- 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
- 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
- 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える
住宅ローンを返済中の離婚は叶わないのではないか、と考える人も多いのではないでしょうか。たとえ住宅ローンが残っていても、決して離婚できないわけではありません。
しかし、住宅ローンの返済中にも関わらず離婚に至った場合、さらなるトラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。
ここでは、離婚時に住宅ローンが残っている場合の対処法を紹介していきます。これから離婚を検討している人は、この記事を読んで住宅ローン絡みのトラブルを事前に回避しましょう。
離婚時に住宅ローンが残っている場合のリスク
平成30年の人口動態統計によると、3組に1組が離婚していることがわかっています。結婚するときは離婚しないと考えていても、誰にでも起こり得る可能性があります。
離婚の際には、離婚届の提出をはじめとするさまざまな手続きが必要です。離婚時に住宅ローンが残っている場合は、さらに手続きが増えるのであらかじめ覚悟しておいた方がよいでしょう。
ここでは、離婚時に住宅ローンが残っている場合のリスクを3つ紹介していきます。
参考：厚生労働省「平成30年(2018)人口動態統計の年間推計」
相手の支払いが滞る可能性がある
住宅ローンが残った状態で離婚する場合、相手の支払いが滞る可能性があるので注意が必要です。住宅ローンは、借入額に利息などを含んだ金額を毎月返済していくのが一般的です。
返済期間は契約内容によって異なりますが、フラット35の場合は最長35年です。相手が今後の支払いを約束して離婚したとしても、口約束なら完済できるまでは油断できません。
相手が再婚した場合には支払いが滞る可能性が高まるため、できるだけ口約束は避けることをおすすめします。
名義変更の手続きに手間がかかる
離婚時に住宅ローンが残っている場合、名義変更の手続きに手間がかかるので注意しましょう。住宅ローンを完済していればいつでも名義変更できますが、返済中は難しいのが現状です。
名義変更する場合、住宅ローンを借り入れている金融機関の承諾が必要です。なぜなら、住宅ローンは収入や勤務状況といった審査基準をクリアした名義人と契約しているからです。
たとえば、離婚を機に夫から住宅ローンの審査を受けていない妻に名義変更したい場合、それは原則として認められていません。
承諾を得ずに名義変更を行った場合、残っている金額に関わらず一括返済を要求されることがあります。そのため、離婚時に名義変更したい場合は通常よりも手続きに手間がかかります。
高額な贈与税が課せられる場合がある
住宅ローンが残った状態で離婚する場合、高額な贈与税が課せられることがあるので注意が必要です。離婚する際には、婚姻中に夫婦で築いた財産は貢献度に応じて分配する財産分与が行われます。
原則として離婚時の財産分与で得た財産は、相続税の課税対象ではありません。しかし、離婚後に長い年月を経て住宅ローンを完済した場合、贈与とみなされると課税対象になります。
なぜなら、離婚時の財産分与ではなく、住宅ローンを完済した時点で贈与したとみなされることがあるからです。
そのため、離婚から長い年月を経て住宅ローンを完済する場合は、贈与税が請求される可能性があることを心得ておきましょう。
離婚時に住宅ローンが残っている場合の対処法
すぐに離婚してスッキリしたいと考えていても、住宅ローンが残っている場合はさまざまなリスクがあるので注意しなければなりません。
ここでは、離婚時に住宅ローンが残っている場合の対処法を4つ紹介していきます。
公正証書を作成する
相手が今後の支払いを約束して離婚したとしても、口約束なら途中で返済が滞る可能性が全くないとはいえません。
住宅ローンの返済が滞ることがないように、離婚時には公正証書を作成しておくことをおすすめします。公正証書とは、法務大臣に任命された公証人が作成する書類のことです。
住宅ローンが滞ってトラブルに発展した場合、公正証書があると公的な証明として有効です。万が一のときには公正証書が内容を保証してくれるため、相手の財産を差し押さえることが可能です。
住宅ローンを借り換える
離婚時に住宅ローンが残っている場合、住宅ローンを借り換えるのも手段の1つです。
金融機関の承諾を得れば名義変更も可能ですが、手間がかかります。このような場合、住宅ローンを借り換えるとスムーズです。住宅ローンの借り換えは、離婚前後に検討するとよいでしょう。
金融機関の審査を受けて通過すれば無事に住宅ローンを借り換えできますが、単独名義にすることや審査時に離婚協議書の写しを提出するといった手続きが必要です。
名義人がそのまま1人で住み続ける
夫婦それぞれに一定の収入がある場合は、共有名義にする人も増えています。しかし、名義人が夫か妻のいずれかの場合は、名義人がそのまま家に住み続けるのも選択肢の1つです。
名義人がそのまま家に住み続ければ名義人の変更に手間がかからず、住宅ローンの契約や返済をこれまで通り続けられます。
しかし、名義人は住宅ローンを完済するまで家に住み続けるとは限りません。再婚した場合は住環境を変える可能性もあるため、そのときには再度協議が必要になるので注意しましょう。
売却して得た利益でローンを完済する
住宅ローンの借り換えや名義人がそのまま住み続けることが難しい場合、家を売却するのも対処法として有効です。
家を売却すると代金を受け取れるため、それを残った住宅ローンに充てて完済する方法です。しかし、家を売却しても、住宅ローンの残りが多ければ完済できるとは限りません。
住宅ローンの残りが売却代金を下回る場合をアンダーローン、上回る場合をオーバーローンといいます。オーバーローンの場合、夫婦のどちらか一方が完済するまで返済を続ける必要があります。
住宅ローンを完済して離婚する方法
離婚時にローンを無くした状態でいたいのなら、ローンを完済するしかありません。その場合は一括返済となりますが、その際選択肢の1つして上げられるのが家の売却です。
家やマンションはローンが残っている状態でも売却できます。ただし、ローンは一括返済が原則。住宅の売却額を使って、ローンを完済させるのです。
離婚時に家の売却方法は大きく分けて2つ。家の売却額でローンが完済できるか否かで選択します。
仲介で売却
家の売却額でローンが完済できるのなら仲介での売却が良いでしょう。仲介とは不動産会社に依頼をし買主を見つけてもらい家を売却する方法で、家を売却する際に最も一般的な方法です。
販売価格を売主が好きに設定できますし、売主の意思だけで販売活動を始めることができるので面倒もなくスムーズです。
ただし、ローンは一括返済となるので、売却額が少なくローン残債が返済しきれないオーバーローンになってしまった場合は、自己資金で補填して返済しなくてはなりません。
任意売却で売却
家の売却額だけでローンの返済が難しい場合は任意売却となるでしょう。任意売却とは家の売却額だけでは返済できず、自己資金での補填も難しい場合によく行われる売却方法です。ローンが完済できなくても家を売却して良い許可を金融機関からもらい、売却額で返済しきれなかった残債は月々ローンのように返済していくというものです。
残債を分割返済できるので、自己資金がなくても家を売却しローン残債を大きく減らすことが可能です。ただし、任意売却を行う場合、売却額はすべて返済にあてるのが条件です。
また、任意売却は無担保でお金を貸すことになるので、金融機関はできるだけ行いたくありません。金融機関によっては許可が降りないこともあるでしょう。
詳細については、任意売却を解説しているこちらの記事をご確認ください。
いずれの方法で住宅を売却にするにしても、まずは住宅の価格を知るところから始めましょう。自宅がいくらで売れるのか分からなくてはどちらの方法で売却するのか選べません。
自宅の売却価格を調べる際には不動産会社の査定が最も適切。不動産の価格を調べる方法はいくつかありますが、市場を加味し、最も売却相場に近いのが不動産会社の査定だからです。
しかし、不動産会社の査定には明確なルールなどがなく、不動産会社によって査定結果が異なります。つまり、1社に査定を依頼しただけでは、その査定結果が高いか安いか分からないということ。
住宅の価格を調べる際には3社以上に査定を依頼し、査定結果を比較できるようにしましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼する際は、一括査定サービスを利用すると便利。1度の申し込みで複数社に査定を依頼を出すことができます。
住宅ローンを残して離婚するなら
どちらかが家に住みたい、子供や同居している親がいるので家は売却できないといった場合は、住宅ローンを残して離婚をすることになります。その際、住宅ローンはどのようにするのが良いでしょうか。
家に住む方がローンの名義人になる
住宅ローンは家に住む方が支払うのが理想です。もし、非名義人が住む場合はローンの名義変更をしましょう。家に住む方は住宅ローンの名義人であれば特に問題はありません。家に住む方が非名義人である場合は、注意が必要です。
ローンの名義人の返済が滞ってしまえば強制退去となってしまいますし、名義人が家に住んでいないとなると、住宅ローンの条件に当てはまらず高い金利のローンへの借り換えなどが必要になる場合も。最悪はローンの一括返済を求められることもあります。ただし、変更には金融機関の審査が必要です。
名義人の変更が難しい場合は、前段で解説した通り、ローンの借り換えを行うのも手です。借り換えてしまえば、名義人を変更できるので強制退去などの心配もありません。
離婚相手と連絡を取れる状態にしておく
離婚相手との話し合いで相手方が住宅ローンを支払ってくれる、名義人は相手方のままとなった場合は、特にこちら側で行うことはありません。しかし、いつローン返済が滞ってしまうかも分からないので、常に連絡は取れるよう住所や連絡先などは把握しておきましょう。
連絡先が分からず現状が把握できない。支払の確認や請求ができないということも起こりえます。泣き寝入りとならないよう、定期的に連絡を取る、相手の両親の連絡先を消さないようにするなどの工夫をすると良いでしょう。
家は住宅ローン付きでももらった方がいい？
これから財産分与の話し合いをされるとう方の中には、家やマンションをもらうべきか迷っている方もいらっしゃるでしょう。一概には言えませんが、家の状態や立地によっては住宅ローンを引き続き支払ってでももらった方が良いものと、手放した方が良い物件があります。
ここでは、離婚時にどのような家ならもらった方が良いのか解説をします。
新築マンションを購入しているならもらってもいい
財産分与をする家が新築マンションなら、もらっても良いかもしれません。現在、都心部のマンションは年々価格が上がっており、新築マンションは世帯年収1000万円以上じゃないと買えないと言われているほど。
不動産価格の推移は予測しづらく、一概には言えませんがここ数年で大きく価値が下がることはないでしょう。
また、2013年ごろに購入している物件であれば、築10年未満であり新築マンションの価格が上がり始めたタイミングなので、今売却すれば利益が得られる可能性は高いです。
財産分与でマンションをもらった後、自身で売却・ローン完済をし利益を得るというのも手です。
築年数が古い物件は注意
築年数によっては家はもらわない方が良いでしょう。不動産の価格は立地や状態などによって決まります。築年数も不動産の価格を大きく左右する軸の1つ。家やマンションは築1年目から価格が下がっていきます。
戸建ては約20年、マンションは約45年で建物の価値はゼロになると言われています。立地が良かったり、ブランド系マンションなどは価値が下がりづらいですが、そうでない場合は維持費ばかりかかり最終的に負担となってしまう場合も。
中古住宅を購入し、住宅ローンは残っているけど築年数は古いという場合は家をもらうべきか考えた方が良いかもしれません。まずは5年後築年数が何年になるか確認してみましょう。
戸建ては立地でチェック
戸建ての場合は立地が良いか再開発の予定があるならもらう選択肢もアリです。戸建ては築20年を過ぎてしまい建物の資産価値がゼロになってしまっても、土地が残ります。価値ある土地なら、土地の資産価値は下がりづらいので持っておいても良いでしょう。
立地は人気エリアであるか否かの他に駅など公共交通機関が近くにあるか、周辺に便利な施設があるかなども資産価値に影響されるポイントです。
現在は何もなくても、今後近くに大型商業施設などができると地価は上がるので、今後建設予定はないかなどをチェックすると良いでしょう。
離婚時に住宅ローンが残っている場合は対処法をよく検討しよう
夫婦が離婚を選択するのは自由なので、住宅ローンが残っていても離婚自体は可能です。しかし、家を売却して住宅ローンを完済する方法以外では、さまざまな問題が生じます。
子供がおらず離婚を機に相手と縁を切りたくても、相手が住宅ローンを返済し続けている限りは連帯保証人としての立場から逃れることはできません。
また、離婚時に口約束で相手が住宅ローンの返済を続けるといっても、返済が滞るといった事態に陥らないとは限りません。
そのため、相手が住宅ローンを返済し続ける場合は公正証書を作成し、万が一のときに備えておくことが大切です。
離婚時に住宅ローンが残っている場合の対処法はいくつかありますが、状況を考慮してベストな選択をしましょう。