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ダブルローンとは？
ダブルローンとは、簡単に言えばローンを2つ組んでいる状態のことを指します。
例えば、今住んでいる家の住宅ローンを完済していない状態で住み替えを行い、新しい住宅ローンを追加で組むケースはダブルローンになります。
逆に過去に契約した住宅ローンの返済が終わっていて、その後新たに住宅ローンを契約するといったケースはダブルローンにはなりません。
同時に複数の住宅ローンを契約している状態を、ダブルローンであると考えましょう。
住み替えダブルローンを利用するための条件
ダブルローンを使うと毎月の住宅ローン返済額は単純計算で2倍近くになるため、金融機関による融資審査もそれだけ厳しいものになります。
そのため、多くの住宅ローン会社は申込者の支払い能力を担保するための条件を複数設けています。
- 全てのローンの合算年間返済額が年収の30%以下であること
- 満80歳までに住宅ローンの残債を完済できること
- 現在住んでいる家を売却した際にローンの残債を完済できること
ダブルローンを利用する際の注意事項①
ダブルローンを利用する際には、売りたい家の売却準備を予め進めておくようにしましょう。
というのも、ダブルローンを組んでいる間は月々のローン返済が二重になるため、早いうちに古い家を売却できない場合には二重のローンを返済し続けていくことになります。
古い家がなかなか売れないと二重のローンを支払う期間が長くなってしまい、金銭的な負担が増えやすいため注意しましょう。
スムーズに家を売却するには、自分の家の売却価格を把握したうえで信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。不動産一括査定で有名な「イエウール」でできるだけ早く査定を依頼しましょう。
ダブルローンを利用する際の注意事項②
ローンを2つ組む「ダブルローン」のケースがありますが、住宅ローン控除に関しては注意が必要です。住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して自己の居住用の住宅を購入した場合に、一定の条件のもとで所得税から一部が控除される制度です。
ダブルローンを組んだ場合でも、住宅ローン控除は「1つの住宅につき1回」しか適用されません。つまり、ローンを複数組んでいても、同じ住宅に対しては住宅ローン控除を2回受けることはできないのです。控除を受けることができるのは、その住宅におけるローンのうちの1つだけです。
住宅ローン控除を受けるためには、ローンを組んだ年の翌年から申告を行い、控除を受ける必要があります。控除額はローン残高や年収、物件の購入価格などによって異なります。
したがって、ダブルローンを検討する際には、住宅ローン控除の適用についても考慮し、どちらのローンで控除を受けるかを事前に検討することが重要です。また、税務上の扱いや控除の詳細については、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。
ダブルローンを利用する際の注意事項③
住宅ローンの返済中であっても、セカンドハウスや親族の家の購入自体は可能です。ただし、いくつかの重要な点を考慮する必要があります。
「住宅ローン」は、本人が購入した不動産に住むことが条件に入ります。そのため、購入した不動産に一時滞在での利用を目的として利用するため、その他時期は自宅を賃貸に出すようなケースでは、住宅ローンは基本的に対象外となります。
セカンドハウスの購入や、賃貸用の家の購入を検討している場合は、「セカンドローンや不動産活用ローン、親族居住用地ローン」などのローンを組み合わせて利用することができます。
住み替え時にダブルローンを利用するメリット
仮住まいの居住代金や引っ越しの費用など何かとお金のかかりがちな家の住み替えですが、ダブルローンを契約することができれば、自分で負担する費用を軽くすることができます。
本項では住み替え時にダブルローンを利用するメリットについて確認していきましょう。
自分のタイミングで売買を進められる
住み替えの際にダブルローンを利用するメリットは、自分に都合のよいタイミングで住宅の売買ができる点にあります。
一方で自己資金のみで住み替えを行う場合には、
- 自分の家が売れるのを待つことができる
- 家の売却益を手に入れてから住み替えができる
- その売却益で新居を購入する
といった「売り先行」と呼ばれる順番でしか住み替えができません。
このケースだと自分の家が売れるまでに時間がかかり、狙っていた住み替え先の物件が売れてしまった、想定していたスケジュールで住み替えできない、なんてこともありえます。
しかしダブルローンを組んでおけば、資金繰りに困ることもなく自分の好きなタイミングで家の売買を行えるため、きっと住み替えもスムーズに進むことでしょう。
空き家として売却できるため、買主に生活感を感じさせない
家を売却する前に新居への引越しを済ませ、今の家を空き家にしてから売却活動を始められることもダブルローンを組むうえでのメリット。
空き家を売却する場合には定期的に換気やほこり取りなどの掃除を行う必要があるものの、不要なものが置かれていないため、物件の購入者（買主）に生活感を与えずに済みますね。
また、水回りやベランダ部に「ホームステージング」と呼ばれる手法をこらすことにより、物件の資産価値を高めることが可能です。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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家の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の家に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。
まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう！査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。
住み替え時にダブルローンを利用するデメリット
ダブルローンを組むことには多くのメリットがありますが、その反面でダブルローンには知っておかなければならないデメリットも複数あります。
ここでは、住み替えでダブルローンを契約することによるデメリットを見ていきましょう。
売却活動が長引いた分だけ、月々の返済額も増えていく
前章でもお伝えしましたが、住み替え時にダブルローンを利用することに最大のデメリットは、ダブルローンの期間は古い家の住宅ローンと住み替え先の住宅ローンを両方返済していくことになるため、毎月の住宅ローン返済額は単一ローン契約だった頃の2倍近くになります。
売却益で古い家の住宅ローンを完済できればダブルローンも解消されますが、古い家の売却期間が長引けば長引くほど、毎月の家計が圧迫されていくことを忘れてはいけません。
古い家を賃貸物件にすることはできない
この点に関しては全ての住み替えユーザーに当てはまることではないものの、古い家を収益（賃貸）物件にしようと考えている方にとっては大きなデメリットになります。
ダブルローンを利用して新居への住み替えを行った後に、なかなか古い家が売れなかったとしても、古い家を賃貸物件にして家賃収入を住宅ローンの返済に充てることはできません。
住宅ローンは「その住宅に名義人が居住することを目的に融資される資金」なので、居住以外の目的で住宅ローンの残債がある物件を使用することは禁止とされています。
そのため、ダブルローンを利用して買い先行で家の住み替えを進める際には、いかに早く・高く古い家を売却するかがポイントになるでしょう。
また、自分の家がおおよそどれくらいの金額で売れそうかを把握しておくだけでも、その後の売却活動を進めやすくなります。
家の査定価格をまだ把握していない場合には、一度査定を依頼してみるのがよいでしょう。
住み返した際のダブルローンの返済シミュレーション
ダブルローンを組む前に必ず確認したいのが長期に渡って返済することができる返済計画になっているかどうかです。あらかじめダブルローンを組むとどのくらい返済をすることになるのか把握しておきましょう。
下記のシミュレーション機能を使うことで住み替え先の物件をダブルローンを組んで購入する際の「物件の購入可能額」や「住宅ローンの月々支払額」を確認することが出来ます。
ボーナス1回の返済額・頭金・返済期間・住宅ローン金利を選択することに加え、購入可能額を調べるときは毎月の返済額・月々の支払額を調べるときは購入希望物件価格を入力しましょう。
直接入力だけでなく、バーをスライドする事で各項目の数値を上下することが出来ます。また、借り入れを検討している住宅ローンの金利タイプ・金融機関を選択することで、住宅ローンの最新金利が出力されます。
シミュレーション結果に加えて、現在の物件の住宅ローン残高を上乗せしてダブルローンを使ったら現在の資金計画で「余裕をもって月々返済出来るのか」確認しましょう。
- 毎月の返済額万円
- ボーナス1回の
返済額万円ボーナスの計算方法ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。ボーナスの計算方法ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。 - 頭金万円
- 返済期間年
- 住宅ローン金利%金融機関の金利を見る
（融資限度額＋頭金）
- 購入希望物件価格万円
- ボーナス1回の
返済額万円ボーナスの計算方法ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。ボーナスの計算方法ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。 - 頭金万円
- 返済期間年
- 住宅ローン金利%金融機関の金利を見る
(金利 0万円 + 元金 0万円)
住み替えに使えるダブルローン以外の方法
ここまでの章ではダブルローンについて紹介してきましたが、ダブルローンには住み替え面でのメリットが多い一方で、金銭面のデメリットも同じぐらいあるのが実際のところです。
古い家の売却先がすぐに見つかる見込みがなく、2重のローンを払っていけるだけの余裕もないという場合には、ダブルローン以外の方法で住み替えを進めるべきかもしれません。
住み替えローンを利用する
住み替えローンとは、住み替え先の新居を購入する際に、古い家の払いきれなかった住宅ローン（住宅ローン残債）を新しい家の住宅ローンに合体させることができるローンです。
古い家で払いきれずに残ってしまったローン残債と新しい住宅ローンを合算できる（支払いを一本化できる）というのは、住み替えを検討している方にとってかなり魅力的ですよね。
参考：ダブルローンと住み替えローンのメリット・デメリット
| メリット | デメリット | |
| ダブルローン |
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| 住み替えローン |
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両親や祖父母に援助を求める
住み替え時にダブルローンを避ける方法の一つは、両親や祖父母からの援助を受けることです。以下に、この方法について詳しく説明します。
1. 贈与：
両親や祖父母から資金を贈与してもらうことが考えられます。贈与は、現金や不動産、株式などの財産を贈与者から受け取る方法です。贈与は一般的に贈与税の対象になりますが、贈与税の控除や非課税枠を活用することで、税金を最小限に抑えることができます。
2. 貸与：
両親や祖父母からお金を借りることも選択肢です。この場合、資金は借金として扱われ、返済計画が必要です。返済条件や金利は関係者と合意し、書面に記録することが重要です。貸与の際に法的な文書を作成することを検討し、将来のトラブルを防ぐために透明性を保つことが重要です。
3. 共同購入：
両親や祖父母と共同で不動産を購入する方法もあります。この場合、購入価格とローンの割合を共同所有者間で合意します。これにより、購入に必要な資金を分担し、ダブルローンを回避できる可能性があります。ただし、共同所有権の管理や将来の売却に関する合意が重要です。
4. 債権者の共感：
不動産ローンを申請する際、家族からの支援を活用して、収入証明や信用スコアの向上を図ることができます。家族の収入や資産を追加の担保として提供し、債権者の信頼を得ることができれば、より有利なローン条件を獲得できる可能性があります。
家族からの援助を受ける場合、透明性と法的な手続きの遵守が重要です。贈与や貸与の際には税務アドバイスを受け、適切な文書作成や契約条件の明確化を行うことをお勧めします。
今の家を高く売り、現在の住宅ローンを完済する
金銭的な負担が増えることを避けるのであれば、そもそもダブルローンを組まずに今の家を売った売却額で現在の住宅ローンを完済し、その上で改めて新居を探すのもおすすめです。
ただ、自分の足で地場の不動産会社を巡り、家を高く売ってくれる不動産会社を見つけるのはかなり大変ですし、自力で自分に合った不動産会社を探すのは、現実的ではありません。
以下では、家を高く売ってくれる不動産会社を効率的に見つける方法を紹介します。
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