人生を歩みたいという方に選ばれているようです。

完全な単独名義であれば問題はありません。しかし、夫が契約した住宅ローンの連帯保証人として、妻が指定されている場合は注意が必要です。この場合、夫の返済が滞ると、妻に支払い命令が下ります。連帯保証人になっている場合は、共有名義で住宅ローンを組んでいる場合と同様、妻の名義と連帯保証を外すか、別の親族に変更してもらうなど対応が必要になります。

変更が可能かどうかは金融機関の審査が必要です。

離婚後も家を売却せずに住宅ローンを支払うケースについて解説しました。非債務者が家に住み続ける場合は離婚後のトラブルになる可能性が高いです。確実に離婚後のトラブルを避けるためには家を売却することが1番でしょう。

もっと詳しく知りたい方は、「離婚時はマンション売却する方が良い?住み続ける?悩むポイントを徹底解説」をご覧ください。

離婚時に住宅ローン中の家を売却する場合

家を売る際にはアンダーローンかオーバーローンかによって対応が変わります。

オーバーローンの場合

売却額よりもローン残債が多い「オーバーローン」の場合はどうなるのでしょうか?

不動産を売却するときには、住宅ローンを完済して抵当権を外す必要があります。すなわち、買い手が見つかってもローンが残っている状態では抵当権を外すことができず、基本的に売却することはできません。

オーバーローンの場合でも、家の売却額と自己資金を使って完済、もしくは任意売却をすることで家を売ることができます。

家の売却額と自己資金で完済

家の売却額だけでローンを完済できない場合でも、自己資金を使い完済できるのであれば売却することができます。

たとえば売却額と住宅ローンの差分が300万円ほどであった場合、300万円を預貯金で支払うことができれば売却は可能です。

離婚後にローンの返済が滞り問題になるケースが多くあります。自己資金を充当することで住宅ローン残債を解消できる場合には、自己資金も残債に充てて、なんとか住宅ローンを完済するようにしましょう。

任意売却

離婚とともに家を売却したいのに、ローン残高が多く残っていて売却が難しい場合はどうすればよいのでしょうか。

預貯金も多くなく、どうしても完済ができそうにないときは、任意売却という選択肢があります。

任意売却とは、住宅ローンが残っている状態でも金融機関の合意を得て家と土地を売却できる方法です。何らかの事情で住宅ローン(借入金)が返済できなくなった場合や、不動産売却後も住宅ローンが残ってしまうことが明らかな場合でも売却することができます。

ただし、金融機関にしてみればリスクを背負うことになるため、なかなか承認が下りない可能性もあると覚えておきましょう。

詳しく知りたい方は、「【任意売却とは?】メリット・デメリットや売却の流れを解説!」という記事もご覧ください。

任意売却を検討するとしても、損しないために家の査定を依頼して今の家の価値を把握しておくことをおすすめします。

アンダーローンの場合

ローン残債よりも売却額が高くなる「アンダーローン」の場合、住宅ローンを完済してしまえばその後の経済的負担もなくなるので、当然これが理想的なパターンと言えるでしょう。

家を売却したお金を住宅ローンの返済に充て、余ったお金は財産分与の対象として夫婦で分けることができます。

アンダーローンでもオーバーローンでも、高い価格で売却するには一社だけでなく複数社に査定依頼することをおすすめします。

複数の不動産会社に査定依頼をするなら、一括査定サイトがおすすめです。代表サイト「イエウール」なら、一度の情報入力で最大6社の不動産会社に査定依頼をすることが出来ます。

不動産会社を比較して、自分にあった信頼出来る不動産会社を見つけましょう。査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒ほどで完了します。

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住宅ローン中の家の売却について詳しく知りたい方は「ローン中の家を売るにはどうすればいい?ローンが残ってしまう場合や高く売るコツを解説!」という記事もご覧ください。

離婚時の住宅ローンに関するトラブル

離婚後に住宅ローンに関するトラブルがよくあります。事前によくあるトラブルを把握し対策をしておきましょう。

トラブル1:離婚後に住宅ローンの返済ができなくなった

妻と子どもが住んでいる家の住宅ローンを夫が支払うことになっているが、夫の生活が苦しくなり住宅ローンの返済をすることができなくなるというトラブルがあります。

もし住宅ローンの滞納が続けば強制退去になるリスクもあります。

そのほかにも妻が連帯保証人になっている場合では、話し合いで夫が今後ローンを支払うことになったとしても、金融機関に対しての妻の支払い責任は継続されます。

ローンの返済を担っていた夫が音信不通になった場合、離婚が成立した後であっても妻のもとに返済の催促がいくことになります

対策:連帯保証人になっている場合は代理を立てる

もし妻が住宅ローンの連帯保証人になっている場合は必ず連帯保証人から外れるために銀行に連絡しましょう。

連帯保証人・連帯債務者から外れるには、夫側の親族など新しい保証人を立てるか、連帯保証人なしで他の金融機関に借り換えるなどが考えられます。代理の保証人を立てたとしても支払い能力があるかなどの審査があるため、連帯保証人・連帯債務者から外れるのは難しいということを覚えておきましょう。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
住宅ローンでよくある失敗例や対策方法を分かりやすく解説

トラブル2:夫が住宅ローンを支払いを拒否した

離婚後も住宅ローンの支払いを続けると約束していたが、夫(債務者)側に新しい家族ができ、住宅ローンの支払いを拒否されるパターンも考えられます。

夫が住宅ローンの支払いを拒否し続けた場合でも支払いが滞ったときと同じように家を差し押さえられ強制退去になる可能性があります。

住宅ローンを支払うことを約束した証明書残しておく必要があります。

対策:公正証書を活用する

離婚に際して注意すべきことは、話し合いの内容を、必ず公的なかたちで記録しておくということです。これは住宅ローンに限った話ではありません。

離婚時の話し合いでは、養育費や住まいの名義、家財道具の分配など、法的に拘束力を持つ重要な内容を含むものが多くあります。そのため、調停をはさまない円満離婚であっても、必ず公的書類(公正証書)にして文書を記録し、後々のトラブルを防ぐ必要があります。

公正証書を作成したうえで離婚することを「公正証書離婚」といい、協議離婚ではすでに当たり前になりつつあります。公正証書には住宅ローンの支払義務のほか、養育費、財産分与、子どもへの面会日および面会条件、親権などについて明記されています。公正証書に記された条項は、法的に違反するものでない限りは遵守する義務が課され、不履行の場合は強制執行の対象になります

離婚時に話し合ったことを、きちんと公正証書の形で記録しておくことで、養育費などの支払い条件などが法的にも明確になります。なおかつ守らなかった時の罰則が課されるため、仮に訴訟に発展した場合でも有力な武器になります。

トラブル3:住宅ローンをどちらが支払うか

住宅ローンの残債額をどちらが支払うか決める際にトラブルになることもあります。

離婚後はお互い新しい生活を始めるためできるだけ住宅ローン残債を支払いたくないと考える人がほとんどでしょう。

残っている住宅ローンを誰がどれくらい支払うのか事前に決めておく必要があります。

対策:家を売却する

離婚後の住宅ローン返済について意見がまとまらない場合は、家を売却するとよいでしょう。

家を売却することで、売却益を使い住宅ローンを一括返済することができます。

家を売却する際は仲介で売却しましょう。仲介とは不動産会社に仲介業を依頼し、家の売却活動を手伝ってもらう売却方法です。

仲介で売却する際は売り出し価格を自分で設定することができるため、ローン残債額に合わせた価格で売却することもできるかもしれません。

しかし、売却相場から外れた売り出し価格を設定してしまうとなかなか買主が見つからず売れないこともあるため、不動産会社の査定結果を参考にして価格設定をするようにしましょう。

不動産会社に査定依頼をする際は一度の申し込みで複数社に査定を依頼できる一括査定サービスが便利です。

離婚時のトラブルについて詳しく知りたい方は「【住宅ローン払えないで離婚】よくある事例と解決策。やるべきことは?」という記事もご覧ください。

離婚時の住宅ローンについての注意点

そのほかに、住宅ローンに関係することで離婚時に気を付けておくべき注意点をご紹介します。

共有名義の場合は同意を得てから売却

共働きの夫婦の場合、ペアローンなど共有名義で住宅ローンを組んでいるケースもあるかと思います。

その際の注意点として覚えておいてほしいのは、共有名義の家を売却するには共有者の同意が必要になることです。

片方の意思で売却することはできないため、たとえば夫は売却して清算したいと思っていても妻が納得せずに住み続けて話が進まない……なんていうこともよくあります。また、ローンを完済したあとに売りたいと思っても不動産が共有名義のままであれば同じく共有者の同意が必要です。

離婚後にまた連絡をとって同意をもらうとなるとトラブルにつながる可能性もあるため、売却するのであれば速やかに売却手続きを進めましょう。

家の売却には時間がかかる

仲介の場合、家を売りに出してから売却が完了するまでに約3~5か月かかると言われています。

時期 期間
売り出し前 数週間~1か月
売り出し中 1日~売れるまで
売り出し後 1か月前後

家を売却には家の査定不動産会社選びなど家を売りに出す前にもやることが多く、すべての期間を含めると約6ヶ月ほどで家の売却が完了すると言われています。

離婚が決まりすぐに売却したとしてもすぐに売却が完了するわけではありませんので注意しましょう。

どうしても家を短期間で売却したい場合には買取という売却方法を使って家を売る手段もあります。

買取とは不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう売却方法のことで、市場に向けた販売活動は行われず売主と不動産買取業者の間で交渉が成立すればすぐに買い取ってもらえるため、早ければ1か月ほどで売却が完了します。

不動産買取にについて詳しく知りたい方は「【不動産買取を徹底解説】仲介との違いは?買取のメリットデメリットとは?」という記事もご覧ください。

家の売却にかかる費用を把握しておく

家の売却時に発生する費用を把握しておかないと、いざ家が売れた時に想定外の出費が重なり住宅ローンが完済できない……なんてことにもなりかねません。

ローン中の家を売る場合には、以下のような費用が発生します。

費用 金額
仲介手数料
  • 成約価格が200万円以下の場合:成約価格の5%
  • 成約価格が400万円以下の場合:成約価格の4%+2万円
  • 成約価格が401万円以上の場合:成約価格の3%+6万円
印紙税(※1)
  • 成約価格が500万円以下の場合:2,000円(1,000円)
  • 成約価格が1,000万円以下の場合:10,000円(5,000円)
  • 成約価格が5,000万円以下の場合:20,000円(10,000円)
  • 成約価格が1億円以下の場合:60,000円(30,000円)
  • 成約価格が5億円以下の場合:100,000円(60,000円)
抵当権抹消費用
  • 登録免許税(必須):3,000円
  • 不動産登記費用(必須):不動産1つにつき1,000円
  • 司法書士依頼費用(任意):8,000円~12,000円
確定測量費用
  • 600,000円~800,000円
不動産譲渡所得税
  • 不動産所有歴が5年以下の場合:所得税30.93%+住民税9%
  • 不動産所有歴が5年以上の場合:所得税15.315%+住民税5%
住宅ローン残債 残債の額は人それぞれです。実際に売却を行う前に金融機関と連携を取り、住宅ローンの残債を確認しておきましょう。
早期返済手数料 本来の返済スケジュールより早くローンの完済を行う場合、金融機関によっては早期返済手数料を求めてくることがあります。

※1)2022年3月末日までに締結された売買契約に関しては、国税庁「不動産譲渡契約書の印紙税の軽減措置の延長」により、括弧内の印紙税額が適用されます。

このように家の売却には多くの費用がかかります。想定外の出費を避けるためにもあらかじめいくら費用が必要なのか把握しておきましょう。

養育費の支払いがある場合はローンの負担を考慮する

まだ成人していない子どもがいる状態で離婚をする場合、ほとんどのケースでは、夫のほうに養育費支払いの義務が課されます。ただし、養育費に加えて住宅ローンの返済義務も上乗せされるとなると、経済的にも大きな負担になります。

裁判所で使う養育費の算定表では、養育費に住居費も含まれています。そのため裁判所での調停などでは、住宅ローンの返済額を考慮して養育費を減額できる場合があります。

協議離婚であってもローンの返済が滞っては結局トラブルになってしまいます。ローン残債の金額や返済年数、成人するまでの子供たちの年数を考慮して、安心して子育てするために、養育費や住宅ローンをどのように負担するのか、双方でよく検討してみましょう。

詳しくは、「離婚するときは住宅ローンを折半する必要がある?」をご覧ください。

まとめ

離婚には様々な手続きが必要となり、精神的にも時間的にも余裕がなくなってしまうかもしれません。

いざ離婚する段階になって家をどうするか検討を始めても、その他の手続きに時間を取られてしまい慌てて決断してしまう可能性も。

離婚が決まった段階でできるだけ早めに家の査定を受け、おおよその市場価値を把握しておくことがポイントです。あわてることのないよう、話し合いの段階で現実的な意見が出せるよう準備しておきましょう。

離婚時の家の財産分与について気になる方は「離婚で家を財産分与するには?財産分与の種類や流れを解説」も参考になります。

初心者でもわかる!
記事のおさらい
離婚時には住宅ローンについて何を確認すればいい?
離婚時には、住宅ローンの名義・残高、現在の家の価値、アンダーローンかオーバーローンかについては確認しておきましょう。詳しくはこちらで解説しています。
オーバーローンの場合、どうなるのでしょうか?
買い手が見つかってもローンが残っている状態では抵当権を外すことができず、基本的に売却することはできません。詳しくはこちらをご覧ください。
売却せずに一方が住み続けるとき
夫名義で住宅ローンを組んでいる場合、名義人が住み続けるか妻が住み続けるかによって状況が変わります。詳しくはこちらを参考にしてください。

関連記事:離婚時の不動産の共有名義は解消すべき!住宅ローンや税金についても解説!
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

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