住宅ローンを組んで家を購入するとき、まさか離婚してしまうことは誰も想像していないことでしょう。しかし人口動態統計によると、3組に1組が離婚していることがわかっています。
結婚するときは離婚しないと考えていても、誰にでも起こり得る可能性があります。
その場合「住宅ローンが残っている状態では離婚ができないのか」と不安な方がいらっしゃるかも知れませんが、結論からお伝えすると、住宅ローンが残っていると離婚できないという情報は誤りです。
この記事では、住宅ローン変死があると離婚できないと噂されてしまう理由や、住宅ローンが残っている場合の対策法や返済方法を紹介します。
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
住宅ローンが残っていると離婚できないは誤り
結論、住宅ローンが残っていると離婚できないという情報は誤りです。住宅ローンが残っていても離婚することはできます。「住宅ローンの有無」と「離婚の成立」には法律上何の関連性もないため、離婚はあくまで夫婦両者の合意があれば成立するものとなっています。ローンを借りている金融機関等には離婚を阻止する権利はありません。
「住宅ローンがあると離婚ができない」と言われる理由は離婚後にリスクが発生する可能性が高いからです。
特に名義変更が難しい場合が多く、その理由について解説していきます。
住宅ローンの名義変更が難しい
離婚時に住宅ローンが残っている場合、住宅ローンの返済責任を負うのは、住宅ローンの債務者のみです。
たとえば、夫婦2人で建てた家を「夫」名義で契約した場合、離婚後「妻」の住宅ローン返済義務はありません。
住宅ローンを完済していれば、不動産の名義変更をすることはできますが、返済中は難しいのが現状です。名義変更する場合、住宅ローンを借り入れている金融機関の承諾が必要です。
名義変更で変わりお方を用意する場合、新しく債務者として登録される方の収入や勤務状況といったところを審査し、基準をクリアした場合のみ名義人として登録されます。夫との口約束で、離婚を機に夫から住宅ローンの審査を受けていない妻に名義変更するというのは、原則として認められていません。
承諾を得ずに名義変更を行った場合、残っている金額に関わらず一括返済を要求されることがあります。
共同名義で住宅ローンを組んでいる場合も名義変更が難しい
夫婦が共同で住宅ローンを組んでいる場合、名義を片方に変更することが難しいことがあります。
これは、金融機関が最初にローンを承認した際、夫婦両方の信用力を基に審査を行っているためです。
多くの場合、2人分の収入額から住宅ローンをいくらまで借りれるか審査しています。
名義変更を行うには、金融機関の再審査が必要となり、片方だけの収入や信用力では再審査に通らない場合、名義変更が認められません。その結果、ローンの解消が難しくなることがあります。
また、ローンを借り換えるか、新たなローン契約を結ぶ方法を選んだ際に、金利や条件が変わることで返済負担が増えるリスクがあります。このような場合、変更自体が現実的に難しくなることがあります。
連帯保証人に登録されている場合名義変更が厳しい
連帯保証人は、主たる債務者が返済できない場合に全額を支払う義務があるという、非常に強力な責任を負います。
そのため、連帯保証人を変更することは金融機関にとってリスクが大きいと見なされることがあります。
特に、保証人を新たに立てる場合、その人物の信用力が元の連帯保証人と同等かそれ以上でなければ、金融機関は変更を認めないことが多いです。
また、連帯保証人を変更するためには、金融機関との契約の再交渉が必要ですが、契約条件によっては変更が不可能な場合もあります。
さらに、変更が可能であっても、新たに保証人を立てることが難しい状況が多く、結果として変更が実質的に不可能となることがあります。
これらの理由から、住宅ローンに関連する状況の解消が難しいケースが多く、住宅ローンがまだ残っている間は離婚ができないと勘違いされる方もいらっしゃいます。
離婚時に住宅ローンが残っている場合の対処法
すぐに離婚してスッキリしたいと考えていても、住宅ローンが残っている場合はさまざまなリスクがあるので注意しなければなりません。
ここでは、離婚時に住宅ローンが残っている場合の対処法を3つ紹介していきます。
住宅ローンを借り換える
離婚時に住宅ローンが残っている場合、住宅ローンを借り換えるのも手段の1つです。
金融機関の承諾を得れば名義変更も可能ですが、手間がかかります。このような場合、住宅ローンを借り換えるとスムーズです。住宅ローンの借り換えは、離婚前後に検討するとよいでしょう。
金融機関の審査を受けて通過すれば無事に住宅ローンを借り換えできますが、単独名義にすることや審査時に離婚協議書の写しを提出するといった手続きが必要です。
名義人がそのまま1人で住み続ける
夫婦それぞれに一定の収入がある場合は、共有名義にする人も増えています。しかし、名義人が夫か妻のいずれかの場合は、名義人がそのまま家に住み続けるのも選択肢の1つです。
名義人がそのまま家に住み続ければ名義人の変更に手間がかからず、住宅ローンの契約や返済をこれまで通り続けられます。
しかし、名義人は住宅ローンを完済するまで家に住み続けるとは限りません。再婚した場合は住環境を変える可能性もあるため、そのときには再度協議が必要になるので注意しましょう。
売却して得た利益でローンを完済する
住宅ローンの借り換えや名義人がそのまま住み続けることが難しい場合、家を売却するのも対処法として有効です。
家を売却すると代金を受け取れるため、それを残った住宅ローンに充てて完済する方法です。しかし、家を売却しても、住宅ローンの残りが多ければ完済できるとは限りません。
住宅ローンの残りが売却代金を下回る場合をアンダーローン、上回る場合をオーバーローンといいます。オーバーローンの場合、夫婦のどちらか一方が完済するまで返済を続ける必要があります。
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
実際に離婚するために行動する前に、あなたの自宅がいくらで売却出来そうか、把握しておくと良いでしょう。
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住宅ローンを完済するために家を売却する方法
ローンを完済した状態で離婚したい場合、基本的に一括返済することになりますが、その際最も多くの方に選ばれる方法として「家の売却」があります。
家やマンションはローンが残っている状態でも売却できます。ただし、ローンは一括返済が原則。住宅の売却額を使って、ローンを完済させるのが一番確実で、後々トラブルの発生が少なくなります。
離婚時に家の売却方法は大きく分けて3つ。家の売却額でローンが完済できるか否かで選択します。
- 不動産仲介を利用し売却する
- 不動産買取を利用し売却する
- 任意売却で売却する
不動産仲介を利用し売却する
家の売却額でローンが完済できるのなら仲介での売却が良いでしょう。仲介とは不動産会社に依頼をし買主を見つけてもらい家を売却する方法で、家を売却する際に最も一般的な方法です。
販売価格を売主が好きに設定できますし、売主の意思だけで販売活動を始めることができるので面倒もなくスムーズです。
ただし、ローンは一括返済となるので、売却額が少なくローン残債が返済しきれないオーバーローンになってしまった場合は、自己資金で補填して返済しなくてはなりません。
離婚に伴う家の仲介での売却体験談①
| 不動産種別 | 分譲マンション |
| イニシャル | K.A |
| 年代 | 40代 |
| 性別 | 男性 |
| 世帯人数 | 4人 |
| ローン残債 | ~4000万円 |
| エリア | 埼玉県越谷市 |
- 分譲マンションを購入した時の価格：3180万円
- 分譲マンションを査定に出した時の価格：3600万円
- 分譲マンションを売り出した時の価格：3850万円
- 分譲マンションが実際に売却出来た価格：3800万円
- 売却検討時期:2021年06月
- 査定依頼時期:2021年06月
- 会社決定時期:2021年08月
- 売却活動開始時期:2021年08月
- 売却完了時期:2021年10月
- 決済（引き渡し）時期:2021年10月
- 前妻と子供の住まいとして所有し続けておりましたが、ローンの残債があったためなかなか手放すことができませんでした。例え残債と相殺できたとしても、前妻の転居費用や養育費の支払い含め、自身のやり繰りが繋がるか不安でした。
- 当時購入した不動産会社への相談はもちろん行い、並行して売却期間を短くする目的で買い取り業者への査定依頼をネットで実施しました。そのなかでイエウールの相談窓口を見つけついでにという気持ちで相談をもうしこみました。
- 前妻と子供の住まいとして所有し続けておりまし事前見積もりで残債とトントンとなりそうだとの見込みをいただき不動産会社の選定に着手しました。丁寧に売却の媒介契約や売主の利益を最大限にする売却活動の具体的な進め方の説明をいただき、信頼のおける会社とわかり決定しました。
- 売却にあたり清掃や若干の修繕が必要な状況の物件でした。売出し価格を高めるために清掃と修繕が必要でしたが、その費用は成約した際の仲介手数料から差し引きいただけるサービスをしていただき、スムーズに強めの売出し価格を設定する決心に至りました。
離婚に伴う家の仲介での売却体験談②
| 不動産種別 | 一戸建て |
| イニシャル | O.H |
| 年代 | 50代 |
| 性別 | 男性 |
| 世帯人数 | 1人 |
| ローン残債 | ~2000万円 |
| エリア | 神奈川県横浜市 |
- 一戸建てを購入した時の価格：4800万円
- 一戸建てを査定に出した時の価格：4480万円
- 一戸建てを売り出した時の価格：4480万円
- 一戸建てが実際に売却出来た価格：4250万円
- 売却検討時期:2021年05月
- 査定依頼時期:2021年05月
- 会社決定時期:2021年05月
- 売却活動開始時期:2021年08月
- 売却完了時期:2021年12月
- 決済（引き渡し）時期:2021年12月
- 一人住まいには広すぎるし、ローンの負担も多かったので売却を検討し始めたがいつ、いくらなら売れるかわからないのがつらかった。そういった不安も相談しながら進めれたのが良かった。
- 何社かに査定してもらい一番熱心でまともそうな営業マンに依頼した。他社にも良さそうなところもあったが高めの査定から始めるというこちらの意見と考えが一致したのでお願いした
- 近隣での実績や経験が多そうで強そうだった印象を受けた。広報の仕方も他社と違い近隣へのアピールや住宅環境にあった顧客探しを模索してくれたため最終希望額よりも高く売れた
- 同レベルの物件を調べ定期的に戦略を打ち合わせできたのが良かったと思います。よく打ち合わせこちらの要望と一致した進め方をしてくれたのが良かったと思う。
不動産買取を利用して売却する
不動産買取とは、一般の買い手に家を売却するのではなく、不動産会社が直接家を買い取る方法です。
一般的な不動産市場での売却と比べて、不動産会社による買取はスピーディーに進みます。通常不動産仲介の場合、契約から完了まで3ヶ月～6ヶ月程度かかりますが、不動産買取は、早い場合7日間、平均1ヶ月程度で売却完了します。
そのため、早急に現金化したい場合に適しています。
一方で、不動産買取では、一般的な市場での売却価格の7割～8割程度で売買されることが多いです。
これは、不動産会社がリスクを負うことや、転売時の利益を見込んでいるためです。よって、売却価格がローン残高に達しない「オーバーローン」の状態になるリスクがあります。
買取価格が低く設定される可能性があるため、売却によって得られる資金が限られることを考慮し、今後の生活設計を再検討する必要があります。特に、ローン完済に至らない場合は、残債務をどうするかを考えなければなりません。
任意売却で売却する
家の売却額だけでローンの返済が難しい場合は任意売却となるでしょう。任意売却とは家の売却額だけでは返済できず、自己資金での補填も難しい場合によく行われる売却方法です。ローンが完済できなくても家を売却して良い許可を金融機関からもらい、売却額で返済しきれなかった残債は月々ローンのように返済していくというものです。
残債を分割返済できるので、自己資金がなくても家を売却しローン残債を大きく減らすことが可能です。ただし、任意売却を行う場合、売却額はすべて返済にあてるのが条件です。
また、任意売却は無担保でお金を貸すことになるので、金融機関はできるだけ行いたくありません。金融機関によっては許可が降りないこともあるでしょう。
いずれの方法で住宅を売却にするにしても、まずは住宅の価格を知るところから始めましょう。自宅がいくらで売れるのか分からなくてはどちらの方法で売却するのか選べません。
自宅の売却価格を調べる際には不動産会社の査定が最も適切。不動産の価格を調べる方法はいくつかありますが、市場を加味し、最も売却相場に近いのが不動産会社の査定だからです。
しかし、不動産会社の査定には明確なルールなどがなく、不動産会社によって査定結果が異なります。つまり、1社に査定を依頼しただけでは、その査定結果が高いか安いか分からないということ。
住宅の価格を調べる際には3社以上に査定を依頼し、査定結果を比較できるようにしましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼する際は、一括査定サービスを利用すると便利。1度の申し込みで最大6社に査定を依頼を出すことができます。
家は住宅ローン付きでももらった方がいい？注意点は？
これから財産分与の話し合いをされるとう方の中には、家やマンションをもらうべきか迷っている方もいらっしゃるでしょう。一概には言えませんが、家の状態や立地によっては住宅ローンを引き続き支払ってでももらった方が良いものと、手放した方が良い物件があります。
ここでは、離婚時にどのような家ならもらった方が良いのか解説をします。
新築マンションを購入しているならもらってもいい
財産分与をする家が新築マンションなら、もらっても良いかもしれません。現在、都心部のマンションは年々価格が上がっており、新築マンションは世帯年収1000万円以上じゃないと買えないと言われているほど。
不動産価格の推移は予測しづらく、一概には言えませんがここ数年で大きく価値が下がることはないでしょう。
また、2013年ごろに購入している物件であれば、築10年未満であり新築マンションの価格が上がり始めたタイミングなので、今売却すれば利益が得られる可能性は高いです。
財産分与でマンションをもらった後、自身で売却・ローン完済をし利益を得るというのも手です。
築年数が古い物件はもらわない方が良い
築年数によっては家はもらわない方が良いでしょう。不動産の価格は立地や状態などによって決まります。築年数も不動産の価格を大きく左右する軸の1つ。家やマンションは築1年目から価格が下がっていきます。
戸建ては約20年、マンションは約45年で建物の価値はゼロになると言われています。立地が良かったり、ブランド系マンションなどは価値が下がりづらいですが、そうでない場合は維持費ばかりかかり最終的に負担となってしまう場合も。
中古住宅を購入し、住宅ローンは残っているけど築年数は古いという場合は家をもらうべきか考えた方が良いかもしれません。まずは5年後築年数が何年になるか確認してみましょう。
戸建ては立地の良し悪しによって決めよう
戸建ての場合は立地が良いか再開発の予定があるならもらう選択肢もアリです。戸建ては築20年を過ぎてしまい建物の資産価値がゼロになってしまっても、土地が残ります。価値ある土地なら、土地の資産価値は下がりづらいので持っておいても良いでしょう。
立地は人気エリアであるか否かの他に駅など公共交通機関が近くにあるか、周辺に便利な施設があるかなども資産価値に影響されるポイントです。
現在は何もなくても、今後近くに大型商業施設などができると地価は上がるので、今後建設予定はないかなどをチェックすると良いでしょう。
口約束は危険！公正証書を作成しよう
相手が今後の支払いを約束して離婚したとしても、口約束なら途中で返済が滞る可能性が全くないとはいえません。
住宅ローンの返済が滞ることがないように、また離婚後もトラブルが起こらないように、離婚時には公正証書を作成しておくことをおすすめします。
公正証書とは、法務大臣に任命された公証人が作成する書類のことです。
住宅ローンが滞ってトラブルに発展した場合、公正証書があると公的な証明として有効です。万が一のときには公正証書が内容を保証してくれるため、相手の財産を差し押さえることが可能です。
離婚時に住宅ローンが残っている場合は対処法をよく検討しよう
夫婦が離婚を選択するのは自由なので、住宅ローンが残っていても離婚自体は可能です。しかし、家を売却して住宅ローンを完済する方法以外では、さまざまな問題が生じます。
子供がおらず離婚を機に相手と縁を切りたくても、相手が住宅ローンを返済し続けている限りは連帯保証人としての立場から逃れることはできません。
また、離婚時に口約束で相手が住宅ローンの返済を続けるといっても、返済が滞るといった事態に陥らないとは限りません。
そのため、相手が住宅ローンを返済し続ける場合は公正証書を作成し、万が一のときに備えておくことが大切です。
離婚時に住宅ローンが残っている場合の対処法はいくつかありますが、状況を考慮してベストな選択をしましょう。