住宅の住み替えにダブルローンはおすすめ?住み替え時に使えるローンを紹介!

「家を売りたい」と考えている方へ
  • ローン中の家を売る際には、物件の売却額でローンを完済するのがおすすめです
  • 複数の不動産会社の見積を比較することで、高く売却できる可能性が高まります
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家のローンが完済されていない状態で住み替えをする場合にダブルローンの利用を検討される方は多いと思いますが、住み替えを行う際に、安易にダブルローンを組むのは危険です。

本記事ではダブルローンの利用条件やメリット、デメリットについて確認していきましょう。

記事後半では住み替え時に使える他の資金調達手段についても解説しています。

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そもそもダブルローンってなに?

まずは「ダブルローン」が具体的にどのようなものであるのかを見ていきましょう。

ダブルローンというのは、簡単に言えばローンを2つ組んでいる状態のことを指します。

例えば、今住んでいる家の住宅ローンを完済していない状態で住み替えを行い、新しい住宅ローンを追加で組むケースはダブルローンになります。

逆に過去に契約した住宅ローンの返済が終わっていて、その後新たに住宅ローンを契約するといったケースはダブルローンにはなりません。

同時に複数の住宅ローンを契約している状態を、ダブルローンであると考えましょう。

住み替えダブルローンの利用条件と注意事項

住み替えでダブルローンを利用するにはいくつかの条件と注意すべきポイントがあります。

ここでは住み替えダブルローンの利用条件と注意すべきポイントを確認していきましょう。

住み替えダブルローンを利用するための条件

ダブルローンを使うと毎月の住宅ローン返済額は単純計算で2倍近くになるため、金融機関による融資審査もそれだけ厳しいものになります。

そのため、多くの住宅ローン会社は

  1. 全てのローンの合算年間返済額が年収の30%以下であること
  2. 満80歳までに住宅ローンの残債を完済できること
  3. 現在住んでいる家を売却した際にローンの残債を完済できること

など、申込者の支払い能力を担保するための条件を複数設けており、この点には注意が必要です。

ダブルローンを利用する際の注意事項

ダブルローンを利用する際には、売りたい家の売却準備を予め進めておくようにしましょう。

というのも、ダブルローンを組んでいる間は月々のローン返済が二重になるため、早いうちに古い家を売却できない場合には二重のローンを返済し続けていくことになります。

古い家がなかなか売れないと二重のローンを支払う期間が長くなってしまい、金銭的な負担が増えやすいため注意しましょう。

スムーズに家を売却するには、自分の家の売却価格を把握したうえで信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

住み替え時にダブルローンを利用するメリット

仮住まいの居住代金や引っ越しの費用など何かとお金のかかりがちな家の住み替えですが、ダブルローンを契約することができれば、自分で負担する費用を軽くすることができます。

本項では住み替え時にダブルローンを利用するメリットについて確認していきましょう。

自分のタイミングで売買を進められる

住み替えの際にダブルローンを利用するメリットは、自分に都合のよいタイミングで住宅の売買ができる点にあります。

一方で自己資金のみで住み替えを行う場合には、

  1. 自分の家が売れるのを待って
  2. 家の売却益を手に入れてから
  3. その売却益で新居を購入する

といった「売り先行」と呼ばれる順番でしか住み替えができません。

このケースだと自分の家が売れるまでに時間がかかり、狙っていた住み替え先の物件が売れてしまった、想定していたスケジュールで住み替えできない、なんてこともありえます。

しかしダブルローンを組んでおけば、資金繰りに困ることもなく自分の好きなタイミングで家の売買を行えるため、きっと住み替えもスムーズに進むことでしょう。

仮住まいの費用がかからず、引っ越し費用を軽減できる

自分の家を売却してから売却益で新居を購入する「売り先行」の方法を取る場合には、新居に入居するまでの間、仮住まいを見つけて生活しなければなりません。

しかし、ダブルローンを利用して先に新居を購入すれば仮住まいを用意する必要がなくなるため、賃貸アパートやマンションなどの仮住まいに入居するための費用が不要になります。

また、売り先行の場合には今の住まいから新居へ住み替える前に仮住まいへの入居をはさむため引っ越しを2回することになりますが、先に新居を購入しておくことで引っ越しの回数を1回に抑えることも可能です。

しかもこれらの費用はダブルローンによって融資されたお金から支払えばよいため、自己資金を節約できるというのも、住み替えを行う方にとってメリットなのではないでしょうか。

空き家として売却できるため、買主に生活感を感じさせない

家を売却する前に新居への引越しを済ませ、今の家を空き家にしてから売却活動を始められることもダブルローンを組むうえでのメリット。

空き家を売却する場合には定期的に換気やほこり取りなどの掃除を行う必要があるものの、不要なものが置かれていないため、物件の購入者(買主)に生活感を与えずに済みますね。

また、水回りやベランダ部に「ホームステージング」と呼ばれる手法をこらすことにより、物件の資産価値を高めることが可能です。

ホームステージングのポイントや家の売却価格を高める方法が知りたい人は、以下の記事も併せて確認することをおすすめします。

住み替え時にダブルローンを利用するデメリット

ダブルローンを組むことには多くのメリットがありますが、その反面でダブルローンには知っておかなければならないデメリットも複数あります。

ここでは、住み替えでダブルローンを契約することによるデメリットを見ていきましょう。

売却活動が長引いた分だけ、月々の返済額も増えていく

ダブルローンの期間は古い家の住宅ローンと住み替え先の住宅ローンを両方返済していくことになるため、毎月の住宅ローン返済額は単一ローン契約だった頃の2倍近くになります。

売却益で古い家の住宅ローンを完済できればダブルローンも解消されますが、古い家の売却期間が長引けば長引くほど、毎月の家計が圧迫されていくことを忘れてはいけません。

片方の家にしか住宅ローン控除が適用されない

住み替えの際にダブルローンを組むと、片方の家にしか住宅ローン控除が適用されません。

住宅ローン控除を受けられないことで所得税の節税効果がなくなってしまうため、収入の多い方にとってはこの点が大きなデメリットとなる可能性があります。

所得税が低額であれば住宅ローン控除がなくてもそれほど問題はありませんが、収入が平均よりも多い方はダブルローンが税金面でのデメリットになることを理解しておきましょう。

古い家を賃貸物件にすることはできない

この点に関しては全ての住み替えユーザーに当てはまることではないものの、古い家を収益(賃貸)物件にしようと考えている方にとっては大きなデメリットになります。

ダブルローンを利用して新居への住み替えを行った後に、なかなか古い家が売れなかったとしても、古い家を賃貸物件にして家賃収入を住宅ローンの返済に充てることはできません。

住宅ローンは「その住宅に名義人が居住することを目的に融資される資金」なので、居住以外の目的で住宅ローンの残債がある物件を使用することは禁止とされています。

そのため、ダブルローンを利用して買い先行で家の住み替えを進める際には、いかに早く・高く古い家を売却するかがポイントになるでしょう。

また、自分の家がおおよそどれくらいの金額で売れそうかを把握しておくだけでも、その後の売却活動を進めやすくなります。

家の査定価格をまだ把握していない場合には、一度査定を依頼してみるのがよいでしょう。

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住み替えに使えるダブルローン以外の方法

ここまでの章ではダブルローンについて紹介してきましたが、ダブルローンには住み替え面でのメリットが多い一方で、金銭面のデメリットも同じぐらいあるのが実際のところです。

古い家の売却先がすぐに見つかる見込みがなく、2重のローンを払っていけるだけの余裕もないという場合には、ダブルローン以外の方法で住み替えを進めるべきかもしれません。

住み替えローンを利用する

住み替えローンとは、住み替え先の新居を購入する際に、古い家の払いきれなかった住宅ローン(住宅ローン残債)を新しい家の住宅ローンに合体させることができるローンです。

住み替えローンの仕組み

古い家で払いきれずに残ってしまったローン残債と新しい住宅ローンを合算できる(支払いを一本化できる)というのは、住み替えを検討している方にとってかなり魅力的ですよね。

参考:ダブルローンと住み替えローンのメリット・デメリット

メリット デメリット
ダブルローン
  • 自分のタイミングで売買を進められる
  • 仮住まいや引っ越しの費用を軽減できる
  • 空き家として売却活動を進められる
  • ダブルローンの期間は月々の返済額が約2倍になる
  • 片方の家にしか住宅ローン控除が適用されない
  • 古い家を収益物件(賃貸)にすることはできない
住み替えローン
  • 住宅ローンの支払いを一本化できる
  • 自分のタイミングで売買を進められる
  • 仮住まいや引っ越しの費用を軽減できる
  • 空き家として売却活動を進められる
  • 通常の住宅ローンよりも審査が厳しく、金利が高い

住み替えローンについてもっと詳しく知りたい!という方に向けて、
以下の記事では住み替えローンの特徴やメリット・デメリットを詳しく解説しています。

今の家を高く売り、現在の住宅ローンを完済する

金銭的な負担が増えることを避けるのであれば、そもそもダブルローンを組まずに今の家を売った売却額で現在の住宅ローンを完済し、その上で改めて新居を探すのもおすすめです。

ただ、自分の足で地場の不動産会社を巡り、家を高く売ってくれる不動産会社を見つけるのはかなり大変ですし、自力で自分に合った不動産会社を探すのは、現実的ではありません。

以下では、家を高く売ってくれる不動産会社を効率的に見つける方法を紹介します。

家を高く売ってくれる不動産会社の探し方

新居への住み替えに向けた家の売却を本格的に検討していて、既に自分に合った不動産会社を探しているのであれば「不動産一括査定サイト」のご利用がおすすめです。

不動産一括査定サイトの仕組み

不動産の査定価格には不動産会社によってバラつきが出るため、1社にのみ査定を依頼してしまうと、査定価格が相場より低いものだったとしても、それに気づくことができません。

ですが、不動産一括査定サービスを使い複数社の物件査定結果を比較することで、自分の物件を高く査定してくれる不動産会社が見つかります。

また、高い査定額で売却活動を始めることができれば、結果的に古い家を高い価格で売却することも可能です。

以下で紹介する国内利用者数No.1の不動産一括査定サイト「イエウール」であれば、完全無料でユーザーの要望に合った不動産会社を「最大6社」まで紹介することができます。

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  • 直近での住宅購入に伴い、住宅の住み替えを検討している人
  • 現在住宅を保有しており、任意売却でのローン返済を検討している人
  • 今後予定している物件購入に向けて、住宅の相場価格を調べておきたい人

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