家の競売は早めの対処で回避!専門家に相談してゆとりある行動を

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ローン返済が滞った場合などに、自分の家や不動産が競売にかけられてしまうケースがあるのをご存知ですか。これは法律で定められた正当な手続きなのですが、最後の手段ともいえる段階まで来てしまった状態なので、損失も大きくなります。
家や不動産の競売に至るプロセスについて理解し、早い段階で競売を回避する方法についても学んでおきましょう。

先読み!この記事の結論
  • 家競売は住宅ローンの滞納が3カ月から6カ月続くことが目安
  • 競売では低い価格設定で売られることが多いため、返済が滞る前に売却を考えよう

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家の競売とは

家の競売(不動産競売)とは、債務者が住宅ローンなどの返済ができなくなった場合に取られる手段です。まず債権者が裁判所に申し立てを行い、それを受けて裁判所が職権で強制的に、債務者が所有する家(不動産)を多数の買い手に競争で値をつけさせます(競売)。
競売の結果、一番高値をつけた者に売却し、その売却代金を債務返済にあてるという手続きです。未返済のローンがある不動産が担保の債務を返済できない場合も、同様の措置が取られます。
開札期日の前日までは、競売を取り下げて任意売却に切り替える手続きが可能ですが、前日を過ぎると債務者が競売を取り下げることはできなくなります。
では、家の競売がどのように進んでいくのか、そのプロセスを順を追ってみてみましょう。

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家競売の一般的な進み方について

家の競売は、一般に次のようなプロセスで進んでいきます。

住宅ローンの滞納が3カ月から6カ月続くことが目安

住宅ローン返済の滞納が始まると、債権者(金融機関等)から電話や督促状が郵送されてきます。内容は債権者によって異なりますが、中には「このまま延滞が続くと競売などの法的手続きをとることになる」という警告の文面が含まれていることもあります。
滞納期間が3カ月以上に及んだ場合、住宅ローンを融資した金融機関から、個人信用情報センターにローン延滞の登録申請が行われます(俗にいう信用情報のブラックリスト入り)。目安として半年以上の滞納では競売を申し立てられるリスクが上がると考えておいたほうがよいでしょう。

残金を支払えない場合は裁判所から競売開始決定の通知が届く

ローンの支払いが長期にわたり滞ると、これ以上分割払いを続けることができなくなり、残金を一括返済するか担保不動産を競売にかけるかの選択を迫られます。
残金が一括返済できない場合は、裁判所から「競売開始決定通知」が「特別送達」という方法で郵送されてきます。これは競売が決定したこと、不動産が差し押さえられることを知らせる通知です。この時から、債務者は自分の意志で自由に当該不動産を処分することはできなくなります。

約2ヵ月後に裁判所の執行官が訪れ物件の調査をする

「競売開始決定の通知」が送られてきてから約2カ月後、裁判所から執行官が物件調査のため訪ねてきます。執行官によっては、競売・落札までの流れの説明があります。執行官による調査終了後、不動産鑑定士が物件調査書を作成します。調査書を作成するに当たっては、物件内部の調査と写真撮影も行われます。

その約4カ月後を目安に競売の入札期日が設定される

執行官訪問の4カ月後に売却基準価額の公表が行われます。競売を回避し自分の意志で売却する「任意売却」に切り替える申請は、この期間を過ぎてしまうと実務的に難しくなります。

落札後は直ちに立ち退かなければならない

物件が落札され、代金が納付されると、不動産の所有権は落札者に移転します。つまり、自分の所有物ではなくなるということです。そのため、その後も住み続けている場合は不法占拠とみなされます。
実際には、競売で落札されてから6カ月間、退去の猶予期間がありますが、それを過ぎても住み続けていると、明け渡し強制執行になります。その場合、執行官が作業員を連れて家に来て家財を運び出し、強制的に家を空にし、明け渡さざるを得ないようにされてしまいます。
ただし、競売で落札されず、家が売れなかった場合は、売れるまで引き続き住み続けることが可能です。とはいえ、これは決して喜ばしいことではなく、売れなかった物件は1カ月間「特別売却」という形で公示され、売れるまで価格を下げつつ継続される形になってしまいます。
このようなわけで、売れない期間が長くなるほど売却価格も下がるため、残る債務も多くなります。債務が多く残れば、競売により家を失った後,さらに長期にわたり返済に悩む事態になりかねません。
競売という形で家を売却するのは、債務者である家の持ち主にとって損失の大きい方法です。続いて、競売は債務者にとってどんなデメリットがあるのか考えてみましょう。
  • 半年以上滞納が目安
  • 裁判所から通知
  • 落札後立ち退き

家の競売は債務者にとってデメリットが多い

家が競売にかけられることにより、債務者にどのようなデメリットがもたらされるのか、具体的に分析してみましょう。

売却基準価額は相場よりかなり低い設定

競売物件の価格は、裁判所から派遣される不動産鑑定士が決定します。この時、提示される売却基準価額は、通常市場価格よりもかなり低く設定されています。立地条件にもよりますが、おおむね通常の取引の5割~8割程度での取引になることがほとんど。
不動産を安い値段で売ってしまうということは、売却益をローンの返済に充ててもまかないきれず、多くの負債が残ってしまうことにつながります。家を失ったうえ、その後長期にわたり負債の返済も続けなければならないという事態に陥ることが考えられます。
また、競売により落札された場合には、すべてが法により強制的に進んでいくため、引っ越し時期や費用についても一切交渉の余地がないというのも、経済的・精神的に負担の大きいところです。

プライバシーが漏洩する恐れが

裁判所による競売・差し押さえについては、一般に公示されます。住所氏名はもちろん、どこからいくらお金を借りたか、だれが住んでいるかなどの情報に加え、外観や室内の写真も、新聞やインターネット、業界紙に掲載されてしまいます。
また、競売が決定すると、不動産業者が数多く訪問してきて、物件を見たり写真を撮ったりします。通常でも10人以上、多い場合は50人以上訪問してくることもあり、近隣の注意を引くことになってしまいます。
同時に、不動産業者による「オークション情報」などのチラシの配布や、物件に問題がないかどうか近所への聞き込みも行われることが多く、自宅が競売にかけられていることが周知の事実となります。
このように、プライバシーが侵害されることで、精神的な負担はもちろんのこと、不眠や子どもがいじめられるなど、実際になんらかの悪影響が家族に及ぶことも考えられます。
このように、競売は債務者にとってほとんどメリットがない選択肢です。どうすれば家が競売にかけられるという最悪の事態を回避することができるでしょうか。回避のカギは早めの対処です。ここからは、競売を回避するため、どの時点でなにをすればよいか考えてみましょう。
  • 低い価格設定
  • すべてが強制的
  • プライバシーの漏洩

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住宅ローンの返済が困難になったら早めに競売を回避する手だてを

家が実際に競売にかけられるまで事態を放置してはいけません。早め早めに次のような手だてをとり、延滞による競売を回避しましょう。

返済が滞る前に売却する

家計が苦しく、ローンの返済が滞りそうになってきた時点で、行動に出る方法です。実際にローンの返済が滞ってしまう前に、早めに見切りをつけ、信頼できる不動産業者に査定・売却を依頼しましょう。
この方法で早めに解決すれば、個人や家庭の経済的事情などのプライバシーを守ることができます。また、自分の意志で売却するため、法や債権者に介入されることがありません。そのため、売却後の生活再建の計画づくりをするにあたっても、競売や任意売却よりも、債務者主体で有利に進めることができます。
信頼できる不動産業者を選ぶにあたっておすすめなのが、無料一括査定サイト「イエウール」。家の情報を1分で入力、全国の信頼できる業者の中から、最大6社に一括で査定を依頼できます。

返済が滞ってきたら任意売却を検討する

任意売却(任売)とは、所有者自身の意思(任意)で、債権者(金融機関等)の合意を得て、相場価格で家(不動産)を売却することです。市場価格に近い価格での取引ができるため、競売の場合と比べて売却後の残債が少なくなるというメリットがあります。
また、競売とは異なり、売却の条件や再建後の新生活の計画(売却後の残債、引っ越しの時期など)についても債権者と相談・交渉できるため、裁判所の介入なしに主体的に計画できます。さらに、競売では侵害されがちなプライバシーについても、任意売却の場合は通常の住み替えと同じような感覚での販売活動となるため、住み慣れた地域に引き続き住むこともできるでしょう。
任意売却への切り替えは、競売開始決定通知を受けてからでも、住宅ローンの残債がある場合でも申請が可能です。とはいえ、競売開始決定通知を受けてから実際に売却活動に充てられる時間は、実質2~3カ月しかないため、より満足のいく条件で任意売却を行うためには、早めの決断で十分な時間を確保することが大切です。

返済が苦しくなってきたら早めに専門家に相談を

少しでも有利な条件で生活を再建させるためにも、ローン返済が厳しくなってきた早めの段階で、弁護士など専門家に相談することをおすすめします。
弁護士に相談というと、費用がかかるというイメージですが、条件によっては、国がが設立している機関である「法テラス」で、弁護士の無料相談が利用できる場合があります。
  • 支払が滞る前に売却
  • 任意売却
  • 早めに専門家に相談
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家を競売にかけられないために知識を生かして乗り越えよう

やむを得ず不動産を手放すとしても、できるだけ有利に手放し今後の生活を立て直したいものです。競売という最悪の形での売却を避けるためには、まず情報収集による正確な知識が必要。そして、知識を生かして早め早めに行動することが大切です。
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