離婚時に問題となるのは家と住宅ローンをどう対処するかです。家を売却せずに夫もしくは妻が住み続ける場合、家と住宅ローンの名義を住む人に変更したいと考えている方もいるでしょう。
しかし、離婚時に家と住宅ローンの名義変更をすることは容易ではありません。
この記事では、夫から妻に名義変更すると仮定して、離婚時に住宅ローンと家の名義変更が行える条件や方法について解説します。
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
離婚時に夫婦間で住宅ローンの名義変更はできる?
離婚時に家と住宅ローンの名義人である夫が家を離れ、非名義人の妻が家に住むケースがあります。離婚後に非名義人が住み続けることは、様々なトラブルの要因となるため、妻に名義変更をすることが望ましいですが、そもそも家や住宅ローンの名義変更はできるのでしょうか。
離婚時に住宅ローンの名義変更は原則不可
結論から申し上げますと、離婚時に住宅ローンの名義変更は原則できません。
住宅ローンは名義人の返済能力や勤続年数をもとに審査を行い融資を行っているため、簡単に名義人を変更することはできないのです。
特に夫と妻の共有名義から単独名義への変更は難しいといえます。夫と妻の共有名義で住宅ローンを借り入れる際は夫婦の合計年収から融資額を決定します。夫もしくは妻が夫婦の合計年収と同程度の年収がある場合は名義変更が可能ですが、現実的ではないでしょう。
しかし、絶対に住宅ローンの名義変更ができないということはなく、条件を満たすことができれば住宅ローンの名義変更も可能です。
離婚時に住宅ローンの名義変更は条件次第で可能
名義変更は原則不可ですが、条件によっては認められるケースがあります。どういったケースなのかというと、新しく名義人になる方の返済負担率が基準を満たしている場合です。
例えば、夫が名義人で、妻に新しく名義変更をしたい場合、新しく名義人になる「妻」の収入が鍵になります。
妻の収入に対するローンの返済額を表す「返済負担率」が一定の基準を超えていれば、問題なく変更が認められる可能性が高くなります。
ただし、これは、連帯債務という、夫婦2人の収入を合わせて契約した住宅ローンだった場合は、1人の収入では返済能力が十分でないとみなされ、名義変更が出来ない可能性が高くなります。
返済負担率について詳しく説明すると、返済負担率は年収に応じて25%~35%以内に設定している金融機関が多く、その範囲ないであれば、返済できると考えられています。フラット35を例に挙げる場合、年収400万円未満の場合は30%、400万円以上で35%と上限が決まっています。離婚時に夫婦間で住宅ローンの名義変更をする方法
銀行から住宅ローンの名義変更を得ることができなかった場合、以下のような方法を使うと名義変更を行うことができます。
夫婦間売買を行う
新名義人が現在の名義人から不動産を買い取るという夫婦間で売買することで家と住宅ローンの名義変更をすることができます。
この際、新名義人が家を買うことができる現金を用意するか新しく住宅ローンを契約する必要があるため、新名義人側に経済的負担のかかる選択肢だといえるでしょう。
また、家を売るためには、住宅ローンを完済しなければなりません。家を住宅ローン残債以上の価格で売却することができるかどうかに注目して売却を進めましょう。
夫婦間売買を行う際には家の売却価格に注意しなればなりません。家を相場より低すぎる価格で売却した場合、家の時価と支払った売却価格との差額に相当する金額は、売主から贈与により取得したものとみなされ、贈与税の課税対象となってしまいます。
夫婦間で家を売買する場合であっても、家の売却相場にあった金額で売却することが重要です。
他の銀行で住宅ローンを借り換える
現在借り入れている銀行から名義変更の許可を貰えなかった場合、他の銀行で住宅ローンを借り換えることで住宅ローンの名義変更を行うことができます。
もし現在より金利の低い住宅ローンに借り換えることができれば住宅ローン返済の負担も減らせることができるため金利の高い住宅ローンを契約している方は借り換えを検討してみるとよいでしょう。
しかし、住宅ローンを借りる際の審査に通らなければ借り換えることができません。住宅ローンの新規借入の審査では、完済時年齢や健康状態のほかに、年収・勤続年数・雇用形態が考慮されます。専業主婦やパート勤務の方では住宅ローンの借り換えが行えない恐れがあるため注意しましょう。
妻の親族に名義変更をする
妻本人に名義変更ができない場合は、妻の親族に名義変更をしてもらう対処法もあります。妻本人の名義にすることはできませんが、離婚後も夫名義のままにしておくよりもトラブルが起こりにくいと考えられます。
しかし、妻の親族に名義変更する場合も、住宅ローンの審査に通ることができなければ名義変更を行うことができません。
名義変更してもらう親族は慎重に選ぶようにしましょう。
住宅ローンと家の名義変更の関係性
「名義変更」といっても、住宅ローンの名義変更と家の名義の名義変更は、異なるものです。
パターンによって名義変更ができる場合と出来ない場合がありますので、この章では1つ1つ解説していきます。
住宅ローンの名義変更なしに家の名義変更は出来ない
夫が住宅ローンの名義だったが、妻が名義変更することは不可能な場合、夫は家に住んでいないが住宅ローンを払い続け、妻が家に住み続けるということはNGとなっています。
住宅ローンを組む際、金融機関はローン返済保証として物件に担保権を設定します。この担保権は、借り手がローンを返済できなくなった場合に、金融機関が物件を売却して債権を回収するためのものです。そのため、物件の名義を変更すると、担保としての価値に影響を及ぼす可能性があります。
また、物件の名義変更は、基本的に金融機関の同意が必要です。これは、名義変更によってローン契約の条件が変わる可能性があるためです。例えば、名義変更後の所有者がローンの返済能力を持っているかどうか、金融機関は確認する必要があります。
さらに、住宅ローン契約は、特定の個人(または法人)と金融機関との間で結ばれます。そのため、契約上の借り手(名義人)を変更するには、新たな契約者の信用情報の確認、契約条件の再評価など、多くの手続きが必要になります。
住宅ローンが完済している場合は家の名義変更は出来る
離婚時に住宅ローンを完済している場合は家の名義変更を行うことができます。
離婚時に名義変更をする場合は、まず初めに財産分与の話し合いを行い、どちらが家を所有するか決めます。財産分与の割合は原則2分の1とされていますが、夫婦間で合意がある場合は自由に割合を決めることができます。不動産の所有者が決定したら、法務局に申請することで名義変更は完了です。
しかし、離婚時に住宅ローン返済中の場合は、家の名義変更を行うことはできません。
住宅ローン中の家の名義変更の手続き自体は行うことができますが、名義変更を行う前に借り入れしている銀行の許可が必要となります。しかし銀行から住宅ローン中の家の名義変更の許可を貰うことは難しく、名義変更を行うことは現実的ではないでしょう。
よって家の名義変更をするためには住宅ローンを完済する必要があります。
銀行の許可なく家の名義変更を行うと、住宅ローンの契約違反とみなされ住宅ローンの一括返済を求められる可能性もあります。
そのため勝手に名義変更をする前に、まずは銀行に名義変更の相談を行いましょう。
離婚時に夫婦間で家の名義変更をする方法
次に、夫から妻へ家の名義変更をする方法を解説します。家の名義変更は、住宅ローンがない場合は問題なく行うことができますが、住宅ローンが残っており銀行から許可が下りなかった場合は以下の方法で名義変更を行いましょう。
自己資金を使って住宅ローンを完済する
住宅ローンが残っている際にどうしても家を名義変更したい場合は、住宅ローンの一括返済を行い、完済しましょう。
住宅ローンを一括返済することで、名義変更ができる以外にも、総返済額を減らすことができたり、状況によっては戻り保証金を受け取ることができたりと、離婚後に住宅ローン滞納に関するトラブルの対策を行うことができるというメリットがあります。
もちろん、一時的に自己資金が少なくなる、手数料がかかるというデメリットもありますが、将来的に起こるトラブルや総返済額の減少を考えると、離婚時に住宅ローンを一括返済することがおすすめだと言えるでしょう。
住宅ローンを一括返済するには手数料がかかります。手数料の金額は金融機関によって異なるため、事前に確認しておきましょう。三大メガバンクであるみずほ銀行・三菱UFJ銀行・三井住友銀行の住宅ローン一括返済にかかる手数料は以下の通りです。
手続き方法 | 手数料 | |
---|---|---|
みずほ銀行 | 窓口 | 33,000円(テレビ電話利用の場合は22,000円) |
三菱UFJ銀行 | インターネットバンキング・窓口 | インターネットバンキング:16,500円 窓口:33,000円 |
三井住友銀行 | インターネットバンキング・窓口 | インターネットバンキング:5,500円 窓口:22,000円 |
住宅ローンを妻の名義に変更する
住宅ローンの名義を妻に変更することで、住宅ローンを完済しなくても家の名義変更をすることができます。しかし、住宅ローンの名義変更の部分で前述したように、住宅ローンの名義変更は原則不可能です。
銀行が住宅ローンの名義変更を許可するパターンは、新名義人が現在の名義人と同等の返済能力を持っていると判断した場合です。
夫から妻に名義変更を行う場合、妻が夫と同程度の収入があり住宅ローン審査の基準を満たしていると判断されれば妻に名義変更を行うことが可能です。
つまり妻が正社員で夫と同じくらいの年収があれば名義変更は可能ですが、専業主婦の方やパート勤務の方では名義変更を行うことは難しいでしょう。
離婚時の家・住宅ローンの名義変更にかかる費用
離婚時に家や住宅ローンの名義変更をする場合は、費用がかかります。
特に、住宅ローンを他銀行で借り換えることになった場合、高額な費用が必要となります。事前にどのような費用が必要なのか確認しておきましょう。
家の名義変更にかかる費用
家の名義変更をする際は、登録免許税と名義変更に必要な書類の取得費用が必要です。
財産分与が原因で家の名義変更を行う場合、登録免許税は家の固定資産税評価額の2%を納めなければなりません。
また、家の名義変更を司法書士に依頼する場合は、報酬として4~15万円必要となります。
必要書類の取得にかかる費用は役所によって異なるため、事前に確認しておくとよいでしょう。
書類 | 費用 |
---|---|
印鑑証明書 | 300円 |
住民票 | 300円 |
固定資産評価証明書 | 300円 |
戸籍謄本 | 450円 |
住宅ローンの名義変更にかかる費用
住宅ローンの名義変更は原則できないとされているため、住宅ローンの名義変更をする場合は、他の銀行で借り換える必要があります。
住宅ローンを他の銀行で借り入れる際には以下のような費用がかかります。
項目 | 費用の目安 |
---|---|
融資手数料 | 3~5万円 ※銀行によって異なる |
ローン保証料 | 借入額や返済年数によって異なる |
火災保険料 | 15~20万円 ※銀行によって異なる |
地震保険料 | 建物の構造、所在地によって異なる |
住宅ローンを借り入れる際に必要な費用は、最低でも借入額の約3%ほどかかると言われています。例えば、住宅ローンを3000万円借り入れる場合は、最低でも90万円の費用がかかるということです。
離婚時に名義変更が難しいなら家の売却も検討する
仮に家と住宅ローンの名義人が夫である場合、夫が家に住む場合は問題ありませんが、非名義人の妻が住む場合は夫の住宅ローン滞納や契約違反として一括返済のリスクがあるため、名義変更をしないまま非名義人が家に住むことはおすすめできません。
家や住宅ローンの名義変更ができない場合は、家の売却も検討しましょう。家を売却することで銀行との契約違反のリスクを避けることができるだけでなく、離婚後の住宅ローン返済に関するトラブルの心配をしなくてもよいというメリットがあります。
また、家を売却することで売却益が発生した場合は財産分与で平等に分けることができるため、家のまま財産分与をするより話し合いで揉める可能性が低くなります。
家を売ることで家を住み替える必要はありますが、家と住宅ローンの名義変更ができないというトラブルは回避することができます。
家を売却するためには、まず不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間家の査定依頼の申し込みが可能です。自分の家に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。
まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう!査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。
あなたの不動産、
売ったら