離婚時に住宅ローンが残っている場合、住宅ローンの名義人である夫が家に住み続ける場合が考えられます。
住宅ローンの名義人が家に住むことでトラブルを避けることができますが、結婚時代に借り入れた住宅ローンを1人で返済することが負担になることもあるでしょう。
この記事では、離婚時の住宅ローンの財産分与や夫が家に住む場合の住宅ローンの返済方法について解説します。
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
離婚で財産分与する際の住宅ローンの分配方法
離婚をすることが決定すると財産分与を行います。
財産分与とは、婚姻期間中に夫婦2人で協力して蓄積した財産を分配することです。
財産分与の対象となる財産は預金・現金・有価証券・自動車・不動産・年金・退職金・生命保険積立金など婚姻期間中に蓄積した夫婦2人の財産全てです。財産分与ではマイナスの財産も分与の対象のため、住宅ローンもどのように分配するか夫婦で話し合う必要があります。
財産分与の割合は原則的に2分の1となっていますが、夫婦の合意があれば割合は自由に決めることができるため、必ずしも財産が2分割されるとは言えません。
家を財産分与する場合は、どちらかが家に住み続けて住宅ローンを支払うか、家を売却して現金化し分け合うという2つの方法があります。
片方が家に住み続けて住宅ローンを支払う
夫婦の片方が家に住み続け、住宅ローンを支払う方法です。
夫が住宅ローンを払って家に住み続ける場合、その家は夫に財産分与されたこととなります。
妻が住宅ローンを払って夫が家に住む場合、夫が慰謝料代わりにするという条件で家に住むこともあります。
家を売却して住宅ローンを完済する
夫婦で家を売却して住宅ローンを完済する方法です。
売却金額でローンを完済できた場合、残りの売却金額は財産分与を行います。
なお、住宅ローンの支払い義務は住宅ローンの名義人にあるため、財産分与で住宅ローンを折半したからといって非名義人に銀行への住宅ローン返済義務が生じるわけではありません。
物理的に平等に分割できない家やマイナスの財産である住宅ローンといった、不動産に関する財産分与はトラブルになる可能性が高いです。
トラブルを避け公平に財産分与するためにも、家を売却して現金化するという選択肢も考えておくべきでしょう。
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離婚時に住宅ローンがある家に夫が住む際の返済方法
離婚後に家を売らない場合、夫婦のどちらか一方が家に住み続けることになります。家に住み続けることで、子どもの教育環境を変えなくてもよいことや住み慣れた家で生活を続けることができるというメリットがあります。
しかし、住宅ローン残債がある状態で家に住み続けることでトラブルが発生する可能性があります。特に住宅ローンの名義人でない方が家に住むことになった場合、トラブルが起きやすいと言えるでしょう。
トラブルを起こさないためにも、離婚後の住宅ローンの返済方法についてよく理解しておく必要があります。
この章では、離婚後に住宅ローンのある家に夫が住む場合の返済方法を、住宅ローンの名義人別に詳しく解説します。
住宅ローンの名義人が夫の場合
住宅ローンの名義人が夫で、離婚後も夫が家に住み続ける場合は、家は夫に財産分与されたことになります。
これまでと同じく住宅ローンを返済することができる場合は問題なく家に住み続けることができるでしょう。
この場合、不動産の名義人は夫になっているか必ず確認しましょう。不動産の名義人と住宅ローンの名義人は同じであることが一般的ですが、不動産が夫婦で共有名義になっていることも考えられます。
不動産を売却する際は不動産の名義人全員の同意が必要です。住宅ローンを完済しても、離婚後に妻と連絡が取れず家を処分することができないというトラブルが発生するため、必ず夫名義に変更しておきましょう。
住宅ローンの名義人が妻の場合
住宅ローンの名義人が夫ではなく妻の場合も考えられます。
離婚後に夫が家に住むものの、住宅ローンの名義人は妻という家に住む人と住宅ローンを返済する人が異なる場合は、数多くのトラブルが起こる可能性があります。
まず、妻が住宅ローンを滞納した場合、夫は家の強制退去を命じられることになります。住宅ローンの返済が滞ると家に設定されている抵当権が行使され、家を差し押さえられ競売にかけられてしまいます。
この抵当権は、住宅ローンの名義人ではなく家に設定されるため、住宅ローンの名義人が住んでいない場合であっても家を差し押さえられてしまうのです。住宅ローンの債務者が再婚をして新しい家庭を持った際に、住宅ローンの返済が滞るという話はよくあります。自分以外の人が住宅ローンを返済している家に住むことはリスクがあると言えるでしょう。
また、住宅ローンの名義人が家に住んでいないことで、銀行から契約違反だと判断されると住宅ローンを一括返済しなければならないというトラブルも考えられます。一括返済をするために家を売却しなければならない場合は、夫が住むことができなくなってしまいます。
これらのトラブルを避けるために、住宅ローンの名義変更や借り換えを検討し、家に住む人と住宅ローンの名義人を一致させるようにしましょう。
しかし、住宅ローンの名義変更や借り換えにも審査があるため、容易にできることではありません。まずはトラブルを避けるためにも銀行に相談してみましょう。
住宅ローンが共有名義の場合
離婚後に夫が住むが、住宅ローンを共有名義で借りていた場合、夫婦でそれぞれ返済を続けていくパターンと共有名義から夫の単独名義に変更するパターンが考えられます。
夫婦でそれぞれ返済を続けていくパターンでは、お互いが連帯保証人になっている場合、相手が住宅ローンを滞納した際に相手の返済分まで返済義務を負うことになります。共有名義ということもあり離婚後も連絡を取る必要があるためトラブルに巻き込まれる可能性があるでしょう。
また、共有名義から夫の単独名義に変更するというパターンも考えられますが、住宅ローンの名義変更は容易ではありません。
住宅ローンを名義変更するためには、返済能力や雇用形態など借り入れるための条件を満たしている必要があります。住宅ローンを共有名義で契約する場合は、借入金額が夫婦の合計年収によって決まります。よって夫1人の年収では借り入れ可能金額を超えいる場合は単独名義に借り換えることができないのです。
夫の単独名義に変更できる場合は問題ありませんが、共有名義のまま夫と妻がそれぞれ返済を続けていく場合は、相手が住宅ローンを滞納していないか定期的に確認する必要があるでしょう。
離婚後に住宅ローンのある家に夫が住む場合の注意点
離婚後は不動産に限らず夫婦間でトラブルが起きやすいです。離婚後のトラブルを避けるためにも以下の3つに注意しましょう。
住宅ローン責任分担を明確にする
離婚後、住宅ローンの責任を共有している場合、支払いの負担を明確に分担することが重要です。
住宅ローンの支払いについて合意がない場合、元夫婦間で支払いの紛争が生じ、クレジットスコアに悪影響を及ぼす可能性があります。支払いが遅れると、信用に関する問題が発生し、ローンの返済が滞る危険性があります。
支払いに関する紛争を未然に防ぎ、将来的な法的問題を避けるようにしましょう。
離婚から2年以内に財産分与を請求する
財産分与を請求できるのは、離婚が成立した日から2年間です。
2年間の除斥期間を過ぎてから財産分与を請求した場合は、相手が任意で応じなければ財産分与をすることはできません。
離婚後に相手と連絡が取れないというトラブルも考えらるため、財産分与の請求は離婚後すぐに行うことが理想ですが、離婚後時間が経ってから財産分与をする場合は除斥期間に注意しましょう。
住宅保険の更新と保守に注意すること
家の保険料の支払いを怠ると、火災や自然災害などの災害が発生した場合に保険が適用されない可能性があります。
また、家の保守を怠ると、潜在的な修理費用が増え、不動産の価値が減少する可能性があります。
定期的な保険の更新と家の保守は、財産を守るために必要です。
離婚時にオーバーローンの家を売りたいなら任意売却をしよう
「本当は家を売りたかったけど住宅ローンが完済できないので夫が住むしかない…」と考えている方もいるでしょう。
このように、住宅ローン残債が家の売却価格を超えていることをオーバーローンといいます。
住宅ローンを完済しなければ家を売却することはできません。そのため、家の売却額がローン残債を上回っている場合（アンダーローン）は、家の売却額で完済できるため問題ありませんが、オーバーローンの家を売却する場合は、家の売却額と自己資金を使って住宅ローンを完済しなければ家を売却することができないのです。
家の売却額と自己資金を使っても住宅ローンを完済できないが、どうしても家を売却したい場合は任意売却の利用を検討してみるとよいでしょう。
任意売却とは、住宅ローンを完済できない際に、銀行に許可を貰って家を売却する方法です。任意売却を利用することで、銀行の許可を得ることができればオーバーローンの家でも売却することが可能なのです。
しかし、任意売却は住宅ローンを数か月滞納していなければ利用できません。住宅ローンを滞納することでブラックリストに登録され、数年間はローンを組むことができない、新しいクレジットカードを作ることができないなどデメリットもあります。
任意売却は最終手段として考えておくとよいでしょう。